Portál společenství vlastníků jednotek - Řádné plánování: Reserve study - Comments

Řádné plánování: Reserve study - Rozpočet, plán ad.

Logika — Tue, 11 Aug 2015 17:11:05 +0200

Srv. v českém právu: (finanční) (dlouhodobý) rozpočet, plán, výhled, odhad (nákladů) (výdajů) ad.

Už se zde řešilo.

Řádné plánování: Reserve study - Rozpočet SVJ

AsiTak — Thu, 06 Aug 2015 21:06:35 +0200

Finanční plánování je standardní ekonomická disciplína a pro „know how“ nemusíme chodit do zahraničí. Je též pochopitelné, že zákon sestavení rozpočtu neřeší, není to právní problém, ale ekonomický. Nástroje finančního plánování aplikované pro podnikatelské subjekty zmiňované v příspěvku jako např. plánové kalkulace nebo metoda cash flow jsou v případě SVJ „kanony na vrabce“ a jsou i náročné na chápání pro „ekonomy“ SVJ. Příspěvek se zaměřuje pouze na plánování oprav a údržby a ostatních nákladových položek nevšímá. My bychom měli využívat „specifika SVJ“ a usilovat o nalezení metody sestavení rozpočtu tak, aby byla jednoduchá a nenáročná na pochopení. Obecně je hodnotový rozpočet účetní jednotky bilanční tabulka, kde na jedné straně nalezneme náklady a na druhé straně výnosy. Obdobně lze sestavit finanční bilanci peněžního toku (cash flow) ve více podobách. Plánuje se za období hospodářského roku, což je obvykle kalendářní rok. Výjimku tvoří plán DZ na TZ, kde plánujeme na delší období střednědobé (5-let) a dlouhodobé (10 a více let).
Specifika SVJ:

Charakter funkce: kontinuální (nepřetržitá) služba správy domu a pozemku a poskytování služeb zajišťujících funkce bydlení. Z podmínky kontinuity vyplývá, že pokud část správy bude vykonána v budoucnu za stejných podmínek jako pro období uplynulé, pak dosažený ekonomický výsledek skutečnosti je i plánem pro budoucí období. Obdobně postupujeme pokud část správy bude vykonána v budoucnu za obdobných podmínek jako pro období uplynulé, přičemž tato „obdoba“ je kvantifikovatelná (objem nebo cena služby poroste o x %), pak dosažený ekonomický výsledek skutečnosti navýšený o x % je i plánem pro budoucí období. Tam kde nebudou ani stejné ani obdobné podmínky, ale bude „vše jinak“, musíme najít metodu jak tuto variantu kvantifikovat do rozpočtu.
Tím, že SVJ majetek téměř nevlastní a nepoužívá odpisy (mimořádně na nevymahatelné pohledávky), jsou finanční příjmy a výdaje téměř totožné s náklady a výnosy resp. není potřeba je rozlišit pro rozpočet. Z toho plyne že nesestavujeme dva rozpočty ale jen jeden, ve kterém zaměňujeme podle potřeby kategorie náklad/výdaj a výnos/příjem.
SVJ nepodniká tj. náklady/výdaje se rovná výnosy/příjmy, resp. máme usilovat o to, aby toto platilo. Z toho plyne, že stanovíme-li příjem máme determinovaný výdaj a obráceně. Při plánování buď vycházíme z potřeby výdaje nebo z limitu příjmu. Rozpočet strukturalizujeme v položkách zdrojů:

=a) příjmy z předpisu plateb od vlastníků členěné dle položek předpisu
=b) VH z minulého období (zdanitelných příjmů /úroky z BÚ a sankční příjmy a jiné/) a přeplatky nevyúčtovaných příspěvků
=c) příjmy ze stav. spoření nebo z úvěru nebo dotace (účelový zdroj pro specifikovaný výdaj).
Objem příjmů b) nebývá významný (můžeme ho snížit i tím, že všechny příspěvky vyúčtujeme a finančně vypořádáme) proto ho z plánu můžeme i vynechat. Příjem typu c) s ohledem na určení účelem nečiní při plánování problém.
Domnívám se, že dostatečně kvalitní rozpočet sestavíme pokud buď stanovíme příjmy nebo odhadneme výdaje ve struktuře položek předpisu plateb. O tom jaké výdaje může položka předpisu plateb sdružovat se psalo v jiném diskuzním příspěvku. Pro plánování též potřebujeme objemy nákladů, případně detailní rozpis položek nákladů dle předpisu plateb. K tomu je potřeba účetní aplikace která umožňuje zaúčtovat náklady složeným účtovacím předpisem a pro každý dílčí obrat zadat dynamicky analytiku „číslo položky předpisu plateb“ dle odpovídajícího číselníku. Součty nákladů dle čísel položek předpisu vytváří datový zdroj pro sestavení rozpočtu a také pro sestavení vyúčtování. Pro sestavení rozpočtu vyhotovíme následující tabulku.
položka předpisu plateb_X náklad předch. roku X metoda změny X_změna__X rozpočet násl. roku

1. teplo …___________X___individuální____X__jinak 3)_____X_+/- 10%___X_________
ost. služby indiv. spotř. 1)_X___individuální__X__jinak 3)_____X_+/- 10%___X_____
7. odvoz odpadu _____X______ 10000____X__stejně 2)____X____0_____X__10000__
8. odměna správci____X______7800_____X__obdobně 2)__X___5,00%__X_____8190___
10. oprav. a údrž.____X______120000____X__jinak 3)_____X__________X_____150000_

Položky služeb s individuální spotřebou si plánuje/rozpočtuje každý vlastník sám. Úhrn všech vlastníků pak dává objem za SVJ. Lze stanovit i jednotné pravidlo změny např. bylo-li předchozí vyúčtování doplatkové/přeplatkové navýší/sníží se záloha na dosaženou skutečnost předchozího roku + x% navýšení.
90% položek předpisu plateb z rozpočtu lze sestavit metodami „stejně a obdobně“!
V případě „jinak“ musíme najít metodu, pokud možno jednoduchou jak kvantifikovat budoucí příjem a pokud toto nelze, využijeme uvedenou shodu a místo stanovení příjmu použijeme odhad výdaje (potřeby) na tuto položku. Stačí sestavit seznam akcí oprav a údržby (název, částka) a uspořádat dle naléhavosti a potřebnosti. Z tohoto seznamu pak zařadíme takový rozsah akcí pro plánovaný rok, aby úhrn výdaje nevytvořil neakceptovatelný navýšení předpisu pro tuto položku. Pokud náklad akce převyšuje možnosti tvorby zdroje v rámci jednoho roku přesuneme akci do seznamu TZ pro DZ. V každém případě není metoda „jednoduchá“ synonymem pro neurčitost, nepotřebnost a nezdůvodnitelnost jako např. příjem za plochy jednotky bytu dle (sazba/m2).

Řádné plánování: Reserve study - Sdělení

člen orgánu PO — Wed, 05 Aug 2015 23:59:47 +0200

Rejstříkový soud už se v tom hrabe skoro 2 měsíce. Předpokládám, že Pavel podal informace. Stále čekám na výsledek.

Řádné plánování: Reserve study - oprava chyb.

člen orgánu PO — Wed, 05 Aug 2015 23:56:04 +0200

Správně ahoj!

Řádné plánování: Reserve study - Snímky lake!

člen orgánu PO — Wed, 05 Aug 2015 23:54:51 +0200

Jak jsme dnes uvařený?

Řádné plánování: Reserve study - Děkuji

člen orgánu PO — Wed, 05 Aug 2015 23:53:04 +0200

Za výstižné shrnutí smyslu lakova ‚study‘.

Řádné plánování: Reserve study - Znám stav k datu, které leží až dva roky zpětně.

Koflík — Wed, 05 Aug 2015 16:01:08 +0200

Nesdílím názor pana jss, že postačí znát stav k 31.12. předchozího roku. Navíc se o 31.12. předchozího roku jedná až po zasedání shromáždění, a cena se stanovuje (dohodou, znalcem) k datu blízkému datu koupě. Příklad pro pana jss: Shromáždění zasedá v říjnu 2015, do té doby znám stav k 31.12.2013. Takže stav znám k datu, které leží až dva roky zpětně. A to ještě v případě, že mi tuto informaci společenství vůbec poskytne.

Řádné plánování: Reserve study - Ceny bytů se odvíjejí 1

jss — Wed, 05 Aug 2015 12:05:52 +0200

shromáždění každý rok odhlasovává účetní uzávěrku – tam to číslo je a pokud prodáváte byt, stav k 31.12 předchozího roku vám stačí.

Řádné plánování: Reserve study - rozpočet

nevtor — Wed, 05 Aug 2015 10:39:15 +0200

Příspěvek p. „lake“ má hlavu a patu a není moc společenství, které by měli dlouhodobé zálohy nastaveny na reálné budoucí opravy. Jsou samozřejmě výjimky kde vědí že za X let bude potřeba tolik a tolik peněz na nové výtahy, okna, fasády atd. a podle toho mají nastaveny zálohy. Zatím jsem se ale nesetkal s rozpočtem, který by například u starých panelových domů počítal s jejich stavební životností a následným řešením situace, kdy se bude muset třeba dům zbourat a postavit nový. To je věc nad kterou asi nikdo zatím takto nepřemýšlí. Kde budou vlastníci třeba bydlet atd. Když si vezmu takové pražské Jižní město až mu dojde životnost??? Asi to budou řešit až naše vnoučata ale moc jim to nezávidím.

Řádné plánování: Reserve study - „Ceny bytů se odvíjejí

Kimuri — Wed, 05 Aug 2015 08:33:34 +0200

„Ceny bytů se odvíjejí (mimo jiné) také od toho, zda a kolik je ve společenství shromážděno prostředků na dlouhodobých zálohách.“

Pane laku,

jak si to technicky představujete? Prodávající nemůže kukpujícímu nijak garantovat, kolik je ke dni převodu bytu ve společenství shromážděno prostředků na dlouhodobých zálohách. Pokud prodávající tento údaj vůbec zná, potom patrně naposled k poslednímu dni předchozícho účetního období.

Máte na mysli, že prodávající nejprve podá žalobu, kterou se bude domáhat povinnosti, aby mu společenství sdělilo, kolik je ve společenství shromážděno prostředků na dlouhodobých zálohách. Vyčká, a potom teprve prodává?

Řádné plánování: Reserve study - Snad jedině

člen orgánu PO — Wed, 05 Aug 2015 03:33:12 +0200

Sám velký selský rozum. Ovšem, jak šel čas, rozum vzal roha,nastoupila paní závist. Já mám sice hodně! ALE! Soused má víc! Sakra a průser je na světě.

Řádné plánování: Reserve study - Reserve study

svjvmt — Tue, 04 Aug 2015 23:38:04 +0200

Kde to je v českém právu??

Řádné plánování: Reserve study - „Ceny bytů se odvíjejí

Kimuri — Tue, 04 Aug 2015 18:29:16 +0200

„Ceny bytů se odvíjejí (mimo jiné) také od toho, zda a kolik je ve společenství shromážděno prostředků na dlouhodobých zálohách.“

Neměl by to vědět znalec, který oceňoval byt?

Řádné plánování: Reserve study - Jipa a trhlina

lake — Tue, 04 Aug 2015 18:23:02 +0200

Pane Jipa, nechápete zřejmě vůbec nic. Ceny bytů se odvíjejí (mimo jiné) také od toho, zda a kolik je ve společenství shromážděno prostředků na dlouhodobých zálohách.

Takže pán z Vašeho příkladu prodá sice byt, ale pokud kupující není úplný blb, zjistí si, že střecha potřebuje opravu a SVJ na ni nemá našetřeno. Takže prodávající dostane za byt sníženou cenu zhruba o těch 60000 Kč.
Koupí-li si ten pán podle Vašeho příkladu jiný byt, kde se poctivě šetřilo na budoucí opravy, bude za to muset prodávajícímu zaplatit zvýšenou cenu. Takže celkově tím vaším manévrem nic neušetří.

Že nevíte jak se určují ceny bytů je Váš problém, a problém těch oslů, kteří se při koupi nezajímají zda je něco našetřeno na opravy, zda SVJ není zadluženo, zda existuje popis stavu domu a životnosti společných částí, jaký je dlouhodobý plán oprav. Neptají se vůbec zda existuje Reserve study, nebo zda se platí naslepo do černé díry bez jakéhokoliv smyslu a bez plánu.

Opakuji:
Já nemohu za to, že většinou jsou kupující hlupáci a osli, kteří ani nevědí co kupují. To je jejich problém, ne můj. Já jen popisuji jak to funguje v civilizovaném světě mezi normálními lidmi. V Kanadě, v U.S.A. i jinde v civilizaci by byl byt neprodejný, pokud by prodávající nepředložil zájemci kompletní Reserve study.

lake

Řádné plánování: Reserve study - Nájemníky někdo nutil byty kupovat.

Kimuri — Tue, 04 Aug 2015 15:47:27 +0200

„Ty nájemníky někdo nutil ty byty kupovat?“

Zajistné. Přesně proto se tu diskutuje, přesně to je hlavní problém.

Řádné plánování: Reserve study - „Vase prvni dva priklady

Jirka Kulíšek — Tue, 04 Aug 2015 14:59:11 +0200

„Vase prvni dva priklady zavani tim, co uz v minulosti aplikovala mesta. Vybirala najem, investice do jejich bytoveho fondu byly nulove a pote je prodala chudakum najemnikum do osobniho vlastnictvi. Nove vznikla SVJ pak resila, kde vzit penize na opravy. Holt spravedlnost po cesku.“

Ty nájemníky někdo nutil ty byty kupovat? Každý má možnost volby. Pokud se jim nelíbil stav kupované nemovitosti, tak si mají vybrat jinou. Jenže město prodává pod tržní cenou, proto všichni kupovat chtějí. A ti co bydlí mají v drtivé většině předkupní právo. Nemluvě o tom, že stav domů a bytů dobře znají, když je obývají.

A toto je podle mne „spravedlnost“ po česku.

Řádné plánování: Reserve study - Lake, Vas uzasny priklad financovani ma velkou trhlinu

Jipa1 — Tue, 04 Aug 2015 14:51:00 +0200

Maly cesky clovek se dle Vaseho prikladu nejdrive nastehuje do domu, kde je financovani opravy strechy dle varianty 2), a tim nemusi 10 let nic platit. Tesne pred realizaci opravy se ovsem prestehuje do domu, kde se financuje podle varianty 1) a protoze se predchozimu vlastniku zaloha/prispevek 500 Kc mesicne nevraci, razem tak lze usetrit az 60.000 Kc. K cemu je pak Vase Reserve Study, ktera u nas nema ani oporu v zakone? To muzeme klidne jako ovce platit predem schvalenou castku za m2 do tzv. Fondu oprav a az nam strecha doslouzi, odsouhlasi shromazdeni jeji opravu prave z techto penez. Vase prvni dva priklady zavani tim, co uz v minulosti aplikovala mesta. Vybirala najem, investice do jejich bytoveho fondu byly nulove a pote je prodala chudakum najemnikum do osobniho vlastnictvi. Nove vznikla SVJ pak resila, kde vzit penize na opravy. Holt spravedlnost po cesku. Jipa1

Řádné plánování: Reserve study - Řádné plánování a klišé

lake — Tue, 04 Aug 2015 13:55:51 +0200

PavelII napsal: „… klišé, že tyto budoucí náklady musí být nutně kryty pravidelnými zálohami, bych zpochybnil“.

V pořádku, ale to je pouze Vaše vlastní klišé. Úvodní text, převzatý z www.condolegal.com jasně rozlišuje dva rozdílné způsoby plateb:

podle component method, kdy vlastník jednotky přispívá dlouhodobě a rovnoměrně na plánované budoucí výdaje, bez ohledu na skutečné výdaje v jednotlivých letech;
podle cashflow, kdy vlastník jednotky přispěje krátkodobě právě tolik, kolik je zapotřebí v daném okamžiku na danou konkrétní opravu. V tom případě platby jsou velmi nerovnoměrné.

Ve zveřejněném textu tedy žádné „klišé“ nenajdete. Obě metody samozřejmě mohou být vzaty v úvahu při sestavování Reserve study.

Plánujete-li větší opravu střechy (například výdaj 600 000 Kč za 10 let), můžete si sestavit nejméně tři velmi odlišné varianty financování:

Buď začnou všichni hned hradit zálohu/příspěvek 500 Kč měsíčně, aby za 10 let byla požadovaná částka k dispozici.
Nebo sdělíte vlastníkům, aby si za 10 let nachystali každý 60 000 jednorázově; kdo nesouhlasí, má čas 10 let na prodej svého bytu.
Nebo se rozhodne, že se nic platit nebude a až přijde čas, vezme si SVJ úvěr; dlužníci budou teprve po opravě střechy splácet SVJ 380 Kč měsíčně po dobu 20 let.

Můžete si naplánovat jakoukoliv kombinaci těchto tří metod financování, ale na všechny varianty musí SVJ mít napřed zpracovanou Reserve study, jinak jsou všechna čísla jen mlžení a nepodložené věštění z křišťálové koule.

Některým diskutujícím nedochází, že bez zpracované a schválené Reserve study není SVJ(2000) oprávněno předepisovat vlastníkovi jednotky žádné dlouhodobé zálohy. On se může proti nepodloženým platbám bránit soudně. To není vůbec otázka většinového hlasování! Že si ovce nechávají toto líbit je problém těch ovcí. Není to problém můj.

lake

Řádné plánování: Reserve study - Jen malá poznámka

PavelII — Tue, 04 Aug 2015 12:38:13 +0200

Plánovaní nákladů je samozřejmě rozumná věc. Ovšem klišé, že tyto budoucí náklady musí být nutně kryty pravidelnými zálohami bych zpochybnil. V našem domě jsmme se dohodli, že každý vlastník si zajistí financování dle svých možností. Většina vlastníků je dostatečně solventních a pokud vím, že mě podle plánu čeká nějaký výdaj musím se zařídit. Zatím to funguje na jedničku a to jsme dělali opravu nákladem v řádu 120 tis. na byt. Pouze ti co chtěli úvěr si jej nemohli vyřídit individuálně, protože dotace Zelená úsporám takový postup neznala. Takže úvěr SVJ a s dlužníky individuální smlouvy. Chápu, že v paneláku s 36 proletáři to nebude možné.

Řádné plánování: Reserve study - Selský rozum

Jožin — Tue, 04 Aug 2015 11:35:22 +0200

Píšete o účasti odborníků a spoustě administrativy, co by takový postup stál? Pokud bude statutární orgán používat selský rozum, tak lze naplánovat náklady na správu mnohem jednodušším způsobem.

Mimochodem, to srovnání s Řeckem je naprostá kravina, kdy se srovnává úloha státu s SVJ. Stát na rozdíl od SVJ zahrnuje ozbrojené síly, státní aparát (byrokracii), soudy a bezpečnostní sbory (policii) a zajišťuje spoustu funkcí státu např. sociální. Je naprosto běžné, že se státy zadlužují, problémem je, když zadlužení překročí únosnou míru. O zadlužení u SVJ přímo rozhodnou vlastníci a záruky za ně lze jednoduše ošetřit vhodnými smlouvami s vlastníky. Samotní vlastníci pak mohou kontolovat a pohlídat, aby nedošlo ve správě domu k nějakým nekalostem. Na rozdíl od státu, kde sami občané mohou zadlužení pohlídat jen nepřímo tím, komu dají hlas ve volbách, aby jim vládl. Což se zpravidla ani nepodaří, vzhledem k tomu, že volební sliby se liší od následné skutečnosti.

Naprostá většina problémů SVJ vznikla lhostejností a nečinností vlastníků a dalo se jim zabránit i bez Reserve study.

Řádné plánování: Reserve study - V ráji 3

Kladka5 — Tue, 04 Aug 2015 09:30:59 +0200

Dle mého skromného názoru se ledacos dá vyřešit. Chudoba, dědictví i to cash flow a plánování.

Co je však problém to je závist a hlavně hloupost. Většinou jdou ruku v ruce.

Zákonné „nastavení“ společného vlastnictví je k smíchu, protože předpokládá inteligentní vlastníky, kteří si v SVJ neléčí své mindráky a komplexy.

Je to pořád dokola.

Řádné plánování: Reserve study - V ráji 2

Korky0202 — Tue, 04 Aug 2015 08:50:35 +0200

Shoda nebude panovat nikdy, vždycky se bude někdo cítit v SVJ ukřivděně.

Vybruslit lze těžko, hlavní je mít vše v pořádku. Já osobně bez cash-flow neplánuji. Chápu mnoho členů výborů, že mají firmu, která dělá „všechno za ně“. Pak tady čteme o různých firmách a SBD, kteří figurují jako správce. Nechci-li se starat nemusím.

O závisti mi nemluvte, už jsem setkal i s tím, že někdo tvrdil, že členství ve Výboru je čestná funkce.

Chudoba – největší průšvih je hlídat neustále insolvenci a pak si spočítat, jestli se vůbec vyplatí pohledávku přihlašovat, když člověk může vymoci i třeba jen 30 % pohledávky.

Dědictví – to bývá taky zajímavé.

Řádné plánování: Reserve study - Připadám si Korky jak v ráji!

člen orgánu PO — Tue, 04 Aug 2015 08:27:57 +0200

Kde se mají všichni rádi a kde vládne mír a bezpečí. Tak dalece dokáže sahat naivita našeho přítele laka. On totiž nepočítá s tzv. „lidským faktorem“. A tím je závist, chudoba, chybějící dědic a mohl bych pokračovat do nekonečna. Takže nikdy!, nikdy! nebude shoda, dohoda, spokojenost ve firmě zvané SVJ. Jak z toho vybruslit bez ztráty květinky? Nevím, nejsem ani bůh, ani lake. Nic mu nevyčítám, myslí to dobře. Ale, kde je realita?

Řádné plánování: Reserve study - Řádné plánování

Korky0202 — Tue, 04 Aug 2015 05:51:59 +0200

Věřte, že to je sice pěkné, nicméně většina lidí se o takové věci nezajímá, včetně členů Výboru SVJ.

Když jsem se poprvé ocitl ve funkci člena Výboru a řekl, že bez rozpočtu a cash-flow se nedá pracovat a plánovat, tak jsem musel ostatním vysvětlovat princip více než dvě hodiny. Když už jsem se následně obrátil na firmu, která na základě smlouvy vede účetnictví, evidenci a další věci, že po nich chci výkaz cash-flow, tak se mi dostalo odpovědi, proč to chci, když to nikdo nechce.

Nehledě na to, že SVJ často platí zálohy na některé služby (např. teplo) nerovnoměrně, pokud se provádí zúčtování s dodavatelem tepla měsíčně, zatímco inkasuje zálohy na tuto službu měsíčně ve stejné výši od jednotlivých vlastníků a vzniká tady systém „skryté dotace“ z peněz, které mají v podstatě jiný účel, avšak mají tu smůlu, že leží na stejné hromadě na BÚ.

Snad ten Váš článek někomu otevře oči.

Díky.

Řádné plánování: Reserve study

lake — Tue, 04 Aug 2015 01:33:30 +0200

Napsal jsem zde více textů na téma „Reserve study“. Přidávám ještě jeden, protože oblast plánování nákladů je ve většině SVJ naprostý amatérismus, děs a hrůza.

Reserve study je v civilizovaném světě základní schvalovaný dokument o hospodaření každého společenství. Pouze na základě Reserve study může společenství (condominium, coproprieté) schvalovat a předpisovat platby na opravy a údržbu domu. V civilizovaném světě je nejen běžné, ale povinné takovou Reserve study sestavovat, schvalovat a řídit se podle ní.

Bohužel, paskvil ZoVB a paskvil NOZ o tomto základním plánovacím dokumentu každého společenství mlčí. Čeští autoři zákonů a zákonodárci (půlmozci, jak psává jeden ze zdejších dlouholetých přispěvatelů) nebyli schopni tuto zásadní klíčovou věc právně upravit od roku 1994.

Pokud se chystá založení SVJ, trvejte na tom, aby povinnost sestavovat a schvalovat Reserve study byla uvedena ve stanovách. Pokud už SVJ a stanovy máte, bojujte za to, aby do stanov byla tato povinnost zavedena. Při tom nezáleží na tom, zda jde o SVJ(2000), které vybírá zálohy, či o SVJ(2012), které vybírá rovnou příspěvky. Starejte se. Je to Váš majetek, Vaše peníze, Váš život.

Dále popisuji jak je věc upravena v Kanadě, podle Code civil du Québec. Provincie Quebec je frankofonní oblast Kanady. Bytové vlastnictví se nazývá „la copropriété divise“ (dělené spoluvlastnictví). Přeložil jsem materiál z kanadského webu, který se podrobně věnuje problematice tamnějších společenství vlastníků. Cituji:
----------------------------------------------------------------------

Plánování zdrojů na údržbu a opravy

Plánování zdrojů na údržbu a opravy je klíčová aktivita jak při zahájení činnosti společenství, tak v průběhu řízení a plánování správy domu. Umožňuje stanovit finanční plán, který určí náklady na větší opravy a údržbu společných částív krátkodobém, střednědobém a dlouhodobém výhledu. Jde o to vytvořit seriózní a realistický odhad prostředků, které bude společenství v budoucnu od vlastníka jednotky požadovovat.

Plán zdrojů na údržbu a opravy vychází z následujících hledisek:

Životnost společných částí (strojní, stavební, elektrické, instalační atd.), ze kterých se dům skládá.
Náklady na opravy a údržbu společných částí v aktuální výši a ve výši odhadované do budoucna, na časové období 30 let.
Příjmy společenství v tomto časovém úseku (zálohy/příspěvky od vlastníků jednotek, příjmy společenství z úroků, atd.).

Plán financí na údržbu a opravy obsahuje dva přesně určené svazky dokumentů:

Fyzická část: zhodnocení stavebně-technického stavu společných částí domu, předpokládaná životnost hlavních částí domu, a
Finanční část: odhad výdajů na opravy a údržbu v časovém plánu podle jednotlivých roků, ve kterých nastane nutnost těchto výdajů, a zhodnocení výše příjmů v jednotlivých letech k tvorbě zdrojů na finanční krytí těchto činností.

Jde tedy hlavně o plán do budoucna, který poskytne společenství finanční plán pro rozsáhlé budoucí práce na domě. Čísla v plánu jsou odhadem, který se může později ukázat jako nepřiléhavý (například z důvodu rychlejšího stárnutí některé společné části, z důvodu poškození přírodní silou, z důvodů vnějších ekonomických vlivů, jako je inflace). Právě z toho důvodu je třeba plán pravidelně revidovat, aby zahrnoval nově vzniklé skutečnosti.

Metoda sestavení plánu zdrojů na údržbu a opravy sestává obvykle ze čtyř hlavních etap:

Vizuální prohlídka, kyerá určí fyzický stav společných částí a předpokládanou životnost.
Soupis plánovaných prací na celé plánovací období a odhad výdajů na tyto práce.
Analýza různých scénářů přispívání vlastníků na opravy a údržbu jejich majetku; je třeba brát do úvahy různé možnosti vývoje inflace, možné způsoby financování, příjmy ze složených dlouhodobých prostředků.
Studie, která obsahuje výčet jednotlivých složek stavby, přehled předpokládaných nákladů v časovém rozlišení a přehled potřebných prostředků a způsob jejich získání.

Finanční plán zdrojů na údržbu a opravy

Na základě studie oprav a údržby sestaví výbor plán oprav, kterému dává přednost. Teprve na základě tohoto plánu je možno určit a naplánovat výši záloh/příspěvků vlastníků jednotek na opravy a údržbu. Plán záloh/příspěvků (pozn.: také na 30 let) určuje předpokládanou výši částek, které budou požadovány od vlastníků jednotek v budoucích letech.

Základní požadavek je, aby tento plán byl projednán/schválen na shromáždění. Tak se každému vlastníkovi dostane zásadní informace, kterou potřebuje znát i v případě, že plánuje prodej bytu. Samozřejmě, že každý zájemce o koupi se bude zajímat o to co, může očekávat v budoucnu, a jaké výdaje jej čekají pokud jde o výši záloh/příspěvků na správu.
-----------------------------------------------------------------

Výpočet zálohy/příspěvku na opravy a údržbu

Výše nutných záloh/příspěvků se odlišuje podle metody použité výborem při výpočtu. Existují dvě běžně používané metody.

• 1. Metoda kalkulace částí („component method“)

Tato metoda vyžaduje, aby odborník vypočetl potřebnou výši příspěvku pro každou společnou část odděleně, a to rovnoměrně, rozloženo na celou dobu životnosti této části. Výsledkem je každoroční stejný roční příspěvek na správu každé společné části domu; Po sečtení dílčích částek se získá celková každoroční výše příspěvku na společné části (na 30 let dopředu).

Tato metoda je také známa pod názvem „procentní financování“, protože výše plateb vlastníka jednotky se odvíjí (pouze) od toho, jak dlouho užívá společné části.

• 2. Metoda cash flow

Tato metoda vyžaduje, aby odborník vypočetl potřebnou výši výdajů samostatně pro každý rok, na celou dobu plánování. Z toho se pak pro každý rok odvodí nutná výše zálohy/příspěvku k pokrytí nákladů v daném roce. Podle této metody je třeba zachovat pro každý rok vyrovnaný výsledek hospodaření s účtem záloh/příspěvků na správu. Při této metodě může tedy docházet meziročně k náhlým změnám výše platby vlastníka podle toho, jaké objemy výdajů jsou pro daný rok naplánovány.

V praxi bude výbor volit tu metodu, která se jeví nejpřínosnější pro dané společenství v dané situaci. Důležité je, aby částky shromažďované na účtu záloh/příspěvků na správu zamezily příliš velkým meziročním výkyvům ve výši plateb, které jsou předepisovány vlastníkům.
-------------------------------------------------------------
Zdroj: http://www.condolegal.com/…e-prevoyance

Poznámka lake:
Při podfinancování účtu záloh/příspěvků dojde k situaci, že chybějící částky nebudou později k dispozici, až je bude společenství potřebovat na nutné opravy. SVJ se dostane do stejné situace, v jaké je dnes Řecko. Je to jenom otázka času.
Pak budou muset nutný výdaj zafinancovat nynější vlastníci jednotek. Dřívější vlastníci, kteří dům „vybydlovali“, ale neodváděli průběžně dostatečné zálohy/příspěvky na jeho budoucí opravy, tím způsobili vznik „skrytého dluhu“.
Pokud kupující neodhalil včas podfinancování účtu oprav a nedohodl podle toho kupní cenu, má smůlu: má „na krku“ veškeré náklady na budoucí opravy, protože SVJ ty peníze prostě nemá kde jinde vzít. Žádná eurozóna to nebude do nekonečna jistit.

lake