Portál společenství vlastníků jednotek - Jednotka ve spoluvlastnictví a § 1185/2 NOZ - Comments

Jednotka ve spoluvlastnictví a § 1185/2 NOZ - Relativizující judikát ÚS 4

lake — Mon, 27 Jul 2015 09:31:27 +0200

Pane Korky, problém je v tom, že vyhláška č. 82/2011 Sb neobsahuje ani slovo o nějaké volné úvaze soudu ohledně stanovení „skutečné škody“. Výraz „skutečná škoda“ se v ní vůbec nevyskytuje. To byste si ale musel tu vyhlášku přečíst, abyste věděl o čem diskutujete, že ano.

Vyhláška obsahuje pravidla, která jsou závazná a celostátně platná stejně jako samotný zákon, k jehož provedení byla vyhláška vydána. Ústavní soud měl dvě ústavně konformní možnosti:

Vyhovět navrhovateli a vyhlášku zrušit, nebo
Nevyhovět navrhovateli a platnost vyhlášky potvrdit.

Ústavní soud se vydal třetí, prasečí cestou: potvrdil platnost vyhlášky a vybídl soudy, ať znění vyhlášky ignorují, kdykoliv to uznají podle své úvahy za vhodné. To byste si ale musel ten nález ÚS přečíst, abyste věděl o čem diskutujete, že ano.

Stojí za zmínku, že jiný senát Ústavního soudu dospěl k jinému závěru v nálezu č.j. I.ÚS 1740/14 ze dne 2.dubna 2015 (http://justice.kamadu.eu/…ent/czk56lds). Ztotožnil se s výpočtem neoprávněného odběru přesně podle vyhlášky. Nepoučoval soudy nižších stupňů, aby vyhlášku ignorovaly.

Vám se to možná zdá normální. Mně tedy nikoliv, pokud se tento stát označuje za právní stát.

lake

P.S. Text o (ne)ústavnosti dvou nálezů Ústavního soudu přesunu během dneška do nové samostatné diskuse, takže vás prosím, abyste Vaše případné reakce publikoval tam.

Jednotka ve spoluvlastnictví a § 1185/2 NOZ - Relativizující judikát ÚS 3

Korky0202 — Mon, 27 Jul 2015 08:38:35 +0200

Vážený pane lake,

za prasečí považuji to, když někdo tvrdí: „a poradil soudům, ať ji tedy prostě ignorují.“

Zatímco ÚS tvrdí, že kromě vyhlášky, musí provést šetření, zda postup dle vyhlášky reflektuje skutečnou škodu.

Za prasečí považuji to, když někdo tvrdí, že pronájem je „užívání společné věci spoluvlastníky“, zatímco ÚS tvrdí, že se jedná o vzdání se užívání společné věci.

Za prasečí právo považuji to, když někdo si vykládá právo jen na základě vět vytržených z kontextu a nevykládá věc a judikát komplexně.

Jednotka ve spoluvlastnictví a § 1185/2 NOZ - Relativizující judikát ÚS 2

lake — Mon, 27 Jul 2015 01:22:09 +0200

Když už se zde zmiňuje nález Ústavního soudu IV. ÚS 1735/07 ze dne 21.10.2008, nedá mi to a musím zareagovat. Nález je totiž ukázkou naprosto nesprávného rozhodnutí Ústavního soudu, které popírá veškerou dosavadní (konstantní) judikaturu ohledně užívání společné věci spoluvlastníky.

Základem spoluvlastnického vztahu je, že jednotlivý (menšinový) spoluvlastník může být většinovým rozhodnutím vyloučen z užívání společné věci.
V tom případě mu náleží náhrada v penězích za omezení jeho spoluvlastnického práva.
Výše této náhrady se určí jako „nájemné v místě obvyklé za obdobný předmět pronájmu“. Je k tomu konstantní judikatura již od účinnosti rakouského zákoníku ABGB.
K tomu, aby menšinovému spoluvlastníkovi vznikl nárok na tuto náhradu, musí ovšem většinového spoluvlatníka prokazatelně vyzvat k platbě. Je pak povinen tvrdit a prokazovat, že požadovaná částka odpovídá nájemnému v místě obvyklému.

Jde o triviální skutečnosti, které jsou známé od roku 1811 a vzhledem ke konstantní judikatuře nečiní žádné výkladové potíže. Viz štítek vyloučený spoluvlastník. Judikáty jsou zde: http://www.portalsvj.cz/…h-casti-domu.

Ústavní soud zcela nesmyslně začal spoluvlastnický vztah poměřovat Listinou základních práv a svobod. Takový judikát je ovšemže vadný, neboť menšinovému spoluvlastníkovi přiznává jakési „právo veta“, které jde proti právní tradici a proti zákonné úpravě rozhodování spoluvlastníků o společné věci.

Ve skutečnosti došlo pouze k tomu,že pronajmutím společné části nájemci byla menšinová spoluvlastnice většinovým rozhodnutím vyloučena z užívání společné věci. Náležela jí tedy od většinového spoluvlastníka náhrada v penězích ve výši obvyklého nájemného. Nikoliv ve výši skutečného nájemného (které bylo většinovým spoluvlastníkem stanoveno neúměrně nízké).

Bylo na menšinové spoluvlastnici, aby si zjistila jaká je výše obvyklého nájemného. Alikvotní podíl na této částce mohla oprávněně požadovat na většinovém spoluvlastníkovi, jako náhradu za své omezení spoluvlastnického práva. Toto však neučinila, i když jí v tom nic nebránilo. To je ovšem pouze její problém, že se nestarala o svá práva a nepožádala o tyto platby. Nárok na ně měla. To nemá vůbec nic společného s Listinou základních práv a svobod!

Šlo o nekomplikovaný případ aplikace jednoduchého práva – a Ústavní soud selhal na celé čáře. Namísto řešení věci v souladu s právem vyzval ÚS obecné soudy k postupu „praeter legem, případně i contra legem“. Tím ovšem zcela rozmetal právní jistotu, kterou sám Ústavní soud obhajuje a chrání. Obvykle takové zjevně zpotvořené judikáty označuji „prasečí právo“. Judikát IV. ÚS 1735/07 si takové označení skutečně zaslouží.

lake

------------------------------------------------------------------

P.S.: Nejde o jediný případ,kdy se Ústavní soud chová protiústavně. Obdobně „na divoko“ rozhodl v případě vyhlášky o výpočtu náhrad za neoprvněný odběr elektrické energie. Ústavní soud totiž odmítl platnou vyhlášku zrušit a poradil soudům, ať ji tedy prostě ignorují. Viz http://ak-ss.cz/…le-vyhlasky/.
Ještě jsme v právním státě? Nebo už nejsme v právním státě?

Jednotka ve spoluvlastnictví a § 1185/2 NOZ - Jednotka ve spoluvlastnictvá 3 – relativizující judikát ÚS ?

BR — Sun, 26 Jul 2015 22:21:52 +0200

1/ Danou materii výstižně popisuje např. advokátka A. Ropková:

http://www.epravo.cz/…u-85853.html

Spoluvlastnický podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. NOZ oproti úpravě OZ výslovně uvádí, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle avšak tak, že jeho nakládání nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.

Lze dovodit, že dané ustanovení plynule navazuje na názor vyjádřený Ústavním soudem ČR v jeho nálezu sp. zn. IV. ÚS 1735/07 ze dne 21.10.2008, v němž byla řešena otázka postavení minoritního spoluvlastníka vůči majoritnímu. Toto rozhodnutí lze považovat za zlomové, neboť v daném případě došel Ústavní soud ČR k závěru, že v případě, kdy je počínání si většiny spoluvlastníků (většinového spoluvlastníka) sice v souladu s ustanovením § 139 OZ, ale fakticky toto jednání negativně postihuje menšinu spoluvlastníků způsobem a rozsahem, kdy jsou porušována práva menšinového spoluvlastníka jakožto vlastníka, garantovaná mu Listinou základních práv a svobod, jsou obecné soudy povinny aplikovat na ustanovení § 139 OZ výklad praeter legem, případně i contra legem, neboť nelze připustit, aby hospodaření probíhalo způsobem, který vůbec nerespektuje oprávněné zájmy menšinového spoluvlastníka a tím popírá samu podstatu a smysl jeho základního práva.

2/ Nález ÚS sp. zn. IV.ÚS 1735/07 ze dne 21.10.2008, N 177/51 SbNU 195, K hospodaření spoluvlastníků se společnou věcí a k chování v souladu s dobrými mravy,

http://nalus.usoud.cz/…GetText.aspx?… (většinový spoluvlastník)

Cit.: (40.) … zásada souladu výkonu práv s dobrými mravy představuje významný princip, který v odůvodněných případech dovoluje zmírňovat tvrdost zákona a dává soudci prostor pro uplatnění pravidel slušnosti. (47.) Nejvyšší soud … ryze formalisticky … dospěl k extrémně nespravedlivému závěru, jenž není v žádném případě odůvodnitelný respektováním principu majorizace. Výkon žádného práva, právo většinového spoluvlastníka na nakládání se společnou věci nevyjímaje, nesmí být pláštíkem zakrývajícím nemravnost.

3/ Tedy – cit. nálezem ÚS jsou výrazně relativizována hlasovací kvóra daná obecnými ust. o správě společné věci (§ 1128, 1129, 1132 NOZ).

4/ Otázka zní – zda cit. nálezem ÚS jsou výrazně relativizována (???) také hlasovací kvóra daná zákonem a stanovami pro rozhodování shromáždění – tj. i v případech, když onou „společnou věcí“ je „dům s byty a nebytovými prostory“ v rámci „bytového spoluvlastnictví“, a oněmi spoluvlastníky společné věci (domu) jsou jednotliví vlastníci jednotek?

5/ No, pozdravpámbu.

Jednotka ve spoluvlastnictví a § 1185/2 NOZ - Jednotka ve spoluvlastnictví 2

lake — Sun, 26 Jul 2015 15:09:42 +0200

Pane sky78,

kvorum při rozhodování spoluvlastníků bude vždy záležet na obsahu rozhodnutí v každém jednotlivém případě. Příklady:

Je-li byt již pronajímán, pak o osobě (nového) nájemce se rozhoduje jako o běžné správě společné věci (nadpoloviční většina všech, § 1128 NOZ).
Totéž platí o změně výše nájemného.
Zkrácení, prodloužení či ukončení nájemní smlouvy (před pronajmutím dalšímu nájemci) je běžným rozhodováním o společné věci.
Není-li byt dosud pronajímán, pak k jeho (prvnímu) pronajmutí je nutný souhlas všech (§ 1132 NOZ). Sjednáním nájemní smlouvy totiž vlastník ztrácí právo s bytem disponovat. Právo nájemce lze dokonce nechat zapsat do katastru.
Pokud by se jednalo o prodloužení stávající nájemní smlouvy na dobu určitou přesahující 10 let, je nutný souhlas všech (§ 1132 NOZ).

lake

Jednotka ve spoluvlastnictví a § 1185/2 NOZ - Jednotka ve spoluvlatnictví

Korky0202 — Sun, 26 Jul 2015 10:24:48 +0200

Určitě se setkáte s různými názory, bude na Vás, abyste si vybral ten Váš.

Můj osobní názor:

Přikláním se k bodu č. 3, že se jedná o zatížení věci užíváním cizí osobou. Navíc pokud by rozhodla „většina“, vykonává tím správu a užití věci nad rámec jejího podílu. Je nutné si uvědomit, že pronájmem se myslí výdělečná činnost, k té Vás nemůže nikdo donutit viz § 1123 NOZ a § 11 odst. 1 a 3 Listiny základních práv a svobod. Na základě tohoto rozhodnutí většiny, by Vám vznikla i daňová povinnost, což porušuje Vaše právo a povinnost viz § 11, odst. 5 Listiny základních práv a svobod.

Poznámka: je však nutné si uvědomit, že například rozdělení zisku z daného pronájmu, i když je příjmem každého jednotlivého vlastníka, již nepodléhá tomuto výkladu. Vím, že o tom existuje rozsudek NS, bohužel, se mi jej nedaří již druhý den nalézt. Až jej naleznu, tak doplním spisovou značku.

Nevím, jestli jsem rozklíčoval Vaší otázku správně. Nicméně si myslím, že je důležité, o čem se bude jednat na daném shromáždění. To byste měli znát již předem z pozvánky.

Jednotka ve spoluvlastnictví a § 1185/2 NOZ

sky78 — Sat, 25 Jul 2015 11:25:50 +0200

Zdravím, prosím o Vaše názory.

A/ Jednotka má X spoluvlastníků, podíly různě velké.

Otázka: Případný pronájem této jednotky (společné věci) je:

„běžnou správou“ dle § 1128 NOZ, tedy rozhodují spoluvlastníci jednotky většinou hlasů?
„významnou záležitostí týkající se společné věci“ dle § 1129, tedy k rozhodnutí je třeba dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků jednotky?
„zatížením společné věci“ dle § 1132, tedy k rozhodnutí je třeba souhlasu všech spoluvlastníků jednotky? (Argument: Zmiňuje-li § 1132 zatížení společné věci, může jít o jakékoliv právo k věci cizí, např. zástavní právo, věcné břemeno/služebnost – ale může jít i o obligační zatížení, např. nájem, pacht, výměnek.)

B/ Stejné otázky však vyvstávají obecně – totiž jakým kvórem spoluvlastníci jednotky o ní rozhodují a zjišťují svou společnou vůli (§ 1122/1), kterou zavazují (k jednotlivým záležitostem) svého společného zástupce (§1185/2) k hlasování za ně (za jednotku jako celek) na shromáždění.

Děkuji, za argumenty, judikáty, zkušenosti…

Sky78