Portál společenství vlastníků jednotek - Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Comments

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - tvorba "hromádek"

Poznamka — Fri, 26 Jun 2015 02:05:07 +0200

„Určitě zákon nezakazuje dělat to prostřednictvím jedné hromady. Výsledek je totožný.“ – může být a nemusí podle toho o kterých hromádkách mluvíme. „hromádky“ tvoříme při placení plateb dle předpisu a to dle položek předpisu. Tyto „hromádky“ lze sloučit nebo i neplatit nic a aplikovat „žádnou hromádku“, na výsledek vyúčtování nemá dopad ve smyslu stanovení velikosti účasti vlastníka na společných nákladech, ale za předpokladu, že hromádky společných nákladů dle položek předpisu plateb zachováme, včetně metody rozpočítání. Kdybychom i tyto „nákladové hromádky“ sloučili už výsledek totožný nebude. Tvorba „hromádek“ dle položek předpisu má pouze ten význam, že minimalizuje vznik nedoplatků/přeplatků při vyúčtování. Proto by bylo žádoucí pro náklady vlastní správy vytvořit samostatnou položku předpisu, do které bude předpis stanoven rovným dílem.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - pro Poznámku

Dodatek — Thu, 25 Jun 2015 10:30:35 +0200

Nemohu s Vámi souhlasit. Pokud dle zákona SVJ tvoří rozpočet, tak nemůže vzniknout nízký zůstatek. Pokud SVJ bude dělat dvě hromady (jedna dle podílů a druhá dle jednotek) vlastník nebude platit, tak bude také v mínusu. Zákon přikazuje přispívat dle podílů a rozúčtovat dle podílů a vlastní správní činnost dle jednotek. Určitě zákon nezakazuje dělat to prostřednictvím jedné hromady. Výsledek je totožný.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - individuání zůstatky "FO" dle vlastniků

Poznamka — Thu, 25 Jun 2015 01:53:34 +0200

Uvedený postup vytváří individuální zůstatky dle vlastníků které nebudou již relativně souměřitelné majetkovým podílem a může se stát, že nízký zůstatek některých vlastníků (v malých bytech) neumožňuje již zúčtovat nějaký výdej. Nestejný princip tvorby a čerpání vyvtváří participaci jednotlivce na nákladech metododu kterou zákony nepodporují (není to ani podílem ani rovným dílem) a proto by musela být odsouhlasena 100% jako metoda individuální.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Příspěvky vs.zálohy od Katky06

Ludmila — Wed, 24 Jun 2015 19:40:27 +0200

Lépe to vysvětlit neumím, snad na to přijdete sama.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - opět pro lakeho

Katka06 — Wed, 24 Jun 2015 17:08:16 +0200

lake, sice máš snahu se zapojovat do všech diskuzí, ale tady o tvůj názor nikdo nestojí. Hlavně jsi asi nepochopil o čem je zde řeč. Vlastně to ani pochopit nemůžeš, protože zde je řeč o fondu oprav. Než jsi do této diskuze strčil svůj rypák, tak každý chápal oč jde.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Opět pro Katku

lake — Wed, 24 Jun 2015 17:00:02 +0200

Katko, k Vašemu dalšímu příspěvku dodávám:

Nevíte o čem píšete, když používáte neexistující pojem „fond oprav“.
Neporozuměla jste co napsala paní Ludmila: ona nikdy netvrdila, že by se vybrané zálohy měly „rozúčtovat“. Zálohy se totiž nerozúčtují. Zálohy se předepíší k úhradě a pak se hradí. Ale to Vy asi nevíte.
Pletete si příčinu a následek: napočátku je celková cílová částka, která bude potřebná pro správu domu, a pak se podle toho stanoví výše záloh placených jednotlivými vlastníky jednotek. Na Váš omyl Vás upozornil již pan Počtář.
Proč zálohy mají podle možnosti odpovídat podílu vlastníka na budoucích nákladech jsem Vám zde už napsal srozumitelně, s citací z Listiny základních práv a svobod. Ale asi to ještě neproniklo do té části těla, kterou myslíte.

lake

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Rozúčtování podle podílů -> zálohy podle podílů

Počtář — Wed, 24 Jun 2015 15:47:10 +0200

„proč musí být zálohy do fondu oprav vybrané dle podílů rozúčtovány opět podle podílů“

Nejprve je to naopak: Rozúčtovává-li se podle podílů, stanoví se zálohy rovněž podle podílů.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Opet pro Ludmilu

Katka06 — Wed, 24 Jun 2015 15:33:53 +0200

Ludmilo, stále jsem se nedočkala rozumného vysvětlení, proč musí být zálohy do fondu oprav vybrané dle podílů rozúčtovány opět podle podílů, tak jak tvrdíte. Pokud to nedokážete obhájit, tak se nepouštějte do diskuze.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Příspěvky vs.zálohy od Katky06

Ludmila — Wed, 24 Jun 2015 15:15:36 +0200

Zálohy podle vel.vl.podílu budou zcela určitě v případě nestejně velkých bytů rozdílné, ale musí se vyúčtování provést zase podle vl.podílů, jinak platí to, co jsem napsala. Jsou to jednoduché počty.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Příspěvky vs zálohy pro lake

Katka06 — Wed, 24 Jun 2015 14:55:10 +0200

lake, asi nechápete o čem se tady píše, tak se raději nezapojujte. Není v mém zájmu diskutovat právě s Vámi. Děkuji.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Příspěvky vs zálohy pro Katku

lake — Wed, 24 Jun 2015 13:58:51 +0200

Katko, píšete nesmysly. Možná z hladu, možná z horka, možná z nedostatku rozumu průměrného člověka.

Podle článku č. 11 Listiny základních práv a svobod platí, že vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu.

Není tedy možné bezdůvodně a svévolně předepisovat některým vlastníkům jednotek vyšší částky záloh než takové, které odpovídají jejich budoucí platební povinnosti.

lake

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Příspěvky vs.zálohy pro Ludmilu

Katka06 — Wed, 24 Jun 2015 13:23:54 +0200

Ludmilo, stále neuvádíte důvod, proč nemohou být hromádky nevyrovnané. Co Vám na tom vadí, že na Vaší hromádce bude méně/více než u jiného vlastníka. Pokud budete postupovat podle Vaší úvahy a vlastník do fondu nebude platit, tak ve výsledku ne hromádce také nebude mít stejně jako vlastník platící. Co na tom nemůžete pochopit?

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Příspěvky vs.zálohy od Katky06

Ludmila — Wed, 24 Jun 2015 11:07:56 +0200

Nemusí být vyrované, když to vlastníkům nevadí. Vznikla situace, že všichni skládají záĺohu podle vel.vl.podílu, tzn., že na vlastníky velkých bytů připadá nejvyšší záloha, potom se ale provede vyúčtování „něčeho“ podle počtu bytů, tedy každému stejně – o to jde. „Hromádka“je tudíž nerovnoměrná. Které byty na to doplácejí?

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Příspěvky vs.zálohy pro Ludmilu

Katka06 — Wed, 24 Jun 2015 07:50:14 +0200

Ludmilo a z čeho usuzujete, že ty hromádky musejí být vyrovnané??? Jaký máte důvod k tomu aby byly vyrovnané? Proč?

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - příspěvky vs. zálohy

Korky0202 — Tue, 23 Jun 2015 18:13:10 +0200

Děkuji za Vaší reakci. Já chtěl pouze tímto ukázat a podělit se o informace, jak řeší jiná SVJ po schválení nových stanov platby, které odvádí jednotliví vlastníci bytových jednotek.

Samozřejmě, že každé SVJ má své potřeby.

Díky za Váš názor.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Příspěvky vs.zálohy od Katky06

Ludmila — Tue, 23 Jun 2015 15:43:16 +0200

Píšete, že každý vlastník platí zálohu ve výši vl.podílu a následně je záloha rozúčtována rozdílně – podle druhu čerpání – na jednotku nebo vl.podílem. Ty vaše citované „hromádky“ – zůstatky na účtu jednotlivých vlastníků jsou tudíž nevyrovnané – nebo snad máte jednotky všechny stejné velikosti?

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Příspěvky, zálohy a zmatky

lake — Tue, 23 Jun 2015 15:45:23 +0200

AsiTak napsal: „… proto se zavádí pojem „zálohový příspěvek“

Ne, takové nesmyslné označení raději nezavádějte, prosíííííím. Neexistuje nic takového jako zálohový příspěvek. To je jako „kočkopes“, „kruhový čtverec“, „tekutá vláknina“ a „sojové maso“.

Existují buď úhrady nákladů na na správu domu (nazývané příspěvky na správu), nebo zálohy určené na budoucí náklady správy domu. Musíte si vybrat a vlastníkovi sdělit, zda SVJ chce po něm konečnou platbu, nebo vybírá vyúčtovatelnou a vratnou zálohu. A pokud chce SVJ zálohu, musí vlastníkovi sdělit zda jde o zálohu krátkodobou, nebo dlouhodobou. Jde-li o zálohu dlouhodobou, musí mu SVJ sdělit vedle důvodu platby i termín do kdy nejpozději dojde k vyúčtování a vypořádání.

lake

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - příspěvky a. zálohy

AsiTak — Tue, 23 Jun 2015 15:07:17 +0200

Uniká mi smysl Vašeho příspěvku. Chcete-li něco klasifikovat, je třeba definovat klasifikační hledisko a pak aplikovat. Potom příklady může vytvářet každý sám a nikdo nepotřebuje ty Vaše. Zkrátka, musíte nejdřív definovat co je „úň“ a pak můžete o něčem tvrdit zda je „úň“, či nikoliv. Předpokládám, že charakteristiky „záloha/příspěvek“ považujeme za charakteristiky finančních plnění (plateb).
SVJ ve vztahu k dodavatelům a odběratelům má standardní postavení ekonomického subjektu a i dodávky plnění dle charakteru dodávky hradí standardně a tyto platební operace nemají nijakou vazbu na vlastníky resp. na jejich platby.
SVJ ve vztahu k vlastníkům má nestandardní ekonomické postavení, neboť vlastník nekupuje dodávky správy domu a pozemků nebo „služeb“ ale hradí náklady dodávek buď již realizovaných nebo plánované k realizaci a zahrnutých do položek předpisu plateb. Z hlediska placení plateb vlastníkem, rozdíl mezi položkou „zálohovou“ nebo „příspěvkovou“ není žádný, rozdíl vzniká tím, zda následně aplikujeme vyúčtování (zálohové financování) aplikujeme vždy, kdy nelze předem stanovit vzniklý náklad a příspěvkové kdy je známa výše budoucího nákladu. Toto rozlišení lze považovat i za definici uvedených pojmů. Co SVJ dává do položky předpisu plateb je individuální a až na některé výjimky („služby“) dle názvu položky předpisu plateb nelze určit, zda se jedná o placení zálohy nebo příspěvku. Vzhledem k tomu, že položka předpisu tvoří rozpočtem (odhadem) podmínka „předem stanovená výše nákladu“ nelze téměř nikde aplikovat a proto se zavádí pojem „zálohový příspěvek“. Z toho je zřejmý, že rozlišení plateb dle pojmů „záloha/příspěvek“ je nadbytečný a spíš komplikuje pohled na ekonomiku SVJ než napomáhá k zjednodušení.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - příspěvky vs. zálohy 2

Anonymous, — Tue, 23 Jun 2015 10:59:29 +0200

Váš správce je sice velice precizní, ale účtování na jednotku je nesmysl.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - příspěvky vs. zálohy

Katka06 — Tue, 23 Jun 2015 10:34:19 +0200

Dobrý den, připojuji zkušenost jak to funguje, konkrétně s fondem oprav, u nás v SVJ. Předpis do fondu oprav je u nás zálohový a jedná se o dlouhodobou zálohu, která se každoročně vlastníkům vyúčtuje, ale zůstatek se převádí do následujícího roku. Každý vlastník platí zálohu ve výši dle vl. podílu. Jednotlivé náklady hrazené z fondu oprav (čerpání fondu oprav) jsou pak dle účelu použití rozúčtovány buď dle podílu, nebo na jednotky. Takže platby do fondu oprav jsou vždy zálohové dle podílů, ale čerpání z fondu oprav je rozdílné. Ve finále je to úplně jedno jestli vybíráte na dvě hromádky, nebo na jednu. Každopádně je dodržena povinnost způsobu rozúčtování nákladů z fondu oprav. Vlastník dostane na konci roku vyúčtování fondu oprav, kde vidí kolik mu bylo předepsáno, kolik skutečně uhradil, kolik bylo vyčerpáno a jaký má zůstatek na „jeho hromádce“. Výpis čerpání je detailní, takže tam vidím za co bylo vyplaceno, jaký byl celkový náklad na akci, jakým způsobem byl náklad rozpočítán (podíl/jednotka) a jaký je můj podíl na celkovém nákladu na akci. Náš správce je v tomto velice precizní.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Zasklení lodžií

Korky0202 — Tue, 23 Jun 2015 09:07:16 +0200

Tam jde spíš o tom, že se hledal kompromis mezi tím, že to bylo v rámci rekonstrukce bytového domu a vlastníci chtěli nějakým způsobem zohlednit, že výluční uživatelé jsou jen někteří.

Navíc to neodporuje předpisům a výlučnému vlastníku toto může být „předepsáno“.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy2

petrsv — Tue, 23 Jun 2015 08:20:30 +0200

Výměna měřičů tepla – záleží, komu patří podle Prohlášení vlastníka, ale zálohu na toto již taky vybíráme, je to lepší pro přehlednost.

Pojištění domu – u nás je to každý rok mírně jiné, takže rozhodně zálohy.

Správa – tam řadíme vše, co se účtuje na každý byt stejně, takže určitě záloha.

Zasklení lodžií – pokud takový způsob schválili všichni vlastníci, tak fajn. Ale toto bych nikdy neprosazoval – cokoliv je společná část domu, přispívá na jeho provoz nebo údržbu každý vlastník podle podílu.

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy - Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy1

tazatel jaryn — Tue, 23 Jun 2015 08:10:10 +0200

VÝMĚNA MĚŘIČŮ TEPLA a vod: účtujeme na podle kusů na byt, POPLATEK ZA SPRÁVU : náklad není samozřejmě předem znám a může být každý rok jinší… nevím kolik nakopíruji papíru, zda oslovíme placeně JUDR, atd… Jinak celkem souhlasím…

Příklady z praxe I. - příspěvky vs. zálohy

Korky0202 — Mon, 22 Jun 2015 23:04:30 +0200

Na základě četných diskuzí začnu zveřejňovat příklady z praxe, se kterými od roku 2000, kdy se této problematice věnuji, setkal.

Na úvod si přestavme SVJ, které vzniklo ustavující schůzí, kdy vlastníci nabyli své bytové jednotky a podíly na společných částech domu dle ZoVB. V roce 2015 si odhlasovali změnu Stanov, aby byly v souladu s NOZ.

Na základě usneseních přijatých na tomto shromáždění byly vydány nové výpočtové listy, které obsahují nové položky. Položky jsou rozděleny do dvou kategorií, označené „Z“ – jako zálohy, ostatní jsou označené jako „P“ příspěvky.

V tomto příkladu rozeberu jednotlivé položky a připojím svůj komentář. Budu samozřejmě vděčný za vaše postřehy a názory.

Zálohové platby:

TEPLO – u této položky se vychází z předchozích období a skutečných nákladů dané bytové jednotky s přihlédnutím k cenovému ujednání na dané období, snížení či zvýšení ceny dodávaného tepla dodavatelem.

TEPLÁ VODA – zálohová platba, která vychází ze stejného principu jako předchozí položka.

VODNÉ/STOČNÉ – opět se jedná o zálohovou platbu, která se zúčtuje na konci daného období.

SPOL. EL. ENERGIE – opět se jedná o zálohovou platbu, vychází se z historie skutečných nákladů. Případně se může změnit dle aktuálně platných záloh, které platí SVJ.

VÝMĚNA MĚŘIČŮ TEPLA – pokud je znám náklad na výměnu k určitému datu (životnost) vybírá se zálohová platba na jejich výměnu. Náklad je nutné dle NV 366/2013 rozpočítat na bytové jednotky, dříve se platilo dle počtu měřidel/indikátorů v bytové jednotce. Po provedení výměny je nutné zaplacenou zálohu zúčtovat oproti skutečné pořizovací ceně.

ÚKLID SPOLEČNÝCH PROSTOR – je známa platba za danou službu od externího dodavatele dle sjednané smlouvy. Vzhledem k tomu, že je možné dodatečně objednávat některé činnosti spojené s úklidem, je nutné ročně zúčtovat zaplacené zálohy, oproti skutečným výdajům spojených s úklidovou službou.

Příspěvky:

FOND OPRAV – každý, ať si dosadí svůj ekvivalent. Jedná se o příspěvky na správu domu a pozemku, které mají sloužit pro investice, opravy a další činnosti přímo související se správou domu a pozemku. Jeho výše je dána usnesením Shromáždění. Investice jsou průběžně plánovány dle výkazu cash-flow.

Vzhledem k tomu, že se dle NOZ, 67/2013 a NV 366/2013 mají některé náklady rozpočítat na bytové jednotky nelze již z těchto příspěvků hradit například tyto položky: odměny členů statutárních orgánů SVJ, poštovné, právní služby, bankovní poplatky, náklady na SIPO, vybavení kanceláře Výboru apod.

K tomu dodám, že vzhledem k předpokládané výši těchto nákladů, přistoupilo SVJ k tomu, že tyto náklady se rozúčtují jednou ročně při vyúčtování za skončené období. Kromě odměn členů Výboru.

POJIŠTĚNÍ DOMU – příspěvek placený též dle podílu, vyúčtování probíhá pouze v případě, že ze strany pojišťovny dojde ke snížení částky za pojištění domu během daného období.

POPLATEK ZA SPRÁVU – příspěvek rozpočítaný na bytové jednotky, náklad je předem znám a nemění se.

ODMĚNY VÝBORU – celková částka nákladů na odměny členům výboru, která je rozpočítána dle počtu bytových jednotek. Výše příspěvku je odhlasována Shromážděním a je tedy předem znám celkový nepřekročitelný náklad.

OVĚŘENÍ VODOMĚRU – náklad i cena je předem známa na základě uzavřené smlouvy.

ZASKLENÍ LODŽIÍ – uvedený příspěvek platí pouze ti vlastníci bytových jednotek, kteří mají ve výlučném užívání balkonové lodžie, které jsou společnými částmi domu. Příspěvek na úhradu části pořizovací ceny byl odhlasován v procentech k pořizovací ceně a rozprostřen na délku záruky na provedené dílo – 60 měsíců.