Portál společenství vlastníků jednotek - Kvórum pro rozhodnutí - Comments

Kvórum pro rozhodnutí - Kvorum pro rozhodnutí o změně příspěvku na správu domu a pozemku

semjon — Mon, 08 Jun 2015 09:56:34 +0200

Prosím o radu. Ve Stanovách SVJ(2000)(založeno 2009)nemáme uvedeno kvorum pro přijetí změny výše příspěvku na správu domu a pozemku (nenašel jsem ho ani ve vzorových stanovách). Stanovy SVJ(2012) teprve připravujeme.
Jak postupvat při hlasování na shromáždění při změně výše příspěvku na správu domu a pozemku (u nás to je hodně citlivá otázka)? Jaké procento vlastníků musí na shromáždění tento návrh schválit, aby to bylo v souladu se zákonem, předpisy a nařízeními? Lze použít znění § 1214 NOZ?

§ 1214
Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

Aby byla dosažena potřebná většina hlasů, musí se shromáždění zúčastnit oba příslušníci SJM, nebo stačí jenom jeden (pro hlasování samozřejmě platí pouze počet hlasů, který má jejich jednotka), aby bylo naplněno, že shromáždění je usnášeníschopné, pokud je přítomna nadpoloviční většina vlastníků (podle počtu hlasů)?

Jak je to se souhlasem všech vlastníků při změně velikosti podílu na společných částech (kde musí souhlasit 100% vlastníků) za SJM (manželé). Musí podepsat oba, nebo stačí podpis pouze jednoho, protože se předpokládá, že manželé budou volit souhlasně?

Děkuji za všechny odpovědi.

Kvórum pro rozhodnutí - Kvorum pro Sidloba

lake — Sat, 06 Jun 2015 21:14:48 +0200

Pane Sidlobe, píšete nyní o stavu před vznikem SVJ jako právnické osoby. Ve Vašem úvodním dotazu jste se o tom nezmínil.

Jestliže v domě vzniklo SVJ na základě zákona č.103/2000 Sb., stalo se tak nejdříve ke dni 1.7.2000, jestliže v tento den byly splněny zákonem předvídané náležitosti (alespoň 5 jednotek v domě, alespoň 3 různí vlastníci).

Dnem 1.7.2000 tedy vzniklo SVJ v domě jako právnická osoba. Vlastníci jednotek se začali řídit vzorovými stanovami SVJ (nařízení vlády č. 371/2004 Sb., novelizováno 151/2006 Sb.). Takže smlouva mezi vlastníky jednotek pozbyla mezi nimi účinnosti a stala se oboustranně nevymahatelnou, na základě nových právních skutečností nastalých dne 1.7.2004.

Domnívám se, že smlouva jednotlivých vlastníků mezi sebou plnila svůj účel od roku 2000 do roku 2004, ale dnes nemá žádný smysl se na ni odvolávat.

Skutečnost, že smlouva nebyla dosud ukončena, si mylně spojujete s její závazností a vymahatelností. To je nesprávný názor. Smlouva se stala obsoletní, tedy nadbytečnou, neboť vztahy vlastníků jednotek se podřídily nové právní úpravě (SVJ jako právnická osoba, a její vzorové stanovy).

Ani v případě, že ve vašem domě nevzniklo SVJ ze zákona do dne 31.12.2013, by neplatilo to, co píšete. Podle § 11 odst. 8 ZoVB platí, že v domě, ve kterém nevzniklo společenství, platí pro rozhodování vlastníků jednotek přiměřeně ustanovení odstavců 1 až 6. Viz § 11 zákona o vlastnictví bytů po novele č.103/2000 Sb.

Co máte o správě uvedeno v zápisu z prvního shromáždění v roce 2013 je naprosto bezvýznamné. SVJ se stalo správcem společných částí domu ze zákona (automaticky), a to v den, kdy zvolilo svůj statutární orgán. V té době byla „smlouva“ z roku 2000 již dávno právně nevymahatelná a nadbytečná, prototže jste se již 9 let měli ve věci hlasování řídit vzorovými stanovami SVJ.

lake

Kvórum pro rozhodnutí - Kvórum pro rozhodnutí 2

Sidlob — Sat, 06 Jun 2015 11:43:27 +0200

"Smlouva“, na kterou se naše stanovy odkazují,je smlouva se správcem pověřeným z řad vlastníků podle 72/1994 před datem 1.7.2000 (před novelizací
sdlob

Kvórum pro rozhodnutí - Kvórum pro rozhodnutí

Sidlob — Sat, 06 Jun 2015 11:27:17 +0200

Vážení, děkuji vám za vaše názory. Považuji za vhodné upřesnit údaje na otázku „sjednání ke stanovám ještě“ nějakou podivnou „smlouvu“. Předmětný dům byl postaven v 1970 a byl ve spoluvlastnictví. V roce 1999 byla realizovaná „dohoda o vypořádaní podílového spoluvlastnictví“ do katastru vloženo „ prohlášení vlastníka“. Vklad práva v katastru nemovitostí byl zapsán dne 28.1.2000

Citace V prohlášení vlastníka v části „VIII. Pravidla pro správu společných částí ( § 5 odst. 3 písm. h) zák.č. 72/1994 Sb před novelizací k 1.7.2000 )“ je uvedeno :

a) Správu, provoz a opravy – společných částí.Správu,provoz a opravy společných části domu, zahrady a domu jako celku zajišťuje správce. Na správě se budou podílet prohlašovatelé jednotek v pořadí 1–2 – 3 – … Doba pověření správce je dvouletá;
b) c) d) e)
f) Pravidla v písemné formě pro správu, provoz, opravy a údržbu domu, zahrady a venkovních částí jsou vypracovány ve smlouvě o správě, provozu a opravách společných částí domu a zahrady . Tato smlouva obsahuje detailní postupy spravování (metodika postupů při rozúčtování, evidenci dokumentace atd.) a jsou závazné. Podle okolností a potřeb budou měněny a doplňovány během doby po odsouhlasení všemi účastníky.– konec Citace z prohlášení vlastníka -----

Citace--- Zákon o vlastnictví bytů ve znění platném do 1.7.2000 stanovil v § 9 zákona o vlastnictví bytů následující: Správu, provoz a opravy společných částí domu (dále jen „správa domu“) zajišťuje správce (tj.v té době pověřený vlastník). Je to dohoda o právnické osobě jejímž účelem bude zejména správa společných částí domu. Tato právnická osoba mohla být zřízena pouze z vlastníků jednotek. A dále cituji… ze zdroje
Vzhledem k tomu, že ukončení těchto dříve založených vztahů novela zákona o vlastnictví bytů č. 103/2000 Sb., výslovně neupravila, nelze tedy než konstatovat, že tyto vztahy měly být ukončeny způsobem, který je pro daný okruh vztahů stanoven příslušnými právními předpisy. To znamená smlouvy lze ukončit dohodou, či výpovědí, a likvidace právnických osob by měla být provedena v souladu s předpisy, které upravují právní postavení těchto právnických osob ---- konec Citace

Podle mého názoru tato smlouva nebyla ukončena a je právne platná, protože:

je v aktuálních stanovách společenství v čl. XIII – Ostatní ujednání : K řešení dalších podrobností k hospodaření a správě domu je se souhlasem všech členů společenství uzavřena „Smlouva o správě, provozu a opravách společných části domu a zahrady“
je v notářském zápisu z první schůze shromáždění (z 2013) cituji …...„V dalším bodu programu bylo přistoupeno k projednání rozhodnutí o výběru správce. Byl podán návrh, aby správcem pro odběr elektřiny byl určen XY s tím, že za výkon této funkce nebude náležet odměna, aby správcem pro odběr vody byl určen YZ s tím, že za výkon této funkce nebude náležet odměna a v ostatních záležitostech nebude správce určen, jelikož vyplývá z uzavřené smlouvy o správě, provozu a opravách společných části domu a zahrady a současným správcem již je XY s tím, že za výkon této funkce nebude náležet odměna. Poté bylo přistoupeno k hlasování o přijetí tohoto usnesení. Hlasováno bylo aklamací a návrh byl schválen všemi přítomnými hlasy.“
stanovy i notářský zápis byli v roku 2013 vloženy do rejstříku SVJ

Kvórum pro rozhodnutí - Kvórum pro rozhodnutí 4

lake — Sat, 06 Jun 2015 11:23:47 +0200

Pane Sidlob, vaše „Smlouva o správě , provozu a opravách společných části domu a zahrady" je neplatná, není-li součástí stanov.

Je absurdní, aby vlastníci jednotek sjednávali navíc ke stanovám ještě nějakou podivnou „smlouvu“. Který osel přišel s tímto řešením?

Vaše smlouva nezvazuje vlastníky jednotek k ničemu. Ostatně je vadná pro rozpor se zákonem v těchto záležitostech:

Není pravda, že o běžné správě společné věci se hlasuje „nadpoloviční většinou účastníků“. Podle § 1128 NOZ platí, že se hlasuje nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek.
Není pravda, že k přijetí finančního nebo jiného závazného rozhodnutí ve všech případech „je zapotřebí tříčtvrtinové většiny hlasů“. Podle § 1132 NOZ platí, že k rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.

lake

Kvórum pro rozhodnutí - Kvórum hlasování dle stanov a dle smlouvy se správní firmou

MartinII — Fri, 05 Jun 2015 13:19:27 +0200

Předpokládám, že toho máte ve stanovách o hlasování víc, než jen citované. Stanovy jsou „nad“ smlouvou o správě. Nevíme, zda jste (a ostatní vlastníci) pro „tříčtvrtinovou většinu“ či pro „nadpoloviční většinu“. Jednodušší je změnit smlouvu než stanovy. Není od věci, nastudovat také hlasování dle NOZ.

Kvórum pro rozhodnutí - Stanovy jsou závazné

Vlastník jednotky — Fri, 05 Jun 2015 13:18:13 +0200

Stanovy jsou závazné, nejsou-li v rozporu s právním předpisem. V nich uváděná kvora jsou v souladu s občanským zákoníkem § 1128.

Kvórum pro rozhodnutí - Kvórum pro rozhodnutí 2

Zdenek 22 — Fri, 05 Jun 2015 13:17:47 +0200

Předpokládám, že „smlouvou“, na kterou se vaše stanovy odkazují, myslíte smlouvu SVJ se správcem.

Je velmi nerozumné, pokud máte ve stanovách, že tato smlouva může být uzavřena (a tedy i měněna) jen se souhlasem všech členů.

Pokud máte v této smlouvě uvedeno cosi o hlasovacích kvórech, jsou tato ustanovení smlouvy neaplikovatelná a tedy neplatná. Tato smlouva je smlouvou mezi SVJ jako právnickou osobou a správcem. Ve smlouvě se správcem nemůžete stanovovat jakákoliv hlasovací kvóra platná pro SVJ dovnitř a správce tato kvóra sotva budou zajímat.

Kvórum pro rozhodnutí

Sidlob — Fri, 05 Jun 2015 11:21:10 +0200

Kvórum pro rozhodnutí o finančních otázkách
V stanovách je k hlasování uvedeno :

Čl. V -(10) Shromáždění je schopné usnášení,… K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů společenství, pokud zákon nebo tyto stanovy neurčují jinak.
Čl. XIII Ostatní ujednání – K řešení dalších podrobností k hospodaření a správě domu je se souhlasem všech členů společenství uzavřena „Smlouva o správě, provozu a opravách společných části domu a zahrady.

Ve „Smlouva o správě , provozu a opravách společných části domu a zahrady“ je uvedeno cituji „K přijetí usnesení běžného provozu je zapotřebí souhlasu nadpoloviční většiny účastníků (podle podílů), k přijetí finančního nebo jiného závazného rozhodnutí je zapotřebí tříčtvrtinové většiny hlasů“

Je toto ujednání závazné ? Stanovy byli přijaty v 2013 a smlouva byla vypracovaná pro „Prohlášení vlastníka“ v roku 2000.