Portál společenství vlastníků jednotek - Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Comments

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Kterému vlastníkovi vznikl závazek 3

KC — Sun, 15 Mar 2015 12:55:25 +0100

Nemusíte komentovat, stačí odpovědět. Nejsem odborník na problematiku, proto se ptám.

Mimochodem, toto je poslední verze vašeho příspěvku, nebo kolikrát ještě budete editovat z „No a“ na „píšete nesmysly“?

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Úvěr je samozřejmě záležitost SVJ,

ar dan — Sun, 15 Mar 2015 09:20:59 +0100

nadpis se zřejmě používá ze setrvačnosti jako pozůstatek tmářství. Děkuji za detailní upřesnění jednotlivých fází úhrady nákladů a situací, které mohou nastat a následnou identifikaci příslušného plátce.

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Přenesení dluhu na nového vlastníka

kukula — Sat, 14 Mar 2015 21:10:08 +0100

Máte pravdu, kupující nemusí smlouvu podepsat. Také ale platí, že v tom případě ani prodávající nemusí prodávat. Místo aby podobné ustanovení vyhodil, najde jiného kupce. O konečném rozhodnutí mezi oběma partnery rozhodne neviditelná ruka trhu (= zákon nabídky a poptávky). Totéž platí pro případ, kdy podíl vlastníka na úvěru (nebo jeho dluh jako neplatiče) je z hlediska ceny nemovitosti významný.

Kukula.

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Jak to je s úvěrem 3

lake — Sun, 15 Mar 2015 09:04:30 +0100

Nevím, proč se zde používá nadpis „Jak to je s úvěrem“.

S úvěrem to přece není nijak!!!! A už to zde píšu dokola druhým rokem: úvěr si vzalo SVJ a samo jej také bance splatí. S tím nemá nic společného ani bývalý vlastník, ani nový vlastník jednotky. To je vlastní závazek SVJ vůči bance.

Pokud se ptáte na úhradu nákladů, které SVJ vynaložilo na opravu či zhodnocení cizího majetku, pak odpověď je tato:

Jestliže účinky změny vlastníka nastaly před zahájením stavby, pak SVJ bude vymáhat úhradu nákladů na té osobě, jejíž majetek byl provedenou stavbou zhodnocen. Tedy na novém vlastníkovi.
Jestliže účinky změny vlastníka nastaly v období rozestavěnosti stavby (a neexistuje dohoda o snášení nákladů), pak SVJ bude vymáhat úhradu nákladů alikvotně (poměrně) na těch osobách, jejichž majetek byl provedenou stavbou zhodnocen. Rozdělení nákladů se zjistí např. posouzením rozestavěnosti (podle stavebního deníku) ke dni účinnosti změny vlastníka.
Jestliže účinky změny vlastníka nastaly po dokončení stavby (a neexistuje dohoda podle § 1888 NOZ), pak SVJ bude vymáhat úhradu nákladů na té osobě, jejíž majetek byl provedenou stavbou zhodnocen. Tedy na původním vlastníkovi.

lake

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Jak to je s úvěrem (pro Lake)

Ar dan — Sat, 14 Mar 2015 18:44:57 +0100

Děkuji za odpověď. Tedy, rozumím-li tomu obecně správně, pokud prodá byt původní vlastník v mezičase ohraničeném objednáním rekonstrukce až do fakturace skutečných nákladů ve výši jeho podílu, nepřechází na něj budoucí dluh z toho vzniklý. A povinnost splatit vzniklý dluh přechází na nabyvatele zapsaného v katastru před tímto dnem.

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Kterému vlastníkovi vznikl závazek 2

lake — Sat, 14 Mar 2015 21:35:32 +0100

KC, píšete nesmysly. To nemá cenu ani komentovat.

lake

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Kterému vlastníkovi vznikl závazek? Přechodná doba!

KC — Sat, 14 Mar 2015 18:17:18 +0100

Pardon, kterému vlastníkovi vznikl závazek?

Dne 10.3. se konalo shromáždění.

Dne 5.3. byla podepsána kupní smlouva, dne 6.3. odneseme na katastr návrh na vklad, po měsíci prodávajícímu a kupujícímu přijde oznámení z katastru, že k 6.3. byl návrh zavkladován, tzn. kupující se stal vlastníkem (zpětná účinnost vkladu). Ale shromáždění se konalo 10.3., kterého se zúčastnil ještě prodávající, neboť on v ten den byl zapsán v katastru jako vlastník. Jenže na začátku dubna katastr zapíše vlastníkem kupujícího se zpětnou účinností k 6.3., tzn. v den konání shomáždění vlastníkem už nebyl, byť se to dozvěděl až v dubnu.

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Jak to je s úvěrem (pro ar dan)

lake — Sat, 14 Mar 2015 18:09:20 +0100

Pletete si závazek a dluh. Vlastníkovi vznikl dne 10.3. závazek strpět opravu svého majetku. Už jsem to zde přece napsal. Žádný dluh mu toho dne nevznikl.

Zřejmě si také pletete věcné právo (rozhodování spoluvlastníků o nakládání se společným majetkem) s obligačním neboli závazkovým právem (povinnost dlužníka splatit dlužnou částku věřiteli).

lake

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Jak to tedy je s úvěrem 3

ar dan — Sat, 14 Mar 2015 17:41:16 +0100

Neplatí tedy, že objednáním vznikl právě bývalému vlastníku z 10.3 závazek ke splacení budoucího dluhu? Co s tím má společného nový nabyvatel, to připomíná protimluv, pane Lake.

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - re: ideální situace

jpinkava — Sat, 14 Mar 2015 17:27:15 +0100

s tím souhlasím, v řadě SVJ, co znám, to tak je a nepřipadá jim to nijak divné… omlouvám se, že jsem si špatně přečetl Váš modelový příklad (časový sled a změna vlastníků tedy jádro pudla:-), snažil jsem se příspěvek opravit, ale systém to již neumožnil)

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Ideální situace

KC — Sat, 14 Mar 2015 17:05:03 +0100

K poslednímu odstavci: ano, to je asi ideální situace. Ale jak víme, ve většině SVJ po republice se splátka úvěru schvovává do položky měsíčního předpisu plateb pod názvem „fond oprav“, „záloha na opravy“, „dlouhodobé zálohy“, „DZO“ apod. (moje reálná zkušenost z několika SVJ z různých měst, co jsem si ze zvědavosti nechal od příbuzných předložit jejich předpisy měsíčních plateb).

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Re: úvěr a dluh předchozího vlastníka

jpinkava — Sat, 14 Mar 2015 16:57:55 +0100

Ve Vašem příspěvku to máte nějak pomotané (přestože se to tu řešilo mnohokrát)

SVJ není spolek, nic v domě zpravidla nevlastní
zatékání střechou je nezbytná oprava a vlastníkem střechy je i vlastník z přízemí(společná část)

(nebude ale asi stát 3 mil., tedy pokud se nebude řešit v kontextu modernizace domu)

část vlastníků se může rozhodnout „nepodílet“ se na splátkách a svůj dluh uhradí najednou (zpravidla ušetří cca 15–20% ceny). Otázka způsobu a výhodnosti předčasného splácení mezi SVJ a bankou je otázka druhá.

Další Vaše nepřesnost je v tom, že úvěr se nikam do předpisu plateb neschovává (např. do tolik zde oblíbeného „FO“- to je ten podvod na budoucí vlastníky). Navíc ve většině SVJ je tato platba na správu domu je vybírána zálohově. Vám ale jako vlastníkovi, kterému SVJ umožnilo splácet dluh za opravu bude předepsán příspěvek (dle splátkového kalendáře a s dalšími podmínkami). A je z hlediska účelu je to vlastně poskytnutá fin. služba (a nemusí se týkat všech). Nový vlastník do toho bude zapojen pouze jako „ručitel za závazek SVJ“ Převzetí závazku od prodávajícího je pro oba nevýhodná.

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Jak to tedy je s úvěrem 2

lake — Sat, 14 Mar 2015 17:16:01 +0100

KC napsal: „Podle závěrů prosazovaných na portalsvj. cz tento nový vlastník není objednatelem a není povinen cokoli z 3 mil. Kč SVJ platit.“

Samozřejmě, že není objednatelem. To je však pro věc bezvýznamné. O opravách/zhodnocení společného majetku rozhodují spoluvlastníci většinou. Případný nesouhlas jednoho z nich nemá žádný právní účinek. Nabyvatel jednotky má s účinky ode dne 11.3. závazek: je povinen strpět, aby SVJ provedlo opravu/zhodnocení domu, o kterých bylo dříve řádně rozhodnuto.

KC napsal: „Objednatelé (vlastníci vlastnící jednotku ke dni 10.3.2014) dluží SVJ 3 mil. Kč …“

To není pravda! Pane KC, netahejte nás za nos. Sám jste napsal v úvodním příspěvku, že stavební firma bude vybrána teprve dne 18.6. a dílo nebude uhrazeno dříve než v srpnu, neboť teprve 20.8. získá SVJ bankovní úvěr. Dluh tedy vznikne nabyvateli jednotky. Nikoliv bývalému vlastníkovi, který s účinky ke dni 11.3. vlastníkem jednotky již není.

Zkuste myslet hlavou, pomáhá to.

lake

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Přenesení dluhu na nového vlastníka

KC — Sat, 14 Mar 2015 15:45:36 +0100

Kupní smlouvu se zněním, že nabyvatel „pokračuje ve splácení“, nemusí kupující podepsat (asi bude mít svého právníka, že). Prodávajícímu pak nezbude, než podobné ustanovení ze smlouvy vyhodit.
Byty nejsou jen Praha, nebo Brno. Ve spoustě velkých okresních měst koupíte kvalitní byt 3+1 v revitalizovaném domě za 200.000 – 300.000 Kč (Uvedu jeden příklad v Chomutově: http://www.sreality.cz/…a/1108463708#…). Pokud podíl vlastníka na dluhu činí např. 100.000 Kč, těžko cenu bytu vyšponuje o 100.000 Kč, když se tržní ceny bytů v dané lokalitě drží na těch 200.000 Kč.

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka?

kukula — Sat, 14 Mar 2015 15:28:53 +0100

Vážený nicku KC, řeším stejný problém jako vy a zastávám téměř stejný názor jako vy. Jsem však právnický samouk, takže se místo diplomu mohu ohánět jedině selským rozumem. Máte-li zájem, přečtěte si můj názor. Když si SVJ vezme úvěr, tak potom, při jeho splácení, mohou vzniknout dlužníci dvojího druhu. První jsou dlužníci, kteří nejsou neplatiči a druzí jsou dlužníci, kteří jsou neplatiči.

1. Dlužníci, kteří nejsou neplatiči.

Když si SVJ vezme úvěr od banky, stane se dlužníkem banky a ve svém účetnictví musí založit účet, který nazve Závazek SVJ vůči bance. Na tomto účtu bude kdykoli vidět, jak velký úvěr si SVJ vzalo, jak ho splácí a kolik ještě dluží. SVJ (=výbor) ale nevzal úvěr svévolně. Udělal to proto, že ho k tomu pověřilo shromáždění vlastníků. Vlastníci se tedy dobrovolně a z vlastní vůle také stali dlužníky, dluží svému společenství. SVJ ve svém účetnictví proto založí ještě jeden účet, který nazve Pohledávka SVJ za vlastníky. Na něm je kdykoli možné vidět, jakou částkou se každý vlastník podílí na celkovém úvěru a kolik je povinen splácet měsíčně, kolik již splatil a kolik ještě dluží. Když všichni vlastníci řádně měsíčně odvádějí svoje splátky, tak dokud nesplatí celý úvěr, tak jsou dlužníky, ale nejsou neplatiči. Když za této situace jeden vlastník svoji jednotku prodá, tak ve splácení pokračuje její nový vlastník. Osobně to považuji za spravedlivé. Z opatrnosti bych dohlédl, aby v účetnictví to bylo vedeno analyticky na každého vlastníka (= na každou jednotku) a aby v kupní smlouvě bylo uvedeno, že nový vlastník bude pokračovat ve splácení.

2. Dlužníci, kteří jsou neplatiči.

Jestliže některý vlastník neplatí řádně svoje měsíční splátky, tak má dluh, je neplatičem a prodejem bytu se toho dluhu nezbaví. Zatajení tohoto dluhu by byl podvod.

P.S. : Když kupní smlouvu bude zpracovávat schopný právník, tak uvedený problém vlastně žádný problém není, protože dluh bývá zpravidla zlomkem ceny bytu a to se dá vyřešit v ceně nemovitosti při vypracování kupní smlouvy.

Kukula

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka? - Úvěr a dluhy

Krupp — Sat, 14 Mar 2015 14:30:27 +0100

Pane KC, rozdíl mezi půjčkou SVJ a sportovního spolku je zcela zásadní. Spolek je vlastníkem hřiště a opravuje svůj majetek.
SVJ není vlastníkem domu a opravuje cizí majetek.
Jirka

Jak to tedy je s úvěrem a dluhy předchozího vlastníka?

Sat, 14 Mar 2015 14:12:43 +0100

Navazuji na tuto diskusi.

Máme zde tuto situaci:

Dům, děravá střecha, zatéká do posledních pater
Dne 10.3.2014 shromáždění schválí novou střechu
Dne 18.6.2014 výběrová komise vybere stavební firmu, která opravy provede, cena díla 3 mil. Kč
Dne 10.7.2014 shromáždění schválí způsob financování střechy úvěrem u banky
Dne 20.8.2014 SVJ získá od banky úvěr, SVJ podepíše s bankou úvěrovou smlouvu

Pročetl jsem starší dikuse a na tomto portálu jsou prosazovány tyto myšlenky:

Členové SVJ, kteří byli vlastníky v den hlasování na shromáždění dne 10.3.2014, jsou objednateli díla
SVJ je zhotovitelem
Stavební firma je subdodavatelem
Zhotovitel (SVJ) zaplatí penězi od banky subdodavateli za dílo (3 mil. Kč)
Objednatelé (vlastníci vlastnící jednotku ke dni 10.3.2014) dluží SVJ 3 mil. Kč, kteří dluh splácejí splátkovým kalendářem
Byt v domě koupí nový vlastník a katastr změnu vlastnictví zapíše ke dni 11.3.2014. Podle závěrů prosazovaných na portalsvj.cz tento nový vlastník není objednatelem a není povinen cokoli z 3 mil. Kč SVJ platit.

Pochopil jsem názor zde prosazovaný správně? Já tomuto myšlenkovému pochodu totiž nerozumím, prosím o detailnější vysvětlení.

Jaký je pak rozdíl od situace, kdy sportovní spolek, resp. jeho valná hromada, schválí rozsáhlou investici či opravu fotbalového hřiště, kterou financuje úvěrem od banky a VH souhlasí s tím, že 5 let budou členové hradit zvýšený členský příspěvek? U spolku je možné kdykoli ukončit členství, nebo do spolku nevstupovat. U SVJ ale toto nejde, mohu jen byt prodat, nebo v daném společenství byt nekoupit. Když ale do spolku/do společenství vstoupím, tak je snad každému jasné, že musí respektovat dříve schválená pravidla, tedy i podílet se na splácení úvěru 3 mil. Kč za střechu (za hřiště)…

A už je jen diskusní otázkou, jestli na měsíčním předpisu plateb bude úvěr schovaný v položce „záloha na opravy“ (ať se klidně tato položka nazývá fond oprav, je to jen označení položky), nebo bude položka „splátka úvěru“ na samostatné řádce.

Diskutovat ani nemůžeme o tom, že by nový vlastník odmítl do budoucna splácet úroky z úvěru, protože chce svůj díl za opravu střechy zaplatit jednorázovým příspěvkem. Protože banka patrně schválila úvěr za nějakých podmínek, které nemusí umožňovat splácet uvěr rychleji mimořádnými splátkami.

Vaše konstrukce má zásadní nedostatek, proč osoba, která byla vlastníkem ke dni 10.3.2014, je dlužníkem? Velmi podrobně zdůvodňujete, že vlastníci žádní dlužníci dlužící 3 mil. Kč nejsou. Dlužníkem je SVJ a pouze SVJ je povinno splácet bance dluh 3 mil. Kč. Nikdo jiný, než SVJ. Členové SVJ nejsou dlužníky.

Stejně tak členové venkovského spolku, který staví hřiště, nejsou dlužníky. Dlužníkem je spolek.

Nového vlastníka se úvěr netýká? S tímto přístupem bychom mohli tvrdit, že vlastníci z přízemí nejsou povinni financovat opravu střechy, protože jich se zatýkání do posledního patra netýká…