Portál společenství vlastníků jednotek - Rekonstrukce účetnictví SVJ - Comments

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Rozum a jeho druhy

Plátce neurčité platby — Wed, 11 Feb 2015 12:48:18 +0100

Je nějaký rozdíl mezi zdravým selským rozumem a rozumem průměrnéh člověka podle obč. zák.?

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Příspěvek na správu (stejně na byt)

Wed, 11 Feb 2015 00:09:17 +0100

My máme v předpisu položku „Odměna za správu“, která se rovněž nevyúčtuje. Každý byt platí měsíčně stejnou částku, která se čas od času zvyšuje (během let 130–200 Kč/měsíc/byt).

Když jsem se o tuto položku zajímal, dozvěděl jsem se, že se jedná o historickou záležitost z dob družstevních. Do nájmu byla tehdy tato položka zahrnuta jako odměna družstvu za správu v pevné výši na byt schválené shromážděním delegátů. Družstvo v Prohlášení stanovilo, že se bude platit stejně na byt i nadále. To podle mého názoru nahrazuje dohodu předpokládanou v §15/1.

Družstvo si tak zjednodušilo práci. Požaduje pevnou částku na byt (kterou nevyúčtuje) od vlastníka bytu i od nájemce dosud družstevního bytu.

Mohu se mýlit, ale mám silné podezření, že tazatelova položka „příspěvek na správu“ je odměna správci. Pokud je v PV stanoveno, že má pevnou výši na byt (dohodnutou se správcem), pak je to v pořádku. SVJ nic nevyúčtuje, ale mělo by vystavit daňový doklad, neboť se jedná náklad na správu, který lze uplatnit jako výdaj v daňovém přiznání.

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Zálohy a příspěvky (pro Jaryna)

Neználek' — Tue, 10 Feb 2015 18:47:56 +0100

Jaryne, já, Neználek' nejsem tazatelem v tomto vlákně. Kdo je tazatelem zjistíš v textu „Vložil VJ (bez ověření), 6. Únor 2015 – 14:30“ na začátku stránky.

Pokud se nechceš na nic zeptat, nic rozporovat, nic poučného tazateli poradit, …
zalez nazpět → pod kámen, a zůstaň tam.

Neználek'

^{PS: Jaryne, za tvůj fekální slovník bys měl dostat po hubě od
kohokoliv, nejen od statutárů, kterým se tu vlísáváš.}

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Zálohy a příspěvky 6 - tazatel

tazatel jaryn — Tue, 10 Feb 2015 18:18:12 +0100

Tazateli – jakou funkci máš v svj, pokud nejsi minimálně statutár – lépe by bylo předseda tak jsi obyčejný kokot co tu prudí a neví o čem píše … Pokud jsi statutár tak se omlouvám.

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Zálohy a příspěvky 6

Neználek' — Tue, 10 Feb 2015 17:18:38 +0100

slovo „mást“ není synonymem slova „nepravdivě“. Je ale velmi příbuzné se slovem „škodit“
téma vlákna určil tazatel: a toho zajímá zda je položka OZNAČENÁ textem „příspěvek na správu“ totožná s položkou OZNAČENOU textem „záloha na opravy a údržbu“.
Pokud je částka konstantní pro všechny byty, měla by existovat dohoda zmíněná v §15/1. Zda existuje nebo ne, zjistí jen tazatel. Já, vzhledem k částce, velmi pochybuji, že taková dohoda existuje, a proto se já domnívám, že jde o chybné značení v předpisu záloh tazatele (záloh dle §15/2) a že položka má být ve skutečnosti OZNAČENA „„záloha na správu“ 130 Kč“

Lake ať se samozřejmě domnívá co chce ale neměl by tazatele mást. Jaký je důvod, že je položka za 130Kč/byt OZNAČENA textem „příspěvek na správu“ si musí zjistit tazatel sám. Neví to ani Lake, ani Neználek'.

Takže já u tématu jsem. A co Lake? Odpoví tazateli co by jeho položka 130Kč mohla být zač? …nebo se bude jen otírat o mne a mimo téma – se zase bude pouze strefovat do mne a vysvětlovat co ten Neználek' zase nezná… Hm?

Neználek'

^{PS: kdo myslí, že Lake odpoví nebo odpověděl na to co trápí
tazatele (tedy zda jsou položky totožné), ať hlasuje mínusem :)}

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Příspěvek na byt

VJ — Mon, 09 Feb 2015 10:56:01 +0100

Skutečně je položka v měsíčním předpise nazvána „Příspěvek na správu“ a činí 130 Kč na byt (pro všechny byty stejně). Dříve to bývalo 110 Kč, ale před pár lety došlo ke zvýšení na 130 Kč.

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Dobrodruh vs. tupé stádo 3

VJ — Mon, 09 Feb 2015 10:50:03 +0100

No, přemýšlím nad tím věcně, bez emocí. Bohužel ten systém je tak nepřehledný, že nejde spočítat nákladovost úvěru (z měsíčního předpisu není jasné, jaká část je použita na splácení úvěry a jaká část na přímé platby zhotovitelům) a vyúčtování SVJ nedělá. Pokud by byl úvěr zatížen sazbou 1 %, což je i možné vzhledem k výhodějším podmínkám bank pro úvěry SVJčkům a družstvům, tak takový úvěr nemusí být nevýhodný – celý úrok prakticky zkonzumuje inflace. Ale samozřejmě bez informací nelze provést analýzu.

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Dobrodruh vs. tupé stádo 2

Neználek' — Mon, 09 Feb 2015 00:01:03 +0100

jestli Vám záleží více na názorech blbý nány ze dvojky nebo vopruze ze sedmičky nebo vola předsedy, než na tom že splatit úvěr je skoro minimálně 2× dražší než zaplatit cash na počátku splácení investiční akce, tak se klidně mezi ovce zařaďte. Třeba Vaše SVJ je takový kibuc a děláte každý týden zahradní grilovačky a záleží na tom abyste nijak nevybočoval z řady.

Ve věšině SVJ-ček se ale vlastníci grilují navzájem a každý jen čumákuje jak krást – jedno, že to není stát jak za komanče, hlavně když to nemusí zaplatit ON. Hloupý ten, kdo myslí, že si zařazením do stáda vyslouží že nebude „vyvolán k tabuli“. Takový Vy ale nejste, že ne?

Neználek'

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Zálohy a příspěvky 5

lake — Mon, 09 Feb 2015 00:06:25 +0100

Nejste schopen nalézt nic nepravdivého na mém textu (Vložil lake, 6. Únor 2015 – 23:00). Ostatně odpovídal jsem tím pouze na dotaz tazatele: „Tyto položky jsou tedy totožné?“

Naopak vy jste zde uveřejnil nesmyslná tvrzení o tom, že příspěvek je údajně záloha. Takže jste tazatele informoval nesprávně o povaze těchto plateb.

A když jsem Vás upozornil na Váš omyl, snažíte se uplatnit známý trik: utíkáte k jinému tématu.

lake

Rekonstrukce účetnictví SVJ - K věci...

Neználek' — Sun, 08 Feb 2015 23:48:05 +0100

Jasně, takže Vám doporučuji odejít diskutovat – jak často každýho vykazujete ze dvorka, Vy – do novýho vlákna, který si k mým „pomýleným textům“ nově založíte, a tam mi to nandejte (samozřejmě každýmu kdo nemá ZSR), OK?

a nemaťte laskavě tazatele… což jste záměrně, škodičsky udělal ZDE: (Vložil lake, 6. Únor 2015 – 23:00) Tazatel se jasně ptal na původ svých 130 Kč na měsíčním předpise.

Neználek'

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Zálohy a příspěvky 3

lake — Sun, 08 Feb 2015 23:35:46 +0100

O tom nediskutuji. Jste mimo téma. Upozornil jsem pouze na Vaše pomýlené texty, ve kterých odmítáte samotnou existenci příspěvků na správu domu.

Příspěvky na správu domu jsou běžným prostředkem hrazení nákladů. SVJ je oprávněno je předepisovat a vymáhat. Nejedná se o zálohové platby.

lake

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Zálohy a příspěvky pro Neználka?

Neználek' — Sun, 08 Feb 2015 23:14:14 +0100

pane Laku,

tazatel uvedl, že na měsíčním předpisu má položku „příspěvek na správu“. A dále cit. „Výše onoho příspěvku na správu je konstantní za každý byt “

Vysvetlil byste laskavě, kde v tazatelových dotazech spatřujete, že uzavřel nějakou dohodu zmíněnou v §15/1 ZVB nebo kde tam vidíte, že by všechny byty v SVJ tazatele byly stejně velké? Pokkud to tam vidíte, ukažte mito. Pokud to tam nevidíte, vysvětlete proč se 130Kč platí na byt (tzn. kde vidíte v dotazu tazatele zmíněnou dohodu) a ne podle podílu..?

Neználek'

PS: mám za to, že věc je třeba posuzovat podle jejího skutečného obsahu, nikoli jen podle názvu

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Zálohy a příspěvky pro Neználka

lake — Sun, 08 Feb 2015 21:28:58 +0100

Pane Neználku, máte zjevně zmatek v pojmech. Hradit zálohy je něco zcela jiného než přispívat na správu domu (tedy uhradit příspěvek vlastníka na správu). Právně i účetně jde o zcela jiné úhrady, z odlišných právních důvodů; mají jiný osud, mají velmi odlišné prívní následky, závazky příjemce z přijetí úhrady jsou naprosto odlišné.

Vysvětlil jsem to už vícekrát jinde, tak nebudu ztrácet čas. Něco si o tom prosím přečtěte, viz štítek „zálohy x příspěvky“. Minimálně toto jako povinná základní četba pro Vás:
http://www.portalsvj.cz/…y-se-spravou#…
http://www.portalsvj.cz/…odle-15-zovb
http://www.portalsvj.cz/…o-fond-oprav#…

lake

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Právní služby místního ZSR

Neználek' — Sun, 08 Feb 2015 20:51:03 +0100

právní služby místního ZSR nejsou bohužel nikomu k dispozici ve formě garantované. My kteří nemáme na ZSR patent, máme k dispozici pouze NSR a NSR musíme nejdříve použít k posouzení ŠAR.
„příspěvek“ = „příspívat“? Způsob „příspívání“ upřesňuje právě §15/2 – je to formou zálohy. Pokud o výši „příspěvku“ nebylo rozhodnuto předem, jistě může SVJ požadovat „příspěvek“ mimořádný, ale pouze jako „zálohu“. Je samozřejmě nesmysl tvrdit, že jej lze určit odhadem (cit. „jejíž výše je známa a je konečná“), protože výše něčeho je známa u „mimořádnosti“ z faktury a „běžná správa“ samozřejmě měla být rozhodnuta předem, ehm.
Dále se podívejme co nám píše pan ZSR: píše že „příspěvek“ je prokázán dańovým dokladem. Stejné je to u zúčtování záloh: také je třeba je na konci podložit podkladem aby si vlastník spočítal, že je po něm požadována pouze alikvótní část nákladu. Ano „příspěvek“ lze požadovat kdykoliv, ale vždy to bude jen „záloha“, „záloha“ jejíž oprávněnost je nutné před jejím získáním prokázat a tedy je její dostupnost podstatně nižší než dostupnost předem schválených záloh (§15/2), ehm.

Proto je nepochybné že

Položka „příspěvek na správu“ (130 Kč) tedy není shodná s položkou „záloha na opravy a údržbu“ (1605 Kč v …). Je pouze formálně chybně označená – měla by také být značena: „záloha na správu“ (130 Kč).

Uh, že by déjà vu? To už jsem vlastně tazateli, napsal, že. :) Takže jen doplním příspěvkem nelze rozumět pravidelnou opakovanou platbu, ale je to jednoznačně náklad zálohového typu.

Neználek'

^{NSR = Neználků Selský Rozum; ŠAR = Šílený Advokátní
Rozum}

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Dobrodružný jednotlivec vs. podřízené stádo

VJ — Sun, 08 Feb 2015 12:11:04 +0100

Zeptám se na psychologickou či možná sociologickou stránku této záležitosti. Má zde někdo životní zkušenost, čím taková vzpoura končí? Když se v paneláku o 80 bytech jeden vlastník odmítne podílet na splácení úvěru a vysloví požadavek na úhradu příspěvku na opravu a zateplení jednorázově (např. 100 tis. Kč) a příspěvek složí na účet SVJ, jak se to pak odráží na sousedských vztazích? Nebudou sousedi závidět, že mám 100 tisíc? Budou si říkat, že jsem asi bohatý, když si můžu dovolit složit jednorázově 100 tisíc Kč a velmi rychle se to po malém městě rozkřikne. Nehrozí pak zvýšená pozornost, nebo dokonce vykradení bytu? Možná se lidé začnou obracet se žádostmi o půjčku, já je budu muset odmítnout a tím vyvolám svou nepopularitu? A stanu se outsiderem vyřazeným z kolektivu? Není lepší zůstat součástí stáda, chovat se jako ovce a nevybočovat?

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Záloha na správu 3

VJ — Sun, 08 Feb 2015 11:45:17 +0100

Děkuji za vysvětlení. Bohužel naše SVJ tyto položky nevyúčtovává (dostáváme pouze vyúčtování za teplo, vodu a elektřinu společných prostor), což je věc, kterou bych také rád pro příští rok změnil. Bohužel v tuto chvíli tedy ani nevím, co konkrétně je v těch položkách nazvaných „příspěvek na správu“ a „záloha na opravy a údržbu“ obsaženo. Zajímavé je, že v domě to asi neví nikdo, přesto všichni platíme :-) Ale to už je holt břímě ovce, jak by asi řekl pan Lake.

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Autor výkladu o zálohách a příspěvcích 2

lake — Sun, 08 Feb 2015 09:57:45 +0100

Pane Nesouhlasile, autorem výkladu zákona, který uvádím v rámečcích, je ZSR. Mám k tomuto zdroji neomezený přístup, takže z něj často čerpám.

lake

Poznámka: ZSR = Zdravý Selský Rozum

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Autor výkladu o zálohách a příspěvcích

Tonda Nesouhlasil — Sun, 08 Feb 2015 08:50:04 +0100

Pane Laku,

kdo je autorem výkladu zákona, který úvádíte v rámečcích? Účetní? Advokát? Ministerstvo? Soud? Podle toho je třeba k němu přistupovat. Děkuji.

Je zřejmé, že je třeba důsledně rozlišovat zálohy a příspěvky.

Tonda Nesouhlasil

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Pan Nezn8lek napsal> „…

lake — Sun, 08 Feb 2015 08:49:31 +0100

Pan Neználek napsal: „… v §15/1 ani §15/2 se nepíše o „příspěvcích“, ale pouze o povinosti skládat zálohu“.

Pan Neználek se mýlí. Nemá pravdu ani v tom, že by příspěvek měl snad být nesprávně označovánn jako záloha. To už se nebezpečně blížíme účetnímu švindlování a podvádění…

Podle § 15 odst. 1 ZoVB platí, že vlastník jednotky je povinen přispívat na správu domu.
Podle § 15 odst. 2 ZoVB platí, že k účelu uvedenému v prvním odstavci skládá vlastník vlastník zálohy.

Zákon tedy obsahuje jak povinnost přispívat na správu, tak i povinnost skládat k tomu účelu zálohy. Příspěvkové financování nevylučuje zálohové financování. Obě možnosti existují podle ZoVB vedle sebe. (Pouze NOZ se o zálohách na správu překvapivě nezmiňuje, ovšem to je problém právnických osob SVJ(2012)).

Příspěvek může SVJ(2000) požadovat kdykoliv bez jakéhokoliv formálního schvalování. Zálohu však může SVJ vymáhat pouze v příadě, že jsou splněny zákonné podmínky uvedené v § 15 ZoVB odst. 2: jde o zálohu na účel budoucí a nutný, a o výši zálohy bylo řádně rozhodnuto na shromáždění.

Má-li vlastník uhradit alikvotní částku, jejíž výše je známa a je konečná, může mu být předepsána úhrada příspěvku. Viz platba za opravu střechy po zaplacení faktury: SVJ zná konečnou částku, rozúčtuje ji na vlastníky podle spoluvlastnických podílů a vymáhá od každého z nich příspěvek. Oprávněnost výše příspěvku může SVJ prokázat daňovým dokladem od zhotovitele.

Totéž v případě, že SVJ má sjednánu smlouvu s externím správcem: celková měsíční platba je známa, SVJ ji rozúčtuje na vlastníky podle spoluvlastnických podílů a vymáhá od každého z nich příspěvek na správu. Na tazatele zřejmě vychází podílově částka 130 Kč. Oprávněnost výše příspěvku může SVJ prokázat smlouvou s externím správcem.

Nevidím v tom nic škodlivého, pane Neználku. Škodlivé jsou spíše Vaše dva texty, ve kterých si pletete příspěvky se zálohami a nabádáte tazatele k jejich nesprávnému označování.

lake

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Záloha na správu 3

Neználek' — Sun, 08 Feb 2015 08:42:26 +0100

Až Vám bude úplně jasné, že 130-Kč/byt není příspěvek ale záloha, tak si nechte předložit „dohodu“ zmíněnou v §15/1 (pokud máte malo-metrážní byt, asi do toho šťourat budete → protože v tom případě jsou vlastníci s byty s větší plochou zvýhodnění na Váš úkor).

Pokud jste k dohodě nepřistoupil (nebo od ní odstoupil) nebo ji SVJ nemůže či nechce prokázat (předložit), pak zálohu 130-Kč/byt pro nesrozumitelnost nehraďte a hlavně si dejte pozor v ročním zúčtování záloh na její řádné vyčíslení a podložení.

Neználek'

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Záloha na správu 2

Neználek' — Sun, 08 Feb 2015 08:18:15 +0100

Pane VJ,
v §15/1 ani §15/2 se nepíše o „příspěvcích“, ale pouze o povinosti skládat zálohu na „předpokládané náklady“ (§15/2) na „spojené se správou domu a pozemku“ (§15/2)

Položka „příspěvek na správu“ (130 Kč) tedy není shodná s položkou „záloha na opravy a údržbu“ (1605 Kč v …). Je pouze formálně chybně označená – měla by také být značena: „záloha na správu“ (130 Kč). Pookud jste z těch, kterým se při použití sousloví „fond oprav“ zvedá kufr jako panu Lakemu, pak trvejte na nesrozumitelnosti předpisu záloh – což ale neovlivní výši úhrady v ročním zúčtování záloh (nesrozumitelnost účelu zálohy 130-Kč nemá vliv na zůčtování veškerých záloh vůči nákladům)

Neználek'

_{PS: Lake-odpověď sice není chybná, ale není odpovědí na Váš
dotaz tj. je zavádějící neřkuli škodlivá}

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Rekonstrukce účetnictví SVJ 13

lake — Sat, 07 Feb 2015 21:47:22 +0100

Pane Neználku,

Pro vlastníky jednotek v domě tazatele se nic nezmění, pokud všechny ovce budou dále hradit nesprávně označené platby jako dosud. Zaplatí přece nakonec právě tolik, jako kdyby se o jejich dluzích účtovalo správně. A za 15 či 20 let bude SVJ mít úvěr splacený.

Pokud se ovšem v domě tazatele objeví v nejbližších 20 letech poučený vlastník, který na jejich švindl nepřistoupí, budou si to muset nějak vyřešit. Nevím jak. Zprasené účetnictví by teoreticky šlo rekonstruovat. A možná, že pohledávky za dlužníky nejsou ještě promlčeny.

Řešení situace jsem už poskytl – ale pouze pro toho nového nabyvatele jednotky individuálně. Pro něj je situace jednoznačná: nebude hradit žádný „úvěr“, neuhradí falešné „zálohy“, které slouží ve skutečnosti (namísto ke správě domu) ke splácení dluhu SVJ u banky.

lake

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Rekonstrukce účetnictví SVJ 12

Neználek' — Sat, 07 Feb 2015 20:56:40 +0100

„…Někteří se zavázali složit celou částku jednorázově. Jiní prostě nemají peníze a přistoupili na dvacetileté splácení pomocí splátkového kalendáře…“

musím Vás vyškolit: samozřejmě další a nikoli neoblíbený způsob je, že se stanoví Kč/m2 podle §15/2 ZVB tak, aby se z uvedených příspěvků dal hradit úvěr. Nikdo NIC nehradil na dřevo a žádné separátní smluvy s vlastníky SVJ neuzavřelo.

Já zase chtěl ukázat, že splácení dluhů (příspěvků) souvisí nepochybně s výběrem záloh na správu. Z že při kocourkovském vedení účetnictví v něm může „trčet“ osamoceně nekrytý závazek vůči komukoliv.
Problém, pokud vůbec nastane, tak až za mnoho, mnoho let, kdy viníci již budou pod drnem a vlastníci „aktuelní“ (v čase splatnosti úvěru) se budou dohadovat jak a na kom se bude hojit věřitel, nebo jak si budou rozdělovat povinnost dle §13/7 ZVB.

Neználek'

^{PS: kdybyste raději uvedl, jak problém řešit již teď – je
totiž nepochybné, že NIKDO z vlastníků žádnou smlouvu se SVJ dodatečně
neuzavře, a bude bránit a bude se bránit i jakémukoliv odkrytí tohoto
morového místa}

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Rekonstrukce účetnictví SVJ 10

lake — Sat, 07 Feb 2015 12:56:55 +0100

Rozdíl mezi cenou zateplení a výší úvěru je dán tím, že SVJ si bere úvěr jen v nezbytné výši. Jde o vícezdrojové financování. Možná jsou již naspořeny zálohy. Možná, že někteří vlatníci uhradili příspěvek vcelku. Nebo se zavázali složit zálohu + jednorázový doplatek. Nebo ještě nějak jinak. Kombinací zálohových plateb a splátkových úhrad je nekonečné množství a závisí to na konkrétní dohodě vlastníka se SVJ.

Kdo splnil svou uhrazovací povinnost, ten se pochopitelně nijak nepodílí na splátkových platbách dlužníků, ani na nákladech na poskytované finanční služby. Se SVJ má každý dlužník závazkový vztah individuálně.

Zálohy na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB jsou určeny na BUDOUCÍ a NUTNÉ náklady správy, oprav a údržby společných částí domu. Na rozdíl od ZoVB, NOZ tyto platby nezná, takže v SVJ(2012) neexistuje zákonná povinnost k úhradám záloh na správu domu.

Váš návrh na předpis zálohových plateb je nejspíše v pořádku.

Pokud jde o osud dluhu, nenarážím na § 1186. Toto ustanovení pouze ukládá převodci, aby nabyvateli předložil potvrzení.

Pokud si oba mezi sebou dohodli přechod dluhů převodce na nabyvatele, SVJ v potvrzení uvede výši těchto dluhů.
Pokud si oba nic nedohodli, žádné dluhy nepřecházejí a SVJ vydá potvrzení, že takové dluhy nejsou.

(Obecně velmi nedoporučuji domlouvat se s kupujícím o přechodu dluhů podle § 1186, protože prodávající – namísto toho, aby se svých dluhů zbavil – zůstává ručitelem za tyto dluhy až do úplného splacení.)

lake

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Rekonstrukce účetnictví SVJ 9

VJ — Sat, 07 Feb 2015 09:39:45 +0100

Děkuji za srozumitelné vysvětlení, myslím, že jsem to pochopil. Dovolte jen upřesňující otázky. Kurzivou cituji vaše slova.

1. Jestliže se schválilo zateplení a oprava střechy (řekněme za 10 000 000 Kč), … SVJ si tedy k překonání finanční nedostatečnosti muselo vzít úvěr ve výši 8 000 000 Kč.

Rozdíl 2 mil. Kč jsou peníze, které někteří bonitní vlastníci složili jednorázově?

2. SVJ dluží bance už pouze 5 211 000 Kč, musí v účetnictví také existovat pohledávka za dlužníky ve výši minimálně 5 211 000 Kč

Je to divné, ale v účetní závěrce odpovídající suma nikde není. Ale nejsem účetní, možná se někde ukrývá.

3. Dluh je tvořen nejen samotným příspěvkem na opravu a zateplení. … Všiměte si také, že do tohoto účtování se nijak neplete výběr záloh na správu domu. … Chtěl jsem ukázat, že splácení dluhů (příspěvků) nesouvisí nijak s výběrem záloh na správu.

Takže první platba („příspěvek na opravu a zateplení“) je platbou na technické zhodnocení domu? A ta je umořována buď jednorázově složenou částkou bonitními vlastníky, nebo měsíčními splátkami nebonitních vlastníků? Čili ten, kdo složil jednorázově, se už pak na splácení dále nepodílí?
A druhá platba („záloha na správu domu“) jsou vklady do kasičky na drobné opravy a údržbu domu?
Nejsem si jistý, jestli jsem tento rozdíl mezi oběma platbami správně pochopil.

V předpisu plateb se pak objeví tyto tři položky?

příspěvek na opravu střechy … 350 Kč
příspěvek na zateplení … 450 Kč
záloha na správu domu … 200 Kč

Avšak ti, co příspěvek na opravu a zateplení složili jednorázově, budou mít v předpisu pouze:

záloha na správu domu … 200 Kč

Pochopil jsem záležitost správně?

4. Nejen proto, že někteří vlastníci na počátku uhradili svůj podíl na zateplení vcelku

Musí nutně složit částku jednorázově? Tj. bonitní vlastník složí na účet SVJ svůj podíl 100 tis. Kč? Nebo může ve splátkách, např. každé čtvrtletí po 33 tis. Kč → vycházím z toho, že SVJ zhotoviteli také přece faktury proplácí postupně, tak snad není nezbytné, aby vlastník složil ihned celých 100 tis. Kč.

5. Také proto, že dlužník zůstává dlužníkem i po prodeji své jednotky. Jeho povinnost splácet a hradit finanční službu se tím nijak nemění.

Tady narážíte na § 1186 ? → prodávající si nechá od SVJ vystavit potvrzení o zůstatku dluhu a zbytek dluhu jednorázově splatí penězi, které získá od kupujícího? Nebo eventuálně o tuto částku poníží kupní cenu a dluh pak splácí kupující, který dluh převzal?

Chápu vše správně?

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Bezúročný úvěr

lake — Sat, 07 Feb 2015 08:50:37 +0100

Nikdy jsem nikde nepsal o bezúročném bankovním úvěru. Klaďte laskavě pouze otázky, na které lze odpovědět.

lake

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Bezúročný úvěr

Tonda Nesouhlasil — Sat, 07 Feb 2015 08:47:14 +0100

Pane Laku,

která banka poskytuje bezúročný úvěr, o němž píšete v „Vložil lake, 7. Únor 2015 – 8:37“?

Tonda Nesouhlasil

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Rekonstrukce účetnictví SVJ 8

lake — Sat, 07 Feb 2015 08:37:48 +0100

Pane VJ, řádně vedené účetnictví by mělo párovat položky „DAL“ a „MÁ DÁTI“.

Jestliže se schválilo zateplení a oprava střechy (řekněme za 10 000 000 Kč), muselo k tomu SVJ řešit způsob financování. Někteří se zavázali složit celou částku jednorázově. Jiní prostě nemají peníze a přistoupili na dvacetileté splácení pomocí splátkového kalendáře. SVJ si tedy k překonání finanční nedostatečnosti muselo vzít úvěr ve výši 8 000 000 Kč. Ten byl čerpán přesně ve výši faktury zhotovitele a účtovalo se:

– 8 000 000 Kč závazek vůči bance (splácení jistiny)
+ 8 000 000 pohledávka za dlužníky za zateplení

Každý měsíc je SVJ povinno hradit bance částku 33333 Kč. S dlužníky má sjednané smlouvy o splácení, takže předpis splátek dluhů je celkem 33 333 Kč. Po prvním měsíci se účtuje:

– 33 333 Kč splátka bance
+ 33 333 Kč přijato od dlužníků za zateplení domu
Zůstatky:
– 7 966 667 Kč závazek vůči bance
+ 7 966 667 pohledávka za dlužníky

Takto to pokračuje každý měsíc až do nuly. Je to zjednodušený ideální stav, kdy všichni hradí své dluhy včas a ve správné výši. Pokud splácení ve Vašem SVJ pokročilo a SVJ dluží bance už pouze 5 211 000 Kč, musí v účetnictví také existovat pohledávka za dlužníky ve výši minimálně 5 211 000 Kč (nebo více, máte-li dlužníka neplatiče). V řádně vedeném účetnictví nemůže pohledávka SVJ za dlužníky nějakým kouzlem zmizet.

Velmi jsem to zjednodušil. Skutečné finanční toky jsou ještě jiné. Dluh je tvořen nejen samotným příspěvkem na opravu a zateplení. SVJ dlužníkům započítává i veškeré náklady vzniklé z toho, že si muselo kvůli nim vzít úvěr a poskytlo jim individuální finanční službu. K těmto nákladům SVJ patří úroky z úvěru, náklady na zřízení a vedení úvěrového účtu, a všechny souvisící náklady. Jejich celková výše nemusí být na počátku známa, proto může být tato služba účtována zálohově s konečným vypořádáním po splacení celého úvěru.

Všimněte si, že skupina dlužníků je odlišná od skupiny vlastníků jednotek v domě. Nejen proto, že někteří vlastníci na počátku uhradili svůj podíl na zateplení vcelku, nevznikl jim dluh a nepodílejí se na splácení. Také proto, že dlužník zůstává dlužníkem i po prodeji své jednotky. Jeho povinnost splácet a hradit finanční službu se tím nijak nemění.

Všiměte si také, že do tohoto účtování se nijak neplete výběr záloh na správu domu. To jsou odlišné peníze, hrazené z jiného důvodu, v jiné výši. Okruh plátců záloh na správu je také jiný (všichni vlastníci jednotek v domě). A účtuje se o tom jinak na jiných účtech („přijaté zálohy krátkodobé“, případně „přijaté zálohy dlouhodobé“).

Chtěl jsem ukázat, že splácení dluhů (příspěvků) nesouvisí nijak s výběrem záloh na správu. Z že při řádném vedení účetnictví v něm nemůže „trčet“ osamoceně nekrytý závazek vůči bance 5 211 tis. Kč. Musí být zároveň účtováno o pohledávce za dlužníky, a to je jediný zdroj financí, který pokryje budoucí platby bance.

lake

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Pohledávka za dlužníky v rozvaze

VJ — Sat, 07 Feb 2015 00:37:55 +0100

„V rozvaze je 5211 tis. Kč jako závazek vůči bance. Minimálně ve stejné výši 5211 tis. Kč se v rozvaze měla objevit pohledávka za dlužníky.“

V aktivech je:
Pohledávky celkem: 3771 tis. Kč
z toho:

Odběratelé: 44 tis. Kč
Poskytnuté provozní zálohy: 1616 tis. Kč
Ostatní pohledávky: 396 tis. Kč
Jiné pohledávky: 1715 tis. Kč

Ukazoval jsem účetní závěrku jednomu zkušenému účetnímu (50+) a říkal, že se v ní moc neorientuje, v té rozvaze jsou totiž velké minusové položky (se znaménkem minus před číslem – např. Přijaté dlouhodobé zálohy jsou „-3514“) a nechápal proč. Také nemohl najít peníze. Ale bohužel neúčtuje SVJ, jen eseróčka, a sám říkal, že možná u SVJ je to jinak, tak mi moc neporadil.

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Dobrý večer! Bohužel

VJ — Fri, 06 Feb 2015 23:06:07 +0100

Dobrý večer! Bohužel jste se strefil, ti lidé, kteří to řídí skutečně před revolucí pracovali v OPBH :-) Pak přešli do družstva a teď řídí SVJ. Myslel jsem, že jsme jediní a ono je to asi fakt všude po republice stejné. Tak nevím, jestli se smát nebo brečet. Problém samozřejmě je, že nikdo jiný tomu nerozumí a lidé těm „v čele“ věří, protože přece mají letitou zkušenost se správou domů. Hledám cestičky, jak zažitou a všeobecně akceptovanou praxi alespoň částečně změnit.

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Příspěvek a záloha

lake — Fri, 06 Feb 2015 23:00:47 +0100

Příspěvek je konečná platba. Záloha je platba hrazená předem na budoucí náklad, která se následně vyúčtuje a vypořádá.

lake

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Rekonstrukce (účetnictví)

Neználek' — Fri, 06 Feb 2015 22:55:22 +0100

„…od počátku se mělo řádně účtovat o pohledávkách SVJ za vlastníky jednotek …“

ne neděje se tak. A poradíte co s tím tazatel má dělat? Prostě trubky ve výboru, a za existenci SVJ se již obměnily minimálně 4× a nezajímá to nikoho z nich, a vlastníci platí. Zatím. Protože nových, vzpurných tu nemáme
pokud se domníváte, že co čtete od tazatele je sen… tak doporučuji raději usnout. To je realita, zvlášť v menších městech kde účetnictví vedou pro většinu SVJ do 10 ti správců rekrutovaných z bývalých vedoucích pracovníků OPBH
umíte zaspekulovat jak to může dopadnout, když se s rekonstrukce (účetnictví) započne dostatečně pozdě tzn. nepůjde zrekonstruovat?

Neználek'

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Záloha na správu

VJ — Fri, 06 Feb 2015 22:30:42 +0100

Ve druhém odstavci píšete o „zálohách na správu domu“, máme v předpisu měsíčních plateb položky „příspěvek na správu“ (130 Kč) a „záloha na opravy a údržbu“ (1605 Kč v případě mého bytu). Tyto položky jsou tedy totožné? Výše onoho příspěvku na správu je konstantní za každý byt – 130 Kč bez ohledu na velikost bytu. Naopak výše zálohy na opravu a údržbu je součinem částky 30 Kč a m2 podlahové plochy.

Rekonstrukce účetnictví SVJ - Rekonstrukce účetnictví SVJ 1

lake — Fri, 06 Feb 2015 16:08:33 +0100

Pane VJ,

rozdělení záloh lze jednoduše provést na krátkodobé a dlouhodobé. SVJ chybuje v účetnictví, když vybírané zálohy označuje jako dlouhodobé, přestože od počátku je zjevné, že se z nich hradí i krátkodobé běžné výdaje na provoz a drobné opravy. Ve skutečnosti by tedy oněch 15–20% mělo být vedeno jako krátkodobá záloha.

Z přijatých záloh na správu domu nelze hradit splátky úvěru SVJ. Jde o zpronevěru přijatých prostředků a podvod zejména vůči nabyvatelům jednotek. Splácení úvěru není vůbec nákladem na správu domu a nemůže být takto zaúčtováno. Vždyť SVJ pouze samo vrací co si od banky půjčilo.

Naopak platí, že od počátku se mělo řádně účtovat o pohledávkách SVJ za vlastníky jednotek (z důvodu zateplení domu a opravy střechy). DLuhy měly být předepsány k úhradě, vymáhány. Vůči neplatičům mělo být postupováno i soudně, aby nedošlo k promlčení. Děje se tak?

Pokud by se tak dělo, nemohly by ovšem být protiprávně předepisovány falešné „zálohy“, nýbrž měly být dlužníci ihned vyzváni k úhradě svých dluhů. Nejsou veškeré dluhy již promlčeny?

V účetnictví zcela chybí pohledávka za dlužníky z důvodu zhodnocení a opravy domu. V rozvaze je 5211 tis. Kč jako závazek vůči bance. Minimálně ve stejné výši 5211 tis. Kč se v rozvaze měla objevit pohledávka za dlužníky. Není-li to tam, pak účetnictví neodráží věrně veškeré peněžní vztahy a nezachycuje správně majetkové poměry účetní jednotky.

V účetnictví SVJ z tohoto důvodu chybí i přijaté prostředky od dlužníků jako splátky dluhů, které měly být každoročně zúčtovány proti jejich závazkům vůči SVJ. Zřejmě dlužníci nic neplatí?
-------------------------------------------------------------------------------------------------

Znovu raději upozorňuji, že nelze rozdělit zálohy na dvě hromádky, z nichž jedna by byla označena „splátky úvěrů“. To byste neodstranil tu největší „botu“ v celém účetnictví.

Náklady právnické osoby na splácení vlastního úvěru bance nemají naprosto nic právně ani účetně společného se správou domu. Ani na dříve provedené opravy/zhodnocení domu již nelze vybírat žádné zálohy. Je třeba předepsat a vybírat konečné úhrady, ať už jednorázově, nebo ve splátkách. A splátky dluhu jsou zcela jiné platby nežli zálohové platby.

Vždyť jak v případě zateplení, tak v případě opravy střechy bylo SVJ v postavení příkazníka, který obstaral zhotovení díla pro příkazce a tím vznikl SVJ nárok na odměnu. Tak proč své peníze od dlužníků ještě neinkasuje, ksakru?

Takové fujtajblové účetnictví je zřejmě nutno rekonstruovat hluboko do minulosti. Otázkou je, zda pohledávka SVJ za dlužníky není již promlčena, když SVJ o ní ani neúčtuje – a zjevně nikdy nevyzvalo dlužníky k úhradě.

Co jste popsal snad nemůže být pravda, to je jen sen šíleného účetního …

lake

Rekonstrukce účetnictví SVJ

Fri, 06 Feb 2015 14:30:10 +0100

Navazuji na tuto diskusi.

Naše SVJ funguje podobně, jako asi většina SVJ v ČR. Každý měsíc od vlastníků SVJ vybírá příspěvek v předpisu plateb nazvaný „záloha na opravy a údržbu“ (je tvořen odsouhlasenou částkou 30 Kč na m2 dle spoluvlastnických podílů). Z této částky se pak financují drobné opravy, drobná údržba, výměny, rekonstrukce a investice a splácejí dva úvěry od banky na zateplení a novou střechu (máme dva úvěry u ČS).

Z toho, co měsíčně přispíváme do tzv. fondu oprav (dlouhodobá záloha na opravy – DZO), zůstává přibližně 15 – 20 procent na běžnou údržbu (revize, drobné opravy, nákupy materiálu atd.). Zbylá část je použita na splátku úvěru včetně úroku. Podle správy SVJ nemůže celý měsíční příspěvek DZO být použit na splátku úvěru, protože banky mají stanovenou hranici, která činí právě 85 procent z příspěvku DZO.

Rád bych SVJ dotlačil do toho, abychom to začali dělat „správně“.

Já bych rád částku rozdělil aspoň na dva okruhy, aby v tom byl větší pořádek (to je můj plán varianty minimum, nechci účetnictví moc komplikovat, jinak bych neměl šanci přes shromáždění změnu protlačit):

okruh – údržbářské práce, drobné opravy, drobné výměny
okruh – investice

Onen 1. okruh by byl financován z oné kasičky nazvané „záloha na opravy a údržbu“ – a patrně by došlo k výraznému snížení této platby, jelikož by se z ní vyňala splátka úvěrů.

U 2. okruhu bych rád prosadil úhradu investice buď přímým jednorázovým příspěvkem v poměru dle spoluvlastnického podílu nebo klasicky úvěrem, jak jsou všichni zvyklí (např. při ceně zateplení 10 mil. Kč by na můj byt připadlo 100 tis. Kč, tak je složím jednorázově a když si SVJ vezme úvěr, nebude se splátka tohoto úvěru promítat do mého měsíčního předpisu).

Ale otázka, která mě trápí – vynechám-li praktickou obtíž jak přesvědčit ostatní vlastníky, aby na toto rozdělení přistoupili – tak velkou otázkou zůstává, jak pak rekonstruovat účetnictví. Protože naše SVJ takto funguje již nějakých 10 let a prakticky navázalo na účetnictví družstva, které existovalo asi 5 let předtím (město, kterému dům patřil ho prodalo družstvu a to po 5 letech převedlo jednotky do vlastnictví a vzniklo SVJ). Družstvo ještě paralelně existuje, v domě mu zůstaly dva byty.

Ve výkazu zisku a ztráty máme Náklady:

II. 5. opravy a udržování 342 tis. Kč
V. 20. úroky 239 tis. Kč

V rozvaze:

II. 4. poskytnuté provozní zálohy 1616 tis. Kč
B. II. 1. dlouhodobé bankovní úvěry 5211 tis. Kč
B. III. 3. přijaté zálohy 2260 tis. Kč

Vyplývá mi z toho, že v účetnictví již máme to, čeho chci dosáhnout rozděleno, a jen postačí upravit měsíční předpis plateb a rozdělit položku „záloha na opravy a údržbu“ na dvě položky: 1. záloha na opravy a údržbu a 2. splátka úvěru.

Ovšem další otázka se týká, jak vyřešit minulost, jelikož stávající dva úvěry již existují, čili v případě změny by se změněné pravidlo týkalo až nějaké nové budoucí investice, ale staré úvěry stále musíme splácet. To je možná i důvod, proč se do změny nikomu nechce a raději to děláme špatně.