Portál společenství vlastníků jednotek - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Comments

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Nechcete mi tvrdit, že ...

jpinkava — Fri, 06 Feb 2015 17:55:29 +0100

Pokud byste postupoval tímto způsobem v našem SVJ (záloha možná až po …) byl byste automaticky zařazen do skupiny od který by SVJ vymáhalo poměrnou část zároveň se splatností faktur od dodavatele. Pokud by došlo Vaši vinou ke zpoždění platby, SVJ by vymáhalo penále případně další vzniklé škody (nutnost čerpat úvěr o Vaši chybějící částku … Musím však říci, že jsme se zatím všichni na pravidlech domluvili, ti co mohli a chtěli zaplatit najednou zálohovou platbu již složili (zároveň byl všem snížen příspěvek na správu domu z původních 28Kč na 10) no a ostatní požádali SVJ o rozložení závazku(a dluhu) na 240!!! měs. splátek. Budoucí splácející již od začátku roku hradí příspěvek (19Kč/m2 nazvali jsme to příspěvek na splátku rekonstrukce)po rozúčtování rekonstrukce bude s každým učiněna písemná dohoda (splátkový kalendář a adekvátní podmínky splácení,které nám nemilosrdně stanovil ve smlouvě SFRB (budeme čerpat Panel 2013+, podrobnosti jsem vynechal) Pepa

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - podvody

Jarča — Fri, 06 Feb 2015 16:33:42 +0100

Pane Lake, poradil byste prosím, jak by měl vlastník BJ řešit tuto situaci : zjistí, že členové výboru SVJ vůči němu (a nejen vůči němu) páchají v organizované skupině v SVJ rozsáhlou trestnou činnost, ale mají pracovní a rodinné vztahy s policejními složkami, některými úředníky a v rodině i právníka a státního zástupce. Asi by se slušelo k tomuto dramatu doplnit, že vlastníkům „kteří vystrkují růžky“ vyhrožují… Myslíte, že by to byl pro vlastníka-důchodce domáhajícího se svého práva předem prohraný boj ? Děkuji předem za odpověď.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Předepisování plateb - pojmy 2

lake — Fri, 06 Feb 2015 17:42:35 +0100

Paní Klainová,
účetnictví není věda. Pouze někteří se z účetnictví snaží dělat nesrozumitelnou a neproniknutelnou hromádku hnoje. (Tím neníním Vás, ale třebas paní PeDuPles, která to zde předvedla ve vrchovaté míře.)

Není přece možné splácení existujícího dluhu označovat jako „zálohy“. To je absurdní zmatení pojmů. Tak proč to v předpisech plateb i v účetních knihách neoznačit správně?

Není možné tvrdit, že vlastník má hradit „splátky úvěru“, který si nikdy nevzal. Ve skutečnosti má hradit svůj starý dluh vůči SVJ za zateplení domu. Příspěvek vlastníka na zateplení označený jako splátka neexistujícího úvěru – to je absurdní zmatení pojmů. Tak proč to v předpisech plateb i v účetních knihách neoznačit správně?

Označovat si běžné a zcela jasné pojmy nějak jinak – to je útok na zdravý rozum. Méně chápaví vlastníci by to mohli brát vážně,že jako členové SVJ splácejí jakýsi „úvěr“,který hradí v „zálohách“. Kam takové slovní zmatky a nepřesnosti zavedou průměrné SVJ popsal jeden zoufalý člen zde: http://www.portalsvj.cz/…etnictvi-svj

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Inženýrství

Tonda Nesouhlasil — Fri, 06 Feb 2015 16:26:50 +0100

Inženýrské disciplíny (pokud to měl být argument) se obecně do vědy neřadí, byť mají vícero společného.

Na VŠ (pokud to měl být argument) se studují nejen vědy (třeba herectví).

Zkuste něco k věci.

Tonda Nesouhlasil

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Účetnická věda 2

hidden999 — Fri, 06 Feb 2015 16:05:53 +0100

Prof. Ing. Dana Kovanicová CSc.

vědecká pracovnice Katedry účetnictví a auditingu Fakulty financí a účetnictví VŠE v Praze. Ministrem financí jmenována členkou Komise pro akční plán v oblasti účetnictví a auditu, kde působí od roku 2005. Členka redakční rady pro oficiální překlad IFRS – Mezinárodních standardů účetního výkaznictví. S Nejvyšším kontrolním úřadem spolupracuje na překladech IPSAS – Mezinárodních účetních standardů pro neziskový sektor (v r. 2009 zveřejněno již druhé, aktualizované vydání). Je autorkou řady publikací a nespočet odborných článků, v nichž se nebojí vyjadřovat i nekonformní názory. Byla účastna založení Národní účetní rady, v níž po řadu let působila jako jeden ze zástupců VŠE. Dlouholetá členka European Accounting Association.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Účetnická věda

Účetní — Fri, 06 Feb 2015 15:37:01 +0100

„debatovat o vědě zvané účetnictví“

Asi jednoduchá otázka: Z čeho, prosím, soudíte, že účetnictví je věda (účetnická věda, chcete-li)? Věda má svůj předmět zkoumání, svou metodu zkoumání, své teorie, hypotézy, pozorování, měření, experimenty, a taky vědce a vědkyně, kteří tuto vědu teoreticky a prakticky pěstují a rozvíjejí.

Účetní

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Předepisování plateb - pojmy

N. Klainová — Fri, 06 Feb 2015 15:26:09 +0100

Ano, pojmy – pouze některé, by se daly doladit, i když je umím obhájit i tak, jak jsou. Ovšem to dolaďování bychom museli provádět mimo tuhle diskusi, které stejně rozumí málokdo a zbytečně tu zabírá místo.

Jenže debatovat o vědě zvané účetnictví s anonymem nebudu a Vy se zase nehodláte představit, přestože už to udělali jiní a větší kapacity.

S těmi si dopisuji už léta a někdy máme i různé názory, takže si je vysvětlujeme a zdůvodňujeme. Moc si jejich důvěry vážím, nikdy bych je neprozradila.

Až se tu zase třeba někdy zapojím do diskuse, prosím – nikdy nesrovnávat s PeDuPles. Ta je se svými názory úplně jinde než já.

Měla jsem pocit, že jste to v září 2012 pochopil. Asi ne.

Děkuji za pochopení alespoň pro příště.

N. Klainová

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Vznik závazku (pro paní Klainovou)

lake — Fri, 06 Feb 2015 14:57:56 +0100

Paní Klainová,

vlastník splácí po provedení opravy/zhodnocení svůj dluh. Takže nejde o žádné zálohy a nelze to tak nazývat. Proto jsem se ozval. Záloha je zcela jiná platba nežli konečná úhrada – účetně, daňově i právně.

A konečná úhrada není z důvodu splácení cizího úvěru, nýbrž jde o splácení zhodnocení domu, které SVJ pro vlastníka provedlo. Nejedná se tedy ani o „zálohy“,ani o „úhrady úvěru“, jak jste to nazvala Vy.

Vlastník nesplácí žádnou jistinu a žádné úroky. A není možné mu takto označené platby předepisovat k úhradě.

Fintu s falešnými zálohami používají hromadně v mnohých SVJ, viz dřívější diskuse s paní PeDuPles. Jde o čistý podvod, kdy splátky dluhu jsou označovány jako by šlo o zálohy na budoucí náklady správy. A pak se nabyvateli jednotky tvrdí, že když jde o zálohy, musí je přece hradit on.

Možná jsem už poněkud alergický, když si někdo plete zálohy s konečnými úhradami existujícího dluhu a splátky příspěvků za zateplení domu se splátkami úvěru. Myslím, že v účetnictví by to mělo být označeno srozumitelně a správně. To je základ k tomu, aby se zamezilo švindlům a podvodům.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - K hlasování o úvěru

lake — Fri, 06 Feb 2015 14:42:54 +0100

Pane cleverservis,
hlasování o úvěru je pouze hlasováním o tom, zda si právnická osoba SVJ vezme či nevezme bankovní úvěr k vyrovnání svého cashflow.

Hlasováním o úvěru se vlastník jednotky nezavazuje k tomu, že by snad měl on sám ten úvěr platit. To jste napsal správně. Splácení přijatého úvěru není nákladem na správu domu. Neexistuje tedy zákonná povinnost vlastníka hradit cokoliv na tento účel.

To platí jak pro předepisování příspěvků na správu domu, tak pro předepisování zálohových plateb na správu. Nic spojeného s úvěrem v nich nesmí být obsaženo.

Vlastníkovi je však jasné, že přijetím úvěru se SVJ zadluží, nejspíše na desítky let. A za dluhy SVJ ručí vlastník jednotky alikvotně veškerým svým majetkem. Nepřebírá tedy závazek dlužníka, nýbrž závazek ručitele.

Proto musí vlastník být při hlasování o úvěru obezřetný, ať už hodlá uhradit opravu/zhodnocení jednorázově, či ve splátkách. Zda a z čeho bude právnická osoba hradit v příštích 20 letech splátky přijatého úvěru a náklady s tím spojené – to musí být zřetelné z dlouhodobého finančního plánu, který by měl být sestaven, schválen a aktualizován alespoň každé tři roky.

Dlužníkům musí SVJ předepsat splátky jejich dluhu takové, aby v každém z oněch budoucích let minimálně pokryly splátky úvěru. Jinak by se SVJ dostalo do finanční pasti.

Kupodivu ve většině SVJ se žádný dlouhodobý plán nesestavuje, ani nevědí co to je. Pak není divu, že v hospodaření bývá takový zmatek a nepořádek.

Naivní Franta Vlastník je většinou přesvědčen, že úvěr se splácí z jeho záloh na správu domu a že tedy může kliďánko přestat platit, jakmile prodá jednotku. Zmatek, nepořádek, bordel v účetnictví, základní neznalosti členů výboru, nebo rovnou podvody! Ani o pohledávkách SVJ neumějí pořádně účtovat, natož je úspěšně vymáhat.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Vznik závazku vlastníka hradit úvěr

svjunasj — Fri, 06 Feb 2015 14:33:25 +0100

Obě dvě autority se tady přou ve svých názorech, co je a co není správně. Já je nijak nekritizuji, ale jak se v tom má vyznat běžný člen výboru nebo vlastník bytu.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - S návrhem takovéto

JaVa — Fri, 06 Feb 2015 14:44:27 +0100

S návrhem takovéto smlouvy ovšem měl přijít „správce“ jako první.A ne to zkoušet na „ovčany ",jak je zvyklý posledních 20 let a všichni "ovčani“ mu to žerou.Já ne a proto jsem „prudič-přivandrovalec.“To,že uvedli ve smlouvě jako majitele mého bytu sebe tj. SBD-Hlubina,mě řádně vytočilo a začal jsem se o jeho svérázné způsoby správy mého majetku zajímat.Co všechno jsem zjistil jsem zde již uvedl v tématu vznik SVJ "Obstrukce SBD-Hlubina při vzniku SVJ dle Z.č. 103/2000 Sb.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Vznik závazku - 4b

N. Klainová — Fri, 06 Feb 2015 13:58:05 +0100

Pane lake, už jsem nechtěla reagovat, ale ještě naposledy, protože jste to opět přehnal.

Kvůli názvu „samostatná záloha na splátky úvěru“, kde není podstatný název, ale fakt, že tuhle platbu mají předepsanou jen někteří vlastníci, jste schopen ze mne udělat podvodníka.

Přitom jste můj příspěvek ani pořádně nepřečetl. Splácení jistiny a úroků, o kterém jsem psala, pletete do záloh na správu. Jasně jsem uvedla, že jde o samostatné předpisy – nazvěte si je jak chcete. A jelikož se týká jen některých vlastníků, je v tom všechno, co s úvěrem souvisí – tedy splácení jistiny, poplatků za sjednání úvěru i úroků z úvěru.

U úvěrů zásadně doporučuji řešení naprosto průkazné a přehledné, navíc spravedlivé pro všechny. Vlastníci, kteří se tím řídili, to pochopili, Vy ne.

Když se mi odtajníte, pošlu Vám ten příklad Klaiex 9 zdarma, ať víte, „která bije“.

Zajímavé je, že je někdo schopen zaplatit za rekonstrukci miliony, ale přitom si nepohlídat ani splácení, ani účtování. Potom si přečtou pár nesmyslů na tomto portálu a není divu, že dochází k situacím, které popisují napálení kupující.

N. Klainová

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Nechcete mi snad tvrdit,že

JaVa — Fri, 06 Feb 2015 13:50:26 +0100

Nechcete mi snad tvrdit,že SVJ zaplatí firmě celou částku předem a pak bude naivně čekat zda se dílo podaří.I ono je povinováno chovat se k vlastníkům jednotek s péčí dobrého hospodáře a uvolňovat částky postupně dle odvedené práce a zbytek doplatit až po kolaudaci.Také si musí ponechat vázanou jistinu na doplatek po ukončení záruční doby.Vše se přeci dá smluvně ošetřit.Na mě tuto fintu zkoušel náš „správce“ SBD-Hlubina při úvěru na zateplení našeho domu v roce 2011.Jelikož jsem chtěl vše platit hotově,tak po mě náš„výbor“nechtěl ani podepsat ani souhlas s úvěrem.Ještě jsem nevěděl ani která firma a za kolik to bude dělat a už po mě chtěl správce zaplatit cca.109 000 kč.Navíc mi poslal smlouvu ve které bylo jako vlastník mého bytu SBD-Hlubina,přesto,že na výpise z K N bylo uvedeno SJM jméno mé a mojí manželky.Smlouvu jsem roztrhal,Po 14 dnech mi správce volal proč jsem ještě nic neuhradil.Má odpověď zněla ,že něco takového nikdy nepodepíši ať to předělají a už se konečně probudí,že není rok 1985 ale 2011.Během dvou hodin telefonování a e-mailování,jsme dali smlouvu dohromady.Na dotaz proč to nechci zaplatit celé a předem,že jsem jediný ,že další čtyři vlastníci to už dávno zaplatili, jsem paní do telefonu řekl,že asi jediný nemám IQ houpacího koně a že polovinu zaplatím až bude vybrána firma a začnou práce na zateplení.Druhou polovinu jsem dle nově uzavřené smlouvy doplatil až po obdržení kopie o kolaudaci.Tudíž mé zkušenosti se správci a předsedy výboru mi říkají :důvěřuj,ale prověřuj.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Vznik závazku vlastníka hradit úvěr 4

lake — Fri, 06 Feb 2015 13:56:20 +0100

Upozorňuji,že pojem „samostatná záloha na splátky úvěru“ je matoucí. Takto účtovat by bylo porušením zákona o účetnictví. Mohlo by také jít o trestný čin podvodu.

Vlastníkovi není možné předepsat jakési „zálohy“ na splácení jeho neexistujícího úvěru. To je nesmyslné tvrzení, které neodpovídá skutečným právním ani účetním vztahům. O žádné zálohy nejde. Vlastník si totiž žádný úvěr nevzal, žádnou úvěrovou smlouvu s nikým nesjednal, žádné zálohy z toho důvodu není povinen nikomu hradit.

Ve skutečnosti existuje zcela jiný úvěr: úvěr SVJ u banky. Ten však nesplácí vlastník jednotky!!! To si přece nelze splést. Náklady na úvěr hradí pouze SVJ. Tyto náklady se skládají ze dvou odlišných částí:

Splácení jistiny, což není náklad na správu domu; na tento účel je vyloučeno vybírat falešné „zálohy na správu“. Pokud se tak snad děje, jde o trestný čin podvodu, spáchaný v organizované skupině. Na tyto splátky si SVJ musí „vydělat“ vymáháním svých pohledávek za dlužníky.
Naklady spojené se vznikem a vedením úvěru, což není náklad na správu domu; sem patří i platba úroků z úvěru bance. Tyto náklady se rozúčtují pouze na dlužníky, kteří nebyli schopni celou částku uhradit jednorázově. V účetnictví je to poskytnutá finanční služba. Opakuji,že jde účetně o službu, která nesouvisí nijak se správou domu a je poskytována pouze odběratelům této služby.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Záloha 20% nebo 100% ?

d.j. — Fri, 06 Feb 2015 13:33:32 +0100

Ale SVJ přece dodavateli, který práci provede, také na začátku neplatí 100% zálohu, ale před započetím díla třeba jen těch 20 % a pak postupně při přebírání dílčích částí díla doplácí. Tak analogicky bude vlastník postupně plnit, nejprve na účet složí třeba těch 20 %, za dva měsíce 30 % a tak dále – harmonogram prací a splatnosti faktur je přeci schválen ve smlouvě o dílo, takže datum složení záloh je znám.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - výše zálohy 1

jjjjs — Fri, 06 Feb 2015 13:01:41 +0100

a zbytek peněz vykouzlí SVJ kde ?? pokud nebude mít na účtě úvěr nebo úvěrovou smlouvu a zálohy od všech vlastníků kteří nechtějí úvěr, tak nemůže akci objednat, protože ji nemá finančně krytou. Je na SVJ, kdy kolik a jak zaplatí provedení práce, ale platba SVJ vlastník musí proběhnout 100 %. (co bude dělat SVJ, když práce budou splatné a vlastník bez úvěru se rozhodne, že to nedoplatí ? – zaplatí to všichni spoluvlastníci ??)

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Vznik závazku 5 - proč nečerpat zálohy na správu

N. Klainová — Fri, 06 Feb 2015 12:25:08 +0100

Spousta členů SVJ si stěžuje, že nedostává přehledy o stavu a čerpání záloh na správu. V dobách, kdy se na zůstatku nevyčerpaných záloh podílel každý podle svého podílu na společných částech, stačilo vynásobit nevyčerpaný zůstatek svým podílem a hned každý věděl, kolik má „našetřeno“, např. když to potřeboval vědět při prodeji bytu, aby mohl částku promítnout do prodejní ceny.

Teď je třeba členit zálohy na správu podle § 1180 NOZ. Výpočet podílu na zůstatku se komplikuje, nejsou-li zavedeny dva až tři analytické účty. Další analytika v rámci tohoto členění by byla zapotřebí podle vlastníků, neboť, jak jsem psala, se už dost často ozývají, že úvěr nechtějí.

Pokud účetní zvládne vést zálohy na správu podle různých třídících hledisek a dokáže předat srozumitelné přehledy o jejich čerpání, tak proč ne. Ale úvěr je záležitost mnoha let, tam si to opravdu zaslouží zvláštní pozornost, tak proto. Psala jsem o tom ve své knížce už v roce 2004. Teď po 11 letech už to umím zaúčtovat jednodušeji. Ale vysvětlit to umím podrobně jen na příkladech.

Zatím v diskusích čtu spíše o tom, že vlastníci vůbec žádné přehledy o stavu a čerpání záloh na správu nedostávají. Tak v takovém SVJ bych opravdu nechtěla být zavázána na řadu let, obzvlášť, když jsou někteří prodávající schopni promítnout rekonstrukci do ceny bytu a potom odmítnout splácet to, co už dostali zaplaceno.

Teď si mínusujte, jak chcete, jdu pracovat, nemohu diskutovat do nekonečna o tom, co jsem už popsala a vysvětlovala x krát a pan lake v podobném duchu taky. Ne, že bych s ním souhlasila, když se plete do účtování, ale v úvěrech má jasno.

Další vysvětlení viz www.klaiex.cz a tam Klaix 9. Soubor Účtování v naprogramovaných tabulkách za 280 Kč, vysvětlující soubor Povídání za 120 Kč.

N. Klainová

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Vznik závazku vlastníka hradit úvěr SVJ 3

lake — Fri, 06 Feb 2015 13:42:21 +0100

Pane cleverservis, napsal jste to ne zcela správně. Už samotný nadpis máte špatně. Vlastník nehradí žádný úvěr!!! Neberete zřejmě do úvahy:

Závazek vlastníka jednotky vznikl v okamžiku schválení opravy/zhodnocení domu shromážděním.
Dluh vlastníka jednotky vznikl v okamžiku, kdy SVJ zaúčtovalo vydaný náklad na úhradu této opravy/zhodnocení.

• Není pravda, že „SVJ za vlastníky uhradí finanční částku na bankovní účet zhotovitele“.
Zjevně si pletete kdo je dlužníkem zhoitovitele. Je to samozřejmě objednatel, tedy SVJ. Nikoliv vlastníci jednotek. SVJ tedy nehradí nic za vlastníky.

• Je pouze částečně pravda, že „V účetnictví zůstane zaúčtovaný závazek SVJ (dlužník) vůči bance (věřitel).“.
Toto je zcela vedlejší. V účetnictví musí hlavně být zaúčtovaná pohledávka SVJ za vlastníky jednotek. (Samozřejmě pokud nehradili vše zálohově.)

• Není pravda, že „SVJ nemá vyřešené, jakým způsobem bude hradit jednotlivé splátky úvěru bance.“
Samozřejmě to má vyřešené: podle smlouvy o úvěru bude měsíčně zasílat na bankovní úvěrový účet stanovenou částku. Co byste na tom chtěl ještě „vyřešit“?

• Není pravda, že „SVJ by správně mělo podepsat s jednotlivými vlastníky Smlouvu o půjčce (…) a zaúčtovat celkovou pohledávku vůči jednotlivým vlastníkům.“
SVJ je povinno účtovat o pohledávce za vlastníky nejpozději zároveň s uhrazením faktury zhotoviteli. Je absurdní tvrzení, že by muselo čekat až dlužníci laskavě podepíší nějaké smlouvy. Jejich dluh již existuje, a to ze zákona. Žádná smlouva k tomu není potřebná.

• Není pravda, že „Tímto způsobem vznikne dluh vlastníka vůči SVJ z titulu finanční půjčky SVJ jednotlivým vlastníkům.“
To je nesmyslné tvrzení, které neodpovídá skutečným právním ani účetním vztahům. O žádnou půjčku nepůjde. Jde o úhradu existujícího dluhu vlastníka jednotky.
Je bezvýznamné, zda SVJ sjedná s dlužníkem dodatečně nějakou smlouvu o splátkovém kalendáři. To bude dvoustranná smlouva pouze mezi věřitelem (SVJ) a samotným dlužníkem. Nebude-li smlouva, bude SVJ samozřejmě vymáhat úhradu celé částky na vlastníkovi ihned. (Opět podotýkám: to platí, pokud částka nebyla již předem naspořena pomocí záloh. V takovém případě se pohledávka SVJ zaúčtuje proti závazku SVJ z titulu přijetí záloh a žádný dluh vlastníka nevznikne.)

Jde o jednoduchý účetní případ se splátkovým hrazením dluhu. Je zvláštní, že je okolo toho tolik zmatků a nepřesností.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Doufám,že tou zálohou

JaVa — Fri, 06 Feb 2015 12:00:59 +0100

Doufám,že tou zálohou míníte 20–50% z celkové výše částky vypočítané jednotlivému vlastníkovi bytu ,dle jeho podílu na společných částech domu.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Vysvětlení

cleverservis — Fri, 06 Feb 2015 11:53:43 +0100

JaVa, vlastníci, kteří chtějí uhradit vše v hotovosti složí zálohu na účet SVJ, ne zálohu budoucímu zhotoviteli díla.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Můžete mi

JaVa — Fri, 06 Feb 2015 11:49:57 +0100

Můžete mi prosím,vysvětlit proč bych měl předem platit za něco co ještě není hotové?Složit zálohu a zbytek doplatit až po dokončení díla,to bych ještě bral,ale platit za něco předem a pak zjistit ,že jsem naletěl šmejdům,to může udělat jedině „ovčan“.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Vznik závazku vlastníka hradit úvěr 5

svjunasj — Fri, 06 Feb 2015 11:27:43 +0100

Hezky vysvětlené. P. Klaniová uvádí, že nedoporučuje snižovat částku ze záloh na správu. Můžete ještě prosím toto zdůvodnit, aby bylo zcela jasné, proč by to tak mělo být. U nás by k tomu vlastníci měli výhrady a požadovali by zálohy na správu na úhradu použít. Děkuji.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Vznik závazku vlastníka hradit úvěr 4

N. Klainová — Fri, 06 Feb 2015 11:08:54 +0100

Pane cleverservis, tak na to existuje pojistka, rovněž ověřena praxí. Ve stanovách se dá schválit podmínka 100 % souhlasu s úvěrem.

Vlastníci, kteří úvěr nechtějí, jej odhlasují jedině v případě, že jim výbor před hlasováním předloží smlouvu podepsanou těmi vlastníky, kteří úvěr chtějí.

A to, že se někteří nebudou podílet na úvěru ani na souvisejících poplatcích předpokládá, že svůj podíl složí na účet SVJ předem (jako vyúčtovatelnou zálohu), aby mohlo SVJ sjednat nižší úvěr. Úroky a poplatky potom budou platit skutečně jen ti, kterých se to týká.

N. Klainová

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Vznik závazku vlastníka hradit úvěr 3

cleverservis — Fri, 06 Feb 2015 10:56:58 +0100

Děkuji vám paní Klainová za relevantní příspěvek k podstatě věci. Já jsem se snažil celou věc s úvěrem vysvětlit podrobně, protože se mi z reakcí tohoto diskusního fóra stále zdá, že to stále někteří vlastníci jednotek nedokáží pochopit.

Ještě bych se ale chtěl vyjádřit k hlasování o úvěru. Pokud se tím správným hlasovacím kvórem hlasováním schválí úvěr na shromáždění SVJ, tak toto hlasování je závazné i pro ty vlastníky, kteří hlasovali proti, zdrželi se hlasování nebo se zasedání shromáždění nezúčastnili. Ovšem je důležité vysvětlit, že úvěr byl schválen pro ty vlastníky, kteří souhlasí s tím, aby za ně SVJ uhradilo tu část z celkových nákladů na opravu, která jim přísluší podle pravidla pro rozdělování nákladů na správu domu. V žádném případě není možné, aby hlasováním na shromáždění SVJ přinutili ostatní vlastníci, ty vlastníky, kteří se rozhodli uhradit svůj díl na celkovém nákladu na opravu ihned v hotovosti, jak píšete paní Klainová, aby nemuseli platit navíc poplatky a úroky z úvěru. Judikát NS jasně říká, že je právo pouze dlužníka, jakým způsobem uhradí věřiteli svůj dluh.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Vznik závazku vlastníka hradit úvěr 2

N. Klainová — Fri, 06 Feb 2015 10:10:27 +0100

Pane cleverservis, v předposledním odstavci máte, že by mělo SVJ správně zaúčtovat celkovou pohledávku za vlastníky, ale to jste napsal už v prvním odstavci.

Takže to dáme trochu do pořádku a navíc přidám trochu postřehů z praxe.

Přijatá faktura se zaúčtuje jako pohledávka za vlastníky jednotek. Určitě nikdy nedoporučuji snižovat ji ze záloh na správu. Výjimkou je příklad Klaiex 10, který byl zpracován podle zadání předsedy konkrétního SVJ, který na tom trval.

Doporučený postup:

Pokaždé, když se schválí nějaká dražší akce, na kterou nemá SVJ dost peněz, doporučuji schválit kombinované zdroje krytí. Čím dál častěji se stane, že se ozvou movitější vlastníci, kteří chtějí uhradit svůj podíl před sjednáním úvěru, aby se nemuseli podílet na poplatcích a úrocích.

Přijatá faktura za provedenou akci, třeba za zateplení, se zaúčtuje jako pohledávka za vlastníky. Uhradí se částečně z úvěru, částečně z předem složených peněz na účet SVJ.

S vlastníky, kteří souhlasili s úvěrem, je sepsána smlouva a je jim předepsána samostatná záloha na splátky úvěru a souvisejících nákladů (poplatků, úroků) podle splátkového kalendáře.

Pohledávka za vlastníky se snižuje čerpáním této samostatné zálohy.

Takto to mám ověřeno v praxi hned několikrát. Podrobný postup účtování splátek jistiny, poplatků i úroků podle výpisů z úvěrového a bankovního účtu obsahuje příklad Klaiex 9, který je navíc zpestřen dalším zdrojem krytí – dotací.

Při prodeji bytu se samozřejmě mohou prodávající a kupující dohodnout o převzetí povinnosti splácet úvěr včetně souvisejících nákladů.

N. Klainová

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Vznik závazku vlastníka hradit úvěr SVJ

cleverservis — Fri, 06 Feb 2015 09:31:44 +0100

Situace v praxi okolo úvěrů SVJ na opravy je ve většině SVJ následující:

SVJ převezme zhotovené dílo a současně převezme fakturu – daňový doklad. Fakturu zaúčtuje jako závazek ke zhotoviteli díla. Celkový náklad na opravu rozdělí na jednotlivé vlastníky poměrově podle jejich velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. Současně zaúčtuje pohledávku vůči vlastníkům z titulu jejich povinnosti podílet se na nákladech na správu domu a pozemku.

SVJ podepíše Smlouvu o úvěru, kde účelem úvěru je úhrada nákladů na opravu.

SVJ za vlastníky uhradí finanční částku na bankovní účet zhotovitele (v praxi většinou uhradí dlužnou částku banka přímo na bankovní účet zhotovitele).

V účetnictví zůstane zaúčtovaný závazek SVJ (dlužník) vůči bance (věřitel).

SVJ nemá vyřešené, jakým způsobem bude hradit jednotlivé splátky úvěru bance. SVJ by správně mělo podepsat s jednotlivými vlastníky Smlouvu o půjčce, kde budou mimo jiné uvedeny výše a splatnost jednotlivých splátek a zaúčtovat celkovou pohledávku vůči jednotlivým vlastníkům. Tímto způsobem vznikne dluh vlastníka vůči SVJ z titulu finanční půjčky SVJ jednotlivým vlastníkům.

Takový dluh nevázne na jednotce, ale je dluhem konkrétní osoby – vlastníka vůči SVJ. Při podeji jednotky nepřechází dluh na nového vlastníka ani nemůže, pouze v případě, že prodávající a kupující si smluvně dohodnou, že dluh převedou na nového vlastníka podle §1888 a následujících samozřejmě se souhlasem věřitele – tedy SVJ. Původní vlastník ručí za tento dluh SVJ podle §1186 odst.2.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Důkaz o podvodu – předpis neexistujících „záloh“

Policejní praxe — Thu, 05 Feb 2015 09:47:39 +0100

„Stačí, aby se nový vlastník jednotky dostavil na nejbližší policejní služebnu a předložil důkaz o podvodu – předpis neexistujících „záloh“.“

Máte své tvrzení aspoň trochu něčím podložené? Policejní praxe ukazuje, že toto nestačí.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!) - Výbory nedodržují zákony

jaklan — Thu, 05 Feb 2015 09:40:14 +0100

Bohužel výbory a potažmo správci si z toho hlavu nijak nedělají a postupují přesně tak jak to zákon neumožňuje.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka (zase!)

lake — Wed, 04 Feb 2015 19:50:49 +0100

Dluhy předchozího vlastníka nepřecházejí na nabyvatele.

Potvrzeno mnohokrát judikáty, o kterých se zde už psalo. Přidávám k tomu další judikát. Tentokrát rozhodoval Nejvyšší soud ve velkém senátě složeném z předsedy JUDr. Františka Ištvánka a soudců JUD. Ivy Brožové, JUDr. Ludvíka Davida, CSc., JUDr. Ljubomíra Drápala, JUDr. Miroslava Feráka, JUDr. Miroslava Galluse, JUDr. Zdeňka Krčmáře, JUDr. Blanky Moudré, JUDr. Pavla Pavlíka, JUDr. Pavla Příhody, JUDr. Olgy Puškinové, JUDr. Jiřího Spáčila, CSc. a JUDr. Roberta Waltra.

Šlo o splátky dluhu (v tomto případě dluhu z leasingu automobilu). Leasingová smlouva byla ukončena předčasně a leasingová společnost požadovala podle smlouvy úhradu všech splátek. Leasingová nájemkyně tvrdila, že má povinnost uhradit splátky splatné pouze do okamžiku výpovědi smlouvy. Cituji z rozsudku:

Názor odvolacího soudu, že podle smluvního ujednání stran k okamžiku odstoupení (…) od smlouvy se nemohly stát splatnými splátky s pozdější splatností, protože k tomuto okamžiku ještě právo na jejich zaplacení nevzniklo, je mylný v tom, že směšuje vznik práva na plnění ve splátkách a jejich splatnost (sjednanou dobu splnění splátek).
Je-li právním důvodem pro plnění ve splátkách smlouva, vzniká věřiteli právo na plnění sjednaných splátek dnem vzniku (účinnosti) smlouvy, která toto právo na dílčí plnění zakládá (…), nikoli až dnem splatnosti jednotlivých splátek.

Rozsudek Nejvyššího soudu 31 Cdo 4356/2008 ze dne 13.01.2010
http://kraken.slv.cz/31Cdo4356/2008

A jak to souvisí s dluhy předchozího vlastníka? Velmi úzce. V obou případech jde přece o splátkový kalendář dlužníka. V jednom případě leasingová společnost komusi zakoupila a předala automobil Ford Mondeo. Ve druhém případě SVJ komusi opravilo a zvelebilo jeho majetek. V obou případech je důvodem úhrady smlouva (či usnesení shromáždění). V obou případech dlužník hradí dlužnou částku ve splátkách.

Někteří diskutující se stále naivně (nebo vychytrale) domnívají, že vlastník bytu je povinen hradit splátky svého dluhu jen do doby, než prodá jednotku a „práskne do bot“. Rozsudek ukazuje, že věci se samozřejmě mají jinak. Jednotlivé splátky nejsou samostatné „mini-dluhy“. Jde jen o dílčí úhrady částí celého dluhu, rozložené do delšího časového období. Od počátku tedy existuje celý dluh v plné výši a existuje i dlužník, na kterém je třeba vymáhat plnění jeho povinnosti.

Dluh vznikl totiž celý v jediném okamžiku, jakmile SVJ opravilo či zhodnotilo dům. Od toho dne dlužník již pouze splácí co je dlužen. Jeho povinnost uhradit všechny splátky trvá od počátku až do uhrazení té poslední.

Na to nemá vliv, že jednotlivé splátky se stávají splatnými postupně – měsíčně. Na to nemá vliv ani to, zda dlužník svou jednotku prodal, daroval či směnil. Dlužníkem je od začátku do konce stále on – až do poslední splacené koruny. Nejde tedy z jeho strany o žádné platby záloh na budoucí správu domu.

Pokud výbor SVJ označuje jednotlivé splátky dluhu jako „zálohy na správu“, aby mohli tahat peníze z nabyvatele jednotky, pak jde o trestný čin podvodu, spáchaný v organizované skupině. To je přitěžující okolnost.

Pod pojmem organizovaná skupina se rozumí sdružení více osob, tj. nejméně tří osob, v němž je provedena určitá dělba úkolů mezi jednotlivé členy a jehož činnost se v důsledku toho vyznačuje plánovitostí a koordinovaností.

Organizovanou skupinou je z hlediska trestní odpovědnosti i výbor SVJ. Stačí, aby se nový vlastník jednotky dostavil na nejbližší policejní služebnu a předložil důkaz o podvodu – předpis neexistujících „záloh“. Tak si to prosím zapamatujte, členové výboru. Ať se nemusíte dívat na svět přes mříže zevnitř.

lake