Portál společenství vlastníků jednotek - Dotaz: potřebný poměr hlasování - Comments

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Jak to řeší jinde 2

Pavel — Mon, 07 Apr 2008 15:14:27 +0200

Anglosasko-francouzský model převzalo Rakousko.

Možná by Vám pomohli na MMR. Tam by měli mít jednotlivé zákony nejen z Evropy.

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Působnost shromáždění a výboru

Anonymous — Mon, 07 Apr 2008 15:12:46 +0200

Pane Karle, na rozdíl od Vás žádný zjevný rozpor nevidím. Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. To ale neznamená, že bude rozhodovat o všem. V § 9 odst. 11 je jasně uvedeno, že výbor rozhoduje ve věcech spojených se správou, pokud si rozhodování nevyhradí shromáždění.

I ve schválených stanovách Vašeho SVJ určitě najdete, co patří do výlučné působnosti shromáždění. Pokud tam máte, že u vás rozhoduje o všem shromáždění, budiž – je to jízdní řád Vašeho SVJ. Ve stanovách jiných SVJ to může být jiné.

N. Klainová

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Jak to řeší jinde?

Anonymous — Mon, 07 Apr 2008 14:56:39 +0200

Vážený pane PavleSVJ,

německý a rakouský zákon o vlastnictví bytů jsem našel a částečně přečetl. Neporadíte mi, prosím, kde je ZoVB (nebo jeho ekvivalent) „anglosasko-francouzský“? Děkuji.

KarelJ

Dotaz: potřebný poměr hlasování - § 9/11 ZoVB x nejvyšší orgán

Anonymous — Mon, 07 Apr 2008 14:53:47 +0200

§ 9/11 ZoVB je ve zjevném rozporu s tím, že shromáždění je nejvyšší orgán společenství.

KarelJ

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Definice správy

Anonymous — Mon, 07 Apr 2008 14:10:35 +0200

Kromě ZoVB a stanov lze vycházet z prohlášení vlastníka (respektive z kupní smlouvy, která by měla obsahovat totožná ustanovení). My máme v části F „Hospodaření domu“ uvedeno, co „zejména“ zahrnují náklady na správu domu a v části G „Pravidla pro správu společ. částí domu“. Z našeho prohlášení jasně vyplývá, že správa zahrnuje jak činnosti hrazené z dlouhodobých záloh (tzv. FO), tak i veškerá plnění hrazená z krátkodobých záloh (tzv. služby). Je to logické, neboť tzv. služby neposkytuje SVJ členům, ale pouze je zprostředkovává a na konci roku je stanoveným způsobem rozúčtuje mezi členy. Šárka

Šárka

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Chybějící definice správy domu v ZoVB

Anonymous — Mon, 07 Apr 2008 10:09:59 +0200

Za vysvětlení, co si máme myslet pod pojmem „správa domu“ , může někdo považovat pouze to, co je uvedeno v § 9 odst. 1 ZoVB. Ale jak napsal pan Pavel, byl by text § 11 odst. ZoVB I odst. 2, nelogický.

Pan KarelJ výše napsal: „Pokud to zákonodárce myslel jinak, měl to napsat.“

Mám už léta stejný názor. V rámci připomínek k návrhům zákona opakovaně uvádím, že by měla být definice správy domu uvedena přímo v zákoně. Bohužel bez výsledku.

Místo toho, aby byla provedena novelizace ZoVB, si můžeme studovat představy autorů zákona ve vzorových stanovách.

Vzorové stanovy č. 322/2000 Sb. mají ustanovení o tom, co se rozumí správou domu, v Čl. I odst. 2. Mimo jiné tam najdeme i zajišťování rekonstrukcí společných částí domu… atd.

Vzorové stanovy č. 371/2004 Sb. obsahují vysvětlení pojmu „správa domu“ v Čl. III. Navíc jsou v Čl. IV zařazeny tzv. „podstatné změny společných částí domu“.

Pomineme-li skutečnost, že vzorové stanovy jsou povinné pouze pro některá SVJ, měli bychom mít o předmětu činnosti SVJ celkem jasno.

To, že v zákoně chybí pořádné vymezení správy domu, vědí autoři zákona velmi dobře. Přiznávají to v důvodové zprávě k navrhu zákona z roku 2004 i z roku 2007. Jak skončily oba návrhy, víme. Jeden byl stažen z projednávání ve sněmovně, druhý se tam ani nedostal.

Do doby, než budeme mít k dispozici zákon, který bude definovat předmět činnosti SVJ, bychom měli opravdu vycházet z podstaty věcí a nepřít se zbytečně. Ze stovek diskusí na tomto skvělém Portálu je vidět, že je třeba řešit podstatnější problémy vyplývající z děr v platném zákoně. Na štěstí se to docela dobře daří.

N. Klainová

Dotaz: potřebný poměr hlasování - SVJ jako účastník řízení 5

Pavel — Sun, 06 Apr 2008 23:09:27 +0200

Jsem předseda výboru, který se domnívá, že zákony je nutné studovat stále. :-)) Věřte, že je to velmi často levnější, než je nestudovat.

Pokud zde zachytím názor, který je ve zřejmém rozporu s platnou právní úpravou, s literaturou, s judikaturou, tak si dovolím zde umístit svůj názor, který se snažím zdůvodnit.

Tvrdit něco bez důkazů je značně zavádějící a může tu řadu čtenářů zmást.

Pokud budou mít čtenáři uvedené argumenty u obou názorů, mohou si vybrat. A vo to tu jde, řečeno s klasikem.

Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Správa=v kontextu zákona ZoVB "správa, provoz a opravy" 2

Pavel — Sun, 06 Apr 2008 22:57:11 +0200

Opakovaně jsem se tu vyjádřil, že ZoVB není špičkový právní předpis.

Původně obsahoval germánský model (do 30.6.2000), bohužel značně překroucený proti německé úpravě.

Protože germánský model nezavedly a nebo opustily (např. Rakousko) ostatní státy germánské právní oblasti, tak byl ZoVB k 1.7.2000 zákonem č. 103/2000 Sb. změněn na model anglosasko-francouzský. Zase velmi nedokonale.

S Vaším názorem, že měl být zákon lépe napsán, mohu jen souhlasit.

Nicméně za stávajícího zákona řešíme problém, co patří do správy společných částí domu.

Věřte, že se svým názorem, že jsou to pouze opravy a nikoliv další stavební činnosti, tvoříte asi pouze jednočlennou opozici proti většinovému názoru, že do správy společných částí domu patří i modernizace, rekonstrukce, stavební úpravy, změna stavby, údržba.

Přesvědčit se můžete v literatuře, např. JUDr. Pražák, SVJ, 2. vydání, na str. 86, JUDr. Holejšovský, SVJ, 1. vydání, na str. 84.

Pojem „stavební úpravy“ je pojem stavebního práva a do značné míry se překrývá s pojmem „opravy“, který používá finanční právo.

Bylo by nelogické, aby zákonodárce věnoval § 11/5 ZoVB způsobu rozhodování o změně stavby, modernizaci, rekonstrukci, stavebním úpravám, pokud by se nejednalo o správu společných částí domu. Prakticky o ničem jiném, než o správě domu, shromáždění, jako nejvyšší orgán SVJ, nemůže jednat. Vlastně může, ale bylo by to v rozporu s § 9/1 ZoVB. :-))

Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Teleologický výklad § podruhé

Pavel — Sun, 06 Apr 2008 22:27:43 +0200

Výbor je výkonný a statutární orgán. Výbor rozhoduje o věcech spojených se správou domu (tj. i o opravách, rekonstrukcích, modernizacích společných částí domu), pokud si rozhodnutí nevyhradí shromáždění (§ 9/11 ZoVB).

Z toho mi vyplývá, že pokud výbor bude mít ve stanovách nebo z rozhodnutí shromáždění pravomoc „rozhodovat o stavebních věcech“ (např. o zasklení jednotlivých lodžií jednotlivými členy SVJ), tak by měl stíhat lhůty stanovené stavebním úřadem.

Samozřejmě pokud by každou jednotlivou věc muselo řešit shromáždění, tak by to byl skoro vždy nezvládnutelný problém.

Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Teleologický výklad §

Anonymous — Sun, 06 Apr 2008 21:55:17 +0200

Teleologický výklad § 109/1/b StZ je jasný. Jenže i když ho přijmeme, není jasné, jak společenství ve stavebních věcech rozhoduje. Kromě toho, stavební úřad dává účastníkovi zpravidla a rád velmi málo času, takže v souladu se lhůtami platnými pro společesntví ani rozhodovat nejde.

Dotaz: potřebný poměr hlasování - SVJ jako účastník řízení 4

ALDA — Sun, 06 Apr 2008 19:32:06 +0200

Dobrý večer.Patrně jste právník a tak máte blízko k této tématice.Já ne a troufám si tvrdit,že naprostá většina členů výboru,stejně jako já studuje zákony jen když není zbytí.Na důvodové zprávy po přelouskání změti paragrafů už opravdu nemám chuť. S pozdravem ALDA

Dotaz: potřebný poměr hlasování - SVJ jako účastník řízení 3

Pavel — Sun, 06 Apr 2008 19:11:44 +0200

Nový stavební zákon také není moc povedená norma, ale § 109/1/b si vykládám takto (svůj výklad uvádím v závorce):

" § 109 (1) Účastníkem stavebního řízení je

a)stavebník (to je ten co chce provádět stavbu, třeba zasklení lodžie)

b)vlastník stavby, na níž má být provedena změna či udržovací práce,(v případě SVJ všichni spoluvlastníci lodžie, tj. všichni členové SVJ),

není-li stavebníkem, (z množiny všech spoluvlastníků lodžie je vyjmut stavebník)
nejde-li o případ uvedený v písmenu g)(předchozí odrážka platí pouze v případě, že se nejedná o SVJ, pokud se jedná o SVJ tak SVJ nastupuje místo ostatních spoluvlastníků)

g)společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu35) ve stavebním řízení, které se týká domu nebo společných částí domu anebo pozemku;……"

Netvrdím, že § 109/1 je nějaké extra podařené dílo. Nicméně s přihlédnutím k rozhodnutím Evropského soudního dvora, který staví teleologický výklad na první místo mezi metody interpretace komunitárního práva (např. rozhodnutí ve věci C-26/62, van Gend en Loos) se domnívám, že § 109/1/b je vyložitelný tak, že v případě SVJ není účastníkem řízení každý ze spoluvlastníků, ale pouze stavebník a ostatní spoluvlastníci zastoupení prostřednictvím SVJ.

Co bylo úmyslem zákonodárce se lze většinou dočíst v důvodové zprávě k návrhu zákona a v komentářích k zákonu, hojně vydávaných spoluautory zákona, kteří vysvětlují, co jednotlivé § vlastně znamenají. :-)) Asi to není nejlepší stav, ale je to realita.

Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Správa = v kontextu ZoVB "správa, provoz a opravy"

Anonymous — Sun, 06 Apr 2008 19:04:43 +0200

Do správy domu patří správa, provoz a opravy a činnosti související, přesně podle Vámi uváděného 9/1. Z toho bezprostředně plyne, že stavební úpravy do správy domu nepatří. (Pokud to zákonodárce myslel jinak, měl to napsat.)

KarelJ

Dotaz: potřebný poměr hlasování - SVJ jako účastník stavebního řízení 2

Pavel — Sun, 06 Apr 2008 18:47:26 +0200

Obecná žádost: Prosím diskutující, aby využívali rubriku Předmět tím, že uvedou smysluplný název nebo, pokud je již uveden, přidávají pořadové číslo odpovědi.

Konkrétně k rozsahu správy domu: Do správy domu samozřejmě a nepochybně patří i opravy, rekonstrukce a modernizace společných částí jak nepřímo vyplývá z § 11/5 ZoVB a přímo vyplývá z § 9/1 ZoVB. Legislativní zkratka „správa domu“ v sobě zahrnuje „správu, provoz a opravy“.

Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Vážený pane Pavel

Anonymous — Sun, 06 Apr 2008 13:56:57 +0200

Vážený pane Pavel SVJ,

smyslem SVJ je, aby zastupovalo své členy vůči okolí VE VĚCECH SPRÁVY DOMU (a raději dodávám, POUZE ve věcech správy domu).

KarelJ

Dotaz: potřebný poměr hlasování - A, neplatí-li B, neplatí-li C

Anonymous — Sun, 06 Apr 2008 13:50:18 +0200

Vážený pane PavleSVJ, vy rozumíte textu § 109 odstavec 1b stavebního zákona? Formulace věty „platí A, není-li splněna podmínka B, nejde-li o případ C“ je už pro normálního smrtelníka za hranicí srozumitelnosti a tím pro právní předpis zcela nevhodná. Možná bychom mohli uspořádat soutěž o to, kdo najde více jejích možných interpretací, v závislosti na „uzávorkování“. Jaký máte výklad této věty Vy?

KarelJ

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Počet hlasů pro výměnu oken 2

Pavel — Sun, 06 Apr 2008 13:27:15 +0200

Když mi někdo říká, že něco musím, tak se ho automaticky ptám: Proč?

Možná by jste se dostali na stavebním úřadu k četbě § 109/1/g StZ a bylo by zajímavé slyšet, jak si to správní orgán vykládá.

Jinak je obecně dobré pro jednání na různých úřadech se seznámit se správním řádem č. 500/2004 Sb., zejména § 2 až 8. Ocituji § 4/1: „Veřejná správa je službou veřejnosti. Každý, kdo plní úkoly vyplývající z působnosti správního orgánu, má povinnost se k dotčeným osobám chovat zdvořile a podle možnosti jim vycházet vstříc.“

Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz

Dotaz: potřebný poměr hlasování - SVJ jako účastník stavebného řízení

Pavel — Sun, 06 Apr 2008 13:12:48 +0200

Dovolím si nesouhlasit.

Cituji ze stavebního zákona: " § 109 (1) Účastníkem stavebního řízení je

a)stavebník

b)vlastník stavby, na níž má být provedena změna či udržovací práce, není-li stavebníkem, nejde-li o případ uvedený v písmenu g)

g)společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu35) ve stavebním řízení, které se týká domu nebo společných částí domu anebo pozemku; ......"

Z výše uvedeného mi vyplývá, že ostatní spoluvlastníky, členy SVJ, kteří nejsou stavebníkem, zastupuje SVJ. Ostatně smyslem SVJ je, aby zastupovalo jednotlivé členy vůči okolí SVJ – teplárnám, vodárnám, kominíkům, výtahářům etc. Proč tedy ne vůči stavebnímu úřadu?

Ale připouštím, že na jednotlivých stavebních úřadech může být výklad různý.

Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Požadavek stavebního

Anonymous — Sat, 05 Apr 2008 16:18:13 +0200

Požadavek stavebního úřadu plyne z toho, že účastníkem stavebního řízení je vlastník (a tím společenství není).

KarelJ

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Počet hlasů pro výměnu oken-1

ALDA — Sat, 05 Apr 2008 12:36:11 +0200

Ten 100% souhlas byl požadavkem stavebního úřadu a protože jsem ho bez problémů získal, nepátral jsem po tom proč ho chtějí.S pozdravem ALDA

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Počet hlasů pro výměnu oken

Pavel — Sat, 05 Apr 2008 00:13:00 +0200

Nesouhlasím s tím, že pro výměnu oken s jiným členěním je potřeba 100% souhlas. Patrně vycházíte z § 13/3 ZoVB, které však mluví o vlastníku jednotky a nikoliv o SVJ, které žádnou jednotku většinou nevlastní! Účelem tohoto ustanovení je omezit jednotlivého vlastníka, aby úpravou své jednotky nezměnil vzhledově celý dům. Toto ustanovení se však nepoužije, pokud okna vyměňuje celé SVJ. Tam se potom použije ustanovení § 11/5 tj. 75%.

Dále nesouhlasím s tím, že pro prostou výměnu oken je potřeba 75%, pokud to není uvedeno ve stanovách. Prostá výměna oken je v kompetenci výboru, viz např. Pražák, SVJ, 2. vydání, na str. 120.

Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz

Dotaz: potřebný poměr hlasování - potřebný poměr hlasování-1

ALDA — Fri, 04 Apr 2008 13:51:17 +0200

Dobrý den.Při výměně oken je důležité jak se výměna projeví na vzhledu stavby.Jestliže nedojde ke změně vzhledu není nutné to ani oznamovat stav.úřadu.Tady stačí těch 75% vlastníků . Jestliže se vzhled stavby mění /např.jiné dělení oken/k žádosti o stavební povolení je třeba přiložit 100% souhlas vlastníků se změnou vzhledu stavby.Tím je řečeno vše.ALDA

Dotaz: potřebný poměr hlasování - Ja si myslim ,ze nejde

Kostas — Thu, 03 Apr 2008 20:09:35 +0200

Ja si myslim ,ze nejde o vnitrni nebo vnejsi okna ,ale pro vymenu oken je potreba 75%.Ve stanovach to je dano aspon tak to chapu ja a zalezi na prohlaseni vlastnika (tak nejak tomu rikaji pravnici:) )Mela by to byt modernizace atd.....

Dotaz: potřebný poměr hlasování

Wed, 02 Apr 2008 22:59:19 +0200

Dobrý den, příliš nerozumím §11 (zákon č. 72/1994) Sb. Kdy stačí k přijetí usnesení nadpoloviční většina přítomných a kdy je potřeba 100%, popř 75% všech vlastníků. Například při hlasování o výměně vnějších oken. Jaké procento je potřeba? Děkuji za odpověď. Zdeněk.