Portál společenství vlastníků jednotek - rozhodování v domě dle NOZ - Comments

rozhodování v domě dle NOZ - Rozhodování v domě dle NOZ 7

Vítek — Tue, 27 Jan 2015 11:02:02 +0100

Lake uvedl:

„Domnívám se, že úvaha pana Vítka o § 1193 je mimo téma. Toto ustanovení se samozřejmě nepoužije, ani zde nikdo nic podobného netvrdil.“

Vůbec to není mimo téma. Marti se přece zajímal o postup v případě, že by se od r. 2014 řídily vztahy mezi vlastníky dle NOZ, když uvedl: „Pokud bych připustil, že se vztahy mezi vlastníky řídí od 2014 NOZ, což mi tvrdí SBD, dopadá na mě §1202.2 NOZ“

Já jsem ho jen opravil, že v takovém případě (a jistě měl Marti na mysly podle NOZ vč. části bytové spoluvlastnictví) by se u nich neuplatnil § 1202/2, protože ten se vztahuje jen na založené SVJ viz §§ 1200 až 1203 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…, ale uplatnil by se právě § 1193, protože spadají z důvodu nezaložení SVJ pod „Správu bez vzniku společenství vlastníků“ podle §§ 1191 až 1193 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…

rozhodování v domě dle NOZ - Rozhodování v domě dle NOZ 5

lake — Tue, 27 Jan 2015 05:34:33 +0100

Pan Vítek napsal: „Vycházím z názoru, že zrušený ZOVB už neplatí, a bytové spoluvlastnictví se řídí dle NOZ.“.

Takový názor je mylný. NOZ sice dnes upravuje vztahy v domech s byty, ale panu Vítkovi ušlo, že to dopadá pouze na malou část bytových domů: na domy rozdělené po dni 1.1.2014 na jednotky(2012) dle NOZ pomocí prohlášení dle NOZ.

Je sice pravda, že zrušený ZoVB už neplatí, ale z toho nelze primitivně dovozovat, že se zhroutily všechny právní i vlastnické vztahy podle něj vzniklé. To by mohl tvrdit jedině naprostý právní analfabet.

Viz konstantní judikatura k zákazu retroaktivity právních předpisů. Viz kogentní ustanovení § 3028 NOZ. Viz kogentní ustanovení § 3063 NOZ, na kterém vystavěl své pokyny k vedení katastru Český úřad zeměměřický a katastrální.

Patrové vlastnictví (Stockwerskeigentum) bylo zrušeno v roce 1879 – a přesto dodnes existují domy rozdělené po patrech. Zajeďte si například do Ivančic. Patra se prodávají a kupují, zapisují se do katastru, a patroví vlastníci se ve vzájemných vztazích řídí podle ABGB z roku 1811. Viz http://www.portalsvj.cz/…se-zapomnelo.

Toto je živé praktické právo. Fantazie neználků nechejme stranou.

lake

rozhodování v domě dle NOZ - Rozhodování v domě dle NOZ 6

lake — Tue, 27 Jan 2015 05:36:08 +0100

Musím znovu připomenout, co jsem napsal: ZoVB neobsahoval žádné výslovné ustanovení pro případ pana Martiho.

Není pravda,že je to v § 11 odst. 6 ZoVB. Ten se týká výhradně případu,kdy vzniklo SVJ a v domě jsou TŘI různí vlastníci jednotek. Není pravdou, že je to obsaženo v § 11 odst. 8 ZoVB. Ten pouze říká, že § 6 se použije „přiměřeně“ v domech, kde nevzniklo SVJ. Vztahem dvou vlastníků v domě se výslovně nezabývá ani jedno z obou ustanovení. To by musel soud dovozovat výkladem, ale nelze se opřít o žádné výslovné ustanovení ZoVB k této situaci.
--------------------------------------------------------------------------

Domnívám se, že úvaha pana Vítka o § 1193 je mimo téma. Toto ustanovení se samozřejmě nepoužije, ani zde nikdo nic podobného netvrdil.

Naopak platí, že se může použít ustanovení § 1202 per analogiam, jak jsem už napsal, a to na základě § 1191 NOZ.

Podle § 1191 NOZ platí, že „[n]evzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění“.

Takovým „ustanovením o shromáždění“ je nepochybně také mnou zmíněný § 1202 odst. 2 NOZ, který řeší zákaz majorizace správce právě při rozhodování shromáždění. Takže toto ustanovení je dobře použitelné k ochraně menšinových vlastníků i před vznikem SVJ.

Jistotu by tazateli dalo pouze soudní rozhodnutí v konkrétní věci. Je ovšem třeba nepřehlédnout, že tazatel má i jiné, právně čistější možnosti k ochraně svých zájmů. Jako přehlasovaný spoluvlastník se může svých práv pohodlně domáhat jedním ze dvou způsobů, které NOZ výslovně uvádí:

§ 1139 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…
§ 1209 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…

Z tohoto hlediska byly možná naše úvahy o (absolutním) zákazu majorizace zbytečné. Ovšem NOZ je paskvil, stejně jako ZoVB, a na jednoduché otázky nedává vždy jednoduché odpovědi.

lake

rozhodování v domě dle NOZ - Rozhodování v domě dle NOZ 4

Vítek — Mon, 26 Jan 2015 23:32:40 +0100

Vycházím z názoru, že zrušený ZOVB už neplatí, a bytové spoluvlastnictví se řídí dle NOZ. Bytové spoluvlastnictví podle NOZ upravuje nejen správu v domech, kde vzniklo SVJ, ale také správu v domech s alespoň dvěma byty viz § 1158. Je jedno, zda druhým vlastníkem je ve Vašem domě družstvo, zrovna tak by to mohl být jiný vlastník. Myslím si, že takový byl i úmysl zákonodárce. Zda ustanovení NOZ odpovídají tomuto výkladu, nebo jsou s ním naprosto v rozporu a je správný lakeho výklad, přiznám se že nevím. To už bylo ale na tomto portále probráno tak důkladně a opakovaně, že už se k tomu ani nechci znova vracet.

Aplikovat tu část § 1206/1 „je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží“ na správce podle mého názoru nejde. Je mezi nimi zásadní rozdíl. O majetku (jednotce ve vlastnictví) SVJ Vy můžete spolurozhodovat jako vlastník na shromáždění. O majetku (jednotce ve vlastnictví) správce rozhodovat nemůžete nijak.

rozhodování v domě dle NOZ - Rozhodování v domě dle NOZ 4

Marti — Mon, 26 Jan 2015 22:12:34 +0100

Děkuji za názor pane Vítku. Opravdu si myslíte, že vztahy mezi mnou a SBD se řídí dle NOZ ? Podle čeho usuzujete ? SVJ neexistuje, takže sporný §3041 nejde uplatnit, jde uplatnit pouze § 3028. A i kdyby jsme se řídili dle NOZ, co § 1191?

„Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla určená v prohlášení a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění; k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce.“

Potom co § 1206.1 ? „(1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží.“

Nedá se potom přiměřeně použít – "; je-li však vlastníkem jednotky správce (když SVJ nevzniklo), k jeho hlasu se nepřihlíží. " ?

Nejsem právník, jen mi to přišlo logické. Díky za odpověď.

rozhodování v domě dle NOZ - Rozhodování v domě dle NOZ 3

Vítek — Mon, 26 Jan 2015 20:50:23 +0100

Máte pravdu, ZoVB obsahoval ustanovení pro Váš případ přesně jak jste uvedl. Lakeho postup, kdy se má u „starých domů“ bytové spoluvlastnictví řídit ZOVB a zároveň si vybírat různé záležitosti, které se mají řešit díky využití § 10 NOZ některými ustanoveními části bytového spoluvlastnictví NOZ mně připadá pochybný. Určení záležitostí, které lze zařadit pod § 10 a pak ještě vyhledávat v NOZ, které ustanovení by se mohlo použít, by jistě vyvolalo řadu sporů a zmatků.

Myslím si na rozdíl od Vás a lakeho, že vztahy mezi Vámi a SBD se řídí NOZ. A i Vy jste chtěl znát odpověd, kdyby jste připustil, že se máte řídit NOZ. V tom případě nemáte pravdu Vy ani lake, že by se ve Vašem případě mohl uplatnit § 1202 odst. 2 NOZ, podle kterého byste nemohl být přehlasován.

§ 1200 odst. 2 se totiž vztahuje na založené společenství vlastníků viz §§ 1202 až 1203 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…. Předpokládám, že Vaše prohlášení vlastníka neobsahuje náležitosti stanov, proto se nepovažuje za založené a uvedené ustanovení se na Vás nevztahuje.

U Vás se uplatní „Správa bez vzniku společenství vlastníků“ viz §§ 1191 až 1193 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89….

§ 1193 „Jedná-li se o dům, kde je méně než pět jednotek, nepřihlíží se při rozhodování vlastníků jednotek k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.“
Podle tohoto ustanovení by Vás správce nemohl přehlasovat pouze v případě, kdyby se jednalo o dům s méně než pěti jednotkami. To není Váš případ, takže Vás správce přehlasovat může.

Teprve až bude třetí vlastník a vznikne povinnost podle § 1198 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… založit SVJ přijetím stanov a ty budou přijaty a společenství vlastníků založeno, uplatní se u Vás § 1202 odst. 2 NOZ, a správce Vás ostaní vlastníky nebude moci přehlasovat.

rozhodování v domě dle NOZ - Rozhodování v domě dle NOZ 2

Marti — Mon, 26 Jan 2015 11:03:02 +0100

Domnívám se, že ZoVB obsahoval ustanovení pro můj případ. Tím myslím §11.6 a §11.8 ZoVB. Též si myslím, že se vztahy mezi mnou a SBD řídí ZoVB, ale SBD mi tvrdí opak. Tak jsem potřeboval vědět, zda mám nějaké šance nebýt soustavně přehlasováván většinovým vlastníkem, když bude trvat na tom, že se řídíme dle NOZ. Vypadá to, že šance by tu byla. Děkuji Vám.

rozhodování v domě dle NOZ - Rozhodování v domě dle NOZ 1

lake — Mon, 26 Jan 2015 10:49:05 +0100

Spoluvlastnický vztah k nemovité věci patří mezi věcná práva. Podle § 3028 NOZ platí, že vznik věcných práv, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se posuzují podle dosavadních právních předpisů. To platí i pro vztahy mezi většinovým a menšinovým spoluvlastníkem, jestliže vztah vznikl před 1.1.2014.

Dosavadním právním předpisem je zákon č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Ten ovšem neobsahoval žádné výslovné ustanovení pro Váš případ.

Můžete se tedy dovolat ustanovení § 1202 odst. 2 NOZ na základě § 10 NOZ:

„89/2012 Sb. § 10
(1) Nelze-li právní případ rozhodnout na základě výslovného ustanovení, posoudí se podle ustanovení, které se týká právního případu co do obsahu a účelu posuzovanému právnímu případu nejbližšího.“

lake

rozhodování v domě dle NOZ

Mon, 26 Jan 2015 09:57:05 +0100

Dobrý den, měl bych dotaz prosím. Náš bytový dům má dva vlastníky. Majoritního SBD (97%), který je zároveň správcem a mě (3%). Prohlášení vlastníka vloženo dle ZoVB v 2013, SVJ nevzniklo (35 jednotek, pouze dva vlastníci). Pokud bych připustil, že se vztahy mezi vlastníky řídí od 2014 NOZ, což mi tvrdí SBD, dopadá na mě §1202.2 NOZ a tudíž mě nemůže SBD na rozhodování shromáždění vlastníků přehlasovat ? Děkuji.