Portál společenství vlastníků jednotek - Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - Comments

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - Právník

hagi — Thu, 15 Jan 2015 10:24:29 +0100

I tak děkuji. Pane Lake, nejste čistě náhodu praxi vykonávající advokát v blízkosti Plzně ocohotný pomoci? Nebo nemohl byste mi někoho znalého problematiky SVJ a výše probíraného doporučit?

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - A těmi skutečnými dlužníky ...

lake — Thu, 15 Jan 2015 08:15:04 +0100

Pane staarmane,
kdo je skutečným dlužníkem přece víte: ten, komu SVJ zvelebilo či opravilo jeho majetek. On si snad někdo myslí něco jiného? Čtěte: http://www.portalsvj.cz/…-vlastnika-0.

Je to jako v autoservisu: Necháte si opravit a nalakovat auto – jste dlužníkem autoservisu. Když potom auto (opravené a pěkně nalakované) prodáte nic netušícímu kupci, jste stále dlužníkem autoservisu. Jenom Vy a nikdo jiný.

Jakousi fantazii o „automatickém“ přechodu dluhu na nabyvatele toho automobilu nebo na nabyvatele jednotky – to nebudu komentovat, to jsou naivní pohádky ovčí babičky, zcela mimo platné právo.

O skutečném přechodu dluhu na jinou osobu si přečtete:
§ 1888 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…
a například http://www.portalsvj.cz/…hlediska-svj

lake

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - a těmi skutečnými dlužníky

staarman — Wed, 14 Jan 2015 19:33:56 +0100

jsou tedy vlastníci bj, kteří v domě bydleli v době zřízení úvěru? A to vymáhání mělo tedy vypadat v praxi jak? splátka / celkové metry čtvereční * podlahová plocha bytu – označeno v předpisu záloh jako splácení úvěru? a tato položka přechází na nového vlastníka/kupce? pokud byt koupí…

staarman

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - Na dobrou noc pro staarmana

lake — Wed, 14 Jan 2015 19:32:08 +0100

Pane staarmane,
veškeré přijaté zálohy jsou majetkem SVJ. Společenství může se svými penězi naložit jak je libo, nemají mašličku a nerozpoznáte která koruna je která. SVJ může ze svých peněz hradit své dluhy u banky. Proč ne.

Problém ovšem začíná tam, kde není rovnováha v příjmech a výdajích. Známý H-systém „dojel“ na to, že přijaté zálohy společnost nepoužila k úhradě výstavby bytů pro plátce těch záloh, ale zalepovala s nimi své předchozí dluhy. Jak ta dluhová spirála skončila všichni víme.

SVJ tedy může použít své finance na cokoliv, ale „dojede“ na to, že přijaté zálohy SVJ nepoužila k opravám a údržbě domu pro plátce těch záloh, nýbrž zalepuje s nimi své předchozí dluhy u banky.

Vzniká (a stále se zvětšuje) dluh SVJ vůči plátcům – vlastníkům jednotek. Inu, H-system. Pak, až SVJ bude muset ty přijaté peníze buď použít na správu domu, nebo je vrátit, zjistí se, že přijaté zálohy byly zpronevěřeny. Účty jsou prázdné, pokladna je prázdná. Závazky SVJ vůči dlouholetým plátcům záloh existují, ale nejsou kryty aktivy právnické osoby.

Ty peníze nikdo nevykouzlí, stejně jako vedení H-systemu je odnikud nevykouzlilo.

Bylo by mnohem více konkursů a insolvenčních řízení právnických osob SVJ, kdyby lidé nebyli takoví prosťáčci a neplatitli na účet SVJ peníze bez právního důvodu. Peníze, které mělo každé SVJ už dávno vymáhat od skutečných dlužníků.

Jak pravil známý psychiatr profesor Cyril Höschl v září roku 1991 na půdě Karlovy univerzity v Praze, při slavnostním shromáždění v Karolinu:

Třetina obyvatel této země je slabá duchem. Každý sedmý občan je debilní nebo dementní nebo alkoholik. Zhruba polovina obyvatel této země má podprůměrný intelekt.

Tak proto to funguje jak to funguje.

lake

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - zajímavé

staarman — Wed, 14 Jan 2015 18:58:00 +0100

opravdu zajímavé informace, s napětím budu číst dalšíá příspěvky

pane lake, o co se opíráte při svých tvrzeních o označování předepisovaných částek?

a pokud se splácí úvěr a používají se peníze předepisované jako příspěvky na správu nebo fond oprav, jak tento stav narovnat? rozpočítat splátky úvěru, uvést částku v předpise záloh jako splácení úvěru a ponížit fond oprav?

staarman

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - Převod dluhů SVJ na nového vlastníka 7

lake — Wed, 14 Jan 2015 18:55:54 +0100

Ohledně zprávy o hospodaření: Neumím odpovědět. Nemám křišťálovou věšteckou kouli. Neseznámil jste nás s obsahem zpráv o hospodaření.

Ohledně aktualizace předpisu záloh: Neumím odpovědět. Nemám křišťálovou věšteckou kouli. Neseznámil jste nás s obsahem předpisů záloh.

Podle mne otázkou k řešení může být pouze to, zda účel plateb 28 Kč/m2 byl označen v předpisu záloh konkrétního vlastníka dostatečně určitě a srozumitelně. Zprávu o hospodaření nebyl vlastník povinen číst a nebyl povinen jí porozumět.

lake

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - Převod dluhů SVJ na nového vlastníka 5

hagi — Wed, 14 Jan 2015 17:44:16 +0100

Děkuji Vám. Budu Vás obtěžovat ještě jednou.

Výše přízpěvku nebo záloh na správu domu ve výši 28Kč/m2 byla odsohlasena vlastníky na řádné schůzi v době vzniku úvěru. Od té doby se s touto částkou nemanipulovalo (dokonce je ve smlouvě požadavek na určitou částku tohoto příspěvku i od banky).

Nejsem si jistý jak vypadá předpis záloh (resp. které všechny položky v něm jsou vyjmenovány, ale to si už zjistím).

Jako prokazatelné informování o existenci dluhu a jeho splácení se nedá považovat zpráva o hospodaření přednesená na schůzi a ve vytištěné podobě k dispozici u správce?

Předpis záloh je nutné aktualizovat a dodávat vlastníkům pravidelně nebo jen při změnách v zálohách?

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - Převod dluhů SVJ na nového vlastníka 4

lake — Wed, 14 Jan 2015 17:37:41 +0100

Co popisujete je častý stav. Nabyvatelé jednotek dělají stále stejnou chybu: začínají naivně platit cizí dluhy, i když už za byt v opraveném a zatepleném domě uhradili plnou kupní cenu.

Jestliže SVJ nejpozději v roce 2008 nevyzvalo všechny dlužníky k úhradě dlužné částky a nezapočalo s vymáháním, pak může jít o pohledávky promlčené. To by pak byl zajímavý právní stav a zřejmě by se uplatnil ručitelský závazek vlastníků za dluhy společenství.
-------------------------------------------------------------------------------

Jestliže některý z dlužníků z roku 2006 je stále vlastníkem jednotky a od počátku hradí částky, které SVJ pak používá ke splácení úvěru, pak nemůže uplatnit námitku promlčení. Jde o případ uznání dluhu. Platby tehdejších vlastníků od roku 2006 samozřejmě nejsou tím, čím jsou nesprávně označeny (fondem oprav). Ve skutečnosti jde o splácení jejich dluhů, které jim vznikly, když SVJ opravilo a zvelebilo jejich majetek.

Hrazením podle splátkového kalendáře dal každý dlužník najevo, že svůj dluh uznává a že jej uhradí. Předpokládám, že takto by to mohl posoudit i soud.
-------------------------------------------------------------------------------

Teď k další části Vašeho dotazu: Jak je na tom nabyvatel jednotky, který ji získal později a začal z neznalosti platit všechny částky, které mu SVJ předepsalo?

Nelze odpovědět, jestliže nevíme, jak byly jednotlivé částky označeny v předpisu záloh, který novému vlastníkovi vystavilo SVJ v roce 2008 a v letech následujících. Pokusím se o hrubý odhad:

Pokud v předpisu jeho záloh bylo uvedeno, že jde o „splácení úvěru“, muselo mu být jasné, že se nejedná o náklad správy domu a že tedy určitě nejde o platby, se kterými by měl cokoliv společného. Pokud i přes to je začal dobrovolně platit, není jeho nynější procesní postavení dobré. Musel by soudu on sám tvrdit a prokazovat, že byl uveden v omyl a že z jeho strany nešlo o dobrovolné úhrady dluhu jiné osoby.

Pokud ovšem vystavené předpisy plateb používaly označení „fond oprav“,či „zálohy na správu“, pak se kloním k názoru, že nabyvatel jednotky může úspěšně namítat, že byl od počátku uveden v omyl ohledně skutečného účelu a cíle těchto plateb.

V posuzování případu budou hrát klíčovou roli veškeré předpisy záloh, které obdržel a podle kterých celé roky hradil.

lake

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - Převod dluhů SVJ na nového vlastníka 4

hagi — Wed, 14 Jan 2015 16:07:39 +0100

Nejsem ani účetní ani právník, takže se asi nevyjadřuji správně.

Zkusím popsat celkový problém. V roce 2006 si SVJ vzalo úvěr (vlastníci souhlasili) na opravu domu spojenou se zateplením, výměnou oken. Úvěr ve výši cca 5 mil. korun. Do dnešního dne je splátka úvěru rozúčtovávána mezi aktuální vlastníky jednotek. Když někdo z původních vlastníků byt prodal, nedošlo k žádnému vypořádání ani převodu závazku na nového vlastníka. V domě se platí zálohy na správu domu ve výši 28 Kč/m2 a z těchto pěněz je mimo jiné splátka úvěru hrazena.

Až v srpnu 2014 se objeví první vlastník, který odmítá platit úvěr, který si nevzal. (Byt zakoupil v dubnu 2013). Do té doby to nikoho, bohužel, ani nenapadlo.

Výroční zpráva o hospodaření vždy obsahuje informace o veškerých platbách a jejich účelu a vždy je zmíněn stav úvěru a kolik bylo splaceno.

Dotazy: Jestliže nový majitel třeba od roku 2008 do současnosti zálohy na správu ve výši 28Kč/m2 platí a ví, že dům má úvěr z roku 2006, může najednou začít platit méně a argumentovat, že to není jeho úvěr? Neprojevil placením záloh souhlas s jejich využitím? A pokud se to za souhlas dá považovat, kde je časová hranice? Už zaplacením první takové zálohy vyjadřuji souhlas s tím, co se s pěnězi děje?

Doufám, že jsem se vyjádřil jasněji. Pokud ne, tak se omlouvám. Další informace rád doplním. Za veškeré odpovědi jsem vděčný.

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - Převod dluhů SVJ na nového vlastníka 3

lake — Wed, 14 Jan 2015 13:24:20 +0100

Kdy byla kupní smlouva uzavřena není významné. Na nabyvatele přešlo ze zákona ručení za závazky SVJ(2000) podle ZoVB. Případně na něj nyní přechází ručení za dluhy SVJ(2012) podle NOZ. Znovu vám zdůrazňuji, že nejde o žádný převod dluhů, nýbrž o přechod ručitelského závazku.

Dále se ptáte zda nový vlastník se závazkem souhlasí. Míníte snad závazek SVJ vůči bance? Ta otázka nemá smysl. Prostě to tak je, že SVJ je zadluženo a on se stal jedním z ručitelů ze zákona. Nesouhlas mohl vyjádřit jedině tak, že by si jednotku v takovém domě nekoupil. Po koupi je již bezvýznamné vyjadřovat „souhlas“ či „nesouhlas“ se zákonem.
---------------------------------------------------------------------------------------

Další Vaše dotazy jsou ovšem zmatečné. Úvěr SVJ se nesplácí z žádných „záloh do fondu oprav“. Jak jste dospěl k takové nesmyslné interpretaci závazkových vztahů?

Za prvé:
Neexistuje „fond oprav“ v účetnictví právnické osoby. Kdyby snad existoval, není zákonnou povinností vlastníka jednotky do něj cokoliv hradit. Vlastník v SVJ(2000) hradí na účet SVJ buď příspěvky na správu, nebo zálohy na správu. Důvod platby je SVJ povinno mu sdělit srozumitelně a určitě.

Za druhé:
Zálohy na správu (to jest na opravy, údržbu a vlastní náklady SVJ) se platí podle rozhodnutí shromáždění, ale nemohou nikdy končit ve fondu právnické osoby. Záloha je pro SVJ cizím zdrojem. Fond by se naplňoval z vlastních zdrojů právnické osoby.

Pokud platíte (dokonce více let) nějaké nesrozumitelně označené částky (například „fond oprav“), pak nepochybně souhlasíte jak s výší, tak s účelem platby – ať už je skutečný důvod jakýkoliv.

Nechcete-li hradit dále, musel byste tvrdit a prokazovat:

že jste byl záměrně uveden v omyl příjemcem částek a žádná povinnost k úhradě Vám ve skutečnosti nevznikla, nebo
že povinnost k úhradě již zanikla.

Pokud toto nejste schopen prokázat, pak SVJ Vám nemusí tyto bezdůvodné platby ani vyúčtovat, ani vrátit. Berte to tak, že je dobrovolně házíte do černé díry, aniž byste věděl proč.
---------------------------------------------------------------------------------------

Nevím, co míníte pojmem „revitalizace domu a nové výtahy“. Revitalizace je nesrozumitelný pojem a výtahy nejspíše nebyly nové, nýbrž šlo pouze o opravu stávajících výtahů. Opravy domu spadají pod správu domu prováděnou společenstvím. Dlužníci jsou odpočátku známi: jsou to osoby, pro které byly opravy provedeny. Dlužníkem není pozdější nabyvatel jednotky.

S tím nemá naprosto žádnou spojitost zda si SVJ vzalo pro sebe nějaký bankovní úvěr. Splácení jistiny úvěru není nákladem na správu domu, ani nejde o daňově uznatelný náklad na zajištění, dosažení a udržení příjmů.

Pokud v minulosti SVJ provedlo pro tehdejší vlastníky jednotek nějaké schválené opravy jejich majetku (které nebyly plně kryty dříve složenými zálohami), mělo na tehdejších vlastnících ihned začít vymáhat úhradu ve formě příspěvku na správu domu podle § 15 odst. 1 ZoVB. Pokud to členové výboru nečinili, nekonali s péčí řádného hospodáře.

lake

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - Smlouva před NOZ

hagi — Wed, 14 Jan 2015 07:23:11 +0100

Děkuji za rychlou odpověď. Tato smlouva byla uzavřena ještě před platností NOZ. I tak k převodu nedojde? A ještě jeden dotaz. Pokud o úvěru nový majitel ví a úvěr se splácí ze záloh do „fondu oprav“, je možné uvažovat, že se závazkem souhlasí jen proto, že platí plnou zálohu do „FO“ (třeba několik let). Je možné, že placením plné zálohy vyjádřil souhlas? Jedná se o úvěr na revitalizaci domu a nové výtahy, který je splácen právě ze záloh tzv. „FO“.

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka - Převod dluhů SVJ na nového vlastníka 1

lake — Wed, 14 Jan 2015 04:53:28 +0100

Ptáte se na převod dluhů SVJ na jinou osobu.

Ten by nastal jedině podle § 1888 odst. 1 NOZ: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…. K tomu by musela být sjednána smlouva mezi dlužníkem (SVJ) a přejímatelem tohoto dluhu (nabyvatelem jednotky).

Nic takového ve Vašem textu přece uvedeno není, dokonce i strany smlouvy jsou odlišné. Navíc by s převodem dluhu musel vyjádřit svůj souhlas věřitel (banka), což neudělá. Přišla by tím totiž o možnost vymáhat úhradu na zákonných ručitelích.

Vlastník jednotky samozřejmě je (poměrným) ručitelem za za veškeré dluhy SVJ. Tedy i za dluhy SVJ vůči bance z titulu splácení úvěru. Tento ručitelský závazek přejde na nabyvatele jednotky automaticky ze zákona, aniž by o tom muselo být v kupní smlouvě cokoliv uvedeno.

Rozumný kupující si právě z tohoto důvodu před koupí zjišťuje aktuální výši dluhů SVJ, komu SVJ dluží, jak jsou dluhy společenství kryty, jaké má zdroje ke splácení, a zejména jak má SVJ právně zajištěno, aby nynější dlužníci SVJ hradili své dluhy řádně a včas.

lake

Převod dluhů SVJ na nového vlastníka

hagi — Tue, 13 Jan 2015 21:37:12 +0100

Dobrý den,

v kupní smlouvě je následující ujednání: „Kupující nabudou vlastnictví k převáděným nemovitostem zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí (…název pracoviště…) Na kupující přejdou zápisem vkladu do katastru nemovitostí všechna práva a závazky týkající se budovy, jejich společných prostor a pozemků a to v rozsahu, který odpovídá spoluvlastnickému podílu uvedenému v čl I smlouvy.“

Stačí toto ujednání k tomu, aby na nového vlastníka přešla povinnost podílet se na splácení úvěrů SVJ?