Portál společenství vlastníků jednotek - Hlasování - Comments

Hlasování - Absolutní neplatnost 4

Evžen — Wed, 08 Jul 2015 18:05:34 +0200

Pane lake také jste uvedl:

„U soudu byste samozřejmě neuspěl, šestiměsíční lhůta od roku 2012 dávno uplynula.“

Městký soud v Praze (na jehož rozsudek odkazuje Fede) je jiného názoru než tvrdíte. Neodkazuje se při prvním hlasování v r. 2013 na podle vás platné znění stanov (s 50% většinou), nýbrž na § 11 odst. 5 ZoVB s 3/4 většinou. Cituji z rozsudku soudu:

„Ze zápisu shromáždění vlastníků jednotek žalovaného ze dne … 2013 má soud za prokázané, že vzhledem k tomu, že pro návrh výměny střešních oken na tomto předchozím shromáždění hlasovalo 68,17% všech vlastníků jednotek. Tento návrh nebyl přijat. Vzhledem k tomu, že dle tehdy platného § 11 odst. 5 zák.č. 72/1994 SB. ZoVB byl nutný k opravě společných částí domu souhlas ¾ většiny všech vlastníů jednotek, který tak nebyl dán.“

Hlasování - Absolutní neplatnost 3

Evžen — Wed, 08 Jul 2015 17:16:49 +0200

Hlasování v SVJ upravoval ZoVB, nechápu, proč odkazujete na § 2 odst. 3 zákona č. 40/1964.

Hlasování - Absolutní neplatnost 2

lake — Wed, 08 Jul 2015 17:06:51 +0200

Pane Evžene, o absolutní neplatnosti si můžete nechat zdát, ale Váš názor zřejmě nejste schopen podložit citací z některého právního předpisu. U soudu byste samozřejmě neuspěl, šestiměsíční lhůta od roku 2012 dávno uplynula.
Pokud Vám jde o minulost (do 31.12.2013), přečtěte si § 2 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb. http://www.zakonyprolidi.cz/…eni-20130101#p2.
Pokud Vám jde o současný právní stav, přečtěte si § 1 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p1.

lake

Hlasování - Absolutní neplatnost

Evžen — Wed, 08 Jul 2015 16:37:23 +0200

Lake uvedl jste:

„V roce 2012 jste si zřejmě odsouhlasili odlišné kvorum, než stanovil v té době zákon. Ovšem dnes již nelze vaše stanovy zpochybnit. Pokud jste chtěl namítat neplatnost stanov pro rozpor se zákonem, měl jste tak učinit do 6 měsíců od jejich schválení. To jste neučinil. Za této situace nelze přijatému rozhodnutí shromáždění nic vytknout.“

Část stanov s uvedeným kvorem byla v rozporu se zákonem. Nebylo třeba se odvolávat do 6 měsíců, protože uvedená část stanov byla absolutně neplatná a neplatnosti se lze dovolat kdykoli.

Hlasování - Kdo je Doktrína?

Patricie — Sun, 05 Jul 2015 14:02:20 +0200

„Doktrína již má jasno“

Kdo je Doktrína?

Hlasování - Hlasování 8

Pavel — Sun, 05 Jul 2015 13:49:18 +0200

Fede,

děkuji za uveřejněný rozsudek.

Domnívám se, že to nepůjde na vyšší instanci a tak se nedozvíme, co na to NS. Škoda.

Doktrína již má jasno, pokud by bylo jasno i judikatorně, třeba by se změnil NOZ.

Hezký den!

Pavel

Hlasování - Vadný § 11/5 ZoVB

Pavel — Sun, 05 Jul 2015 13:49:36 +0200

Fede,

§ 11/5 ZoVB byl vadný, ostatně jako značná část ustanovení ZoVB.

Novelou 171/2005 Sb. chtěli popletové v Parlamentu zvýšit kvórum pro schválení oprav z prosté většiny přítomných na 75% všech.

Protože tento nesmysl je v rozporu s důvodovou zprávou k novele, tak jsme ho do stanov také nepřevzali.

Do konce roku 2013 by tato situace šla u menšiny neinformovaných soudců snad i prohrát.

Ale po 1.1.2014 je nepochybné, že pokud nemáte ve stanovách speciální (stupidní) ustanovení, že o opravách rozhoduje 75% všech, takže nic takového jako nějaký zrušený ZoVB Vás nemůže ohrozit.

Hezký den!

Pavel

Hlasování - O rozsudku pro Fede 3

lake — Sun, 05 Jul 2015 12:33:22 +0200

Pane Fede, píšete, že „stanovy nemůžou určovat nižší kvórum než zákon“. To ovšem tvrdíte pouze Vy. Dnes se již nemůžete dovolat rozporu stanov se zněním ZoVB.

Podle § 1 NOZ platí, že „nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.“.

Ustanovení vašich stanov neporušuje ani dobré mravy, ani veřejný pořádek, ani práva týkající se postavení osob.

Podle § 978 NOZ platí pro absolutní majetková práva, že „od ustanovení této části se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon.“.

To znamená, že mezi spoluvlastníky navzájem je odchylka možná. Jestliže stanovy obsahují určitý způsob rozhodování, jsou pro Vás jako vlastníka jednotky závazné. Mezi vlastníky jednotek jde o smlouvu nepochybně platnou a účinnou. Nepřípustnost této odchylky od zákona by mohla namítat pouze třetí osoba.
------------------------------------------------------------------

Namítáte, že stanovy SVJ neobsahovaly nikdy ustanovení ohledně kvora při hlasování o opravách. Vaše stanovy však nejspíše obsahují tuto větu (čl. III, odst. 7 stanov podle n.v. č. 322/2000 Sb.): „Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků.“ Není-li ve stanovách výslovně zmíněno nějaké speciální kvorum pro hlasování o opravách, pak platí toto.

Nové vzorové stanovy změnily v roce 2004 kvorum na tříčtvrtinovou většinu všech, a to na základě změny zákona. Kterýkoliv vlastník – i Vy sám – se mohl kdykoliv do 31.12.2013 domáhat, aby se tato změna projevila i ve stanovách vašeho SVJ. Neučinil jste tak, takže stanovy dnes platí v jejich současné podobě. Při jejich výkladu budou soudy zřejmě aplikovat § 1 NOZ a dají přednost znění schválených stanov před zněním zrušeného zákona o vlastnictví bytů.
------------------------------------------------------------------

Soud sice ve vašem případě popletl co mohl, pomotal dohromady ZoVB s NOZ, a spletl si dokonce SVJ(2000) se SVJ(2012), ale konečný závěr není podle mne napadnutelný.

lake

Hlasování - O rozsudku pro Fede

Fede — Sun, 05 Jul 2015 11:35:28 +0200

ještě jedna poznámka, o opravě se hlasovalo 2×, v roce 2013 bylo podle soudu třeba 75% ale od roku 2014 jen 50% hlasů aniž došlo ke změně stanov. Podle stanov je to jen 50% ale to bylo v rozporu se ZOVB.

Hlasování - O rozsudku pro Fede

Fede — Sun, 05 Jul 2015 11:23:35 +0200

S těmi stanovami je to trochu jinak, par.11, odst. 5 ZOVB požadaval od určitého data (snad rok 2005) alespoň 75% hlasů pro modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy ale stanovy SVJ tomu nebyly přizpůsobeny, nebylo tam zvláštní hlasovací kvorum pro opravy. A stanovy nemůžou určovat nižší kvórum než zákon, takže nemělo by se postupovat přednostně podle zákona? Takovéto rozpory budou existovat v mnoha SVJ i dnes, přeci to neznamá že se vlastníci musí neplatnosti dovolávat.

Hlasování - O rozsudku pro Fede

lake — Sun, 05 Jul 2015 10:41:21 +0200

Pane Fede,

argumentace žalobců byla vadná v tom, že údajné vlastnictví oken se snažili dovozovat na základě tvrzení, která jsou pro věc bezvýznamná. Nelze argumentovat ani pomocí § 2 ZoVB, ani pomocí obsahu kupní smlouvy, a už vůbec ne pomocí stavební normy ČSN, jak se o to snažil žalobce.

(1) K vlastnictví oken:

Jediný dokument, který určuje vlastnictví oken, je prohlášení vlastníka či smlouva o výstavbě, vložená ve sbírce listin katastrálního úřadu. V rozsudku čtu na str. 3 řádek 6, že podle smlouvy o výstavbě jsou společnými částmi domu okna. Nebyl zde tedy žádný právní důvod napadnout žalobou rozhodnutí o opravě společných oken domu.

Připomínám, že podle § 4 ZoVB platí, že prohlášení vlastníka budovy (smlouva o výstavbě) musí povinně obsahovat „popis jednotek“ a také „určení společných částí budovy“. Kdyby v domě existovala kromě společných oken také okna ve vlastnictví vlastníků jednotek, byla by výslovně uvedena v té části textu, která popisuje jednotlivé jednotky. Nic takového tam ovšem uvedeno není – jistě by se žalobce o tom zmínil, kdyby bylo.

(2) K údajné neplatnosti usnesení:

Další věc, nad kterou jsem se pozastavil, je argument žalobců o údajné neplatnosti usnesení. Je pravdou, že podle § 11 odst. 5 ZoVB platilo, že o opravách společných částí se rozhoduje tříčtvrtinovou většinou hlasů všech vlastníků jednotek. Tak to bylo uvedeno i ve vzorových stanovách (čl. IV). V tomto případě je ovšem rozhodující obsah stanov vašeho SVJ. V rozsudku je zmíněno, že vaše stanovy upravují hlasování o opravách jinak: pouhou nadpoloviční většinou přítomných. Právě podle tohoto kvora se nejspíše hlasovalo. Pokud se mýlím, opravte mne.

V roce 2012 jste si zřejmě odsouhlasili odlišné kvorum, než stanovil v té době zákon. Ovšem dnes již nelze vaše stanovy zpochybnit. Pokud jste chtěl namítat neplatnost stanov pro rozpor se zákonem, měl jste tak učinit do 6 měsíců od jejich schválení. To jste neučinil. Za této situace nelze přijatému rozhodnutí shromáždění nic vytknout.
------------------------------------------------------------------

Zajímavé je na věci pouze to, že soud dospěl ke správnému závěru – ovšem na základě zcela nesprávných úvah. Argumentoval pomocí § 1206, což je ovšem v přímém rozporu s § 3028 NOZ. Právně čistá argumentace soudu měla znít tak, jak jsem zde napsal už 1.dubna 2015: „Soud se tedy mohl a měl zabývat pouze souladem proběhlého hlasování s obsahem stanov právnické osoby. Ničím jiným.“

lake

Hlasování - Usnesení městekého soudu 25Cm 42/2014 - 66

Kubík — Sat, 04 Jul 2015 17:35:24 +0200

Pane Fede,

pod tím odkazem je z celého usnesení jen začátek odstavce I., ve kterém není uvedeno to, o čemž jste psal v předchozím příspěvku:

" Soud dovodil, že se použije par.1206 NOZ (většina přitomných hlasů) a nikoli obecná ustanovení o spoluvlastnictví (většina všech hlasů). Rovněž názor, že se má použít ZoVB a 3/4 většina vlastníků soud nepřipustil. Cituji:„Žalobci dáno poučení dle par.118a, odst.2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu s tím, že ustanovení par.1206 a násl.NOZ jsou ustanoveními speciálními a nelze na ně vztahovat ustanovení ohledně hlasování spoluvlastníků obecně.“

Hlasování - Hlasování 7

Fede — Sat, 04 Jul 2015 00:24:37 +0200

na žádost Lakeho, Pavla a některých dalších diskutujících tu vystavuji usnesení MS v Praze ohledně žaloby na neplatnost usnesení SVJ (2000). Upozorňuju, že v usnesení MS nejsou přesně citovány návrhy a podání žalobce – soud si je v některých pasážích upravil nebo jen „volně“ parafrázoval. Pěkné počtení, případné věcné komentáře obsahu jsou vítány. Link ⇒ https://gofile.me/2aNfm/vazftSgS

Hlasování - Hlasování 7

lake — Wed, 01 Apr 2015 05:48:13 +0200

Také si rád přečtu rozsudek Městského soudu, bude-li k dispozici.

Pane Fede,

jestliže šlo o o žalobu na SVJ (2000), pak nelze použít ani § 1206, ani oddíl NOZ o bytovém spoluvlastnictví. To si soud měl ujasnit v první řadě.

Celý oddíl 5 s názvem „Bytové spoluvlastnictví“ dopadá pouze na speciální právnické osoby SVJ(2012), vzniklé podle NOZ ode dne 1.1.2014. Stávajících SVJ(2000) se tato část NOZ netýká. V NOZ totiž chybí speciální přechodové ustanovení pro právnické osoby SVJ(2000). Při absenci takové výslovné právní úpravy se použije obecný § 3028 NOZ, který stanoví, že dosavadní právní úprava se uplatní i nadále jak pro vlastnické a spoluvlastnické vztahy, tak pro práva a závazky vlastníků vůči právnické osobě SVJ(2000).

Ustanovení § 1206 sice je ustanovením speciálním, ale tato argumentace soudu je vadná. Samotný text § 1206 NOZ jednoznačně stanoví, že přednost před obsahem tohoto ustanovení má vždy „zákon“ – a tento odkaz nepochybně vede na obecná ustanovení NOZ o spoluvlastnictví (§ 1128 a následující). Tam je tedy třeba v první řadě hledat jak se mezi spoluvlastníky hlasuje o společném majetku.

Nadpoloviční většinou přítomných se hlasuje v SVJ(2012) pouze nestanoví-li zákon něco jiného (a on něco jiného stanoví) a neobsahují-li stanovy SVJ přísnější kvorum než zákon (a v tomto případě stanovy přísnější kvorum obsahují, jde-li o vzorové stanovy podle ZoVB).

SVJ(2000) má přece své stanovy vložené do rejstříku a každý se může dovolat jejich zveřejněného znění. Soud se tedy mohl a měl zabývat pouze souladem proběhlého hlasování s obsahem stanov právnické osoby. Ničím jiným.

lake

Hlasování - Hlasování...........................

Mrzout — Tue, 31 Mar 2015 15:03:30 +0200

Zdravím,

připojuji se rovněž k prosbě pana Pavla o zveřejnění předmětného usnesení Městského soudu v Praze. Děkuji.

Hezký den

Mrzout

Hlasování - Hlasování 6

Pavel — Tue, 31 Mar 2015 14:56:41 +0200

Fede,

prosím, šlo by usnesení vyvěsit zde na webu? Nacionále lze začernit. Děkuji.

Nebo alespoň spisovou značku.

Hezký den!

Pavel

Hlasování - Hlasování 5

Fede — Tue, 31 Mar 2015 14:49:59 +0200

Pane Lake, mám k dispozici usneseni Městského soudu v Praze z listopadu 2014 který Váš názor, že oddíl NOZ spoluvlastnictví se použije i pro bytové spoluvlastnictví nesdílí. Šlo o žalobu na SVJ (2000) o neplatnosti usnesení o opravě / výměně oken. Soud dovodil, že se použije par.1206 NOZ (většina přitomných hlasů) a nikoli obecná ustanovení o spoluvlastnictví (většina všech hlasů). Rovněž názor, že se má použít ZoVB a 3/4 většina vlastníků soud nepřipustil. Cituji:"Žalobci dáno poučení dle par.118a, odst.2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu s tím, že ustanovení par.1206 a násl.NOZ jsou ustanoveními speciálními a nelze na ně vztahovat ustanovení ohledně hlasování spoluvlastníků obecně.

Hlasování - Souhlasím s Vámi, Ano

aksokolova — Wed, 28 Jan 2015 20:29:03 +0100

Souhlasím s Vámi, Ano s vlastnictvím se pojí povinnost o majetek se starat, běžné náklady údržby musí pokrýt fond , SVJ zásadně není na to, aby půjčovalo jednotlivým vlastníkům, A TO Ani na údržbu společných částí , výjimku může představovat zateplení pláště, Pak ovšem vzniká neplatiči vůči SVJ dluh jako každý jiný.

Jiné to může být s přestavbou a výstavbou půdních bytů. Vlastník, který nesouhlasí, se na přestavbě a výstavbě podílet prostě nebude a nutit ho nikdo nemůže, na druhou stranu dnes již rozhodnutí, které se nebude dotýkat stavební změnou přímo jeho jednotky jako souseda , zpravidla nezablokuje.

Hlasování - K výkladu § 2014 3

lake — Wed, 28 Jan 2015 18:53:34 +0100

Pane Vítku, nemáte pravdu že „§1206 tato kvora stanovuje sám“.

Zřejmě neznáte zákon, jinak byste věděl, že § 1206 se v této věci odvolává na zákon, případně na stanovy. O stejné věci se diskutuje jinde http://www.portalsvj.cz/…iky-2014-noz a je zbytečné vést dvě diskuse paralelně.

lake

Hlasování - povinnost vlastníka podílet se na nákladech SVJ

cleverservis — Wed, 28 Jan 2015 18:11:52 +0100

Vlastnictvím jednotky v bytovém domě se stáváte členem SVJ s povinností podle §1180 podílet se na nákladech.

Hlasováním na shromáždění vám ostatní spoluvlastníci nemohou tuto povinnost odebrat, a odhlasovat, že za vás uhradí poměrnou část nákladů SVJ a to formou úvěru.

Účelem odhlasovaného úvěru by nemohla být oprava, stavební úprava (včetně zlepšení společné části, ale úvěr na poskytnutí půjčky těm členům SVJ, kteří si budou za určitých podmínek chtít vzít finanční půjčku od SVJ ke splnění své zákonné povinnosti podílet se na uskutečněných nákladech na správu domu.

Podmínky by měly být:

Smlouva o půjčce mezi SVJ a vlastníkem, kde bude uvedeno, že půjčka bude ihned celá splatná při změně vlastnického práva k jednotce, nebo když dlužník neuhradí dvě za sebou jdoucí splátky ve lhůtě splatnosti
zástavní právo SVJ k jednotce vlastníka (dlužníka) zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví u jednotky první v pořadí.

Potom by nemohlo docházet k podvodům při prodeji jednotky, kdo bude hradit splátky úvěru. V navrhovaném případě je to zcela jasné.

Hlasování - K výkladu § 2014-2

Vítek — Wed, 28 Jan 2015 17:27:06 +0100

Pane lake,

na rozpor ve Vašem výkladu mezi § 1206 a § 1214 jsem upozornil proto, protože ho celý považuji za nesprávný. Na rozdíl od Vás zastávám názor, že není nejmenší důvod přebírat hlasovací kvora z obecné části NOZ pro rozhodování mezi spoluvlastníky, protože § 1206 tyto kvora stanovuje sám a vztahuji se na hlasování jak o běžných záležitostech tak o významných záležitostech s vyjímkou hlasování podle § 1214.

Uvádíte, že podle § 2014 jde o speciální ustanovení o hlasování ve druhém kole. Ale § 2014 neupravuje jen hlasování ve druhém kole, upravuje též hlasování mimo zasedání podle stanov, u kterého se nevyžaduje podmínka, aby napřed proběhlo neusnášeníschopné zasedání shromáždění. A to evidentně nezapadá do Vášeho výkladu, protože tvrdíte, že takové hlasování mimo zasedání podle stanov by se mělo řídit podle § 1206. Více zde: http://www.portalsvj.cz/…iky-2014-noz#…

Hlasování - Pro J.H.

Okolojdoucí — Wed, 28 Jan 2015 14:00:57 +0100

Pokud si chcete rozhodovat sám o svých financích, pořiďte si rodinný domek. Když něco spoluvlastníte, tak rozhoduje většina. Přece nemůže mít jeden člověk právo veta v SVJ kde je např. 100 bytů.

Hlasování - Rozpor v zákoně o úvěru SVJ i v judikátu

cleverservis — Wed, 28 Jan 2015 13:41:06 +0100

Je otázka, zda hlasování o úvěru SVJ na správu domu na shromáždění, nejčastěji asi na opravy nebo stavební úpravy (sem spadá i zlepšení podle NOZ, nikoliv podle ZoVB) společné části by nebylo v rozporu s ustanovením §1180, neboť se zde říká, že „Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. …“. Jinak řečeno, povinnost přispívat na správu domu má vlastník jednotky, nikoliv SVJ.

Dále by rozhodnutí o úvěru mohlo být i v rozporu s judikátem – rozhodnutím Nejvyššího soudu (číslo neznám) o tom, že dlužník má právo sám určit, jakým způsobem dluh uhradí. Dluhem v našem případě bude podíl spoluvlastníka na nákladu na správu domu, který byl uskutečněn. Rozhodnutí SVJ uhradit za spoluvlastníky jejich dluhy vyplývající z jejich povinnosti podílet se na nákladech na správě domu, u dluhů vyplývající z uskutečněných nákladů, by bylo v rozporu s právem dlužníka rozhodnout, jakým způsobem svůj dluh vůči věřiteli uhradí, především u těch spoluvlastníků, kteří se rozhodli, že svůj dluh uhradí v hotovosti a nechtějí hradit svůj dluh z úvěru SVJ.

Hlasování - K výkladu § 2014

lake — Wed, 28 Jan 2015 05:39:02 +0100

Pan Vítek vznesl zajímavé připomínky. Zdánlivý rozpor mezi § 1206 a § 1214 se mu zřejmě jevil nepřekonatelný. Rezignoval a označil to za „očividný nesmysl“. Neúspěch ve výkladu jednoho ustanovení právního předpisu neznamená ovšem, že by výklad neexistoval. Pouze pan Vítek takový výklad v daném okamžiku nenalezl.

Rozpor vůči § 1206 je pouze zdánlivý, řešení výkladem existuje a je jednoduché. Je třeba uvědomit si, že § 2014 nezchycuje shodnou skutečnost jako § 1206. Nopak: jde o speciální ustanovení o hlasování ve druhém kole (§ 2010/1 až 2014) a úmyslem zákonodárce bylo stanovit pro toto druhé kolo jiné hlasovací kvorum, odlišné od § 1206.

Jakmile je tato skutečnost pochopena, je výklad § 1214 jednoduchý. Můj výklad je tedy plně konformní jak se zněním NOZ, tak i s mými předchozími vývody o hlasovacích kvorech podle zákona. Podrbné zdůvodnění je uveřejněno zde: http://www.portalsvj.cz/…iky-2014-noz.

Takže ani lake, ani zákonodárce se vtéto věci nemýlil. Považuji toto za konečnou odpověď panu Vítkovi v diskusi o hlasovacích kvorech podle NOZ.

lake

Hlasování - Proč se lake mýlí?

Vítek — Mon, 05 Jan 2015 12:01:14 +0100

89/2012 Sb. § 1206

„(2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“

Lake vysvětluje, že odkazem na zákon v odst.2 § 1206 v případě významné záležitosti se rozumí odkaz na § 1129 NOZ.
„(1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.“

Není tomu tak.
Při rozhodování vztahující se k bytovému spoluvlastnictví se uplatní odst.2 § 1206 „Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“ V případě rozhodnutí mimo shromáždění se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů.

Odkazem na zákon v odst.2 § 1206 se rozumí ustanovení § 1214 vztahující se k rozhodnutí mimo shromáždění, podle kterého, „… mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.“

O laleho omylu svědčí právě ustanovení § 1214 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… vztahující se k rozhodnutí mimo zasedání. Všimněte si, že v tomto ustanovení chybí (na rozdíl od ustanovení § 1206) slova ledaže zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Co to znamená? Pokud bychom přijali lakeho názor, tak se v našem případě při hlasování na shromáždění podle § 1206 řídíme odkazem na zákon, což je podle něho § 1129 (souhlas dvoutřetinové většiny). Ale při rozhodnutí téhož mimo zasedání se řídíme samotným § 1214 (většinou hlasů všech vlastníků jednotek) protože odkaz na zákon, který by umožnil uplatnit § 1129, uveden není. Očividný nesmysl.

Pane lake, proč by se nemělo ustanovení § 1214 vztahovat na rozhodování o významné záležitosti, když toto ustanovení neobsahuje slova ledaže zákon a nemůže tedy odkazovat na § 1129?

Dle mého výkladu (že odkazem na zákon v odst.2 § 1206 se rozumí ustanovení § 1214) je naopak logické, že § 1214 neobsahuje odkaz na zákon. Sám totiž už obsahuje výjimku, kdy se použije vyšší počet hlasů – souhlas všech vlastníků (mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu). Odkaz sám na sebe by byl nelogický.

Hlasování - § 1128 a 1129 se uplatní

lake — Sun, 04 Jan 2015 22:20:58 +0100

Pane Vítku, píšete nepravdu. Přispívejte zde teprve až si budete jist, že jste si přečetl znění zákona a porozuměl mu. Speciální ustanovení § 1206 obsahuje něco jiného než tvrdíte Vy:

89/2012 Sb. § 1206
(2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Právě tučně zvýrazněná část je rozhodující (a Vy jste ji docela drze vynechal).

Takže lex specialis přímo odkazuje zpět na lex generalis, v tomto případě na obecnější část NOZ týkající se správy společné věci (§ 1126 a následující). Právě z tohoto zcela zřejmého důvodu se mezi spoluvlastníky budovy rozdělené na jednotky uplatní především ustanovení § 1128, § 1129, § 1132, § 1133 NOZ.

Každé z těchto ustanovení je ovšemže pro vlastníky jednotek dispozitivní a může být překonáno, pokud si ve stanovách schválí přísnější podmínky (vyšší počet hlasů než stanoví zákon).

Opačný postup (zavést ve stanovách nižší počet hlasů, např. nadpoloviční většínu přítomných) zákon nepřipouští, jak plyne ze znění § 1206. Takové stanovy SVJ(2012) by byly v příslušné části neplatné a napadnutelné pro rozpor se zákonem.

To nevadí českým právním patlalům, a právě takové protizákonné stanovy prosazují jako „vzorové“.

lake

Hlasování - špatný zákon?

J.H — Sun, 04 Jan 2015 19:00:10 +0100

Špatný zákon, nebo účelový? S odvoláním na vaše P.S. si dovoluji podotknout, že PRÁVA ČLOVĚKA NEJSOU PŘEDMĚTEM VĚTŠINVÉHO HLASOVÁNÍ, ALE VĚCÍ PRÁVA! Proč tohle píši. Skupina osob bydlící v jednom domě si koupila byty do osobního vlastnictví. Zákonem byla přinucena založit právnický subjekt (třeba kvůli jednodušší správě tohoto domu. Až potud je to pochopitelné a v pořádku, už kvůli jednání se státní správou. Je ale evidentní. že tato „právnická osoba“ si uzurpuje právo a to právě pomocí jakéhosi pochybného hlasování většiny, rozhodovat o financích jednotlivců! Právnická osoba rozhodne o „úvěru“, ale v konečné fázi hradí úvěr hradí jednotlivec! Příklad: SVBJ vezme úver 4.5 milionů se splátkou na 20 let a tím vlastně zatíží každou bytovou jednotku 280 000kč!!! Nebylo by „demokratičtější“ kdyby každý rozhodoval o svých financích sám? Každý má plná ústa demokracie a přitom pošlapává základní právo jednotlivce – rozhodovat sám za sebe!!!

Hlasování - §§ 1128 a 1129 se neuplatní

Vítek — Sun, 04 Jan 2015 15:42:43 +0100

Lake uvádí,

že pokud snad vaše stanovy neurčují hlasovací kvora ohledně rozhodování o správě společné věci, pak se uplatní obecná ustanovení NOZ o spoluvlastnictví podle § 1128 – o běžné správě společné věci a podle § 1129 – o významné záležitosti týkající se společné věci.

Není tomu tak, v případě bytového spoluvlastnictví se §§ 1128 a 1129 neuplatní. Rozhodování v případě bytového spoluvlastnictví upravuje speciální ustanovení § 1206 uvedené v oddílu V – Bytové spoluvlastnictví. Podle tohoto ustanovení se rozhoduje o všech záležitostech patřících do působnosti shromáždění podle § 1208 a k přijetí usnesení postačuje většina hlasů přítomných vlastníků jednotek na usnášeníschopném shromáždění, nevyžadují-li stanovy vyšší počet hlasů. Pouze v případě Rozhodnutí mimo zasedání podle § 1214 se rozhodnutí přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů.

Hlasování - Hlasování 4

lake — Sun, 04 Jan 2015 00:08:36 +0100

Pane Miloši,
soustředím se pouze na hlasování o správě domu a pozemku. Pokud se snad ptáte na SVJ(2000), odpověď je velmi jednoduchá: přečtěte si ZoVB a stanovy.

Pokud se ptáte na totéž v SVJ(2012), pak odpověď je o něco složitější: v první řadě si přečtěte prohlášení a vaše stanovy (což může být jediný dokument). Stanovy totiž mohou určit pro hlasování vyšší počet hlasů, než stanoví zákon. A protože vaše stanovy neznáme, nelze Vám spolehlivě odpovědět.

Pokud snad vaše stanovy neurčují hlasovací kvora ohledně rozhodování o správě společné věci, pak se uplatní obecná ustanovení NOZ o spoluvlastnictví:

§ 1128
(1) O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.
(2) Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. (…)

§ 1129
(1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.

§ 1132
K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.

§ 1133
Ke zřízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty sloužící k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově postačí rozhodnutí alespoň dvoutřetinové většiny spoluvlastníků.

Pouze pokud shromáždění bude hlasovat o jiných záležitostech správy domu, než jsou výše uvedené, uplatní se dvě speciální ustanovení o shromáždění vlastníků jednotek:

§ 1206
(2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Rozhodnutí mimo zasedání (…) § 1214
Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů.

Jak vidět, toto kvorum je zcela shodné jako podle obecného ustanovení § 1128.

A to jsme ještě neprobrali hlasování o změně prohlášení, ani hlasování o „spolkových“ záležitostech, jako je volba členů statutárního orgánu.

lake

Hlasování - Hlasování

honzad8 — Sat, 03 Jan 2015 20:04:28 +0100

Řekl bych (pro svj, družstva neznám)

1-buď se obraťte na své stanovy (pokud jsou ale staré je otázka zda platí) 2-obecně tabulka neexistuje, takže se řídit 366/2013 §13 nebo NOZ §1206 3-ideálně dle svého názoru si schvalte nové stanovy

§ 13 (1) V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10000 Kč; to neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného. (2) V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

Shromáždění § 1206 (1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží. (2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Hlasování - Hlasování 2

lake — Sat, 03 Jan 2015 12:00:10 +0100

Petře, není zřejmé, proč jste ve Vašem dotazu použil slovo „ještě“.

Hlasování o úvěru za platnosti ZoVB nebylo podmíněno souhlasem 100% vlastníků. Ve skutečnosti o tom mohl rozhodnout pouze samotný statutární orgán (výbor či pověřený vlastník). Osvěžte si paměť četbou ZoVB. Takže slovo „ještě“ zde není na místě.

Pokud jde o současný právní stav, z hlediska vlastníka jednotky v SVJ(2000) se situace změnila, neboť NOZ upravuje to, co ZoVB nijak neupravoval:

89/2012 Sb. § 1133
Ke zřízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty sloužící k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově postačí rozhodnutí alespoň dvoutřetinové většiny spoluvlastníků.

Onou v zákoně zmíněnou „obdobnou jistotou sloužící k zajištění pohledávky“ je podle mého názoru i zákonný ručitelský závazek vlastníka jednotky za závazky (dluhy) SVJ – právnické osoby. Banky s tímto ručením vždy počítají při poskytování úvěrů SVJ.

Takže finanční plán SVJ, který zavádí zadlužení právnické osoby, musí být schválen dvoutřetinovou většinou všech. Právní úprava dopadá nejen na nová SVJ(2012), ale i na „stará“ SVJ(2000), vzhledem ke znění § 10 odst. 1 NOZ.

lake

_{P.S. Nový občanský zákoník je v některých částech
nesrozumitelný paskvil, takže se můžete setkat i se zcela odlišnými
výklady.}

Hlasování - Hlasování

Petr Vít — Sat, 03 Jan 2015 11:25:48 +0100

Musí být nyní při hlasování o úvěru ještě 100 % souhlas vlastníků??

Hlasování

Fri, 02 Jan 2015 23:57:31 +0100

Existuje nyní nová tabulka, kde by bylo v kostce napsáno kvórum hlasování pro jednotlivé události na shromážděních, výborech apod.

Děkuji

Miloš