Portál společenství vlastníků jednotek - Většinový spoluvlastník jako správce domu bez společenství vlastníků - Comments

Většinový spoluvlastník jako správce domu bez společenství vlastníků - Doplnění pro Jakoubka

lake — Sun, 04 Oct 2015 08:23:54 +0200

Podle § 1 odst. 2 NOZ platí, že „[n]Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti“.

Dnes je tedy bezvýznamné, zda ustanovení § 11 odst. 6 ZoVB mělo či nemělo dopad na všechny domy s jednotkami podle ZoVB. Ode dne 1.1.2014 postupujte podle toho, co bylo mezi vámi ujednáno.

Ohledně způsobu hlasování mezi vlastníky jednotek si tedy přečtěte prolášení vlastníka budovy, nebo stanovy vašeho SVJ, pokud existují. Já je neznám. Co je v těchto ujednáních uvedeno, to mezi vámi platí. Chybí-li stanovy, nebo v nich není uvedena úprava příslušného hlasování, postupoval bych v souladu s § 10 NOZ takto:

• Pokud se bude hlasovat o věcných právech (rozhodování o vlastnických záležitostech), pak se použijí ustanovení § 1128 a následující zákona č. 89/2012 Sb. o hlasování spoluvlastníků. Najdete tam pro která rozhodování se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek. K tomu viz § 3028 odst. 2 NOZ.

• Pokud se bude hlasovat o záležitostech právnické osoby SVJ (rozhodování o členských či „spolkových“ záležitostech), pak se použijí ustanovení dosavadního právního předpisu (ZoVB). K tomu viz § 3028 odst. 3 NOZ.

NOZ je paskvil, který zrušil ZoVB bez speciálního přechodového ustanovení. A není ani vůle to napravit. Z toho pak plynou ty nejasnosti.

lake

Většinový spoluvlastník jako správce domu bez společenství vlastníků - Doplnění

Jakoubek — Sat, 03 Oct 2015 23:40:03 +0200

Dobře, nicméně § 11 odst. 6 ZoVB byl vložen až zákonem č. 103/2000 Sb. Jak jsem psal, prohlášení je z 90. let (pozdních). Citovaný zákon nabyl účinnosti dne 1. 7. 2000. Pokud bychom vzali zachování soukromoprávních vztahů do důsledku, tak by se citované ustanovení § 11 odst. 6 ZoVB nemělo vůbec použít. Nebo je to jinak?

Většinový spoluvlastník jako správce domu bez společenství vlastníků - Novelizace NOZ

Vítek — Sun, 07 Dec 2014 12:25:46 +0100

Lake: „Dojde-li k novelizaci NOZ, je toto první věc, která by tam měla být vyřešena. Čeká na to 53000 právnických osob a 1,5 milionu vlastníků jednotek.“

Nečeká. Dovolím si tvrdit, že většina právnických osob ani vlastníků na to nečeká. Mnozí z nich věří výkladům odborné veřejnosti, řídí se podle nich a nečekají na novelizaci. Lake, přeceňujete svůj vliv.

Po proběhlé diskusi kompetentních orgánů se ani neočekává, že by se tím nejbližší zamýšlená novelizace NOZ vůbec zabývala.

Většinový spoluvlastník jako správce domu bez společenství vlastníků - Závaznost prohlášení pro nové vlastníky

lake — Sun, 07 Dec 2014 08:50:22 +0100

Vaše poznámka: „… žádné ustanovení nestanoví závaznost prohlášení pro nové vlastníky“.

<trong>To samozřejmě není pravda! Kdopak Vám takový nesmysl tvrdí?

Naopak podle § 20 odst. 1 ZoVB platí, že s převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu.

A tato práva a povinnosti jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy, viz § 4 odst. 2 ZoVB, písm. f, g, h.

Dále platí podle § 20 odst. 3 ZoVB, že práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, (…) přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám.

Z uvedeného je naprosto zřejmé, že nabyvatel jednotky dobrovolně vstupuje do existujících smluvních vztahů, založených prohlášením vlastníka budovy nebo smlouvou o výstavbě.

V prohlášení jsou ujednány i provozní záležitosti obligační povahy (netýkající se vlastnických vztahů), například rozsah odebíraných služeb, či označení osoby pověřené správou domu. To samozřejmě platí pro každého nabyvatele jednotky bez rozdílu, až do doby, kdy si vlastníci odhlasují něco jiného (způsobem, který zákon předvídá: usnesením shromáždění). Pokud v domě nevzniklo SVJ, o změně osoby pověřené správou se hlasuje mezi vlastníky jednotek podle § 11 odst. 4 ZoVB, případně podle § 11 odst. 6 ZoVB, jak už jsem napsal.

Správně by mělo při každé změně vztahů uvedených v prohlášení vlastníka dojít i na změnu samotného prohlášení. V praxi tomu ale tak není. Vyvstává tedy otázka které části prohlášení vlastníka jsou stále platné a účinné a které byly již překonány hlasováním shromáždění. Nabyvatel jednotky by musel být zvláště obezřetný a nechat si předložit také všechny zápisy ze všech shromáždění – a hledat a hledat o čem se hlasovalo. A pokud SVJ nevzniklo, neexistují nejspíše ani ty zápisy… Český Kocourkov!

lake
-----------------------------------------------------------------------

_{P.S. Problém způsobili zákonodárci. Nikdo jiný. Vzhledem k tomu,
že ZoVB byl amatérský paskvil, nenapadlo to zákonodárce vůbec. Přestože
shrnuli do prohlášení dvě nesouvisející věci: jak záležitosti
vlastnictví nemovitosti (které se zpravidla nemění), tak i záležitosti
týkající se běžného provozu budovy (které se časem mění pouhým
většinovým hlasováním).

Korunu tomu nasadily katastrální úřady, když od roku 1994 striktně
odmítaly přijímat změněné prohlášení, pokud v něm nedocházelo
k novému označení jednotek, nebo ke změně ve spoluvlastnických podílech
(§ 11 odst. 7 ZoVB). Tím se z tisíců prohlášení stal cár papíru:
osvědčují vlastnické vztahy, ale ve věcech provozu domu již možná dávno
neodpovídají skutečnosti.

Ani NOZ toto nedokázal vyřešit – a je v této věci stejným amatérským
paskvilem jako ZoVB.}

Většinový spoluvlastník jako správce domu bez společenství vlastníků - Většinový spoluvlastník jako správce 1

lake — Sun, 07 Dec 2014 08:52:49 +0100

Jakým zákonem se řídí vztahy mezi spoluvlastníky? To beze zbytku řeší § 3028 NOZ, přečtěte si jej. Týká se všech spoluvlastnických vztahů, vzniklých podle dosavadní právní úpravy, a nepochybně dopadá i na veškeré závazkové i vlastnické právní vztahy vzniklé podle ZoVB.

Takže většinový vlastník se samozřejmě NESTAL správcem podle § 1192 NOZ. Ustanovení § 1192 se týká pouze domů, rozdělených na jednotky(2012) dne 1.1.2014 a později. Správcem vašeho domu je osoba uvedená v prohlášení vlastníka budovy. O případné změně v osobě správce budete hlasovat podle § 11 odst. 6 ZoVB.

Část NOZ o bytovém spoluvlastnictví je pro vztahy mezi vlastníky jednotek(1994) neaplikovatelná přímo, protože se týká jiných právních vztahů, vzniklých mezi vlastníky jiných jednotek za účinnosti jiné právní úpravy. Na spoluvlastnické vztahy podle ZoVB se nepoužije přímo žádné ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví, a tedy ani § 1192.

Je dobré neplést si to. Je třeba zachovat si zdravý rozum a respektovat Ústavu i nálezy Ústavního soudu o podmínkách nepravé retroaktivity právního předpisu.

Dojde-li k novelizaci NOZ, je toto první věc, která by tam měla být vyřešena. Čeká na to 53000 právnických osob a 1,5 milionu vlastníků jednotek. A taky lake …

lake

Většinový spoluvlastník jako správce domu bez společenství vlastníků

Sat, 06 Dec 2014 15:39:31 +0100

Dobrý den,

v našem domě máme tři byty a každý z těchto bytů má svého vlastníka. Jeden z vlastníků má nadpoloviční spoluvlastnický podíl na společných prostorách (podle výměry, dále jen „většinový spoluvlastník“). Jednotky vznikly podle prohlášní podepsaného v devadesátých letech. V prohlášení bylo také určeno, že jeden z vlastníků, který nemá nadpoloviční spoluvlastnický podíl na společných prostorách, je správcem domu (dále jen „menšinový spoluvlastník“). V prohlášení bylo též uvedeno, že vztahy mezi vlastníky se řídí zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a občanským zákoníkem (bez specifikace čísla předpisu).

Nyní nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, a je třeba řešit řadu otázek:

Jakým zákonem se řídí vztahy mezi spoluvlastníky

Základní otázka spočívá v tom, že mi není jasné, zda se právní vztahy mezi spoluvlastníky řídí nadále zákonem o vlastnictví bytů (a tedy není možné cokoliv schválit bez dohody všech tří spoluvlastníků) anebo zda se na jejich vzájemné vztahy, rozhodování a správu majetku použijí již ustanovení nového občanského zákoníku.

Stal se většinový vlastník ze zákona podle § 1192 správcem či nikoliv

V některých komentářích se píše, že správcem se bez dalšího stává většinový vlastník (účinností nového občanského zákoníku) navzdory odchylnému ustanovení prohlášení z devadesátých let, podle něhož je správcem menšinový spoluvlastník. Proti tomu stojí názor, že prohlášení je dohodou, která se použije namísto dispozitivního ustanovení § 1192 (viz důvodová zpráva k tomuto ustanovení). Potíž tohoto argumentu však spočívá v tom, že žádné ustanovení nestanoví závaznost prohlášení pro nové vlastníky.

Pokud se nestal správcem většinový vlastník, může se nechat zvolit správcem?