SVJ bez právní subjektivity - Potýkáme se s obdobným

ONO — Fri, 14 Nov 2014 21:42:49 +0100

Potýkáme se s obdobným problémem s družstvem, které si pod mandátem správce představuje větší pravomoc, než mu náleží. Nicméně mezi práva a povinnosti vlastníka jednotky patří podle § 1179 NOZ i právo na seznámení se s hospodařením, nahlížení do smluV, účetních knih a dokladů. Toto právo však může představenstvo komplikovat jak časem poskytnutým pro toto „nahlížení“ tak tím, že bez kompletní prověrky celého hospodaření (což je čASOVĚ VÍC NEŽ NÁROČNÉ)si objektivní názor neuděláte. Stačí aby byly nesprávně nebo nelogicky zařazované jednotlivé nákladové a příjmové položky a to je jen malá komplikace v tvorbě názoru na hospodaření. Přestože jsme požadovali výroční zprávu o hospodaření družstva dočkali jsme se opět pouze Výsledovky, která Vám o jednotlivých nákladech a jejich účelnosti nic neřekne. Při napadení určitých doložitelných nesrovnalostí se strhne ze strany představenstva tzv. hon na čarodějnice. Domnívali jsme se, že založení SVJ i s menšinovým podílem zajistí správu podle jiných pravidel a zvyklostí, než uplatňuje dosavadní správce, ale podle právníků z toho není cesta dokud nebude převedena většina BJ, neboť BD jako vlastník nepřevedených jednotek je nepominutelným členem zakládaného SVJ s právem výkonu správy. ONO

SVJ bez právní subjektivity - Děkuji za reakci. Upravuje

honzas7 — Fri, 14 Nov 2014 17:45:30 +0100

Děkuji za reakci. Upravuje NOZ způsob jakým správce seznamuje vlastníky s výsledky hospodaření, příp. zda a v jaké lhůtě je povinen předkládat zprávu o své činnosti za předchozí období?

SVJ bez právní subjektivity - SVJ bez právní subjektivity 1

Rosťa — Fri, 14 Nov 2014 15:17:01 +0100

Hoznas7 uvedl jste:

„1/ Mohu se mýlit, ale mé porozumění situaci SVJ bez právní subjektivy vychází ze zákona č. 103/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb. § 9, odst. 4 …“

Mohu se mýlit, ale domnívám se, že bytové družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, které bylo původním vlastníkem budovy a plnilo do r. 2014 povinnosti správce podle § 9 ZOVB ve znění účinném do 30. června 2000, je ode dne nabytí účinnosti NOZ správcem domu a pozemku podle NOZ, a na správu se přiměřeně použijí ustanovení NOZ především Správa bez vzniku společenství vlastníků viz. § 1191 až 1193 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89….

SVJ bez právní subjektivity

honzas7 — Fri, 14 Nov 2014 02:45:38 +0100

Dobrý den,

rád bych požádal o zodpovězení několika dotazů týkajících se SVJ bez právní subjektivity. V našem domě již několik let setrvává podíl jednotek ve vlastnictví družstva mezi 25 % a 50 %. Vzhledem k neochotě či časovému vytížení obyvatel v našem domě neexistuje domovní správa (DS) a družstvo tak na místo ní vykonává administrativní správu. Účast na shromážděních SVJ je velmi nízká a družstvo tak svým podílem zpravidla zastává více než 50 % zúčastněných. Družstvo oficiálně plní roli správce, ovšem z mého pohledu tuto roli hrubě zanedbává a rád bych proto požádál o radu, jaké jsou naše možnosti postupu vůči družstvu.

1/ Mohu se mýlit, ale mé porozumění situaci SVJ bez právní subjektivy vychází ze zákona č. 103/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb. § 9, odst. 4, a který zní

„Pokud družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 , které bylo původním vlastníkem budovy, nebo družstvo vzniklé vyčleněním z původního družstva podle § 29 plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona, vznikne společenství až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se použijí ustanovení § 9 , 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona.“

a odst. 2 § 9, zákona č. 72/1994 Sb. před NOVELIZACÍ (což chápu je zásadní, protože novelizace zákonem č. 103/2000 Sb. tento paragraf kompletně přepsala novým zněním, nicméně nové znění odst. 4 § 9 se odvolává v případě naší situace na původní znění) zní

„Správce je povinen nejméně jednou ročně, a to ke konci prvního kalendářního čtvrtletí následujícího roku, předložit vlastníkům jednotek zprávu o své činnosti, zejména o finančním hospodaření, o stavu společných částí domu, jakož i o jiných významných skutečnostech, které se týkají společných částí domu nebo jeho činnosti. Končí-li správce svou činnost, musí předložit vlastníkům jednotek zprávu o své činnosti a písemné materiály, které, pokud jde o jeho činnost, má k dispozici.“

Zákon č. 72/1994 Sb. před novelizací nijak nepočítá s právní subjektivitou SVJ (i když v § 10 hovoří o možnosti zřízení pravnické osoby, na tento paragraf se ale novelizované znění již neodvolává) a proto se dle mne uvedené vztahuje na náš případ. Zákon nehovoří o žádné domovní samosprávě (DS), to je pouze orgán družstva bez vztahu k SVJ. Družstvo ve vztahu k SVJ vykonává funkci správce, o které zákon hovoří. Za tuto službu dostává správce zaplaceno od vlastníků. Současně je družstvo samozřejmě jedním z vlastníků (v našem případě s poměrně velkým podílem). Jsou-li všichni vlastnící (tedy i družstvo samotné) klienti družstva jako správce, skutečně může družstvo podmiňovat kvalitu svých služeb tím, zda je v domě ustanovena DS nebo administrativní správa? Navíc požadovat, aby se vlastníci stali členy družstva (pokud se nepletu, podmínka pro členství v DS) s nenulovým vkladem?

2/ V našem případě je hospodaření za uplynulý rok předkládáno až v listopadu následujícího roku na shromáždění. Dle mého názoru je to v rozporu s výše uvedeným zněním zákona, nicméně družstvo oponuje, že povinnost předkládat hospodaření za předchozí rok v prvním čtvrtletí následujícího roku se týká pouze správce SVJ s právní subjektivitou.

Družstvo zdůvodňuje dlouhou lhůtu následovně:

„V prvním čtvrtletí probíhají na družstvu audity, ty jsou následně schvalovány na shromáždění delegátů (SD) – nejvyšší družstevní orgán. Teprve poté hospodaření schvalují domovní samosprávy. Vzhledem k tomu, že SD se koná v červnu a pak následují prázdniny , kdy by nemělo smysl svolávat schůzi, účast je už tak mizerná, natož v době dovolených. Zbývá tedy pro schválení hospodaření na DS podzim – zima.“

Osobně se domnívám, že družstvo plní pro SVJ (byť bez právní subjektivity) službu a jako klient se nemusím zajímat o vnitřní fungování družstva a jeho vnitřní orgány.

3/ Opakovaně byly předkládany zprávy o hospodaření s chybějícími údaji, či pouze za část roku. Po neúspěšném schválení hospodaření pak družstvo v zápisu ze shromážení nahradí projednávaný bod „schválení hospodaření“ za „seznámení s hospodařením“.

4/ Stanovisko družstva k SVJ bez právní subjektivity je následující:

„Společenství bez právní subjektivity podléhá stále družstvu, které je za dům zodpovědné a je součástí družstva, nikoliv samostatnou jednotkou.“

Mé chápání zákona přitom bylo, že pokud by se i v případě SVJ bez právní subjektivity nadpoloviční většina vlastníků shodla na jiném správci, má právo na jeho změnu. V podstatě nerozumím, proč by vlastníci měli být podřízeni družstvu a jeho orgánům dokud není dosaženo 3/4 podílu jednotek v os. vlastnictví.

5/ V minulosti družstvo opakovaně omlouvalo různé nedostatky v údržbě domu absencí domovní správy.

6/ Na základě informací o hospodaření, převádí družtvo část prostředků do „fondu nedobytných pohledávek“. O tom tvrdí, že příslušné prostředky mohou být vuyžity pro potřeby domu, avšak pouze po schválení družstvem. Přijde mi naprosto absurdní, aby pověřený správce rozhodoval o využití prostředků jemu svěřených.

7/ Opakovaně jsem žádal, zda by nebylo možné zasílat dokumenty (především dokumenty týkající se hospodaření) projednávané na shromáždění SVJ v předstihu e-mailem. Stanovisko zástupce SVJ bylo vždy odmítavé s tím, že by to diskriminovalo účastníky, kteří nepoužívají e-mail.

8/ Jakou formou bych nejlépe mohl provést žádost o poskytnutí detailního hospodaření našeho domu za uplynulých 5 let? Družstvo

Děkuji za pozornost

Portál společenství vlastníků jednotek - SVJ bez právní subjektivity - Comments

SVJ bez právní subjektivity - Potýkáme se s obdobným

SVJ bez právní subjektivity - Děkuji za reakci. Upravuje

SVJ bez právní subjektivity - SVJ bez právní subjektivity 1

SVJ bez právní subjektivity