Portál společenství vlastníků jednotek - Rozpočet SVJ, zálohy na příspěvky - Comments

Rozpočet SVJ, zálohy na příspěvky - Volba 4: obstarání či zprostředkování zápůjčky pro vlastníky byt

Eman H. — Mon, 03 Nov 2014 15:39:54 +0100

Volba 4: obstarání či zprostředkování zápůjčky pro vlastníky bytů.

Volba je obstaravatelská či zprostředkovatelská činnost SVJ, která (stejně tak jako volba 2 a 3) nespadá pod přísně vymezený předmět činnosti SVJ (jedná se o finanční, resp. obstaravatelské, resp. zprostředkovatelské služby), ale spadá do volně vymezeného předmětu činnosti SVJ. Volba má výhodu v tom, že tyto služby SVJ nemusí využít všichni vlatníci bytů. (Tuto volbu nijak neupednostňuji.)

Rozpočet SVJ, zálohy na příspěvky - problémy dlouhodobého plánování oprav

AsiTak — Mon, 03 Nov 2014 15:28:52 +0100

Problematika dlouhodobého plánování finančně a technicky náročných oprav (jiných akcí se to asi netýká) možná z pohledu zákona jednoduchá ale prakticky je dost náročná na organizování. Především je to problém předvídatelnosti budoucnosti z hlediska stanovení potřeb (odhad potřeby oprav) a z toho vyplývající volba časového horizontu (kdy realizovat) a stanovení finančních nároků (kolik to bude stát). Pokud je dům technicky značně zanedbaný seznam oprav bude rozsáhlý a i finanční nároky budou značné. V tomto případě je třeba učinit rozhodnutí, zda společenství postoupí cestu „komplexní revitalizace domu“ s využitím financování z cizího zdroje (z úvěru) nebo požadavky na opravy nějak uspořádá podle míry naléhavosti a bude postupně realizovat jednotlivé akce podle pořadí v seznamu. Výstupem této analýzy je uspořádaný seznam s údaji: název akce opravy, kdy realizovat, předpokládané výdaje akce. Podle mne měl by být vytvořen nejdřív takový seznamu oprav tj. věcný plán oprav a ten projednat a schválit shromážděním vlastníků, aniž by se řešil problém financování jednotlivých akcí. Až po schválení celkového seznamu je třeba řešit detailně problém financování „první akce“ z tohoto seznamu. Především stanovit příspěvky jednotlivých vlastníků na akci rozpočítáním chybějících peněz (stav ke dni realizace) jako rozdíl (předpokládaná cena akce minus disponibilní částka SVJ na tuto akci) dle spoluvlastnických podílů, tj. stanovení dalšího příspěvku vlastníka na akci. Pokud vlastní zdroje SVJ budou postačující, není co dál řešit, v opačném případě máme k dispozici první plánovaný údaj dlouhodobého plánu za SVJ ev. za vlastníky. Rozpočítat na měsíční příspěvek už je jenom vydělením čísel počtem měsíců ve lhůtě od účinnosti fin. plánu do doby realizace první akce. Zde akce plánování i povinnost SVJ končí a výbor nemusí se starat (pokud je akce schválena), zda jednotlivý vlastník bude schopen tento měsíční příspěvek splácet či nikoliv. Chceme-li mít relativní jistotu, že příspěvky na akci na účtě SVJ budou k dispozici je vhodné řešit i problém obstarávání peněz místo vlastníka, i když je to již nad rámec povinnosti SVJ. K tomu účelu organizujeme průzkum jaká varianta splácení příspěvku na akci pro vlastníka je optimální a přijatelná. Jsou to:

jednorázová úhrada celkového příspěvku po výzvě výborem SVJ
měsíční splátky celkového příspěvku v době od navýšení předpisu až do realizace akce
úhrada příspěvku ze zápůjčky z úvěru SVJ a splácení splátek zápůjčky na 10/15? let.

Volba 2) je nabízení peněžní služby „spoření“, volby 3) je nabízení peněžní služby prostředkování úvěru výborem SVJ. Po vyhodnocení výsledků pak rozhodneme o metodě (-dách) placení příspěvků. Nejnáročnější pro výbor a nejkomfortnější pro vlastníka je pro jednu akci mít k dispozici všechny tři varianty řešení. Aplikace úvěru má za důsledek i přehodnocení finančního plánu, neboť vedle potřeby peněz na akci opravy je třeba kalkulovat i potřebou peněz na splátky úvěru SVJ v časovém horizontu splácení úvěru. Výbory mnohdy ulehčuji vlastní práci tím, že direktivně vnucují pouze jednu variantu např. „úvěr pro všechny“ a tím zatíží nákladem zaopatřování cizího zdroje i vlastníky, kteří vlastní zdroje mají. Nevím zda právně, takový „více náklad“ za nechtěnou finanční službu je vymahatelná od vlastníka. V případě metody 3) je třeba řešit i problém volby a aplikace právního instrumentu zabezpečení vymahatelnosti splátek zápůjček. Návody pro tento úkol lze najít na na tomto serveru na jiném místě.

Rozpočet SVJ, zálohy na příspěvky - Rozpočet SVJ, zálohy na příspěvky

Pavel — Sat, 01 Nov 2014 18:09:20 +0100

Pane Procházko,

SVJ může samozřejmě vybírat i zálohy na příspěvky podle ustanovení NOZ. NOZ je základním dokumentem soukromého práva. V soukromém právu platí, že co není zakázáno je dovoleno.

Pokud zákonodárce o zálohách mlčí a zálohy výslovně nezakazuje, tak nic nebrání v jejich vybírání.

Obecně: i když by zákon něco stanovoval, ale nezakazoval by výslovně možnost odchýlení od tohoto ustanovení, tak si mohou osoby ujednat práva a povinnosti odchylně (§ 1/2 NOZ).

Problém je v tom, že by příspěvky resp. zálohy měly být stanoveny na základě nějakého plánu.

Využití části příspěvků/záloh se opakuje. Např. poplatek správci, vedení účetnictví, úklid, nařízené revize, drobné opravy při poškození majetku atd. U nás to máme zařízeno ve stanovách tak, že pokud se neschválí rozpočet, tak platí minulý rozpočet (tzv. rozpočtové provizorium u státu). To znamené, že by platila výše záloh na příspěvky z minulého roku. Takže pokud by se naše shromáždění nesešlo, tak by základní funkce SVJ byly ufinancovatelné.

Vlastně by šlo provádět i větší opravy a modernizace, protože schvalujeme dlouhodobý plán údržby, oprav a modernizací. Měli jsme ho na 10 let, nyní ho máme na kratší dobu. Plány na 30 let jsem v reálu v ČR nikdy neviděl, čímž nevylučuji, že někde existují.

Nevím jak to máte zařízeno u Vás. Zda máte možnost nějakého rozpočtového provizoria? V každém případě budete muset nějaké platby platit. Když nebudete vybírat zálohy či příspěvky tak se dostanete do potíží. Za závazky SVJ ručí členové SVJ.

Pokud nejste spokojeni s činností výboru, vyměňte ho.

Hezký den!

Pavel

Rozpočet SVJ, zálohy na příspěvky - Zálohy opět

lake — Sat, 01 Nov 2014 14:45:26 +0100

SVJ(2012) nemůže vybírat zálohy na správu podle ustanovení o bytovém spoluvlastnictví, protože zákonodárce o takových zálohách mlčí. Taková povinnost není vlastníkovi jednotky podle NOZ uložena. Je povinen hradit příspěvky. Nikoliv zálohy na ně. Právě v tom je rozdíl mezi SVJ(2000) a SVJ(2012).

SVJ(2012) se samozřejmě může pokusit o výběr záloh podle obecných ustanovení NOZ o příkazní smlouvě (§ 2430 a následující), viz http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…. Tam je uvedena povinnost příkazce (objednatele prací či služeb) složit zálohu na výzvu příkazníka (§ 2436).

Upozorňuji ovšem, že tyto zálohy mohou být jedině krátkodobé. Neexistuje totiž právní ani ekonomický důvod, aby SVJ(2012) jako příkazník vyžadovalo úhradu jakýchkoliv záloh na celé roky dopředu. Váš automechanik také neuspěje, bude-li po Vás dnes chtít zálohu na výměnu výfuku, kterou hodlá na Vašem autě provést v roce 2017.

Dále doporučuji velmi důrazně,abyste vždy rozlišovali zálohy krátkodobé od dlouhodobých. Jinak se v tom nevyznáte!

Dobrý postup pro stanovení krátkodobých každoročních záloh (na opakující se činnosti) je uveden v NOZ v části o přídatném spoluvlatnictví (§ 1235), viz http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…. Krátké, jednoduché, srozumitelné. Dejte si toto do stanov, ušetříte si později domluvy a hádky.

lake

Rozpočet SVJ, zálohy na příspěvky - Povinnost skládat zálohy není dána

Eman H. — Sat, 01 Nov 2014 11:29:26 +0100

„Má SVJ povinnost schvalovat rozpočet na další období?“

Ano, sám jste uvedl zákonnou oporu, stejně tak podle BytZ i podle ObčZ, tady se nic nezměnilo.

„Nemá-li SVJ plán na další období, neschválí rozpočet, ani celkovou výši příspěvků, znamená to, že nemůže vybírat zálohy na tyto příspěvky?“

Tento extrémní výklad lze logickou cestou dobře dovodit, zejména když povinnost vlastníka jednotky skládat zálohy na správu zákonem dána není a zálohám se lze snadno zcela vyhnout tak, že po skončení každého měsíce obdrží vlastník jednotky oznámení o výši skutečných nákladů vynaložených za minulý měsíc a ty uhradí.

Jiný možný výklad by byl, že SVJ může v takovém případě vybírat zálohy pouze do výše skutečných nákladů minulých let.

Ještě jiný výklad by byl, že SVJ může v takovém případě vybírat zálohy do výše skutečných stálých (každoročních, nevyhnutelných) nákladů na správu.

Račte si vybrat.

Rozpočet SVJ, zálohy na příspěvky - Zajímavá otázka,co na to

bacil — Sat, 01 Nov 2014 11:06:26 +0100

Zajímavá otázka,co na to Lake???Já bych s Vámi souhlasil,jestliže neschopný výbor nic nepředloží a na shromáždění se žádný dlouhodobý plán oprav ani rozpočet na minimálně dva roky neschválí,není na co platit!Jako vlastník mám přeci právo vědět na co platím,ne?

Rozpočet SVJ, zálohy na příspěvky

provlada — Fri, 31 Oct 2014 10:17:49 +0100

Shromáždění našeho společenství ustaveného podle ZoVB schválilo změnu stanov podle NOZ. NOZ vyžaduje §1200 2g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Dle NOZ §1208 do působnosti shromáždění patří d) schválení (mimo jiné) celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období.

Má SVJ povinnost schvalovat rozpočet na další období?

Nemá-li SVJ plán na další období, neschválí rozpočet, ani celkovou výši příspěvků, znamená to, že nemůže vybírat zálohy na tyto příspěvky?

Děkuji za odpovědi V. Procházka