Portál společenství vlastníků jednotek - Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - Comments

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - DPP a výbor/Lake

Pope — Thu, 23 Oct 2014 17:03:54 +0200

Takže teď mám chvíli čas, abychom si ujasnili, kdo píše „naprosté nesmysly“, pane Lake.

Především si, prosím, uvědomte, že zde píšete převážně pro esvéjáky, co jsou právními laiky. Tím nijak nesnižuji jejich lidskou vážnost i ochotu pro „svůj dům“ cokoli prospěšného konat. A potřebu radit se, znát názory zkušenějších, nebo zběhlejších v legislativě okolo SVJ, chcete-li. Ovšem když na ně spustíte, jak máte ve zvyku, citace všech možných §§, kolika lidem je ihned zřejmé, oč vlastně jde? Že v právním světě rozhoduje doslova každý detail, na němž závěr stojí, nebo padá, a že není každému dáno ony detaily (i) mezi řádky vyčíst, je Vám jistě zřejmé. Viz například Vaše „prasečí právo“ neboli působnost NOZ vůči SVJ/SV. Leč toto nemíním právě nyní řešit, i když s Vámi v podstatě věci souhlasím. Ovšem, žel, zde na webových stránkách jsou to jen a jen teorie, které spíše lidi matou, než aby jim byly ku prospěchu…

Ale zpět k mému příspěvku: Jistě, výbor zastupuje SVJ navenek (právně se zavazuje) a z tohoto titulu pochopitelně uzavírá i DPP, tedy pracovní poměry. Avšak pokud si shromáždění vyhradí předem se k uzavření takovéto dohody vyjádřit, a právě na to jsem tazatele upozornil, protože takto jsou nejrozšířenější „státní“ stanovy koncipovány, pak ani výbor není oprávněn před stanoviskem (závazným souhlasem) shromáždění DPP uzavřít. Pokud tak učiní, poruší své povinnosti „řádného správce“. Jedná se zcela o totéž, jakoby výbor uzavřel smlouvu na rekonstrukci střechy, aniž by k tomu shromáždění dalo souhlas. Pokud by totiž Vaše tvrzení: …Řádně uzavřená smlouva je bez diskuse platná vůči každému, bez ohledu na to, zda ji shromáždění mělo či nemělo předem odsouhlasit… bylo právně validní, pak by shromáždění jakožto nejvyšší orgán společenství vůbec nemuselo existovat. Tudíž Vaše reakce na mne, že píšu naprosté nesmysly, akorát způsobí mnoha členům výboru, když si prostudují Čl. XI vzorových stanov, v hlavách zmatek. Tož tak…

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - TDI

Anonymousssss — Thu, 23 Oct 2014 15:43:10 +0200

Členové výboru se musí mj. řídit § 159 NOZ. Pokud nemáte kvalifikaci, tak by si měli členové výboru velmi rozmyslet, zda s Vámi uzavřou DPP. Při uzavření DPP nemáte prakticky žádnou odpovědnost jen podle ZP. Uzavřít smlouvu s TDI, který to dělá profesionálně, je jiné kafe. U nás jsme chtěli, aby TDI byl pojištěn na odpovědnost. Pokud máte neználky ve výboru, tak možné své kýžené DPP dosáhnete.

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - Generální opravy a odměna13

lake — Thu, 23 Oct 2014 15:09:16 +0200

Odpověď na obě Vaše otázky: ANO. Dva podrobnější příspěvky na toto téma jsem před časem (ještě za účinnosti ObčZ) zveřejnil zde: http://www.portalsvj.cz/…u-organu-svj.

lake

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - Mám stejný názor, jen si ověřuji jestli tu nikdo doloží opak..

PN777 — Thu, 23 Oct 2014 14:39:11 +0200

Děkuji. Mám stejný názor, jen zde ještě pokládám otázky, abych si ověřil jestli zde někdo doloží uvedením konkrétního zákona a paragrafu opak.

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - Vzorové stanovy a v dodatku je uvedeno. Tzn. zní odpověď ANO?

PN777 — Thu, 23 Oct 2014 14:31:55 +0200

Děkuji.

Máme vzorové stanovy z roku 2004.

V dodatku ke stanovám je uvedeno:

CITUJI: 1. Usnesení Shromáždění:

Stanovy se doplňují tímto článkem

čl.X. Za výkon funkce náleží odměna:

a) předsedovi výboru

čl.X-1. Odměny mohou být rozhodnutím Shromáždění hlasováním upraveny.

Od data ..........2013 se výše odměny za výkon funkce dle čl.X Stanov stanovuje na:

1500,–Kč /měsíčně předsedovi výboru (platba za jednu bytovou jednotku měsíčně je xxx,–Kč)

Odměna za výkon funkce je splatná bankovním převodem z účtu Společenství vlastníků jednotek – číslo účtu .............. vždy do 26. kalendářního dne daného měsíce na účet, číslo účtu: .............. Platbu může uskutečnit člen výboru s dispozičním právem k bankovnímu účtu Společenství vlastníků jednotek. Odměna za výkon funkce zahrnuje vedení správy domu v rozsahu uvedeném ve stanovách a přísluší jen pokud vedením nebyla pověřena jiná osoba nebo firma.

Výkon funkce předsedy výboru zahrnuje zajištění vedení správy domu v rozsahu uvedeném ve stanovách pokud tímto vedením správy domu nebyla pověřena jiná osoba nebo firma.KONEC CITACE

Tzn., že na otázku:

Může dohodu o DPP se mnou jako předsedou uzavřít SVJ pokud je v definici DPP uvedeno: „sjednává se na jednorázovou práci nesouvisející přímo s výkonem funkce, případně opakující se práci, která nepřesáhne 300 hodin v kalendářním roce u jednoho zaměstnavatele

Je odpověd ANO?

a na otázku:

Může dohodu o DPP na administrativní, koordinační a kontrolní úkony při generálních opravách se mnou jako předsedou uzavřít SVJ pokud nemám odborné vzdělání ve stavebnictví?

Je odpověd ANO?

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - DPP

Pope — Thu, 23 Oct 2014 13:56:32 +0200

To je Váš názor, který nesdílím. A tazatel nechť se zařídí podle vlastního uvážení :-)

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - DPP pro pan Pope

lake — Thu, 23 Oct 2014 13:44:17 +0200

Pope napsal: „… uzavření DPP musí odsouhlasit shromáždění. Výbor tuto kompetenci přímo nemá, pokud ji stanovy (upravené) nepřipouštějí.“

To je naprostý nesmysl. Pan Pope se samozřejmě mýlí. Plete si vnitřní poměry v SVJ s tím jak právně jedná SVJ navenek. To jsou dvě různé věci, které spolu nijak nesouvisejí.

Právnickou osobu zavazuje dokonce i protiprávní čin člena statutárního orgánu, jestliže jednal v rámci svých pravomocí. Viz § 167 NOZ: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p167. Řádně uzavřená smlouva je bez diskuse platná vůči každému, bez ohledu na to, zda ji shromáždění mělo či nemělo předem odsouhlasit.

lake

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - Generální opravy a odměna 6

lake — Thu, 23 Oct 2014 14:05:12 +0200

Pane PN777,
Musíte vyjít z toho co je obsahem výkonu Vaší funkce. To musíte vědět Vy, já ten rozsah neznám! Mělo by to být uvedeno ve Vaší smlouvě o výkonu funkce.

Zákon č.89/2012 Sb. uvádí obecně tyto typické činnosti, které jsou obsahem výkonu funkce člena statutárního orgánu:

rozhoduje za právnickou osobu a nahrazuje její vůli (§ 151 NOZ);
rozhoduje o záležitostech právnické osoby (§ 156 odst. 1 NOZ);
dohlíží, jak jsou záležitosti právnické osoby spravovány (§ 156 odst. 2 NOZ).

Zcela odlišná je tzv. závislá činnost na základě pracovní smlouvy (DPP, DPČ). Výkon technického dozoru je typickou závislou činností, na kterou si stavebník či stavitel najímá jinou osobu. Osoba vykonávající závislou činnost dostává pokyny od svého zaměstnavatele a její činnost je také tímto zaměstnavatelem kontrolována. Je zde přímá odpovědnost zaměstnavatele, aby výkon závislé činnosti svěřil osobě, která činnost zvládne. Zaměstnavatel je dále povinen vytvořit zaměstnanci podmínky, poskytnout mu případně pracovní pomůcky a má povinnost jej zacvičit, či náležitě poučit o obsahu závislé činnosti.

Výkon funkce nemá charakter závislé činnosti.

lake

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - DPP

Pope — Thu, 23 Oct 2014 13:20:48 +0200

A jaké máte stanovy? Pokud „státní-vzorové“, neupravené, pak uzavření DPP musí odsouhlasit shromáždění. Výbor tuto kompetenci přímo nemá, pokud ji stanovy (upravené) nepřipouštějí.

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - DPP

Pope — Thu, 23 Oct 2014 13:18:23 +0200

Může uzavřít. Záleží zcela na zaměstnavateli, v tomto případě SVJ, zda (ne)odborné vzdělání akceptuje, či nikoli.

Upozorňuji ještě, že v případě vyšší odměny než 10.000 Kč, by SVJ muselo srazit a odvést nejen daň, ale i zdravotní a sociální pojištění, a to i za sebe.

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - DPP nebo DPČ a když lze DPP za podmínek....

PN777 — Thu, 23 Oct 2014 12:16:49 +0200

Děkuji. Porovnávám výhody a nevýhody DPČ – dohody o pracovní činnosti a DPP- dohody o provedení práce a zatím se jeví výhodnější DPP.

Může dohodu o DPP se mnou jako předsedou uzavřít SVJ pokud je v definici

DPP uvedeno: „sjednává se na jednorázovou práci nesouvisející přímo s výkonem funkce, případně opakující se práci, která nepřesáhne 300 hodin v kalendářním roce u jednoho zaměstnavatele“

Může dohodu o DPP na administrativní, koordinační a kontrolní úkony při generálních opravách se mnou jako předsedou uzavřít SVJ pokud nemám odborné vzdělání ve stavebnictví?

Děkuji.

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - Generální oprava a dodatek ke stanovám 4

lake — Thu, 23 Oct 2014 09:01:42 +0200

Pane PN777, plánujete zneužívat stanovy k cílům, ke kterým nejsou vůbec určeny. Opravdu se mi zdá, že nerozumíte funkci statutárního orgánu SVJ a pravomocem, které členové výboru mají. Také nerozumíte k čemu slouží shromáždění, které je nejvyšším orgánem právnické osoby SVJ.

Stanovy právnické osoby mají obsahovat ty záležitosti právnické osoby, které požaduje zákon (například definici statutárního orgánu a počtu jeho členů), a dále záležitosti vnitřních poměrů právnické osoby, práva a povinnosti členů společenství a další zásadní a neměnné věci.

Stanovy však nejsou určeny k tomu, aby se jimi nahrazovalo běžné rozhodování o správě domu a pozemku – např. o tom, že bude uzavřena smlouva (DPP či DPČ) o vytírání schodiště a zametání chodeb, či o výkonu technického dozoru při stavbě.

Konkrétně:
O věcech SVJ rozhoduje statutární orgán, kromě záležitostí výslovně v zákoně určených, a kromě těch záležitostí, které si pro sebe vyhradilo k rozhodnutí shromáždění (viz ZoVB a stanovy). Je tedy nesmyslem, aby každá konkrétní drobnost související s činností SVJ se objevila ve stanovách. Smlouvy sjednávají za právnickou osobu členové jejího statutárního orgánu, způsobem uvedeným v rejstříku. Pokud snad sjednání každé smlouvy DPP či DPČ má podle vašich stanov schvalovat shromáždění, tedy tuto věc prostě napřed předložíte shromáždění k rozhodnutí. Stanovy nechte stanovami.

lake

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - zodpovědnost za kvalitu dodávky

Poznamka — Thu, 23 Oct 2014 00:53:43 +0200

Každá vlastnost (i kvalita) vyhotoveného díla je výsledkem práce nebo rozhodnutím (nebylo-li v zadání stanoveno jinak) dodavatele a proto zodpovídá i za kvalitu díla, a i proto poskytuje záruku za dílo. Bude-li mít dodávka vadu kvality v rámci záruky zodpovídá a řeší nápravu dodavatel a ne přebírající odběratel nebo jeho zástupce TDI. Kdo a jak bude dílo kontrolovat a přebírat a zda zást. dodavatele má/nemá odborné znalostí, pokud vím zákon takové detaily neřeší. Co se týče odměňování člena výboru vhodnější forma místo stanov by podle mne byla smlouva DPČ, neboť se jedná asi o čsově omezenou záležitost. Jiná osoba předsedy to může řešit celou záležitost opravy jinak a častá změna stanov není vhodná praxe.

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - Pokud bude mít uvedené ve smlouvě stavební dozor, zodpovídá?

PN777 — Wed, 22 Oct 2014 23:55:51 +0200

Děkuji. Pokud bude mít vše Vámi uvedené ve smlouvě stavební dozor, zodpovídá pak za kvalitu díla po jeho převzetí?

Viz.

druhá možnost a otázka č.1)

Je v takovém případě možné přenést veškerou zodpovědnost za kontrolu a tedy kvalitu odvedené práce na daného odborníka – dozor ve stavebnictví? Nebo v praxi stavební dozor jen ušetří podstatnou část mého času a úsilí za administrativní, koordinační, kontrolní úkony a spoluodpovědnost stejně zůstane na mě resp. výboru SVJ?

a pokud bych vše kolem generálních oprav řešil víceméně sám pak:

Není překážka dle zákona, že nejsem vystudovaný v oboru stavebnictví?
Lze stále do stanov (máme vzorové z roku 2001) přidat dodatek o odměně pro člena výboru za zajištění přesně vymezených prací: např. „zajištění opravy oken a dveří“ atd.? Nebo je lepší do dodatku stanov přidat zajistí správu domu za xxxx,– Kč měsíčně a zhruba do správy domu započítat administrativní, koordinační a kontrolní úkony v rámci generálních oprav, s tím, že bychom po dokončení oprav přijali stanovy nové?

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor? - práce správce vykonaný členem výboru a TDI

AsiTak — Wed, 22 Oct 2014 22:47:44 +0200

Já se domnívám, že nárok na odměnu máte i tím, že vykonáte funkce správce v rozsahu:
= zjišťujete co je potřeba opravit
= zpracováváte zadání pro dodavatele
= vyhledáváte dodavatele
= vykonáváte administrativní úkony (příprava a projednání návrhu smluv)
i když budete angažovat stavební dozor (TDI-technický dozor investora) kdo ohlídá vyhotovení zakázky ve věci dodržování technologických postupů dle norem, aplikování vhodných materiálů a participuje u převzetí díla.
V jakém rozsahu a jak bude TDI „zasahovat“ do vyhotovení dodávky je věc dohody tří subjektů odběratel, dodavatel a TDI a bude zakotveno ve smlouvách TDI/odběratel a dodavatel/odběratel.
Co se týče Vaší odměny, nárok můžete odhadnout dle času vykonané práce (je žádoucí vést evidenci) nebo procentem z hodnoty realizované zakázky. Poznamenám, že za kvalitu díla zodpovídá dodavatel, přebírající pouze kontroluje tuto kvalitu a převzetím to potvrzuje. Pokud kvalita se potvrzuje až po předání díla např. provozem, pak je užitečný aplikovat instrument „zádržného“. My každou zakázku realizujeme v součinosti s TDI a podle mne se to vyplatí a je to aplikace požadavku „řádného hospodáře“.

Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor?

PN777 — Wed, 22 Oct 2014 19:07:39 +0200

Dobrý den,

V bytovém domě (SVJ) jsou plánovány generální opravy stavebního charakteru jako například:

opravy deštosvodu a jeho vedení do kanalizace
omítání části venkovních zdí
opravy oken na chodbě domu
pokládka nové dlažby na chodbě
štukování a malování na chodbě

Časový rozsah všech oprav je dle firem v součtu zhruba 35 dnů. Jako předseda SVJ budu muset připravovat a uzavírat – podepisovat smlouvy (společně s dalším členem výboru) a ponesu také spoluzodpovědnost za výsledek oprav.

Také před, v průběhu a po zakončení oprav budu muset provádět administrativní, koordinační a kontrolní úkony.

První možnost je, že si nechám tyto práce zaplatit. (V minulosti jsem některé z uvedených oprav sám vykonával v bytě, myslím že výsledek práce dokážu zkontrolovat.)

Nejsem, ale vystudovaný v oboru stavebnictví, není to překážka dle zákona?
Lze stále do stanov (máme vzorové z roku 2001) přidat dodatek o odměně pro člena výboru za zajištění přesně vymezených

prací: např. „zajištění opravy oken a dveří“ atd.? Nebo je lepší do dodatku stanov přidat zajistí správu domu za xxxx,– Kč měsíčně a zhruba do správy domu započítat administrativní, koordinační a kontrolní úkony v rámci generálních oprav, s tím, že bychom po dokončení oprav přijali stanovy nové?

Druhá možnost je, že najmeme stavební dozor.

Je v takovém případě možné přenést veškerou zodpovědnost za kontrolu a kvalitu odvedené práce na daného odborníka – dozor ve stavebnictví?

Nebo v praxi stavební dozor jen ušetří podstatnou část mého času a úsilí za administrativní, koordinační, kontrolní úkony a spoluodpovědnost stejně zůstane na mě? Smlouvu o stavebním dozoru budu muset každopádně také podepsat spolu s dalším členem výboru.

Finanční stropy, druh a rozsah oprav, časový termín provedení se bude schvalovat na shromáždění SVJ.

Máte s takovou situací někdo osobní zkušenost, jak jste řešili? Děkuji.