Potvrzení podle § 1186: jde snad o budoucí dluhy? - Jak ten právní pletenc rozmotají?

Mon, 08 Sep 2014 08:12:21 +0200

Nijak, předce se nebudou namáhat. Poslanci cupovali změny v občanském zákoníku.

Potvrzení podle § 1186: jde snad o budoucí dluhy? - Potvrzení podle § 1186: budoucí dluhy 2

lake — Mon, 08 Sep 2014 08:11:19 +0200

Někdo by se mohl pozastavit nad tím, že podle § 1186 odst. 2 NOZ převodce za všechny tyto dluhy ručí. To by zdánlivě vedlo k závěru, že musí jít o dluhy již existující v okamžiku prodeje. Nikoliv o dluhy budoucí. Ručení převodce za veškeré budoucí dluhy by vedlo k absurdním závěrům.

Chyba je pouze v našich skvělých zákonodárcích, jak už jsem vysvětlil v posledním odstavci příspěvku http://www.portalsvj.cz/…o-a-judr-p-b#….

Profesor Eliáš v § 1186 žádné ručení nezavedl. Ta věta o ručení převodce nebyla v návrhu NOZ, který šel do parlamentu. Věta se v NOZ objevila těsně před koncem projednávání návrhu NOZ, jako výsledek legislativního kutilství poslanců.

Zkrátka: Pan Eliáš se vyjádřil nesrozumitelně, specificky a po svém způsobu, když „budoucí závazky“ označil za „dluhy“, a to i v důvodové zprávě k NOZ. Poslanci to pochopili úplně jinak (jako již existující dluhy převodce) a dobastlili si k tomu – nekoncepčně a nesystémově – větu o ručení převodce za tyto dluhy.

Toho se vzápětí chytili různí vykladači NOZ a začali hledat jakýsi neexistující „automatický“ přechod dluhů, vzniklých již před změnou vlastníka jednotky. Víme však, že nic takového neexistuje. Každý si hradí své dluhy:

Převodce hradí ty dluhy, které má SVJ uhradit on, a výjimku by si museli mezi sebou sjednat.
Automaticky přechází pouze dluh jištěný zapsaným zástavním právem podle § 1888 odst. 2 NOZ.
Nabyvatel bude samozřejmě hradit ty dluhy, které mu vzniknou v budoucnu jako vlastníkovi jednotky.

Jiná tvrzení – to je kolosální protiústavní omyl všech vykladačů NOZ. Jsem zvědavý, jak zákonodárci či soudy ten právní popletenec rozmotají.

lake

Potvrzení podle § 1186: jde snad o budoucí dluhy?

lake — Mon, 08 Sep 2014 00:27:16 +0200

Potřetí se vracím k obdivuhodnému ustanovení § 1186 NOZ, protože v současné době je tato část NOZ předmětem mnoha dohadů a nedorozumění.

Uvedl jsem přehled možných situací při přechodu/převodu dluhů zde: Potvrzení podle § 1186 NOZ.
Informace o obsahu potvrzení SVJ je uveřejněna zde: Potvrzení podle § 1186 NOZ z hlediska SVJ.

V obou příspěvcích jsem se zabýval situací, kdy v okamžiku vystavení potvrzení podle § 1186 jde o existující závazek vlastníka vůči SVJ. Ale může nastat i případ, kdy SVJ bude potvrzovat budoucí závazek vlastníka vůči SVJ. Nevíte o co jde?

Psal jsem o tom už v květnu 2011: Soukromá dramata vlastníků 1.
Jak je právně zajištěna informovanost kupujícího v Kanadě jsem uvedl zde: § 1116 právo nahlížet v Kanadě.
Také jsem zde rozebíral zákonnou povinnost Homeowners' Associatons v Kalifornii předkládat na požádání písemnou a potvrzenou kopii Reserve study, která obsahuje dlouhodobý plán nákladů na příštích 30 let: Víte co obsahují zálohy na správu?.

Zájemce o koupi jednotky v civilizovaném světě má zkrátka právo dozvědět se předem jaké náklady na správu, opravy či údržbu může očekávat po nabytí jednotky. Protože dluhy z toho vzniklé bude hradit on.
---------------------------------------------------------------------

A co Česká republika? Patříme k civilizovanému světu? Má kupující jednotky v ČR také právo na informace o „skrytých budoucích dluzích“? Není náhodou § 1186 odst. 2 NOZ míněn právě takto? Dám raději příklady:

Příklad č. 1:
Vlastník jednotky spolu s ostatními odhlasoval opravu střechy. SVJ již podepsalo smlouvu se zhotovitelem (předběžná cena díla 1,5 milionu Kč, na vlastníka jednotky z toho připadá 40000 Kč). Na opravu nejsou našetřeny zálohy. V tomto okamžiku vlastník svou jednotku prodává.

Je zřejmé, že v prvním příkladu závazek SVJ k úhradě ze smlouvy o dílo již vznikl, avšak dosud nebylo nic plněno ani hrazeno. Nabyvatel tedy kupuje jednotku v stávajícím stavu za odpovídající cenu (s původní špatnou střechou). Měl by ale mít vědomost o tom, že krátce po nabytí nemovitosti jej čeká ještě další výdaj: úhrada nákladu na správu domu za opravu střechy.

Příklad č. 2:
SVJ má schválený dlouhodobý plán oprav a finanční plán (Reserve study) na 10 let dopředu. Ví se tedy, že do roku nastane výměna oken za 1500000 Kč, do pěti let výměna vodovodního rozvodu za 450000 Kč, do osmi let izolace základů proti zemní vlhkosti za 700000 Kč. Na vlastníka jednotky tedy dnes připadá budoucí dluh ve výši 40000 + 12000 + 18667 Kč. Na tyto opravy nejsou našetřeny zálohy (nebo nejsou vybrány v plné výši). V tomto okamžiku vlastník svou jednotku prodává.

I v tomto případě jde o budoucí náklady na správu domu, které bude nutné vynaložit, vzhledem k technickému stavu budovy. Společenství bude úhradu vymáhat na vlastnících jednotek, jakmile bude cena každé zakázky „fakturována“. Jde tedy nepochybně o budoucí dluh, který plně dopadne na nabyvatele jednotky, nikoliv na převodce (který onen plán oprav schválil a budoucí náklady tedy zná).

Právní teorie vychází z toho, že lze převádět nejen dluhy již vzniklé, ale také budoucí dluhy. K tomu cituji ze staršího článku Karla Eliáše:

„Postoupit lze i pohledávku, která v okamžiku uzavření postupní smlouvy sice existuje, ale ještě nedospěla. Podobně lze postoupit pohledávku podmíněnou, a v rámci toho i pohledávku ze smlouvy sice již uzavřené, ale ještě nenabyvší účinnosti. (…)
Cedovat lze také tu pohledávku, která ještě nevznikla a má vzniknout teprve v budoucnu. Podmínka však je, že se musí jednat o pohledávku, kterou lze určit alespoň co do právního důvodu jejího vzniku a co do osoby dlužníka, třebaže její konkrétní rozsah znám ještě není.
Tak bylo v minulosti judikováno, že lze dovoleně postoupit bance nárok na cenu díla ze smlouvy o dílo ještě neuzavřené (pohledávku cedoval budoucí zhotovitel den před akceptací jeho návrhu smlouvy o dílo objednatelem; Váž. 4740). Podobně předválečná soudní praxe akceptovala jako dovolené postoupení práva na úhradu nákladů řízení, třebaže k cesi došlo již dva dny před zahájením příslušného soudního řízení (Váž. 15864).
Lze se tedy přiklonit k závěru, že se musí důsledně připustit jako dovolené postoupení pohledávek, jejichž vznik má nastat v budoucnosti, jako je např. postup pohledávky představované nájemným z domu dosud nepronajatého, za zaplacení kupní ceny ze smlouvy ještě neuzavřené, na provizi z obchodu, jenž zatím nebyl sjednán, na náhradu škody, která teprve může vzniknout.“

Karel Eliáš (2002), dostupné online na http://obcanske.juristic.cz/…/obcan5.html

K. Eliáš v článku popsal smluvní převod (cesi) budoucích dluhů. Ve dvou příkladech, které jsem uvedl já, je jediný rozdíl v tom, že se jedná o zákonný přechod budoucích dluhů. Přesně v souladu se zněním § 1186 odst. 2 NOZ.

Je splněn požadavek, aby důvod dluhu byl definován jednoznačně a určitě (i když konečná částka není dosud určena).
Je také známa osoba budoucího dlužníka: bude jím nepochybně ten, kdo v okamžiku dodávky prací bude vlastníkem jednotky. Tedy nabyvatel.
Dluh se váže na okolnost, o které je jisto že nastane. Plán oprav byl schválen shromážděním a je tedy závazný jak pro SVJ-právnickou osobu, tak pro vlastníky jednotek (nynější i budoucí).

Nic tedy nebrání SVJ, aby podle § 1186 vydalo potvrzení, že na nabyvatele jednotky přejdou budoucí dluhy spojené se správou domu a pozemku – konkrétně dluhy související s již naplánovanými budoucími opravami. Jde sice o dluhy dosud nesplatné a ve výši zjištěné pouze předběžným odhadem, ale zákonný závazek k úhradě těchto budoucích dluhů zde je.

Takže zájemce o koupi jednotky dostane do ruky kopii schváleného dlouhodobého plánu údržby a oprav, potvrzenou od SVJ. Tím je splněna zákonná povinnost doložit nabyvateli jaké (budoucí) dluhy na něj přejdou s nabytím vlastnictví jednotky. Zní vám to logicky?

Cože? Co to namítáte? Vy nesestavujete a neschvalujete dlouhodobý plán údržby a oprav, a k tomu dluhodobý finanční plán (neboli Reserve study)? Tak se to tedy rychle naučte, sokolíci …
---------------------------------------------------------------------

Škoda, že autor zákona se vyjádřil jasi polovičatě a pro mnohé nesrozumitelně. Zdá se mi, že profesor Karel Eliáš pojal NOZ jako křížovku s mnoha dobře skrytými tajenkami. A my luštíme a luštíme …

lake

Portál společenství vlastníků jednotek - Potvrzení podle § 1186: jde snad o budoucí dluhy? - Comments

Potvrzení podle § 1186: jde snad o budoucí dluhy? - Jak ten právní pletenc rozmotají?

Potvrzení podle § 1186: jde snad o budoucí dluhy? - Potvrzení podle § 1186: budoucí dluhy 2

Potvrzení podle § 1186: jde snad o budoucí dluhy?