Portál společenství vlastníků jednotek - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Comments

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Jak jinak byste chtěla postupovat?

Čtveráček — Wed, 30 Nov 2016 17:27:19 +0100

Napsala jste, že ve stanovách máte:

„Při převodu vlastnického práva člena společenství k jednotce nevzniká společenství vlastníků povinnost vypořádat příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu.“

§ 1186(1) NOZ uvádí:

„Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.“

Dále uvádíte, že máte ve stanovách:

„Společenství vlastníků je povinno na základě žádosti člena společenství vyhotovit tomuto členovi potvrzení pro převod vlastnického práva k jednotce o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemků přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Neuhrazené dluhy budou vymáhány od nového člena společenství. Převodce za neuhrazené dluhy ručí.“

§ 1186(2) NOZ:

„Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“

Jak vidíte, vaše stanovy obsahují totéž, co ustanovení občanského zákoníku.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - pro Petru Jarmiškovou - převod dluhů dle § 1186

Petr — Wed, 30 Nov 2016 11:22:12 +0100

Zkuste si přečíst zdejší diskusi na téma § 1186. Pokud jde o ručení za dluhy dle tohoto §, nestudoval jsem, jak koresponduje s oddílem Zajištění a utvrzení dluhů od § 2010

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy a jejich převod

anon. — Wed, 30 Nov 2016 09:44:51 +0100

Čemu nerozumíte? Těm dluhům? Já taky ne. Mělo tam být specifikovné o jaké dluhy se jedná, protože např. dluhy za neuhrazené náklady na služby původního vlastníka v žádném případě nemá povinnost platit vlastník nový za původního. To je nesmysl, ale všichni si to tak vykládají. Takže kde je pravda ukáže první soudní spor o takové dluhy. Já bych to takto neurčitě ve stanovách rozhodně neuváděl. Ty dluhy bych blíže specifikoval.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - SVJ -dluhy

Petra Jarmišková — Wed, 30 Nov 2016 09:35:05 +0100

Dobrý den, prosím jak postupovat v případě, že ve stanovách SVJ je tento odstavec: Při převodu vlastnického práva člena společenství k jednotce nevzniká společenství vlastníků povinnost vypořádat příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu. Společenství vlastníků je povinno na základě žádosti člena společenství vyhotovit tomuto členovi potvrzení pro převod vlastnického práva k jednotce o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemků přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Neuhrazené dluhy budou vymáhány od nového člena společenství. Převodce za neuhrazené dluhy

ručí.

Předem děkuji za odpověď.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Koupil jsem - přechod dluhů ,,,

ik — Sun, 15 May 2016 17:05:36 +0200

Dám Vám zde číslo judikátu, který řešil neplacení plateb za splátky úvěru na účet SVJ – čj. 47Cm 63/2015–65 ze 17. 9. 2015 (Krajský soud v Praze) a následné rozhodnutí ústavního soudu k tomuto rozsudku čj. IV. ÚS 3108/15 z 5.1.2016. Posuďte, zda daný případ je použitelný pro Váš případ. Zřejmě se budete asi muset obrátit na právníka.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Přechod dluhů 2

Evžen — Sun, 15 May 2016 15:38:40 +0200

A ještě mě napadlo, že nynější majitel platil do „fondu oprav“ od r. 2014, kdy byt nabyl, možná také příspěvek vč. splátky úvěru, což by znamenalo, že by se dalo zpochybnit, že o dluhu nevěděl. Když by úvěr sám splácel, tak by vlastně také souhlasil s přechodem dluhu. Zjistěte si u SVJ, zda nynější majitel od r. 2014 dluh za úvěr splácel. Pokud ano, můžete zkusit odpovědět současnému majiteli, že když dluh od r. 2014 splácí, tak s jeho převodem konkludentně souhlasil, a tedy dluh za úvěr na něj přešel.

Jak vidíte, je to dost zamotané, pokud jde o významnou částku, tak se bez porady s právníkem neobejdete.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Přechod dluhů

Evžen — Sun, 15 May 2016 15:23:25 +0200

Bez podrobného seznámení je těžké dělat závěry, ale pokusím se nastínit svůj pohled podle toho, co jsem si z Vašeho zevrubného popisu vyložil.

Podle ZoVB dluhy nepřecházely. Takže v r. 2008 by na Vás přejít neměly. Ale psal jste, že jste platil do fondu oprav. Ovšem nenapsal jste, zda v tomto příspěvku nebyla započítána i platba za úvěr, takže se mohlo stát, že jste přijal přechod dluhu souhlasem, protože jste bez protestů tento dluh za úvěr platil v příspěvku do „fondu oprav“ (to jste si měl zjistit ze stanov, případně dotazem na SVJ).

Pokud jste tedy dobrovolně platil za úvěr, a byt jste v r. 2014 prodal, pak by tento dluh přešel na nabyvatele, pokud byste mu předložil potvzení podle § 1187 NOZ „(1) Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.“

Jestliže jste takové potvrzení nabyvateli nepředložil dle § 1186/2

„(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“,

pak nabyvatel může tvrdit, že o tomto dluhu nevěděl a tak se úspěšně námitkou bránit proti přechodu dluhů podle citovaného § 1187 (bez uvedeného potvrzení nemohl z okolností zjistit, že takové závady váznoucí na věci existovaly a ani nebylo o takových dluzích ujednáno v kupní smlouvě).

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dobrý den, Koupil jsem

Dusan — Sun, 15 May 2016 11:56:29 +0200

Dobrý den, Koupil jsem v roce 2008 bytovou jednotku 3+1, v kupní smlouvě o závazku svj vůči bance ČSOB není žádná zmínka, úvěr od ČSOB byl použit na zateplení domu, fasádu, balkonů. Platil jsem fond oprav. V roce 2014 jsem bytovou jednotku prodal a opět v kupní smlouvě nebyla zmínka o úvěru vůči ČSOB. Včera mi přišel dopis od JUDr. kterou zastupuje paní kupující že mám uhradit dluh vůči ČSOB, svj se dostalo do problémů, vlastníci neplatí dlouhodobě fond oprav a tudíž ČSOB vymáhá dluh přímo od nynějších vlastníků jednotek dluh rozdělila na každou bytovou jednotku podle čtverečních metrů. Nyní se ptám čí je to dluh ?

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Komplikované pro Filippa

lake — Fri, 22 Aug 2014 11:18:22 +0200

Filipp napsal: „… kupující kupuje dobrovolně a s vědomím o dluhu na jednotce. Nevím, proč se z kupujícího dělá nesvéprávný hlupák. “

Pane Filippe, neexistuje žádný „dluh na jednotce“. V tom je Váš problém. Nejste-li nesvéprávný hlupák, pak jistě víte, že dluh nemůže mít jednotka. Jednotka není osoba. Jednotka je věc, a věci nemohou vstupovat do právních vztahů.

Pokud snad SVJ vystaví potvrzení o „dluzích na jednotce“, nemá to žádný právní účinek: takové dluhy neexistují. Pokud přijdete později za nabyvatelem jednotky s blábolem o „dluhu na jednotce“, pošle Vás do háje – i s potvrzením. Tak je to.

Svět není plný obětavých Mirků Dušínů, kteří Vám padnou do náruče a zvolají: „Ano! Já chci platit ten cizí dluh! Udělám to rád a dobrovolně pro SVJ! Nechcete taky nějaký finanční dar na nové auto, pane předsedo?“

Dluh má pouze ten, kdo si nechal opravit či zlepšit svůj dům. Nemusí svůj dluh převést na nabyvatele. Může to udělat, ale dostane pak pochopitelně za byt sníženou kupní cenu. Neexistuje ale právní předpis, který by mu takový postup nařizoval.

Pokud jste jako předseda dojednal úvěr pro SVJ, měl jste také jako předseda zajistit, aby Vám dlužníci hradili co jsou SVJ dlužni.

Zajistil jste to? Jakým způsobem? Máte s dlužníky uzavřeny smlouvy se splátkovým kalendářem? Máte ve smlouvě uvedeno, že při prodeji jednotky bez převzetí dluhu nabyvatelem jsou povinni uhradit celou zbývající částku najednou? Jedině to by je motivovalo k tomu, aby nabyvateli řekli o svém dluhu, snažili se o jeho převod a uvedli to do kupní smlouvy. To je ovšem převod (převzetí) dluhu podle § 1888 odst. 1, nikoliv přechod dluhu.

Jediný způsob, jak zjistit dluh na jednotce a přechod dluhu na nabyvatele, jsem zde popsal asi pětkrát: zapsáním zástavního práva k jednotce ve prospěch SVJ. Pokud toto není, pak žádný dluh „na jednotce“ neexistuje a nic na nabyvatele nepřejde.

Samotné ustanovení § 1186 žádný dluh nezajšťuje, ani nezpůsobuje jeho automatický přechod na nabyvatele. Mějte se pěkně.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Komplikované

Filipp — Fri, 22 Aug 2014 05:58:11 +0200

Nejde o žádnou podstatu věcí. Občanský zákoník i já předpokládáme určitou duševní vyspělost, čili svéprávnost kupujícího.
Dále kupující kupuje dobrovolně a s vědomím o dluhu na jednotce. Nevím, proč se z kupujícího dělá nesvéprávný hlupák. Co je na tom složitého z hlediska kupujícího? Jdu, líbí se mi byt, zeptám se kupujícího na cenu a předsedy na dluhy. Pak učiním svobodné, opakuji svobodné rozhodnutí. Tady se hádá o tom že kupující (asi nesvéprávný) koupí byt, na nic se nezeptá, a po nějaké době začne plašit o tom co se kdy a kam platí a že mu vlastně chudákovi nikdo nic neřekl… Já jako předseda jsem za souhlasu vlastníka bytu zajistil úvěr a je na vlastníkovi , jak se při prodeji vypořádá s kupujícím…

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Souhlasím s názorem pana

správa — Thu, 21 Aug 2014 14:43:18 +0200

Souhlasím s názorem pana Kolovrata. Všichni vlastníci souhlasili s čerpáním úvěru na opravu domu. Všichni věděli jak dlouho a kolik se bude měsíčně splácet. Splátky úvěru se platí z FO, do kterého musí dle dohody přispívat dle vlastnického podílu. Pokud byt vlastník prodá, nový vlastník bude nadále platit do FO a z fondu se bude platit splátka úvěru nadále. Nevidím v tom vůbec žádný problém. Já spíše nechápu, jak po nás může realitní kancelář, chtít potvrzení kolik ještě zbývá splatit úvěru a kolik připadá na prodávající byt. Copak mi snad známe jaká bude výše úvěru za 5 let. Jsme schopni říci částku kolik zbývá splatit. Ale měsíčně se platí splátka + úroky.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Novela výkladu NOZ nebo je to stejně 5

Otázka — Thu, 21 Aug 2014 11:17:28 +0200

Nepominul jsem Vaší výzvu na položení konkrétního dotazu, leč mi nic jiného nenapadlo než „co vlastně řešíme“. Takovou otázku je třeba ovšem vysvětlit.
Váš druhý příklad ohledně marných výdajů kolem projektů (provozní, neinvestiční výdaj) a konečný dotaz kdo to uhradí, bych odpověděl „SVJ ze zdroje k tomu účelu určeného“. Ptám-li se, jaká je míra participace konkrétního vlastníka na těchto výdajích odpovím, stanoveno jeho majetkovým podílem. To ovšem platí, existuje-li pouze jeden vlastník za bytovou jednotku. Pokud dojde ke změně vlastnických práv budou dva vlastníci (použiji pojmenování prodávající/kupující), pak míra účasti vlastníků na výdajích je dána poměrem účasti na tvorbě zdroje ze kterého závazek byl zaplacen. U zdrojů nemajetkových/provozních předpokládáme roční periodicitu tvorby a vyúčtování.
Na posouzení míry účasti prodávajícího/kupujícího na výdaji jsou směrodatné časové údaje datum změny vlastnictví (d-prodeje) a datum vyrovnání závazku (d-zaplacení).
Řešení výpočtů podílů:

d-zaplacení <= d-prodeje – účast na nákladech nese pouze prodávající a je dán vlastnickým poměrem jeho bytové jednotky
d-zaplacení > d-prodeje – účast na nákladech nese

jak prodávající a je dán vlastnickým poměrem jeho bytové jednotky * poměrem účasti na tvorbě zdroje což je zlomek lhůt času: [d-prodeje – (1.1.rok prodeje)] děleno [d-zaplacení – (1.1.rok prodeje)]
tak kupující a je dán vlastnickým poměrem koupené bytové jednotky * poměrem účasti na tvorbě zdroje což je zlomek lhůt času: [d-zaplacení – d-prodeje] děleno [d-zaplacení – (1.1.rok prodeje)]

V nemajetkových případech bych navrhoval stanovení rozhodného data – „datum vyrovnání závazku“ místo data „schválení výdaje“. Výhoda této metody je v tom, že dává i metodu výpočtu jak podíl účasti vlastníků na výdajích vypočítat bez potřeby použití „kvalifikovaného“ odhadu.
Pro ostatní nechápající k čemu je to celý potřebný. Pro případy stanovení velikosti náhrad, vzniku finančního újmu, škody zejména pro soudní případy sporů mezi prodávajícím a kupujícím nebo SVJ a vlastníkem.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - dluh SVJ 31

laik — Thu, 21 Aug 2014 00:15:55 +0200

Vážený,
píšete že uvádíte Váš normální, přirozený „laický“ výklad problému. Budu se snažit ve stejném duchu Vám odpovědět, a nebudu ani alergicky na nesprávně použité pojmy a neexistující FO jako p. Lake.
Banky mají snahu poskytnout co nejvíc úvěrů, neboť pro ně je to obchod a kdo nejvíc prodá nejvíc vydělá a proto při prodeji se starají jen o vlastní obchodní zájem.
V tomhle jsou stejní jako Šmejdi, prodavači prodejních akcí vysavačů a kastrolů pro důchodce. Starají se a tlačí jen na to, aby jejich příjem byl zajištěn vynucením podpisu smlouvy od babičky a vůbec neřeší problém, odkud babička zajistí finance na platby dodávek ze smlouvy. Šmejdi předpokládají a vědí, že babička nebo její rodina finance na nákup převážně zajistí.
A stejně tak i banky vnucují úvěr a jim stačí jen podpis smlouvy a další dokumenty které vyjmenujete. To jim stačí k tomu, aby měly zajištěny úhrady splátek buď od SVJ, nebo v případě platební neschopnosti od vlastníků, dle NOZ $ 1194 podle zákonného ručení. Banka též neřeší (a ani nemůže), kdo se podílí na vytvoření finančního zdroje pro placení splátek, neboť je to vnitřní problém SVJ.
Babička, vstupující do obchodu neuváženě (aniž by měla peníze) vytvoří požadavek pomoci od syna, který obchodu účastníkem nebyl a bude plátcem jejího závazku aniž by plnění za platby využil ve vlastní prospěch. To jistě vytvoří pocit nespravedlnosti a napětí v rámci rodiny.
A stejná situace může nastat uvnitř „rodiny SVJ“ pokud ty „úpisy“ za vlastníky nezajistíte a použijete neexistující FO v tom, že nastane situace, že podílet se na tvorbě zdroje na splátky bude vlastník, který užitek z úvěru neměl, nebo vlastník bude hradit zákonné ručení za neplatiče a jen proto, že výbor neaplikoval zajištění nebo nechal promlčet pohledávku nebo jeho vymáhání. Za této situace pak i v „rodině SVJ“ vzniká pocit nespravedlnosti, napětí mezi vlastníky, hádky a vzájemné obviňování „kdo za to může“. A takovou situaci zatím neznáte jen proto, že např. neuplynula lhůta promlčení, nedochází k prodeji jednotek, nejsou vlastníci, kteří jednají dle požadavků zákonů nebo nemáte vlastníka neplatiče. Ale to jistě nebude platit po celou dobu 10–15 let trvání placení splátek úvěru!

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Novela výkladu NOZ nebo je to stejně 4

lake — Wed, 20 Aug 2014 23:41:53 +0200

Pane Otázka,
záleží na tom o co konkrétně jde. Ne vždy dochází k věcnému plnění (majetkovému prospěchu vlastníka jednotky). Proto jsem Vám napsal, abyste formuloval konkrétní dotaz. Někdy může mít význam den, kdy byla záležitost schválena. Pro jiné nároky může mít význam den, kdy majetek vlastníka byl opraven/zlepšen. Záleží na okolnostech konkrétního případu.

Vezměte si jednoduchý příklad:
Vlastníci nadpoloviční většinou odsouhlasili přípravu stavbu vlastní plynové kotelny doplněné solárními panely. SVJ uhradilo projekt plynové přípojky, projekt kotelny, statický posudek na střechu, projekt stavebních úprav pro vedení spalinové cesty, projekt úpravy topné soustavy a akumulačních nádrží a nechalo vypracovat cenové kalkulace. Pak se od změny ustoupilo. V tomto případě nemůžeme mechanicky hledat den, kdy majetek vlastníků byl opraven/zlepšen. Takový den neexistuje, ale i přesto zde vznikl konkrétní náklad, a ten musí někdo uhradit.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Novela výkladu NOZ nebo je to stejně? 1

Otázka — Wed, 20 Aug 2014 22:10:58 +0200

Přečetl jsem odkazovaný příspěvek a snad i pochopil a to, že majetkový prospěch vzniká:
= (z jakého důvodu) realizací akce opravy nebo technického hodnocení (a ne rozhodnutím o akci)
= (komu) (spolu)vlastníkovi domu
= (kdy) za dobu trvání akce opravy nebo technického hodnocení a v rámci té doby za trvání vlastnictví.
= (jak velký) v objemu vynaložených nákladů za dobu z předcházejícího řádku.

Je-li za dobu trvání akce opravy nebo technického hodnocení existuje víc vlastníků jejich podíl na nákladech z celkového objemu vynaložených nákladů se stanoví znaleckým posudkem.

Z toho usuzují, že je relavantní Vaše stanovisko k uvedenému problému z roku 2014.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluh SVJ pro Josefa Kolovrata

lake — Wed, 20 Aug 2014 19:57:02 +0200

Pane Kolovrate,
prosím přestaňte s těmi nesmysly o „fondu oprav“. Pokud snad nemáte rozum průměrného člověka podle § 4 odst. 1 NOZ, můžete si alespoň přečíst, co o fondech právnické osoby praví právní předpisy. Nebo si přečtěte co bylo o věci napsáno jinde: http://www.portalsvj.cz/…u-fond-oprav.

Co zde popisujete nejsou zálohy na správu domu, které se běžně vybírají v 55000 SVJ(2000) v souladu se zákonem. Opakuji, že pokusíte-li se dát rozumnému vlastníkovi jednotky předpis označený „fond oprav“, měl by Vám ten papír hodit okamžitě na hlavu a nic neplatit. Až mu dáte skutečný rozpis záloh na správu domu, nebude povinen z toho hradit nic, co je spojeno s minulými dluhy SVJ či s dluhem jiné osoby. Ten si vymáhejte i nadále na dlužníkovi.

Vidím, že nerozumíte právní ani ekonomické problematice, a neznáte dokonce ani právní předpisy. Od 1.1.2014 již ale i taková osoba jako Vy je plně odpovědná za to, zda postupuje s péčí řádného hospodáře. Nejste-li toho schopen, zákon Vám ukládá, abyste z toho vyvodil důsledky.

89/2012 Sb. § 159
(1) Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - dluh SVJ 3

Josef Kolovrat — Wed, 20 Aug 2014 14:13:55 +0200

Dobrý den, pane Lake, nechci s Vámi zde polemizovat.Jen si dovolím dovodit svůj „neználkovský“ názor. Jinak bych řekl, normální, přirozený „laický“ výklad. Zda se SVJ dohodlo na čerpání úvěru pro vylepšení stavu svého domu,tak co vím z naší zkušenosti,musel se předat seznam lidí, uvést, že neváznou žádné dluhy na dům, nejsou čerpány jiné finance,a nakonec schválené rozhodnutí SVJ k čerpání úvěru. Nikdo z majitelů bytů nebyl nucen podepsat explicitně svůj „úpis“ pod případný závazek úhrady úvěru,konkrétně na případný podíl. Vycházelo se ze skutečnosti povinnosti každého majitele BJ hradit finance za byt.plochu + zálohy na služby na účet SVJ, který se po celé ČR „zove“ Fond oprav. Každý normální člověk ví, o co jde a co tento FO obnáší.Na závěr si dovolím poznamenat, že tento účet, alias FO, je využíván pro „krytí“ všech nákladů na servis domu. Nikde se nezakazuje,že těmito penězi nelze hradit úvěr či jiné platby, na kterých se SVJ dohodne. Pro mě je to jen pochopitelný legalizovaný přístup k penězům, kzteré obhospodařuje buď schválený správce či jiná schválená fyzická nebo právnická osoba. Nevím, co je tady k poučování, když vše je v normální právní rovině.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluh SVJ 2

lake — Wed, 20 Aug 2014 12:01:42 +0200

Josef Kolovrat napsal: „Ve druhém případě nevidím problém ve vyrovnání, protože ze zákona majitel musí hradit dle společné dohody finance do FO …“

Pane Kolovrate, právě kvůli takovým neználkům jako jste Vy zde musím dokola opakovat, že dluh SVJ je něco jiného než dluh vlastníka jednotky. Takže:

Žádný „fond oprav“ neexistuje a nikdo není povinen nic hradit na takový nesmyslný účel.
Nabyvatel jednotky není povinen nic hradit SVJ jen z toho důvodu, že společenství kdysi dostalo hromadu peněz od banky (na úvěr) a teď je splácí.

Dokud jsou vlastníci jednotek stejní, nic se neděje, protože nejspíše bez protestů platí (i když důvod platby je označen nesprávně). Problém se zpravidla provalí teprve v okamžiku, kdy někdo prodá jednotku a nový vlastník logicky odmítne hradit v zálohách na správu tyto sešvindlované a pro něj bezdůvodné platby. Náklad na opravu/zlepšení domu je totiž povinen uhradit pouze ten, pro koho SVJ náklad vynaložilo.

Může být, že v některých SVJ se členové výboru dopouštějí trestného činu zpronevěry či podvodu tím, že na vlastníkovi se snaží vylákat finance pod záminkou „záloh na správu domu“. Tyto prostředky pak používají v rozporu s jejich účelem k úhradě vlastního dluhu SVJ u banky.

Existuje samozřejmě dluh vlastníka jednotky vůči SVJ (vzniklý z povinnosti uhradit SVJ částku za opravu/zlepšení jeho vlastního majetku). To nemá nic společného s dluhem SVJ vůči bance.

Ale dluh vlastníka vůči SVJ podléhá promlčení, jako každý dluh. Promlčecí doba je dvouletá od okamžiku, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé. V mnoha SVJ nebylo vůbec započato s vymáháním této pohledávy SVJ. Společenství prostě „zapomnělo“ po opravě či rekonstrukci jejich domu vlastníkům sdělit výši dlužné částky a nevyzvalo je nikdy k úhradě.

Jestliže už uplynula promlčecí doba, pak dluh není možné vymoci ani soudně, pokud dlužník vznese námitku promlčení. Neuvěřitelné? Ano, taky mi to tak připadá. Ale to je velmi častá situace, se kterou se žádný předseda SVJ zde nepochlubí.

Pokud zůstatek dluhu vlastníka vůči SVJ lze vyčíslit a prodávající nenamítne jeho promlčení, kupující může od něj dluh převzít (dohodou). Tím bude on sám zavázán k úhradě vůči SVJ, jestliže jej SVJ přijme jako nového dlužníka podle § 1888 odst. 1 NOZ, případně podle § 1186. Ovšem donutit k tomuto kroku prodávajícího i kupujícího není možné nijak.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - dluh SVJ

Josef Kolovrat — Wed, 20 Aug 2014 09:10:22 +0200

Dobrý den, prosím rád bych se zde rovněž zmínil o problému,který se zde rozebírá. Co jsem si všiml, již se to zde několikrát řešilo a ono se pořád nic jak je vidět nevyřešilo, nebo nepochopilo.Z mé strany topvidím tak, že SVJ si někdy vzalo úvěr na realizaci oprav domu za stávajícího stavu lidí, kteří zde v této době bydleli a dost možná, bydlí dosud.Jedinec se časem rozhodne, že se odstěhuje jinam a nyní přichází ten problém řešení vyrovnání se s úvěrem SVJ. Byly zde uvedeny případy, kdy se majitelé bytů zavázali svými podíly k úvěru a byly zde příklady, že se úvěr hradil z fondu oprav. navíc bez konkrétního závazku. Jinou formu úhrady jsem zde nenašel. Proto si myslím, že v prvém případě, kdy je konkrétní závazek na podíl, měl by se prodávající podělit a tedy snížit o tuto část cenu bytu. Ve druhém případě nevidím problém ve vyrovnání, protože ze zákona majitel musí hradit dle společné dohody finance do FO jak za bytovou plochu, tak za služby. Tedy zde nespatřuji jisté úlevy v prodeji bytu. Toť vše. Josef Kolovrat, Praha

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Příliš komplikované 1

Pozor — Wed, 20 Aug 2014 00:43:37 +0200

Pane Filip a 4+, komplikované to je a Váš příspěvek dokazuje, že jste nepochopil podstatu problému..
„je na domě dluh“ – správně, dluh má SVJ (ne dům!)
„se bude splácet deset let“ – bude splácet SVJ, a je to starost Vaše, předsedy výboru SVJ. Tyto informace kupujícího nemusí vůbe zajímat.
Kupujícího zajímá zda on musí/nemusí/může přispět na splátky úvěru. A právě podle toho jak Vy, jako předseda „vytvořil dluh na baráku“ a (ne)zajistil finanční zdroje na placení splátek nastanou varianty, že přispívat musí prodávající nebo kupující nebo jak se dohodne prodávající a kupující nebo už nikdo. Takže Váš návod podstatu problému neřeší a vycházíte z mylného předpokladu, že přispívat musí určitě někdo z nich a je jejich problém, aby se nějak dohodli, který z nich to bude. Ale to tak není!

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Pro Otázka

lake — Wed, 20 Aug 2014 19:00:01 +0200

Vážený/á Otázka, vůbec se nejedná o NOZ, a určitě tedy nejde o nějakou „novelu výkladu NOZ“. Odkazuji Vás na můj příspěvek ze dne 7. března 2013, najdete tam i další zajímavou judikaturu k věci: http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika.

Až budete mít nějaký konkrétní dotaz, ozvěte se.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Novela výkladu NOZ nebo je to totéž?

Otázka — Tue, 19 Aug 2014 23:31:55 +0200

Novela výkladu NOZ nebo je to totéž?

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka
přípěvek – lake – 18.10.2013 – 18:57
„Co z toho plyne? Ten, kdo rozhodoval (v čase schválení byl členem SVJ?) o opravě či technickém zhodnocení domu, je také povinen za provedení prací zaplatit plnou částku. Na věci nic nemění, zda později přestane být vlastníkem jednotky v domě.“

Srovnání…

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka
přípěvek – lake – 19.08.2014 – 21:59
„Kdo uhradí náklady na opravu či zlepšení?
Odpověď je velmi jednoduchá: platí ten, pro koho se zlepšení provedlo (v čase realizace byl členem SVJ?). A to i když svůj majetek později prodá, daruje, smění.“

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - No ono se Vám to

jpinkava — Tue, 19 Aug 2014 21:47:45 +0200

No ono se Vám to zkomplikuje hned v případě, že po Vás nový vlastník bude chtít doložit částku, kterou mu předepíšete na správu domu (obsahující „příspěvek na splácení úvěru“), který samozřejmě platit nebude chtít, neboť se to netýká správy domu, no a prodávající Vám zřejmě sdělí, že už není členem SVJ a tedy také nic platit nebude … ( proto to tady lake rozebírá ze všech stran a doporučuje udělat si v SVJ jasno, neboť splácení úvěru je běh na dlouhou trať, při které dochází k výměně vlastníků a jiným komplikacím …)

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Příliš komplikované

Filipp — Tue, 19 Aug 2014 20:39:16 +0200

A proč tak komplikovaně? Proč si za mnou budoucí vlastník nezajde? Já mu jako předseda písemně potvrdím že je na domě dluh, třeba milion a půl který se bude splácet deset let. A kupující se rozhodně jestli byt kupuje nebo ne a případně bude chtít od prodávajícího slevu. Je to klidné, jednoduché, nekomplikované a rychlé řešení…(a praktické…)

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka

lake — Tue, 19 Aug 2014 01:08:38 +0200

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka … To už zde bylo, že. A tolikrát! Píšu zde o tom znovu, protože se stále objevují popletové, kteří tuto jednoduchou pravdu nedovedou pochopit.

Viz štítek „dluhy předchozího vlastníka“ a diskuse http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika.

Stále dochází k pokusům o podvod v SVJ, když nabyvateli jednotky je tvrzeno, že se má podílet na jakýchsi „splátkách úvěru“, které se týkají dávno provedeného zateplení či opravy, a v kupní smlouvě o nich nebylo ani slovo. Tyto podvody se stále opakují. Nabyvatelé jednotek, zmatení a nechápající, často podléhají nátlaku a výhrůžkám ze strany podvodníků ve výborech. Platí pak za to, co už si jednou koupili v ceně bytu.

Vezměme naprosto běžnou situaci: SVJ opravilo či zlepšilo dům (a vzalo si na to úvěr). Vlastník následně prodal jednotku novému nabyvateli. Kdo uhradí náklady na opravu či zlepšení?

Odpověď je velmi jednoduchá: platí ten, pro koho se zlepšení provedlo. A to i když svůj majetek později prodá, daruje, smění. Tím se svých dluhů vůči SVJ samozřejmě nezbaví. Můžeme se setkat s těmito případy:

SVJ náklady vyúčtuje, vlastník složí částku na správu domu jednorázově a tím je vyrovnána pohledávka SVJ vůči němu.
Vlastník je povinen přispět, byla s ním jako s dlužníkem uzavřena smlouva o úhradě dlužné částky ve splátkách, vlastník smlouvu plní. Na platnost této smlouvy nemá prodej jednotky žádný vliv. Splácí stále původní dlužník, pokud nedohodne s kupujícím převzetí dluhů.
Žádná předběžná smlouva neexistuje, SVJ náklady vyúčtuje a vymáhá z titulu příspěvku vlastníka na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB. Dlužník hradí dlužnou částku ve splátkách. Na jeho zákonnou povinnost nemá prodej jednotky žádný vliv. Splácí stále původní dlužník, pokud nedohodne s kupujícím převzetí dluhů.
Nejhorší, ale nejčastější případ: Žádná smlouva neexistuje, a SVJ dokonce ani nevymáhá dlužnou částku; namísto toho předepisuje protiprávně „jakoby“ zálohy na správu domu. Přijaté částky nepoužívá na tento účel, ale uhrazuje jimi svůj vlastní dluh u banky (což není náklad na správu domu). Dříve vynaložený náklad na opravu/zlepšení domu vůbec nevymáhá a nechává jej promlčet (v rozporu s konáním řádného hospodáře). K žádnému smluvnímu převzetí dluhů při prodeji jednotky nemůže tedy dojít, protože původní vlastník nic SVJ nedluží. Ani nabyvatel bytu samozřejmě nemá povinnost nic ze „starých“ nákladů platit.

S přijetím NOZ vznikla ještě další popletená a nepravdivá fáma: že údajně tyto dluhy jsou „dluhy související se správou domu a pozemku“ a tudíž prý přejdou na nabyvatele jednotky podle § 1186 NOZ. Toto tvrzení je nepravdivé hned dvakrát.

Žádný automatický přechod dluhů na nabyvatele jednotky podle § 1186 nenastává. Existuje přechod dluhu jištěného zapsaným zástavním právem, případně dobrovolné převzetí dluhu; tyto postupy NOZ výslovně zmiňuje. Automaticky nastává pouze přechod ručitelského závazku vlastníka jednotky na nového vlastníka podle § 1194.
Dluh SVJ u banky není nikdy dluhem vlastníka jednotky. Dlužníkem je jiná osoba než převodce, takže dluh SVJ nemůže nějakým tajemným postupem přejít a stát se dluhem nabyvatele jednotky.

O tom co jsou „dluhy související s nemovitostí“ a jaký je jejich osud rozhodovaly soudy vícekrát. Vždy s tím výsledkem, že dluh z důvodu opravy či zlepšení věci jde za osobou, pro kterou se nemovitost opravila. Nikoliv za nemovitostí. Jinými slovy: jde obligační nárok, nikoliv o věcný nárok. Vlastník se nemůže vyvléci z dluhu tím, že opravenou či zlepšenou věc prodá. Dluhy nemají nožičky a nepřeskakují na nového vlastníka jednotky. (Jiný případ samozřejmě by byl přechod dluhu ze zákona, nebo na základě soukropmoprávní smlouvy.)

Zde se o tom psalo pod štítkem „dluhy předchozího vlastníka“. Připomínám známý rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 242/2009 ze dne 08.12.2010. Budu dále rozsáhle citovat z jiného rozsudku Nejvyššího soudu, který toto potvrdil.

Krajský soud v Brně (dále jen soud prvního stupně ) rozsudkem ze dne 31. července 2009, č. j. 11 Cm 87/2009–54 dal za pravdu žalované, po které byla požadována úhrada dluhu, který na ni měl údajně „přejít“ od předchozího držitele nemovitosti. Po odvolání žalobkyně rozhodoval o věci Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 3404/2010 ze dne 23.08.2012 – se stejným výsledkem. Citují z rozsudku NS:

V předmětné věci soudy posuzovaly mimo jiné otázku pasivní legitimace k vydání účelně vynaložených nákladů na věc (…) v případě, že (…) dojde k převodu vlastnického práva k této věci na jinou osobu. (…) Dovolání není důvodné. (…)

Závěr nalézacích soudů ve směru, že povinnost k vydání účelně vynaložených nákladů, které oprávněný držitel na věc vynaložil, nepřechází s převodem vlastnického práva k věci na jejího nového vlastníka, je podle přesvědčení dovolacího soudu správný, neboť se nejedná o nárok věcněprávního charakteru, který by přecházel na právního nástupce.

Jako výchozí pravidlo platí, že v souvislosti se změnou vlastnického práva k věci přecházejí na nabyvatele ta práva a závazky, které mají věcněprávní povahu, nebo ty, u nichž to zákon výslovně stanoví (k tomu srovnej v poměrech změny vlastnického práva k bytové jednotce rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. prosince 2010, sp. zn. 22 Cdo 242/2009, (…). Ke změně osoby dlužníka pak může dále dojít také způsoby předvídanými občanským zákoníkem, např. na základě písemné dohody o převzetí dluhu uzavřené mezi převodcem a nabyvatelem za předpokladu, že s tím bude věřitel souhlasit.

Dovolací soud nesdílí přesvědčení dovolatelky, že nárok na náhradu nákladů účelně vynaložených na věc po dobu oprávněné držby je nárokem věcněprávním, který by přecházel na právního nástupce vlastníka věci bez dalšího, a nikoliv nárokem obligačním.

(…) Povinnost vydat bezdůvodné obohacení je majetkovou povinností obligační, a nikoliv věcněprávní povahy. Proto např. došlo-li k bezdůvodnému obohacení zhodnocením cizí věci, kterou její vlastník (obohacený) posléze převedl na jiného, nepřechází povinnost vydat bezdůvodné obohacení spolu s vlastnickým právem na nabyvatele; obohaceným je i nadále původní vlastník a jeho také tíží restituční, resp. reparační povinnost (srovnej Karel Eliáš a kolektiv autorů : Občanský zákoník. Velký akademický komentář. 1. svazek § 1 487, Linde Praha a. s., 2008, str. 1053 1054).

Účelně vynaloženými náklady se obohacuje ten subjekt, za jehož vlastnictví byla věc tímto způsobem udržována a také jemu vzniká majetkový prospěch spočívající ve zhodnocení věci, neboť dochází ke zhodnocení právě jeho věci.
Podle přesvědčení dovolacího soudu nárok na náhradu nákladů vynaložených na účelné zhodnocení věci je nárokem relativní (závazkové) povahy, směřující vždy proti tomu (nebo v prospěch toho), koho se jednání držitele dotklo. (…) Charakter nároku na náhradu nákladů za účelné zhodnocení věci nevyjadřuje takovou vazbu na věc a práva a povinností s ní spojená, která by přecházela na právního nástupce v případě změny vlastníka. Povinnost k náhradě nákladů, jimiž oprávněný držitel zhodnotil v době oprávněné držby věc vlastníka, tak se změnou vlastnického práva k věci na nového vlastníka bez dalšího nepřechází. Uvedený názor dovolacího soudu koresponduje i závěru vyslovenému v odborné literatuře, podle níž jedině nárok na vydání věci a těch plodů, které jsou věcmi, je nárokem věcněprávním (k tomu srovnej : Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2. doplněné vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, str. 84).

Citováno z rozsudku Nejvyššího soudu 22 Cdo 3404/2010 ze dne 23.08.2012 http://kraken.slv.cz/22Cdo3404/2010

lake