Portál společenství vlastníků jednotek - Koupě bytu v osobním vlastnictví - Comments

Koupě bytu v osobním vlastnictví - Pro mostecaka

lake — Mon, 04 Aug 2014 08:13:58 +0200

Myslím, že jste off-topic, to jest už mimo rámec úvodního dotazu pana Michala. Založte si k tomuto zajímavému tématu novou diskusi. Je to z důvodu přehlednosti tohoto portálu.

lake

Koupě bytu v osobním vlastnictví - Vícepráce

mostecak — Sun, 03 Aug 2014 21:59:41 +0200

A co vícepráce, jiné navýšené náklady (např. hyperinflace nebo dojde ke zvýšení DPH na 30 %). Zateplení naplánované v roce 2014 a provedené v roce 2016 již nebude stát vysoutěžených 10 mil. Kč, ale 15 mil. Kč.

Znamená to, že ke svým 100 tis. Kč ještě dodatečně doplatím 50 tis. Kč?

(Neřeším ty vlastníky, jejichž podíl na zateplení je hrazen úvěrem, který si SVJ vzalo. Řeším jen svou jednorázovou úhradu.)

A teď chuťovka – v r. 2014 složím na účet SVJ 100 tis. Kč, v r. 2015 byt prodám. Kdo v r. 2016 doplatí „můj podíl“ za zvýšené náklady 50 tis. Kč.

Koupě bytu v osobním vlastnictví - Rekonstrukce v praxi vs. úvěr 2

lake — Sun, 03 Aug 2014 21:12:36 +0200

Takový postup je nejen možný, ale je jediný správný. Vlastník jednotky není povinen hradit ani o korunu více, než činí jeho podíl na nutných nákladech na opravu, údržbu či technické zhodnocení domu.

Za normálních okolností uhradí tedy svůj příspěvek a dále není povinen nic platit navíc – zejména nehradí náklady na sjednání úvěru, úroky z úvěru, náklady na vedení úvěrového účtu – zkrátka nehradí nic než jen svůj podíl na správě domu. Pokud by snad přistoupil na splátkový kalendář a navýšení úhrady o úroky z úvěru, je to jen jeho dobrá vůle. Nikoliv povinnost.

Pokud SVJ poskytuje některým vlastníkům odklad hrazení jejich příspěvku a umožní jim uhradit jej ve splátkách, nejde vůbec o správu domu. Jedná se o peněžní službu, kterou SVJ poskytuje pouze některým vlastníkům jednotek individuálně, na základě dvoustranných smluv. A službu hradí samozřejmě jenom ten, kdo si službu objednal a využívá ji.

lake

Koupě bytu v osobním vlastnictví - Rekonstrukce v praxi vs. úvěr

mostecak — Sun, 03 Aug 2014 19:43:39 +0200

Shromáždění schválí plán zateplení, výbor osloví firmy, z výběrového řízení vyjde vítězná nabídka v ceně 10 mil. Kč, v domě je 100 jednotek, shromáždění schválí úvěr; já řeknu ne, tady máte 100 tisíc a na můj byt laskavě podíl z úvěru nerozpočítávejte, já úvěr splácet nebudu. Je takový postup možný?

Koupě bytu v osobním vlastnictví - Kupující se musí před koupí

Emill — Sat, 02 Aug 2014 17:32:37 +0200

přesvědčit o stavu majetku, který kupuje. Tedy písemně požádat SVJ o informace ve věci dlužníků, aktuálního dluhu, stavu vymáhání atd. Pokud mu SVJ neodpoví může požádat prostřednictvím prodávajícího. Bez písemné odpovědi o stavu pohledávek bych byt nekupoval.

Koupě bytu v osobním vlastnictví - Koupě bytu v osobním vlastnictví 5

lake — Thu, 31 Jul 2014 14:11:16 +0200

Opět Vás varuji. Neexistuje nic takového jako „poplatek za správu“ či „fond oprav“. Pokud budete používat fantazijní označení pro neexistující platby, zamotáte se do toho tak, že nebudete ani tušit co vlastně jste povinen hradit a komu.

Není pravdivé Vaše tvrzení „Tuto částku majitel bytu mohl zaplatit v jedné částce nebo rozdělit na měsíční platby – poplatky za správu“.
Pokud bývalý vlastník něco dluží SVJ a neuhradil svůj dluh jednorázovou platbou, pak to, co platí věřiteli, jsou splátky jeho dluhu, nikoliv „poplatky za správu“.

Napsal jste: „SVJ přece nemá žádný další příjem aby financovala rekonstrukce.“
V první řadě se mýlíte ohledně pojmu rekonstrukce: výměna oken je pouze opravou, nikoliv rekonstrukcí. O zástavě by mělo cenu hovořit teprve až taková možnost nastane. A není pravdou, že SVJ nemá žádný další příjem. Pokud si najdete byt v domě, kde existuje SVJ(2000), zjistíte ihned, že vybírá měsíčně zálohy na správu ve výši stanovené shromážděním. YTakže má příjem. Může samozřejmě po vlastnících vymáhat i příspěvek na správu (jednorázově nebo ve splátkách).

Zda si SVJ k překonání své finanční nedostatečnostri vezme bankovní úvěr je úplně jiná věc, která nijak nesouvisí s náklady na opravy/rekonstrukce domu. Vy jste jako vlastník jednotky povinen pouze uhradit tu opravu/rekonstrukci, kterou jste si objednal (hradíte alikvotně podle Vašeho podílu na společných částech). Svůj bankovní úvěr si hradí SVJ samo a nejde o náklad na správu domu.

Píšete: „Pokud jsem pochopil správně SVJ nemůže nutit majitele bytu, aby platil měsíční poplatky.“
To jste skutečně pochopil správně. Ale od placení Vás to nezachrání: SVJ může a bude nutit majitele bytu, aby hradil měsíčně zálohy na správu domu (podle § 15 odst. 2 ZoVB), případně aby uhradil příspěvek na správu domu (podle § 15 odst. 1 ZoVB). Vlastník v SVJ(2012) hradí povinně pouze příspěvky na správu domu (podle zákona č. 89/2012 Sb.). Všechny tyto platby se ovšem nehradí naslepo, nýbrž pouze jsou-li k tomu splněny zákonné podmínky. To si musíte hlídat sám, jinak Vás oberou.

Nakonec se ptáte na služby spojené s užíváním bytu (úklid společných prostor, výtah, osvětlení společných prostor). Jako uživatel družstevního bytu přece víte, že služby se poskytují a hradí opdděleně a že nemají nic společného se správou nemovitosti. Jde o plnění na základě zákona č.67/2013 Sb.

lake

Koupě bytu v osobním vlastnictví - Dobrý den, moc děkuji za

Michal-dotaz — Thu, 31 Jul 2014 09:41:53 +0200

Dobrý den,

moc děkuji za odpovědi, asi si vezmu dovolenou a začnu studovat :) Je toho opravdu spousta o čem jsem neměl ani tušení.

Zatím jsem pročetl články ohledně poplatků za správu a rád bych se ujistil, že v tomto nemám opět hokej :)

Budu předpokládat, že se rozhodneme koupit byt v osobním vlastnictví, o kterém jsem psal. Poplatky za správu jsou u současného majitele bytu 2.668Kč/měsíčně. Tento měsíční poplatek musel tedy vzniknout v minulosti např. při rekonstrukci střechy nebo výměny výtahu atd. Částka za rekonstrukci se tedy rozdělila mezi jednotlivé majitele bytových jednotek. Tuto částku majitel bytu mohl zaplatit v jedné částce nebo rozdělit na měsíční platby – poplatky za správu . . . většina neinformovaných včetně mě říkáme fond oprav. Tzn. pokud se rozhodnu byt koupit, měl by původní majitel bytu částku uhradit popř. ponížit cenu bytu? Tato částka 2.668Kč tedy není nekonečnou měsíční platbou, ale pouze platbou na uhrazení závazku za rekonstrukci.

To máme měsíční částky v případě revitalizace v letech, kdy jsem nebyl majitelem tohoto bytu. Co se ale stane, když je potřeba vyměnit např. okna? SVJ přece nemá žádný další příjem aby financovala rekonstrukce. Rozhodne se půjčit peníze od banky, v zástavě banky bude celá nemovitost, v katastru nemovitostí bude uvedeno „Zástavní právo smluvní“ a celá výše rekonstrukce se rozdělí mezi majitele jednotek podle podlahové plochy. Je to tak?

Pokud jsem pochopil správně SVJ nemůže nutit majitele bytu, aby platil měsíční poplatky. Pokud však vznikne dluh na celkové nemovitosti (např. právě rekonstrukce), musí majitel bytu zaplatit poměrnou část dle velikosti bytu a je jedno zda zaplatí jednorázově nebo formou měsíčních plateb.

Ještě mě nyní napadla dílčí otázka. Jak je to u položek – úklid společných prostor, výtah, osvětlení společných prostor. Měl jsem za to, že je to zahrnuto v této měsíční platbě. Co vše je zahrnuto v poplatcích za správu? Jsou to veškerá pasiva domu (dluhy, úklid, společné prostory atd.) rozděleno mezi vlastníky.

Koupě bytu v osobním vlastnictví - Koupě bytu v osobním vlastnictví 3

lake — Thu, 31 Jul 2014 06:29:40 +0200

Pane Michale, začněte povinnou četbou dvou štítků pod Vaším dotazem. Zde uvedu přehled Vašich zjevných omylů.

Neexistuje „osobní“ ani „nákladní“ vlastnictví.
Neexistuje žádný „fond oprav“. Fond oprav může mít družstvo, nikoliv však SVJ. Pro vlastníka jednotky nic takového neplatí a samozřejmě není ani zákonná povinnost cokoliv na takový účel hradit. Pokud Vám členové výboru SVJ začnou servírovat bláboly o jakémsi „fondu“, buďte ve střehu: nerozumějí fungování SVJ a neznají zákony, kterými by se měli řídit.
Neexistuje žádný „správce daného vchodu“. Správcem domu je SVJ – právnická osoba, která má svůj nejvyšší orgán (shromáždění) a statutární orgán, který jedná za SVJ navenek. Základní informace o konkrétním SVJ a stanovy naleznete v rejstříku SVJ.
Zda „majitel bytu náhodou nedluží na fondu oprav“ Vás vůbec nezajímá. Hlavně proto, že takové tvrzení je nesmyslné – žádný fond oprav neexistuje. Pokud předchozí vlastník snad něco dluží SVJ, jde o jeho dluh a je povinen to SVJ uhradit. (Pokud v kupní smlouvě nepřevezmete jeho dluh Vy. To je jedna z možností a projeví se to samozřejmě snížením kupní ceny.)

Mělo by Vás ovšem velmi zajímat jaké má SVJ celkově pohledávky za dlužníky a jak úspěšné je při jejich vymáhání. Mělo by Vás velmi zajímat zejména to, zda existují pohledávky po lhůtě splatnosti, jak dlouho jsou dospělé, zda SVJ vymáhá dlužné částky i soudně a jak je při tom úspěšné.

Zajímejte se zda neexistují pohledávky SVJ již promlčené – což by svědčilo o neschopném výboru, nebo o jednání v rozporu s péčí řádného hospodáře, při kterém se dluhy kamarádů pana předsedy nechaly schválně promlčet.

Jakmile se stanete členem SVJ, „spadne“ na Vás ručitelský závazek za poměrnou část veškerých dluhů SVJ. Takže si předem zjistěte, zda SVJ není zadluženo až „po uši“ a pokud snad ano, komu splácí a kde na to vezme zdroje. To znamená zjišťujte jakým způsobem má SVJ napsané smlouvy s dlužníky o jejich splátkovém kalendáři. Nevěřil byste tomu, ale většina SVJ, která si vzala milionové bankovní úvěry na desítky let, nemá z čeho je splácet: nemá totiž s dlužníky uzavřené žádné písemné smlouvy o úhradě jejich dluhů. Dokonce zjistíte, že SVJ dlužníky nikdy nevyzvalo k úhradě a tedy tyto dluhy jsou už promlčené a nevymahatelné. Nezapomeňte, že za tuto právní a účetní žumpu budete ručit celým Vaším majetkem.

Odhaduji, že v 70% SVJ, která splácejí bankovní úvěr, se Vás bude výbor snažit podvést a shodit na Vás placení dluhů předchozího vlastníka. Tento podvod je velmi rozšířený. Nebo Vám začnou tvrdit, že splácení bankovního úvěru společenstvím je nákladem na správu domu a že to tedy musíte začít hradit Vy. Není tomu tak, jde o trestný čin podvodu ve stádiu pokusu. Nenechte se poplést.

Samotný stav bytu a jeho cena je pouze jedním z kriterií. Dávejte si pozor zejména na stav SVJ, jak už jsem napsal. V některých SVJ objevíte: katastrofální nedostatky ve vedení účetnictví, či spíše záměrné švindlování s účetnictvím, nevymáhání pohledávek po dlužnících, nezajištění pohledávek pomocí písemných smluv, snaha podvést nabyvatele jednotky a vytáhnout z něj peníze, které má SVJ platit dlužník – bývalý vlastník jednotky.

Pokud si nezjistíte předem tyto informace (přes prodávajícího), je to jako byste kupoval osobní auto bez technického průkazu, se stočeným tachometrem a bez možnosti si auto předem prohlédnout. Budete nakonec překvapen. Zpravidla nepříjemně.

lake

Koupě bytu v osobním vlastnictví - Jak na koupi bytu

Petr — Wed, 30 Jul 2014 21:29:23 +0200

Než skončíte u SVJ, začněte u NOZ (Koupě bytu). Dále katastrální zákon (smlouva a návrh na vklad). Sežeňte si právníka, i když ani to není záruka neprůstřelné smlouvy, např. pro dluhy prodávajícího jinde než u SVJ. Zde v diskusi si najděte „koupě bytu“, „úvěr domu“ a „dluhy předchozího vlastníka“. Dluhy prodávajícího najdete také pod řetězcem „dluhy nemají nožičky“. Na internetu zkuste hledat aspoň Vzor smlouvy koupě bytu

http://www.jaknabydleni.cz/…eme_byt.html

http://www.mesec.cz/…k-za-krokem/

Před koupí se seznamte se stanovami, rozpisem záloh (evidenční list), a jak vypadá vyúčtování jak služeb, tak záloh (příspěvků) správy (t.j. to co nazýváte fond oprav, takový pojem v NOZ nenajdete).

Koupě bytu v osobním vlastnictví - Koupě bytu v osobním vlastnictví

G.X — Wed, 30 Jul 2014 20:51:20 +0200

Dobrý den,

Z hlediska poptávaných informací budete tak jako tak závislá na prodávajícím. Společenství vám, tedy cizí osobě, údaje o hospodaření poskytovat nebude.

Něco málo naleznete v rejstříku společenství (skrze www.justice.cz) – sbírce listin, kde budou stanovy společenství a některé zápisy shromáždění či výboru. Tím bych začal – přesvědčíte se, zda je SVJ řádně etablováno, a má zvolené orgány.

Zaráží mě, že prodávající tvrdí, že nemá informace. Minimálně by měl mít každoročně předpisy záloh a vyúčtování. Chtějte také zápisy ze schůzí shromáždění za posledních několik let.

Pokud to nemá, nebo snad řádné dokumenty ani neexistují, považoval bych to za překážku a byt nekupoval.

G.X.

Koupě bytu v osobním vlastnictví

Wed, 30 Jul 2014 20:10:33 +0200

Dobrý den,

v současné době žijeme v družstevním bytě a za celou dobu cca 20let jsme se aktivně nepodíleli na schůzích, vše fungovalo.

Nyní máme vyhlédnutý byt v osobním vlastnictví a když jsem začal hledat informace na co si dát při koupi bytu pozor, tak jsem skončil u společenství vlastníků.

Chtěl bych Vás poprosit o jakoukoliv informaci ohledně této problematiky.

Osobně se mi jedná o výše příspěvku na fond oprav, osvětlení, výtah, odměny členům popř. další poplatky. Jak zjistím správce daného vchodu, kontakt a hlavně na co se mám právo ptát nebo si dát pozor jako budoucí vlastník bytu? Jsou k nahlédnutí informace, zda majitel bytu náhodou nedluží na fondu oprav popř. co se za peníze nakupuje, jak se vypočítá, zda nejsou schválené jednorázové částky za opravu.

Stávající majitel bytu podle svých slov je bordelář a nemá k dispozici žádné informace.

Děkuji předem za informace.