Portál společenství vlastníků jednotek - Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Comments

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Požadujte rozpočet

Rosťa — Thu, 03 Jul 2014 10:22:57 +0200

Valdstejne uvádíte:

„Nemám nic proti rozumným dopředu zdůvodněným a odsouhlaseným platbám, ale hrozně mi vadí házet peníze do tajemného FONDu OPRAV a nevědět na co.“

Přestaňte argumentovat tajemným fondem oprav a raději požadujte podle § 15 NV č.366/2013 rozpočet na příští rok schválený shromážděním vlastníků, z něhož by měl být zřejmý účel předpokládaných výdajů.

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Jak by měl vypadat evidenční list 18

lake — Thu, 03 Jul 2014 02:56:38 +0200

Zdenek se ptá: „A proč by zálohy, o kterých řádně rozhodne shromáždění, neměly být vymahatelné, když je právní předpis předjímá?“

Zda zálohy budou vymahatelné závisí na více okolnostech. Například záloha předepsaná na neurčitý nekonkrétní účel, bez stanoveného data vyúčtování, je nevymahatelná: právní jednání SVJ je totiž neurčité a nesrozumitelné. Je pouze na vlastníkovi, zda se obrátí na soud, nebo začne „naslepo“ platit.

Samotný NOZ v části o bytovém spoluvlastnictví nestanoví vlastníkovi povinnost skládat zálohy na správu. To je fakt, známý všem. Netřeba o něm mudrovat.

Povinnost k úhradě záloh na správu samozřejmě existuje. Ovšem je jinde v NOZ: tato obecná povinnost je stanovena v části NOZ o příkazní smlouvě. Pokud jste si toho všiml, SVJ jako správce cizího majetku je v postavení příkazníka, vlastníci jednotek jsou v postavení příkazce.

Tyto zákonné zálohy mohou být oprávněně vybírány pouze jako krátkodobé. To jest s dobou použití do 1 roku. To plyne z § 2436 NOZ. Jejich výše se může stanovit odhadem podle nákladů na údržbu a opravy v minulém období. Viz ustanovení NOZ o přídatném spoluvlastnictví.
U dlouhodobých záloh je to ovšem jinak. Ty nelze podle NOZ vymáhat. Pokud si je vlastníci dobrovolně předepíší, musí být samozřejmě řádně podloženy rozhodnutím o budoucí opravě/úpravě jejich majetku.
Dlouhodobé zálohy musí být přiměřené, musí být řádně odůvodněny a „spárovány“ s konkrétními akcemi v budoucnu.
A samozřejmě záloha krátkodobá i dlouhodobá musí být – v souladu s NOZ – určena pouze na „vše, co (…) je v zájmu všech spoluvlastníků NUTNÉ nebo ÚČELNÉ pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí“.
SVJ je povinno vlastníkovi na vyžádání sdělit a prokázat konkrétní důvod dlouhodobé zálohy i datum vyúčtování této zálohy. U záloh krátkodobých se rozumí samo sebou, že budou vyúčtovány a vypořádány nejpozději po roce.

Z tohoto hlediska rozumím, proč pan Valdstejn zhotovuje vzor ideálního předpisu záloh: mělo by jít o předpis jednoznačný, určitý a srozumitelný všem vlastníkům jednotek.

lake

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - proč FO

AsiTak — Wed, 02 Jul 2014 23:46:17 +0200

Tím, že zákon pro SVJ instrument FO (vytvoření finanční rezervy pro předem nespecifikovaný účel opravy a údržby) nepodporuje, vzniká podvědomí, že je kriminálním činem. Přičemž nebereme do úvahy situace, kdy celkem objektivně účel použití a výše potřeby specifikovat předem nelze ani problémy, které nastanou, když finanční rezerva není k dispozici nebo problémy které nastanou při zajištění jednorázové akce profinacování nákladů havárie většího rozsahu.

specifikovat účel potřeby předem nelze, pokud technicky stav domu je natolik zanedbaný že rezerva vlastně slouží na odstranění možného případu havárie. To může nastat jako důsledek nesystémové péče o technický stav, ale i jako důsledek společenských pomérů (40-ti letá socialistická péče o dům + 20-ti letá kapitalistická péče o dům obcem /není o nic lepší/ kdy vybrané nájemné asi bylo použito pro jiné „hodnotnější“ účel /viz Praze koryta u Lihovaru/). V takovém privatizovaném domě kdy vlastníci mají na krku na 20 let úvěry za několik milionů za odkup bytu, nezbývá jím větší ekonomická síla než dát dohromady omezené prostředky na odstranění závad co nastanou, a pokud náhodou se nic nestane, pak se rozhodnou co nejvíc „hoří“ a co bude potřeba opravit. Samozřejmě není problém sestavit „reserve study“ dle požadovaného návodu pro dům před 5 lety postavený kvalitním developerem a aplikovat systémový přístup v péči. Co se týče rozhodnutí o použití finančních prostředků (většího významu nebo přes stanovený limit nebo mimo havárie) obecně vždy rozhoduje shromáždění vlastníků a to snad jedno zda před vytvořením nebo po vzniku zdroje. Tento problém nesouvisí s (ne)existencí FO. Pan Lake v jednom příspěvku radil, že na řešení havárie je instrument úvěr nebo pojištění ale u prvního se jedná u finanční produkt který něco stojí a v případě častých výskytů se nejedná o hospodárné řešení. U pojištění zase pojišťovna může požadovat (u nás to tak dělá) odstranění závad na vlastní náklad a pak následně na základě předložených faktur uhradí část škody nebo celou. V tomto případě vlastní finanční zdroj je potřebný.
Nastane-li případ havárie a není k dispozici finanční rezerva a je třeba stanovit příspěvek platby na úhradu fa. Není problém závazek opravy rozvrhnout na vlastníky a pohledávky k zaplacení vyměřit a vlastníkům rozeslat, ale část nebude zaplacena, neboť někdo je na delší dobu nedostupný (je na 2 roky účastníkem expedice v Himaláji, jiný 3 roky v kriminálu…) nebo na požadovaný obnos peníze nemá a nastane pro SVJ stav dočasné nesolventnosti. Samozřejmě i tyto případy lze řešit právní cestou, ale je to časově náročný a dodavatel na zaplacení fa nerad čeká. Já jsem navrhnul likvidaci FO ve svém SVJ zdůvoněním, že až bude potřeba větší obnos na schválenou akci pohledávky rozepíšeme a vlastníci to zaplatí… Bylo to odmítnuto s důvodněním, že pokud ty peníze přes FO nenašetří, nebude mít na jednorázovou úhradu (neschopnost vytvářet vlastní finanční rezervu). Šetření vlastníků pro větší očekávaný výdaj pomocí FO vytváří problém zajištění hodnocení disponibilních peněz na období kdy peníze není potřeba. Další argumentace byla neschopnost zajištění zhodnocení finančních úspor a důvěra, že tuto službu výbor SVJ zajistí větším efektem než sám vlastník. Další argument pro zachování FO byl konstantní režim plateb (pravidelnost a stálá výše) důležitý pro sestavení rodinných rozpočtů. Nastavením „trvaláku“ na 20 Kč/m2 (vlastník hravě spočte sám) a nemusí se starat až bude v Himaláji nebo v kriminálu. Hůř se řeší neočekávaný „příspěvek“ tento měsíc na kanalaizační přípojku a za měsíc na kotelnu.

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - evidenční list 16

Misme — Wed, 02 Jul 2014 21:34:21 +0200

Drobné doplnění k tomu, co zde již nadnesl Zdenek 22 (a co jsem se snažila na praktickém příkladu popsat ve vlákně k Vašemu trestnímu oznámení) – NOZ povinnost napěchované obálky neukládá, protože povinnost udržovat stavbu v dobrém stavebním stavu je dána zákonem č. 183/2006 Sb.

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Vymahatelnost záloh

Zdenek 22 — Wed, 02 Jul 2014 16:28:32 +0200

Pane Valdstejne,

já se tady bavím o zálohách, které kryjí předpokládané výdaje vycházející z plánu oprav. Pokud to tak ve vašem SVJ nefunguje, je to jiný příběh.

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - proč???

Valdstejn — Wed, 02 Jul 2014 15:32:33 +0200

Protože SVJ neustále trvá na tom, abych platil na tajemný FOND OPRAV X tisíc dopředu, bez toho abych věděl na co moje peníze budou použity.

Ohání se tím, že většina ovčanů SVJ to schválila, tak ať nedělám problémy, že budeme všichni platit X Kč za metr, ale já osobně v tom chci mít pořádek a vědět na co platím a mít to než začnu platit tuto zálohu dopředu stanovenou a schválenou. Že mi za rok dají vyúčtování co z toho uhradili a podobné výmluvy…

Nemám nic proti rozumný dopředu zdůvodněným a odsouhlaseným platbám, ale hrozně mi vadí házet peníze do tajemného FONDu OPRAV a nevědět na co.

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Vymahatelnost záloh

Zdenek 22 — Wed, 02 Jul 2014 15:07:56 +0200

A proč by zálohy, o kterých řádně rozhodne shromáždění, neměly být vymahatelné, když je právní předpis předjímá?

Další může napovědět důvodová zpráva, z níž vyjímám:

"Nařízení vlády má v těchto ustanoveních za cíl doplnit zákonná ustanovení o správě domu a pozemku v rovině věcné, tedy stanovit podrobnosti o činnostech, které se týkají správy domu a pozemku, a jsou tedy předmětem činnosti osoby odpovědné za správu domu a pozemku (SVJ nebo správce v domě, kde nevzniklo SVJ). V rovině institucionální (kdo je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku a bližší stanovení působnosti jednotlivých orgánů SVJ) je úprava obsažena přímo v ustanoveních NOZ o společenství vlastníků. V této rovině má nařízení vlády upravit pouze dělbu působnosti mezi shromážděním a statutárním orgánem SVJ ve dvou výslovně stanovených záležitostech podle § 1208 NOZ. Jinak je účelem těchto ustanovení v návrhu nařízení vlády blíže vymezit činnosti, které mají povahu správy domu a pozemku v mezích zákonného obecného vymezení v § 1189 (správou domu jsou veškeré činnosti, které nenáleží vlastníku jednotky při správě bytu či nebytového prostoru a co je v zájmu všech vlastníků jednotek jako nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí). V § 7 jsou uvedeny podrobnosti týkající se činností při správě domu a pozemku z hlediska provozního a technického, v § 8 z hlediska správního.

Při stanovení podrobností o činnostech týkajících se správy domu a pozemku se v § 7 a 8 návrhu nařízení vlády do určité míry vychází z návrhů uplatňovaných na základě poznatků z praxe při tvorbě vládního návrhu zákona o vlastnictví bytů v r. 2010, které jsou však přizpůsobeny a doplněny především s ohledem na novou úpravu bytového spoluvlastnictví v NOZ."

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Jak by měl vypadat evidenční list 3

Valdstejn — Wed, 02 Jul 2014 13:51:36 +0200

pane Lake píše: „Potíž je v tom, že NOZ používá pojem „příspěvek“, aniž definuje co tím zákonodárce míní.“

NV 366/2013 Sb. se v § 8 stanoví: Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména …

stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,

Zde se praví o vybírání ZALOH jako příspěvky na správu, takže je SVJ je oprávněno vybírat (§ 1180 NOZ) ? viz příspěvek pana Zdeňka,

Jsou tedy tyto zálohy soudně vymahatelné?

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Děkuji Vám za Vaši

petr.tichy — Tue, 01 Jul 2014 22:48:30 +0200

Děkuji Vám za Vaši práci. Hodně dlouho jsem na internetu hledal praktickou a použitelnou šablonu evidenčního listu. Budu v našem SVJ prosazovat změnu vzoru, protože dosavadní EL poskytovaný správcem je nejen nepřehledný, ale z jednotlivých položek není jasné, co k čemu patří. Ještě jednou Vám děkuji.

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Finanční hospodaření pro lake 2

Zdenek 22 — Wed, 02 Jul 2014 09:46:02 +0200

Pane lake, nemám zapotřebí ani vás, ani Valdstejna o něčem přesvědčovat, o „celostátně platném právním předpise“ nemluvě. Já jsem jen Valdstejna upozornil na jistá úskalí jeho myšlenky „dluhového“ hospodaření.

Je věcí každého SVJ, jak si finanční hospodaření dohodne. Zda bude spoléhat na to, že až to bude zapotřebí, tak každý vlastník, ať už původní nebo nový, obratem dodá potřebné desítky nebo stovky tisíc na nezbytné opravy nebo si SVJ obratem sjedná řádně zajištěný úvěr. Nebo zda půjde cestou záloh na plánované dlouhodobé opravy.

Jistě bude mít takové SVJ s „dluhovým“ hospodařením tento způsob zřetelně popsán ve stanovách a ty v aktuální podobě uloženy ve sbírce listin, aby byly dostupné každému potenciálnímu kupujícímu.

Edit 2. 7.

Pane Valdstejne, vaše podoba „evidenčního listu“ nemusí být jedinou. Pokud bude předepisovat zálohy na budoucí příspěvky, jak vyplývá z § 8b NV č. 366/2013 Sb., stále bude vyhovovat NOZ:

„Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku…“

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Finanční hospodaření pro Zdenka

lake — Tue, 01 Jul 2014 14:57:12 +0200

Zdenek napsal: „… kupec s rozumem průměrného člověka oprávněně očekává, že dům nebude zatížen několikamiliónovým vnitřním dluhem.“

Pane Zdenku, toto je nepravdivý žvást. Žádný celostátně platný právní předpis nestanoví, že nemovitost ve stáří 20 roků je jako nová a nebude dalších 20 let potřebovat žádnou opravu. Kupec může oprávněně očekávat jedině to, že nemovitost kupuje „jak leží a běží“, to jest ve stavu odpovídajícím jejímu stáří a opotřebení. Nic jiného oprávněně očekávat nemůže. Přestaňte už prosím s těmi nereálnými nesmysly.

Pokud kupec je ochoten zaplatit předraženou cenu za dům na spadnutí, nebo si ani nedokáže vyžádat od prodávajícího doklady o dosavadním hospodaření s domem, pak je to zmatkař, který nedovede řešit běžné životní situace. Měl by si najít poradce, který se vyzná ve stavbách a ve vyjednávání o ceně – nebo prostě přijde o peníze.

lake

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - vybydluje

NSS — Tue, 01 Jul 2014 12:27:29 +0200

Zdeněk22 uvedl:"Vlastník bydlí v domě např. 20 let, opotřebovává výtah, omítky i střechu (dům „vybydluje“)

Vlastník bytu/spoluvlastnictví domu nikdy nic nevybydluje.

Pouze požívá plody svého vlastnictví.

V zásadě ani není povinnen „udržovat“ nemovitost pro smějící se pozústalé.

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Finanční hospodaření pro lake

Zdenek 22 — Tue, 01 Jul 2014 10:45:06 +0200

Pane lake,

kupec s rozumem průměrného člověka oprávněně očekává, že dům nebude zatížen několikamiliónovým vnitřním dluhem. Pokud by tomu tak mělo být, jakým mechanismem se to před podpisem kupní smlouvy dozví? Předchozí vlastník nemá žádnou motivaci toto uvést do kupní smlouvy a tím si snižovat kupní cenu jednotky, SVJ nemá povinnost zveřejňovat účetní závěrku a také dovolit komukoliv jinému než vlastníkům nahlížet do dokumentů SVJ a seznamovat je s nimi.

Ale rozumím tomu, že existují takoví vlastníci, kteří budou prosazovat tento způsob finančního hospodaření. Vlastníci, kteří koupí jednotku za účelem krátkodobého užívání se záměrem neplatit zálohy na budoucí plánované opravy a s myšlenkou „po mně potopa“.

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Finanční hospodaření pro Zdenka

lake — Tue, 01 Jul 2014 10:07:49 +0200

Pane Zdenku, Vaše povídání o koupi byutu je velmi naivní pohádka. Kupec s rozumem průměrného člověka ví velmi dobře, že si nekupuje pouze bytovou jednotku, ale s ní přecházejí do jeho vlastnictví veškeré společné části domu. I se zákonnou povinností přispívat na jejich opravy a údržbu.

Je-li kupec tak hloupý, že toto nebere v úvahu, není mu pomoci ani na tomto portálu, ani jinde v celém širém světě.

lake

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - evidenční list 6

AsiTak — Tue, 01 Jul 2014 10:00:45 +0200

chybí položky:

ostatní náklady provozu domu (bankovní poplatky, drobné nákupy např. rohože) nebo dát místo „drobné opravy“
ostatní služby (náklady spojů, pronájem místnosti na schůzi,…) nebo dát místo „úklidu“

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - evidenční list 5

Valdstejn — Tue, 01 Jul 2014 09:40:45 +0200

Já se nesnažím nic prosazovat, já se snažím ukázat, jak vypadá EL v souladu s NOZ.

A jinak máte pravdu, je to jako když prodáte auto, které vypadá hezky, ale nový majitel zjistí, že je nutná generálka motoru, aby vůbec jezdilo, protože se mu krátce po koupi začalo sypat.

Pro nového majitele by bylo fajn, kdyby v přihrádce vozu co jste prodal našel vámi napěchovanou obálku, jako rezervu na generálku motoru, ale jde o to, že NOZ toto u bytů neukládá jako povinnost, ani u bytů ani u auta.

Hold je nutné se dobře se stavem věcí, co chceme koupit seznámit.

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Finanční hospodaření

Zdenek 22 — Tue, 01 Jul 2014 09:26:34 +0200

Pane Valdstejne,

pokud správně chápu váš zápočtový list a z něho plynoucí finanční hospodaření, které se snažíte prosazovat: Vlastník bydlí v domě např. 20 let, opotřebovává výtah, omítky i střechu (dům „vybydluje“) a těsně před opravou těchto částí jednotku prodá. Jednotku koupí nový vlastník a druhý den po něm bude SVJ požadovat zálohu na shora uvedené opravy? Jak pak bude probíhat dohadování s tímto novým vlastníkem, který se bude hájit, že při převodu jednotky nebyl vyrozuměn o jejím vnitřním dluhu? Obdrží tento nový vlastník před podpisem kupní smlouvy od SVJ potvrzení, že dům má např. 5 mil. Kč vnitřního dluhu?

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - děkuji

Valdstejn — Tue, 01 Jul 2014 08:58:08 +0200

OK, upravil jsem dle připomínek, takže takto: http://ulozto.cz/…k-verze2-jpg

:-)

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ? - Jak by měl vypadat evidenční list 2

lake — Tue, 01 Jul 2014 07:46:32 +0200

V evidenčním listu (EL-dle-NOZ-obrazek.jpg) máte nesprávně zařazené tři položky: správa, drobné opravy, revize. Nic z uvedeného nepatří do služeb spojených s užíváním bytu. Jde o typické náklady podle § 1180 (správa domu podle § 1180 odst. 1 NOZ).

Částka označená „správa“ by měla být rozklíčována na dvě části podle toho, co připadne na činnosti podle § 1180 odst. 1 a co na činnosti podle odst. 2 NOZ. Jde však o celkem drobnou položku, takže rozdíl nebude velký.
Položka „drobné opravy“ je typická krátkodobá záloha na správu domu a měla by být označena jako krátkodobá záloha na správu domu (s povinným vyúčtováním po ukončení roku).

Položky označené „výtah, střecha, omítky, malování“: soudím, že vlastník jednotky je i nadále povinen hradit zálohy na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB, jetliže SVJ(2000) má tyto platby uvedeny ve svých stanovách.

Jinak tomu bude v SVJ(2012) podle NOZ: vlastníkovi vznikne povinnost složit „přiměřenou zálohu“ na tyto účely vždy teprve těsně před zahájením akce. Viz ustanovení NOZ o příkazní smlouvě. Potíž je v tom, že NOZ používá pojem „příspěvek“, aniž definuje co tím zákonodárce míní. Nejde zřejmě o zálohové platby a zákon ponechává na stanovách, aby určily za jakých podmínek je možno příspěvek vymáhat a jak se určí výše příspěvku vzhledem k plánovaným budoucím výdajům na správu domu.

lake

Jak by měl vypadat evidenční list dle NOZ?

Valdstejn — Tue, 01 Jul 2014 00:15:34 +0200

Je zde x rad a já bych rád viděl, jak by měl vypadat ukázkový EVIDENČNÍ LIST, respektive ta jeho část zobrazující rozpis plateb k měsíční úhradě pro majitele BJ. Protože na mě neustála vedení SVJ kouká jen jako na potížistu, když jim opakuji FOND OPRAV neexistuje. Ukázku přikládám, přikládám i XLS a těším se na rady od Lake a ostatních. V.

Příloha	Velikost
EL-dle-NOZ.xlsx	8.75 KB
EL-dle-NOZ-obrazek.jpg	203.66 KB