Portál společenství vlastníků jednotek - Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Comments

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Hlasování na shromáždění SVJ(2012)

lake — Wed, 28 Jan 2015 05:33:09 +0100

K zajímavému příspěvku pana Kolemjdoucího http://www.portalsvj.cz/…/15167/83189#… podotýkám, že jím tvrzený rozpor mezi § 1206 a § 1214 NOZ je pouze rozporem zdánlivým. To, co pan Kolemjdoucí označuje za „očividný nesmysl“ je naopak zcela logické řešení, ke kterému zákonodárce přistoupil z dobrých a rozumných důvodů.

Pan Kolemjdoucí vyšel z nesprávného předpokladu, že v § 1214 chybí zmínka o hlasovacích kvorech podle zákona. Nejde ovšem o omyl. Právě toto bylo úmyslem zákonodárce, který pro část NOZ o rozhodování mimo zasedání záměrně snížil počty hlasů. (To neplatí pro speciální případ podle § 1210 odst. 2). Výklad jak je třeba rozumět ustanovení § 2014 uveřejňuji zde: http://www.portalsvj.cz/…iky-2014-noz.

Opakuji tedy, že v souladu se zněním NOZ se pro běžné hlasování podle §1206 NOZ nepochybně použijí kvora uvedená v zákoně, to jest kvora pro rozhodování spoluvlastníků (§ 1128 NOZ a následující).

Námitky pana Kolemjdoucího tím považuji za vyřešené.

lake

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Upřesnění

Kolemjdoucí — Thu, 17 Jul 2014 21:06:40 +0200

Na konci čtvrtého odstavce jsem uvedl nesprávné číslo §.

Místo „a § 1132 se neuplatní“ patří správně „a § 1129 se neuplatní“.

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Odkaz na zákon v § 1206

Kolemjdoucí — Thu, 17 Jul 2014 18:31:36 +0200

89/2012 Sb. § 1206

(2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Lake vysvětluje, že odkazem na zákon v odst.2 § 1206 v případě zlepšení domu se rozumí odkaz na 89/2012 Sb. § 1129
„(1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.“

Podle mého názoru se v SVJ se na rozhodování o zlepšení domu vztahuje ustanovení odst.2 § 1206 „Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“

Vzhledem k tomu, že se ustanovení § 1206 v oddílu 5 – Bytové spoluvlastníctví na toto rozhodování vztahuje (v případě rozhodnutí mimo shromáždění se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů) nepoužijí se v tomto případě ustanovení v Oddílu 3 – Správa společné věci a § 1132 se neuplatní.

Odkazem na zákon v odst.2 § 1206 se rozumí ustanovení § 1214, podle kterého, mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

O laleho omylu svědčí ustanovení § 1214 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89… vztahující se k rozhodnutí mimo zasedání. Podle něho se rozhodnutí přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Všimněte si, že v tomto ustanovení chybí (na rozdíl od § 1206) slova ledaže zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Co to znamená? Pokud bychom přijali lakeho názor, tak se v našem případě při hlasování na shromáždění podle § 1206 řídíme odkazem na zákon, což je podle něho § 1129 (souhlas dvoutřetinové většiny). Ale při rozhodnutí téhož mimo zasedání se řídíme samotným § 1214 (většinou hlasů všech vlastníků jednotek) protože odkaz na zákon, který by umožnil uplatnit § 1129, uveden není. Očividný nesmysl.

Dle mého výkladu (že odkazem na zákon v odst.2 § 1206 se rozumí ustanovení § 1214) je naopak logické, že § 1214 neobsahuje odkaz na zákon. Sám totiž už obsahuje výjimku, kdy se použije vyšší počet hlasů – souhlas všech vlastníků (mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu). Odkaz sám na sebe by byl nelogický.

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a změna 15

lake — Fri, 06 Jun 2014 06:58:18 +0200

Upozorňuji čtenáře, že serie článků Petry Mirovské obsahuje také nepodložená tvrzení v rozporu se zákonem. Pan Kolemjdoucí zde tedy odkazuje na texty, které obsahují školícké chyby.

Pertra Mirovská si například plete právní povahu právnické osoby (§ 3041 NOZ) s vnitřními právními poměry této osoby.

Nemá smysl zde provádět podrobný rozbor jejích textů, ale porovnáním s textem samotného zákona lze rozeznat co v oněch článcích je souladné se zákonem a co je pouze ničím nepodložený názor paní Petry Mirovské. Nejedná se tedy o kvalitní zdroj informací o NOZ a už vůbec ne o SVJ(2000).

Pan Kolemjdoucí zde často nekriticky odkazuje na tvrzení, která jsou publikována, ale nemají oporu v zákonu. Pouhá skutečnost, že kdosi cosi zveřejnil na webu neznamená ještě, že je to souladné se zákonem! Je vhodnější vycházet přímo ze znění zákonů a různá tvrzení si ověřovat. Ostatně na omyl pana Kolemjdoucího (který naletěl jednomu z těchto nedůvěryhodných zdrojů) si můžete přečíst zde: http://www.portalsvj.cz/…o-druzstva-0#….

lake

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a změna 14

Kolemjdoucí — Wed, 04 Jun 2014 21:51:25 +0200

Pane Kozel,

jsem přesvědčen, že žádného dobrého právníka, který by vytvořil změnu stanov podle lakeho představ nenajdete. Psal jste, že jste předsedou krátce, a že po notářově a lakeho názoru se v tom už nevyznáte.

Jsem přesvědčen, že čím více budete číst a brát vážně lakeho příspěvky, tím měně se v tom vyznáte.

Pokud se chcete zorientovat v problematice nové úpravy bytového spoluvlastnictví, doporučuji Vám přečíst si 12 dílů o SVJ podle nového občanského zákoníku od Petry Mirovské publikované na www.patria. Na odkaze http://www.patria.cz/…irovska.html najdete seznam všech článků od Petry Mirovské, v nich si můžete všech jmenovaných 12 dílů o SVJ podle nového občanského zákoníku vyhledat.

Obdobný výklad jako Petra Mirovská zastává většina odborné veřejnosti. Samozřejmě lake s jejich výkladem nesouhlasí. Záleží jen na Vás, čím se budete řídit. Rozhodnete-li se řídit podle lakeho názorů, počítejte s tím, že pravděpodobně nenajdete právníka ani notáře, kteří by souhlasili s postupy podle lake(ho).

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a zmena 13

Tomáš Kozel — Tue, 03 Jun 2014 20:35:54 +0200

Určitě napíšu.

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a změna 12

lake — Tue, 03 Jun 2014 20:32:17 +0200

Já už jsem Vám poradil a vysvětlil, že způsob rozhodování vlastníků o jejich majetku nemá se stanovami vůbec nic společného. Jde o záležitost, kterou NOZ určuje dispozitivně v části o spoluvlastnictví: dvoutřetinová většina všech.

Chcete-li se od toho odchýlit, pak jedině dohodou všech vlastníků jednotek a musíte k tomu změnit prohlášení vlastníka a vložit do sbírky listin katastru.

Až Vám Váš právník něco poradí, buďte tak laskav a napište to sem. Zajímá mne, jak si poradí s nejasnostmi v NOZ.

lake

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a zmena 11

Tomáš Kozel — Tue, 03 Jun 2014 20:25:32 +0200

Z zkratce naše stanovy jsou špatné, asi budu muset kontaktovat dobrého právnika aby nám poradil, vysvětlil co je potřeba změnit a kolik hlasů k tomu budeme potřebovat.

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a změna 10

lake — Tue, 03 Jun 2014 20:21:51 +0200

Pane Kozle, vaše stanovy jsou mi povědomé – jde o vzorové stanovy, které vycházejí ze znění ZoVB. Ty jsou ovšem vadné.

Stanovy SVJ(2000) mohou upravovat pouze to, co patří do právní způsobilosti SVJ(2000). O technickém zhodnocení (modernizaci, rekonstrukci) není SVJ(2000) vůbec oprávněno rozhodovat. Způsob rozhodování vlastníkůjednotek v této věci upravoval přímo ZoVB. Takže ve stanovách SVJ nemá toto co dělat.

Stejně jako si tam nemůžete dát, že vlastníci jednotek jsou povinni půjčovat své automobily členům výboru.
Stejně jako si tam nemůžete dát, že dcery vlastníků jednotek musí svatební noc strávit s předsedou SVJ. (Viz Ius primae noctis, http://cs.wikipedia.org/…n%C3%AD_noci).

Zkrátka – stanovy nemohou sloužit k odhlasování čehokoliv, co byste snad považoval za vhodné a přínosné. Stále platí Ústava. Citoval jsem Vám, co praví NOZ o podstatném zlepšení či zhoršení společné věci: dvoutřetinová většina všech. Změnu tohoto kvóra by bylo možno dosáhnout pouze postupem podle § 1138 NOZ.

lake

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a zmena 9

Tomáš Kozel — Tue, 03 Jun 2014 19:54:39 +0200

3/4 většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o:

schválení nebo změně stanov
změně prohlášení vlastníka budovy podle §4 zákona o vlastnictví bytů
uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám podle odstavce 3 písmeno c)
způsobu rozúčtování služeb na jednotlivé vlastníky
rozdělení zisku z hospodaření společenství

Tohle je část našich stanov, lze podle toho ty stanovy změnit tak aby jsme mohli 3/4 zúčastněných členů hlasovat o modernizaci,rekonstrukci???

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a změna 8

lake — Tue, 03 Jun 2014 19:22:49 +0200

To je právě ta dokonalá nesrozumitelná hádanka profesora Eliáše: poznat co je pravidlo, co je výjimka z pravidla, co je výjimka z výjimky z pravidla, a co je původní právní úprava která se i nadále používá podle § 3028 NOZ . Nikdo si netroufne napsat jak to vlastně je.
----------------------------------------------------------------

Pokusím se odpovědět v souladu s NOZ:
Můžete si změnit stanovy tříčtvrtinovou většinou přítomných (tedy postupem podle ZoVB), ale pouze tak, aby přesně odpovídaly znění NOZ. To jest: k podstatnému zlepšení či zhoršení společné věci je třeba dvoutřetinová většina všech spoluvlastníků.

Pokud byste si chtěli stanovy změnit nějak jinak (tak, že by určily hlasovací kvorum v rozporu s NOZ), potřebujete k tomu podle § 1138 NOZ napřed dosáhnout dohodu všech vlastníků jednotek, která má formu veřejné listiny a je založena ve sbírce listin katastrálního úřadu, u kterého je vedena věc nemovitá.

Prakticky tedy půjde o změnu prohlášení vlastníka budovy, pokud tomu dobře rozumím. Pak si můžete podle toho změnit i stanovy SVJ.

lake

_{Je třeba poděkovat profesoru Eliášovi i zákonodárcům: napsat a
schválit tak průzračně jednoduchý a každému srozumitelný zákon – to
musela být panečku práce!}

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a zmena 7

Tomáš Kozel — Tue, 03 Jun 2014 18:51:48 +0200

Současné stanovy nám umožňují 3/4 hlasů přítomných členů změnit stanovy.A to jsme schopný změnit i bez hlasů realitky.

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a zmena 6

Tomáš Kozel — Tue, 03 Jun 2014 18:46:27 +0200

Tak to je super, mi si vlastně odhlasujeme změnu stanov, a pak přehlasujeme realitku, která nám dává zabrat, o tu modernizaci ani tak nejde jak prioritně jde o to že potřebujeme odizolovat bytovku protože při každém dešti se nám ve sklepě vytvoří bazén :) nic příjemného a hlavně zástupce realitky ani nechodí na schůze a o nějakých změnách nechce ani slyšet. Děkuji za radu.

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a změna 5

lake — Tue, 03 Jun 2014 18:46:08 +0200

Ano, záleží na tom co budete mít ve stanovách. O tom jsem Vám už psal i s citátem z NOZ: http://www.portalsvj.cz/…eni-svj-2012#…

Dokud si stanovy nezměníte, platí o hlasování co v nich je uvedeno dnes. (Jisté to ale není, protože profesor Eliáš vytvořil hádanku, a ne zákon pochopitelný rozumem průměrného člověka.)
Až si stanovy změníte postupem podle § 1138 NOZ (dohodou všech a veřejnou listinou), bude pak platit to, co v nich budete mít uvedeno.

lake

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - stanovy a zmena 5

Tomáš Kozel — Tue, 03 Jun 2014 18:34:43 +0200

Pane Lake takže chápu dobře, že pokud budeme mít ve stanovách, že na modernizaci bytovky potřebují souhlas 3/4 zúčastněných vlastníku bude to právně v pořádku, nebo se v tomhle směru stanovy musí držet zákonu jak jste citoval nahoře??? A platilo by, že potřebují 3/4 hlasů všech vlastníku??

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a změna 4

lake — Tue, 03 Jun 2014 18:30:36 +0200

Pane Kozle,
co jste se dočetl v jakémsi letáčku není totéž co je uvedeno v zákoně. Nemá cenu to zde celé rozebírat, jde o nekvalitní text, který neznatelně mísí pravdy, polopravdy i naprosté nesmysly. Navíc z něj nelze zkopírovat text, abych to mohl citovat a zde k tomu něco napsat.

Chcete abych Vás navedl na znění NOZ. Ohledně hlasování v SVJ je přece celá tato diskuse, od prvního příspěvku. Tak si to přečtěte.

lake

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - stanovy a zmena 3

Tomáš Kozel — Tue, 03 Jun 2014 18:03:53 +0200

http://www.strankydomu.cz/…0a%20SVJ.pdf

Tady na straně 3 jsem se to dočetl, jak jsem zmiňoval jsem předsedou chvíli. A tak pokud by jste mě navedl na přesné znění NOZ byl bych rád.

Konzultoval jsem telefonicky s našim notářem, který byl přítomen při volbě mně do funkce předsedy a on mi sdělil, že jsem to pochopil správně a, že nám stačí změnit stanovy. Tak teď už se v tom vůbec nevyznám.

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - NOZ - hlasování odprodej společné části

MartinII — Tue, 03 Jun 2014 14:36:10 +0200

Jak je to tedy prosím s odhlasováním odprodeje společné části domu (typicky půda, část chodby v posledním patře).

Co znamená „dohoda“ a „kvalifikovaná většina“ v § 1172

NOZ

§ 1172 – Změna prohlášení

(2) Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popř. s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.

Výstavba půdního bytu se realizuje zřejmě Smlouvou o výstavbě

§ 1170 – Smlouva o výstavbě

Děkuji

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a změna 2

lake — Tue, 03 Jun 2014 14:36:41 +0200

Pan Kozel píše: „Ale podle NOZ na modernizaci postačí 3/4 zučastnen členů na schůzi.“

Pane Kozle, kde v NOZ nacházíte Vámi uváděné tvrzení? NOZ stanoví jednoznačně, že potřebné kvorum pro rozhodování spoluvlastníků o společné věci je dvoutřetinová většina všech vlastníků jednotek.

NOZ připouští výjimku z obecných ustanovení o správě společné věci, je-li tato výjimka výslovně uvedena ve stanovách SVJ, které mají formu veřejné listiny a jsou založeny v rejstříku:

89/2012 Sb. § 1138
Dohodnou-li se spoluvlastníci nemovité věci o její správě jinak, vyžaduje dohoda formu veřejné listiny. Dohoda se založí do sbírky listin u orgánu, u něhož je nemovitá věc zapsána ve veřejném seznamu.

lake

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Stanovy a zmena

Tomáš Kozel — Tue, 03 Jun 2014 14:10:13 +0200

Dobrý den, potřeboval bych poradit s výkladem NOZ.Jsem předsedou chvíli a trošku se v tom ještě neorientuji.NOZ mění kvorum pro hlasování a já bych to kvorum chtěl změnit i v naších stanovách.

Jestli to dobře chápu, tak aby bylo naše shromáždění usnášení schopné potřebuji aby na schůzi byla přítomná nadpoloviční většina vlastníků (minimálně 50,01%) a pokud budeme rozhodovat a běžných věcech jako jsou napr. výměna hlavního uzávěru na stoupačce z důvodu havarijního stavu tak mi bude na schválení opravy stačit nadpoloviční většina zúčastněných, ale když budeme napr. chtít zateplit bytovku tak podle našich stanov současných bude zapotřebí souhlas 3/4 všech vlastníku. Tohle je stav, který teď u nás platí. viz. aktuální stanovy.

Ale podle NOZ na modernizaci postačí 3/4 zučastnen členů na schůzi.

Pak mě ale napadá změna našich stanov, ze současných 3/4 všech vlastníku na 3/4 zúčastněných vlastníku, protože jsem se v naších stanovách dočetl, že změnu si odhlasujeme 3/4 zúčastněných členu na schůzi. Proč ta změna to jenom z důvodu, že v naší bytovce vlastní realitka víc jak 1/4 a nechce o jakékoliv investici vůbec slyšet. Mně jako předsedu při čtení fóra a NOZ napadlo ty stanovy takhle změnit. Otázka je jestli to lze.

A ještě jeden dotaz, taky spojen s hlasováním.Možná to tu někde bude ale určitou informaci jsem nenašel. Jako předseda bych rád za náklady bytovky ušetřil a proto mě napadlo vybudovat vlastní kotelnu a odpojit se od dálkového dodavatele. Ale v jiných diskuzích jsem se dočetl, že na tohle je potřeba souhlas všech vlastníku tudíž 100% (změna účelu užívání stavby) a to nám ta realitky bude zase dělat problémy. Můj dotaz zní jestli tohle je dáno přímo zákonem nebo se to dá ve stanovách upravit. CO je čemu nadřazeno, jestli zákon stanovám nebo stanovy zákonu.

Děkuji za každou radu T.Kozel

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - NOZ je krásně nesrozumitelný

lake — Mon, 12 May 2014 10:59:17 +0200

Nu, v tom je NOZ krásně nesrozumitelný, asi jako surrealistická báseň. Už zde bylo vícekrát řečeno, že profesor Eliáš „narval“ do NOZ část o bytovém spoluvlastnictví dodatečně a násilím, bez vazeb na další části NOZ. Toto je výsledek.

Částečně je nejspíše třeba postupovat podle ustanovení o spoluvlastnictví, částečně podle ustanovení o bytovém spoluvlastnictví (to ovšem pouze pro SVJ(2012), zároveň ovšem platí ustanovení o správě cizího majetku a snad i ustanovení o příkazní smlouvě.

A k tomu by bylo možno použít většinu ustanovení o přídatném spoluvlastnictví, které je jako šité na míru společným technickým zařízením domu – zejména pokud jde o zálohy na správu společné věci, viz § 1235: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89….

Máte naprostou pravdu v tom, že SVJ provádí v podstatě správu cizího majetku. Rozdíl mezi prostou správou cizího majetku a rozšířenou správou cizího majetku podle NOZ jsem se pokoušel vystopovat zde: http://www.portalsvj.cz/…-a-podle-noz.

lake

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - § 1400 a násl. ObčZ (správa cizího majetku)

SV — Mon, 12 May 2014 10:38:05 +0200

Obdobně i § 1400 a násl. ObčZ (Díl 6 Správa cizího majetku). I zde se dospěje k tomu, že se i tento díl použije i pro dům ve správě společenství vlastníků, nestanoví-li ustanovení o bytovém spoluvlastnictví jinak.

Bytové spoluvlastnictví by tak bylo speciální úpravou nejen vůči obecným ustanoveními o spoluvlastnictví, ale rovněž vůči obecným ustanovením o správě cizího majetku.

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Hlasování na shromáždění SVJ 2

lake — Mon, 12 May 2014 09:26:43 +0200

Váš dotaz se týká SVJ(2000). Pokud stanovy mlčí o způsobu hlasování mezi spoluvlastníky, nelze je v této věci použít jako smlouvu podle § 3028 NOZ. Uplatní se nyní účinná právní úprava spoluvlastnictví. Tedy o běžném hospodaření se společným majetkem se hlasuje nadpoloviční většinou všech (§ 1128 NOZ). O významném zlepšení či zhoršení majetku se hlasuje dvoutřetinovou většinou všech (§ 1129 NOZ).

Nad rámec dotazu uvádím, že pokud má SVJ(2000) stanovy podle ZoVB, je v nich uvedeno hlasování o opravách a technickém zhodnocení tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků jednotek. Obsah stanov v této části platí i nadále.

lake

Hlasování na shromáždění SVJ(2012) - Hlasování na shromáždění SVJ(2012) I.

LindaT. — Mon, 12 May 2014 09:07:00 +0200

Dobrý den pane Lake,

pokud tedy stanovy SVJ (vznik před 2013)neobsahují žádná pravidla při hlasování o opravách a investicích a před platností NOZ se řídilo pravidlem 75% všech vlastníků, tak jaké minimální % vlastníků (všech/přítomných na shromáždění) by dle Vás mělo nyní souhlasit s investicí na opravu společných částí domu (např. výměna stávající elektroinstalace, rozvodů vody, plynu atd.)?

Děkuji za odpověď. Linda

Hlasování na shromáždění SVJ(2012)

lake — Mon, 12 May 2014 07:59:46 +0200

Objevují se zde názory, že o většině záležitostí se v SVJ(2012) hlasuje na shromáždění nadpoloviční většinou přítomných. Podle těchto názorů by to mělo platit i o zlepšení domu, či o úvěru, který si SVJ má vzít, atd. Tyto názory jsou protiprávní.

Ti popletové,kteří takové nepravdy šíří, nepochopili zřejmě obsah zákona. Budu citovat co NOZ praví o hlasování vlastníků jednotek:

89/2012 Sb. § 1206
(2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Toto ustanovení je napsané tak, že je třeba je číst odzadu – jinak jeho obsahu neporozumíte.
Podle § 1206 platí, že se hlasuje podle toho, co vyžaduje zákon – to jest zpravidla podle obecných ustanovení NOZ o rozhodování spoluvlastníků (NOZ od § 1126, http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…).

Tato právní úprava je dispozitivní; může být překonána jedině stanovami. (Připomínám, že stále čteme právní normu odzadu dopředu!) Zákonodárce však připouští odchylku od požadavku zákona pouze ve směru k VYŠŠÍMU počtu hlasů. Není tedy možno zákonné kvorum stanovami snížit. Pouze pro záležitosti, neupravené ani v zákonu, ani ve stanovách, by se použila poslední uvedená možnost – většina hlasů přítomných na shromáždění.

Napřed je tedy třeba vyřešit tuto otázku:
Opravdu se pro hlasování shromáždění mají použít pravidla pro rozhodování spoluvlastníků?.

Odpověď je jednoduchá. Samozřejmě že ano. Vy jste snad čekali něco jiného? Cožpak je bytové spoluvlastnictví něco jiného než spoluvlastnictví? Není to nic jiného. Bytové spoluvlastnictví v NOZ je pouze speciální úprava spoluvlastnictví nemovité věci, jak výslovně praví § 1158 NOZ. Proto se obecný odkaz na „zákon“ může vyložit jako odkaz na ustanovení NOZ,která jsou svým obsahem a účelem nejbližší – a to jsou ustanovení NOZ o rozhodování spoluvlastníků.

A která ustanovení o spoluvlastnictví se tedy použijí i pro vlastnictví jednotek(2012)? To uvádím dále.

89/2012 Sb. § 1128
(1) O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.

89/2012 Sb. § 1129
(1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.

89/2012 Sb. § 1132
K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.

89/2012 Sb. § 1133
Ke zřízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty sloužící k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově postačí rozhodnutí alespoň dvoutřetinové většiny spoluvlastníků.

Tyto právní normy se povinně použijí i pro hlasování mezi vlastníky v SVJ(2012), samozřejmě pokud stanovy SVJ neurčují vyšší kvorum, než je v tabulce uvedeno.

Odlišnou právní úpravu mohou obsahovat i jiné zákony. Například speciální ustanovení § 6 zákona č. 67/2013 Sb. o společenství vlastníků jednotek. Sspeciálním ustanovením vůči § 1206 NOZ je i § 1214 NOZ.

O zbývajících záležitostech neupravených ani stanovami, ani zákonem, se pak hlasuje nadpoloviční většinou přítomných hlasů.

Rozšířené tvrzení, že údajně se na shromáždění rozhoduje pouze nadpoloviční většinou přítomných, nemá oporu v zákoně. Jde bohužel opět o tzv. „prasečí právo“ – to jest nepodložené fámy, vzniklé tím, že NOZ se snaží vykládat osoby, které toho nejsou schopny. Snaží se číst § 1206 v opačném směru. Mylně se domnívají, že hlasování se provádí nadpoloviční většinou přítomných ve všech případech. Tak tomu ovšem není, jak jsem prokázal. To by nesmělv § 1206 být odkaz na stanovy a na zákon. Způsob hlasování „nadpoloviční většinou přítomných“ je až třetí a poslední možnost, není-li hlasování upraveno ani zákonem, ani stanovami.

Stanovy SVJ(2012), které obsahují hlasovací kvorum nižší než připouští zákon, jsou v příslušné části neplatné pro rozpor se zákonem a mohou být soudně napadeny.

lake