Portál společenství vlastníků jednotek - Podmínky hlasování SVJ - Comments

Podmínky hlasování SVJ - Na závěr jedné staré diskuse ...

lake — Mon, 23 Jun 2014 15:06:09 +0200

Pan Právník, s nímž jsem zde v květnu nepřímo diskutoval, neobhájil tedy svůj protiprávní názor.

Nedokázal reagovat na mé argumenty, natož aby se pokusil je vyvrátit.
Neví zřejmě, že právnická osoba SVJ(2000) není právnickou osobou „upravenou tímto zákonem“ ve smyslu § 3041 zákona č. 89/2012 Sb.. I naprostý právní laik totiž ví, že o SVJ(2000) neobsahuje NOZ ani slovo. A že SVJ(2000) je právnická osoba upravená pouze zákonem č. 72/1994 Sb..

Pouhé zrušení ZoVB nemění nic na tom, že SVJ(2000) se neřídí a nebude řídit částí NOZ, určenou pro právnické osoby SVJ(2012). Opak pan anonymní Právník neprokázal, ani se o to nepokusil.

Ustanovení § 3041 lze na SVJ(2000) aplikovat jen potud, že SVJ(2000) je právnickou osobou a z tohoto důvodu se pochopitelně řídí ustanoveními NOZ o právnických osobách (§ 118 až § 209 zákona č. 89/2012 Sb.).

Zde se však od počátku diskutuje o něčem úplně jiném než o právní povaze právnické osoby: zde se diskutuje pouze o tom jakou většinou spoluvlastníci mezi sebou hlasují o společné věci. A na to dává NOZ jednoznačnou odpověď, jak už jsem napsal. Bez ohledu na to, zda v domě vzniklo SVJ jako právnická osoba, pane anonymní Právníku …

Zbytečná diskuse s anonymním Právníkem proběhla stejně, jako jiné diskuse na tomto portálu (konkrétně s paní Mirovskou, JUDr. Vochvestou či JUDr. Cellarem): ukázalo se, že tito lidé sice mají diplom, ale nejsou ochotni právnicky myslet: neznají ani zákony, ani základní pravidla jejich výkladu.

lake

Podmínky hlasování SVJ - dvojí výklad podle stanov

miroslav_zajic — Mon, 23 Jun 2014 12:57:06 +0200

Na shromáždění SVJ jsme hlasovali o zadání zpracování projektové dokumentace pro zateplení pláště domu. Hlasování se týkalo těchto bodů

Zpracování projektové dokumentace pro stavební povolení
Průkaz energetická náročnosti budovy
Výkaz výměr, Stavební povolení
zpracování výběrového řízení
Statické posouzení stavu objektu
Energetický audit
Vyřízení dotace Panel 2013+

Výsledek hlasování:

Účast na shromáždění: 83,4%
Pro: 80,3% z přítomných, 66,9% ze všech.
Zbytek proti a nebo se zdržel.

Ve stanovách máme uvedeno:
Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků.

V případě modernizace, rekonstrukce, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků bytových jednotek.

Jsou výše uvedené body, o kterých jsme hlasovali vnímány jako: „modernizace, rekonstrukce, stavební úpravy… domu“? Podotýkám, že zpracování PD ještě neznamená, že budeme provádět nějakou stavební úpravu ve smyslu stanov.

Má otázka zní:
Souhlasí shromáždění společenství vlastníků pro zpracováním projektové dokumentace pro zateplení pláště budovy podle výsledku hlasování?

Předem děkuji za odpovědi i s odůvodněním a případnými odkazy na zákony i judikáty, pokud existují.

Mirek Zajíc

Podmínky hlasování SVJ - odpověď

myki765 — Thu, 15 May 2014 09:12:12 +0200

Spory a rozdílné výklady samozřejmě budou, protože občanský zákoník a doprovodné předpisy bohužel dokonalé nejsou.

Bohužel ale trvám na tom, že od 1.1. 2014 se SVJ řídí novým občanským zákoníkem. Pouze jednotky vyčleněné podle zákona o vl. Bytů (který je zrušen) zůstávají pořád v jeho režimu.

Dočíst se to dá v obč.zák.

Oddíl 4

Právnické osoby

§ 3041

(1) Právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem se řídí ustanoveními tohoto zákona ode dne nabytí jeho účinnosti. Bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o zápisu právnické osoby do veřejného rejstříku, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; odporuje-li však zakladatelské právní jednání učiněné přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dosavadním právním předpisům, považuje se za platné, vyhovuje-li ustanovením tohoto zákona.

(2) Ustanovení společenské smlouvy nebo statutu právnických osob uvedených v odstavci 1, která odporují donucujícím ustanovením tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti; právnická osoba přizpůsobí do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona společenskou smlouvu nebo statut úpravě tohoto zákona a doručí je orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána. Neučiní-li tak, příslušný orgán veřejné moci ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud právnickou osobu na návrh orgánu veřejné moci nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší a nařídí její likvidaci.

To se samozřejmě vztahuje i na SVJ. Jak jistě víte stanovy musíte přizpůsobit do tří let od účinnosti a v tuto chvíli vám ustanovení stanov, která neodporují donucujícím ustanovením obč. zákoníku platí a ty která odporují jsou neplatná. Proto se v tuto chvíli pohybujete v takovém pološeru, kdy se někdy dost těžko hledá co vám skutečně platí a co už neplatí.

Podmínky hlasování SVJ - Podmínky hlasování SVJ 6

lake — Fri, 09 May 2014 01:31:55 +0200

Pane myki, děkuji za zveřejnění názorů Vašeho právníka, kterému tímto děkuji za zajímavý příspěvek.

Váš právník ovšem nemá pravdu. Bytové spoluvlastnictví, upravené v NOZ (§ 1158 a následující) se týká pouze právních vztahů, vzniklých od 1. ledna 2014. Je to v NOZ výslovně uvedeno a právnické osoby SVJ(2012) jsou tam definovány jednoznačně: jsou to pouze ty, které vznikají v době účinnosti NOZ. Pročpak Váš právník nedovede citovat příslušnou část NOZ, která by pro vztahy v SVJ(2000) zaváděla právní úpravu podle bytového vlastnictví v NOZ? Inu proto, že taková část v NOZ není a on to ví, je-li právník.

Ale mohu se mýlit – nechť tedy laskavě cituje příslušné přechodové ustanovení NOZ, které by mu dávalo za pravdu. Rád se zde veřejně omluvím, pokud ten citát uvede.

Pan Právník jaksi ignoruje skutečnost, že veškeré právní vztahy vzniklé v bytovém vlastnictví do 31.12.2013 se i nadále posuzují podle dosavadních právních předpisů. Je to v NOZ výslovně uvedeno, viz § 3028: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89….

Vážený pane právníku,
nyní se budu věnovat skutečnosti, že ustanovení o spoluvlastnictví v NOZ jsou lex generalis, kdežto ustanovení o bytovém spoluvlastnictví jsou lex specialis. Měla by se tedy použít speciální právní úprava (pokud bychom připustili, že platí pro SVJ(2000), což ovšem splněno není). Ovšem neměl byste zapomenout, že z této speciální právní úpravy existují dvě výslovně stanovené zákonné výjimky, které se týkají právě našeho případu – hlasování na shromáždění SVJ(2012). Cituji:

89/2012 Sb. § 1206
((2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Jistě Vám istě nemusím objasňovat obsah této právní normy: k hlasování se použije nadpoloviční většina všech pouze v případech, které zákon či stanovy SVJ neupravují jinak. V případech hlasování o podstatné změně společných částí se tedy toto kvorum nepoužije, nýbrž se použije obecná úprava obsažená v § 1129 zákona.

A tato obecná úprava rozhodování o podstatné změně společné věci je srozumitelná, racionální a souladná s ústavou: ke schválení podstatného zásahu do vlastnictví je třeba vyšší kvorum než k nepodstatnému rozhodování o pouhých opravách či údržbě.

Takže se použije ustanovení § 1129 zákona, jak už jsem napsal, neboť speciální část NOZ o bytovém spoluvlastnictví o této věci mlčí. A pouhé mlčení zákonodárce nemůže překonat kogentní ustanovení zákona, že ano, pane právníku? Jistě jste ve škole měl i přednášky z ústavního práva, takže tomu jistě rozumíte.
-------------------------------------------------------------------------------

• A ještě dodatek k samostudiu: Výklad s použitím argumentu racionálního zákonodárce
Zákonodárce jistě nemínil, aby tato část zákona byla neurčitá, nejednoznačná, nedej bože nesrozumitelná! Kdyby racionální zákonodárce chtěl stanovit, že hlasování pouhou nadpoloviční většinou podle § 1206 se má použít i v případě rozhodování v SVJ(2012) o podstatné změně majetku vlastníků, formuloval by příslušné ustanovení NOZ bezpochyby jinak – takto:

xx/xxxx Sb. § 1206
((2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo tento oddíl zákona vyžadují vyšší počet hlasů.

Takovéto znění § 1206 ovšemže NOZ neobsahuje! Kdyby tomu tak bylo, nepochybně by to znamenalo, že pravdu máte Vy. A já bych se Vám hned omluvil za to, že Vás zdržuji. Ale takto zákon nezní. Naopak – zákonodárce výslovně uvedl, že ustanovení § 1206 o hlasování se nepoužije, jestliže zákon (v kterékoliv své části) stanoví pro spoluvlastnické rozhodováni něco jiného. Takže – pravdu mám já.

K argumentu racionálního zákonodárce si jistě vyhledáte příslušné části nálezů Ústavního soudu: ten používá tento argument rád a často. Jde totiž o argumentum velice průkazné a těžko napadnutelné (pokud ovšem nehodláte vyjít z premisy, že NOZ je dílem NERACIONÁLNÍHO zákonodárce).
-------------------------------------------------------------------------------

Budu Vám vděčný, pane právníku, jestliže se vyjádříte k mým argumentům. A prosím nezapomeňte na citáty z NOZ na doložení Vašich (pro mne překvapivých a zatím nepodložených) názorů.

lake

Podmínky hlasování SVJ - Pane Lake posílám

myki765 — Thu, 08 May 2014 12:02:21 +0200

Pane Lake posílám následnou reakci právníka. Jak se v tom mám tedy jako běžný občan, neodborník na danou problematiku vyznat a co mám považovat za správné? Děkuji.

Dobrý den, Jsem rád za každou reakci, ale paragraf, který používáte se netýká bytového spoluvlastnictví. Ten se vztahuje na podílové spoluvlastnictví. To by bylo pouze v případě, že nevlastníte bytové jednotky, nemáte na domě vyčleněné jednotky a jste v podílovém spoluvlastnictví. Zjednodušeně každý z vás by vlastnil jednu entinu domu, ale ne bytovou jednotku. Potom by to bylo tak jak píšete. Bytové spoluvlastnictví v NOZ je upraveno v oddílu 5 (§§ 1158 a další) a tam je uvedeno, co je společnou částí domu – tedy to, čím se může společenství vlastníků zabývat a o čem společenství rozhoduje. V domě, kde je tedy společenství vlastníků se rozhoduje jinak než v domě, kde nejsou jednotky vyčleněny. Toto vaše ustanovení by se dalo použít v případě, že byste měl např. pět spoluvlastníků jednotky (bytu) a rozhodovali by se např. o rekonstrukci bytu. Oceňuji snahu hledat řešení. NOZ je problematická záležitost, má celou řadu chyb a problémy ještě násobí to, že mění i vaše stanovy. Kogentní ustanovení mají přednost před vašimi stanovami a tak ty jsou v tuto chvíli z části platné a zčásti neplatné. Navíc, vy jste zaspali i dobu kdy došlo k významné změně zákona o vlastnictví bytů a stanovy jste nechali v takovém hodně předpotopním stavu. V zásadě vám dobře sloužily do roku 2005, potom se již rozběhly a od té doby byly problémem. Do konce roku 2013 to tolik nevadilo, protože zákon o vlastnictví bytů vám nedovolil s nikde odchýlit ta tak stejně platilo to, co bylo v zákoně. Dnes je to už ale jiná. Ve stanovách si spoustu věcí můžete upravit jinak. Pravda je taková, že vám by prospěla změna stanov co nejdříve.

Podmínky hlasování SVJ - Ale zateplení bylo

myki765 — Wed, 07 May 2014 13:08:47 +0200

Ale zateplení bylo odhlasováno pouze nadpoloviční většinou přítomných na schůzi SVJ, to je ten problém o který tu jde. Já se zateplením souhlasím, ale chci mít ve všem jasno a tohle se mi nějak nezdá, proto ten dotaz.

Podmínky hlasování SVJ - Podmínky hlasování SVJ 6

lake — Wed, 07 May 2014 10:57:47 +0200

Pojem „podstatná změna stavby“ je uveden i v zákonu č. 89/2012 Sb. v § 1129. Bude se zřejmě vykládat obdobně jako dosud:

89/2012 Sb. § 1129
(1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.
(2) Spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odstavce 1 může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

Z uvedeného plyne, že mezi spoluvlastníky se o podstatné změně společného majetku rozhoduje dvoutřetinovou většinou všech. Podotýkám, že z ustanovení § 1129 neexistuje zákonná výjimka, kromě § 978 NOZ (k překonání zákona se vyžaduje ujednání všech). Ve stanovách SVJ(2000) nemá tazatel uvedeno žádné ujednání pro takový případ, takže se povinně použije znění zákona. Pokud se někdo domnívá opak, ať cituje platný a účinný právní předpis (!!!).

Vzhledem k tomu, že SVJ(2000) má omezenou právní způsobilost ve srovnání se SVJ(2012), nelze na hlasování o zateplení domu analogicky použít ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Zateplení domu nespadá (ani nikdy nespadalo) pod správu, provoz a opravy domu – což je zákonná definice právní způsobilosti SVJ(2000) podle § 9 ZoVB. Tento rozsah právní způsobilosti se ovšemže nezměnil tím, že došlo ke zrušení ZoVB.

I nadále tedy platí, že technické zhodnocení domu je již mimo rámec právní způsobilosti právnické osoby SVJ(2000). SVJ je oprávněno pouze jako sluha vlastníka provést zateplení, jestliže o něm spoluvlastníci předem rozhodli.

Podle ZoVB se rozhodovalo tříčtvrtinovou většinou všech spoluvlastníků. Viz § 11 odst. 5 ZoVB.
Za nynějšího právního stavu se rozhoduje dvoutřetinovou většinou všech spoluvlastníků, neurčují-li stanovy něco jiného. Viz § 1129 NOZ.

Proto bych na tento případ jednoznačně použil pouze § 1129 NOZ o spoluvlastnictví. Co napsal tazateli právník je tedy nesprávné. Soudy budou povinny právní způsobilost právnické osoby posuzovat podle dosavadní právní úpravy; k tomu viz § 3028 NOZ.

lake

Podmínky hlasování SVJ - Podmínky hlasování SVJ 2 - podstatná změna stavby

NSS — Wed, 07 May 2014 09:29:16 +0200

Nevím, zda ten pojem „podstatná změna stavby“ máte ve stanovách nebo si jej váš právník nesprávně dovodil (že se jedná jen o změnu vnitřního uspořádání domu). Původně byl (ten pojem „podstatná změna stavby“) součástí ZoVB.

Pokud máte ve stanovách, že 3/4 souhlasí s podstatnou změnou stavby, tak tam bezpochyby spadá tzv. „zateplení domu“, kterým se „změní kvalita domu“, protože „budete méně topit“ (to je alespoň o zateplení veškerou loby i ministerstvy tvrzeno).

Z rozhodnutí NS ČR:

„Dále je třeba řešit otázku, jak vyložit neurčitý pojem „podstatná
změna týkající se společných částí domu“. Zákon tento pojem blíže
nevymezuje a v odborné literatuře se lze setkat jen s obecnými
charakteristikami. V díle autorů Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J.:
Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2000,
vydání první, s. 91, se uvádí, že v § 11 odst. 5 ZVB jde o „blíže
neurčené podstatné změny společných částí domu … jejichž okruh
bude záviset na posouzení konkrétního případu“.
Posouzení toho, co lze zahrnout pod uvedené změny, tak záleží na
úvaze soudu, která však musí být řádně zdůvodněna. Součástí této
úvahy musí být v první řadě zdůvodnění toho, že jde o změnu, a to
podstatnou. V širším slova smyslu je změnou jakákoliv změna
společných částí včetně vymalování, pořízení nové podlahové
krytiny, výměny kování u dveří apod. Důležitou změnou však může
být jen taková změna, při které dochází ke změně kvality domu a
která se zpravidla též nějak dotkne způsobu užívání stavby.
Opravy, které směřují jen k zachování stávajícího stavu, resp. K
tomu, aby se stav nezhoršil (např. i rozsáhlejší oprava střechy
směřující k zamezení zatékání), případně aby byl odstraněn závadný
stav při zachování vnitřního uspořádání domu a velikosti
spoluvlastnických podílů na společných částech domu takovými
změnami zpravidla nejsou, i když nepochybně může jít o opravy
podstatné.“

Podmínky hlasování SVJ - Podmínky hlasování SVJ 1

svjvmt — Tue, 06 May 2014 11:56:36 +0200

No a v čem vidíte problém pokud jste se vlastníci shodli? Ano, nový OZ to řeší jinak, na to přece není nutný právník.

Podmínky hlasování SVJ

myki765 — Tue, 06 May 2014 11:10:07 +0200

Dobrý den, prosím o reakci na odpověď, kterou jsem obdržel od právníka ohledně hlasování o revitalizaci domu. Jedná se o SVJ. Důvodem hlasování, které proběhlo minulý týden bylo schválení zateplení domu.

"Dobrý den, Ke schválení rekonstrukce, kde nedochází ke změně spoluvlastnického podílu, je zapotřebí podle nového občanského zákoníku souhlas většiny hlasů vlastníků na usnášeníschopném shromáždění, pokud vám stanovy neříkají něco jiného.

Vaše stanovy tuto problematiku vůbec neřeší – ty řeší pouze přístavbu, nástavbu, vestavbu, změnu vnitřního uspořádání domu (tzv. podstatná změna stavby), proto bylo usnesení přijato.

Pravdu máte, že v loňském roce byl potřený souhlas ¾ všech vlastníků, tak to říkal zákon č. 72/1994 Sb., který ale přestal 31.12.2013 platit"