Portál společenství vlastníků jednotek - Úprava bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku se použije vždy - Comments

Úprava bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku se použije vždy - Bytové spoluvlastníctví dle NOZ a předkupní právo

MartinII — Thu, 11 Feb 2016 14:39:29 +0100

Doufám, že pro SVJ vzniklá (založená) před 1.1.2014 neplatí to, co chtějí některá takováto SVJ dát (uvažují o tom) do stanov, a sice předkupní právo na jednotku (v NOZ se snad již nerozlišuje bytová a nebytová) pro ostatní spoluvlastníky. To je ta debata, zda se SVJ(2000) řídí NOZ a k tomu přechodná ustanovení §3000 a dále

§ 1123 Spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle.

§ 1124 (1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. (2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

To platilo v době ZoVB pro spoluvlastníky ideální části dle 40/1964, § 140.

Úprava bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku se použije vždy - §§ 1158-1222 x §§ 1194-1216 občanského zákoníku

Kolega — Wed, 16 Apr 2014 10:57:45 +0200

Děkuji panu X za upřesnění obou zmiňovaných částí občanského zákoníku, totiž v prvním případě:

(1) §§ 1158–1193 a 1217–1222 (oddíl 5 Bytové spoluvlastnictví vyjma samotného společenství vlastníků)

ve srovnání s

(2) §§ 1194–1216 (Společenství vlastníků)

[Výše byly v zájmu srozumitelnosti záměrně opomenuty (stejně tak učinil i pan X ve svém příspěvku) §§ 1206–1214, které se netýkají pouze společenství vlastníků, aby se text zbytečně nekomplikoval (formulace §§ 1158–1222 vyjma {§§ 1194–1216 vyjma §§ 1206–1214} je sice jednoznačná a zcela přesná, leč ne příliš srozumitelná, o mnoho přehlednější není ani §§ 1158–1193, 1206–1214 a 1217–1222 pro případ (1) ani §§ 1194–1205 a 1215–1216 pro případ (2)).]

Úprava bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku se použije vždy - Úprava bytového spoluvlastnictví se nepoužije 4

lake — Wed, 16 Apr 2014 04:42:57 +0200

Samotný NOZ to ovšem řeší jednoznačně: právní stav se nemění, právní vztahy se nemění, NOZ část o bytovém spoluvlastnictví se nepoužije. Znovu cituji z notoricky známého § 3028 NOZ:

89/2012 Sb. § 3028
(1) Tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.

To znamená, že podle NOZ se řídí spoluvlastnické vztahy, vzniklé od 1.1.2014. To platí i pro bytové spoluvlastnictví. Pokud z budovy vznikl dům podle ZoVB do 31.12.2013, jde o bytové vlastnictví podle ZoVB. Práva a povinnosti vlastníků jednotek navzájem se řídí i nadále podle ZoVB. Nový vlastník i po 1.1.2014 pouze vstupuje do již existujících právních vztahů podle ZoVB.

Má-li však v takovém domě vzniknout SVJ s přijetím stanov teprve po 1.1.2014, jde nepochybně o nová práva a povinnosti, vzniklé ode dne nabytí účinnosti NOZ (§ 3028 odst. 1 NOZ).

89/2012 Sb. § 3028
(2) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

To znamená, že věcná práva a povinnosti vlastníka jednotky vzniklá do 31.12.2013 se i nadále posuzují podle ZoVB. Nikoliv podle NOZ.

89/2012 Sb. § 3028
(3) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. (…)

To znamená, že právní poměry v SVJ(2000) se i nadále řídí podle ZoVB. Stanovy SVJ jsou smlouvou sui generis. Veškerá práva a povinnosti plynoucí ze stanov SVJ(2000) se posuzují podle ZoVB. Nikoliv podle NOZ.

89/2012 Sb. § 3028
(3) (…) To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

To znamená, že vlastníci jednotek mohou zrušit rozdělení domu na jednotky(1994) a sepsat prohlášení podle NOZ, kterým budovu rozdělí na jednotky(2012).

Pokud v domě již vzniklo SVJ, členové SVJ(2000) mohou změnit právní povahu a vnitřní poměry právnické osoby tak, že se stane SVJ(2012) a tím se přizpůsobí nové právní úpravě. To samozřejmě lze docílit jedině změnou stanov. Pokud to členové neučiní, půjde i nadále o právnickou osobu SVJ(2000) s rozsahem práv a povinností podle ZoVB. Pro obdobnou právní úpravu u družstev viz zákon č. 90/2012 o obchodních korporacích; čtěte § 777 odst. 4 a 5: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-90#p777.

lake

Úprava bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku se použije vždy - Úprava bytového spoluvlastnictví se nepoužije 3

lake — Wed, 16 Apr 2014 08:30:35 +0200

Autor úvodního příspěvku je právní analfabet. Domnívá se zřejmě, že zrušení zákona má za následek zánik všech vlastnických i smluvních vztahů, které tento zákon upravoval.

Takový názor je názorem extremisty, který nezná Ústavu, nezná Listinu základních práv a svobod, nezná NOZ, neví nic o judikatuře Ústavního soudu o nepravé retroaktivitě.

V České republice jsou v katastru stále zapsány domy, rozdělené vodorovně na patra (Stockwerkseigentum – patrové vlastnictví). Například v Ivančicích jsou takové domy. Patrové vlastnictví vznikalo v českých zemích od roku 1811 do roku 1856 podle Obecného zákoníku občanského (ABGB, Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch).

Zmínka o tomto typu vlastnictví definitivně zmizela z českých zákonů v roce 1953, pak přišel Občanský zákoník č.40/1964 a nyní NOZ, ale faktický a právní stav trvá dál. Spoluvlastníci v budovách rozdělených na patra podle ABGB se stále řídí podle dřívější právní úpravy. Zrušení jednoho zákona nic nemění na právním stavu. A to už je 158 let …

Zcela obdobný případ je vlastnictví jednotek od roku 1994 do roku 2013 podle zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů. Například na adresách 54000 SVJ(2000) v celém státě jsou takové domy. Vlastníci jednotek v budovách rozdělených na jednotky podle ZoVB se stále řídí podle dřívější právní úpravy. Zrušení jednoho zákona nic nemění na právním stavu.

Zásadně platí, že veškeré vlastnické i jiné smluvní vztahy zůstávají zachovány. Opak by znamenal retroaktivitu právního předpisu – a tu by musel zákonodárce výslovně zavést pozitivní právní úpravou. Pouhé opomenutí zákonodárce retroaktivitu zavést nemůže.

V NOZ totiž (opomenutím tvůrců i zákonodárce) chybí příslušné přechodové ustanovení:

Pokud tento zákon nestanoví jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona o bytovém spoluvlastnictví i právní vztahy vzniklé před jeho účinností podle dosavadních předpisů o bytovém vlastnictví.

Dokud toto nebude do NOZ vloženo (novelou), bude platit co jsem napsal, protože platí Ústava a LZPS. Současné znění § 3028 odst. 3 NOZ stanoví totiž výslovně pravý opak – že žádná retroaktivita nenastává. Přečtěte si to tam konečně:

89/2012 Sb. § 3028
Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy.

lake

Úprava bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku se použije vždy - Úprava bytového spoluvlastnictví 3

Wed, 16 Apr 2014 01:09:39 +0200

Autor úvodního příspěvku to myslel tak, že se budeme řídit Oddílem 5 (bytové spoluvlastnictví) s výjimkou §§ 1194–1216, které se týkají právnické osoby společenství vlastníků.

To by mělo určitou logiku. Stále je tu ovšem výhrada jiné definice jednotky. Dále pak sporný § 1180 odst. 2. To je momentálně u nás nejaktuálnější problém. Ostatní §§ jsou buď víceméně kompatibilní se ZoVB, nebo je nejspíš nikdy nepoužijeme (např. §§ o výstavbě), a nebo jsou celkem „neškodné“ (např. § 1185 odst. 2).

Úprava bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku se použije vždy - Úprava bytového spoluvlastnictví 2

laik — Tue, 15 Apr 2014 20:17:14 +0200

Dobrý den, můžete, prosím Váš příspěvek „přeložit“ i pro neprávníky?

Jsme SVJ vzniklé v roce 2005.

Jak mám chápat rozlišovat právní úpravu bytového spoluvlastnictví (vyjma její součásti, totiž právní úpravy společenství vlastníků) v občanském zákoníku od právní úpravy samotného společenství vlastníků.

Znamená to, že jednotky budou dále definovány dle ZoVB, avšak při své činnosti se budeme řídit o.z?

Děkuji

Úprava bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku se použije vždy

Tue, 15 Apr 2014 19:18:44 +0200

Při posuzování toho, zda se pro otázky bytového spoluvlastnictví použije právní úprava obsažená v občanském zákoníku nebo v zákonu o vlastnictví bytů, je třeba vždy důsledně rozlišovat právní úpravu bytového spoluvlastnictví (vyjma její součásti, totiž právní úpravy společenství vlastníků) v občanském zákoníku od právní úpravy samotného společenství vlastníků. Podrobněji:

Co se týká právní úpravy bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku a souvisejících předpisech, pak není žádných pochyb o tom, že se tato úprava použije vždy bez ohledu na to, zda, kdy a podle jakého právního předpisu společenství vlastníků vzniklo (vyjma právní úpravy samotného společenství vlastníků, která je součástí právní úpravy bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku). Zde uváděná tvrzení, že se v určitých případech (v závislosti na tom, kdy a podle jakého právního předpisu společenství vlastníků vzniklo) právní úprava bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku nepoužije vůbec, tj. ani v části netýkající se samotného společenství vlastníků, tak v účinném právu oporu nemá.

Odlišná situace je u právní úpravy samotného společenství vlastníků, tam skutečně záleží na tom, kdy a podle jakého zákona společenství vlastníků vzniklo (nebo přesněji, v právních kruzích panuje shoda, že záleží, nicméně je třeba vyčkat potvrzení tohoto názoru soudem, resp. zpřesnění zákonodárcem).

(Pozn. Tento příspěvek reaguje na názory zde opakovaně prezentové, že v případě, kdy společenství vlastníků vzniklo podle zákona o vlastnictví bytů před 01.01.2014, na bytové spoluvlastnictví právní úprava obsažená v občanském zákoníku nedopadá a právní poměry se nadále řídí výhradně právní úpravou obsaženou v zákonu o vlastnictí bytů. Odlišná definice jednotky je pro naše sdělení bezvýznamná.)