Portál společenství vlastníků jednotek - Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - Comments

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - Provozovna v bytě

Jonáš — Thu, 17 Nov 2016 21:22:39 +0100

Dobrý den,každý tvrdí něco jineho,je zde někdo,kdo mi může s jistotou říct jak to je?? chystám se zřídit provozovnu v bytě který momentálně využívám jako dvě samostatné bytové jednotky.V jedné chci zřídit kosmetický salon,zda se,že hygiena ani požárníci s tím nebudou mít problém.
Zde na tomto portále jsou na věc protichůdné názory,může mi někdo jasně říci,zda mohu provozovnu zřídit v 1.patře bez souhlasu SVJ?
Co mám říci na stavebním úřadě?byt vedený stále jako 2+1(nyní se souhlasem statika a nezasahnutí do nosných konstrukcí je z bytu 1+1 a 1+1 se společnou chodbou)je možné nahlásit jako změnu užívání stavby třeba jen jednu místnost? Moc děkuji za radu.

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - Byt pro pana Koutníka

lake — Thu, 03 Jul 2014 02:55:01 +0200

Pane Koutníku,
pletete si nejspíše ohlášení změny katastrálnímu úřadu s udělením souhlasu Stavebního úřadu se změnou (což se děje podle Stavebního zákona). Máte v tom poněkud zmatek – zřejmě z neznalosti právní úpravy.

Možná netušíte, že ke změně způsobu užívání jednotky(1994) dává souhlas Stavební úřad přímo vlastníkovi stavby (bytu), a to na jeho žádost. Ostatní vlastníci jednotek v domě jsou pouze v postavení účastníků řízení. Ti ovšem nejsou oprávněni udělovat stavebníkovi souhlas se stavbou. Jejich procesní postavení ve stavebním řízení je zcela jiné než se domníváte. Nastudujte si kromě ZoVB také Stavební zákon.

Citoval jste část z § 11 odst. 5 ZoVB. Zřejmě Vám ušlo, že tato část ZoVB se týká pouze kolektivního rozhodování („přijetí usnesení“) o společných částech domu. Je dobře známou skutečností, že jednotlivé byty nepatří mezi společné části domu, proto na ně ustanovení § 11 odst. 5 použít nelze.

Pokud chcete zjistit, jaká jsou práva a povinnosti jednotlivého vlastníka jednotky(1994), musíte si nalistovat v ZoVB o stránku dále. Nikoliv § 11, nýbrž § 13 odst. 3 ZoVB. Tam zjistíte, že vlastníkovi jednotky neukládá ZoVB žádnou povinnost při změně způsobu užívání jeho jednotky. Zejména zde chybí Vámi tvrzená údajná povinnost žádat ostatní vlastníky jednotek o svolení k nakládání s vlastním majetkem.
-------------------------------------------------------------------------------

Znovu upozorňuji, že právní úprava NOZ je jiná: vlastník jednotky(2012) v SVJ(2012) musí povinně žádat shromáždění, aby rozhodlo o změně účelu užívání jeho bytu.

lake

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - Byt v SVJ dle 1994 –

Ivo Koutník — Wed, 02 Jul 2014 22:37:08 +0200

Byt v SVJ dle 1994 – při změně éčelu je dle tohoto předpisu nutný souhlas všech a nepostačí pouhé ohlášení…

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy… (zákon o vlastnictví bytů)

(5) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek…

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - Podnikání v bytovém domě 10

lake — Sat, 17 May 2014 21:54:32 +0200

Otázka: „kde to najdeme v zákonech?“

Odpověď: Nikde. Proto je protiprávní jak odpověď o 100% souhlasu, tak odpověď o 75% souhlasu. Takto byste se ale měl ptát Vy přímo příslušné úřednice, aby Vám sdělila ze kterého ustanovení Stavebního zákona její tvrzení vychází. Nebude schopna Vám odpovědět, protože ve Stavebním zákonu nic takového uvedeno není.

Stavební zákon naopak říká, že i část stavby je stavbou. Byt je tedy stavbou. Změna v užívání stavby (§ 127 StavZ) se týká této stavby. Vy jste podle katastru jediným vlastníkem stavby. SÚ je tedy oprávněn vyžadovat pouze Váš souhlas. A jste-li sám stavebníkem, ani to ne. Tečka.

Jinak by tomu jistě bylo, kdybyste měnil vnitřní uspořádání jednotky, nebo boural nosné zdi či zasahoval jiné společné části. Pak byste povinně dokládal Stavebnímu úřadu „právo založené smlouvou provést stavbu“, to jest musel byste mít písemný souhlas spoluvlastníků společných částí.
Jinak by tomu bylo i v případě, že se jedná o SVJ(2012). V něm rozhoduje o změně účelu užívání bytu shromáždění (§ 1208 NOZ). Nikoliv již vlastník bytu! Ale pokud vlastníte jednotku(1994) a v domě nevzniklo SVJ(2012), toto se Vás netýká.

Jestliže do společných částí stavby nijak nezasahujete, je požadavek na jakési předběžné souhlasy pouze protiprávní blábol. Vlastníci ostatních jednotek budou svá práva uplatňovat po zahájení řízení, jako jeho účastníci, pokud je Stavební úřad vyzve. Jejich práva jim tedy nikdo neupírá.

Zato Vaše práva jsou Vám upírána. Jako jediný vlastník stavby máte právo, aby bylo zahájeno řízení o změně v užívání stavby podle § 127 StavZ. Pouze v něm může Stavební úřad pravomocně rozhodnout ve věci a případně přihlédnout k případným námitkám a připomínkám dotčených osob. Je totiž ze zákona povinností stavebního úřadu zabývat se námitkami účastníků řízení a jednoznačně o nich v řízení rozhodnout. Vám je ovšem právo na úřední postup upíráno. Jestliže Vám již napřed úřad klade nesplnitelnou a protiprávní překážku, jde o jednoznačně protiústavní stav.

Běžte na SÚ znovu a trvejte na tom, ať Vám úřednice označí příslušné ustanovení Stavebního zákona. Nebo se nebavte s úřednicí a postupujte rovnou tak, že podáte žádost o povolení změny v užívání stavby, přesně podle § 127 odst. 1 StavZ.

lake

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - Podnikání v bytovém domě

Novák — Sat, 17 May 2014 16:27:02 +0200

Vážený pane Lake a NSS, Se zájmem čtu tuto diskusi. Argumenty znějí soudně na obou stranách.

Pane Lake, prosím mohl byste upřesnit následující: KN zapíše změnu využití jednotky – kterou ohlašuje vlastník – mj. na základě kolaudačního souhlasu. Tedy vlastník potřebuje nejprve získat kolaudační souhlas od stavebního úřadu (SU). SU v řízení o změně užívání stavby, dle §127 odst.1. stavebního zákona, bude požadovat „…popřípadě souhlas vlastníka stavby se změnou v užívání…“. Dle naší zkušenosti se SU nespokojí pouze se souhlasem majitele jednotky; vyžaduje podpis 75% vlastníků domu.

Konkrétně jsme nedávno žádali o změnu užívání u nebytové jednotky v bytovém domě, z knihovny na kavárnu. Jasno není ani na stavebním úřadě. Referentka napřed tvrdila že potřebujeme 100% souhlas. Po konzultaci s nadřízenou požadavek zmírnila na 75%.

Prosím mohl byste osvětlit následující:

je tedy v pořádku, že stavební úřad požaduje pro změnu užívání doloži t souhlas ostatních spoluvlastníků jednotek a kde to najdeme v zákonech
pakliže ano, jak velkou většinu hlasů je potřeba získat?

Velmi děkuji. Jinak omluvte možné nepřesnosti v dotazu, nejsem právník. Novák

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - O podnikání souseda se

Účetní Šik. — Sun, 06 Apr 2014 10:29:39 +0200

O podnikání souseda se nezajímejte, pokud Vás neohrožuje.

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - Podnikání v bytovém domě 6

lake — Sat, 05 Apr 2014 07:51:31 +0200

Pane „NSS“, píšete dál nesmysly, i když jsem Vás na to upozornil. Neuvádíte celostátně platný právní předpis, i když jsem Vás k tomu vyzval. Je otravné to číst. Je otravné na tyto bláboly odpovídat. Příště bude smazáno.

Z hlediska zápisu změny způsobu využití jednotky do katastru platí Pokyny ČÚZK č. 44, které jsou formulovány naprosto jasně. Pravdu mám já,nikoliv Vy:

Pokyny Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 44
Čl. 2 Zápis jednotek vymezených podle zákona o vlastnictví bytů a zápis vlastnického práva k nim
1.3 Změna způsobu využití jednotky např. z „rozestavěné jednotky“ na jiný způsob využití po jejím dokončení nebo ze způsobu využití „byt“ na „ateliér“ apod. se zapíše na základě ohlášení vlastníka, jehož přílohou bude kolaudační rozhodnutí nebo kolaudační souhlas nebo oznámením o záměru započít s užíváním jednotky s ověřením stavebního úřadu podle § 120 odst. 1 stavebního zákona, ve kterých je stanoveno, k jakému účelu je jednotka určena.

Z uvedeného je zřejmé, kdo oznamuje změnu způsobu využití jednotky(1994) katastrálnímu úřadu. Je to samozřejmě vlastník jednotky. Katastrální úřad od něj nebude požadovat ani souhlas SVJ, ani souhlas ostatních vlastníků jednotek v domě. A teď jednotlivě k Vašim omylům a nepravdám:

• Napsal jste: „Ve smyslu stavebních předpisů je byt součástí stavby, nikoliv stavba samotná.“
Nepravda. Každá součást stavby je samostatná stavba, viz § 2/4 StavZ. Střecha je stavba, okno je stavba, změna vytápění je stavba. Byt je stavba a jeho změna se posuzuje jako změna stavby.

• Napsal jste: „Byt totiž nebyl ani věc.“
Nesmyslné tvrzení. K tomu, aby byt byl stavbou podle stavebního práva, není nutné aby byl věcí podle občanského práva. Pletete dohromady různé zákony. Byt byl a je podle ObčZ „jiná majetková hodnota“ a je předmětem vlastnictví (jako jednotka(1994) podle ZoVB, jako součást jednotky(2012) podle NOZ).

• Napsal jste: „Místnost je …“
To je naprosto bezvýznamné. Bavíme se o bytu jako o „souboru místností, který je rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení“ (§ 2 ZoVB). Nebavíme se o jednotlivých místnostech. Jednotka byt může být na žádost jeho vlastníka změněna rozhodnutím stavebního úřadu na nebytový prostor. Opak nejste schopen prokázat.

• Napsal jste: „Mění-li se účel užívání části stavby, mění se tím i účel užívání stavby samotné.“
Nepravda. Opět jen Vaše neznalost a Váš výmysl. Ve skutečnosti se tento údaj v číselníku ČÚZK označuje „Způsob využití stavby (SC_ZP_VYUZITI_BUD)“, viz http://www.cuzk.cz/…vitosti.aspx. A způsob využití „bytový dům“ by se změnil teprve tehdy, pokud by se více než polovina jeho plochy měla začít užívat k jinému účelu nežli k bydlení.
---------------------------------------------------------------------------------

Pane „NSS“, neznáte předpisy, neznáte jejich souvislosti. Mějte se pěkně a příště nepište o věcech, o kterých nic nevíte.

lake

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - Podnikání v bytovém domě 5

NSS — Sat, 05 Apr 2014 04:28:06 +0200

Pan lake: Jeho byt je tedy stavbou ve smyslu § 2 odst. 4 Stavebního zákona.

Ano. Stavbou se podle kontextu rozumí i část stavby (§2(4) s.z.)

Ve smyslu stavebních předpisů je byt součástí stavby, nikoliv stavba samotná. Byt totiž nebyl ani věc. Byt je soubor místností. Místnost je součást stavby. Místnost je prostorově uzavřená část stavby, vymezená podlahou, stropem (nebo krovem) a pevnými stěnami.

Mění-li se účel užívání části stavby, mění se tím i účel užívání stavby samotné. Ke změně účelu užívání stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek (ZoVB). Vlastník bytu vlastní pouze část obytné budovy. Proto nemůže měnit účel užívání celé budovy. Nemůže změnit účel budovy určené pouze k bydlení na účel nový (bydlení + bordel).

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - Podnikání v bytovém domě 4

lake — Fri, 04 Apr 2014 23:16:24 +0200

Pane „NSS“, nejspíše se mýlíte Vy, nikoliv já. Co píšete by byla pravda při PODÍLOVÉM spoluvlastnictví budovy. Neplatí to však, je-li budova rozdělena na společné části a jednotky(1994) podle ZoVB.

Jednotka podle ZoVB je ve výlučném vlastnictví jediné osoby – vlastníka jednotky(1994).
Jeho byt je tedy stavbou ve smyslu § 2 odst. 4 Stavebního zákona.
O změně způsobu užívání stavby rozhoduje její vlastník (pokud nezasahuje do společných částí, nemění vzhled domu atd.). Přečtěte si ZoVB a Stavební zákon.
Pouze tento vlastník se obrací na Stavební úřad s příslušnou žádostí.

Pokud se domníváte opak, citujte celostátně platný právní předpis. Nebo uveďte odkaz na judikát. Nevím, že by existovala „bohatá judikatura“, jak tvrdíte, ale rád se nechám poučit. To byste ovšem musel uvést konkrétní judikát, nikoliv neurčité mlžení.

Znovu podotýkám, že pro vlastnictví jednotek(2012) podle NOZ již toto neplatí a o změně způsobu užívání bytu rozhoduje pouze shromáždění – nikoliv vlastník bytu. Je to v NOZ výslovně uvedeno.

lake

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - Podnikání v bytovém domě 2

NSS — Fri, 04 Apr 2014 20:02:17 +0200

Nesprávný názor. Změna účelu užívání bytu je změnou účelu užívání stavby. Především dle ZoVB k tomu bylo zapotřebí souhlasu všech vlastníku jednotek. K tomuto existuje bohatá judokatura NS ČR. Vlastník garáže v komplexu garáží domáhal se souhlasu ostatních vlastníku garáží ke změně své garáže na prodejnu. U NS ČR byl dokonce dvakrát. Pořád vlastní ale garáž.

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - Podnikání v bytě 3

lake — Fri, 04 Apr 2014 20:04:33 +0200

1. Napsal jsem, že v bytě lze podnikat. To se týká místa podnikání (u živnostníků), nebo sídla právnické osoby-podnikatele. Vy se teď ptáte na něco jiného: umístění provozovny. Ta u některých činností nemusí být vůbec. Případně může být umístěna na jiné adrese než je místo/sídlo.

Některé činnosti nevyžadují stálou provozovnu (překladatelé, grafické služby, programování, ...), některé ji vyžadují. Pak taková provozovna musí splňovat speciální stavební či hygienické požadavky, požadavky na pachové, plynné či hlukové emise, atd. To si budoucí provozovatel musí zjistit předem na Stavebním úřadu, u hygieniků, u statika, případně konzultovat s projektantem, zda je reálné provozovat danou činnost v bytě, nebo bude nutné byt "překolaudovat" na nebytový prostor. Případně zda je k tomu nutná stavební úprava či nikoliv.

2. Bavíme se o hlasování podle zákona č. 89/2012 Sb. Nahlédněte do stanov SVJ(2012), tam to může být upřesněno. Pokud ve stanovách nic nenajdete, pak zřejmě nadpoloviční většinou přítomných.

lake

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - podnikání v bytovém domě - zákon je tedy naopak přísnější...

PN8 — Fri, 04 Apr 2014 18:46:33 +0200

Dobrý den pane Lake,

děkuji za reakci. Z Vaší odpovědi tedy usuzuji, že je právní předpis naopak přísnější.

CITACE: „Zřejmě si pletete podnikání se změnou účelu užívání bytu. To jsou dvě naprosto nesouvisející věci.“ KONEC CITACE

Znamená to tedy, že lze podnikat v bytě (v bytové jednotce) a v segmentu služeb jako je kosmetika, kadeřnictví, masáže?

CITACE: „U jednotky(2012) rozhoduje Stavební úřad na základě žádosti vlastníka jednotky, ovšem ke změně je nutný souhlas získaný na shromáždění (89/2012 Sb. § 1208).“ KONEC CITACE.

Podílově kolik hlasů z celkového počtu je třeba pro získání souhlasu na shromáždění?

Děkuji předem za reakci.

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor. - Podnikání v bytovém domě

lake — Fri, 04 Apr 2014 16:18:51 +0200

Máte poněkud zmatek v posuzování právní úpravy.

Podnikat v bytě bylo možné za platnosti zákona č. 40/1964 Občanský zákoník, a totéž je možné i podle zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník. Nic se tedy z právního hlediska nezměnilo, i když si to snad myslíte. ObčZ omezoval možnost, aby v bytě bylo sídlo právnické osoby (40/1964 Sb. § 19c).

Zřejmě si pletete podnikání se změnou účelu užívání bytu. To jsou dvě naprosto nesouvisející věci. Pokud jde o změnu způsobu užívání:

U jednotky(1994) rozhoduje Stavební úřad na základě žádosti vlastníka jednotky. Vlastník nepotřebuje souhlas ostatních vlastníků jednotek v domě, neboť pouze on sám je vlastníkem bytu.
U jednotky(2012) rozhoduje Stavební úřad na základě žádosti vlastníka jednotky, ovšem ke změně je nutný souhlas získaný na shromáždění (89/2012 Sb. § 1208).

lake

Podnikání v bytovém domě, změna zákona? Změna účelu - byt na nebytový prostor.

PN8 — Fri, 04 Apr 2014 14:21:01 +0200

Dobrý den,

doslechl jsem se, že s úpravou nového občanského zákoníku a zákona o vlastnictví bytů je možné začít podnikat v bytě i bez souhlasu všech vlastníků bytů v daném SVJ. Nestudoval jsem podrobně nové úpravy zákona, ale nechce se mi věřit, že byla schválená taková změna. Tedy měnit účel, tzn. užívat bytový prostor jako nebytový prostor. Jedná se o bytový dům s pěti bytovými jednotkami ve vlastnictví různých osob. Byt je v přízemí s možností vybudovat i vlastní vchod a provozovat např. kosmetiku, masáže, kadeřnictví apod. Děkuji předem za odpověd, případně odkaz na paragraf a přeji pěkný den.

S pozdravem

Petr