Portál společenství vlastníků jednotek - SVJ a již vyměněná okna - Comments

SVJ a již vyměněná okna - Pan nss a pohádky o oknech 2

NSS — Sun, 30 Mar 2014 18:28:54 +0200

Pan lake uvedl: Ohledně bytu: směšujete hledisko Stavebního úřadu (stavebně-technické požadavky na stavbu) s vlastnickými právy k jednotlivým částem domu.

Nesměšuji. Vlastnické právo k bytu (ZoVB § 2(2)) mohlo vzniknout jedině tím, co za byt prohlásil stavební úřad a nikoliv co za byt prohlásil původní vlastník budovy.

Ustanovení §2(2) ZoVB dobře znáte: bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.

Pan lake uvedl: Okna jsou součástí vnějšího pláště budovy

Vnější plášť budovy (neboli fasáda) není žádný stavební prvek, aby okna mohla být jeho součástí. Fasáda je pohled na dům. Fasáda (pohled) není stavebním prvkem, aby mohla být vůbec uvedena v příkladmém výčtu toho, co je společnou částí domu. Společnou částí domu jsou hlavní konstrukce, základy, sedlová střecha, vnější omítka ale nikdy ne fasáda (pohled).

Pohled na dům nemůže být společnou částí domu, stejně jako nemůže být společnou částí domu zvuk šířící se z domu nebo úzkost a strach.

Pan lake uvedl: Nesouhlasící vlastník, jemuž se má rozsah vlastnictví změnit proti jeho vůli, nemůže být „přehlasován“

Může být přehlasován, to si můžete cvičně vyzkoušet na vašem shromáždění. Není to tak těžké pozvednout paži na projev souhlasu s nemravným usnesením.

Vlastník bytu se ale musí obrátit na soud, aby soud toto nemravné usnesení zrušil. Jinak bude vyvlastněn. Toto už ÚS ohledně právě oken jednou judikoval. Judikatura je vám jistě známa.

Na soud se musí obrátit proto, aby toto usnesení nebylo využito v řízení o nahrazení souhlasu se změnou prohlášení.

SVJ a již vyměněná okna - Pan nss a pohádky o oknech

lake — Sun, 30 Mar 2014 13:11:41 +0200

Vážený „nss“, vymýšlíte si jako baron Prášil.

Ohledně bytu: směšujete hledisko Stavebního úřadu (stavebně-technické požadavky na stavbu) s vlastnickými právy k jednotlivým částem domu. Zkrátka máte v hlavě guláš. Ohledně oken – poslechněte si tato dvě tvrzení:

Okna jsou součástí vnějšího pláště budovy a jsou tedy určena ke společnému užívání; budova by bez nich neplnila svůj účel. Takže jsou společná.
Okna v bytě jsou součástí bytu, slouží k užívání výhradně vlastníkovi bytu, takže jsou ve vlastnictví vlastníka bytu.

Obě tvrzení jsou svým způsobem pravdivá, a navzájem si naprosto protiřečí. Paskvil ZoVB to nevyřešil (viz neurčitá definice společných částí v § 2 ZoVB). Proto soudy již dávno judikovaly, že je to na rozhodnutí původního vlastníka, který v souladu se ZoVB určil, co jsou společné části a co náleží vlastníkovi jednotky(1994). Váš zbytečný slohový rozbor nemůže nic změnit na právním stavu v 55000 SVJ, ani na konstantní judikatuře.

Ohledně změny Prohlášení vlastníka se také mýlíte, a to velmi podstatně. Prohlášení vlastníka je právním úkonem, který mohou změnit jedině vlastníci, opět právním úkonem – projevem jejich vůle (podpisem nového prohlášení). Paskvil ZoVB byl v r. 2004 doplněn právním vysvětlením ČÚZK v tom smyslu, že se změnou Prohlášení nemusí souhlasit všichni, avšak pouze ti, jimž se rozsah jejich vlastnictví mění. (Ostatně tento princip přejal do sebe i NOZ). O tom tedy nelze hlasovat většinově! Nesouhlasící vlastník, jemuž se má rozsah vlastnictví změnit proti jeho vůli, nemůže být „přehlasován“, neboť taková změna by zasahovala do samé podstaty jeho vlastnictví. Došlo by tím k porušení jeho Ústavou zaručeného práva vlastnit majetek.

Vaše popletené „usnesení“ na shromáždění SVJ bylo tedy od počátku nulitní (absolutně neplatné) pro nedostatek oprávnění. O vlastnických právech se nehlasuje. Je to stejná pitomost, jako kdybyste tvrdil, že sňatek vlastnice jednotky paní Růžové musí předem odhlasovat shromáždění. Pokud paní Růžová nenapadne včas soudně toto usnesení, bude si muset vzít za manžela pana Modrého. Chápete jakou nebetyčnou pitomost zde tvrdíte?

lake

SVJ a již vyměněná okna - Co je součástí bytu? 2

NSS — Sun, 30 Mar 2014 07:39:18 +0200

Co je součástí bytu vyplývalo ze závazných stavebních předpisů, je jich celá řada a týkají se takových věcí jako prosvětlení místností, výška stropů, šířka a směr otevírání vstupních dveří do bytu, velikost obytných místností, … Z těchto předpisů vyplývá, co musí být součástí bytu, aby byl byt zkolaudován. Bez kolaudace bytu nesmí být byt vůbec užíván ke svému svému účelu a nebude ani zapsán do katastru nemovitostí.

Pokud vlastník budovy má ve své budově něco co vypadá jako garsonka s předsíní (dvě místnosti, každá 7,5m2), tak toto nebude nikdy zkolaudováno jako byt, protože obytná místnost musí mít rozměry nejméně 8m2).

Ve svém prohlášení původního vlastníka budovy může prohlašovat co chce, ale bytem se to nikdy nestane a nikdy nezapíše do katastru nemovitostí a nikdy to jako byt neprodá.

Rovněž byt bez oken žádný stavební úřad není oprávněn zkolaudovat jako byt, protože byt musí být prosvětlen (jsou na to závazné normy) denním venkovním osvětlením, nestačí osvětlení umělé.

Stejně tak kamna jsou součástí bytu, pokud jsou jediným zdrojem vytápění bytu. Byt bez zajištění vytápění žádný stavební úřad nezkolauduje jako byt.

Ani bez záchodové mísy vám stavební úřad byt nezkolauduje (předpisy hygieny).

Ani byt bez vstupních dveří vám stavební úřad nikdy nezkolauduje.

V některých případech stavební úřady odmítají kolaudaci i s tím, že podlahy tvoří pouze betonová mazanina a stavba tak nenese rysy dokončené stavby.

Proto nemohl původní vlastník budovy platně prohlásit, že vstupní dveře do bytu, kamna v bytě a okna vedoucí z bytu jsou společnou částí domu. Nejenom že se jedná o součásti bytu, ale jedná se o naprosto nezbytné součásti bytu, aby byt mohl být vůbec zkolaudován, aby byt mohl vůbec existovat.

Toto se od 1.1.2014 změnilo. Jednotka může opravdu vzniknout pouhým prohlášením. V tomto prohlášení může být skutečně uvedeno, že vstupní dveře do bytu jsou společnou částí domu a že vlastníku jednotky jsou pouze propůjčeny k užívání.

Shrnuto: do 31.12.2013 mohl původní vlastník budovy ve věci bytu pouze popsat daný stav, popsat objektivní skutečnost.

Až od 1.1.2014 může opravdu dle své libovůle prohlašovat a tím objektivní stav určovat.

Zák. č. 72/1994 Sb. šel ale ještě dál. Výlučné vlastnictví neomezil pouze na to, co je součástí bytu. Příslušenstvím jednotky bylo to, co ze stavebně-technického určení slouží pouze vlastníku jednotky k užívání.

Proto i balkony vedoucí z bytu jsou příslušenstvím bytu. Jedno, co o těchto balkonech prohlašoval původní vlastník budovy.

Do 31.12.2013 nemohl původní vlastník budovy svým prohlášením měnit objektivní skutečnost.

A nyní k tomu, jak vlastníky bytů připravit o jejich balkony a okna.

Vyvlastnění bude dvoufázové.

První fáze: Vlastníci bytů se usnesou o změně prohlášení (okna a balkony budou společné). Pokud bude někdo proti, počkají, zda bude usnesení napadnuto u soudu pro jeho neplatnost (existuje mechanismus jak to zjistit).

Druhá fáze: Společenství vyzve vlastníky jednotek k právnímu úkonu, ke kterému je zapotřebí jejích písemného souhlasu (změna prohlášení se má dotknout jejich vlastnických práv).

Na ty vlastníky jednotek, kteří odmítnou, bude podána žaloba o nahrazení souhlasu. Soudu se předloží usnesení, které nikdo u soudu nenapadl. Po uplynutí prekulzivní lhůty k podání žaloby proti vyvlastnění soud již nesmí zkoumat platnost usnesení. Na usnesení o změně prohlášení musí nahlížet tak, že s ním souhlasili veškeří vlastníci.

Soud jejich souhlas nahradí, ke změně prohlášení dojde, vlastníci jednotek budou vyvlastněni bez náhrady.

Takto mohou být vyvlastněny vstupní dveře do bytu, vnitřní dveře v bytě, radiátory, horizontální rozvody tepla v bytě, vany, umyvadla.

NOZ totiž připouští variantu, že společné bude vše, vlastníci to budou pouze užívat. Společenství bude v takových případech řešit zajímavé návrhy na usnesení.

SVJ a již vyměněná okna - NSS pochopil jste to

Jaryn — Sat, 29 Mar 2014 09:06:31 +0100

NSS pochopil jste to dobře, citace NV 366/2013 Sb. je upozornění na předpis. Nic víc nic míň. Ostatní teorie a varianty nerozebírám a předpokládám, že příspěvky v diskuzi čtou nejenom úplně „prostí“ čtenáři.

SVJ a již vyměněná okna - Co je součástí bytu?

Gazela stepní — Sat, 29 Mar 2014 08:20:35 +0100

„Do 1.1.2014 jste součásti bytu nabýval ze zákona.“

Kde je uvedeno, co je součástí bytu?

Gazela stepní

SVJ a již vyměněná okna - Není to tak jednoduché 2

NSS — Sat, 29 Mar 2014 08:14:21 +0100

NV 366/2013 Sb. je pouhý návod pro vypracování prohlášení původního vlastníka budovy, který bude vymezovat jednotky po 1.1.2014. Tento návod není ani do budoucna pro tohoto původního vlastníka budovy závazný.

Na celé slavné „nařízení vlády“

(je to podzákonná norma, takové malé nic, název „nařízení vlády“ by se měl změnit, protože mate občany, vyvolává pocit, že občanům je něco nařizováno, správné označení by mělo znít „členové vlády se domnívají“)

je odkazováno ze zákona slovy: „má se za to“ (vyvrátíte opak a potem platí, že „nemá se za to“).

Jinými slovy NV 366/2013 Sb.:

nedopadá na jednotky vymezené do 31.12.2013
při vymezení jednotek od 1.1.2014 se původní vlastník budovy nemusí

tímto NV vůbec řídit.

Do 1.1.2014 jste součásti bytu nabýval ze zákona. Nikdo toto nemohl prohlášením změnit, protože jednotka byla definovaná jako soubor místností určených stavebním úřadem jako byt. Toto se změnilo. Jednotkou vymezenou od 1.1.2014 nemusí být byt, jak tomu bylo do 31.12.2013.

Konstrukce ustanovení o bytovém spoluvlastnictví je soudy vykládána tak, že je umožněno vyvlastňování bez náhrady, pokud vlastník jednotky není dostatečně bdělý. To máte pravděpodobně na mysli, pokud zmiňujete změnu prohlášení vlastníka budovy.

SVJ a již vyměněná okna - Není to tak jednoduché

Jaryn — Sat, 29 Mar 2014 07:12:43 +0100

Není to tak jednoduché jak to vidíte. Paskvil je paskvil. Skutečně je rozhodující Prohlášení vlastníka. Změnit toto prohlášení vyžaduje ovšem změnu iniciovat v katastru nemovitostí. Pro současné poměry je potřebné postupovat podle NV 366/2013 Sb., kde jsou uvedeny výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce, jako společné části domu. Finančně lze starou záležitost řešit společně podílem – vnitřní polovina okna vlastníkovi bytu, vnější polovina společná a tedy podle podlahových podílů.

SVJ a již vyměněná okna - SVJ a již vyměněná okna 2

NSS — Fri, 28 Mar 2014 13:06:04 +0100

V prohlašeních jsou často napsány naprosté zmatky. Ohledně oken je tam často uvedeno, že vnější část oken vedoucích z bytu je společná a vnitřní je součástí bytu.

Takový nesmysl.

Domníváte se, že pokud toto původní vlastník prohlásil, že je to platné ? I když je prohlášení jednostranný právní úkon, pořád to je právní úkon a pokud odporoval ZoVB, tak je absolutně neplatný.

Nebo se domníváte, že pokud o oknech vedoucích z bytu v prohlášení nic nestojí, tak že tato okna zůstala ve vlastnictví původního vlastníka budovy ?

Dle ZoVB existovalo jediné kritérium, které určovalo, bez ohledu na vůli původního vlastníka budovy, co je a co není společnou částí domu. Tím kritériem bylo to, zda tato část domu může ze svého stavebně-technického hlediska sloužit společnému užívání. Samozřejmě, že okna vedoucí z bytu, nemohou z povahy a účelu věci složit společnému užívání.

Okna vedoucí z bytu jsou vždy součástí bytu bez ohledu na to, co stojí v prohlášení původního vlastníka budovy.

Původní vlastník budovy ani nemohl prohlásit, že byt bude „něco jiného“ než soubor místností tak, jak je zkolaudoval stavební úřad. Nemohl jen tak prohlásit, že dva byty budou jeden byt a že jeden byt budou dva byty (prohlásit předsíň za byt).

Prohlášení se bytu vlastně nemohlo vůbec dotknout. To, že se v prohlášení uvádělo, že součástí bytu jsou i vnitřní příčky, bylo z pohledu vlastnického práva těchto příček naprosto bezvýznamné. Nebo si myslíte, že původní vlastník budovy mohl prohlásit, že vnitřní příčky v bytě jsou společnou částí domu ? Nebo že vana v bytě je společnou částí domu ? Nebo když o vaně uvnitř bytu není zmínka, tak že se tímto automaticky stala společnou částí domu ?

Myslíte si, že původní vlastník budovy mohl prohlásit, že bytem je klika u vchodových dveří do domu ? Že mohl prodávat kliku jako byt a domáhat se zápisu kliky jako bytu v katastru ?

Původní vlastník budovy mohl v panelových domech maximálně prohlásit, že společná sušárna bude kočárkárna a naopak. Tím ta jeho vůle končila.

Prohlášení mohlo mít význam ve starých, atypických domech, kde mohlo být něco sporné, ale ne v panelových domech.

S odkazy na judikaturu:

http://www.portalsvj.cz/…va-balkonu-8#…

SVJ a již vyměněná okna - SVJ a již vyměněná okna 2

roztomily — Fri, 28 Mar 2014 10:57:00 +0100

Navrhněte dvě varianty: a, Každý vlastník si okna vymění na vlastní náklady, okna společných prostor na náklady společenství. Možné problémy jsou v tom že někteří na ty okna prostě nemají peníze a budou proti a nebo nová okna jednoduše nechtějí. b, Všechny nevyměněná okna vyměníte na náklady společenství a tam kde okna měněna nebudou se vyplatí vlastníkům náhrada. Náhrada bývá ve výši ceny okna + ceny stavebních prací. Součástí většinou nebývá „ekologická likvidace starých oken“ nebo paropropustné pásky ap.

Na výměnu oken není většinou třeba brát úvěr. Dlouhodobá záloha na opravy by měla stačit.

SVJ a již vyměněná okna - SVJ a již vyměněná okna 1

lake — Fri, 28 Mar 2014 09:09:40 +0100

Okna v bytech jsou ve vlastnictví toho, kdo je jako vlastník těchto oken uveden v Prohlášení vlastníka budovy. Jakékoliv jiné tvrzení je v rozporu s Ústavou. Nepodložené názory neználků je třeba ignorovat, popřípadě se jim bránit soudně.

Zájemci o tuto problematiku ve Vašem SVJ nechť si laskavě najdou v Listině základních práv a svobod část o vyvlastnění majetku: pouze na základě zákona a ZA NÁHRADU.

Dnes neexistuje zákon, který by vyvlastňoval okna či jiný majetek vlastníka jednotky. A nebude přijat ani v budoucnu. Ve Vašem domě ostatně nejsou žádné „byty podle NOZ“. Jsou zde pouze byty podle ZoVB, neboť SVJ vzniklo v září 2013.

Ani Váš názor ohledně oken nemusí být správný: je totiž bezvýznamné co si myslíte. Rozhodující je pouze obsah Prohlášení vlastníka budovy.

lake

SVJ a již vyměněná okna

Fri, 28 Mar 2014 07:43:34 +0100

Dobrý den,prosím o radu. V září 2013 u nás vzniklo SVJ. Po koupi našeho bytu v červenci 2013 jsme si vyměnili okna. Taktéž učinili i někteří zbývající vlastnící bytu. Pověřeným vlastníkem byla obec do té doby než se prodá většina bytů a obec již nebude mít majoritu. Nyní obec nemá majoritu a bude se volit výbor. Při předběžné schůzi padl návrh, že okna v bytech podle NOZ jsou již společným vlastnictvím SVJ a u zbývajících vlastníků kteří si okna nevyměnili jim budou vyměněna. Navrhuji aby si každý vlastník bytu vyměnil okna na svoje náklady neboť platit někomu z úvěru okna bytu mi připadá nesmyslné a navíc když jsme si již někteří vlastníci koupily byty včetně oken tak nemůžeme přece o část investic přijít. Je to tak správně? Mockrát děkuji za radu