Portál společenství vlastníků jednotek - Vrácení prostředků z dlouhodobých záloh na opravu a dodatečné investice(FO) - Comments

Vrácení prostředků z dlouhodobých záloh na opravu a dodatečné investice(FO) - Stanovy BD 2

lake — Sun, 23 Feb 2014 16:02:27 +0100

Lidská hloupost je věčná… Nejspíše si pan ing. Taraba ani popletové z SČMBD neumějí přečíst § 744 ZOK. Na to co jsem napsal tazateli to nemá žádný vliv: stanovy jeho BD jsou zmatečné a rozporné se zákonem.

Ustanovení ZOK § 744 se ani slovem nezmiňuje, že by nájemce družstevního bytu měl povinnost hradit v nájemném nějaké krátkodobé či dlouhodobé zálohy komukoliv. Hradí prostě nájemné jako jednu určitou pevně stanovenou částku. Jednoznačně to plyne ze znění zákona:

90/2012 Sb.
§ 742
Člen bytového družstva má zejména právo (…) na stanovení nájemného spojeného s užíváním družstevního bytu podle § 744.
§ 744
Členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.

O žádných zálohách zde není ani slovo. To si vymysleli popletové z SČMBD. Ze zákona jednoznačně plyne, že členové BD, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí družstvu jednu částku – NÁJEMNÉ. Veškeré vyjmenované náklady družstva jsou pokryty tímto nájemným. Jak tuto částku družstvo vypočetlo a co do své kalkulace zahrnulo je zcela jiná věc (která je popsána v § 744).

Nájemce družstevního bytu není povinen jako součást nájemného hradit žádné zálohy, ani krátkodobé, ani dlouhodobé, a už vůbec ne nevratné!

Na výši nájemného v družstevním bytě dopadá v souladu s § 741 odst. 1 ZOK také ustanovení NOZ § 2246 o nájemném z bytu: „(1) Strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.“

Když to shrnu: člen družstva má právo na stanovení nájemného jedinou určitou pevnou částkou, hrazenou měsíčně. Je vyloučeno tvrdit mu, že má hradit zálohy na budoucí nájemné, jehož konečná výše je ale neznámá. A je protiprávní vybírat od něj jakékoliv částky a označovat je zároveň jako nájemné i jako zálohy.

V tom případě ať nehradí vůbec nic, dokud mu družstvo v souladu se zákonem nesdělí částku měsíčního nájemného za byt.

lake

Vrácení prostředků z dlouhodobých záloh na opravu a dodatečné investice(FO) - Stanovy BD

Kolemjdoucí — Sun, 23 Feb 2014 12:22:20 +0100

Citovaný text, který lake označil za zmatečný, neurčitý, nesrozumitelný je obsažen doslova v čl.22 3.vydání Rádce pro členy bytových družstev a vlastníků bytů od Ing. Taraba Milana předsedy SON Sdružení nájemníků ČR.

Obdobný výklad je popsán ve Vzoru stanov bytového družstva se shromážděním delegátů a v jeho komentáři, vydaným SČMBD.

Cituji z komentáře SČMBD:

„Čl. 40 – Nájemné:
Zákon prakticky znovu zavádí regulaci nájemného za družstevní byt a nově i družstevní nebytový prostor (§ 744 ZOK), a to na úrovni „nákladové ceny“, kdy nájemné může zahrnovat pouze účelně vynaložené náklady (dříve ekonomicky oprávněné náklady) bytového družstva vzniklé při správě bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domu a příspěvku na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice. Z tohoto ustanovení lze dovodit, že, ačkoliv zákon nerozlišuje náklady a výdaje (když z účetního pohledu ne každý výdaj je nákladem a naopak), lze do nájemného zahrnout i výdaje, které nákladem družstva nejsou (úmor ze splátky úvěru, modernizace a rekonstrukce domu aj.). Z termínu „náklady vzniklé při správě družstevních bytů“ lze dovodit, že do nájemného nelze započítat náklady spojené se správou nedružstevních bytů a nedružstevních nebytových prostor (byty a nebytové prostory v nájmu jiných osob než členů) v témže domě. Diskutabilní se také může jevit otázka, zda součástí nájemného může být i splátka úvěru na pořízení příslušného domu (bytu) – nemusí být považována za náklad, resp. výdaj související se správou. Svaz je toho názoru, že splátku (úmor i úrok) lze do nájemného zahrnout. Dlouhodobý finanční zdroj na opravy a investice není zákonem specifikován, ani není jeho tvorba povinná, svaz nadále doporučuje tvorbu dlouhodobé zálohy v rámci účtové skupiny 47 – Dlouhodobé závazky. Doporučená struktura nájemného tedy nadále zahrnuje 3 složky: příspěvek na správu stanovený pevnou částkou (nezálohová část nájemného), krátkodobá (roční) záloha určená na běžné provozní náklady a výdaje a dlouhodobá záloha na opravy, modernizace a rekonstrukce (zálohové části nájemného). Krátkodobá záloha na nájemné se po skončení kalendářního roku s nájemcem vyúčtuje a příp. i vypořádá (není-li rozdíl zúčtován s dlouhodobou zálohou), dlouhodobá záloha se s nájemci nevyúčtovává a její zůstatek se převádí do příštího roku. Některá družstva tvoří namísto zálohy rezervu (tu však lze použít pouze na úhradu nákladů na opravy) nebo fond ze zisku (nelze jej přímo použít na úhradu oprav, uhradí se z něho ztráta vzniklá v důsledku nákladů na opravy).“

Vrácení prostředků z dlouhodobých záloh na opravu a dodatečné investice(FO) - Vrácení prostředků z dlouhodobých záloh BD 1

lake — Sun, 23 Feb 2014 09:41:57 +0100

Stanovy vašeho BD jsou zmatečné a neurčité, jak jsem Vám už napsal: píše se v nich o částce, která je označena za součást nájemného (s názvem „příspěvek“), ale zároveň je označena jako „záloha“, která se ovšem nevypořádá s členem BD.

Odsouhlasili jste si nesrozumitelné stanovy. Nelze označovat nájemné zároveň jako zálohu „na opravy a dodatečné investice“. Družstvo si plete osobu nájemce bytu s osobou člena družstva. Plete si povinnosti nájemce hradit nájemné pronajímateli s povinnostmi člena BD přispívat na opravy majetku družstva. Bohužel Vám z tohoto důvodu neumím nijak poradit.

Cituji z vašich stanov: „Součástí nájemného je také pravidelný nebo jednorázový příspěvek na tvorbu dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice. Jeho výši stanoví představenstvo v souladu s předpokládanými náklady na opravy nebo výdaji na dodatečné investice v domě. Zůstatek dlouhodobé zálohy na opravy a dodatečné investice se převádí do příštího roku a nevypořádává se se členem – nájemcem družstevního bytu ani při ukončení nájmu.“

lake

Vrácení prostředků z dlouhodobých záloh na opravu a dodatečné investice(FO) - Zde jsou komletní stanovy

melton.z — Sun, 23 Feb 2014 08:46:07 +0100

Zde jsou komletní stanovy družstva.

http://www.sbdtabor.cz/dokumenty

Vrácení prostředků z dlouhodobých záloh na opravu a dodatečné investice(FO) - Vrácení prostředků z nájemného

lake — Sat, 22 Feb 2014 21:47:08 +0100

Bohužel, stanovy vašeho družstva jsou zmatečné a naprosto nesmyslné. Nerozumím tvrzení „záloha se tvoří zálohami“. Co tím chtěl básník asi říci? A jak by se mohla tvořit záloha z nájemného?

Z nájemného nelze „tvořit zálohy“. Nájemné je částka za pronájem bytu, kterou hradí nájemce svému pronajímateli. Tato částka je příjmem družstva, nikoliv přijatou zálohou. Příjem z nájemného družstevního bytu je osvobozen od zdanění podle § 19 zákona o daních z příjmů, ale to je pro Váš případ bezvýznamné. Nájemné samozřejmě není zálohou, nevyúčtuje se, nevypořádá se s plátcem ani se mu nevrací.

Pokud družstvo ze svých příjmů z nájemného „tvoří zálohy“, pak zřejmě skládá ze svých prostředků zálohy jiné osobě. Jde o právní vztah mezi družstvem a touto osobou – příjemcem záloh. Vás jako člena družstva se to nijak netýká.

Je možné, že si pletete nájemné hrazené nájemcem na účet pronajímatele s dlouhodobými zálohami hrazenými členy družstva na účet družstva. Zmatek je zřejmě i ve vašich stanovách. Až v tom budete mít jasněji, zeptejte se znovu.

lake

Vrácení prostředků z dlouhodobých záloh na opravu a dodatečné investice(FO) - Dům je ve vlastnictví

melton.z — Sat, 22 Feb 2014 20:30:14 +0100

Dům je ve vlastnictví družstva.

Ve stanovách družstva je :
1.Záloha se tvoří pravidelnými i momořádnými zálohami z nájemného.

2.Záloha se používá na financování oprav,udržby,příp.dalších provozních nákladůa na financování investičních výdajů,zejména rekonstrukci a modernizaci bytového domu.

3.Není-li se členem uzavřena smlouva o dalším členském vkladu,převádějí se při financování investičních výdajů zdroje z dlouhodobé zálohy do fondu družstevní výstavby.

4.Zálohu nebo její část lze nájemci vrátit,rozhodneli tak představenstvo.

Jde mi hlavně o to,že jsme si dobrovolně odhlasovali nějakou akci. Pokud si odhlasujem zrušení této akce,která se nebude realizovat, mělo by družstvo tu část peněz které jsme dali navíc přeci vrátit ne?

Vrácení prostředků z dlouhodobých záloh na opravu a dodatečné investice(FO) - Vrácení prostředků a schůze samosprávy

lake — Sat, 22 Feb 2014 19:47:31 +0100

Píšete o schůzi samosprávy a o členech samosprávy. Takže jde o nájemce bytů ve vlastnictví družstva.

Postupujte podle stanov bytového družstva. My netušíme jak BD rozděluje své finance na jednotlivé objekty. Většinou je to tak, že družstva vlastnící více domů účtují podle středisek. My neznáme pravomoci, které mají jednotlivé družstevní samosprávy při nakládání s družstevním majetkem, přiřazeným jednotlivým střediskům. To najdete ve stanovách BD, nebo v interní směrnici družstva k bytovým samosprávám.

Pokud je situace jiná než popisuji, pak to znamená, že vůbec netušíte kterým zákonem se řídíte, ani kdo je vlastníkem čeho.

lake

Vrácení prostředků z dlouhodobých záloh na opravu a dodatečné investice(FO)

melton.z — Sat, 22 Feb 2014 19:05:51 +0100

V r.2012 jsem si odhlasovaly na schůzi samosprávy zvýšení příspěvků do dlouhodobých záloh na opravy a dodatečné investice(FO).Z těchto peněz jsme chtěli financovat výměnu oken v bytech členů samosprávy a společných prostorách.Předpokladaná akce se měla uskutečnit v r.2014.

Nechali jsme si udělat rozpočet od firmy a zjistily,že tyto finanční prostředky z těchto záloh nebudou stačit na celou akci.
Vzhledem k tomu,že ted o výměně uvažuje 18 členů z 32.(ostatním je to úpně jedno ,část bytů se prodává,část se jen pronajímá)

Chceme tuto akci na schůzi samosprávy odhlasovat a zrušit s tím,že by se finanční prostředky naspořené navíc od r.2012 vrátily všem členům samosprávy.
Ten kdo by měl pak zájem by si zbytek peněz doplatil a nechal okna vyměnit.
Z peněz které byly naspořených do r.2012 by se vyměnily okna ve společných prostorách + nové vchodové dveře.
Zajímalo by mě zda jste někdo řešil podobný problém a zda jste neměli problémy s vrácením peněz ?