Portál společenství vlastníků jednotek - NOZ §1198 - Comments

NOZ §1198 - § 3063 NOZ ?

Kolemjdoucí diskutér — Sun, 23 Mar 2014 01:11:16 +0100

Dobrý den, jak vaše privatiazce postupuje? Bude to u nás podobně.

Co když katastr zapisuje i vklady podané v r. 2014 s odvoláním na § 3063 NOZ: „Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.“

Konkrétně 3 jednotky převedeny v 2013, 4 v 2014, u dalších 2 podanývh v 2014 ještě probíhá řízení. SVJ nezaloženo ani podle Zovb ani zatím podle NOZ.

NOZ §1198 - § 1198 vznik založení SVJ podle NOZ - převod BJ

Jar — Fri, 28 Feb 2014 00:13:42 +0100

Vracím se k tématu:

nyní mám k dispozici doklad vydaný KÚ o datu doručení třetímu různému vlastníkovi – 7.2.2014.

Paní referentka pravila, že na doklad má referát napsat a tedy napsal větu tohoto znění: „Podle §1200 odst. 1 zákona číslo 89/2012Sb, občanský zákoník (NOZ) společenství vlastníků se založí schválením stanov a vzniká v souladu § 1204NOZ dnem zápisu do veřejného rejstříku (obchodní rejstřík).“ Původní vlastník MČ tvrdí dalším čekatelům na zápis do katastru, že KÚ bude dále převody zapisovat. Co radíte? Zaslat dotaz na KÚ a definovat jej přesně, tedy zda budou či nebudou přepisovat a proč?

NOZ §1198 - Další převody podané v r. 2014 2

lake — Thu, 06 Feb 2014 15:32:46 +0100

Pane Sherlocku,
NOZ je v části o bytovém spoluvlastnictví paskvil, který nepokrývá všechny myslitelné případy. Soudím, že názor ČÚZK je poněkud neohrabaně vyjádřen v článku 3 odst. 1.1.2 Pokynů ČÚZK č. 44, který jste onehdy citoval v jiné diskusi: http://www.portalsvj.cz/…d-podle-lake#….

Jednotky, o jejichž zápis bylo žádáno do 31.12.2013, jsou nadále převáděny bez omezení, neboť se postupuje podle dosavadních předpisů – a ty neobsahovaly žádné blokování zápisů.
KÚ zapíše v roce 2014 vždy první převedenou jednotku – rozumí se prvni nabytá převodem za účinnosti NOZ dne 1. ledna 2014 či později.
Zápis druhé převedené jednotky v r. 2014 bude již zablokován, neboť jsou splněny všechny podmínky: alespoň 3 vlastníci, alespoň 5 jednotek, existuje první převedená jednotka v době účinnosti NOZ.

Jak jsem už upozornil, text Pokynů je zmatečný, když zmiňuje „pátého různého vlastníka jednotky“. Jak vidíme z případu tazatele, nejde vůbec o pátého vlastníka v pořadí. Pan ředitel ČÚZK sice umí počítat do pěti, ale není mu to k ničemu platné.

lake

NOZ §1198 - Další převody podané v r. 2014?

Sherlock — Thu, 06 Feb 2014 11:55:55 +0100

Pane lake,

ano, Váš názor, že KU zapisuje vlastnictví jednotek bez blokace, protože byly žádosti podány v r. 2013, postup KU věrohodně vysvětluje.

Ale jak to bude s dalšími žádostmi podanými v r. 2014? Měl by katastr při zápisu dalších jednotek do vlastnictví postupovat podle NOZ a požadovat založení a vznik SVJ podle „bytového spoluvlastnictví“ z důvodu naplnění podmínky alespoň pět jednotek a tři různí vlastníci?

Sherlock

Nebo takový postup nebude podle Vašeho názoru možný, protože budou převáděny jednotky vymezené podle ZoVB? A jaký by byl správný další postup v takovém případě?

NOZ §1198 - Založení SVJ a zápisy do katastru

Jar — Thu, 06 Feb 2014 01:31:07 +0100

Děkuji oběma pánům za názor,

teoreticky mohli 3 různí vlastníci s MČ založit SVJ, odsouhlasit stanovy, zvolit výbor , nechat zapsat do rejstříku atd, ale to by nestihli, jsou nějaké lhůty, atd. No, asi platí, že KÚ zapisuje žádosti o vklad podané 2013, něco v tom duchu úřednice dnes vyslovila, ale dodala, že ty podané v 2014 již nezapíšou a budou čekat na vznik SVJ… To by znamenalo že MČ a cca 10 nových vlastníků bude muset toto zrealizovat, dám vědět, jak se věc vyvíjí. U vkladů 2014 pozastavují na 20 dnů zapisování – oznamují převodci.

NOZ §1198 - Neexistující založení SVJ

lake — Wed, 05 Feb 2014 18:17:41 +0100

Pane Jar, Sherlock odpověděl sice velmi podrobně a srozumitelně, ale špatně.

MČ samozřejmě nezaložila SVJ, ani si žádné stanovy nevycucala z prstu. Ztrácíte čas, když se zabýváte nesmyslnými úvahami.

lake

NOZ §1198 - Založení SVJ

Jar — Wed, 05 Feb 2014 17:00:08 +0100

Děkuji Sherlock za velmi podrobnou a srozumitelnou odpověď.

Možná MČ SVJ založila a Stanovy předala, zkusím se zeptat MČ. Kde by pak byly uloženy na KÚ, ve sbírce listin, nebo jako příloha k žádosti o vklad? Pokud ne, bude to muset asi rychle udělat. Vystačí si k jejich schválení – podání sama, když už cca 25 % podílu převedeno a zapsáno?

Kdo je statutárním orgánem u SVJ založeného Prohlášením, musí být zvolen a uveden v Prohlášení?

Děkuji ještě jednou za Vaši odpověď.

NOZ §1198 - Neexistující založení SVJ

lake — Wed, 05 Feb 2014 16:42:31 +0100

Pane Sherlocku,
soudím, že Vaše teorie je nesprávná. Směšujete dohromady vlastnictví jednotek podle ZoVB a ustanovení NOZ, která se ovšem týkají pouze právního stavu podle NOZ. To nejde dohromady. Stavíte Váš názor na této právní normě:

89/2012 Sb. § 1202
(1) Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku.

Nesprávně se domníváte, že v domě existuje nějaký „zakladatel společenství vlastníků“ podle NOZ. Není tomu tak. Nikdo takový v domě pana Jar není. Ani nemůže být, protože žádné SVJ v domě nebylo dosud založeno. Proto neexistují jeho zakladatelé a § 1202 odst. 1 NOZ se neuplatní.

Ze stejného důvodu je nemožné použít na dům pana Jar ustanovení § 1203 NOZ. Pouze zakladatel SVJ s většinou hlasů se stává automaticky správcem a případně později ztratí většinu hlasů. Tedy ani § 1203 NOZ nelze uplatnit.
--------------------------------------------------------------------------------------

Lze se domnívat, že KÚ zapisuje vlastnictví jednotek v domě bez blokace prostě proto, že žádosti byly podány v roce 2013 a zápis těchto jednotek(1994) se řídí pouze příslušnými ustanoveními ZoVB.

lake

NOZ §1198 - Založení SVJ

Sherlock — Wed, 05 Feb 2014 14:55:06 +0100

Blokace podle § 1198 se nevztahuje na případ, kdy má správce většinu hlasů podle § 1202 odst.1 „Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku…", protože v tom případě se blokace uplatňuje ne podle ustanovení v § 1198, ale až po nesplnění podmínek uvedených v § 1203 „Ztratí-li správce většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů jako statutární orgán společenství vlastníků návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do devadesáti dnů svolá shromáždění. Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoli vlastník jednotky.“

Katastr tedy neuplatní blokace dalších převodů, protože správce dosud drží většinu hlasů, a proto vklady zapíše. Ovšem katastr by měl vyžadovat založení společenství (nezaměňovat se vznikem společenství tj. zápisem do veřejného rejstříku fyzických a právnických osob) schválením stanov a jejich přiložením k žádosti o vklad převedené jednotky, protože náležitosti stanov nejsou uvedeny ve vašem Prohlášení (nevím, proč si katastr stanovy nevyžádal).

K Vašemu dotazu, zda je skutečně možné založit SVJ Prohlášením viz. § 1200.

Ano, od 1.1.2014 se budou SVJ zakládat uvedením náležitostí stanov do Prohlášení už při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám podle odst. 2 § 1166
„(2) Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek.“

NOZ §1198 - § 1198 NOZ

Jar — Wed, 05 Feb 2014 12:10:48 +0100

Děkuji,

kopii Prohlášení mám, jednotky jsou definované podle 72/1994, celé se odvolává na 72/1994, stanovy ani statutární orgán uvedeny nejsou. Čili SVJ tím pádem není založeno. Pak se vrátím k původnímu dotazu, KÚ by tedy měl správně pozastavit převody a čekat na vznik SVJ. Nečeká, včera zapsal další BJ. Bude zápis platný?

Můžete se prosím vyjádřit k dotazu na § 1200, čistě mě zajímá, zda je skutečně možné založit SVJ Prohlášením viz. § 1200.

I když se snažím, zdá se mi, že to není zákon pro lidi bez právního vzdělání, nakonec, zdá se, že už i teď se různí výklad zákona podávaný právníky, ach jo! Takhle si to fakt jako občan nepředstavuji.

NOZ §1198 - Prohlášení zpracované MČ pro Jar

lake — Wed, 05 Feb 2014 06:19:06 +0100

Pane Jar, máte Prohlášení(1994), nikoliv Prohlášení(2012). Ve Vašem Prohlášení pravděpodobně nejsou uvedeny ani náležitosti stanov, ani jména prvních členů statutárního orgánu. Takže toto Prohlášení nesplňuje zákonem požadované předpoklady k tomu, aby jím mohlo být založeno SVJ(2012).

Ke vzniku SVJ(2012) musíte založit právnickou osobu schválením stanov, ve kterých uvedete i složení statutárního orgánu.

Původní vlastník mohl v roce 2013 rozdělit dům na jednotky(2012) a v Prohlášení uvést náležitosti stanov podle NOZ a složení statutárního orgánu. Ale nevyužil tuto možnost, neučinil tak a vložil do katastru Prohlášení podle ZoVB. Už zde bylo napsáno, že na tyto případy ani zákonodárce nepamatoval.

lake

NOZ §1198 - § 1198 NOZ

Jar — Wed, 05 Feb 2014 00:24:36 +0100

Dotaz k Sherlock:

jak mám rozumět §1200?

„(1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.“

Co znamená v praxi založení SVJ prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám? Znamená to, že pokud MČ rozdělila v Prohlášení vlastníka dům na jednotky, de facto založila SVJ? Ovšem Prohlášení bylo podáno v 2013 a odvolává se na 72/1994.

Jar

NOZ §1198 - § 1198 se u Vás pravděpodobně neuplatní

Sherlock — Tue, 04 Feb 2014 21:23:23 +0100

Blokace podle § 1198 by se ve Vašem případě neměla uplatnit, protože platí podle § 1202 odst.1
„Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku…“
a podle § 1203
„Ztratí-li správce většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů jako statutární orgán společenství vlastníků návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku a nejpozději do devadesáti dnů svolá shromáždění. Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoli vlastník jednotky.“

§ 1202 má zabránit správci s většinou zbavit se odpovědnosti za správu až do té doby, než ztratí většinu a až teprve poté vznikne SVJ zápisem společenství do veřejného rejstříku podle § 1203.

Sherlock

NOZ §1198 - § 1198 NOZ

Jar — Tue, 04 Feb 2014 11:59:01 +0100

Děkuji OK, dnes proběhl další telefonát, KÚ v roce 2013 nově zapsaným vlastníkům ani neodeslal dopis s potvrzením o vkladu a ani po více než 30 dnech od odeslání dopisů nemá zpět doručenky. Každopádně, za 50 Kč a hodinu času mi stojí za to, mít písemnou odpověď. Každopádně se zdá že KÚ zapisuje dál bez ohledu na ustanovení §1198 NOZ… Prý zapíší žádosti o vklad podané v 2013 a žádosti podané v 2014 zřejmě ne, tzn. že budou čekat na založení SVJ. Většinový podíl má stále MČ, má zvoleného správce atd. Takže, správně by měla MČ + další dva noví vlastníci uspořádat shromáždění, přijmout stanovy, zapsat SVJ do rejstříku, oznámit to KÚ a ten by měl až poté zapsat další vlastníky? Pokud se tak nestalo, budou platné provedené zápisy?

NOZ §1198 - NOZ § 1198

lake — Tue, 04 Feb 2014 06:11:36 +0100

Chcete-li ověřit informaci, kterou jste dostal telefonicky, požádejte KÚ o potvrzení dne vzniku SVJ podle zákona č 72/1994 Sb. Dostanete oficiální papír že SVJ nevzniklo do dne 31. 12. 2013.

lake

NOZ §1198 - NOZ §1198 dodatek

Jar — Tue, 04 Feb 2014 00:16:21 +0100

Na dotaz na KÚ, zda došlo k doručení 3.různému vlastníkovi v polovině ledna 2014 zněla odpověď: NE. Telefonicky, údajně kompetentní osobou. To znamená, že zřejmě nevzniklo SVJ podle ZoVB. Jak doporučeně toto s jistotou ověřit?

Děkuji.

NOZ §1198

Tue, 04 Feb 2014 00:07:56 +0100

Prosím pěkně, můžete mi někdo vysvětlit význam § 1198 NOZ v praxi?

„(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.“

Uvedu konkrétní situaci a moc prosím o radu, zda se na tuto situaci §1198 vztahuje. Město privatizuje byty, v 11/2013 a 12/2013 podalo cca 15 žádostí o vklad na KÚ a cca 8 BJ má již zapsáno v katastru nové vlastníky, k zápisu došlo částečně asi ve 12/2013, částečně 01/2014. V této situaci tedy neplatí, že

„(2) Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“?

Proč?

Podle sdělení pracovníků KÚ prý nebrání nic zápisu dalších jednotek.

Děkuji za radu.