Portál společenství vlastníků jednotek - Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Comments

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Praxe je jinde

Krupp — Thu, 30 Jan 2014 18:42:49 +0100

Pane lake, to, co radíte teď, jste neradil. Zase jste školil: Povinnost vést účetnictví má SVJ a této odpovědnosti se nemůže zprostit. Takže nešikovností členů výboru to spadlo na vás, protože ani bývalý správce, ani současný správce nemají podklady za celý rok. Případnou pokutu od Finančního úřadu může SVJ vymáhat na vás, členech výboru.O účetnictví řeč nebyla a oni nejspíš neměli příjmy a pravděpodobně ani výdaje, takže s tím účetnictvím to tak žhavé nebude.
My jsme měli podobný problém a vyřešla to až předžalobní upmínka se strany vlastníků na městskou část. Tady ale stále nevíme, komu vlastníci platili, tak nevíme, co máme radit. Že je to věc vlastníků jim bohužel musí výbor vysvětlit, neboť oni obvykle čekají řešení se strany výboru. Jirka

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Praxe je jinde? A kde tedy?

lake — Thu, 30 Jan 2014 16:01:29 +0100

Pane Kruppe, já vím přesně jak to funguje ve skutečnosti. A co Vy? Co tedy radíte tazateli konkrétně v jeho konkrétní situaci – mimo to, co zde bylo už řečeno?
--------------------------------------------------------------------------

Obvyklý a doporučený postup při převzetí správy domu společenstvím je známý: NESPĚCHAT !!!. Je třeba mezi původním a novým správcem dohodnout harmonogram přechodu správy domu, protože ZoVB toto neřeší ani slovem. Ale tazateli to nemá cenu teď vysvětlovat, protože je v situaci v jaké je: výbor spěchal za každou cenu, nenechal doběhnout správu domu ani do 31.12.2013, se správcem jednali netakticky a bez oprávnění od vlastníků. Toto je výsledek.

Snažím se tazatele varovat před přílišnou aktivitou. Ta totiž bude po zásluze potrestána. Pokud se výbor bezhlavě hrne do věcí, do kterých mu nic není, a které neuměl od března 2013 vyřešit, skončí to tím, že VŠICHNI v domě budou nadávat na členy výboru.

Opakuji: vše minulé s bývalým správcem si musí vyřídit vlastníci jednotek sami za sebe. SVJ k tomu není oprávněno. Pokud vlastníci nemají vzájemné vyrovnání uvedeno v kupních smluvách, nikdo za ně nebude tahat kaštany z ohně. Vlastníci si mohou najít právníka, či jinou osobu, které vystaví plnou moc. Něco to bude stát.

Nedoporučuji, aby se v tom hrabal výbor a SVJ tazatele. Očividně nemá k tomu zkušenosti ani znalosti. Neví ani že není v právním vztahu s bývalým správcem, pokouší se mu rozkazovat bez smlouvy, nezná obsah smlouvy mezi městem a bývalým správcem, nezná obsahy kupních smluv k bytům.

Proto radím tazateli, aby se nemíchal do věcí, které neuměli či nemohli ve výboru od března 2013 zdárně vyřešit. Poraďte mu lépe, umíte-li.

lake

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Privatizace - jak předat účetnictví 13

Nortonik — Thu, 30 Jan 2014 14:29:10 +0100

Laku a Kruppe. Nepletu se. Předpokládám, tak jak to dělají skoro všechny obce, že v kupní smlouvě je stanovena částka, kolik vlastník bytu po jeho odkoupení, bude platit do „fondu oprav“. Tuto částku platili vlastníci (jak předpokládám) na účet obce a o tyto peníze jde. O nich píši. Pokud nebyla stanovena částka, pak platili nájem (výše píše, že platili stejně), který by jim měl být vrácen, buď na účet SVJ nebo vlastníkům.

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Praxe je jinde

Krupp — Thu, 30 Jan 2014 14:09:30 +0100

Pane lake, vy bohužel vúbec nevíte, jak to funguje ve skutečnosti. Když se prodávají byty, musí se prodej zapsat na katastru. To trvá asi měsíc a je to pak platné k datu podání. Většinou se platí SIPEM. To má nějaké termíny. Žádná obec nevyřadí nájemníka dřív, než má ověřen zápis do katastru. Takže vlastník platí obvykle obci ještě dva nájmy. Někdy i tři. Pak už je ve hvězdách, jak je obec, potažmo správce, solidní a co s těmi penězi dělá. Můžete mít pravdu, že SVJ to nemusí zajímat a požadovat po vlastníkovi odsouhlasené zálohy. Jenže výbor jsou taky lidi a těžko mohou požadovat po novém vlastníkovi, který koupí bytu finančně vykrvácel ještě další platbu, když ví, že z něj obec neoprávněně vytáhla další peníze. Navíc jste zcela pominul dobu mezi vznikem SVJ a zapsáním výboru do katastru. To je tak půl roku. Většinou víc. Do té doby obec vybírá bezostyšně nájem, který je pak potřeba z ní klopotně vymoci zpět. Sestupte někdy z oblak zákonů do prachu reálného života. Jirka

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Privatizace - jak předat účetnictví 12

lake — Thu, 30 Jan 2014 13:30:21 +0100

Nortoniku, pletete se (podruhé). Už jsem napsal, že SVJ se ujalo správy domu teprve volbou svého statutárního orgánu. Tedy v březnu 2013. Ani o den dříve.

Pak muselo následovat shromáždění, na kterém došlo k odsouhlasení záloh na správu domu (§ 15 odst. 2 ZoVB) a výbor sdělil výši zálohy každému vlastníkovi jednotky. Teprve tím okamžikem vznikla vlastníkům povinnost hradit na účet SVJ (pokud v té době už účet existoval).

Takže všechny peníze, na které má SVJ nárok, jsou na bankovním účtu SVJ.

lake

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Jak předat účetnictví

Krupp — Thu, 30 Jan 2014 13:09:56 +0100

Pane Nortoniku, pravdu má pan lake. Vlastníci posílali peníze kamsi a komusi a nevíme, jaký k tomu byl důvod. Pokud k tomu důvod nebyl, měl by ten někdo peníze vrátit. Buď to byla obec nebo správní firma. To nevíme. Pokud někdo, z těch peněz něco zaplatil v zájmu vlastníků, domnívám se, že je možno tyto náklady odečíst, neboť by jim vzniklo bezdůvodné obohacení. Vlastníci mohou pověřit SVJ, aby jednalo s tím kýmsi jejich jménem. To je tak všechno. Pokud tazatel nedodá ty nedůležitější údaje, není možno lépe odpovědět. Jirka

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Pro Panjo - vyúčtování privatizovaných bytů s obcí

MartinII — Thu, 30 Jan 2014 12:08:16 +0100

Chcete podávat trestní oznámení, sháníte rady a nemáte ujasněno

komu patřil účet před privatizací; dle mne nikoli správní firmě ale obci, alespoň tak tomu bylo u nás; privatizace probíhá po etapách, někdo se stane vlastníkem o něco dříve (třeba vinou obce, nebo nájemníka který otálel s přijetím nabídky); u nás jsme v mezidobí od převodu (prodeje) bytů do založení účtu atd. hradili udržovací poplatek; ten nám nikoli správa, ale obec (i když prostřednictvím správy) vyúčtovala, k tomu nedoplatky z doby nájmu.
ptejte se na obci, shánějte se po Prohlášení vlastníka, i když záležitosti prodeje a vyúčtování tam myslím nejsou.
kolik měsíců jste hradili na cizí účet a koho byl ?
domnívám se, že změnu čísla účtu kam má (zřejmě SIPO) posílat, by pošta schválila jen po souhlasu vlastníků spojového čísla; možná bych to ještě našel v pravidlech pošty, které jsem při naší privatizaci zjišťoval; ptejte se na poště na čí účet to šlo a do kdy; jako vlastník spojového čísla na to máte jistě právo.

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Privatizace - jak předat účetnictví

Nortonik — Thu, 30 Jan 2014 11:59:24 +0100

Laku – plete se Vy. SVJ vznikla, jak výše v příspěvku napsal Panjo, již v roce 2012 a účet si SVJ založilo až po přechodu k jinému správci, v létě 2013. Tudíž MUSÍ dostat peníze, které vlastníci bytů zaplatili do „fondu oprav“ za období od vzniku SVJ do založení účtu SVJ. Ano máte pravdu, že vyúčtování energií není věcí SVJ, ale jednotlivých vlastníků. Přesto si ale myslím, že SVJ jim v tomto může pomoci, jak již jednáním s původní správcovskou firmou nebo s obcí, jako původním pronajimatelem.

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Privatizace - jak předat účetnictví 11

lake — Thu, 30 Jan 2014 11:30:22 +0100

Nortoniku, Vy to pletete.

Panjo napsal jasně, že v létě 2013 vzniklo SVJ, zvolilo statutární orgán a má vlastní účet. Peněz na vlastním účtu SVJ se nemusí společenství domáhat, vždyť je samo majitelem účtu. Stačí dojít do banky.

Jestliže jednotliví vlastníci hradili cokoliv na účet jiné osoby než SVJ, je to je úplně jiná věc. Do toho ovšem není SVJ vůbec nic.

Zmatečná je i Vaše rada „trvejte na vyúčtování energií“. Vždyť SVJ nemá s bývalým správcem uzavřenu žádnou smlouvu: ani o správě, ani o zajišťování služeb. Nemůže tedy začít rozkazovat co mu kdo má vyúčtovat, bez smlouvy a bez vzniku vzájemného závazkového vztahu.

Totéž platí i pro vztah SVJ k městu jako původnímu vlastníkovi budovy. Město je v právním vztahu (jako prodávající) pouze s bývalými nájemci, kterým prodalo byty. Nebude v této věci jednat se SVJ. Nemá k tomu důvod.

Je třeba, aby si panjo uvědomil, že SVJ se ze zákona stará pouze o věci, které jsou v pravomoci SVJ, a to pouze od okamžiku, kdy se SVJ ujalo správy domu.

lake

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Jak předat účetnictví 2

Krupp — Thu, 30 Jan 2014 11:14:13 +0100

Pane Panjo, nenapsal jste dvě důležité věci a to čí byl účet, na nějž se peníze platily a z jakého důvodu se platily. Byl to účet obce nebo správní firmy? Platily se proto, že částku určilo SVJ, nebo ještě ze setrvačnosti na základě nájemních smluv s obcí? Já jsem zažil podobnou anabázi před necelými 5 lety. Správní firma měla sice v účetnictví pořádek, ale započetla nám nějaké, sice fakturované, ale neprováděné práce. Prostě malý tunel. Odpovězte na obě otázky a pak je možno radit. Jirka

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Jak předat účetnictví

Nortonik — Thu, 30 Jan 2014 09:47:02 +0100

Jkl má pravdu v tom, že nemáte nárok na vrácení nájemného. Ale máte nárok a musíte dostat peníze, které jste platili za účelem údržby a oprav domu, tzv „fond oprav“ od vzniku SVJ. Ten může být pokrácen o vynaložené prostředky na údržbu apod. Trvejte také na vyúčtování energií. Dal bych to písemně s termínem původnímu pronajimateli – obci. Jednejte jen s obcí. Pokud budou i tam problémy, je zde i veřejná schůze zastupitelstva, kde toto můžete přednést. Přeji hodně úspěchů :)

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Jak předat účetnictví

jkl — Thu, 30 Jan 2014 09:06:25 +0100

Váš názor:

„Dle našeho mínění jsme měli dostat na náš nový účet nějakou poměrnou část finančních prostředků, kterou jsme si jako nájemníci dlouhá léta platili. /žádné větší opravy se v domě dlouho nedělaly/“

nemá oporu v předpisech.

Za dobu kdy jste byli nájemníky nemáte nárok na vrácení části nájemného.

A i kdyby jste nárok měli, tak ho nemůžete uplatňovat na správci, ale na pronajímateli. Pokud něco takového nemáte ve smlouvách o převodu bytu, tak je zbytečné o tom spekulovat.

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - jak předat účetnictví III

panjo — Thu, 30 Jan 2014 08:34:20 +0100

Moc děkuju za vaše vyjádření k tomuto tématu. Chtěl bych ještě upřesnit, že účet jsme si založili sami jako SVJ sice až v létě 2013, ale je to účet náš. /bylo to při změně správní firmy/. Největší problém je v tom, že původní správní firma pro nás nemá žádná konkrétní čísla, kolik vybrali korun na úhradách za služby, kolik vynaložili za správu majetku, za služby, jak si vlastně stojíme od data vzniku našeho SVJ až do 7/2013. Stejně tak pro nás nemají výsledky odečtů tepla a teplé vody. /tyto jsme si nechali zcela záměrně a netradičně udělat v půli roku při změně správní firmy/. Dle našeho mínění jsme měli dostat na náš nový účet nějakou poměrnou část finančních prostředků, kterou jsme si jako nájemníci dlouhá léta platili. /žádné větší opravy se v domě dlouho nedělaly/. Jsme přesvědčeni, že mají ve svých materiálech neskutečný nepořádek a nejsou schopni nic dohledat, nebo je to jen trest za to, že jsme od nich odešli a oni se rozhodli nespolupracovat ani v nejmenším. panjo

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Účetnictví

Nortonik — Wed, 29 Jan 2014 09:47:28 +0100

Zásadní chybou bylo, jak jsem vyrozumněl z výše uvedené diskuse, že jste po ustanovení SVJ nezaložili účet SVJ, kam by chodily platby. Jak tomu rozumím, účet založila mová správcovská firma, a to je ŠPATNĚ!

Musíte mít přehled o pohybech na účtu každý den. Toho dosáhnete pouze tím, že si sami (výbor) zřídíte účet SVJ, ke kterému pak máte přístup. Správci potom můžete formou smlouvy a pravidel zřídit přístup k účtu nebo také ne a všechny platby a výdaje provádět sami.

Pokud to tak nemáte, je třeba se řídit doporučením Lakeho.

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Privatizace - jak předat účetnictví 3

lake — Tue, 28 Jan 2014 20:53:00 +0100

Podle Vašeho popisu se jeví, že bývalý správce nemá se SVJ nic společného, neuzavřel se SVJ žádnou smlouvu ani pro SVJ nikdy nevedl účetnictví. Pak nevím, co od něj vlastně očekáváte a proč se na něj obracíte.

SVJ bylo povinno vést účetnictví od dne vzniku. Pokud účetnictví je vedeno od pozdějšího data, měla by být provedena rekonstrukce účetnictví. SVJ se musí obrátit na odborníka.

Jestliže vlastníci jednotek posílali nějaké částky na účet jakéhosi správce, musí se sami domáhat vyúčtování a vypořádání, každý za sebe. Mají snad nějaké smlouvy s tímto bývalým správcem? Proč se vlastně domníváte, že SVJ s tím má mít něco společného?

SVJ se ujalo správy domu dnem volby svého statutárního orgánu – výboru. Od toho okamžiku SVJ vykonává správu domu a je odpovědné za vyúčtování a vypořádání záloh, které přijalo od vlastníků. Cokoliv se dělo před tím, není věcí SVJ, pokud společenství nepřevzalo smluvně nějaký závazek. SVJ neodpovídá za peníze,které vlastníci posílali jiné osobě z důvodů, které neznáme.

Odpovědnost členů výboru spočívá v tom, že ke dni podání daňového přiznání musí SVJ mít účetnictví za rok 2013 v pořádku.

lake

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - P.S.

panjo — Tue, 28 Jan 2014 21:41:20 +0100

Nová správní firma se ptá …v těchto dnech… …na základě předávacího protokolu viz příloha, Vás jménem Společenství vlastníků žádám o vyhotovení vyúčtování služeb za období 1–7/2013… odpověď… vzhledem k tomu, že bylo provedeno finanční vypořádání, nebude provedeno vyúčtování služeb za 1–7/2013. …jak tomu mám rozumět? /žádné fin.vypořádání s naším SVJ neproběhlo/. panjo

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - jak předat účetnictví II

panjo — Tue, 28 Jan 2014 20:25:14 +0100

Děkuji za odpověď a dovolte, abych vysvětlil pár nesrovnalostí. Upřesním, že jde o dlouhý panelový dům a tento byl rozdělen na tři samostatná SVJ.V roce 2012 jsme podnájemníci obecního bytu a hradíme nájem stále po staru. Správní firma /už asi 10 let stejná/ měla za povinnost, dle vás v den vzniku SVJ založit nový účet a tam měli chodit naše úhrady? /tedy už v roce 2012/. Nestalo se, toto se stalo až v době, kdy jsme přešli pod novou správní firmu. / v létě 2013/. Proč jsme přecházeli? Protože jsme viděli, jak ta původní firma hospodaří, jak s námi zachází, nejsme pro ni rovný partner,čekali jsme, že budou problémy, ale až takovéto, to jsme netušili. Jestli byla smlouva mezi městem a starou firmou nevím, nikdy jsme ji neviděli. Když jsme chtěli dělat novou / po první schůzi, že prý to má čas/, tedy jedinou cestou bylo najít si rychle firmu novou a začít se starat s péčí dobrého hospodáře. Nevím, proč by odpovědnost měla spadnout na nás,/členy výboru/, když se od prvního okamžiku, kdy jsme mohli něčeho dosáhnout /léto 2013, před tím se s námi nikdo moc bavit nechtěl/,snažíme sjednat v tomto pořádek.

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Privatizace - jak předat účetnictví 1

lake — Tue, 28 Jan 2014 19:36:55 +0100

Vlastníci hradili na účet smluvního správce, namísto na účet SVJ? Zásadní chyba. Pak se nedivte, že nemáte přehled o financích.

Výbor vypověděl smlouvu tak, že skončila jindy než k 31. prosinci? Co jste tím získali? Kam jste tak spěchali? Ty čtyři měsíce určitě nestály za komplikace, které teď kvůli tomu máte.

Povinnost vést účetnictví má SVJ a této odpovědnosti se nemůže zprostit. Takže nešikovností členů výboru to spadlo na vás, protože ani bývalý správce, ani současný správce nemají podklady za celý rok. Případnou pokutu od Finančního úřadu může SVJ vymáhat na vás, členech výboru.

Podívejte se do smlouvy s původním správcem. Obsahuje smlouva závazek původního správce vést účetnictví SVJ – právnické osoby? Kdo jsou smluvní strany? Má s touto smlouvou vaše SVJ něco společného? Je SVJ účastníkem této smlouvy?

Pokud ne: proč se na bývalého správce obracíte?
Pokud ano: můžete doložit, že původní správce porušuje někerý bod smlouvy a že prodlení způsobuje on?

lake

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví. - Trestní oznámení

Jakl007 — Tue, 28 Jan 2014 18:15:11 +0100

Čím více trestních oznámení, tím větší blahobyt.

Privatizace obecních bytů- jak předat účetnictví.

panjo — Tue, 28 Jan 2014 17:43:30 +0100

V roce 2012 /listopad/ vzniklo SVJ. Obec prodala své byty nájemníkům. /většinu/. Správní firma zůstává stejná. V březnu 2013 se ustanovil nový výbor a po řádné schůzi společenství se vypovídá stávající správní firma. V létě 2013 /srpen/ tato končí a přebírá agendu nová správní firma. Od toho okamžiku trvá neutěšený stav s účetní uzávěrkou. Zkrátka do dnes /konec ledna 2014/ nemáme v ruce nic, kde bychom se dozvěděli, jak jsme na tom, co jsme zaplatili a co ne, kolik jsme vybrali /spíše oni, původní správní firma/. Blíží se nová schůze a my – výbor – chceme podat trestní oznámení, přece nemůžeme majitelům byt. jednotek říci – stále nevíme, jak jsme na tom. Co můžeme dělat, podat trestní oznámení na pův.správ. firmu, nebo ještě na na obec jako majitele? panjo