Portál společenství vlastníků jednotek - Komu mají být k tíži náklady SVJ na právní servis? - Comments

Komu mají být k tíži náklady SVJ na právní servis? - Nutné a účelně vynaložené náklady

Mon, 20 Jan 2014 09:23:24 +0100

Lake napsal:

„Příkazcem ve věcech správy domu a pozemku je vlastník domu. Příkazníkem je správce – SVJ právnická osoba, která je správcem cizího majetku ze zákona.“ „Pokud si SVJ není jisto, nechá si své kroky schválit shromážděním.“

Lake popisuje vnitřní záležitost příkazníka (tj. jakým způsobem příkazník rozhoduje, podle zákona svými členy, kteří se (1) dostavili, a (2) mají dohromady více než 1/4 „většinu“ počítáno podle podílů), což je zde irelevantní: Statutární orgán příkazníka jedná (podle NOZ je povinen jednat) ve věcech správy domu a pozemku zpravidla bez předchozícho schválení nejvyšším orgánem příkazníka.

Opomíjí se tu, že pravomoc shromáždění je značně omezená. V naprosté většině případů jedná statutární orgán správce (v diskutovaném kontextu příkazníka) samostatně, bez jakéhokoli předchozího schválení kýmkoliv, a o výsledku (a nákladech) své činnosti pouze zpětně informuje všechny své členy (všichni členové správce jsou současně členy shromáždění, bez ohledu na to, zda se dostavili či nedostavili na schůzi shromáždění). Nedostavením se na shromáždění se pouze vzdali práva rozhodovat o předem oznámeném usnesení, v žádném případě se nevzdali práva obdržet informace.

Dotazy pana Neználka' jsou tak zcela na místě. Z pohledu člena společenství je odpověď jednoduchá: Nebyla-li členovi společenství prokázána nutnost (ZoVB) ani účelnost (NOZ) vynaložených nákladů, nevznikla členovi společenství povinnost podílet se na vynaložených nákladech. Už se zde řešilo. Člen společenství přitom nemá žádnou povinnost po informacích pátrat či je snad dokonce vymáhat. Postačí, když ověří, zda mu byly poskytnuty a zda na základě jejich obsahu vyhodnotí, že mu vznikla povinnost na vynaložených nákladech se podílet, neboť je jednalo o nutné a účelně vynaložené náklady.

Komu mají být k tíži náklady SVJ na právní servis? - Náklady SVJ na právní servis 5

lake — Mon, 20 Jan 2014 02:49:26 +0100

Ptáte se kde na to SVJ vezme. Jistě víte, že SVJ je právnická osoba, která provádí správu domu pro vlastníky domu. Vezme si to tedy od nich. Jak konkrétně se ptejte konkrétní právnické osoby SVJ.

Jaké náklady jsou „účelně vynaložené“ závisí na obsahu jednotlivého případu. Pokud si SVJ není jisto, nechá si své kroky schválit shromážděním. Pak už je úplně jedno, zda náklady byly vynaloženy účelně, nebo zcela neúčelně. Odpovědnost pak nese příkazce a ten to vše zaplatí. Viz NOZ:

89/2012 Sb. § 2433
Obdrží-li příkazník od příkazce pokyn zřejmě nesprávný, upozorní ho na to a splní takový pokyn jen tehdy, když na něm příkazce trvá.

Příkazcem ve věcech správy domu a pozemku je vlastník domu. Příkazníkem je správce – SVJ právnická osoba, která je správcem cizího majetku ze zákona. Viz NOZ:

89/2012 Sb. § 1135
Správce má právní postavení příkazníka. Musí spoluvlastníkům správu vyúčtovat; náleží mu náhrada účelně vynaložených nákladů, kterou si může vybrat z výnosů spravované věci.

lake

Komu mají být k tíži náklady SVJ na právní servis? - kdo je příkazcem v SVJ(2000) ?

Neználek' — Sun, 19 Jan 2014 15:55:18 +0100

„…Samozřejmě v životě nastávají různé neuvěřitelné situace…“

prosím toto, není humoristický server. Co popisujete je každodenní realita většiny SVJ. Máte snad za to, že sem na server napsal jediný předseda SVJ, který by uzavřel takovéto smluvní závazky mimo Vás… tedy Vašeho SVJ, protože tam předpokládám že takové smlouvy nepochybně máte stejně jako „Reserve study“ a „Smlouvu s členy výborů na funkci ve výboru“ (u nás ji nepochybně nemáme – ani RS, ani odpovědnost, ani závazky s jednotlivci).

„…Případný soudní spor s dlužníky SVJ prohraje…“

hloupě jsem si myslel, že rozumím pojmům jako je „SVJ(2000)“, „Společenství“, „hromada vlastníků“, „menšina vlastníků“, „jeden vlastník“. Můžete mne odkázat na to, kde ty rozdíly popisujete? A klidně to uveďte v souvislosti s předchozí mojí reakcí v tomto vlákně, kde se pokouším vznést dotazy kdo může být v SVJ(2000) příkazcem a kdo příkazníkem podle NOZ, protože do té souvislosti jste to uvedl Vy.
ten „spor“ by asi byl o úhradách úvěru. Když SVJ prohraje spor a nemaje žádné vlastní zdroje, pak se tedy věřitel obrací na koho. kdy na SVJ které nechce závazek splatit – zjevně nikoliv? Na každého jednoho vlastníka, který je aktuálním členem SVJ nebo na na všechny naráz? (§13/7 ZoVB)
lze uplatnit §13/7 ZoVB až po vyhlášení insolvence SVJ nebo již lze i před tím?
vztahuje se vůbec insolvenční zákon na SVJ?

Neználek'

Komu mají být k tíži náklady SVJ na právní servis? - náklady účelně vynaložené 2

Neználek' — Sun, 19 Jan 2014 15:32:11 +0100

„… kdo a jakým způsobem jej bude platit…“

nemínil jsem vztahy mezi SVJ a AK, ale SVJ jakožto „právnická osoba“ které příjmy jsou toliko úroky nebo pokuty – tedy kde na to vezme?
nejde tedy o problém „aktuálního cashflow“ tj. kde na to „aktuálně vezme“ a kdo na konci zaplatí účet.

„… Příkazce složí na žádost příkazníkovi zálohu k úhradě hotových výdajů a nahradí mu náklady účelně vynaložené při provádění příkazu, byť se výsledek nedostavil…“

předpokládal bych, že ale platí i Vámi nezvýrazněné:
… Příkazce složí na žádost příkazníkovi zálohu k úhradě hotových výdajů a nahradí mu náklady účelně vynaložené při provádění příkazu, byť se výsledek nedostavil…
Jsou např. takovými účelně vynaloženými náklady každé 3-měsíce náklady za podání „dožaloby“ na náklady za zemřelým vlastníkem u něhož lze kupeckými počty zjistit, že tyto náklady nikdy k jeho tíži nebudou?

Je tedy třeba tedy odlišit
- pokud pro SVJ(2000) nadále platí ZoVB, platí že oprávnění vymáhat plyne z §11/2. Nikde v ZVB ale nevidím souvislost ani v NOZ návaznost, která by určovala, že SVJ je nyní příkazníkem a někdo příkazcem, protože…
- …kdo je ve příkazcem a kdo příkazník ?
- je příkazcem každý jednotlivý vlastník nebo jím může být pouze Shromáždění vlastníků, které rozhodne usnesením?
- je potom takové „usnesení“ tou smlouvou dle §2030 NOZ?
- je výbor jako zástupce SVJ přímo odpovědný dle §159 NOZ poté co není schopen prokázat, že náklady za právní servis byly vynaloženy účelně ??
  „Účelnost“ pro mne NENÍ totéž jako bohorovné „se výsledek nedostavil“
  Já si sousloví „se výsledek nedostavil“ vysvětluji např. tak že pokud se podá exekuce při předchozí znalosti že exekuce může být úspěšná ale dlužník zemře – pak „se výsledek nedostavil“. Pokud ale lze zjistit že existují prioritní nároky jiných exekucí které ve výsledku nepovedou k umoření pohledávek, pak takové náklady NEJSOU ÚČELNÉ.
- komu je tedy náklad dle §2436 NOZ předepsán?
- Předepisuje jej SVJ → Společenství a následně jej rozúčtuje mezi vlastníky,
  - nebo je předepíše každému jednomu
  - nebo některému jednomu vlastníku?
- může být příkazcem někdo jiný než Společenství? (dle §9a/3 ZVB jím není Lakem odlišovaná SVJ-právnická osoba)
- lze vůbec považovat SVJ(2012) za příkazníka? Je jím automaticky nebo na základě usnesení nebo může z vlastní vůle a bez dalšího se pustit i do předem prohraných vymáhacích kauz?

Účelnost lze nepochybně s vysokou pravděpodobností stanovit ještě před tím, než se dostaví výsledek.
Nepředpokládám, že je v souladu s §2/3 NOZ zaměňování obsahu pojmu „výsledek“ za obsah pojmu „prospěch“.

Neználek'

^{PS: když já „cituji“, dávám to do uvozovek a fontem Italic. Aby
to nevypadalo jako citát a abych se vyhnul dezinterpretaci co kdo skutečně
napsal.}

Komu mají být k tíži náklady SVJ na právní servis? - Náklady SVJ na právní servis 1

lake — Sun, 19 Jan 2014 14:21:15 +0100

Neználek se táže: „pokud si SVJ zajistí právní servis, kdo a jakým způsobem jej bude platit?“
Bude jej platit SVJ. Jakým způsobem – to se zeptejte účastníků smlouvy.

Neználek se táže: „Úhrada nákladů za právníky by tedy měla být předepsána jako …“
Pletete dohromady dva různé dotazy.
(1) Zda si SVJ vezne úvěr: to je problém cashflow, který s úhradou nákladů na správu vůbec nesouvisí.
(2) Jakým způsobem SVJ předepíše vlastníkům jednotek úhradu na náklady spojené se správou domu: to je jednoduché – jako příspěvek na náklady spojené se správou domu. Nikdy jako zálohu, neboť se o žádnou zálohu nejedná. Náklad byl už vynaložen a jeho výše je známa.

Neználek praví: „Vícekráte se zde ale tvrdilo, že právní služby nelze podřadit pod „příspěvek na správu domu““
Tvrdit může kdokoliv cokoliv. Záleží na okolnostech.

Neználek se táže: "V případě kdy dluh není nesporný (a SVJ jej třeba i „projede“) nebo bude nevymožitelný – bude takový náklad nákladem na správu domu který by měli zaplatit vlastníci? "
Jistěže ano. Viz ustanovení NOZ o příkazní smlouvě:

89/20212 Sb. § 2436
Příkazce složí na žádost příkazníkovi zálohu k úhradě hotových výdajů a nahradí mu náklady účelně vynaložené při provádění příkazu, byť se výsledek nedostavil.

Neználek praví: „Vlastníci sami přece neudělali nic čím by přímo stav zavinili …“
To je bezvýznamné. Ke škodě může dojít bez toho, že by ji někdo zavinil. V životě to už tak bývá. Pokud snad škoda vznikla selháním členů statutárního orgánu po 31.12.2013, uplatní se ustanovení NOZ o péči řádného hospodáře. Toto ustanovení míří proti členům statutárního orgánu, kteří způsobili škodu právnické osobě neřádným hospodařením.

Péče řádného hospodáře (diligentia diligentis patris familias) je taková péče, snaha a předvídavost, kterou by člen statutárního orgánu projevil, kdyby se jednalo o jeho vlastní majetek. Nemělo by se tedy stávat, že dluh není nesporný, nebo je nevymahatelný.
---------------------------------------------------------------------------

Samozřejmě v životě nastávají různé neuvěřitelné situace: Předsedkyně SVJ nesepsala s dlužníky žádné smlouvy, ani na nich nezačala vymáhat vynaložený náklad na provedenou revitalizaci domu. Takže mnohamilionová pohledávka SVJ za objednavateli revitalizace je po dvou letech nevymahatelná z důvodu promlčení. SVJ má dluh 6 milionů u banky se splácením na dalších 18 let a nemá z čeho své dluhy uhradit. Případný soudní spor s dlužníky SVJ prohraje, jestliže ti se dovolají promlčení. To je případ přímo ze života, o kterém se zde diskutovalo.

lake

Komu mají být k tíži náklady SVJ na právní servis?

Sun, 19 Jan 2014 12:28:41 +0100

Dobrý den,

pokud si SVJ v souladu s §9a/3 ZoVB zajistí právní servis (může jím být jak vymáhání dluhů vůči SVJ, tak sepsání smlouvy o správě nebo o stavebním dozoru apod.), kdo a jakým způsobem jej bude platit?

Úhrada nákladů za právníky by tedy měla být předepsána jako

jednorázový/opakující se alikvótní příspěvek dle §15/1 ?
nebo jako záloha dle §15/2 – „na nespecifikovatelný právní servis“ ?
nebo by jej mělo SVJ řešit vzetím si překlenovacího úvěru ?
nebo kde vezme peníze na právní zastoupení ?

Vícekráte se zde ale tvrdilo, že právní služby nelze podřadit pod „příspěvek na správu domu“ a nelze na ně ani vybírat zálohy dle §15/2 ani příspěvky dle §15/1.

V případě kdy máme přesvědčení, že je dluh nejen nesporný ale i vymožitelný si lze asi vzít ten úvěr (jistě v mnoha SVJ se na to vezme z nadsazených příspěvků na správu), protože veškeré náklady předpokládám SVJ vyúčtuje protistraně.

V případě kdy dluh dlužníka vůči Společenství nejen není nesporný (a SVJ jej třeba i „projede“) nebo bude nevymožitelný – bude takový náklad nákladem na správu domu který by měli zaplatit vlastníci? A z jakého titulu? Vlastníci sami přece neudělali nic čím by přímo stav zavinili (tím nemíním ty vlastníky co pouze „bučí“ na ty, kteří se o to jak výbor spravuje společné hospodaření starat chtějí).

Jestli nelze náklad na právní služby podřadit pod „příspěvek na správu domu“ – jak se bude a komu rozúčtovávat zvláště pak za situace kdy se stane dluh nevymožitelný, případně se ztráta zvedne o náklady za marnou exekuci?

díky za názory

Neználek'

PS:

již v minulosti jsem uvedl, že ani při úspěšném exekuci/prodeji bytu nám nepokryje výtěžek ztrátu kterou nyní již zemřelý neplatič způsobil na službách, avšak nebyla by ztráta tak velká pokud by konkrétně identifikovatelní ať již stávající nebo minulí vlastníci kteří byli zastoupeni ve výboru SVJ – záměrně obstruovali ať již z neznalosti nebo se záměrem. Může třeba nynější členy výboru „dohnat“ odpovědnost kterou před 1.1.2014 neměli tj. odpovědnost podle §159 NOZ ? Pro jistotu uvedu, že jsou to stále ti obstrující a že jsem přesvědčen, že nelze hlasováním zametat dluhy vlastníků – jejichž vymáhání je ale v kompetenci SVJ – zahrabat do hrobu a prostě to chtít jen zaplatit po ostatních spoluvlastnících…