Portál společenství vlastníků jednotek - Částečná modernizace domu - Comments

Částečná modernizace domu - Částečná modernizace 11

lake — Wed, 05 Feb 2014 06:43:28 +0100

Vážená tinac,
právník, který Vám za Vaše peníze dával školení, neumí zřejmě číst. Znovu tedy připomínám platnost obecného ustanovení o spoluvlastnictví. Nevím, proč to musím opakovat podruhé. Osobě s rozumem průměrného člověka by to mělo stačit přečíst si jednou.

89/2012 Sb. § 1206
(2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

NOZ vyžaduje vyšší počet hlasů pro rozhodování v ustanovení § 1129. Toto ustanovení je lex generalis, platné pro všechny typy spoluvlastnictví, včetně bytového spoluvlastnictví. Část o bytovém spoluvlastnictvi neobsahuje jinou výslovnou právní úpravu, která by se použila jako lex specialis (namísto obecného ustanovení). Čemu na tom nerozumíte?

lake

Částečná modernizace domu - Částečná modernizace domu

Majordomus — Tue, 04 Feb 2014 22:42:51 +0100

Prosím o reakci na moji připomínku vzhledem k původně položenému dotazu pana „Důchodce“ výše.

Pokud si SVJ odsouhlasí zateplení domu (nebo jiné zhodnocení domu) je možné na toto použít finanční prostředky vybrané jako „zálohy na náklady na správu“ dle ZoVB § 15 odst 2 ? Protože tyto zálohy jsou ve stanovách SVJ uvedeny jako " příspěvky na výdaje spojené se správou domu a stanovené příspěvky na opravy, rekonstrukce a modernizace domu", budou tedy použity na účel na který byly vybrány? Je to v pořádku i pokud tyto zálohy nebyly vybrány na jeden konkrétní účel?

Logicky mi vychází, že je to v pořádku.

Napadá mne absurdní situace, která by mohla nastat:

SVJ si odsouhlasí nějaké zhodnocení domu s realizací v horizontu cca pěti let. Na toto zhodnocení začne vybírat zálohy (tedy členové SVJ začnou skládat dlouhodobé zálohy), tak aby v uvedeném časovém horizontu měla dostatečné prostředky na realizaci (SVJ si nechce brát úvěr).

případ 1) Jeden z členů SVJ se rozhodne zálohy neskládat s tím, že pak svůj podíl zaplatí v hotovosti (pokud by se tak rozhodlo více nájemníků na „zhodnocení“ se nemusí nikdy vybrat dostatečná částka)

případ 2) Další člen SVJ, který se rozhodl stejně jako „případ 1)“ se po 5 letech skládání rozhodne svoji jednotku(podíl) prodat (nic neplatil, nic se mu nevypořádává – OK)

případ 3) Třetí Člen SVJ který skládal 5 let poctivě stanovené zálohy se též rozhodl svoji jednotku (podíl) prodat (vrátí se mu složené dlouhodobé zálohy!? zřejmě by měly jinak je znevýhodněn oproti případ 2))

případ 4) Nový člen SVJ, který koupil jednotku (např.od případu 1 nebo * případu 2*) a „vstoupil do běžícího systému“ po 5 letech, začne zálohy platit (OK)

případ 5) Nový člen SVJ, který koupil byt (např.od případu 1 nebo případu 2) a „vstoupil do běžícího systému“ po 5 letech a rozhodne se zálohy neplatit (jak se stanoví jeho podíl z ceny modernizace?)

Vše jsou reálné situace, které mohou nastat. Nejvíce nakonec zaplatí ten člen SVJ, který bude dlouhodobým vlastníkem bytu (čl.podílů) a bude poctivě platit zálohy. Pokud se budou zálohy vypořádávat dle změn vlastnických práv k jednotlivým jednotkám bude se celková výše zálohy neustále hýbat nahoru a dolů podle toho jestli vlastník platil/neplatil (chápu to dobře?)

Jinak nemohu souhlasit, s tvrzením (níže) že by takto využité peníze (zateplení štítových stěn) bylo využito ve prospěch pouze některých. Užitný „komfort“ bytů mající společné stěny se štítovými je daleko menší než těch „obklopenými sousedy“. Zateplením se zhodnotí celá stavba. Náklady na celkovou spotřebu energie na vytápění klesnou (otázka rozůčtování tepla je pak druhá věc) – tedy společná složka.

Omlouvám se, že jsem se v příspěvku tak „rozjel“. Budu rád za stručné komentáře věcí znalých. Děkuji.

Částečná modernizace domu - Částečná modernizace domu 7

Kolemjdoucí — Tue, 14 Jan 2014 10:54:18 +0100

Pane lake, omlouvám se, že jsem v jednom případě zaměnil § 1129 s § 1206.

V úvodu příspěvku jsem část ustanovení "ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů“ přiřadil § 1206 správně.

Lake, myslím, že dobře víte, že šlo omůj omyl, při kterém jsem zaměnil oba §§. Vaše poznámka „Čtete vůbec nový občanský zákoník, nebo nějaký dva roky starý návrh?“ je ukázkou Vaší zlomyslnosti.

Částečná modernizace domu - částečná modernizace

tinac — Mon, 13 Jan 2014 20:03:47 +0100

Dobrý večer, minulý týden jsem absolvovala školení k výkladu NOZ týkající se SVJ. Na dotazy přítomných přednášející právník sdělil, že ve všech případech týkajících se hlasování lze užít §1206, tedy prostá většina,pouze v případě změny prohlášení, kdy se mění podíly na společných částech § 1169 kvalifikovaná většina s tím,že samozřejmě ve stanovách si můžeme určit kvory vyšší. Tedy pak má „kolemjdoucí“ pravdu.

Částečná modernizace domu - Částečná modernizace domu 6

lake — Mon, 13 Jan 2014 18:25:48 +0100

Pane Kolemjdoucí, všechno to pletete. Ustanovení § 1129 neobsahuje ani slovo o prosté většině přítomných hlasů. Také toto ustanovení neobsahuje slova „ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů“. To si pletete s jiným ustanovením NOZ.

Čtete vůbec nový občanský zákoník, nebo nějaký dva roky starý návrh? Počkejte si tedy na výklad „odbornou veřejností“. Já už právně konformní výklad znám a uvedl jsem jej zde pro ostatní.

lake

Částečná modernizace domu - Částečná modernizace domu 5

Kolemjdoucí — Mon, 13 Jan 2014 16:01:03 +0100

Jak jsem už uvedl, ustanovení uvedené v § 1206 „ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů“ neumožňuje využití § 1129 v uvedené případě aplikovat.

Ustanovení o prosté většině přítomných hlasů upravené § 1129 je právě tím „lex specialis“ zvláštní úpravou, která má přednost před normou obecnější.

Závěrečná část § 1129 „ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů“ se vztahuje na § 1214, podle kterého se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek, mění-li se všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech.

Zatím jste mě svými agrumenty nepřesvědčil, proto si počkám na výklad této věci odbornou veřejností.

Částečná modernizace domu - Částečná modernizace domu 4

lake — Mon, 13 Jan 2014 14:48:33 +0100

To je pouze Váš ničím nepodložený názor, pane Kolemjdoucí. Je zřejmé, že jste nevzal do úvahy znění NOZ. Cituji příslušná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb.:

Spoluvlastnictví
Oddíl 1
Obecná ustanovení § 1115
(1) Osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně, jsou spoluvlastníky.
(2) Ustanovení o spoluvlastnictví se použijí přiměřeně i pro společenství jiných věcných práv.

Z uvedeného plyne, že ustanovení této obecné části se použijí i pro bytové spoluvlastnictví a přídatné spoluvlastnictví, neboť obojí spadá pod společenství věcných práv.

§ 1129
(1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.

Z uvedeného plyne, že o věcech zde vyjmenovaných (tedy také o zateplení domu, což je technické zhodnocení věci), je třeba dvoutřetinové většiny hlasů. Zde uvedené kvorum by mohlo být překonáno jedině pokud by v části o bytovém spoluvlastnictví bylo pro rozhodování o téže věci výslovně uvedeno kvorum jiné. Pak by se jednalo o „lex specialis“, tedy o výjimku z obecného ustanovení § 1129 NOZ.

Ovšem v části NOZ o bytovém spoluvlastnictví žádná výjimka pro toto hlasování není uvedena, jak se snadno přesvědčíte četbou NOZ. Zákon naopak praví jednoznačně:

§ 1206
(2) Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Z uvedeného plyne, že prostá nadpoloviční většina přítomných se může použít pouze pokud zákon nestanoví jinak. Ovšem právě v této věci vyžaduje zákon výslovně a jednoznačně vyšší počet hlasů (viz § 1129 s přihlédnutím k § 1115); ustanovení o prosté většině přítomných hlasů je tedy nepoužitelné.

A ze znění zákona zároveň plyne, že stanovy SVJ by mohly určit jedině VYŠŠÍ počet hlasů, nikoliv však nižší. Současné hlasovací kvorum o zateplení podle ZoVB a podle vzorových stanov (tříčtvrtinová většina všech vlastníků) tedy je a bude v plném souladu se zněním NOZ.
---------------------------------------------------------------------------------------

Závěr: NOZ sice mohl být napsán lépe, ale ve většině částí není nesrozumitelný. To jen neználci jej špatně vykládají.

lake

Částečná modernizace domu - Částečná modernizace domu 3

Kolemjdoucí — Mon, 13 Jan 2014 12:06:09 +0100

Pane lake,

napsal jste o zateplení: „V „novém“ SVJ(2012) podle NOZ je k přijetí rozhodnutí o této věci zapotřebí dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků (§ 1129 NOZ).“

V této věci nelze § 1129 NOZ pro rozhodování v SVJ využít, protože „Bytové spoluvlastnictví“ upravuje rozhodování o správě domu dostatečně a má přednost před úpravou obsaženou v § 1129.

Dle § 1206 se k přijetí rozhodnutí vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Ani ustanovení „ledaže zákon vyžaduje vyšší počet hlasů“ neumožňuje využití § 1129 v uvedené případě aplikovat.

Částečná modernizace domu - Myšlenka ušlechtilá, která naráží na realitu,

Jan II — Sun, 12 Jan 2014 16:32:49 +0100

že peníze všech vlastníků budou využity ve prospěch pouze některých. Takto jsem kdysi já narazil, když jsem chtěl nechat opravit jen jednu nejvíce exponovanou stěnu. Musel jsem nechat udělat fasádu na celém domě a pak byli vlastníci spokojeni.

Částečná modernizace domu - Částečná modernizace domu 2

lake — Sun, 12 Jan 2014 18:11:12 +0100

Pane Důchodce, Váš text obsahuje pouze jednu větu, která má na konci otazník. Na tu odpovím.

Napsal jste: „Je možné donutit všechny vlastníky, aby se vzdali svých přeplatků na nevypořádaných zálohách na opravy ve prospěch 6 vlastníků jichž se částečné zateplení týká?“

Zřejmě nevíte, že v rámci SVJ se o technickém zhodnocení domu (zateplení) rozhoduje tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZoVB). V „novém“ SVJ(2012) podle NOZ je k přijetí rozhodnutí o této věci zapotřebí dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků (§ 1129 NOZ).

Z toho plyne odpověď na Váš dotaz: co si vlastníci odhlasují potřebnou většinou, to bude. Nejste povinen vzdát se Vašeho přeplatku, ale jste povinen přispět na zateplení, jestliže o něm bylo řádně rozhodnuto a SVJ náklad na zateplení prokazatelně vynaložilo.

lake

Částečná modernizace domu - Zálohy použít

JV — Sun, 12 Jan 2014 14:20:28 +0100

Náš příklad. Bydlím v domě 49 roků starém. Má 42 bytů a ve 20. bytech bydlí důchodci. Pověřeným vlastníkem je osmdesátiletý důchodce. V posledních asi osmi letech se vyměnily stupačky vodovodu, rozvod el. proudu, zateplila střecha plus nový plášť,výtah byl upraven dle normy, dům je zateplen, balkony opraveny plus nové zábradlí, regulační ventily na topení a jiné drobnosti. To vše stálo kolem 7 000 000. Zbývá nám splatit půjčku asi 3 500 000Kč. Na zálohy na opravu platíme 20Kč/m2. Některé renovační akce proběhly snadno, někdy se muselo více přesvědčovat. Nyní je dům připraven na dalších nejméně 40 let života. Ten největší odpůrce zateplení zaplatil svůj díl v hotovosti. Nevím o nikom z domu, kdo by byl nespokojen. Být na vašem místě tak přemýšlím, jak rychle zálohy proměnit v užitečnou věc pro dům. Podpořil bych samosprávu. Prohajdákat uspořené peníze dokáže kdejaký blbec. Dále bych se zamyslel nad tím co v domě chátrá a bude nutné v příštích pěti letech opravit. Vždy se něco najde. Dle toho bych upravil zálohy a dál šetřil. Tuším váš postoj a nerad bych se… Ptali se jednoho filosofa, co by dělal kdyby měl zítra zemřít? Odpověděl: Šel bych zasadit strom. Přeji všem krásný den. Jsem taky starší důchodce.

Částečná modernizace domu

Sat, 11 Jan 2014 18:33:25 +0100

Částečná modernizace domu: Nevylučuji možnost, že tento problém byl tu již komentován v jiném znění. Bohužel nenašel jsem odpověď a proto prosím o radu: Naše Stanovy v čl. 8 bodu 2 stanoví, že člen společenství je povinen: písm. d): hradit stanovené příspěvky na výdaje spojené se správou domu a stanovené příspěvky na opravy, rekonstrukce a modernizace domu, a to poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, neurčuje-li písemná dohoda všech vlastníků jinak.

1. Jsem toho názoru, že toto znění Stanov je v rozporu se zákonem 72/94 § 11
odst.5.

příspěvky se přece hradí na výdaje předem známé, na ostatní výdaje

se
hradí pouze zálohy, které musí být vyúčtovány dle §u 15 odst. 1 a 2

rekonstrukce a modernizace sem vůbec nepatří dle §u 11 odst.

5 zákona
72/94.
Zákon neukládá povinnost platit na modernizace dobrovolně zálohy.
Úhradu podílu těchto nákladů může vlastník jednotky uhradit až po
doložení faktury. 2.Vlastníci jednotek dle rozpisu správce hradí předem určené zálohy na
správu domu a pozemku. V rozpisu kromě jiných položek je stanovena měsíční
záloha na opravy. Tato záloha stanovená správcem nebývá vyúčtována a ani
vypořádána. Je stanovena v takové výši, že stačí pokrýt i výdaje vyna-
ložené na nutné a neplánované větší opravy provedených v pozdějších
letech. Žádný plán předpokládaných výdajů na větší opravy v budoucích
letech nebyl nikdy výborem zpracován i přesto, že byl na tuto povinnost
písemně upozorněn. Nevyúčtovaný a nevypořádaný přeplatek záloh na opravy
činí více jak 400 tis. Kč. 3.Jsme SVJ o 17 byt. jednotkách. V 11 BJ žije 14 přestárlých důchodců
většinou ve věku nad 80 let. 4.V současné době si výbor SVJ vzpomněl, že by bylo dobré zateplit štítové
stěny našeho domu. Toto částečné zateplení by se týkalo pouze 6 bytových
jednotek.Výbor se domnívá, že by mohlo být použito nevypořádaných pře-
platků na zálohách na opravy všech vlastníků bytových jednotek (nevypo-
řádaných 400 tis. Kč). 5.V případě realizace dle bodu 4 by došlo k částečnému zhodnocení 6 bytů a
to i z nevypořádaných přeplatků na opravy zbývajících vlastníků 11 bytů
v nichž žijí hlavně přestárlí důchodci. Na převzetí úvěru na celkové
zateplení domu se shromáždění vlastníků nedohodlo. Celkového zateplení se
zřejmě přestárlí důchoci již nedočkají. 6.Je možné donutit všechny vlastníky, aby se vzdali svých přeplatků na
nevypořádaných zálohách na opravy ve prospěch 6 vlastníků jichž se
částečné zateplení týká? 7.Na možnou budoucí rekonstrukci či modernizaci nikdy výbor ve své činnosti
neuvažoval a tím došlo nyní k těžce řešitelnému problému. Bohužel dnes je již na všechno pozdě a zajímalo by mně, zda je možno tuto situaci nějak řešit tak, aby nedošlo k porušení nějakého zákona a bylo nalezeno řešení a to ke spokojenosti všech vlastníků jednotek. Možná se někdo s dobrou radou najde jak se z této nepříjemné situace dostat. Na rady „dobře Vám tak, co jste si udělali to máte“ z vysoka kašlu. Důchodce.