Portál společenství vlastníků jednotek - Jak vypracovat reserve study - Comments

Jak vypracovat reserve study - Píšu vám, jak to dělá naše SVJ 1

vlas — Tue, 29 Jul 2014 14:19:10 +0200

Na jaké arese najdu na netu tabulky životností. Díky za odpověď. vlas

Jak vypracovat reserve study - Muzete nam to prosim

Ja — Mon, 03 Mar 2014 18:28:29 +0100

Muzete nam to prosim rozvest? V jakem smyslu napriklad? Kam mirite?

Jak vypracovat reserve study - Chinaski

Ja — Mon, 03 Mar 2014 18:25:15 +0100

OT: Kolik Vam je let prodim?

Ze to nevite OK, ale se priznat, ze jste kulturni negramot a nikdy jste neslysel ani tuhle. popularni pisnicku 1970 od Chinaski?

http://youtu.be/unVxdfiA328

Hmm…

Jak vypracovat reserve study - Dodavatel pro dlouhodobý plán oprav

JosezMedlan — Tue, 25 Feb 2014 11:09:04 +0100

Dobrý den, máte někdo tip na firmu, která by byla schopna pro SVJ zpracovat dlouhodobý plán oprav včetně odhadu nákladů? Nejlépe z JMK. Mělo by to být podkladem pro výpočet sazby zálohy na provoz. Díky.

Jak vypracovat reserve study - Plán správy

Mon, 06 Jan 2014 09:04:20 +0100

Srozumitelné a jednoznačné české označení v souladu s pojmy používanými v právních předpisech je např. „plán správy domu a pozemku“.

Jak vypracovat reserve study - Údržba jako zbytný výdaj?

jkl — Mon, 06 Jan 2014 01:05:34 +0100

U nás považujeme údržbu za nezbytný výdaj. V důsledku zanedbané údržby se pouze zvyšují náklady na opravy.

Jak vypracovat reserve study - česky "rozpočet" (pro František Ollé)

Neználek' — Sun, 05 Jan 2014 23:10:47 +0100

„…kdy je marná snaha na schůzi řešit které akce se mají dělat…“

„OBRÁZEK“ vydá za 1000 slov
prostě ty Vaše dokumenty naskenujte – anonymizujte – a zveřejněte co tolika slovy popisujete. OK?

Neználek'

Jak vypracovat reserve study - Popíšu Vám jak to dělá naše SVJ.

Jan II — Sun, 05 Jan 2014 13:32:41 +0100

Na základě tabulek životnosti (dostupné na netu) stanovíme plán oprav na dobu max. 10 let. Každý rok se plán aktualizuje. K tomuto plánu pak přiřazujeme finanční plán. Zde vyjadřujeme finanční potřebu a také ji každý rok aktualizujeme. Kromě toho jsme si všichni odsouhlasili a složili rezervu pro řešení havárií a vyrovnávání cash flow. Všechny tyto peníze jsou vedeny jako vyúčtovatelné zálohy a každý vlastník zná výši svého podílu, který v případě prodeje jednotky vyúčtováváme. Finanční plán se po devalvaci koruny nyní změnil tak, že další inflační peníze nespoříme a necháváme na každém vlastníku jak se s plánovaným výdajem vypořádá. Část vlastníků dále dobrovolně spoří na dnes téměř neúročený spořící účet SVJ u FIO, část má peníze na svých lépe úročených a část počítá s úvěrem. Již jsme realizovali větší opravu za 1,2 mil. a s tímto systémem nebyl problém. Ovšem naši vlastníci jsou do jednoho rozumní a ve své vedení, které jim slouží řadu let mají důvěru. Zatím jsme neměli jediné hlasování, kde by byl někdo proti. My prostě hlasujeme až všem řádně vysvětlíme a přesvědčíme a nechceme nikoho válcovat. Vyžaduje to spoustu úsilí, ale jsme v domě jako jedna velká parta a to bydlení je příjemné. Vlastníků je 17. Chápu, že ve stohlavém paneláku to nepůjde.

Jak vypracovat reserve study - není to česky "rozpočet"?

František Ollé — Sun, 05 Jan 2014 19:59:23 +0100

Pravidlo hospodaření SVJ by měl obsahovat i povinnost zpracování ročního rozpočtu. Rozpočet je bilanční tabulka z jedné strany obsahuje příjmy a na druhé straně výdaje. SVJ má příjmy pouze od vlastníků skládající ve formě příspěvku na bydlení přičemž tyto příspěvky jsou děleny dle účelu vynaložení. Příjmy z pronájmu společných nebytových prostor nejsou příjmem SVJ ale vlastníků, je třeba rozpočítat na vlastníky, vyplatit a oni jsou povinní zdanit dle zákona o dani z příjmu fyz. osob. Pro sestavení rozpočtu je potřeba mít k dispozici účetní výsledky právě uzavřeného účetního roku (období začátku března) a vyhotovuje se pro následující účetní období. Celý se projedná a nechá se schválit, hospodářský výsledek uzavřeného roku (účetní výkazy výsledovka a rozvaha) a rozpočet následujícího roku na shromáždění vlastníků. Při stanovení rozpočtu vycházíme ze systematického členění výdajů, které uspořádáme podle toho zda jsou nezbytné a pak stačí jen správně stanovit výši – a pak není o čem diskutovat na schůzi nebo jsou zbytné – a pak o tom můžeme diskutovat. Ale samozřejmě i zbytné je třeba připravit kvalifikovaně má obsahovat očekávané potřeby většiny vlastníků, výdaje mají být kvalifikovaně odhadnuty, má obsahovat návrh na zabezpečení finančního zdroje atd. . Hlavním cílem činnosti SVJ je zajištění správy domu a pozemků… Pro členění výdajů navrhuji následující třídění zajišťují:
výdaje nezbytné:
= provoz (využití pro účel určení)
= revize předepsaných druhů (kontrola stavu účelu určení)
= opravy (obnovení stavu pro účel určení)
výdaje zbytné:
= údržba (uchování stavu pro účel určení)
= rekonstrukce (kvalitativní navýšení stavu účelu určení)
Následně stanovujeme položky jednotlivých výdajových skupin a kvantifikujeme roční výše očekávaných výdajů. K tomu použijeme účetní výsledky ukončeného účetního období, případně stanovujeme odhad pro budoucí období kalkulací trendu vývoje na základě cenových indexů, nebo změnou struktury věcného obsahu.
= provoz (využití pro účel určení)
patří sem nakoupené “služby“ pro individuální potřebu vlastníka, za SVJ
je to úhrn individuálních předpisů za teplo, teplou užitkovou vodu, studenou vodu. My v případě že vlastník má z posledního vyúčtování nedoplatek v komoditě přesahující 10% předpisu pro následující období automaticky zvýšíme předpis o tuto částku (pokud s tím nesouhlasí, provede se další úprava dle požadavku vlastníka).

patří sem nakoupené “služby“ pro společnou potřebu a jsou to zejména úklid společných prostor, odvoz domácího odpadu, poplatek správci za vedení účetnictví …, ostraha domu, dodávka elektrická energie pro společné využití (osvětlení, výtah), poplatky za vedení účtu SVJ a další obdobné výdaje

patří sem výdaje vlastní správy SVJ jako funkcionářské odměny (návrh podléhá schválení shromážděním vlastníků), pronájem místnosti pro schůzovou činnost …

Při odhadu vycházíme z nákladových položek účetních dat posledního roku a upravíme o očekávané cenové změny.

= revize předepsaných druhů (kontrola stavu účelu určení)
Vycházíme z plánu periodických revíz, zjistíme aktuální požadavky pro příští rok a odhad ceny zjistíme u potencionálních dodavatelů (na internetu).
= opravy (obnovení stavu pro účel určení)
Do této kategorie zahrneme výdaje oprav neočekávaných poruch (havárie – oprava pračky ve společné prádelně, drobná údržba – prasklé žárovky, rozbité dveře/okno do domu) tj. akce oprav předem neplánované. Při odhadu výdaje vycházíme z výše obdobných výdajů pro předcházející léta (např. 50 tis.).
výdaje zbytné:
Jsou to akce vynaložení nákladů na části domu nebo jeho příslušenství, které jsou v užívání (funkční) ale jsou opotřebovány a pro další využití je třeba provést prostou výměnu opotřebovaných částí (údržba např. výměna střešní krytiny, okapů, vymalování spol. prostor, atd.) nebo výměnu opotřebovaných částí novým, zvyšující užitnou hodnotu opraveného díla (rekonstrukce např. výtah, zateplení fasády, bloková kotelna, balkony …).
= údržba (uchování stavu pro účel určení)
= rekonstrukce (kvalitativní navýšení stavu účelu určení)
Tyto výdaje musí být rozpracovány na jednotlivé akce. Zpracovatel musí znát objektivní potřeby SVJ v této oblasti musí umět uspořádat do řady podle potřebnosti a naléhavosti realizace. Pro cenové náročné akce doporučuji dát zpracovat projekt nezávislou projektovou organizací a z toho lze již vyčíst očekávaný finanční nárok. U jednoduchých akcí je třeba zjistit finanční nárok zadáním akce do poptávkového řízení na internetu z výsledků nabídek lze provést reálný odhad ceny akce. Na základě znalosti potřebnosti a finančních nároků akcí a ze stavu disponibilního finančního zdroje SVJ realizace se navrhne na příští rok (do běžného rozpočtu) a na další následující 5 let (střednědobí rozpočet). Podle objemu potřebného dalšího finančního zdroje se navrhne metoda zajištění finančních prostředků. Z vlastních zdrojů formou pravidelní splátky příspěvku na tento konkrétní účel (do tzv. fondu oprav) do doby navržené realizace. Z cizího zdroje z bankovního úvěru. Tuto metodu je třeba předjednat s finančním ústavem a znát podmínky poskytování úvěru včetně potřeby platby splátek. V každém případě pro každou akci celkový finanční nárok pro budoucí období je třeba již rozpočítat na jednotlivé vlastníky (v poměru podílu vlastnictví) do měsíčních příspěvků, aby vlastník mohl zvážit zda toto navýšení je pro něj přijatelné. Rozhodování je pak jen o tom, zda konkrétní akci za takto organizovaných podmínek realizovat či nikoliv ev. kdy.
Neschválení akce plánu údržby hrozí jen při absenci takové přípravy, kdy je marná snaha na schůzi řešit které akce se mají dělat, kdy a za kolik a z čeho to budeme platit a kolik mi to bude stát. A pak vzniká neoprávněná potřeba tvorby „fondu“ 30 Kč/m2 „nevím za co a za kolik“.
Po sestavení strany výdaje sestavíme stranu příjmu tak, že do jednotlivých položek rozpisu „nájmu“ (poplatky za bydlení) a podle stanovených rozvrhových základen (poměru vlastnického podílu, individuální rozpis, rovným dílem, počtu osob domácnosti) rozepíšeme výdajové položky za SVJ dále pak na vlastníky jednotek.

Jak vypracovat reserve study - Plán oprav_2

kolemjdoucí — Sun, 05 Jan 2014 08:17:22 +0100

Dobrý den paní Ludmilo, ani sebelepší správce bez praviel, která si schválí SVJ nic neudělá. Může navrnout, posudit, radit, ale správce vykonává jen to co má ve smlouvě.

Jak se říká „spoluvlastnictví je dílo ďábla“

Pokud se členové nedohodnout, tak jim opravdu za pár let může dům „spadnout na hlavu“.

Bohužel budou proti sobě vždy stát vlastníci, ktří v domě nebydlí a jejichž smyslem je maximalizovat zisk z pronájmu, tzn. co nejnižší příspěvek na správu domu a ti kdož považují dům za svůj domov a podle toho se k němuchovají.

Nová pravidla jsou stanovena NOZ a NV 366/2013.

Jak vypracovat reserve study - ereska

svjvmt — Sat, 04 Jan 2014 23:04:02 +0100

Nemůže se vyjádřit, když podle něj neexistuje fond oprav, což většina lidí chápe na co platí. Tak když RS propagoval, těžko může tvrdit, že RS u nás neexistuje, když je na něj dotaz. Nalezneme tento termín v zákonu??

Jak vypracovat reserve study - Husákovy děti hlavy napěchované

jiříkovo vidění — Sat, 04 Jan 2014 20:36:14 +0100

Hlavo napěchovaná, takovou pí.ovinu, jsem ještě nečetl ani neslyšel.

Jak vypracovat reserve study - Předmět 2

hlava napěchovaná senem — Sat, 04 Jan 2014 20:20:25 +0100

Jo, na Shromáždění bylsem. Proč? Jestli Vy taky – tak jaký to bylo?

Jak vypracovat reserve study - Husákovy děti v "jiříkově vidění"

hlava napěchovaná senem — Sat, 04 Jan 2014 20:18:20 +0100

google: Husákovy děti

Je to složítý to zjistit,

že?

Jak vypracovat reserve study - Husákovy děti

jiříkovo vidění — Sat, 04 Jan 2014 15:25:17 +0100

Co to je?

Jak vypracovat reserve study - Plán oprav vs. Reserve Study

Jenda — Sat, 04 Jan 2014 14:34:04 +0100

Jako první krok bych navrhoval vyhnout se termínu RS a nazývat to třeba Dlouhodobý plán oprav. Sám jsem byl překvapen, jaké odkazy mi Google vyhodil, když jsem zadal Reserve Study a Dlouhodobý plán oprav. Vybírám namátkou: http://stavba.tzb-info.cz/…e-zivotnosti
http://www.vrumo.cz/dokumenty/240/

K bodu 2 – bude to asi trošku zdlouhavé a zapracuje „lidová tvořivost“, ale v nějaké podobě se to schválí. Něco vypadne úplně, něco se posune v čase, u něčeho se změní částka. A zálohy se stanoví podle toho, co zbyde.

Jak vypracovat reserve study - Předmět

Krupp — Sat, 04 Jan 2014 14:27:03 +0100

hlavo napěchovaná, zkuste někdy napsat smysuplný předmět. A bylste někdy na shromáždění? Jirka

Jak vypracovat reserve study - nová pravidla záloh a vyúčtování

Jenda — Sat, 04 Jan 2014 14:18:11 +0100

Máte na mysli NOZ? Nebo nějakou novou úpravu po NOZ? Pokud NOZ, tak můžete svou myšlenku rozvést poněkud více? Děkuji, Jenda

Jak vypracovat reserve study - Krupíku, rady co zde

hlava napěchovaná senem — Sat, 04 Jan 2014 13:49:56 +0100

Krupíku, rady co zde dostáváte od Laka (tady na Portálu) dostáváte rady k nezaplacení. Vy byste chtěl jak kobylka dostat pole zadarmo. Zkuste si laskavě najít „dobrýho právníka“ a toho se zeptejte kolik stojí analýza problému – třeba když navrhujete fotovoltaiku. A teď si předsatavte kolik stojí DOBRÁ analýza – v tomto případě RS.

Asi ale budete hlupák, protože protože jen někdo takový kdo neumí „špengliš“ a neumí se podívat na ty příklady kalifornských RS a z nich se inspirovat.

Jistě, je pravda že za 5-let většina těch chcípáků dnešních SVj zhebne, ale ty byty nezůstanou prázdné. Vždy je bude někdo vlastnit a ten už je bude považovat za SVŮJ majetek. Ne za něco o co se má starat někdo jiný. To je pohled blbých nájemníků: Husákových dětí, nebo lidí jako jste Vy trpící socialistickým přivlastňováním pečených holoubat.

Jo a pokud jde o výbory co mají jiné priority… než starat se o váš majetek – tak ty VYKOPNĚTE. Zákon tu není od toho aby určoval každý aspekt našich životů.

Dává Vám to nějaký smysl v té Vaší kohoutí hlavince?

Jak vypracovat reserve study - RS1

Krupp — Sat, 04 Jan 2014 13:14:24 +0100

Čekal jsem, že se vyjádří lake, zatím nic, tak přidávám svou trošku do mlýna. Bod č. 2 vidím následovně:
někdo vystoupí s návrhem, schvalme první dva roky a zbytek odložme na příště neboť.

do 5 let většina vlastníků umře
byt prodáme, nebo se vlastníci jinak změní
v průběhu té doby výrazně změní ekonomické podmínky (daně, dotace, ceny, technologie, materiály, kursy.....)
bude jiný výbor a budou jiné priority

Nevidím vše tak dramaticky, opravovat se bude, ale jinak zůstane vše při starém. Pokud někdo (výbor) přijde s návrhem na zpracování RS a odsouhlasení nákladů na ni, dozví se, že je důležitější dát peníze jinam. Aby měla RS budoucnost, musela by mít skutečnou právní oporu v zákoně.
Jirka

Jak vypracovat reserve study - RS

Rexcat — Sat, 04 Jan 2014 08:06:18 +0100

Pánovi Honzad8 bych doporučil soukromou korespondenci s Bilakem/lakem. A´t si své teorie rozvíjí někde mimo..

Jak vypracovat reserve study - Všem, kdo neví, jak se

penik — Sat, 04 Jan 2014 07:03:07 +0100

Všem, kdo neví, jak se dělá RS, ať počkají na teoretika Lakeho.

Zase si tu nejspíše přečteme něco o blbcích a že už to tu psal. Ovšem opět to bude jen v rovině teorie a nebude to mít vůbec nic společného s realitou.

Každý dobrý hospodář si vytváří rezervy a to i bez RS pro případy, které ani naplánovat nemohl a nemusel pak z lidí tahat velké částky najednou (obzvláště v dnešní době).

Jak vypracovat reserve study - reserve study1

tazatel jaryn — Fri, 03 Jan 2014 22:41:35 +0100

Jsem asi kokot a předseda SVJ – nevím co to je reserve study a jelikož jsem kokot a předseda SVJ 13 roků, tak mě to ani nezajímá.....

Jak vypracovat reserve study - plán oprav

Ludmila — Fri, 03 Jan 2014 20:01:08 +0100

A přitom je to tak jednoduché – říká se, že každá nemovitost má mít jednoho pána – svatá pravda. Je třeba si najít opravdu dobrého, zkušeného správce. Oproti vám doufám, že nová úprava nastaví jasná pravidla zvl. při stanovení záloh a vyúčtování tzv. FO.

Jak vypracovat reserve study - Plán oprav

Ivoš — Fri, 03 Jan 2014 19:40:35 +0100

Nejlepší je vůbec do společenství nevstupovat. Do budoucna mají s nastavenými právními předpisy zaděláno na plno problémů. Reserve study je jen papírový plán, ale skutečnost bude úplně jiná a vychytralí vlastníci s ještě chytřejším právníkem za zády budou vydělávat a jasně ,že lehce.

Jak vypracovat reserve study - Jak vypracovat reserve study - problém 5

Jaroslav Jaroslav — Fri, 03 Jan 2014 17:44:05 +0100

jak postupovat ve velkém domě, kde se vyprofilovali 3 skupiny vlastníků s protichůdnými zájmy.

chudí vlastníci, co by chtěli „spořit“ protože jsou si vědomi že nikdy v budoucnu nebudou schopni složit větší jednorázovou sumu (např. důchodci) a nikdo jim ani tuto sumu nepůjčí.
investoři, co koupili byty na pronájem, a jejich zájmem je minimalizovat náklady – s představou že za 10 let prodají a co bude za 12–15 let je jim jedno
vlastníci, co je jim to jedno (co bude s domem, protože si žádné starosti nepřipouští – on se někdo postará, a když ne, tak zažalujeme výbor.

jak z toho ??

Jak vypracovat reserve study

honzad8 — Fri, 03 Jan 2014 16:29:24 +0100

Rád bych zahájil diskusi, kdo, jak, za kolik a kdo má schvalovat reserve study. Tento pojem je zde hodně navrhován. Nechci, aby toto vlákno bylo o tom, jestli RS ano či ne, zda FO je správa domu nebo ne.

Zajímá mě, jaký by měl být správný postup při jeho zpracování, schválení a účtování záloh, aby nedošlo k níže uvedenému scénáři.

Výbor se rozhodne jednat zřejmě správně a:

vypracuje, s pomocí technika/správce, jednoduchý plán budoucích oprav dle životnosti: výtah, podlaha v garáži, podlahy v domě, výmalby, střecha, okna, fasáda, …
přijde s tím na shromáždění a to mu to neschválí – protože jeden řekne, že na okna se mu to zdá moc, druhý má zkušenosti s opravou střechy co opravoval soused a stálo to tolik, dalším se bude celková RS zdát celkově drahá a budou chtít najít úspory
neschválením RS znamená, že nelze vybírat zálohy proti RS
společenství nic nevybírá a za 10let se začnou sypat ty opravy…

Takže a/musí RS dělat soudní znalec – to je sice věrohodné a zřejmě i technicky správné, ale znamená to, že to společenství schválí, nebo někdo přivede svého znalce…? b/dobrý znalecký posudek je otázkou 50tis+ c/to znamená, že to musí schválit Společenství d/Společenství to neschválí a jsme výše v bodu č.4

Jak z tohoto kolečka ven a jak to tedy funguje v té Americe?

Díky, Honza