Portál společenství vlastníků jednotek - nový občanský zákoník- změny u dříve společných prostor- lodžie apod. - Comments

nový občanský zákoník- změny u dříve společných prostor- lodžie apod. - Astera No, díky, musím se

astera — Wed, 30 Oct 2013 07:53:20 +0100

Astera No, díky, musím se tím prokousat a nějak to udělám. Prohlášení vlastníka asi měnit nebudeme, ale smlouvy s vlastníky uděláme.

nový občanský zákoník- změny u dříve společných prostor- lodžie apod. - Terasa: no a co teď 2

Tue, 29 Oct 2013 20:08:28 +0100

Jak již bylo řečeno, problém má dvě stránky.

Financování – DZO se skládají poměrně podle spoluvlastnického podílu na společných částech domu, hradí se z nich pouze opravy společných částí. Pokud nemáte písemnou dohodu všech, tak bych se toho držel jako klíště. Na vašem místě bych nyní vyčíslil a vedl evidenci, kolik ti čtyři zaplatili navíc. Považoval bych to za zálohu, kterou složili na opravu těch částí, které mají ve vlastnictví.
Prohlášení vlastníka – Pokud je prohlášení neurčité, co se týče teras, šel bych na to selským rozumem. Za společné části domu bych považoval ty části a vrstvy, které by tam musely být, i kdyby se dveře z bytu na terasu zazdili a nikdo by po ní nemohl chodit. To je nepochybně nosná konstrukce, svislé zdi, tepelná izolace, hydroizolace, …). Nášlapnou vrstvu a zábradlí bych pak považoval za části ve vlastnictví těch čtyř, neboť by tam být nemusely, kdyby se jednalo o nepochozí střechu. Berte to tak, že se jedná především o společnou střechu, kterou opravíte z DZO a pak se na této společné střeše vybudují terasy za peníze vlastníků teras. Nejsem stavař, takže nevím, jestli to lze takto jednoznačně oddělit, ale v každém případě bych se o to pokusil v případě neurčitosti prohlášení.

Jak píše lake, chce to písemnou smlouvu s těmi 4 vlastníky „teras“, kteří již složili nějakou zálohu (viz bod 1). Opravu „střechy“ máte již schválenu a budete ji financovat z DZO.

nový občanský zákoník- změny u dříve společných prostor- lodžie apod. - Terasa: no a co teď 6

lake — Tue, 29 Oct 2013 18:51:44 +0100

Za prvé:
Máte v Prohlášení vlastníka stanoveno co je „terasa“? Pokud ne, je vadné pro neurčitost. Pan Zdenek o tom zde psal, já také.

Za druhé:
Až budete mít jistotu a v Prohlášení napsáno černé na bílém čí je svrchní nášlapná plocha, vyrovnávací plocha, hydroizolace, tepelná izolace, nosná konstrukce terasy – pak teprve budete moci rozhodnout z jakých peněz se to opraví.

Za třetí:
Jestliže SVJ opravuje cokoliv co je ve vlastnictví vlastníka jednotky, samozřejmě s ním uzavřete řádnou smlouvu. Je hazardem provádět činnost mimo rámec právní způsobilosti SVJ bez písemné smlouvy s objednatelem. Nerozumím, proč v tolika SVJ je zvykem postupovat úplně opačně, než se normálně postupuje.

lake

nový občanský zákoník- změny u dříve společných prostor- lodžie apod. - Astera No a co teď

astera — Tue, 29 Oct 2013 16:06:46 +0100

Astera No a co teď s tím? Mám souhlas shromáždění, už druhým rokem od těch vlastníků vybíráme peníze do DZOI, nechala jsem udělat projekt na rekonstrukci teras… Jak tedy mám proboha postupovat dál? Chtěla bych, aby byl dům opravený, to chce i většina vlastníků. ALe bojím se, jeden z těch čtyř je zrovna takový sudič, už letos rekonstrukce prakkticky neproběhla jen proto, že dělal možnému dodavateli práce scény do telefonu a tak se firma zalekla… Jak tedy mám postupovat, aby byl dům v pořádku a přitom ze všeho snažení pro mne nakonec nevyplynulo jen samé trápení.. Mám vlastníkům vrátit vybrané peníze a říci jim, že si mají terasy opravit sami? Jak to zdůvodním? Pak bych projekt rozdělila na část, kterou si lidé budou platit nebo za kterou nám budou splácet – a na část, která patří do společného vlastnictví domu (a co to na terasách bude – zdi, zábradlí, povrch terasy, která je vlastně střechou?). Ráda bych si zaplatila dobrou právní radu, jak z toho ven.

nový občanský zákoník- změny u dříve společných prostor- lodžie apod. - Terasy 2

lake — Tue, 29 Oct 2013 10:02:24 +0100

Ano, pan Zdenek2 má pravdu. Téměř všechna Prohlášení vlastníka jsou vadná, protože nijak nedefinují co znamená pojem „terasa“, „balkon“, „lodžie“. Mohl by to být pouze prázdný prostor, stejně jako pojem „místnost“. Prakticky každé SVJ by mělo upřesnit Prohlášení vlastníka, jinak není zřejmé co je společné a co ve vlastnictví vlastníků jednotek. Na toto téma se zde diskutovalo:
http://www.portalsvj.cz/…o-ustanoveni#…
http://www.portalsvj.cz/…storu-lodzie#…
http://www.portalsvj.cz/…as-vlastnika#…

lake

nový občanský zákoník- změny u dříve společných prostor- lodžie apod. - Terasy

Zdenek 22 — Tue, 29 Oct 2013 08:57:29 +0100

Opravy teras mající charakter střechy a zálohy na správu domu placené jednotlivými vlastníky jsou 2 různé věci, které spolu nesouvisejí, ač by se tak zdálo.

Z podstaty věci musí být terasy mající charakter střechy vnímány a spravovány jako společná část domu. Nanejvýš může být jednotlivým vlastníkům účtována oprava nášlapné vrstvy těchto teras.

Zálohy na správu domu resp. příspěvky placené jednotlivými vlastníky jsou dány spoluvlastnickým podílem, pokud DOHODA všech vlasníků nestanoví jiné podíly.

nový občanský zákoník- změny u dříve společných prostor- lodžie apod. - Oprava teras

Mon, 28 Oct 2013 20:38:25 +0100

Děláte to příliš složitě a navíc je to napadnutelné. Vaše řešení je neprůhledné a vy nemáte ani 100% souhlas.

Nepochopil jsem, zda vlastníky teras chcete v zájmu věci dotovat (na to logicky potřebujete 100% souhlas) nebo jen úvěrovat. Nejspíš ani vy netušíte, jak to ve výsledku dopadne.

Já bych postupoval jinak. Písemně bych dohodl s vlastníky teras, jaké práce sami uhradí (stavební firma by je účtovala zvlášť). Pokud nemají peníze, tak bych jim v zájmu věci umožnil splátky, což bych smluvně ošetřil.

nový občanský zákoník- změny u dříve společných prostor- lodžie apod. - NOZ - změny u lodžie apod.

lake — Mon, 28 Oct 2013 13:27:48 +0100

I Vás zřejmě popletli popletení právníci – zmatkaři, kteří neumějí rozeznat SVJ(2000) podle zákona č.72/1994 Sb. od SVJ(2012) podle zákona č. 89/2012 Sb.. Tento omyl příslušníků právnické elity v ČR zřejmě vejde do dějin českého práva pod názvem „Hloupý a ještě hloupější“.

Račte pochopit, že cokoliv je v NOZ napsáno o bytovém spoluvlastnictví, týká se jen a pouze domů, které budou po 1. lednu 2014 rozděleny pouze na jednotky podle NOZ (bez společných částí a bez společných technických zařízení domu).

Navíc ta část NOZ, o které píšete, se týká SPOLEČNÝCH částí domu, které některý vlastník výlučně užívá. Ve vašem domě ovšem terasy mezi společné části nepatří. Psala jste přece, že jsou součástí bytu. V čem tedy vidíte nějakou spojitost s NOZ?

Ostatně katastrální úřad bude rozeznávat jednotky(1994) od jednotek(2012), takže nikdy nebude sporu o tom, zda Vaše SVJ se řídí dosavadní právní úpravou, nebo novým Občanským zákoníkem.
--------------------------------------------------------------------------------

Máte ale v domě tikající bombu, o které nevíte kdy vybuchne. A může za to SVJ. Problém zákonitě nastane, jakmile se změní vlastník některé ze čtyř jednotek, který se zavázal (pouze sám za sebe) platit více.

Jak si SVJ zajistilo, aby povinnost ke zvýšené platbě přešla na dalšího nabyvatele jednotky? Nijak, že ano. Namísto smlouvy o splácení dluhu na účet SVJ je zde pouze dohoda konkrétních osob mezi nimi navzájem. Takže až nabyvatel jednotky oznámí SVJ, že žádnou dohodu s nikým neuzavřel a že hodlá hradit pouze podle zákona – to jest podle podílu – co s tím udělá SVJ? Vůbec nic s tím neudělá.

Nemáte ani soukromoprávní smlouvu s dlužníkem o uznání a úhradě jeho dluhu, ani nejste oprávněni vyždímat peníze z nabyvatele jednotky na základě ZoVB.

lake

nový občanský zákoník- změny u dříve společných prostor- lodžie apod.

astera — Mon, 28 Oct 2013 11:08:45 +0100

Jsme SVJ a v domě, který spravujeme, jsou čtyři byty, které mají terasy. Ty nepřesahují plochu domu, jsou vlastně druhou střechou domu a protože nebyly OPBH padesát let prakticky opravovány, ničí byty pod nimi a fasádu domu. v Prohlášení vlastníka bylo uvedeno, že jsou součástí toho kterého bytu (také jsou přístupné jen vlastníkovi bytu), ale jsou vyňaty z plochy, za kterou vlastník platí do DZOI. Prohlášení jsem všichni podepsali, každý chtěl tehdy konečně byt koupit, že… Opravy by si tedy každý vlastník hradil sám… Dům je v dezolátním stavu. Rekonstruovali jsme plochou střechu a rozhodli jsme se (před dvěma lety), že situaci s terasami změníme, odhlasovali jsme 90% většinou všech vlastníků na shromáždění (byli přítomni všichni čtyři vlastníci teras), že terasy bude spravoat SVJ a zaplatí rekonstrukci, za to budou vlastníci těchto bytů přispívat do DZOI za plochu teras. Běží to už dva roky, letos se měla rekonstrukce uskutečnit, ale nedopadlo to, vybraná firma nakonec ustoupila před podpisem smlouvy a čeká nás druhé kolo výběru, vlastní akce se přesouvá na rok 2014. Teď jsem ale zjistila, že v novém občanském zákoníku má být vlastník, který, výlučně užívá některou společnou část domu, např. lodžie atd. povinen platit určitý příspěvek do DZOI a posoudí se rozsah povinností vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad… Oč mi jde, bojím se, zda, pokud rekonstrukce proběhne na jaře roku 2014, nenapadne moje konání coby předsedkyně SVJ časem některý vlastník s tím, že podle nového zákona jsme jako SVJ neměli tuto rekonstrukci financovat (bude to stát kolem půl milionu, vezmeme s tím už i okapy, omítky, zateplení atd.). ALe vzít si právníka? Kdo bude tomu v lednu 2014 rozumět? Budou už prováděcí vyhlášky zákona? K tomu terasy společními částmi domu nejsou a nebudou, jen se SVJ uvolilo je spravovat kvůli tomu, aby se dům dal odshora dolů dopořádku na jistotu – nechtěli jsme spoléhat na to, že jeden to opraví adruhý ne – vymáhat to, soudit se – no to je ta poslední možnost.. to jsem nechtěla, chtěla jsem nastolit klid, mír a dát dům do pořádku…