Portál společenství vlastníků jednotek - stanovy vs. zákon a dotazy - Comments

stanovy vs. zákon a dotazy - Co je to "oprava" 2

lake — Tue, 29 Oct 2013 19:54:28 +0100

http://www.portalsvj.cz/…-neni-oprava

stanovy vs. zákon a dotazy - Co je to "oprava"?

Dotaz — Tue, 29 Oct 2013 17:53:13 +0100

lze „vybírat na uskutečnění budoucích nutných oprav zálohy“ např. na zateplení?
Je tedy zateplení „novou věcí“ nebo „nutnou opravou“?

Jsou takové zálohy – vybírané na „zateplení“ ale skutečně realizované třeba až za 5-let – právě těmi zálohami, které dle §15/4 ZoVB nebudou s vlastníkem vyrovnány? Nebo jsou těmi zálohami u kterých si má bývalý vlastník „nějak“ hlídat, zda byly použity za vybíraným účelem – a pokud nebyky, tak by je měl vymáhat jak jste tady doporučoval?

Je výměna existujícího výtahu (protože oprava je údajně neekonomická a nedokáže opravit všechna výtahová „rizika“ – tak nám tvrdí dosavadní firma na údržbu výtahu) „nutnou opravou“?

Je instalace kamerového systému opravou ne-nutnou, opravou nutnou, nebo patří pod správu domu? (v prohlášení kamery nemáme a mají se instalovat nově)

PS: předpokládám, že „nutná oprava“ – když se na ni vybírá záloha, že – není „havarijní oprava“. Jak se tedy „oprava nutná“ rozezná od „opravy NE-nutné“?

stanovy vs. zákon a dotazy - Opravy společných částí domu 2

lake — Tue, 29 Oct 2013 13:00:56 +0100

Není tomu tak. ZoVB je sice paskvil, ale lze mu porozumět. Opravy jsou výslovně vyjmenovány v § 9 odst. 1 ZoVB; to znamená, že nepochybně patří do činnosti SVJ, pokud vzniklo a ujalo se správy domu. Proto je společenství oprávněno:

vybírat na uskutečnění budoucích nutných oprav zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB,
vymáhat vlastním jménem na vlastnících jednotek úhradu oprav, o kterých společenství řádně rozhodlo (§ 9a ZoVB).

Zcela jiná otázka je jakým kvórem se rozhoduje o opravách. Podle § 11 odst. 5 ZoVB je to hlasováním s tříčtvrtinovou většinou všech.

lake

stanovy vs. zákon a dotazy - Opravy společných částí domu

Správa domu — Tue, 29 Oct 2013 10:48:28 +0100

Opravy společných částí domu jsou jak v § 9 odst. 1 ZoVB, tak v § 11 odst. 5 ZoVB. To znamená, že opravy společných částí domu současně patří i nepatří do působnosti společenství.

stanovy vs. zákon a dotazy - Hlasování, kvórum a plné moce

MartinII — Tue, 29 Oct 2013 10:34:07 +0100

K hlasování a počtu hlasů připomínám problematiku zde diskutovanou a sice zda se zúčastňují jen vlastníci anebo také zplnomocnění.

http://www.portalsvj.cz/…visko-kanclu

Údajně bez „povolení“ stanovami nelze se nechat zastupovat.

stanovy vs. zákon a dotazy - Stanovy vs. zákon 3

lake — Mon, 28 Oct 2013 11:06:17 +0100

Pokud vaše stanovy snad jsou v některé části v rozporu se zněním zákona, platí znění zákona. A to říká, že o záležitostech běžného hospodaření s domem rozhoduje výbor nebo pověřený vlastník (§ 9 odst. 11 ZoVB). Nikoliv nejvyšší orgán SVJ. Pokud chcete tuto pravomoc statutárnímu orgánu odejmout, je k tomu nutná změna stanov podle § 11 odst. 4 ZOVB.

Dále zákon výslovně stanoví, že SVJ je právnická osoba, která je omezena ve svém rozhodování na „správu, provoz a opravy domu“ (§ 9 odst. 1 ZoVB) a na rozhodování o způsobu rozúčtování poskytovaných služeb (§ 9a odst. 2 ZoVB). Pouze v rámci této právní způsobilosti může SVJ rozhodovat, případně svými stanovami ukládat členům vymahatelné povinnosti. O ničem jiném SVJ nerozhoduje.

Záležitosti vyjmenované v § 11 odst. 5 ZoVB nepatří do stanov SVJ – právnické osoby. To je chyba, kterou udělala vláda z neznalosti při vydávání prvních i druhých vzorových stanov. O změnách v definici jednotek a společných částí podle Prohlášení, o změnách stavby, o úpravách a technickém zhodnocení cizího majetku nerozhoduje SVJ – právnická osoba. Společenství je pouhý sluha. Proto si rozhodování o těchto věcech nemůže ani dát do stanov.

lake

stanovy vs. zákon a dotazy - Děkuji za odpověď a za

Josef Pohodář — Mon, 28 Oct 2013 09:04:56 +0100

Děkuji za odpověď a za odkazy na zákony, které leccos mohou osvětlit. Ale přesto se ještě zeptám konkrétněji na to, zda když je v zákoně řečeno, § 11 ZoZB (2) „Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů.“(a pak je specifikováno, u jaké modernizaci, stavby atd. je potřeba kolik hlasů, jak jistě víte). Jenže ve stanovách máme napsáno, „že na shromáždění musí být členové se třemi čtvrtinami hlasů. Pak je nutné souhlasu 100% hlasů přítomných hlasů. Druhou možností přijetí usnesení je souhlas nejméně 75% všech členů společenství vč písemného vyjádření.“ Takže by mě zajímalo, zda to není v rozporu se zákonem.

A otázka lehce mimo – při podrobném pročítání našich stanov jsem zjistil, že jeden odstavec odkazuje na článek, který ve stanovách chybí…; jsou pak stanovy platné či ne? Kdyby ne, tak by se asi postupovalo podle ZoVB?

stanovy vs. zákon a dotazy - Stanovy vs. zákon 1

lake — Mon, 28 Oct 2013 03:34:09 +0100

Pane Pohodáři, na otázku o hlasování neumím odpovědět obecně. Vždy záleží na tom o čem konkrétně hlasování je. Jak je to se zahradnickými potřebami či pomůckami pro úklid – to také nevím. To záleží na znění vašich stanov. Neobsahují-li o tom nic, pak o nákupu spotřebního materiálu a o pořízení majetku SVJ rozhoduje pouze statutární orgán (§ 9 odst. 11 ZoVB).

Způsob a čas svolání schůze shromáždění máte mít uvedeny ve stanovách. Nebude-li dodržen stanovami předepsaný postup, nedá se říci předem vůbec nic o platnosti či neplatnosti přijatých usnesení. Záleží to na více okolnostech: zda některý člen SVJ napadne soudně některé z usnesení do šesti měsíců od přijetí, na tom jaký uvede důvod, a samozřejmě na tom jak soud věc posoudí. Vodítkem pro Vás může být tato část zákona č. 89/2012 Sb.: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p260. Soudy běžně rozhodují v tomto smyslu již dnes.

Písemným vyjádřením asi míníte hlasování členů SVJ oběžníkem (per rollam). Dejte si tuto možnost pro jistotu do stanov. Je možno vyjít z právní úpravy uvedené v zákonu č. 89/2012 Sb.: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…. Na hlasovací listině by měl být minimálně plný text usnesení, ke kterému se hlasuje, a data od kdy do kdy hlasování probíhá.

lake

stanovy vs. zákon a dotazy

Josef Pohodář — Fri, 25 Oct 2013 18:49:28 +0200

Dobrý den pane Lake, potřeboval bych poradit v otázce stanovy vs. zákon s konkrétním příkladem. Jestli se nepletu, v zákoně o SVJ 72 je řečeno, že usnesení se přijímá nadpoloviční většinou. Pak je dále specifikováno, co se přijme 75%, co všemi atd. Když ve stanovách nemáme odstavec o nadpoloviční většině, ale rovnou, že „usnesení o změně účelu užívání stavby…v modernizaci, rekonstrukci…atd. je potřeba 75%(jak zní v zákoně)“, může se přijmout usnesení nadpoloviční většinou (např. vybavení zahradnickými potřebami nebo pro úklid SVJ apod.)? A druhá otázka: Může být platné přijaté usnesení ze svolané mimořádné schůze nebo se musí schůze svolávat vždy 15 dní předem? A třetí otázka: když se členové vyjádří písemně, je někde dáno, jak to má vypadat, nebo stačí papírek s danou věcí, se kterou souhlasí či ne, datumem a podpisem? S pozdravem a přáním silné vůle, neboť oceňuji Vaši práci.