Portál společenství vlastníků jednotek - Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Comments

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Pro Lake-stara pani

Jipa — Tue, 05 Nov 2013 06:38:59 +0100

Lake v sirsim kontextu sem stara pani zcela urcite patri. Mozna jsem to ke kazdemu prispevku mel napsat, ucinim tak nyni. Pokud tato osoba proda svoji bytovou jednotku s vidinou, ze se tak zbavi dluhu, ktery za ni odhlasovala 75% vetsina, je stale dluznikem a SVJ je opravneno od ni dluh nadale vymahat. Chtel jsem tak objasnit mechanismus zvany ZoVB, jehoz soukoli kazdeho vlastnika proti jeho vuli muze dostat do neresitelne situace bez jakekoli moznosti se branit. Jipa

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Pro Jipa

lake — Mon, 04 Nov 2013 17:57:58 +0100

Jipa, zde je tématem něco úplně jiného než rozhodování shromáždění o budoucích opravách. Zde jde pouze o to, co se děje s pohledávkou SVJ za vlastníkem jednotky při jejím prodeji. Přečtěte si úvodní příspěvek, pokud to nevnímáte. Přeneste laskavě Vaše rozsáhlé příspěvky o staré paní do jiné diskuse.

lake

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - I NAOPAK4

Jipa — Mon, 04 Nov 2013 17:48:30 +0100

Moje imaginarni „stara pani“ se nikam nestehuje. Cely zivot bydlela v tomtez obecnim dome a radne platila najem. Obec do domu neinvestovala a zchatraly jej nabidla k prodeji. Stara pani vedela, ze kdyby byt nekoupila v ramci predkupniho prava, koupil by nekdo jiny a bydlela by dal v najmu, ktery by se v ramci deregulace dostal nad jeji financni moznosti. Udelala jedinou rozumnou vec-byt koupila a splaci bance uver, o kterem sama svobodne rozhodla. Nemohla predvidat, ze nekolik mesicu po koupi proti jeji vuli ji 75% vetsina pripravi darek v podobe dalsiho uveru, ktery ji polozi na lopatky. Netvrdim, ze opravovat dum (zejmena z dlouhodobeho hlediska) je neco spatneho, prave naopak to vnimam jako nezbytnost. Ale tesne po vzniku SVJ, kde je spousta novych vlastniku zauverovana samotnou koupi bytove jednotky je treba citlive pristupovat k opravam bytoveho fondu a ne bezhlave rozhodnout o celkove revitalizaci i presto, ze nektere dilci prvky nejsou jeste u konce zivotnosti a mohou slouzit jeste radu let.

Jipa

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - I NAOPAK3

anonnim — Mon, 04 Nov 2013 16:04:27 +0100

Vaše stará paní spáchala ekonomickou sebevraždu tím, že si koupila něco, co si nemůže dovolit – nechala se zblbnout bankami, že prý je vlastní byt nejlepší zabezpečení na stáří :-(
celý život bydlela v nájmu, tak proč se proboha na straá kolena, když si to nemůže dovolit stěhuje do vlastního ??

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - I NAOPAK2-pro Toma

Jipa — Mon, 04 Nov 2013 15:29:29 +0100

S vasim stanoviskem se samozrejme ztotoznuji. Kazdy by rad bydlel v hezkem dome, po kterem budou kolemjdouci obdivne pokukovat, protoze jej zodpovedni vlastnici radne udrzuji. Bohuzel v mem prispevku poukazuji na velice casty pripad, kdy prave NEZODPOVEDNY vlastnik (vetsinou obec) desitky let pouze vybiral najem bez jakychkoli investic, dum chatral a pote jej nabidl k prodeji. Nyni je na novych (zodpovednych vlastnicich), aby zaplatili kazdy za koupi bytu a navic jeste cely dum vysokym nakladem opravili. Nekteri, zejmena ti v mimoproduktivnim veku, si takovouto okamzitou investici proste nemohou dovolit. Ale vetsina je proste prehlasuje a suse jim oznami: sevce zaplat!!! Vy jeste dodavate: nebo se stehuj do levnejsiho. Ze zdevastovaneho domu uz je jen jedna mozna adresa-pod mostem u hlavniho nadrazi. Stara pravda, ze kazdy si za sve dluhy muze sam, zde jaksi diky ZoVB neplati. A nikoho z te 75% vetsiny nezajima, ze ta stara pani odvedle diky cizimu rozhodnuti prave spachala ekonomickou sebevrazdu. Ona by rada dum spolecne s ostatnimi opravila, ale nejdriv musi splatit pujcku na koupi bytu, na vic ji proste nezbyva. Predstavte si situaci, kdy bydlite na vesnici ve starsim rodinnem domku. Ostatni spoluobcane si 75% odhlasuji, ze se zapoji do souteze „O obec krasnejsi“ a proto se na vsech domech vymeni stare stresni tasky. Mate hluboko do kapsy, domek jste nedavno koupil, jeste jej splacite a ta strecha by taky jeste vydrzela, nez nejakou korunu nasetrite. Ale 75% rozhodlo, do mesice Vase strecha zari novotou a predseda obce chce podepsat splatkovy kalendar, nebo penize na drevo. Budiz Vam utechou, ze budete zit v nejkrasnejsi vesnici na okrese, vzdyt to za to stalo. Jipa

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - I NAOPAK

Toma — Sun, 03 Nov 2013 18:53:17 +0100

Ale tuto problematiku lze posoudit i z opačného hlediska – zodpovědní vlasntíci chtějí udržovat a vylepšovat bydlení a někteří nechtějí. to by pak diktovala 20% menšina ostatním? Zásadní hledisko je – máš ve valstnictví byt – je třeba o něj pečovat a pokud na to nemáš, musíš byt prodat a najít o polov unu levnější. Tm

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Dluhy dle ZoVB=diskriminace?

Jipa — Sun, 03 Nov 2013 09:41:59 +0100

ZoVB lze tedy oznacit za diskriminacni. Dle vysvetleni Laka je v pripade radne schvalene opravy domu (75%) hrazene uverem od banky SVJ opravneno od jednotlivych vlastniku pozadovat bud podpis uznani dluhu se splatkovym kalendarem, nebo uhradu cele dluzne casty najednou (vztazeno na podlahovou plochu konkretniho bytu). Lake primo uvadi: Každý má svobodně na výběr: buď toto, nebo splátkový kalendář … S tim souhlasim, ale on ten vyber neni zase tak svobodny, jak to nyni vypada (tim nechci urazet, Lake pouze spravne interpretuje stanovisko vychazejici prave ze ZoVB). Ale pro vysvetleni se vratme na samotny zacatek vzniku dluzne castky, uvedu konkretni priklad: Dum drive ve vlastnictvi obce se po koupi dostal do rukou SVJ. Cast vlastniku platila koupi bytove jednotku hotove, cast uverem ci hypotekou, kterou radne splaci. Z tohoto vzorku osob vyberu byt A (mlada rodina se dvemi malymi detmi, na koupi bytu splaci hypoteku, pani na materske dovolene, dalsi dluhy si nemohou dovolit). Dale byt B (starsi pani, na koupi bytu splaci uver, z duchodu ji nezbyva temer nic). Cely dum je v dusledku zanedbane pece predchoziho vlastnika ve velmi spatnem stavu, je nutna nakladna oprava v radu nekolika mil. Vlastnici ji na shromazdeni kvalifikovanou vetsinou (75%) schvali (vcetne uveru od banky), zbyvajicich 25% je proti (mezi nimi i byty A a B diky soucasne financni situaci). Maji smulu, jsou prehlasovani. Oprava byla schvalena, realizovana, cerpanym uverem od banky radne uhrazena a najednou stoji pred vlastniky bytu A a B predseda SVJ a dava jim svobodne na vyber: bud podepisete uznani dluhu se splatkovym kalendarem, nebo celou castku uhradite hotove. A pozor!!!-muzeme ji po vas vymahat. Takze SVJ se z titulu radneho hospodare bude starat o sve penize a z mlade rodiny a stare pani se exekutorskym koleckem mohou nakonec stat i bezdomovci. Nic neprovedli, jen spokojene zili v dome, ktery zchatral laxnim pristupem predchoziho vlastnika a byli v nespravny cas na nespravnem miste. Je tohle jeste svobodne rozhodnuti? Muze kvalifikovana vetsina (75%) rozhodovat o zivotni urovni a zadluzeni nekoho jineho, kdo o to nestoji? Ano, muze a ma k tomu opravneni dane primo zakonem. A je to prave ZoVB, ktery tyto diskriminacni praktiky umoznuje. Tento zakon dava ruznym spekulantum do rukou nastroj, jak se zbavit socialne slabych vlastniku a pripadne jeste za velmi vyhodny peniz koupit v ramci exekuce jejich byty. Staci prece mit v dome 75% vetsinu...... Jipa

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 29

lake — Sat, 02 Nov 2013 19:29:56 +0100

• Ptáte se: „Jak přinutím zbývajících 25% k podpisu „uznání dluhu se splátkovým kalendářem“?“
Odpověď: Nikdy a nikde jsem nenapsal, že byste měl vlastníky k tomu nutit. Naopak. Nikdo není povinen podepsat se SVJ smlouvu o splátkovém kalendáři, ani není povinen podílet sena zvýšených nákladech kvůli úrokům a poplatkům za úvěr. V tom případě ovšem na něm bude SVJ vymáhat celou dlužnou částku najednou a ihned. Splatnost podle Občanského zákoníku je následující den po tom, co byl dlužník vyzván k plnění. Každý má svobodně na výběr: buď toto, nebo splátkový kalendář …

• Napsal jste: „Argument schválení shromážděním neobstojí …“
Odpověď: V tom se mýlíte. ZoVB výslovně stanoví, že o opravách se rozhoduje tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZoVB). Je-li rozhodnutí řádně přijato, je SVJ oprávněno opravu provést (neboť tím provádí správu domu) a k provedení opravy je oprávněno požadovat od vlastníka jednotky příspěvek na správu (§ 15 odst. 1 ZoVB). Na neplatiči je SVJ oprávněno svým jménem vymáhat úhradu i soudně (§ 9a odst. 3 ZoVB).

• Napsal jste: „Kdo tedy bude splácet úvěr? Pouhých 75% vlastníků a zbytek se jen „poveze“?“
Odpověď: Splácet úvěr bude samozřejmě SVJ – právnická osoba. Napsal jsem to zde asi pětkrát.

• Napsal jste: „… Může za to orgán SVJ? Nikoli, podvodu se dopustil bývalý vlastník.“
Odpověď: Jestliže bývalý vlastník pouze přestal hradit své splátky, nemusí jít nutně o podvod. Mohl prostě zapomenout na své povinnosti. A právě proto opakovaně radím, aby byla uzavřena smlouva o splátkovém kalendáři s tím, že:

celý zůstatek dluhu je splatný jednorázově, jestliže dlužník neuhradí některou splátku;
celý zůstatek dluhu je splatný, jestliže dlužník převede svou jednotku na jinou osobu;
a je možno to také utvrdit smluvní pokutou.

Myslíte, že i v tomto případě by dlužník „zapomněl“ co je povinen hradit? Nebo že by „zapomněl“ převést splácení písemně na nabyvatele jednotky?

• „Nemyslíte si pane Lake, že zde je zcela nepochybně legislativní problém?“
Odpověď: Nu, že ZoVB je nejednoznačný paskvil víme všichni. Ale obligační práva a ustanovení o přechodu dluhu jsou upravena v Občanském zákoníku, nikoliv v ZoVB. Občanský zákoník je zde už od roku 1964 a jeho ustanovení jsou srozumitelná. Zákonodárce asi nepředpokládal, že vlastníci a výbory SVJ budou utíkat z právní reality do jakéhosi pohádkového světa, ve kterém hrnečky vaří kaši na povel „Hrnečku vař!“, pečení holubi létají sami do huby a dluhy se zásadně nevymáhají na dlužnících. V tomto pohádkovém království postačí k jednostrannému ukončení závazku prostě přestat hradit splátky a odstěhovat se o ulici dál. A je to!

lake

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka-dotaz na Laka

Jipa — Sat, 02 Nov 2013 17:20:27 +0100

Dobrý den pane Lake. Po přečtení velmi obsáhlé diskuse na téma splácení úvěru novým vlastníkem se začínám přiklánět k Vašemu názoru. Ten má zatím několik trhlin, byl bych rád, kdybyste je objasnil.

1. Uvádíte SVJ si mělo splácení pojistit smluvně (uznání dluhu se splátkovým kalendářem). U těch, kdo odmítli podepsat splátkový kalendář, mělo být ihned přikročeno k vymáhání dlužné částky prostřednictvím soudu. Právním důvodem k vymáhání je spoluvlastnický vztah podle ZoVB Revitalizace (včetně úvěru) je na shromáždění schválena 75%, zbývajících 25% je proti, či se schůze nezúčastnili. Jak přinutím zbývajících 25% k podpisu „uznání dluhu se splátkovým kalendářem“? Argument schválení shromážděním neobstojí, neboť sám jste výše uvedl, že Není možné odhlasovat jakoukoliv nerozumnost, nemravnost či zlodějnu a pak se hájit tím, že „většina rozhodla“ podle ZoVB. K tomu není hlasování shromáždění určeno. Viz Listina základních práv a svobod, čl. 11. Navíc je to i v rozporu s Vaším tvrzením Že má vždy platit ten, pro něhož byla práce provedena, je zřejmé z právních předpisů. Například analogicky ze znění Občanského zákoníku ohledně sdružení osob vyplývá: § 840 Účastník, který vystoupil nebo který byl vyloučen, se nezprošťuje odpovědnosti za závazky z činnosti sdružení, které vznikly do dne vystoupení nebo vyloučení., neboť pro 25% vlastníků nemohly být práce provedeny z důvodu, že byli proti (nebo nepřítomni). Tyto vlastníky k podpisu nepřinutí nikdo (já být mezi nimi, nepodepíšu rovněž). Aby měl výbor SVJ jistotu podpisu splátkového kalendáře, musela by být revitalizace schválena 100%, což je v našich podmínkách nereálné a troufám si odhadnout, že počet opravených domů by se dal spočítat na prstech jedné ruky. Kdo tedy bude splácet úvěr? Pouhých 75% vlastníků a zbytek se jen „poveze“?

2. Uvádíte Kdybyste řekli kterémukoliv bankéři, že SVJ si bere úvěr, okamžitě by odvětil: „Moment. A jak máte zabezpečenu návratnost? Jak máte zajištěno, že dlužníci budou splácet? Naše SVJ úvěr obdrželo (bez zajištění nemovitostí) a podmínka byla jediná: po celou dobu úvěru nesmíme snížit platbu do Fondu oprav (vím, že tento termín nerad slyšíte, ale my jej máme uveden přímo v úvěrové smlouvě). Mám považovat takovouto smlouvu s bankou za neplatnou? Obávám se, že kdybychom s odkazem na tuto chybu přestali splácet, banka nám velice rychle vysvětlí, jak si dokáže návratnost zabezpečit.

3. Uvádíte Já píšu jen o těch případech, kdy nedošlo k žádné dohodě, k žádnému převzetí dluhu, k žádnému přechodu závazku – a SVJ začalo i přesto vodit za nos nabyvatele jednotky a uvádět jej v omyl. Toto je asi nejpodstatnější problém, dokonce jej označujete za tr. čin podvodu. Pokud dojde k prodeji bytu, orgány SVJ jsou kolikrát ty poslední, které se o převodu jednotky dozví (často až z katastru nemovitostí). Žádná zákonná ohlašovací povinnost před prodejem zde není. Pokud by kupující řádně dbal o svůj budoucí majetek, měl by před podpisem kupní smlouvy společně s původním vlastníkem kontaktovat předsedu SVJ a požadovat od něj informaci ohledně jednotlivých plateb na m2 vztažených na předmětnou bytovou jednotku. Žádný z orgánů SVJ nemá důvod uvádět nepravdivé informace. Že se tak neděje, je zřejmé zejména v případě, kdy je čerpán úvěr. Původní vlastník rád prodá za vyšší cenu s argumentem, že dům je opraven, o úvěru SVJ ve výši několika mil. taktně pomlčí (a klidně mohl na shromáždění hlasovat pro revitalazaci i úvěr) a po prodeji tiše zmizí. SVJ má pak černého Petra (zcela jistě neprávem). Pokud to přeženu do extrému, může velký počet takovýchto „stěhovavých ptáků“, kteří vyletí z hnízda v jediném okamžiku (v rámci cca jednoho měsíce) ohrozit splácení dluhu bance, která si to samozřejmě nenechá líbit a v rámci smluvených podmínek se může domáhat okamžité úhrady celé dlužné částky. Může za to orgán SVJ? Nikoli, podvodu se dopustil bývalý vlastník. Jenže vymoci z něj splátky úvěru je v tomto okamžiku běh na dlouhou trať a banka nepočká. Nemyslíte si pane Lake, že zde je zcela nepochybně legislativní problém? Stačilo by přece, aby zápis do katastru byl podmíněn souhlasem statutárního orgánu SVJ a ten by se již dokázal o své peníze dostatečně nahlas a hlavně včas ozvat. Jipa

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Pod pojmem „nový

právník-teoretik — Wed, 30 Oct 2013 12:26:48 +0100

Pod pojmem „nový vlastník“ chápu vlastníka, který opravu neobjednal, ale splácí. Lhostejno jestli ji splácí už čtyři roky a teď zjistí, že platí co nemá, anebo jestli se nastěhoval teď a nechce ani začít platit.

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Jak se bránit podvodům

lake — Wed, 30 Oct 2013 05:18:08 +0100

Pro nabyvatele jednotek jsem připravil návod jak se bránit podvodům a podvodníkům v SVJ: http://www.portalsvj.cz/…dvodum-v-svj.

lake

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Většina SVJ to nepochybně správně nedělá

Dotaz — Tue, 29 Oct 2013 23:44:23 +0100

proč si myslíte že by se „praktikám“ mohl vzpříčit jen nový vlastník? Existuje snad nějaký úzus, že pakliže jste nějaké „praktiky“ z neznalosti jeden rok akceptoval, že je již nikdy není možné napadnout?

To by nebylo „zajímavé“, ale podle mne by se to příčilo dobrým mravům.

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Otázka ovšem je, jestli

právník-teoretik — Tue, 29 Oct 2013 22:56:54 +0100

Otázka ovšem je, jestli to všechna ta SVJ dělají správně. Pokud existuje dluh konkrétní osoby vůči SVJ a tento dluh jako pohledávku účtujete, tak neexistuje finta, jak dluh přehodit na jinou osobu bez jejího výslovného souhlasu.

Pokud se nový vlastník vašim praktikám vzpříčí, bude to zajímavé.

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Stanovy SVJ a povinnosti člena 2

lake — Tue, 29 Oct 2013 21:45:44 +0100

Máte napsáno ve stanovách: „… hradit stanovené příspěvky na výdaje spojené se správou domu a stanovené příspěvky na opravy, rekonstrukce a modernizace domu a to poměrně dle velikosti spoluvlastnického podílu “

Část stanov týkající se rekonstrukce a modernizace vůbec nepatří do stanov. Tato část stanov je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem. Pravomoc SVJ je určena v § 9 odst. 1 ZoVB a zahrnuje pouze správu, provoz a opravy domu, k tomu (podle § 9a ZoVB) poskytování služeb a pojištění domu. Zákon to říká naprosto jasně.

Splácení úvěru není daňově uznatelné. Nejde ani o náklad na správu domu. Zeptejte se na Finančním úřadu, nebo některého daňaře. S každým, kdo by na mne tento švindl zkusil, bych vyrazil dveře – a Vám radím tentýž postup.

Vím, že po tomto státě běhá hodně popletených účetní jako je PeDuPles či Lenka a ty našeptávají takové nesmysly členům výborů, kteří se ve věci vůbec neorientují. To je na trestní oznámení, trestný čin podvodu.

Správa domu nemá vůbec nic společného s jakýmsi úvěrem. Mne vůbec nezajímá, zda si autoopravář, dodavatel elektřiny, České dráhy či T-Mobile vzali nějaký úvěr a nezajímá mne vůbec jak jej splácejí. Já jim platím na základě daňového dokladu, který mi vystavili a v něm žádná splátka jejich úvěru nemůže být zmíněna.

Uhradím na účet SVJ svůj podíl nákladů na rekonstrukci či modernizaci,

jestliže o ní bylo řádně rozhodnuto,
jestliže ji SVJ pro mne provedlo, a
jestliže mi k tomu SVJ předloží daňový doklad kolik ta rekonstrukce celkově stála.

Zda si k tomu SVJ vzalo půjčku od pana Kellnera, od tureckého sultána, nebo úvěr od Komerční banky, to mne vůbec nezajímá.

lake

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Stanovy SVJ a povinnosti člena SVJ

verves11 — Tue, 29 Oct 2013 18:43:10 +0100

Chtěl bych se zeptat na aplikovatelnost povinností vlastníka v našem SVJ.

Ve stanovách SVJ je u nás psáno, že mezi povinnosti patří: „hradit stanovené příspěvky na výdaje spojené se správou domu a stanovené příspěvky na opravy, rekonstrukce a modernizace domu a to poměrně dle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, neurčuje-li písemná dohoda jinak“.

Jde mi o to, Jestli výše uvedená definice je v souladu s ZovB? Případně jestli na tomto základě lze uplatňovat povinnost vlastníků podílet na na úhradě splátek dluhu, na který byl SVJ poskytnut úvěr.

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - reakce -1

levape — Tue, 29 Oct 2013 17:35:12 +0100

Paní Lenko moc děkuji za Váš příspěvek. Z toho co tady prosazuje pan „lake“ jsme měli ve výboru SVJ dost zamotanou hlavu a už jsme přemýšleli jak budeme shánět po republice bývalé vlastníky a vymáhat od nich peníze. Zejména u několika případů, které skončily exekucí jsme si to nedokázali představit. Ale v podstatě u všech SVJ se kterými jsme navázali kontakt postupují stejně jako my, tedy přesně tak jste to nyní popsala Vy. Vřelé díky !!!

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - reakce

Lenka... — Tue, 29 Oct 2013 13:21:37 +0100

Pane Lake, jelikož vytrhujete věty z kontextu, asi nemá smysl o nich vůbec diskutovat, protože je to kontraproduktivní, nejde Vám o to, mě pochopit, ale nalézt chybu ve vyjadřování, aby to vypadalo (nebo abyste měl pocit), že jste chytřejší než ostatní. Nechám Vás při tom, že si myslíte, že neznám rozdíl mezi družstevním bytem a bytem ve vlastnictví konkrétní osoby, nechám vás při tom, že existuje časové rozlišení vlastníků (účetní znají pouze časové rozlišení výnosů a nákladů). Nepoučujte o tom, jak se účtují předpisy plateb za jednotlivými vlastníky a platby, protože jste v životě nezaúčtoval ani jeden účetní případ. A zkuste se snažit lidi, kteří chtějí diskutovat, pochopit, co chtějí říct, i když se třeba nevyjádřili úplně přesně. Děkuji :-) ..... A k úvěru: pokud si SVJ „vezme“ úvěr, je to vztah mezi SVJ a bankou. Ne mezi vlastníkem bytu a bankou. Skutečnost, že vlastník pak posílá prostředky na účet SVJ ve své platbě na správu, na zálohy na služby, na dlouhodobé opravy a také na splátku úvěru, je jiná věc. To je vztah mezi SVJ a vlastníkem. Když se změní vlastník, je mi to ve vztahu k úvěru naprosto jedno, protože stejnou částku, jakou přispíval na všechny výše uvedené „věci“ původní vlastník bude přispívat i vlastník nový. Tolik můj názor. :-)

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Lake humorista

Jenda — Mon, 28 Oct 2013 21:26:34 +0100

Lake, Lake, Vy byste mohl přispívat do humoristického časopisu :-))))

Mimochodem s tím družstevním bytem nemáte tak úplně pravdu, ale to je na jinou diskuzi …

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Popletená

lake — Mon, 28 Oct 2013 21:22:51 +0100

Paní Lenko, ke zjištění vašich schopností jsem nepotřeboval Vašich „pár vět“. Úplně stačila věta jedna, cituji: „Pak mě vůbec nezajímá, jestli se ten vlastník změní, protože pohledávka je za vlastníkem konkrétního bytu, nikoliv za určitou fyzickou (popř. právnickou) osobou.“

To říká vše. To je protiprávní tvrzení. Ono Vás musí zajímat, kdo je dlužníkem a za jaké období, abyste rozlišila kolik měl uhradit původní vlastník A a kolik (a zda vůbec něco) má hradit nový vlastník B. I když toto možná vedete nikoliv v účetnictví, ale v pomocné evidenci, musíte z časového rozlišení vlastníků vycházet při veškerém rozúčtování, vyúčtování i vypořádání v rámci SVJ. Pokud nevíte ani toto, jak tedy vyúčtujete služby, jako jsou teplo, voda, TUV při změně vlastníka jednotky? To je Vám úplně jedno kdo platil do kdy a od kdy jaké zálohy, která osoba co dluží, komu se má vracet a kdo má nedoplatek? Všechno účtujete „na byt“?

To je nenormální názor, v rozporu s právem.

Jiní zde vysvětlili, že účetnictví musí být vedeno průkazně, s přihlédnutím k věcným a časovým souvislostem. Neexistuje pohledávka „za nikým“, „za bytem“, vždy jde o konkrétní osobu. Pokud ovšem vycházíte z toho, co jste tvrdila, a pohledávky za určitou osobou vymáháte na jiné osobě (jen proto, že se stala vlastníkem bytu), pak nemá opravdu smysl tyto Vaše nesmysly rozebírat. Švindl a podvody …

A tvrdila jste také, že jste „si koupila družstevní byt“. Bohužel, i v tom jste zcela mimo právní realitu. Nic jste si nekoupila. Jste pouhý nájemce v cizím bytě, který platí nájemné na základě nájemní smlouvy. Bez souhlasu vlastníka bytu v něm nesmíte provádět stavební úpravy, ani si vzít do bytu podnájemce. Netušíte to? A pokud splátky úvěru družstva, které hradíte v nájemném, přirovnáváte k situaci v SVJ, jste opět zcela mimo reálný svět. Ale snad je Vám v něm dobře …

lake

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - popletení

Lenka... — Mon, 28 Oct 2013 20:44:14 +0100

Jak jsem čekala, v životě jste neúčtoval, možná jste v životě neprovozoval ani právní praxi. Ono… jestliže byste činil závěry v právní praxi tak, jak to děláte zde, kde z mých pár vět vydedukujete závěry, u kterých jen s úžasem zírám, kde jste k nim přišel, pak bych se nedivila, že by s Vámi nikdo spolupracovat nechtěl.. Prosím, abyste se nepletl do věcí, kterým nerozumíte. Možná jste jen trochu popletený. A asi jste dost nešťastný, což je mi líto, ale není to důvodem, abyste ostatním ubližoval a urážel je. Nečekám, že tento můj příspěvek zde zůstane. Je to těžké, že?

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Pro Jendu naposled

lake — Mon, 28 Oct 2013 19:05:15 +0100

Pane Jendo, diskutujte k věci. Už jsem vás na to jednou upozornil. Nebudu to opakovat. Nenastavil jste nikomu zrcadlo. Jen jste bez ducha zopakoval část mého textu, určeného popletené paní Lence.

Pokud chcete diskutovat k tomu, co jsem napsal o NOZ, učiňte tak v některé diskusi k tomuto tématu. Ne zde. Ale argumenty nemáte žádné, takže to neučiníte, že?
Prokažte, že pohledávky za konkrétními osobami lze nahradit účtováním o pohledávkách za „bytovými jednotkami“.
Vysvětlete, jak budete u soudu žalovat tu „bytovou jednotku“, která je údajně „dlužníkem“.
Prokažte, že závazky osob zůstávají „viset“ na věcech (např. na bytu) i po změně vlastníka.
Prokažte, že vlastnictví celého domu družstvem podle Obchodního zákoníku je totéž jako vlastnictví bytu podle ZoVB.
Prokažte, že povinnosti člena družstva vůči družstvu mají právně něco společného s povinnostmi vlastníka jednotky vůči SVJ.

Toto jsou nesmysly paní Lenky. Vyjádřete se k nim, ať víme, jak věci rozumíte. Určitě se v tom vyznáte lépe nežli já a lehce prokážete, jak hluboce se mýlím. Já se pak vám i paní Lence veřejně omluvím.

Váš skvělý důkaz těchto tvrzení ale laskavě proveďte ve Vaší nové diskusi. Zde se totiž bavíme vážně, a o něčem zcela jiném, než jsou sny jedné popletené účetní.

lake

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Lake je teoretik

Jenda — Mon, 28 Oct 2013 18:34:33 +0100

Pane Lake, skutečně to vypadá, že jste velkým teoretikem. O Vašich právních kvalitách velmi pochybuji, vypadá to, že nejste aktivní právník, možná jste ani nevystudoval práva. Váš pohled na právo z pozice analýzy písmenek je poněkud omezený, chybí Vám širší rozhled. Velmi zřetelně se to projevilo ve Vašem přístupu k NOZ, kdy naprostá většina právnické obce se neshoduje s Vaším omezeným náhledem.

Pokud se podle vašich právních názorů někdo řídí, jste nebezpečím pro fyzické a právnické osoby ve Vašem okolí. Vyhledejte pomoc, než se provalí nějaký průšvih, který jste způsobil.

Máte dojem, že tento tón diskuzi někam posouvá pozitivním směrem? Já ne. Proto tak prosím nereagujte na příspěvky ostatních. Nastavil jsem Vám zrcadlo v přesně stejném duchu i s citacemi z Vašich příspěvků a vidíte, že to vůbec nikomu nepomáhá. Příště to zkuste bez urážek a napadání. Jestli to nezvládáte, moje doporučení znáte.

Jenda

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Pro Lenku

lake — Mon, 28 Oct 2013 18:26:53 +0100

Paní Lenko,
s Vámi o těchto věcech skutečně diskutovat nehodlám. Bylo by zbytečné diskutovat s osobou, která neví co jsou závazkové (obligační) vztahy, netuší jak účtovat o pohledávkách za konkrétními osobami, ani neví, že závazky osob nezůstávají „viset“ na věcech (např. na bytu), neví, že vlastnictví celého domu družstvem podle Obchodního zákoníku je něco zcela jiného nežli vlastnictví bytu podle ZoVB.

Opravdu s Vámi diskutovat nechci a nebudu. Nehodlám k tomu dávat ani právní zdůvodnění. Poradil jsem vám a varoval jsem vás. Žijete ve tmě a v bludu. Pokud podle vašich názorů vedete účetnictví, jste nebezpečím pro fyzické a právnické osoby ve Vašem okolí. Vyhledejte pomoc, než se provalí nějaký průšvih, který jste způsobila.

lake

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Pro Lakeho

Lenka.... — Mon, 28 Oct 2013 17:31:00 +0100

Lake, jste skutečně tak vševědoucí nebo se vůbec nevyznáte ani v právu ani v účetnictví? Udělat si závěr o mých schopnostech podle jednoho příspěvku, (který jste mimochodem naprosto nepochopil – soudě dle Vaší reakce) je hodno opravdu „věštce“. Požádejte některou jinou osobu, aby na Vás dohlédla, protože se neorientujete v běžných situacích obyčejného života. Prosím o informaci, kolika účetním jednotkám vedete účetnictví, kolika audity tyto jednotky prošly a kolik firem si u Vás objednalo právní služby za poslední rok. Ráda bych si udělala obrázek, jestli má vůbec cenu s Vámi diskutovat o účetnictví, popřípadě o právu.

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Úvěr pro Lenku

lake — Mon, 28 Oct 2013 16:24:43 +0100

Lenko, jste skutečně tak naivní? Zřejmě se vůbec nevyznáte ani v právu, ani v účetnictví. Požádejte tedy některou jinou osobu, aby na Vás dohlédla, protože se neorientujete v běžných situacích obyčejného života.

Nelze vést pohledávku obecně „za majitelem bytu č. 1“, nýbrž jde vždy o pohledávku za konkrétní osobou – panem Josefem Novákem. Zřejmě Vám není známo co je závazkový (obligační) vztah.

Pokud nerozeznáváte ani rozdíl mezi bytem ve vlastnictví družstva a bytem ve vlastnictví jednotlivce, o něčem to také svědčí. Jste prostě mimo právní realitu a jste nebezpečná pro SVJ, kterému snad vedete účetnictví.

lake

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - úvěr

Lenka.... — Mon, 28 Oct 2013 12:34:40 +0100

Pane Jarku, a co když vedu v účetnictví pohledávku za majitelem bytu č. 1, majitelem bytu č. 2 … až xxx. Pak mě vůbec nezajímá, jestli se ten vlastník změní, protože pohledávka je za vlastníkem konkrétního bytu, nikoliv za určitou fyzickou (popř. právnickou) osobou..... Podle mého názoru by se při prodeji bytu měl kupující zajímat nejen o to, v jakém stavu byt je, ale také o to, jaké povinnosti bude mít jako vlastník bytu vůči SVJ (tzn. jaké budou jeho platby na služby, dlouhodobé opravy, splácení úvěru apod.)Vždyť podobně se postupuje také při převodu práv u družstevních bytů. Také jsem koupila byt a nyní družstu přispívám na splátku úvěru, který si kdysi družstvo „vzalo“…

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Splátka úvěru - není nákladem!

lake — Sun, 27 Oct 2013 05:00:41 +0100

Jistě, pane Jarku, v normálním světě poctivých lidí je to tak jak píšete. Víme, co jsou „náklady na správu domu“. Splácení úvěru kýmkoliv takovým nákladem není. Je dobře známo Finančním úřadům i všem, kdo vedou účetnictví, že z přijaté půjčky či úvěru neplatí příjemce daň z příjmu. Proto ani vracení (splácení) půjčky či úvěru není daňově uznatelným nákladem/výdajem. Pouhé splácení úvěru bance je jen vyrovnáním existujícího závazku. To není a nemůže být účtováno jako náklad na správu domu; jedině jako náklad na službu.

SVJ dohodlo se skupinou osob úhradu ve splátkách. Při tom neexistuje žádný zákonný důvod k tomu, aby povinnost splácet přešla automaticky na jinou osobu, odlišnou od dlužníka:

40/1964 Sb. §103
„Bylo-li dohodnuto plnění ve splátkách, počíná běžet promlčecí doba jednotlivých splátek ode dne jejich splatnosti. Stane-li se pro nesplnění některé ze splátek splatným celý dluh (§565), počne běžet promlčecí doba ode dne splatnosti nesplněné splátky.“

Označit existující závazky ke splácení za budoucí náklad na správu (a vybírat k tomu údajné „zálohy“) je podvod a nemravnost.
Může jít i o daňový únik, pokud si tyto „zálohy“ (ve skutečnosti úhrady za jiného) dává vlastník bytu do nákladů při pronájmu bytu. To bude zajímat Finanční úřad a lze čekat dodatečné doměření daně s pokutou.
Problémy bude mít i ten, kdo pobírá sociální dávku „příspěvek na bydlení“. Musel totiž doložit své výdaje na bydlení, kam patří i hrazená záloha na správu domu. Jakmile se zjistí, že jako výdaj na bydlení vykázal úhrady cizího dluhu, má problém; a může se stát, že obdržené sociální dávky bude vracet.

Zjevný podvod v oné diskusi svorně obhajovali: zkušená účetní (která se nevyzná v právu), i advokát (který se zase nevyzná v účetnictví), i minusovači příspěvků (kteří se nevyznají ani v právu, ani v účetnictví).

On ten problém vůbec nespočívá v tom, zda jistý pan lake správně používá pojmy z účetnictví. Myslím, že ten kdo v účetnictví tyto machinace provádí, dobře ví co činí. A pokud neví, vyzná se tedy v účetnictví ještě méně nežli já, i když v definicích jednotlivých pojmů má úplně jasno.

lake

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Splátka úvěru - je nákladem?

Jarek — Sun, 27 Oct 2013 00:09:00 +0200

Domnívám se, že se lze na celou věc velmi zjednodušeně dívat následovně. Pokud budu vlastnit budovu a provedu její opravu, kterou mohu účtovat do nákladů, náklady na opravy většinou účtuji, když dostanu od dodavatele fakturu za provedené práce (časově a věcně musí souviset s provedenou opravou). SVJ není vlastníkem budovy, jen pomáhá vlastníkům spravovat jejich majetek – dostane fakturu od dodavatele, tu uhradí, a to buď z hotovosti, kterou má vlastníky složenou na účtě, nebo si musí samo půjčit peněžní prostředky a jako pohledávku za vlastníky je pak od nich vymáhat. Dostává ještě v následných letech faktury od dodavatele a platí je dodavateli? Jenom vymáhá splátky pohledávek za vlastníky.

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Uhrazení půjčky na opravu a následný prodej

Kamilka — Sat, 26 Oct 2013 16:29:33 +0200

Prodej bytu zatíženého půjčkou by se neměl uskutečnit dřív, než by došlo k vyrovnání / úhradě dluhu/. Prodávající by měl z částky za prodej bytu tuto částku oddělit a poukázat na zaplacení provedených prací vyčíslených v poměru k velikosti jeho podílu ve společenství. Jak je vidno z celé diskuze, každé společenství by mělo mít svého právního a finančního poradce.

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - logika

Petr87 — Sat, 26 Oct 2013 13:54:48 +0200

Pane chápající, ale to jsou dva úplně rozdílné případy, které nelze zaměňovat. Vaše myšlenkové pochody jsou v naprostém nesouladu s Vaší přezdívkou.

Když kupujete byt, tak ho přece kupujete v nějakém stavu. Jeho stav máte uveden v kupní smlouvě. Pokud jej ve Vašem případě koupí zdevastovaný, tak je logické, že jej koupí za nízkou cenu a musí předpokládat, že na budoucí opravě se bude podílet. Podle mého názoru by však mělo SVJ odhlasovat nikoliv přijetí půjčky od banky, ale spíše mimořádnou zálohu na správu ve výši, která pokryje náklady na opravy.

Pak už záleží jen na zvážení vlastníků, jestli zároveň odhlasují možnost financování půjčkou, kterou přijme společenství ve výši, která představuje zálohu vlastníků, kteří v danou chvíli nemají na složení mimořádné zálohy na účet SVJ peníze. Všichni vlastníci, kteří však úvěru využijí, by měli podepsat standardní smlouvu o půjčce a splácet měsíčně takovou částku, aby pokryla splátku, kterou musí SVJ zaplatit bance.

Můžete namítat, že SVJ není banka, proto by neměla poskytovat půjčky. Jenže v případě, který se zde řeší, je dům v dezolátním stavu, oprava nezbytná a pouze půjčka méně majetným vlastníkům zajistí, že bude oprava provedena – tedy ze strany SVJ se jedná o zajištění správy domu, tedy předmětu jeho existence.

Pan Krupp uvádí naprosto jiný příklad – původní vlastník získal zdarma byt, nabral si zprostředkovaně přes SVJ na opravu úvěr a pak jej prodal ve stavu bytu, resp. domu, po rekonstrukci. Vydělal 3 miliony a úvěr, který si ON zprostředkovaně přes SVJ vzal, má podle Vás splácet nový vlastník?

Zamyslete se, prosím.

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - pani PDP a další.........logici

chápající — Sat, 26 Oct 2013 10:32:51 +0200

Představte si hypotetickou situaci. Dům o 10-ti bytech naprosto stejných. Vlastníci se dohodnou o celkové rekonstrukci a domluví půjčku. Je samozřejmě vysoká, dům je zdevastovaný. A ejhle…panu A se vše rozlezí v hlavě a než se začne s opravami, rychle byt prodá. A teď babo rozhodni, kdo bude splácet půjčku. pan A? Nebo chudák, který s rozhodnutím o rekonstrukci nemá nic společného? Odpověď je jasná. Lake a jeho pritakavaci maji smůlu.

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Co jsou předpokládané náklady 5

lake — Sat, 26 Oct 2013 13:34:40 +0200

Přídám do této diskuse i odpovědi na dotazy, které na mne vznesla paní PeDuPles v jiné (velmi rozsáhlé a nepřehledné) diskusi. V původním umístění by to zřejmě zapadlo. Nepochybuji, že paní PeDuPles si mé odpovědi přečte i zde. Její text s dotazy cituji, k tomu připojuji své odpovědi:

Neustále se zde snažíte, a to v několika tématech, snést hromadu argumentů o tom, jak nemají dluhy nožičky. Podle mě je ale celý problém jinde a zásadní otázky těchto sáhodlouhých debat by měly znít:

Pro koho je platné rozhodnutí shromáždění vlastníků přijaté kvórem dle ZoVB? Pro všechny vlastníky stávající i budoucí a na dobu neurčitou případně do nového usnesení měnícího to původní, nebo pro přítomné, pro hlasující pro, pro ty kdo v následujících deseti letech neprodají byt, … doplňte si další blbost dle vlastního uvážení.

Jaké povinnosti může příslušný orgán společenství (zde ten nejvyšší = shromáždění) vlastníkům jednotek uložit a společenství je pak oprávněno je po vlastnících vymáhat dle § 9a odstavec 3?

Protože buď může společenství prostřednictvím shromáždění odsouhlasit opravu a její splácení úvěrem z běžných záloh na správu (banky jinou možnost v podstatě neposkytují a důkazy důsledně požadují), nebo tuto kompetenci nemá.

Otázka 1: Pro koho platí rozhodnutí shromáždění ?

Na to dává odpověď ZoVB. Pro každého vlastníka jednotky platí samozřejmě zákon č. 72/1994 Sb.. Dále podle § 9 odst. 14 ZoVB práva a povinnosti vlastníků jednotek určují stanovy. Zákonodárce se nikde nezmínil, že by povinnosti neuvedené v zákoně ani ve stanovách vznikaly pouze z rozhodování shromáždění. Nabyvatel jednotky je vázán pouze zákonem a stanovami. Usneseními pouze tehdy, pokud vycházejí ze znění zákona a ze stanov. Ohledně dříve přijatých usnesení (jsou-li vůči němu uplatňována) má možnost (jako kdokoliv jiný) obrátit se na soud do šesti měsíců. Neučiní-li to, jsou dříve přijatá usnesení závazná i pro něj, jako pro kohokoliv jiného.

Problém je dále v tom, že některá „usnesení“ jsou absolutně neplatná pro rozpor se zákonem, pro rozpor s dobrými mravy, nebo pro překročení kompetencí shromáždění. Absolutně neplatné usnesení nelze uplatňovat vůči nikomu. Relativně neplatné usnesení platí, není-li včas napadeno zákonem předvídaným způsobem (§ 11 odst. 3 ZoVB). Pouze takto je třeba rozumět otázce o platnosti či neplatnosti rozhodnutí SVJ.

Hrazení splátek cizího úvěru (což samozřejmě není náklad na správu domu a pozemku) nelze tedy nabyvateli jednotky nařídit s poukazem na jakési dřívější usnesení.

Dále existuje skupina rozhodnutí, která se nikdy nepřenáši na nabyvatele jednotky. Sem patří udělení souhlasu se změnou Prohlášení vlastníka v části definující rozsah vlastnictví, souhlas se změnou stavby či změnou způsobu jejího užívání a změna velikosti spoluvlastnického podílu (§ 11 odst. 5 ZoVB). V případech, které vyžadují souhlas všech vlastníků jednotek, musí být souhlas nabyvatele jednotky získán vždy, protože se „nedědí“ automaticky od předchozího vlastníka. Ostatně o těchto záležitostech vůbec nerozhoduje SVJ, takže tento odstavec je poněkud nad rámec vzneseného dotazu.

Otázka 2: Jaké povinnosti může příslušný orgán společenství vlastníkům jednotek uložit ?

I na to dává odpověď ZoVB. Příslušný orgán SVJ může uložit pouze takovou povinnost, která spadá do týká předmětu činnosti SVJ. Podle § 9 odst. 1 ZoVB „společenství vlastníků je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám.“.

Orgán SVJ tedy není oprávněn uložit povinnost jakoukoliv, nýbrž pouze a jenom povinnost, týkající se takto úzce vymezené právní způsobilosti právnické osoby. Statutární orgán SVJ či shromáždění jako nejvyšší orgán SVJ tedy nejsou oprávněni uložit například tyto povinnosti:

aby vlastník jednotky si pořídil nový televizor a ledničku v prodejně, kterou vlastní předseda SVJ,
aby vlastník jednotky každý večer nosil ostaním vlastníkům jednotek pivo a limonádu z hospody odnaproti,
aby vlastník jednotky strpěl, že členové výboru budou podle potřeby používat auto tohoto vlastníka,
aby vlastník jednotky umožnil všem členům výboru souložit s dcerou tohoto vlastníka,
aby si vlastník jednotky vzal od SVJ úvěr, který nepotřebuje, a splácel jej,
aby vlastník jednotky splácel dluh za jinou osobu,
aby vlastník jednotky převzal dluh jiné osoby.

Píšu to záměrně velmi explicitně, ale je zřejmé, že někteří čtenáři mají základní mezery v oblasti práva. Mnohé protiprávní nesmysly se zde v diskusích prezentují tak, že je údajně může „nařídit shromáždění hlasováním a přes to nejede vlak“. Není tomu tak. SVJ může pouze nařizovat a vymáhat ty povinnosti, které se týkají předmětu činnosti SVJ. I při tomto vymáhání je však SVJ omezeno zákonem.

Nelze například vymáhat na vlastníkovi úhradu úklidu společných částí za rok 2012, pokud se stal vlastníkem teprve v lednu 2013. Obecně platí, že SVJ je oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb (§ 11 odst. 4 ZoVB). Je však oprávněno tak činit výhradně ve věcné a časové souvislosti, tedy může vymáhat pouze na osobě, které vznikla povinnost hradit. Naznačený postup by byl ovšemže protiprávní i v případě, že si jej shromáždění schválilo potřebnou většinou.
Nelze například vymáhat na vlastníkovi úhradu opravyh domu, provedenou v roce 2012, pokud se stal vlastníkem teprve v lednu 2013. A to ani když tyto cizí dluhy jsou mu protizákonně předepisovány jako „zálohy“. Obecně platí, že SVJ je oprávněno vymáhat příspěvky na úhradu nákladů správy domu (§ 15 odst. 1 ZoVB) a také zálohy na příspěvky na správu (§ 15 odst. 2 ZoVB). Je však oprávněno tak činit výhradně ve věcné a časové souvislosti, tedy může vymáhat příspěvek pouze na osobě, které vznikla povinnost hradit. Naznačený postup by byl ovšemže vůči nabyvateli jednotky protiprávní i v případě, že si jej shromáždění schválilo potřebnou většinou.

Není možné odhlasovat jakoukoliv nerozumnost, nemravnost či zlodějnu a pak se hájit tím, že „většina rozhodla“ podle ZoVB. K tomu není hlasování shromáždění určeno. Viz Listina základních práv a svobod, čl. 11.

lake

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Pro paní PeDuPles a další

Krupp — Sat, 26 Oct 2013 09:14:02 +0200

Představte si hypotetickou siuaci: Dům o desei stejných bytech. Naprosto zdevastovaný, uvažuje se o zbourání, hodnota nulová.
Pan A koupí byt za 0,–Kč. Dohodne se s ostatními vlastniky, že si SVJ vezme půjčku a dům opraví. Půjčku budou splácet z peněz na provoz (správu, FO, nebo říkejme tomu jak chceme). Opraví střechu, výtah, izolace, okna, veškeré instalace atd. Náklad 30 mil., půjčka 30 mil. na 10 let. Na každy byt připadá 3 mil., to je 25 tis. měsíčně (bez úroků). Pan A byt prodá panu B za 3 mil. Kč. Je hodný, nechce vydělávat.
Za panem B přijde předseda SVJ s informací. Splácíme půjčku. Budete platit 25 tis. měsíčně + úrok + nějaké provozní náklady. Takže pan B koupí byt v hodnotě 3 mil. za 3 mil. a další 3 mil. zaplatí jako splátku půjčky.
Ještě vám to připadá v pořádku? Analogické je to, když je půjčka nižší, třeba jen na opravu střechy.
To vůbec není o způsobu účtování, ale o logice.
Jirka

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Díky za podrobné

právník-teoretik — Sat, 26 Oct 2013 09:05:26 +0200

Díky za podrobné informace. Prosím ale ještě o stručnou odpověď, jestli lze splátku úvěru podle vás považovat za náklad, anebo nákladem byla už ona investice, splacená z úvěru.

Z vašeho příspěvku mi sice přijde velmi pravděpodobně, jak to myslíte, ale byl bych rád, kdybyste to mohl napsat jednoznačně.

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Konečně rozumný názor

Krupp — Sat, 26 Oct 2013 08:22:48 +0200

Pane Jarku, Plně se s vámi ztotožňuji. Musím zde i konstatovat, že dávám za pravdu panu lake, i když si jinak názorů paní PeDuPles vážím. Pan lake mě jinak svým hulvátstvím tak vytáčí, že se diskuzí s ním zúčastňovat nechci. Je i jiný důvod, než nevědomost. Původně jsem účtoval o jednotlivých vlastnících. Představte si ale účetnictví v domě o sto vlastnících. To je pak vytisknutá sestava o mnoha stech stran. A nikoho to vlastně nezajímá. Tak účtuji o celkových částkách a evidenci jednotlivců vedu bokem mimo účetnictví. Peníze skutečně chodí SIPEM, takže jednou částkou, tak proč to do áčetnictví delit? Není to neznalost ani zlý úmysl a vlastně ani pohodlnost. Jen trochu praxe. Stejně to podrobné účtování existuje ale říkám tomu evidence.

Jirka

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)? - Mně se zdá, že řešení

Jarek — Sat, 26 Oct 2013 04:27:00 +0200

Mně se zdá, že řešení celého problému je třeba hledat v účetnictví. Problém je v tom, že účetnictví SVJ, to je jedna velká lidová tvořivost. Když projdete tento portál, zjistíte, že do zpracování účetnictví SVJ jsou schopni se pouštět i lidé, kteří vůbec netuší, co to účetnictví je, nebo jsou i profesionální správcovské firmy, které by sice předpisy týkající se účetnictví znát měly, ale ulehčují si práci a neúčtují vše tak, jak by měly.

I paní PeDuPles tu v jednom komentáři přiznala, že výši nesplaceného úvěru vede jako pohledávku za vlastníky. Logicky – v roce X byl vynaložen náklad (např. provedeny opravy společných částí domu) a ten nebyl uhrazen přímo vlastníky, ale z úvěru, který si SVJ vzalo u banky. Výši nesplaceného úvěru vede SVJ jako pohledávku za vlastníky – např. na účtu 378. Potud snad všichni budou souhlasit. Ale zde podle mne začíná vznikat ten problém.

Dle ust. § 4 odst. 8 zákona o účetnictví (č. 563/1991 Sb.) musí účetní jednotka dodržovat také např. účetní metody a ostatní podmínky vedení účetnictví stanovené prováděcími právními předpisy – v případě SVJ vyhláškou č. 504/2002 Sb. Dle ust. § 36 odst. 1 zákona o účetnictví stanoví bližší popis účetních metod a postupů účtování České účetní standardy, které vydává Ministerstvo financí. V případě SVJ jsou to České účetní standardy č. 401 – 414. ČÚS nejsou sice publikovány ve Sbírce zákonů, jsou vydávány Ministerstvem financí ve Finančním zpravodaji, ale dle ust. § 36 odst. 1 zákona o účetnictví se jejich použití účetními jednotkami považuje za naplnění účetních metod podle zákona o účetnictví a věrného a poctivého obrazu předmětu účetnictví. Statutární orgán SVJ může sice rozhodnout o odchylkách od stanovených účetních metod a postupů účtování, pokud tím zajistí věrný a poctivý obraz předmětu účetnictví, tato skutečnost ale musí být spolu s důvody uvedena v příloze účetní závěrky.

Mnohé SVJ České účetní standardy a příslušné ustanovení § 36 odst. 1 zákona o účetnictví nerespektují. Podle ČÚS č. 411 – Zúčtovací vztahy – čl. 5.1. se analytické účty k účtům účtové třídy 3 vedou podle jednotlivých dlužníků a věřitelů. V mnohých SVJ však zaúčtují pohledávky za vlastníky pouze celkovou částkou za celé SVJ a nezaúčtují jednotlivé pohledávky dle jednotlivých vlastníků. Splácení těchto pohledávek pak opět účtují souhrnnou částkou – většinou z dlouhodobých záloh, tedy z účtu 955, u kterých také nemají vedeny zůstatky dle jednotlivých vlastníků v rozporu s čl. 2.5.2. ČÚS 401 – Účty a zásady účtování, kdy podmíněné závazky dle ust. § 15 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů (72/1994 Sb.)(tedy zůstatky složených záloh dle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů) se sledují na podrozvahových účtech – logicky v rozlišení dle jednotlivých vlastníků, jinak by to nemělo smysl.

Abychom se vrátili k roku X. Myslím si, že SVJ by mělo respektovat předpisy a zaúčtovat v roce X pohledávky za vlastníky z titulu úvěru ve třídě 3 dle jednotlivých vlastníků – vlastník č. 1 tolik a tolik Kč, vlastník č. 2 tolik a tolik Kč,… Příslušné splátky by opět mělo účtovat jednotlivě dle jednotlivých vlastníků – vlastník č. 1, vlastník č. 2,… Pro rozlišení jednotlivých vlastníků má v účetnictví k dispozici analytické účty k příslušným syntetickým účtům. Když dojde ke změně vlastníka jednotky, tak si v analytické evidenci zavedu nového vlastníka, třeba vlastníka č. 99.

A teď tu máme ten problém. Je vlastník č. 99, který např. v roce X+3 koupil byt od vlastníka č. 2, povinen za něj splatit zbytek úvěru? Je v účetnictví SVJ vedena v účtové třídě 3 pohledávka za vlastníkem č. 99? Nebo je v účetnictví SVJ vedena pohledávka za vlastníkem č. 2?

Zde je asi to jádro pudla. Pokud bude účtováno v souladu s ČÚS, tak v účetnictví SVJ pohledávka za vlastníkem č. 99 vedena není. Je zřejmé, že pohledávka je vedena za vlastníkem č. 2. Pokud ale nebude účtováno v souladu s ČÚS, bude účtováno pouze v souhrnných částkách za celé SVJ, tak se mohou všichni hádat, jak že to má být. Těžko soudit, proč k těmto situacím v mnoha SVJ dochází. Já si myslím, že to je spíš z neznalosti předpisů či určité pohodlnosti účetních ve správcovských firmách, pan Lake si myslí, že je to činěno záměrně. Co si myslíte Vy?

Co jsou předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v budoucnu (§15/2)?

Thu, 24 Oct 2013 20:53:59 +0200

Poměrně obsáhlá diskuse o tom, zda úvěr SVJ splácí automaticky nový vlastník bytu se nám smrskla na to, jak správně vyložit pojem „předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech“ (§ 15, odst. 2 ZoVB). Téma už bylo trochu zapleveleno, proto jsem tuto hlavní myšlenku vytáhl do samostatné diskuse.

Existují dva názory:

Podle jednoho názoru pravidelná měsíční splátka úvěru takovým nákladem není, protože – ač je přesně předpokládatelná na měsíce i roky dopředu – nejde o náklad. Náklad byl vynaložen už samotným zaplacením za provedenou práci. V takovém případě splácí původní vlastník
Podle jiného názoru pravidelná měsíční splátka takovým nákladem je. V takovém případě splácí nový vlastník.

Pro mě coby účetního laika je nákladem každý peníz, který musím za něco vydat. Takže bych se přikláněl k názoru 2. Zůstává však potom otázka, jestli je nákladem i samotné uhrazení provedených prací z prostředků úvěru. Pokud nákladem je, proč se jedna věc účtuje dvakrát? Pokud není, tak proč?

Dokáže se k tomu někdo fundovaně vyjádřit a případně přihodit odkaz na zákony či judikaturu?