Portál společenství vlastníků jednotek - Dluhy předchozího vlastníka - Comments

Dluhy předchozího vlastníka - Závazky a obelstění pro Neználka

lake — Sun, 20 Oct 2013 20:25:09 +0200

Pane Neználku, se závazky má se to takto:

„40/1964 Sb. § 489
Závazky vznikají z právních úkonů, zejména ze smluv, jakož i ze způsobené škody, z bezdůvodného obohacení nebo z jiných skutečností uvedených v zákoně.“

Závazek z bezdůvodného obohacení vznikne například pokud SVJ uhradí opravu majetku vlastníka (např. z cizích zdrojů – z úvěru). V tom případě je vlastník vždy povinen vrátit oč se bezdůvodně obohatil, i kdyby neexistovala žádná smlouva, ujednání či hlasování shromáždění o takovém postupu.

Nu, a ty „jiné skutečnosti, uvedené v zákoně“, jsou např. hlasování shromáždění podle § 11 ZoVB, nebo § 15 odst. 2 ZoVB. Víme, že většinové hlasování zavazuje všechny, kdo byli v tom okamžiku vlastníky jednotek v domě.

Právní podstata usnášení shromáždění není v zákonech jednoznačně vysvětlena. Za povšimnutí stojí, že podle § 9a ZoVB je SVJ oprávněno vymáhat plnění povinností na základě přijatého usnesení shromáždění podle ZoVB. Takže právní následky jsou naprosto stejné, jako kdyby vlastník podepsal se SVJ smlouvu.

Ústavní soud se snažil to objasnit, viz I. ÚS 646/04 ze dne 8. 3. 2005: http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika#….

lake

Dluhy předchozího vlastníka - Co odhlasovali předchozí vlastníci, není pro vlastníka závazné

Sun, 20 Oct 2013 18:38:04 +0200

Napsal jste, že co odhlasovali předchozí vlastníci, není pro nového vlastníka závazné. Jinak formulováno, závazné je až to, co bylo přijato od doby nabytí vlastnického práva k jednotce.

Dluhy předchozího vlastníka - Nabyvatele je třeba obelstít...!

Neználek' — Sun, 20 Oct 2013 17:19:07 +0200

OK, takže ten „závazek“ (který má vlastník splatit při prodeji (pokud ještě není úvěr SVJ splacen)) tvoří současně

usnesení k datu o něčem na jehož financování si SVJ vzalo úvěr
a výpis z katastru nemovitostí k témuž datu

Ano?
Jenže co ten Vámi zmíněný konkludentní souhlas? Je to tedy finta jak „nabyvatele“ napíchnout na vidličku? Je to ale skutečně neprůstřelné – třeba v našem SVJ se platí zálohy aniž by kdy, který výbor vlastníkům rozkryl na co konkrétně. Tedy oni to ví ale „jen z řečí“. Každýmu to ale vcelku stačí, protože jsme se do situace, že bychom nabyvatele neobelstili tím „konkludentním souhlasem“ nedostali. Proto si já nemohu být jist :) Nu asi tak.

Neználek

Dluhy předchozího vlastníka - Pro Neználka o algebře

lake — Sun, 20 Oct 2013 16:36:55 +0200

Pane Neználku, nerozumíte vůbec o co jde. Pletete si právní úkon společenství s právním úkonem vlastníka jednotky. Zde Vám algebra nepomůže, jsme v oblasti práva.

Jestliže vlastník na shromáždění zvedl ruku pro opravu, nebo se podepsal do hlasovací listiny, je to jeho a pouze jeho právní úkon. Ten nelze nějakým kouzlem přenést na nabyvatele jednotky. I pokud nesouhlasil nebo byl nepřítomen, je přijatým usnesením zavázán a opět platí – tento závazek se na nabyvatele jednotky nepřenáší. O to zde šlo.

lake

Dluhy předchozího vlastníka - Nikdo už ničemu nerozumí...

Neználek' — Sun, 20 Oct 2013 16:24:13 +0200

Správně by Vaše věta měla znít jinak: Přijetí usnesení na shromáždění není právním úkonem SVJ – právnické osoby.

Lake (Vložil lake, 12. Srpen 2013 – 23:11)

Pouhé hlasování není právním úkonem. Hlasováním se pouze zjišťuje vůle shromáždění vlastníků jednotek, nebo se vytváří vůle SVJ – právnické osoby.

Lake (Vložil lake, 20. Září 2013 – 9:21)

Nejvyšší soud 29 Cdo 3399/2010 ze dne 23.5.2012:
Jakkoliv lze hlasování na shromáždění považovat za právní úkon vlastníka jednotky, účast na shromáždění jako taková právním úkonem není.

Lake (Vložil lake, 19. Říjen 2013 – 1:29)
„…Ejhle – hlasování jako právní úkon, černé na bílém! Sice neúčinný vůči třetím osobám, ale takovou vlastnost má kterákoliv soukromoprávní smlouva…“

Hm, Hm. Tak „ejhle“? Tak nevím buď jím ten právní úkon je, nebo není. To prostě plyne z algebry.

Neználek

Dluhy předchozího vlastníka - Promiňte, ale

právník-teoretik — Sat, 19 Oct 2013 21:09:37 +0200

Promiňte, ale v původním judikátu stojí, že udělat něco konkrétního je povinno společenství, ale udělá to místo něho jeden konkrétní spoluvlastník.

V upravené verzi pak stojí, že udělat něco konkrétního je povinno společenství a společenství to také udělá. To je přece naplnění litery zákona.

Dluhy předchozího vlastníka - Dluhy předchozího vlastníka 5

lake — Sat, 19 Oct 2013 20:44:53 +0200

Právník-teoretik napsal: „… k posledním třem odstavcům chybí judikatura. Zejména tedy, že mezi SVJ a jednotlivými vlastníky vznikl závazek na základě toho, že si odhlasovali úvěr pro SVJ, aniž by mezi SVJ a jednotlivými vlastníky byla uzavřena jakákoli smlouva.“

Vámi popisovaný případ je bezpochyby bezdůvodné obohacení – jako z učebnice. Vlastníkům jednotek vznikla schválením opravy společného majetku zákonná povinnost uhradit náklad příspěvkem na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB. K bezdůvodnému obohacení došlo v okamžiku, kdy objednavatelé nesplatili co jim ukládá zákon a SVJ za vlastníky hradilo to, co po právu měli hradit sami.
Že žádnou smlouvu se SVJ nikdo neuzavřel je pro věc bezvýznamné. Vždyť právě skutkovou podstatou bezdůvodného obohacení je, že zde není od počátku smlouva, podle které by mělo být plněno.

Jistě chápete, že SVJ by nemělo vymáhat na tom, kdo nic nedluží (nabyvatel jednotky), nýbrž na tom, kdo se na úkor SVJ bezdůvodně obohatil. A to jsou ti, pro které společenství opravu provedlo.

Pokud toužíte po judikátu ohledně bezdůvodného obohacení, je zde např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 5330/2008, ze dne 19. 7. 2010 http://profipravo.cz/index.php…. Ve věci šlo o případ, kdy určitá osoba uhradila za vlastníky opravu jejich majetku. Nejvyšší soud k tomu pravil:

„[P]ovinností společenství je obstarat nutné opravy společných částí domu. Pokud tyto opravy provede a zaplatí vlastník jednotky, může jít o plnění, které vlastník jednotky vynaložil namísto společenství. Proto je takovou věc třeba posoudit i podle § 454 obč. zák. V případě úspěchu žaloby by rozúčtování nákladů na jednotlivé vlastníky jednotek bylo již věci společenství, jak vyplývá i z § 13 odst. 7 byt. zák.“

Judikát není na první pohled o našem případu, ale na druhý pohled poznáte, že jde o shodnou situaci: kdosi uhradil cosi za vlastníky bez smlouvy. Lehce text upravím, aby to bylo zřejmější:

„[P]ovinností společenství je obstarat nutné opravy společných částí domu. Pokud tyto opravy provede a zaplatí společenství vlastníků jednotek, může jít o plnění, které společenství vynaložilo namísto vlastníků jednotek. Proto je takovou věc třeba posoudit i podle § 454 obč. zák. V případě úspěchu žaloby by rozúčtování nákladů na jednotlivé vlastníky jednotek bylo již věci společenství, jak vyplývá i z § 13 odst. 7 byt. zák.“

Nu, a odkaz soudu na § 454 ObčZ je tento:

Zákon č. 40/1964 Občanský zákoník § 454
Bezdůvodně se obohatil i ten, za nějž bylo plněno, co po právu měl plnit sám.

lake

Dluhy předchozího vlastníka - Dluhy předchozího vlastníka 5

lake — Sat, 19 Oct 2013 01:29:24 +0200

Pane právníku-teoretiku, napsal jste: „… škoda jen, že k posledním třem odstavcům chybí judikatura.“ Inu, ona nechybí. Jen jsem se o ní nezmínil.

Zde se vyjádřím k prvnímu odstavci:
neboli k tomu, že usnesením shromáždění vzniká platný závazek mezi vlastníky jednotek a společenstvím stejně tak, jako kdyby spolu podepsali smlouvu.

Ale abych vás dlouho nenapínal, z mnoha judikátů o vzniku závazků usnesením shromáždění vybírám ten stěžejní, první a rozhodující – slavný velký případ s madlem:

Nález Ústavního soudu I.ÚS 646/04 ze dne 8. 3. 2005 (N 49/36 SbNU 525)
Jde o to, jakým způsobem se vytváří společná vůle vlastníků budovy, pro takové případy zákon stanoví různou míru kvalifikované většiny. Jde však vždy o typický vnitřní projev spoluvlastnictví, který se za určitých podmínek (dosáhne-li se požadovaného počtu hlasů), může projevit vůči třetím osobám, a to buď chováním kvalifikované většiny spoluvlastníků nebo prostřednictvím společenství vlastníků s právní subjektivitou (…).
Je proto naprosto evidentní, že hlasování podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů je sice rozhodováním ve vztahu mezi spoluvlastníky, a to i tehdy, je-li společenství vlastníků jednotek právnickou osobou (…), avšak existuje-li společenství vlastníků jednotek v podobě právnické osoby, je toto hlasování vlastníků jednotek současně projevem tvorby vůle této právnické osoby. Přijaté rozhodnutí zavazuje nejen spoluvlastníky budovy, ale také společenství vlastníků jednotek, protože jde o rozhodnutí jeho nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek.

Z uvedeného plyne, že závazky mezi SVJ a vlastníky jednotek vznikají okamžikem přijetí usnesení shromáždění. To platí i pro závazek k úhradě nákladu na opravu, nebo pro závazek splácet SVJ dluh vzniklý bezdůvodným obohacením vlastníka (jestliže SVJ již provedlo opravu či zlepšení domu). Závazkové vztahy lze rozšiřovat na jiné osoby mimo tento okruh výhradně projevem vůle, a to způsobem, který je dán zákonem:

přistoupením k vícestranné smlouvě,
převzetím závazku (písemně),
přistoupením k závazku na straně dlužníka (písemně).

Vezmu to zeširoka. Je dáno zákonem, že spoluvlastníci věci podle ObčZ mezi sebou rozhodují většinou, počítanou podle podílů. Právní teorie i praxe dávno dovodila, že jde o rozhodování bezformální, které nemusí být potvrzováno nějakou speciální smlouvou mezi spoluvlastníky či notářským zápisem (pokud nejde o víc než běžné hospodaření). Při tom toto rozhodnutí je závazné pro všechny spoluvlastníky be zvýjimky a je podkladem pro rozhodování soudů. Pokud vím, od roku 1811 si nikdo neláme hlavu s tím, že zde není podepsaná smlouva. Judikáty si laskavě jistě najdete sám.

To bylo prosím pěkně jen na úvod. Rozhodování mezi spoluvlastníky budovy rozdělené na jednotky probíhá nikoliv podle ABGB, OZO či ObčZ, nýbrž způsobem, který je popsán v zákonu č. 72/1994 Sb..

Neexistuje-li SVJ jako právnická osoba, je rozhodování shromáždění vlastníků závazné pro všechny vlastníky jednotek.
Existuje-li SVJ, uplatní se už postup podle stanov (s pozvánkami, shromážděním, zápisem ze shromáždění). Stále však platí, že rozhodnutí takto přijaté na shromáždění je závazné pro vlastníky jednotek a navíc i pro SVJ – právnickou osobu.

Zkrátka jde o řádnou vícestrannou smlouvu, ze které vyplývají i závazky, i když to není takto v zápisu o hlasování označeno. K tomu cituji:

72/1994 Sb. § 9a
(3) Společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona.

72/1994 Sb. § 12
Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).

Z uvedeného je zřejmé, že jednotlivý právní úkon (přijetí usnesení o opravě) zavazuje ty osoby, které v dané chvíli byly vlastníky jednotek v domě. Okruh oprávněných či povinných osob je roven seznamu členů společenství v okamžiku přijetí usnesení. Okruh účastníků smlouvy ovšem nelze libovolně rozšiřovat např. o nabyvatele jednotky, který neučinil právní úkon, ani nebyl v dané době vlastníkem jednotky v domě, žádné obohacení na základě smlouvy nezískal, nic podle této smlouvy neobdržel, žádné benefity na základě smlouvy nečerpal.

Tvtrdí se zde z různých stran: že ten, kdo není účastníkem smlouvy, ani mu smlouva nebyla nijak ku prospěchu, je povinen plnit právě jen tu její část, která jej zavazuje k placení. Nic však za to nemá obdržet. To je názor, který je v rozporu s dobrými mravy. Švindl a podvod, tak to nazývám já.

Vraťme se k usnesení shromáždění jako k právnímu úkonu, kterým vzniká závazek. Ke způsobu vzniku závazků viz též Občanský zákoník:

40/1964 Sb. § 489
Závazky vznikají z právních úkonů, zejména ze smluv, jakož i ze způsobené škody, z bezdůvodného obohacení nebo z jiných skutečností uvedených v zákoně.

Rozhodování shromáždění v souladu se zákonem č. 72/1994 Sb. je právě takovou „skutečností, uvedenou v zákoně“. K hlasování jako k právnímu úkonu sui generis se vyjádřil např. Nejvyšší soud v rozsudku 29 Cdo 3399/2010 ze dne 23.5.2012:

Nejvyšší soud 29 Cdo 3399/2010 ze dne 23.5.2012:
Jakkoliv lze hlasování na shromáždění považovat za právní úkon vlastníka jednotky, účast na shromáždění jako taková právním úkonem není.

Ejhle – hlasování jako právní úkon, černé na bílém! Sice neúčinný vůči třetím osobám, ale takovou vlastnost má kterákoliv soukromoprávní smlouva. Závazek lze přenést na nabyvatele jednotky dvěma způsoby:

smlouvou mezi původním vlastníkem a nabyvatelem,
na základě stanov, které jsou smlouvou sui generis a mohou obsahovat povinnost člena společenství (např. povinnost k pravidelné úhradě členských příspěvků v určité výši), viz § 9 odst. 14 písm. d ZoVB.

lake

Dluhy předchozího vlastníka - Správný výklad teoretika

Vyskočil — Fri, 18 Oct 2013 19:13:46 +0200

Tak jsem si zde přečetl přehršel názorů a zcela nakonec musím plně souhlasit s názorem „právníka-teoretika“. Stručně, jasně, výstižně. To je ta logika úvahy z části branná v potaz u výkladu a chápání oponentů „teoretika“ a kritika pana Lakeho a na druhé straně tu je řečen význam čerpání financí na úvěr z účtu správy domu. Takže je to pro mě zcela stejný způsob řešení. Je jen zase na lidech, jak se společně dohodnou na způsobu zhodnocení svých společných peněz.

Dluhy předchozího vlastníka - Téměř vyčerpávající,

právník-teoretik — Fri, 18 Oct 2013 14:13:12 +0200

Téměř vyčerpávající, škoda jen, že k posledním třem odstavcům chybí judikatura.

Zejména tedy, že mezi SVJ a jednotlivými vlastníky vznikl závazek na základě toho, že si odhlasovali úvěr pro SVJ, aniž by mezi SVJ a jednotlivými vlastníky byla uzavřena jakákoli smlouva.

A zároveň pro to, že splátky úvěru nejsou náklady na správu domu. Tady si bohužel umím docela představit i docela opačný judikát, který bude tvrdit, že splátka úvěru, který byl použit na správu domu, je samosebou platba na správu.

Dluhy předchozího vlastníka

lake — Fri, 18 Oct 2013 11:30:39 +0200

V jiné diskusi o dluzích vlastníka jednotky vůči SVJ (http://www.portalsvj.cz/…aly-vlastnik#…) byl zveřejněn tento názor pana koncipienta:
„Proč je tedy ve všech judikátech výslovně zmíněno, že SPLATNÉ závazky nepřecházejí na nabyvatele? Proč tam není prostě napsáno závazky? Podle mého názoru je to proto, aby soud dal najevo, že to platí pouze o splatných závazcích, nikoli o těch dosud nesplatných. Nebo jste toho názoru, že kdyby ve shora citovaném případu nastal napřed prodej jednotky a pak teprve splatnost závazku, že by soud dopadl stejně. Já se domnívám, že nikoli. A neexistuje judikatura, která by tvrdila opak. Stejného názoru je i většina právníků.“

Toto tvrzení je dílem zavádějící a dílem nepravdivé.

Napřed odpovím na otázku „Proč je tedy ve všech judikátech výslovně zmíněno, že SPLATNÉ závazky nepřecházejí na nabyvatele?“

Odpověď: Pokud se soudy v rozsudcích výslovně zmiňují o SPLATNÝCH závazcích, je to z toho prostého důvodu, že žalovat lze pouze splatné závazky. Je známou skutečností, že NESPLATNÉ závazky nelze ještě soudně vymáhat. Soud by žalobu označil za předčasnou a zamítl by ji. Je tedy logické, jestliže všechny dostupné judikáty se týkají již splatných závazků.

Není ani ničím podložené tvrzení pana koncipienta, že při prodeji jednotky před splatností závazku by soud dopadl jinak. Takový útěk před povinnostmi nepřipouští ani právo, ani judikatura. Viz zřetelně formulovaný závěr judikátu Ústavního soudu I. ÚS 2926/10 ze dne 19. 1. 2011:

„Ústavní soud přitom neopomíjí princip, jež má pro tento případ zásadní význam, a sice, že vlastnictví nelze chápat jako beneficium svědčící toliko jednotlivci, ale že klade na vlastníka (třebas i bývalého) rovněž povinnosti; stručně řečeno, že vlastnictví zavazuje (čl. 11 odst. 3 Listiny). Těchto povinností se přitom nelze obecně apriori zříci jen tím, že jedinec přestane být vlastníkem věci, s níž tyto povinnosti ať už jakýmkoliv způsobem souvisí; řečeno jinak, ne všechny závazky související s vlastnictvím konkrétní věci přichází automaticky na nového vlastníka.“

Je třeba připomenout, že závazek vzniká již uzavřením smlouvy či dohody. Pro věc je bez významu, kdy se stane splatným dluh, plynoucí z existujícího závazku. Ovšem pokud si někdo plete pojem „závazek“ z pojmem „vymahatelný dluh“, pak to může svým velmi deformovaným pohledem vidět jinak …

Výrok Okresního soudu v Přerově sp. zn. 11 C 58/2010 judikoval:

„Žalovaná nezaplatila stanovený příspěvek do fondu oprav v částce 7.200,– Kč, který byl splatný do 21. 4. 2009, ačkoliv jí tento závazek vznikl jako vlastníkovi bytové jednotky č 159/8 (neměně do 7. 7. 2009) v domě spravovaném žalobcem. (…)
Skutečnost, že žalovaná převedla kupní smlouvou vlastnické právo k předmětné bytové jednotce na další osobu jí nezbavila povinnosti uhradit závazek vzniklý prokazatelně v době, kdy ještě byla vlastníkem této bytové jednotky.
Soud proto žalobě v celém rozsahu vyhověl a zavázal žalovanou k zaplacení částky 7.200,– Kč spolu s požadovanými úroky z prodlení neboť žalovaná se již dne 22, 4. 2009 ocitla v prodlení splněním svého peněžitého závazku.“

Správnost tohoto rozsudku potvrdil Ústavní soud v usnesení I. ÚS 2926/10 ze dne 19. 1. 2011. Stojí za povšimnutí, že Okresní soud v Přerově odvodil povinnost úhrady od VZNIKU závazku. Splatnost na existujícím závazku již nic nezměnila, pouze se v příslušný den dlužnice dostala do prodlení s úhradou a bylo možno podat žalobu. Soud také přesně stanovil okamžik, kdy došlo ke vzniku smluvního závazku mezi žalovanou vlastnicí a SVJ:

„… žalobce je (…) oprávněn vymáhat na žalované plnění, které bylo žalované uloženo platným rozhodnutím shromáždění společenství vlastníků jednotek žalobce 9. 3. 2009, jež bylo přijato kvalifikovanou většinou vlastníků jednotek ve smyslu § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.“

Soud tedy správně určil vznik závazku již na okamžik, kdy bylo přijato rozhodnutí příslušného orgánu SVJ. (Je známo, že nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění.) Toto určení doby vzniku závazku mezi vlastníkem jednotky a SVJ je v plném souladu také se zněním Občanského zákoníku:

40/1964 Sb. § 490
Vznik smluv, kterými se zakládají závazky, se řídí ustanoveními §43 a násl., pokud dále není stanoveno jinak.

40/1964 Sb. § 492
Ustanovení o závazcích, které vznikají ze smluv, se použijí přiměřeně i na závazky, vznikající na základě jiných skutečností upravených v zákoně, není-li zvláštní úpravy.

40/1964 Sb. § 47
(1) Jestliže zákon stanoví, že ke smlouvě je třeba rozhodnutí příslušného orgánu, je smlouva účinná tímto rozhodnutím.

Shrnutí na závěr:
Smluvní závazek vlastníka uhradit (budoucí) opravu společných částí domu vzniká již schválením příslušného rozhodnutí shromážděním. Nikoliv až okamžikem, kdy SVJ po provedení prací začne splácet nějaký svůj úvěr bance! V té době již závazek konkrétních osob dávno existuje.

Samotné splácení bankovního úvěru SVJ ostatně není nákladem na správu domu. Prokazatelným nákladem na správu je částka, která byla vynaložena na opravu. Tuto částku má SVJ vymáhat na dlužnících, jakmile je práce ukončena a je známa výše vynaložených nákladů.

Může být, že SVJ poskytlo dlužníkům navíc nějaké nadstandardní platební podmínky (odklad splatnosti, splátkový kalendář, překlenovací půjčku). Jde ale jen o způsob a termíny úhrady jejich dluhu. Samotný závazek se tím nijak nemění, dluh zůstává, výše dlužné částky se nemění, osoba dlužníka se nemění.

lake