Portál společenství vlastníků jednotek - Přechází povinnost plnit funkci orgánů společenství na nového vlastníka jednotky, nejsou-li tyto orgány zvoleny? - Comments

Přechází povinnost plnit funkci orgánů společenství na nového vlastníka jednotky, nejsou-li tyto orgány zvoleny? - § 9 odst. 9 zákona č. .72/1994 Sb

Pitac — Tue, 15 Oct 2013 08:05:48 +0200

Do jisté míry s Vámi souhlasím, ale řeč byla o vlastníkovi jednotky, který byl členem společenství ke dni jeho vzniku a který již dle § 9 odst. 5 svou jednotku převedl na nového vlastníka, čímž zaniklo jeho členství v SVJ. Přesto by měl dle výkladu 9 odst. 9 panem lakem nadále mít povinnost plnit funkci orgánů společenství. To je absurdní! Zápisem nového vlastníka jednotky do katastru by přece měly pro bývalého vlastníka skončit veškeré závazky plynoucí z vlastnictví této jednotky. V interpretaci pana lakeho by se však patrně z těchto závazků prodejem jednotky vyvázat nemohl. Pokud nepřechází povinnost plnit funkci orgánů společenství v případě nezvolení těchto orgánů na nového nabyvatele jednotky, nadále by měl tuto povinnost původní vlastník jednotky. A to až do doby zániku SVJ (jestliže se orgány nepodaří zvolit)- tedy často prakticky doživotně. Proč by však měl někdo zodpovídat za něco, co již dávno nevlastní?

Ovšem i pokud zdravotně či mentálně handicapovaný člen společenství ke dni jeho vzniku jednotku nadále vlastní, nemůže se nechat zastoupit na základě plné moci. Přitom není často objektivně schopen plnit žádnou funkci orgánů společenství a i kdyby za něj někdo neoficiálně některé činnosti vykonával, stejně by nebyl schopen řádné kontroly tohoto výkonu. Je pak jen otázkou času, kdy se dostane ne vlastní vinou do pořádného maléru. Ne vlastní vinou proto, že se statutárním orgánem SVJ nestal dobrovolně, ale pouze na základě dřívějšího doručení listiny o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí než jiným vlastníkům, což je víceméně vis maior. Takový vlastník je evidentně v nerovném postavení oproti vlastníkům jednotek, kteří se nestali členy společenství dnem jeho vzniku. V praxi je často takto trestán jen za to, že byl svědomitější a kvůli tomu původnímu vlastníkovi budovy dříve zaplatil za převedenou jednotku než vlastníci, kteří se kvůli pozdější platbě členy společenství dnem jeho vzniku nestali.

Přechází povinnost plnit funkci orgánů společenství na nového vlastníka jednotky, nejsou-li tyto orgány zvoleny? - Každý člen SVJ má rozum průměrného člověka

Mon, 14 Oct 2013 21:52:24 +0200

Už se to zde řešilo:

Má se za to, že každý člen SVJ, je-li člověkem, má rozum průměrného člověka (podle §§ s účinností od 01.01.2014).

Přechází povinnost plnit funkci orgánů společenství na nového vlastníka jednotky, nejsou-li tyto orgány zvoleny? - § 9 odst. 9 zákona č. .72/1994 Sb

T. K. — Mon, 14 Oct 2013 18:08:50 +0200

A koukněte se zase na to z jiného úhlu pohledu. Normálně, kdy někdo něco vlastní, tak to může využívat, ale také se musí o to starat. Když někdo vlastní rodinný domek, tak si musí zajistit údržbu, platby dodavatelům služeb, platit daně apod. Samozřejmě si může najít někoho, kdo některé činnosti bude dělat za něj, ale stejně nějaký rozsah činností dělat tak nějak musí (definovat, co vlastně chce, najít toho, kdo ty činnosti za něj bude dělat, kontrolovat to apod.). Pokud to dělat nebude, tak domeček může za chvíli spadnout, služby mu přestanou dodávat a podají na něj žaloby za neplacení apod. A jedno, jak ten člověk starý a zda je to dělník nebo člověk s 10 VŠ tituly. V SVJ je to obdobné. Ten člověk danou jednotku vlastní – z čehož mu plynou jak nějaké požitky, tak povinnosti.

Pokud by tomu tak nebylo: Co když ani jeden vlastník toho není schopen? Kdo může objektivně posoudit, zda toho člověk je nebo není schopen (nebo jen nemá zájem)? Co když bude schopen jen jeden vlastník – měl by mít povinnost to trvale vykonávat?

Přechází povinnost plnit funkci orgánů společenství na nového vlastníka jednotky, nejsou-li tyto orgány zvoleny? - § 9 odst. 9 zákona č. .72/1994 Sb

Pitac — Mon, 14 Oct 2013 16:58:43 +0200

To, že má smůlu, že jeho zdravotní stav, absence právního vědomí, mentální úroveň (aniž by byl omezen ve způsobilosti k právním úkonům) atd. mu neumožňují plnit funkci orgánů společenství, ho ovšem patrně nezbavuje odpovědnosti za škodu vzniklou nečinností těchto „náhradních“ (nezvolených) orgánů společenství. Takovou nečinností může např. vzniknout SVJ škoda nesplácením úvěru ap. Nebo snad nečinnost vlastníka, který má podle § 9 odst. 9 zákona č. 72/1994 Sb. plnit funkci orgánů společenství, ale ze shora uvedených důvodů ji neplní, ho této případné odpovědnosti zbavuje? Není poněkud absurdní, když zákon požaduje, aby funkci orgánů společenství plnil 85letý člověk, který celý život pracoval jako pomocný dělník a má problém s chápáním jednoduchého textu? Přitom klidně může nastat situace, kdy funkci orgánů společenství by ze zákona měli plnit pouze takoví handicapovaní vlastníci jen proto, že se čirou náhodou stali členy společenství dnem jeho vzniku. Co pak, když toho evidentně nejsou schopni? V zákoně 72/1994 Sb. řešení takové situace nenacházím, přitom v praxi podobné situace určitě nastávají…

Přechází povinnost plnit funkci orgánů společenství na nového vlastníka jednotky, nejsou-li tyto orgány zvoleny? - Osoby plnící funkci orgánů 6

Kolemjdoucí — Mon, 14 Oct 2013 14:24:38 +0200

Doplním k tomu možnost řešení podle § 165 NOZ

„(1) Nemá-li statutární orgán dostatečný počet členů potřebný k rozhodování, jmenuje na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem, chybějící členy soud na dobu než budou noví členové povoláni postupem určeným v zakladatelském právním jednání; jinak soud jmenuje právnické osobě opatrovníka, a to i bez návrhu, kdykoli se o tom při své činnosti dozví.“

„(2) Soud jmenuje právnické osobě opatrovníka, a to i bez návrhu, jsou-li zájmy člena statutárního orgánu v rozporu se zájmy právnické osoby a nemá-li právnická osoba jiného člena orgánu schopného ji zastupovat.“

Přechází povinnost plnit funkci orgánů společenství na nového vlastníka jednotky, nejsou-li tyto orgány zvoleny? - § 9 odst. 9 zákona č. 72/1994 Sb.

Mon, 14 Oct 2013 14:18:49 +0200

„A co když se navíc odstěhoval do USA nebo má 90 let“

Takový má smůlu, stejně jako lidé v nemocnici, na studijní cestě ad., neboť se nemůže účastnit shromáždění ani na základě plné moci. Je třeba počkat, až počet takovýchto osob převýší 50% podíl, do té doby nelze nic dělat.

Ve vykonu funkce osoby plnící funkci orgánů mu to však nijak nebrání a ani bránit nemůže.

Přechází povinnost plnit funkci orgánů společenství na nového vlastníka jednotky, nejsou-li tyto orgány zvoleny? - Osoby plnící funkci orgánů

Pitac — Mon, 14 Oct 2013 14:00:55 +0200

Dobře. Ale kdo tedy plní funkci orgánů společenství, když původní vlastníci své jednotky prodali? Oni sami, ačkoli už nejsou členy SVJ? Vždyť dle § 9 odst. 5 ZoVB členství ve SVJ vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Jak by mohl nečlen SVJ plnit funkci orgánů SVJ? A co když se navíc odstěhoval do USA nebo má 90 let, ale nebyl omezen ve způsobilosti k právním úkonům?

Přechází povinnost plnit funkci orgánů společenství na nového vlastníka jednotky, nejsou-li tyto orgány zvoleny? - Osoby plnící funkci orgánů 3

Pavel — Mon, 14 Oct 2013 13:15:22 +0200

Asi řešíte jen krátkodobý teoretický problém.

Praktické použití § 9/9 ZoVB je velmi problematické až nemožné i když byste zjistil, kdo je povinnou osobou plnící funkci orgánů.

K 1.1.2014 má nastat účinnost NOZ, který situaci řeší v ustanovení § 486 až 488 Opatrovnictví právnické osoby.

Hezký den!

Pavel

Přechází povinnost plnit funkci orgánů společenství na nového vlastníka jednotky, nejsou-li tyto orgány zvoleny? - Osoby plnící funkci orgánů

lake — Mon, 14 Oct 2013 12:31:21 +0200

Odpověď najdete v Listině základních práv a svobod: Povinnosti mohou být uloženy pouze zákonem.

ZoVB se nezmiňuje ani slovem o jakémsi přechodu povinnosti k plnění funcí z předchozího vlastníka na nabyvatele jednotky. Proto takový přechod povinností nenastává.
ZoVB se nezmiňuje ani slovem o tom, že by členem výboru mohl být pouze vlastník jednotky v domě. Proto takové omezení nenastává (samozřejmě pokud si je vlastníci sami neuloží ve stanovách).
ZoVB se nezmiňuje ani slovem o jakémsi přechodu dluhu předchozího vlastníka na nabyvatele jednotky. Proto takový přechod dluhu nenastává.

lake

Přechází povinnost plnit funkci orgánů společenství na nového vlastníka jednotky, nejsou-li tyto orgány zvoleny?

Mon, 14 Oct 2013 11:22:06 +0200

Dle § 9 odst. 9 zákona č. 72/1994 Sb. platí, že „Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.“ V našem SVJ nebyl zvolen nový výbor, poněvadž nikdo nemá o tuto funkci zájem, není zde ani vlastník, jehož podíl na společných částech domu by činil nejméně jednu polovinu. Funkci orgánů SVJ by tedy měli plnit vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. Ti už zde ovšem také nejsou, neboť jednotky prvních třech vlastníků už byly převedeny koupí nebo dědictvím na nové vlastníky. Přešla na tyto nové vlastníky převodem nebo přechodem vlastnictví jednotek (§ 9 odst. 5) původních členů společenství (dnem jeho vzniku) i povinnost plnit funkci orgánů společenství, pokud tyto orgány nejsou zvoleny? Pokud ano, nevzniká tím nerovné postavení vlastníků jednotek? Jeden má „tu smůlu“, že si koupil jednotku od vlastníka, který se stal členem společenství dnem jeho vzniku, čímž na sebe třeba nevědomky vzal případnou povinnost plnit funkci orgánů společenství, jiný má „to štěstí“, že jednotku koupil od vlastníka, který nebyl členem společenství dnem jeho vzniku, pročež je této povinnosti ušetřen.