Portál společenství vlastníků jednotek - Jak kupovat byt a co (ne)platit - Comments

Jak kupovat byt a co (ne)platit - Jak kupovat byt a co (ne)platit

lake — Mon, 14 Oct 2013 09:20:31 +0200

Paní Kolaříková, Váš přispěvek ukazuje hloubku zmatku, který panuje v hlavách některých členů výborů.

Jakmile SVJ dostane objednávku na opravu či úpravu cizího majetku od skupiny vlastníků, je povinností objednavatelů uhradit náklady s tím spojené. Pozdějšího nabyvatele jednotky se to samozřejmě nijak netýká, pokud nepodepsal převzetí dluhu od dlužníka.

Tvrzení, že splácení úvěru je údajně nákladem na správu domu, je nepravdivé. Nákladem na správu domu jsou pouze ty částky, které byly prokazatelně vynaloženy na správu domu. Splácení úvěru bance samo o sobě není nákladem na správu. Jestliže náklad objednané opravy je 2145019 Kč a SVJ si k tomu vzalo úvěr 2000000 Kč, pak nákladem na správu nemůže být částka 2145019 + 2000000 =4145019 Kč. To by najednou vlastníci dlužili dvojnásobek! Chápete nesmyslnost takového uvažování?

Řekněme, že SVJ provedlo opravu za 2145019 Kč. Faktura zní na 2145019 Kč a byla zhotoviteli uhrazena, nebo ji SVJ zavedlo do účetnictví jako svůj závazek. Nákladem na správu domu je přesně tato částka 2145019 Kč. SVJ má dvě zákonné možnosti:

Odepíše alikvotní podíly z dříve přijatých záloh na správu, a tím poníží svůj závazek vůči vlastníkům (viz § 15 odst. 2 ZoVB). Závazek objednatelů tím zanikne.
Nebo (pokud nejsou naspořeny zálohy) si do účetnictví zavede pohledávku za objednavateli prací ve výši 2145019 Kč, vystaví jim předpis příspěvku na správu a vymáhá pak na nich podle § 15 odst. 1 ZoVB. Přestane-li některý neplatič hradit dohodnuté splátky, jde věc zpravidla k soudu (§ 9a odst. 3 ZoVB).

Nic jiného nepřichází podle ZoVB v úvahu. Tato pohledávka za objednavateli prací samozřejmě nepřechází na jiné osoby. Jde o běžný závazkový (obligační) vztah podle Občanského zákoníku. Závazek, který vznikl před prodejem bytu, uhradí dlužník v plné výši. Nikoliv nabyvatel bytu.

Vezměmě si častý případ: objednatelé opravy byli bez peněz, ale přesto chtěli, aby SVJ práci pro ně objednalo, zajistilo a zafinancovalo. Udělali si tedy ze SVJ banku – „dojnou krávu“ na peníze. Ovšem samotné přijetí úvěru nespadá pod správu domu ani náhodou. Jde o vysoce nadstandardní finanční službu, která byla poskytnuta konkrétním osobám, nesouvisí nijak se správou domu a řeší se jako běžný závazkový vztah mezi osobami podle zákona č. 40/1964 Občanský zákoník.

Samotná skutečnost, že si SVJ vzalo úvěr, nemá s náklady na správu domu žádnou spojitost. SVJ poskytlo neplatičům velkorysý odklad splácení dlužných částek, šlo tedy o finanční službu k vyřešení osobních finančních problémů jednotlivců. Se společnými částmi domu to nesouvisí. SVJ poskytlo službu individuálně konkrétním osobám – neplatičům, a protože na to nemělo finanční krytí, vzalo si k tomu na sebe úvěr v bance. Toto jde nad rámec správy domu ve smyslu § 9 odst. 1 ZoVB. To je jako kdyby někdo tvrdil, že dovoz pizzy, nebo poskytování erotických masáží, nebo hrazení taxislužby pro vlastníky jednotek patří pod správu domu.

Dluh vůči SVJ vznikl, závazek k úhradě existuje, okruh dlužníků – neplatičů je znám. Pouze tyto osoby si od SVJ něco objednaly, čerpaly pak od SVJ peněžní službu, pouze tyto osoby hradí i nadále svůj dluh v dohodnutých splátkách. Pouze tyto osoby jsou také povinny nést veškeré náklady na poskytnutí této speciální služby (úroky z úvěru, náklad na vedení úvěrového účtu). Tvrdit, že jejich splátky se napíší někomu jinému než dlužníkovi a lživě se označí za zálohy na budoucí náklady správy – to je vrcholem drzosti. Jde o podvod, jak už jsem se zmínil.

Cizí dříve vzniklé dluhy se nabyvatele jednotky opravdu netýkají, i když předseda SVJ se jej bude snažit podvést pomocí triků s tajemným a neexistujícím „fondem oprav“. Pan předseda by měl přestat s pokusy o podvod a měl by se začít starat o výběr dlužných částek od skutečných dlužníků.

Nic přece nebrání SVJ vymáhat celý zbytek dluhu, jakmile dlužník nedodrží splátkový kalendář. To je zákonný postup.
Nic nebránilo SVJ podepsat na samém počátku smlouvu s dlužníky o tom, že celý dluh se stane ihned splatným, jakmile dlužník svou jednotku zcizí. Po prodeji bytu má zpravidla k dispozici značnou hotovost.
Nic nebránilo SVJ schválit si Reserve Study na 10 či více let dopředu s jasně stanovenou výší a důvodem plateb. Pokud by tam zájemce o koupi bytu nalezl nějaké nejasné platby, mohl si s prodávajícím vyjasnit, zda spolu uzavřou písemnou smlouvu o přechodu dluhu.

Ani ZoVB, ani NOZ totiž žádný automatický přechod dluhů na nabyvatele jednotky nestanoví. Pokud něco takového v praxi funguje, pak jedině na základě manipulace a podvádění.

lake

Jak kupovat byt a co (ne)platit - dluhy SVJůčtovacího období

Eva Kolaříková — Mon, 14 Oct 2013 05:00:26 +0200

Mám za to, že mezi Vámi došlo k nepochopení situace. Jde o to, že SVJ, které si na shromáždění vlastníků, nebo nedej Bože, pokud to mají ve stanovách zakotveno, odsouhlasí na schůzi výboru SVJ, že si vezmou úvěr, tedy velký úvěr u banky, která chce ručit nemovitostí, musí mít od jednotlivých vlastníků podepsanou zástavní smlouvu. Tato zástava musí být v případě prodeje bytu vyznačena ve smlouvě a je též vyznačena v Katastru nemovitostí. Čili, kupující kupuje vědomě byt s dluhem, o což by měla být snížena kupní cena. Jiná situace nastává, vezme-li si SVJ v rámci svých pravomocí, které jim vyplývají ze stanov-tedy mohou být v každém domě jiné-, úvěr u banky, který není ručen zástavou, případně mají-li dluh u některé firmy, která prováděla např. revitalizaci domu, a tyto dluhy splácí. Tyto dluhy jsou většinou kryty v účetnictví správy domu jako platby do fondu oprav a pokud tedy SVJ vůbec nějaké účetnictví vede, na konci zůčtovacího období se snad vlastník bytu S převzetím takového dluhu při koupi bytu si sama nevím rady,i když FO právně neexistuje, je předpoklad, že takto označená položka bude výborem SVJ vždy obhájena jako náklady na správu domu a úvěr na tento účel byl poskytnut. Nebudete-li do FO platit podle předpisu SVJ, vystavujete se riziku, že o byt přijdete soudní cestou. Viděla bych tady jako jedinou obranu, návrh na soud na snížení plateb do fondu oprav, ovšem bez porady s právníkem do toho určitě nejít. Jestli ví někdo něco lepšího, prosím poraďte, též mi to zajímá. Je bez diskuze, že, nový vlastník již za cenu opravy domu zaplatil, tedy není důvod, aby dále splácel dluh SVJ. Z právního hlediska asi bude na celé věci nejdůležitější podmínky kupní smlouvy. Každopádně účet vedený na každou jednotlivou bytovou jednotku v domě by měl být součástí kupní smlouvy a případný dluh by neměl být překvapením.

Jak kupovat byt a co (ne)platit - Jak kupovat byt a co (ne)platit 14

lake — Sat, 12 Oct 2013 12:30:37 +0200

Pane Zdvihale,
nejen, že ignorujete zákon, ale také jste prvotřídní demagog a manipulátor. Napsal jste: „V rozhodnutí ÚS 2926/10 ze dne 19.1.2011 je okomentován případ s elektroinstalací v byt. jednotce vlastnice SVJ, které jak jsem pochopil z textu, schválilo finanční náhradu za přispění této vlastnice BJ. Potud je tedy jasné, že se nejednalo o opravu v celém domě. “.

Toto Vaše tvrzení je nepravdivé. V judikátu Ústavního soudu ÚS 2923/10 je hned v třetím odstavci textu uveden pravý opak toho, co se zde snažíte tvrdit Vy. Cituji:

„Žalovanou částku ve výši 7.200,– Kč žalobce požadoval vůči stěžovatelce jako mimořádný vklad do fondu oprav v poměrné výši dle vlastnického podílu žalované na společných částech domu. Tento mimořádný vklad měl sloužit pro potřeby úhrady výměny elektrorozvodů ve společných částech domu.“

A obdobně lžete i ve zbytku Vašeho textu. Napsal jste: „Platby do společné kasy musí hradit všichni.Ať původní vlastníci či příchozí noví, co si zakoupí byty. Dle Vašeho názoru by potom nemuseli hradit za bytovou plochu žádné finance.“.

To je opět lživá manipulace. Nikdy a nikde jsem nenapsal to, co mi podsouváte. Naopak. Úhradu příspěvků na správu má vlastník předepsánu zákonem (§ 15 odst. 1 ZoVB) a úhrada záloh na správu je také jeho zákonnou povinností (§ 15 odst. 2 ZoVB). Vy jste si prostě vymyslel co jsem nikdy nikde neuvedl. Vaše vlastní tvrzení označujete za mé. To je drzost, pane.

Já konstantně tvrdím něco zcela jiného: že nabyvatel jednotky má povinnost hradit teprve od okamžiku, kdy se stal vlastníkem. Není povinen zpětně platit dluhy jiných. Na nabyvatele jednotky nepřechází dluh předchozího vlastníka. To je fakt. Nejen že to plyne z obou uvedených judikátů. Přečtěte si k tomu také klíčový rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 242/2009 ze dne 8.12.2010: http://www.portalsvj.cz/…ode/242/2009.

O tom, že dluhy předchozího vlastníka je povinen hradit tento předchozí vlastník, je zde na portálu 28 příspěvků. Prostudujte si je laskavě, než zase začnete psát nesmysly a překrucovat cizí příspěvky:

Já už se s Vámi zde bavit nebudu, vzhledem k tomu, že sypete z rukávu jednu nepravdu za druhou. Lež má krátké nohy. Mějte se pěkně.

lake

Jak kupovat byt a co (ne)platit - platby úvěrů - odkaz prop.Laka

Milan Zdvihal — Fri, 11 Oct 2013 23:54:51 +0200

Pane Lake, děkuji za opětovné upozornění na judikáty, které jsem před tím přešel. Takže něco málo k tomu dodám. V rozhodnutí ÚS 2926/10 ze dne 19.1.2011 je okomentován případ s elektroinstalací v byt.jednotce vlastnice SVJ, které jak jsem pochopil z textu,schválilo finanční náhradu za přispění této vlastnice BJ. Potud je tedy jasné, že se nejednalo o opravu v celém domě. A co následuje v textu v 6.odstavci v prvé větě,je pro mě zcela nepochopitelné. Jste to naopak Vy, kdo celou záležitost kombinuje s případnými jinými „akcemi“, jak např. uvádíte „zateplení“. Zde se přece nejednalo o náklady pro celý dům,když se na to nebral žádný úvěr. To je pro mě pouze Vaše dedukce. Ta dedukce, ke které jste došel okamžitě i v následném výroku Vašich uváděných příkladů pro jistého pana Pavla. A jinak závěrem Vám chci uvést tuto skutečnost. Platby do společné kasy musí hradit všichni.Ať původní vlastníci či příchozí noví, co si zakoupí byty. Dle Vašeho názoru by potom nemuseli hradit za bytovou plochu žádné finance.Jinak řečeno,na čem se BD či SVJ dohodne, to platí. Zda-li si budou hradit z těchto plateb úvěr, je jen na jejich rozhodnutích. Dle zjištěných Vašich informací se mi nabízí skutečnost,že se hledají zbytečné problémy, které ani existovat nemusí.Takže to je můj závěr k mému názoru, který jsem zde považoval Vám uvést. Zda-li je k Vašim postojům neadekvátní, tak to ponechte již bez odezvy jako já. /Ponechme si své závěry a ať si každý vybere to své. Děkuji za pochopení. S pozdravem Milan Zdvihal

Jak kupovat byt a co (ne)platit - Pro p. Zdvihala

lake — Fri, 11 Oct 2013 22:01:52 +0200

Pane Zdvihale, považuji za zbytečné, abyste se na mne obracel. Napsal jsem Vám jasně, že s Vámi povedu diskusi jedině až si přečtete ony dva judikáty NS a ÚS. Mějte se pěkně.

lake

Jak kupovat byt a co (ne)platit - pro p.Laka - 2.odkaz

Milan Zdvihal — Fri, 11 Oct 2013 20:28:23 +0200

Važený pane Lake, omlouvám se, ale prostě mi to nedá, abych svůj názor krátce nedoplnil. Dle Vašich uvedených „skutečností“ s odkazem na zák. č.40/1964 Sb. tedy dosud platný Obč.zákoník,považuji Vámi uvedený příklad ve vztahu k úhradám úvěrů u SVJ za nepřiměřený. Řešení náhrady „dluhu“ v citovaném zákoníku nepovažuji za identický v případu Vámi uvedené problematiky. Pro všechny normálně uvažující a chápající lidi v tomto státě,žijící pod střechami paneláků a majících různé instituce jako jsou byt.družstva,malá BD, Společenství a pod.,se musí nějakým tím rozumným a nezatěžujícím způsobem vyrovnat s úhradami od Bank,jinak potřebných pro svůj společenský život. Od toho je „pinka“,(k Vaší nelibosti jinak FO), do které se dávají dle zákona legalizované příspěvky nejen za byt.plochu, a tak se vytváří samozřejmě možnosti úhrady daných úvěrů. Dle Vašeho názoru, vysloveného ve 2.odst. tito novodobí majitelé BJ nemají vůbec hradit či spolupodílet se na úhradách těchto úvěrů. Je to ale blbost,že? Slušněji hloupost, že?…de zase cituje např. „zateplení“. To je poplatné pro všechny a tedy s povinností hradit všem VJ. Mám za to, že jsem to zde vysvětlil dost jasně, abych zde dále pokračoval..
S pozdravem M.Zdvihal

Jak kupovat byt a co (ne)platit - pro p."Laka" ...

Milan Zdvihal — Fri, 11 Oct 2013 20:02:05 +0200

Nebylo prosím nad mé síly si přečíst Vaše vyčerpávající a někdy i zbytečně uvádějící a tím zavádějící dokladace, plně nesouvisející s meritem věci. Vy jste dosud nic nepochopil. Do jednoho stanoviska nehrazení „dluhů“ novým VJ jste zahrnul veškeré možné výdaje i „nevýdaje“ konkrétní osoby.V zásadě jsem upozornil na Váš zavádějící status,uvedený v prvé větě 4.odstavce! Tedy znovu opakuji.Dům, ne-li SVJ si vezme úvěr, tedy se souhlasem všichni VJ, aby si tak mohli zaopatřit svůj panelák.Žádné mimořádné platby nikdo z VJ nehradí a ani hradit nebude! Vše se hradí tzv. z „FO“, tj. z plateb zajišťující chod domu. Do tohoto tzv. nazývaného „Fondu oprav“ všichni VJ hradí schválenou částkou za m2 své bytové plochy. To dá určitou sumu za celý dům a poté každý měsíc se hradí určená a dohodnutá platba s Bankou. Stane se,že po čase změní majitel či majitelé BJ v tomto domě (odprodej,výměna bytu a pod.)a teď přichází Váš zlatý hřeb…Nikdo z těchto nových příchozích VJ hradit úvěr svým podílem dle výše m2 dané byt.jednotky nemusí… Takže nevím, co na tomto textu není k pochopení? Ostatní názory, které mě nyní napadají, ponechávám bez povšimnutí i když by to bylo únosné pro pochopení ostatních lidí… Jinak přesto p.Lake Vám děkuji za Vaší odezvu, ať je názorově jakákoli.S pozdravem Milan Zdvihal,Most

Jak kupovat byt a co (ne)platit - pro p."Petr87"....

Milan Zdvihal — Fri, 11 Oct 2013 19:46:19 +0200

Vážený pane, jestli jste si nevšiml,že prvý odstavec tvoří meritum problému k níže uvedenému názoru panem Lakem, je mi líto, že neumíte počítat odstavce článku, který uvádí vyčerpávající názory pana „Laka“… Trubu nemám zájem dělat nikomu,jak to zde přeneseně uvádí pan Lake tvaroslovým „hejl“…

Jak kupovat byt a co (ne)platit - Koupě bytu versus splátka úvěru 2

lake — Fri, 11 Oct 2013 09:29:46 +0200

Vážený pane Zdvihale,
možná bylo nad Vaše síly přečíst celý úvodní příspěvek; uznávám, že šlo o delší souvislý text, vyžadující pozornost alespoň 6 minut. Jsou v něm uvedeny dva odkazy na klíčové aktuální judikáty, které Vám doporučuji k podrobnému prostudování. Zopakuji Vám to zde:

rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 216/2011, ze dne 24.01.2013 [3]
nález Ústavního soudu I.ÚS 2926/10 ze dne 19.01.2011 [4]

Teprve pak, až si přečtete judikáty a porozumíte jejich obsahu, by mělo smysl pokračovat v diskusi s Vámi.

Nicméně: je-li to Vaše přání, buďte dál hejlem ve Vašem SVJ. Splácejte bez důvodu dluh prodávajícího, o kterém Vám neřekl a který na Vás nepřešel. Plaťte klidně splátky za zlepšení domu, které pro bývalého vlastníka provedlo SVJ na jeho objednávku. Takoví ovčané, kteří se na nic neptají a platí co se jim řekne, jsou pro SVJ ideálním beztvarým materiálem.

Prodávající už prokázal, že se dovede v reálném světě orientovat lépe než Vy: objednal si zlepšení domu, nezaplatil za ně a z Vás vzápětí vytáhl celou tržní cenu za byt v renovovaném domě. Vy jste nyní ochoten uhradit navíc dokonce i jeho dluh, který mu vznikl vůči realizátorovi stavebních prací. Chcete-li hradit za jiného jeho odložené splátky, já Vám v tom nebráním. Jste zřejmě člověk s dobrým srdcem, který rád pomáhá druhým za vlastní peníze. Takových lidí je dnes málo.

Bývalý vlastník jednotky mohl a měl svůj dluh vůči SVJ uhradit z prodejní ceny bytu – ale proč by to dělal, když Vy se tak velkodušně nabízíte, že za něj vše zaplatíte? Dlužník je tím nečekaným dárkem jistě příjemně překvapen. Prosím, čiňte jak je Vám libo – a buďte šťasten. Rozdávejte radost lidem okolo Vás.

lake

Jak kupovat byt a co (ne)platit - koupě bytu versus splátka úvěru 2

Petr87 — Thu, 10 Oct 2013 20:57:07 +0200

Pane Zdvihale, můžete zde citovat větu, na kterou reagujete? Nějak nemohu přijít na to, co je na větě „Uvědomte si, že Vy jste dřívější údržbu, opravy a zlepšení domu již uhradil prodávajícímu v ceně bytu.“ (1. věta 4. odstavce) nesrozumitelného a zavádějícího.

Myslím, že věta je pravdivá, jen doplním, že pokud promítne prodávající do ceny bytu např. nová okna a zateplení, tak se mi jeví jako nejlepší řešení naopak snížit cenu o hodnotu nesplaceného úvěru připadajícího na jednotku a přechod závazku ve smlouvě řádně ošetřit.

Pokud však „nastávajícím“ vlastníkům nevadí platit zbytečně peníze navíc, je to samozřejmě jejich svobodná volba.

Jak kupovat byt a co (ne)platit - koupě bytu versus splátka úvěru

Milan Zdvihal — Thu, 10 Oct 2013 19:54:48 +0200

Pane Lake,když jsem nyní narazil na výše uvedený příspěvek,doslova jsem z toho špatnej. Tedy ve stručnosti.Popsal kjste tady dost ze široka snad veškeré vazby ve věci koupě bytu u SVJ v případě plateb úvěru,které SVJ má.Možná, že tato má připomínka není tou správnou odpovídající tezí vůči Vašemu výkladu.Ale přesto.Uvádíte,že nový majitel bytu by se neměl podílet na splátkách úvěru SVJ. SVJ hradí úvěr z prostředků na činnost v domě (nemáte rád výraz FO?!?),kdy se stejně nový VJ musí podílet na platbách za své m2 bytové plochy, vč. úhrady za služby. Mám za to, že je to zcela jasné. Když siá někdo ale přečte Vaše konstatování v prvé větě 4.odstavce je tedy zavádějící a pro mě nesrozumitelné.To je názor, který doslova navádí lidi k nepředloženostem. Zda-li jsem tak tupý a neumím číst mezi „lakeho“ řádky,potom se omlouvám,zda-li je to opakem a význam Vašich slov chápu zcela správně,potom to beru za slabomyslný výplod Vaší fantazie. A to bez urážky,protože mě nyní nenapadá lepší a příhodnější porovnání k napsanému názoru při mém chápání vysokoškoláka.

Jak kupovat byt a co (ne)platit - Jak kupovat byt - pro ANONNA

Nero — Tue, 08 Oct 2013 22:49:46 +0200

Pane Anonne, Lake má PRAVDU ! Je to obrovský byznys a doplácí na to nový majitelé. Varuji všechny kupující – neberte tohoto člověka vážně.

Jak kupovat byt a co (ne)platit - nesmysly?

Petr87 — Tue, 08 Oct 2013 21:43:20 +0200

Pane anone, to, že se zde něco řešilo 1000× a přítomní se na tom usnesli, neznamená, že je to tak správné.

Dám příklad s prodejem „družstevního bytu“. Nejedná se samozřejmě o prodej samostného bytu, ale pouze prodej podílu, který dává družstevníkovi právo na užívání onoho bytu. Několikrát jsem se v různých článcích na různých serverech dočetl, že pořizovací cena „družstevního bytu“ je cca o 10 % nižší, než u bytu ve vlastnictví.

V modelovém příkladu se podíl s právem užívání bytu, jehož tržní cena v případě, že by byl ve vlastnictví, byla 1 mil. Kč. Na výstavbu domu si družstvo vzalo úvěr a alikvotní část nesplaceného úvěru připadající na družstevní podíl s právem užívání předmětného bytu je 500 tis. Kč. Tento byt se i vzhledem k oněm 10 %, které uvádějí realitní kanceláře, pravděpodobně prodá za cenu okolo 900 tis. Kč. Spravedlivá cena by však byla, vzhledem k tomu, že jako družstevník budu muset zaplatit půlmilionový úvěr, někde okolo 500 tis. Kč. Vy osobně byste dal za předmětný byt 900 tis. + splácel dalších 500 tis. úvěr, aby Vás někde na konci vyšel byt na celkem 1.400 tis., když byste srovnatelný byt do vlastnictví pořídil o 400 tis. levněji?

Je to něco podobného, jako psal pan Lake – zateplení zvýšilo tržní cenu bytu např. o 300 tis., ale na prodávaný byt připadá ještě 200 tis. nesplacený úvěr. Vy byste skutečně byl ochoten splácet za někoho, kdo Vám „prodražil“ byt o 300 tis. dalších 200 tis.?

Jak kupovat byt a co (ne)platit - pro anonna

jpinkava — Tue, 08 Oct 2013 20:59:56 +0200

… ani vaše varování nelze brát vážně, lake alespoň píše věcně, což člověka nutí o problému přemýšlet. Ale mohl byste se možná rozepsat, jak tedy popsanou situaci řešit(např. když vlastník prodá byt, přestane splácet a zmizí z dostřelu SVJ)

Pepa (taky předseda:)

Jak kupovat byt a co (ne)platit - Nesmysly a anonn

lake — Tue, 08 Oct 2013 21:12:22 +0200

Pane anonne, napsal jste, že můj příspěvek obsahuje „nesmysly“. To nepostačuje. Je vaší povinností je označit konkrétně. Napsal jste to v množném čísle, takže ty nesmysly musí být minimálně dva.

Vyzývám Vás tedy, abyste citoval z mého příspěvku ty (nejméně) dvě části, které považujete za nesmysly. Rád se pak k tomu vyjádřím a vysvětlím podrobně důvody svých tvrzení.

Pokud snad neodpovíte, bude zřejmé, že pouze útočíte na jiného diskutujícího, aniž byste měl důvod. Váš příspěvek bude v tom případě smazán. Těším se na Vaši odpověď.

lake

_{Mimochodem, pane anonne: potřetí vám musím připomenout, že dne
20. srpna 2012 v 15:10 jsem Vám v jiné diskusi (http://www.portalsvj.cz/…hy-na-spravu#…)
položil dvě jednoznačné a srozumitelné otázky. Měl jste prokázat
použitelnost Vašich svérázných tvrzení v praxi. Na otázky jste
neodpověděl a z oné diskuse jste utekl jako malý kluk. Čekám na Vaše
odpovědi dodnes.}

Jak kupovat byt a co (ne)platit - nesmysly

anonn — Tue, 08 Oct 2013 19:57:00 +0200

Proč nesouhlasit se závěrem. Ale text samotný je prošpikovaný (jak to u lakeho bývá) jeho vlastními dedukcemi já bych rovnou nazval nesmysly. Řešilo se to tady již 1000× – lake sype z rukávu paragrafy a judikáty a snaží se na neznalé lidi dělat dojem děda vševěda. Buduje vlastní „pravdy“.

Tedy jen zkráceně – varuji všechny – neberte toho člověka až tak vážně.

Předseda

Jak kupovat byt a co (ne)platit

lake — Tue, 08 Oct 2013 10:58:41 +0200

Právě jste si koupil byt? A víte, co jste povinen platit? Naučte se rozeznávat případy oprávněného předepsání záloh od případu, kdy Vás výbor prostě tahá za nos a chce Vás donutit platit dluhy někoho jiného.

Ty dluhy by mělo SVJ vymáhat po skutečném dlužníkovi. Ale proč by se výbor snažil, když je možno pohodlně obrat nic netušícího nového vlastníka? Prostě to na Vás zkusí. Buďte na to připraven. Nebuďte hejlem a nenechte se oškubat.

V mnoha SVJ je stav, kdy společenství provedlo určité objednané činnosti pro vlastníky domu před tím, než jste se stal vlastníkem Vy. Kupodivu – namísto okamžitého inkasování plateb za provedené práce přistupuje většina SVJ na dlouholetý splátkový kalendář. To samo o sobě je rizikové; navíc SVJ si hraje na banku, kterou není. Zkrátka – kupujete si byt v domě, jehož SVJ je zadluženo u banky a zároveň je věřitelem desítek osob, které si objednaly zhotovení oprav či úprav a postupně je zhotoviteli splácejí.

Uvědomte si, že Vy jste dřívější údržbu, opravy a zlepšení domu již uhradil prodávajícímu v ceně bytu. Nejste povinen nechat se podruhé obírat o tytéž peníze, tentokrát do kapsy SVJ. Společenství ať vymáhá na tom, kdo si objednal a dostal opravu či technické zhodnocení (např. zateplení). Podrobně jsem to probral v příspěvku [1]. Tam si přečtete, jak dokonale propracovaná past na hejla funguje v praxi.

Nenaleťte na tvrzení,že splácení úvěru společenstvím je Vaším nákladem na správu domu. Není. SVJ si jenom začalo hrát na banku, i když poskytování půjček nemá v „popisu práce“ (§ 9 odst. 1 ZoVB). Jestliže si SVJ k úhradě své činnosti vzalo úvěr či bankovní půjčku, je vyloučeno tyto vnitřní náklady SVJ přenášet přímo na vlastníky jednotek jako „zálohy na správu“ či „příspěvky na správu“.

Takový způsob účtování by byl protiprávní: Vůči bance je dlužníkem vždy pouze SVJ, nikoliv vlastník. SVJ je zároveň věřitelem těch konkrétních osob, které si objednaly opravy či zhodnocení a bylo jim dodáno. To se netýká Vás: je to jiný závazek, vzniklý jindy, mezi jinými osobami. SVJ je tedy oprávněno vymáhat na vlastníkovi alikvotní částku za provedené práce, které si objednal. SVJ však není oprávněno vymáhat na Vás jakékoliv částky pouze z toho důvodu, že kdysi (dříve než jste se stal vlastníkem) čerpalo půjčku či úvěr. Ten, komu byly tyto výdaje/náklady SVJ ku prospěchu, ať je uhradí.

Už jsem se vícekrát zmiňoval (a soudy potvrdily), že platba za objednané a provedené práce může být vymáhána pouze na objednateli. Dluhy předchozího vlastníka totiž nepřecházejí automaticky na nabyvatele jednotky. Viz diskuse [2]. Judikáty Ústavního soudu a Nejvyššího soudu k dluhu bývalého vlastníka jsou zde: [3] [4] [5].

Úhrada může být sjednána zálohově, nebo jednorázově, nebo ve splátkách. Je na SVJ, aby rozhodlo o způsobu platby, který mu bude vyhovovat. Nejrizikovější z tohoto hlediska je dlouhodobý splátkový kalendář. A je pouze na SVJ, aby si smluvně zajistilo, že objednatelé prací je uhradí, případně splatí i v případě, že přestanou být vlastníky jednotek v domě. SVJ však není banka; výbor většinou neumí vymáhat dluhy, dokonce ani nebyly uzavřeny řádné písemné smlouvy na technické zhodnocení domu a neexistuje splátkový kalendář, přestože vznikl dluh a splácí se dlouhodbě. Specialitou mnohých SVJ je, že tyto vzniklé pohledávky za vlastníky se vůbec neobjevují v účetnictví. Takže právní postavení SVJ v případném sporu může být nejisté. Zkrátka samé neumětelství.

Výbor se pak snaží předejít katastrofě a přesměrovat splácení potichu a dodatečně na nabyvatele jednotky, ale to je protiprávní postup. Vás se tyto cizí dluhy netýkají, ať už vznikly v rámci správy domu (správa, opravy a provoz), nebo mimo činnost správy domu (technické zhodnocení).

• Poznámka:
Povinnost splácet vlastní dluh se občas zaměňuje za zákonné ručení člena SVJ za závazky společenství. Splnění tohoto zákonného ručitelského závazku však na něm nemůže vymáhat samo SVJ. Pokud se tak děje, jde opět o protiprávní jednání. Postavení ručitele znamená pouze to, že nedomůže-li se věřitel (banka) úhrady od dlužníka (SVJ), je oprávněn svým jménem vymáhat přímo na ručitelích (podle jejich podílů). SVJ jako dlužník banky samo na ručiteli nic vymáhat nemůže.
--------------------------------------------------------------------------------------

Vraťme se k situaci čerstvého vlastníka bytu. Dostanete do ruky první předpis záloh. Na co si dát pozor při kontrole správnosti?

V mnoha SVJ je porušován zákon a vlastníci jednotek jsou uváděni různými triky v omyl ohledně rozsahu svých závazků vůči SVJ. Důvody jsem popsal výše. Můžeme to nazývat sociální inženýrství, nebo také pokus o podvod. Také by bylo možno kvalifikovat to jako trestný čin útisku: to v případě, kdy nabyvateli jednotky jsou předepisovány splátky cizího dluhu, kamuflované pod položkou „zálohy na správu“ a při odmítnutí tohoto podvodu je mu vyhrožováno soudním postihem. Jde o velmi častý případ.

Dále uvedu právní rámec těchto závazkových vztahů, protože v tom panují vesměs nejasnosti a vlastníci většinou netuší co jsou skutečně povinni hradit a co je jen pokus vytáhnout z nich peníze, když skutečný dlužník neplatí.

40/1964 Sb. §531
„(1) Kdo se dohodne s dlužníkem, že přejímá jeho dluh, nastoupí jako dlužník na jeho místo, jestliže k tomu dá věřitel souhlas. Souhlas věřitele lze dát buď původnímu dlužníku nebo tomu, kdo dluh převzal.“

Tento případ nastane, jestliže prodávající dohodne s kupujícím jednotky převzetí svého dluhu a SVJ jako věřitel s tím vysloví souhlas. Smlouva o převzetí dluhu vyžaduje, aby byla uzavřena písemnou formou. Není-li takové dohody, není SVJ oprávněno dluh vymáhat na nabyvateli jednotky.

40/1964 Sb. § 531
„(2) Kdo bez dohody s dlužníkem převezme dluh smlouvou s věřitelem, stane se dlužníkem vedle původního dlužníka.“

40/1964 Sb. § 533
„Kdo bez souhlasu dlužníka dohodne písemně s věřitelem, že splní za dlužníka jeho peněžitý závazek, stává se dlužníkem vedle původního dlužníka a oba dlužníci jsou zavázáni společně a nerozdílně.“

Tento případ nastane, pokud nabyvatel jednotky je seznámen s dluhem prodávajícího a začne jej dobrovolně sám hradit za dlužníka. Smlouva o převzetí dluhu ovšem vyžaduje, aby byla uzavřena písemnou formou. Uzavřením této písemné smlouvy mezi nabyvatelem jednotky a SVJ přebírá nabyvatel dluh předchozího vlastníka. SVJ se k němu může od toho okamžiku chovat jako k dlužníkovi (včetně vymáhání).
Častým trikem kouzelníků ve výboru SVJ je přimět nového vlastníka, aby podepsal závazek ke splácení částky označené nesrozumitelně např. „záloha na úvěr“ či „fond revitalizace“, „splátka Wustenrot“, či „půjčka na zateplení“, atd. Ve skutečnosti ovšem jde o splátky dluhu předchozího vlastníka, což Vám nikdo neřekne. Když se na to výslovně zeptáte, zapřou to. Podpisem takového zdánlivě běžného závazku bere nabyvatel jednotky splácení cizího dluhu plně na sebe podle § 533 ObčZ. A už ho škubají, hejla …

40/1964 Sb. § 534
„Kdo se s dlužníkem dohodne, že splní jeho závazek vůči jeho věřiteli, má vůči dlužníkovi povinnost poskytovat plnění jeho věřiteli. Věřiteli z toho však přímé právo nevznikne.“

Tento případ nastane, jestliže kupující stvrdí prodávajícímu (v kupní smlouvě, či v jiné vzájemné smlouvě), že bude za prodávajícího dále hradit splátky dluhu, který má prodávající vůči SVJ. V tomto případě není SVJ oprávněno na nabyvateli jednotky nic vymáhat,protože není účastníkem smlouvy. Je oprávněno samozřejmě i nadále vymáhat úhradu na svém dlužníkovi (bývalém vlastníkovi), pro kterého provedlo opravu či technické zhodnocení budovy na jeho přání a objednávku. Ten zase může vymáhat plnění z uzavřené smlouvy na nabyvateli.
--------------------------------------------------------------------------------------

• Závěrem:
Všechny tyto záležitosti, včetně struktury plateb předepsaných jako záloha na správu (či dokonce tajemný „fond oprav“) byste si vždy měli ujasnit předem, než podepíšete kupní smlouvu. Psal jsem o tom podrobně zde: [6]. Pokud prodávající tvrdí, že neví na co jsou zálohy určeny a odmítá předat Vám jejich konkrétní položkový rozpis, velmi si rozmyslete, zda takovou rizikovou koupi bytu zrealizujete.

lake