Portál společenství vlastníků jednotek - Změna v užívání nebytových prostor - Comments

Změna v užívání nebytových prostor - Pro ekala o 28 Cdo 5216/2007

lake — Tue, 20 Aug 2013 17:55:22 +0200

Pane ekale,
rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 5216/2007 je zcela mimo toho, co se zde probírá. Ale když už jste zmínil tento příběh plný omylů, vyjádřím se k němu.

Ale je třeba začít od samého počátku: nesmyslná byla už samotná žaloba, a na ni navazovaly zmatečné rozsudky jednotlivých soudů. Cituji z rekapitulace, jak ji podal NS:

Rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 5216/2007
„Žalobce, resp. s jeho plnou mocí vedlejší účastník, požádal žalované společenství o udělení souhlasu se změnou účelu užívání jednotky podle § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb.“

Už tato jediná věta obsahuje tolik nesmyslů dohromady, že se z toho válím smíchy po podlaze.

Souhlas se změnou užívání jednotky nedává vlastníkovi jednotky SVJ. Společenství je pouhý sluha, který je oprávněn rozhodovat pouze o společných částech domu, navíc s výslovně omezenou právní způsobilostí (§ 9 odst. 1 ZoVB).

Souhlas se změnou užívání stavby uděluje vlastníkovi Stavební úřad, nikoliv SVJ. Viz zákon č. 183/2006 Sb. Stavební zákon. Samotný žalobce, okresní soud, Krajský soud i Nejvyšší soud tedy ukázali svorně naprostou neznalost práva, když nerozpoznali tento základní rozpor: žalobce se domáhal rozhodnutí SVJ podle ZoVB, přestože jediným, kdo mu mohl ve věci udělit veřejnoprávní povolení, byl Stavební úřad podle stavebního zákona. A soukromoprávní souhlas od nikoho nepotřeboval, protože byl jediným vlastníkem stavby.

Vlastník jednotky se v tomto památném případě tedy zachoval jako dokonalý zmatkař: namísto toho, aby se prostě obrátil s žádostí na SÚ, se pustil do zbytečného sporu se SVJ, které ve věci nemělo žádné oprávnění a kterého se vlastník nemusel na nic ptát.

Všechny soudy po řadě ukázaly obdivuhodnou neznalost zákonů: měly popleteného vlastníka po právu vyhodit. Žaloba měla být odmítnuta pro nedostatek pasivní legitimace žalovaného SVJ. Namísto toho se soudy věcí podrobně zabývaly a mudrovaly zda a kdy je vlastník oprávněn požádat SVJ o rozhodnutí. Jaksi jim nedošlo, že ten popleta vlastník od SVJ žádný souhlas nepotřebuje.

lake

Změna v užívání nebytových prostor - Rozsudek Nejvyššího

ekal — Tue, 20 Aug 2013 15:02:28 +0200

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14.5.2008, sp. zn. 28 Cdo 5216/2007

… souhlas spoluvlastníků se změnou účelu užívání jednotky podle § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů se uděluje hlasováním ve shromáždění.

ROZSUDEK Nejvyššího správního soudu ze dne 24. března 2011 č.j. 9 As 73/2010 – 138

Nejvyšší správní soud na tomto místě shrnuje, že jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy jednotky, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, jimiž se nemění ani vzhled domu, a nemají-li tyto práce za důsledek změnu užívání stavby či změnu stavby, postačuje pro oprávnění ke stavbě souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Pro tento souhlas není založena pravomoc společenství vlastníků či jejich shromáždění, proto se jedná o vyjádření vůle každého konkrétního vlastníka jednotky v domě; bez toho, že by tato vůle měla být vyjádřena hlasováním na shromáždění vlastníků.

Změna v užívání nebytových prostor - Změna v užívání 4

lake — Sun, 18 Aug 2013 11:10:44 +0200

Opravuji své nesprávné vyjádření v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…vych-prostor#…. Není pravdou, že by stavebník byl vždy povinen doložit souhlas 100% vlastníků jednotek v domě. Takovou povinnost byste měl pouze pokud změna stavby zasáhne společné části budovy. V takovém případě dokládá stavebník souhlasy osob, u kterých je „… přímo dotčeno vlastnické právo nebo právo vyplývající z věcného břemene dalších osob“ (zákon č. 184/2006 Sb. Stavební zákon, § 106 odst. 1).

Ve Vašem případě (školka v jednotce) je osobou oprávněnou požádat o změnu účelu užití stavby vlastník stavby, což je vlastník jednotky (§ 2 odst. 4 StavZ). Pokud nezasahujete do společných částí domu a stavba se nedotýká přímo vlastnických práv jiných osob, pak není Vaší povinností souhlas 100% dokládat a není to ani podmínkou pro rozhodování SÚ.
----------------------------------------------------------------------------

Stavební úřad je povinen stanovit podmínky, jakmile obdrží ohlášení stavby, nebo žádost o změnu způsobu využití stavby. Pokud žádost zamítne, musí své rozhodnutí odůvodnit. Pokud žádost usnesením odloží (pro nesplnění zákonných podmínek), musí své rozhodnutí odůvodnit.

Může se stát, že SÚ zamítne ohlášený stavební záměr a nařídí stavební řízení. To bude ovšem podstatně zdlouhavější pro velký počet účastníků, kterými budou vlastníci jednotek. Jejich případné námitky musí SÚ vzít v úvahu a rozhodovat o nich, doručovat, dodržet odvolací lhůty, atd. Ani v tomto případě nebude Vaší povinností obíhat je a škemrat o souhlasy.
----------------------------------------------------------------------------

Přípustné způsoby využití jednotky naleznete v katastrální vyhlášce č. 26/2007 Sb. (http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2007-26), viz příloha, bod 5.

Z hlediska provozu je bezvýznamné, že nepodléháte ministerstvu školství. Jste povinni dodržet technické normy a požární předpisy pro stavbu určenou jako zařízení pro předškoláky. Dále platí vyhláška 410/2005 Sb. o hygienických požadavcích na prostory a provoz zařízení a provozoven pro výchovu a vzdělávání dětí a mladistvých. Podrobněji nelze na základě Vašeho dotazu poradit.

lake

Změna v užívání nebytových prostor - čili problém je v tom,

Zereth — Fri, 16 Aug 2013 11:41:21 +0200

čili problém je v tom, že se jedná o ateliér? A na co je přesně potřeba změnit účel stavby? Nejsme školské zařízení pro děti, nepodléháme ministerstvu školství, navíc máme živnost „mimoškolní“ vzdělávání.

S majitelkou nebytové jednotky máme podepsanou nájemní smlouvu, o zřízení soukr.mat.školky ví, ale předpokládám, že to stavebnímu úřadu nestačí. (Omlouvám se za naprosto laický přístup, ale jednání s úřady, které vlastně ani neví, kam nás zařadit, mě naprosto vyčerpává)

Změna v užívání nebytových prostor - Změna v užívání 1

lake — Fri, 16 Aug 2013 11:38:30 +0200

Jedná se o změnu způsobu užívání stavby. Atelier nelze jednoduše změnit na byt (podmínky oslunění), ani na školské zařízení pro děti (oslunění, hygienické požadavky). K tomu je ostatně nutný souhlas všech vlastníků jednotek v domě (§ 11 odst. 5 ZoVB). Nemáte-li jej, nezískal jste „právo založené smlouvou provést stavbu či opatření“ podle Stavebního zákona.

Jako nájemce samozřejmě můžete být stavebníkem bez změny způsobu užívání jednotky. Pokud nezasahujete do společných částí domu, jste povinen předložit úřadu pouze souhlas vlastníka stavby (t.j. vlastníka nebytového prostoru).

lake

Změna v užívání nebytových prostor - Změna v užívání nebytových prostor 1

Jandus — Fri, 16 Aug 2013 10:49:22 +0200

Háček bude spíš v tom, že nemáte 100% souhlas, protože vás ne všichni chtějí. Dovedu si představit analogicky třeba zdravotnické zařízení apod. v nebytových prostorách a re-kolaudace pro tyto účely se mi zdá logická, i když nepůjde o změnu na byt.

Změna v užívání nebytových prostor

Zereth — Fri, 16 Aug 2013 10:38:30 +0200

Dobrý den, zakládáme soukromou mateřskou školku a máme nájemní smlouvu na nebytové prostory (v KN bytové nebo nebytové prostory – ateliér). Stavební úřad po nás chce, abychom sehnali 100% souhlas všech spoluvlastníků nemovitosti na změnu v užívání nebytových prostor. Háček je v tom, že dle živnosti volné (mimoškolní výchova a vzdělávání), ani dle školských zákonů, nejsme školské zařízení. Jak jsem se dočetl, nebytové prostory (dle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor) jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, např. k umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti. Laicky tedy předpokládám, že není třeba měnit účel využívání, neboť splňujeme využití nebytových prostor. Díky za pomoc, případné detailnější informace rád poskytnu. Zereth