Portál společenství vlastníků jednotek - Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub - Comments

Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub - Stávající SVJ, ZoVB a NOZ 11

Kolemjdoucí — Wed, 21 Aug 2013 15:12:30 +0200

Lake napsal jste:

„Naprosto totéž platí pro stanovy SVJ(2000), což ostatně konstatovala i expertní skupina KANCLu.“.

Co tedy uvedl KANCl: (http://obcanskyzakonik.justice.cz/…novy-SVJ.pdf):

„…Pokud nemá společenství vlastníků jednotek podle dosavadní právní úpravy stanovy, řídí se dle § 9 odst. 10 zákona o vlastnictví bytů stanovami vzorovými, které vydala vláda nařízením č. 371/2004 Sb…
…Společenství vlastníků jednotek vzniklé před účinností NOZ se bude i po účinnosti NOZ nadále řídit vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády č. 371/2004 Sb., i když tento právní předpis pozbyde účinnosti ke dni 31. 12. 2013. Stanovy se totiž stávají součástí vnitřních právních poměrů této právnické osoby.
Podle ustanovení § 3041 odst. 2 NOZ stanovy společenství vlastníků jednotek, které budou odporovat donucujícím ustanovením NOZ, pozbydou závaznosti dnem nabytí účinnosti NOZ. Společenství vlastníků jednotek proto přizpůsobí své stanovy dle § 3041 odst. 2 NOZ do tří let ode dne nabytí účinnosti NOZ a doručí je příslušnému krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek.“

Jde o to, jak si to vyložíte, především ten závěrečný odstavec výše citované části stanoviska KANCLu.

Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub - Stávající SVJ, ZoVB a NOZ 10

lake — Wed, 21 Aug 2013 11:43:12 +0200

Pane Kolemjdoucí,
Váš názor na věc jste vyjádřil už v nadpisu Vašeho příspěvku. Váš nadpis zněl: „Stávající SVJ se nebudou řídit ZoVB“.

Tvrdím, že ustanovení § 3041 NOZ nelze vyložit tak, že by současná SVJ(2000) měla povinnost upravit stanovy podle ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví. Viz http://www.portalsvj.cz/…j-podle-zovb.

Názor, že „stávající SVJ se nebudou řídit ZoVB“ je nesprávný, neboť je v rozporu se zákonem, a je také nepřijatelný z hlediska ústavního, neboť by uvrhl 54994 právnických osob a 3 miliony občanů ČR do právního vakua: nemohli by se již nadále řídit podle zákonné právní úpravy, podle které tato SVJ vznikla. Ale nemohli by se řídit ani podle NOZ, neboť tento zákon se nezmiňuje o právnické osobě SVJ(2000) a neupravuje ji vůbec.

Nelze přijmout rozšiřující výklad pojmu „společenství vlastníků“, obsažený v zákonu č. 89/2012 Sb., neboť to by vedlo k přímému a ničím nezdůvodněnému zúžení rozsahu práv, které by bylo v rozporu zejména s ústavní ochranou práva na vlastnictví majetku a na spravedlivý proces. Výklad pojmu „společenství vlastníků“ v NOZ musí v zájmu ústavní konformity podléhat všem zásadám, kterými se řídí obecně výklad ústavně chráněných základních práv.
Je proto nutno zvolit takový výklad pojmu „společenství vlastníků“, který ve svých důsledcích fakticky nezužuje rozsah ústavně zaručených práv, protože v opačném případě by se orgán aplikující právo dostal do rozporu jednak s obecnou zásadou výkladu ve prospěch práv a svobod a jednak do rozporu s příkazem šetření smyslu práv a nezneužívání možných omezení, který je obsažen v čl. 4 odst. 4 Listiny základních práv a svobod.
(parafrázováno volně na základě argumentace Nejvyššího správního soudu v rozsudku 5 A 119/2001)

Základním zdrojem práva pro současná SVJ tedy zůstává i nadále zákon č. 72/1994, i když jej horliví ničitelé ruší ke dni 01.01.2014 bez náhrady.

Podotýkám, že i zrušený právní předpis zůstává i nadále součástí práva. Soudy podle něj budou postupovat do nekonečna i po 1. lednu 2014 ve věci právních vztahů, vzniklých před účinností NOZ. Naprosto totéž platí pro stanovy SVJ(2000), což ostatně konstatovala i expertní skupina KANCLu. Vyplývá to z jak z ústavního požadavku právní jistoty všech zúčastněných osob, tak i z kogentního ustanovení § 3028 odst. 2 NOZ.

lake

Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub - Stávající SVJ, ZoVB, NOZ 9

Pavel — Wed, 21 Aug 2013 11:11:06 +0200

Pane lake,

1)nevím z jakého zdroje čerpáte informaci „To způsobili ti, kteří se dodatečně rozhodli k dílu Plzeňského Profesora přidat něco, co sám pan Eliáš vůbec nezamýšlel do NOZ vtělit.“

Já mám informaci, že Bytové spoluvlastnictví v NOZ spáchala dvojice Eliáš+Zuklínová. Protože to není jejich parketa, tak vzali návrhy nových ZoVB, které spadly pod stůl, a počínali si jako pejsek a kočička. Z každého návrhu vzali to nejlepší (podle jejich názoru) a upekli Bytové spoluvlastnictví. Že to moc neladí je samozřejmé.

Ale co jim vyčítám nejvíce je skutečnost, že nezvládli do přechodných ustanovení jednoznačně napsat, že stará SVJ se řídí ZoVB nebo, že stará SVJ se řídí ustanovením o bytovém spoluvlastnictví v NOZ. To je školácká chyba nehodná jejich akademických titulů.

Řešením má být „překlenutí výkladem“.

Je možné, že při nejbližší technické novele NOZ, která je z mnoha důvodů žádoucí, přistoupí k tomu, že „pro právní jistotu uživatelů NOZ“ postaví na jisto, jak to vlastně se starými SVJ je a drze budou tvrdit, že to tak vlastně bylo myšleno od počátku.

2)s Vaším hodnocením „A udělali to špatně.“ nelze než souhlasit.

3)jako praktik se budu řídit většinovým právním názorem a využiju těch ustanovení, která jsou v NOZ lepší než v ZoVB.

Hezký den!

Pavel

Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub - Stávající SVJ, ZoVB a NOZ 8

Kolemjdoucí — Wed, 21 Aug 2013 10:32:29 +0200

Lake napsal jste:

„Domnívám se, že oba celou věc nemístně zjednodušujete, a proto se mýlíte.“

My jsme ale na rozdíl od Vás neprezentovali svůj právní názor (na to se alespoň já necítím dostatečně kompetentní). My jsme se odvolávali na dosud dostupné publikované právní názory odborníků. Já jsem se např. odkazoval viz. http://obcanskyzakonik.justice.cz/…novy-SVJ.pdf na výkladové stanovisko Expertní komise KANCLU, jejíž členy jsou jsou zejména zástupci justiční sféry, profesních komor, akademické obce a Ministerstva spravedlnosti. Jestliže zástupci justiční sféry a další významní právníci vč. navrhovatelů NOZ zastávají určitý právní názor, lze se domnívat, že v případném soudním sporu by pravděpodobně v této chvíli rozhodovali podle tohoho právního názoru. Tím nevylučuji, že může být tento právní názor nesprávný.

Já vítám Vaše argumenty, je možné, že jsou správné, a citovaní odborníci budou nuceni přehodnotit svůj právní názor. Čím dříve dojde k nějakému střetu, kdy budou tito odborníci případně nějaký soud nuceni reagovat na Vaše argumenty, tím lépe.

Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub - Stávající SVJ, ZoVB a NOZ 7

lake — Wed, 21 Aug 2013 09:36:14 +0200

Znovu zde shrnu právní skutečnosti, které už jsem psal jinde:

Bytové vlastnictví podle zákona č. 72/1994 existuje nadále, protože není v NOZ nijak upraveno.
Jednotka(1994) je odlišná od jednotky(2012) podle NOZ.
SVJ(2000) je právnická osoba odlišná od SVJ(2012) podle NOZ.

Ty dvě právnické osoby nemají společného nic – pouze jméno je omylem shodné. To způsobili ti, kteří se dodatečně rozhodli k dílu Plzeňského Profesora přidat něco, co sám pan Eliáš vůbec nezamýšlel do NOZ vtělit. A udělali to špatně. Název, který je zažitý a existuje u 59000 SVJ v tomto státě, použili v jiném právním předpisu pro zcela jinou, odlišnou právnickou osobu.

89/2012 Sb. § 2 odst. 2
„Zákonnému ustanovení nelze přikládat jiný význam, než jaký plyne z vlastního smyslu slov v jejich vzájemné souvislosti a z jasného úmyslu zákonodárce; nikdo se však nesmí dovolávat slov právního předpisu proti jeho smyslu.“

Zákonnému ustanovení nelze přikládat jiný význam, než jaký plyne z vlastního smyslu slov: pojem „bytové vlastnictví“ v NOZ označuje jiný soubor právních vztahů a označení „jednotka“ v NOZ je odlišné od jednotky podle ZoVB a „společenství vlastníků jednotek“ označuje v NOZ jiný druh právnické osoby než je současné SVJ(2000) podle ZoVB.
Jasným úmyslem zákonodárce bylo stvořit novou právní konstrukci bytového vlastnictví, naprosto odlišnou od té která existuje dnes. K tomu vytvořili novou jednotku, novou právní úpravu nového bytového vlastnictví a k tomu i novou právnickou osobu, která bude nově vznikat teprve od 1. ledna 2014.
Nikdo se však nesmí dovolávat slov právního předpisu proti jeho smyslu: z toho, že zákonodárce použil označení „jednotka“ a „společenství vlastníků jednotek“ pro nový typ právnické osoby, nelze dovozovat, že by současná SVJ(2000) měla přizpůsobovat své vnitřní právní vztahy podle ustanovení o bytovém vlastnictví, určených pro dnes neexistující SVJ(2012). Pouhá shodnost v názvu neznamená ještě shodnost obsahovou ani právní.

89/2012 Sb. § 2 odst. 1
„Každé ustanovení soukromého práva lze vykládat jenom ve shodě s Listinou základních práv a svobod a ústavním pořádkem vůbec, se zásadami, na nichž spočívá tento zákon, jakož i s trvalým zřetelem k hodnotám, které se tím chrání. Rozejde-li se výklad jednotlivého ustanovení pouze podle jeho slov s tímto příkazem, musí mu ustoupit.“

Pouhé slovní označení nové právnické osoby v novém právním předpisu nemůže měnit ústavou zaručenou kontinuitu v soukromoprávních vztazích. Základním ústavním principem svobody člověka je minimalizovat represivní zásahy státní moci do (již vzniklých a trvajících) soukromoprávních vztahů. Dále platí, že přednost je vždy nutno dát takovému výkladu práva, který nezpůsobuje neplatnost smluvního vztahu před výkladem, který neplatnost způsobuje. Viz konstantní judikatura Ústavního soudu. Proto musí ustoupit výklad práva, založený formalisticky na pouhé shodnosti slovního označení.

Nejvyšší správní soud, 1 As 9/2003
„V souladu s principem právní jistoty má každý adresát právní normy právo očekávat, že řešení, která zákonodárce zvolí, jsou racionální a směřují k funkčnímu uspořádání společenských vztahů, a nikoliv naopak. Jestliže zákonodárce z nejrůznějších – často velmi pochybných a voluntaristických – důvodů zvolí řešení jiné, musí je tím spíše přesně, jasně, určitě a srozumitelně v právních předpisech, jimiž jsou právní normy komunikovány svým adresátům, vyjádřit.
Neučiní-li tak, je zcela na místě dát přednost takovému výkladu, který je rozumný a odpovídá přirozenému smyslu pro spravedlnost.“

Je jednoznačné, že zákonodárce nevtělil do NOZ nic z dosavadní právní úpravy bytového vlastnictví a SVJ(2000). Rozumný výklad, odpovídající přirozenému smyslu pro spravedlnost a šetřící práva milionů členů SVJ(2000) je tento: Všechna SVJ(2000) se budou i nadále řídit podle ZoVB ve všech speciálních věcech, které se týkají bytového vlastnictví a vztahů z toho vzniklých. Zrušení ZoVB nebude mít žádný vliv na právní vztahy, vzniklé podle něj před 1. lednem 2014. Ano, už jsme zase u NOZ § 3028 odst. 2:

89/2012 Sb. § 3028 odst. 2
„Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.“

Ještě s tím má některý pražský, brněnský či plzeňský universitní právník nějaký problém?

lake

Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub - Stávající SVJ, ZoVB a NOZ 6

lake — Wed, 21 Aug 2013 09:30:47 +0200

Pane Pavle a pane Kolemjdoucí,
domnívám se, že oba celou věc nemístně zjednodušujete, a proto se mýlíte. Tvrzení „stávající SVJ se budou řídit podle NOZ“ je totiž velmi povrchní a velmi zavádějící. Existuje celý komplex právních vztahů: mezi vlastníky jednotek(1994) navzájem, mezi členy SVJ(2000) navzájem, mezi SVJ(2000) a jeho členy. A to jsem vyjmenoval pouze vnitřní vztahy. Kromě nich existují i vztahy SVJ vůči smluvnímu správci, vůči jiným fyzickým či právnickým osobám, vůči státu a jeho složkám.

Pokud někdo o tomto složitém klubku vzájemně propojených právních vztahů prohlásí „SVJ se budou řídit podle NOZ“, pak se dopouští nepřípustného zjednodušení. Skutečnost je složitější, je jiná než krátká heslovitá proklamace kteréhosi právníka při kterési diskusi.

Právní vztahy mezi SVJ(2000) a dalšími osobami, vzniklé před účinností NOZ, se budou řídit podle dosavadních právních předpisů (viz § 3028 NOZ).
Právní vztahy mezi SVJ(2000) a dalšími osobami, vzniklé po účinnosti NOZ, se budou řídit podle NOZ (zejména díl III Právnické osoby).
Právní vztahy SVJ(2000) a členů SVJ(2000) se budou řídit podle dosavadních právních předpisů, to jest podle zákona č. 72/1994 Sb. a stanov konkrétního SVJ(2000). Samozřejmě si členové SVJ mohou přijmou stanovy jiné, avšak NOZ je k takovému kroku nijak nenutí.
Právní vztahy mezi vlastníky jednotek(1994) navzájem se budou řídit podle dosavadních právních předpisů, to jest podle zákona č. 72/1994 Sb. a stanov konkrétního SVJ(2000). Samozřejmě si vlastníci jednotek mohou odsouhlasit cokoliv, například že zruší rozdělení domu na jednotky(1994) a rozdělí dům na jednotky(2012), ale NOZ je k tomu nijak nenutí.

Na tomto portálu probíráme zejména a přednostně právní vztahy ze skupiny 3 a 4. A u nich platí, že na tyto vztahy se nepoužijí ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví, a to ani úplně, ani částečně, nýbrž nepoužijí se VŮBEC. To není jen názor pana lake: vyjděme laskavě z NOZ § 3028 odst. 2, ano? Tam to přece je jednoznačně a určitě uvedeno.

Pokud se někdo domnívá opak, ať cituje z NOZ právní normu, která by říkala něco jiného než co jsem zde napsal. Jsem překvapen z toho, že jsem asi v tomto státě jediný, kdo si přečetl NOZ a učinil z toho jediný možný, ústavně konformní závěr. Přitom NOZ je první zásadní změnou v soukromém právu po 50 letech. Opravdu to těm univerzitním právníkům nestálo zato, aby si jej prostudovali?

Pouhých nepodložených plácnutí do vody od různých právníků z Prahy, Brna či Plzně, či od pana Holuba, nám není třeba. Těch už je dost a dost.

lake

Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub - Stávající SVJ se nebudou řídit ZoVB

Kolemjdoucí — Tue, 20 Aug 2013 19:31:17 +0200

Pane Zdeňku,

pletete si jednotku s SVJ.

Že se „Právní úprava v NOZ se nebude dotýkat jednotek, které již vznikly podle zákona o vlastnictví bytů, pro ně bude platit dosavadní právní režim.“
vyplývá z toho, že jednotka podle zákona o vlastnictví bytů zahrnuje pouze byt jako vymezenou část domu, naopak jednotka dle NOZ zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu + podíl na společných částech nemovité věci. Proto budou i v rejstříku nemovitostí vedeny jednotky zvlášť jak pro jednotky vzniklé podle ZoVB, tak jednotky vzniklé podle NOZ.

Na rozdíl od jednotek se mají viz. http://obcanskyzakonik.justice.cz/…novy-SVJ.pdf dosavadní i nově vzniklé SVJ řídit podle NOZ. Podle ustanovení § 3041 odst. 2 NOZ stanovy společenství vlastníků jednotek, které budou odporovat donucujícím ustanovením NOZ, pozbydou závaznosti dnem nabytí účinnosti NOZ. Společenství vlastníků jednotek proto přizpůsobí své stanovy dle § 3041 odst. 2 NOZ do tří let ode dne nabytí účinnosti NOZ a doručí je příslušnému krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek.

Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub - Stávající jednotky se budou řídit ZoVB 2

Zdenek 22 — Tue, 20 Aug 2013 19:14:40 +0200

Ano, máte pravdu, uniklo mně, že v odkazovaném materiálu se hovoří ve vztahu k NOZ pouze o „jednotkách“.

Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub - Stávající jednotky se budou řídit ZoVB

Pavel — Tue, 20 Aug 2013 18:51:21 +0200

Zdenku,

stávající jednotky se budou řídit ZoVB, o tom není sporu.

Spor je o tom, zda i stávající SVJ se budou řídit ZoVB. Tento názor zastává pouze pan lake.

Nečetl jsem názor, který by byl publikován nějakým právníkem, který by tvrdil, že stávající SVJ se budou řídit ZoVB.

Konzultoval jsem to s Eliášem, s právníky z PF UK, olomoucké a brněnské PF. Všichni, asi pod vlivem Eliáše, dokola opakují, že stávající SVJ se budou řídit NOZ.

Že by to mělo být v NOZ uvedeno jasněji, s tím souhlasím.

Hezký den!

Pavel

Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub - Stávající SVJ se budou řídit ZoVB

Zdenek 22 — Tue, 20 Aug 2013 18:26:11 +0200

Podle informací dostupných zde http://obcanskyzakonik.justice.cz/…ho-zakoniku/ platí:

„Právní úprava v NOZ se nebude dotýkat jednotek, které již vznikly podle zákona o vlastnictví bytů, pro ně bude platit dosavadní právní režim.“

Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub - Stávající SVJ a pan Holub 1

lake — Fri, 16 Aug 2013 15:58:35 +0200

Hm. V celém dlouhém článku nenacházím (kromě pouhého opisování známých skutečností z cizích textů) žádný důkaz vyšší mozkové činnosti pana Holuba.

Ale přece jenom snad ano – pan Mgr. Martin Holub bez důkazu a bez jakéhokoliv zdůvodnění tvrdí: „V souladu s přechodným ustanovením § 3028 NOZ se práva a povinnosti s vlastnictvím bytu související budou řídit novým občanským zákoníkem poté, co nabude účinnosti.“

Podívejme se nyní raději na to, co je SKUTEČNĚ obsahem ustanovení § 3028 nového Občanského zákoníku. Je to pravý opak toho, co bez důkazu tvrdí pan Holub:

Zákon č. 89/2012 Sb. § 3028
(1) Tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.
(2) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.
(3) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

Je nepochybné, že práva a povinnosti vzniklé na základě zákona č. 72/1994 Sb. a na základě stanov SVJ jsou ona práva a povinnosti „vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona“ (§ 3028 odst. 2 NOZ). Z toho jednoznačně plyne, že veškerá práva a povinnosti vzniklé mezi vlastníky jednotek(1994) do dne 31. 12. 2013, jakož i vztahy mezi členem SVJ(2000) a právnickou osobou SVJ(2000), se budou i nadále řídit dosavadními právními předpisy (72/1994 Sb.) a odvozeně i přijatými a stále platnými stanovami SVJ(2000).

Už jsem napsal jinde, že stávající SVJ(2000) se budou řídit NOZ, ovšem zejména co se týká obecných ustanovení dílu III NOZ o právnických osobách, to jest od § 118. Nebudou se však řídit podle části o bytovém vlastnictví, neboť ta upravuje zcela jiné právní vztahy, které teprve budou vznikat od 1. ledna 2014. Použití této části pro nynější SVJ(2000) je vyloučeno právě s ohledem na znění § 3028 NOZ.

Stále se nám snaží různí neználci vymývat mozky a přesvědčovat nás, že naše SVJ se musí kompletně překopat a zcela změnit po vzoru Právního Předpisu Plzeňského Profesora. Tito neználci nerozeznají jednotku(1994) od jednotky(2012), nerozeznají SVJ(2000) od SVJ(2012). Opisují dokola z důvodové zprávy k NOZ i s jejími zjevnými chybami. Snad ani nečetli text NOZ, jak ukazuje případ paní Schödelbauerové [1] [2] a pana Holuba.

Více není co dodat. Číst zákony snad umí každý. Ale blbost kvete, a ty největší blbosti opisuje jeden neználek od druhého. I kdyby pan Holub stokrát opsal „jsem osel“, nestane se to pravdou, že ne?

lake

Stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, tvrdí Mgr. Holub

Pavel — Fri, 16 Aug 2013 10:08:15 +0200

92135. Vlastnictví bytů podle nového občanského zákoníku

V současné době je problematika vlastnictví bytu upravena samostatným zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále ZoVB), který je speciálním zákonem v poměru k občanskému zákoníku. Již delší dobu bylo uvažováno o přijetí nového zákona o vlastnictví bytů, který by lépe odrážel potřeby praxe. Nová úprava vlastnictví bytů byla nakonec zahrnuta v roce 2011 do návrhu nového občanského zákoníku v rámci rekodifikace soukromého práva. Vlastnictví bytů by se tak mělo od 1. 1. 2014 řídit ustanoveními nového občanského zákoníku (dále NOZ).

Autoři nového občanského zákoníku odůvodňují zařazení právní úpravy vlastnictví bytu do Občanského zákoníku následovně: „Především jde i při úpravě bytového vlastnictví o úpravu vlastnického práva a celý jeho komplex systematicky do občanského zákoníku náleží. Opačné řešení vede k diverzifikaci právního řádu, k jeho entropii a zbytečným duplicitám v zájmu tzv. komplexnosti právní úpravy. Zařazení úpravy do občanského zákoníku umožní zjednodušení a větší přehlednost právní úpravy.“[1]

V souladu s přechodným ustanovením § 3028 NOZ se práva a povinnosti s vlastnictvím bytu související budou řídit novým občanským zákoníkem poté, co nabude účinnosti. Speciálně ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví obsahuje nový občanský zákoník jedinou výjimku z tohoto pravidla, a to ustanovení § 3063, podle nějž vznikne i po dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku vlastnické právo k jednotkám v domě podle zákona o vlastnictví bytů, pokud přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku nabyl alespoň jeden z vlastníků vlastnické právo k jednotce podle zákona o vlastnictví bytů.

Ve srovnání se stávající právní úpravou přináší nová úprava jistý posun v pojímání celého institutu. Nový občanský zákoník již nehovoří o vlastnictví bytů, ale o bytovém spoluvlastnictví, čímž vedle zajištění bytových potřeb klade větší důraz na spoluvlastnictví domu. V souladu s tím je bytová jednotka definována v § 1159 NOZ jako jediná nemovitá věc, která zahrnuje vedle bytu také podíl na společných částech nemovité věci, čímž je zdůrazněno, že byt a spoluvlastnický podíl k němu náležející jsou neoddělitelné.

Bytem se pak podle nového občanského zákoníku rozumí prostorově oddělená část domu sloužící k bydlení, vazba na rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že místnost nebo soubor místností jsou určeny k bydlení, která je vyjádřena v ustanovení § 2 pís. b) ZoVB, mizí.

Nový občanský zákoník vymezuje společné části domu oproti stávajícímu zákonu o vlastnictví bytů pružnějším způsobem ve snaze reflektovat tu skutečnost, že každý dům je odlišný a jen těžko by bylo možné sestavit seznam společných částí domu, který by platil bez výjimek v každé situaci. Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku přímo počítá s různým vymezením společných částí v konkrétních případech dle stavebních, technických nebo uživatelských kritérií v prohlášení vlastníka,[2] jehož náležitosti jsou stanoveny v § 1166 NOZ.

Ustanovení § 1160 odst. 1 NOZ stanoví, že společnými částmi jsou ty části nemovitosti, které ze své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Přílišné volnosti při vymezení společných částí domu je pak zamezeno tím, že § 1160 odst. 2 NOZ stanoví, které části domu jsou vždy společné, jedná se o pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu, jeho tvaru i vzhledu, včetně jeho hlavních konstrukcí, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. Od tohoto ustanovení se nelze odchýlit a platí i v případě, že se určitá společná část domu přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Demonstrativní výčet společných částí pak bude dle § 1222 NOZ uveden v prováděcím právním předpisu. Části domu uvedené v tomto výčtu budou považovány za společné, pokud nebude prokázán opak.

Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, která má rozhodující význam pro určení výše příspěvků na správu domu a pro výkon hlasovacího práva na shromáždění vlastníků jednotek, je dle § 8 odst. 2 ZoVB určena vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Nový občanský zákoník přináší jako alternativu k tomuto postupu určení velikosti spoluvlastnického podílu se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu, případně také umožňuje, aby spoluvlastnické podíly byly určeny jako shodné. Alternativní postupy určení velikosti spoluvlastnického podílu zavádí nový občanský zákoník s tím, že kritérium hodnoty jednotky je převládající ve většině evropských států a není důvod vůli vlastníků v tomto směru omezovat. Důvodová zpráva k tomu uvádí: „Navrhuje se proto změnit právní pravidlo dosavadního zákona tak, že rozhodující nemá být v prvé řadě jen poměr podlahových ploch, ale také povaha a umístění bytu, tedy že podíl na společných částech má být přednostně určen se zřetelem k hodnotě bytu nebo nebytového prostoru. Pro ni má význam nejen velikost bytu, ale i jiné jeho vlastnosti, např. umístění bytu v určitém podlaží nebo na určité straně domu, prostor, který má vlastník jednotky ve své výlučné dispozici (v domě mohou být např. místnosti s různě vysokými stropy) apod.“[3]

Nový občanský zákoník zachovává stávající pravidlo, že společenství vlastníků jako právnická osoba způsobilá vykonávat správu domu má vznikat v domech s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, přičemž nově může být společenství založeno i v domě s méně než pěti jednotkami, souhlasí-li s tím všichni vlastníci.

Zásadní změnu však nový občanský zákoník přináší ve způsobu vzniku společenství vlastníků. V současné době dochází ke vzniku společenství vlastníků jednotek dle § 9 odst. 3 ZoVB v domě s nejméně pěti jednotkami, které jsou ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků ve chvíli, kdy je třetímu vlastníkovi doručena listina osvědčující jeho vlastnické právo. Tento postup se v praxi jevil jako problematický, jelikož vlastníci jednotek si často neuvědomovali důsledky ze vzniku společenství plynoucí. Po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku proto již nemá společenství vlastníků vznikat automaticky splněním zákonných podmínek, ale zakladatelským právním jednáním tak, aby ke vzniku společenství došlo aktivním jednáním vlastníků jednotek. K založení společenství vlastníků dojde schválením stanov, ke vzniku pak dnem zápisu společenství do veřejného rejstříku. Zápis do rejstříku společenství tak získává konstitutivní charakter.

Motivací k založení společenství pak má být vlastníkům omezení převodu vlastnického práva k jednotkám obsažené v § 1198 NOZ, podle kterého je na vznik společenství vlastníků vázán zápis vlastnického práva k dalším převáděným jednotkám do katastru nemovitostí. Do katastru nemovitostí je možné zapsat nabytí první převáděné jednotky a pro zápis vlastnického práva k dalším jednotkám je vyžadováno prokázání vzniku společenství vlastníků.

Nová úprava z velké části vychází z úpravy stávající, základní pojetí vlastnictví bytu a správy společných prostor se nemění nijak dramaticky, nový občanský zákoník především přináší upřesnění v některých problematických oblastech odrážejíc tak potřeby a zkušenosti praxe a v souvislosti s tím dochází i k drobným změnám v názvosloví.

Mgr. Martin Holub, advokát, partner

Mgr. Lucie Miškovská, advokátní koncipientka

Šafra & partneři s.r.o., advokátní kancelář

Revoluční 1082/8 110 00 Praha 1

Tel.: +420 296 785 411 Fax: +420 296 785 421 e-mail: office@safra-advokati.cz

[1] Eliáš, K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s. 497 [2] Eliáš, K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s. 501 [3] Eliáš, K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s. 502

Autor: Mgr. Martin Holub, Mgr. Lucie Miškovská ( Šafra & partneři ) | pošli emailem | vytiskni článek | 15.8.2013

_____________________________________________________________

převzato z

http://www.epravo.cz/…u-92135.html