Portál společenství vlastníků jednotek - Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Comments

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Sice nechápu proč, ale

otak — Thu, 15 Aug 2013 19:40:27 +0200

Sice nechápu proč, ale velikost obytné plochy bytu máme 49,6 m2.

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Úhrada elektřiny z částky na nájem, kauce atd.

Petr — Thu, 15 Aug 2013 17:22:19 +0200

"K našemu překvapení se ukázalo, že paní majitelka ze záloh platila také fond oprav a proto jí prý zbývala jen nepatrná část na úhradu elektrického proudu.

Nemalý doplatek po nás chtěla uhradit. Část z požadované sumy jsme ji uhradili, pro zachování dobrých vztahů".

Pan Lake by možná argumentoval, že když jste uhradili její nedoplatek elektřiny, tak jste souhlasili s dluhem a nemůžete ho vymáhat zpět. Povinností ze smlouvy je hradit zálohu služeb. Doplatek či přeplatek až po vyúčtování. Na uhrazení nedoplatku je případně ve vaší smlouvě kauce.

Máte ve smlouvě uvedeno, jak velký je byt a kolik platíte za 1m2 ?

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Majitel si z našich ... 12

lake — Thu, 15 Aug 2013 15:59:29 +0200

Jak postupovat dál je přece naprosto jasné. V nájemní smlouvě máte výčet služeb a dodávek, na které jste hradil zálohy. V nájemní smlouvě jistě máte uveden začátek a konec zúčtovacího období a datum každoročního vyúčtování služeb a plnění poskytovaných s užíváním bytu. Do třiceti dnů od tohoto data je pronajímatel povinen vypořádat Vaše přeplatky (viz bod 6 vaší nájemní smlouvy).

Neobdržíte-li vyúčtování ani do dne vypořádání, vyzvěte pronajímatele (písemně s doručenkou do vlastních rukou) k vrácení všech dosud nevypořádaných záloh zaplacených za celé zúčtovací období. Den následující po marném uplynutí lhůty pro vypořádání je prvním dnem prodlení pronajímatele. Naúčtujete mu pak úrok z prodlení z celé částky, až do zaplacení.

Jestliže vyúčtování bylo provedeno, nereklamoval jste je a je splatné, vzniká Vám marným uplynutím lhůty pro vypořádání právo vymáhat přeplatky plynoucí z vyúčtování a k nim úrok z prodlení pouze z těchto přeplatků.

lake

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Možná, že jsme povinni

otak — Thu, 15 Aug 2013 15:02:05 +0200

Možná, že jsme povinni své dluhy řádně uhradit, jenže ve své podstatě paní disponuje dostatečnou částku pro uhrazení všech nedoplatků a ještě by nám měla dost vrátit.

Jsem na to zvědav, jak dál :-/

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Majitel si z našich ... 10

lake — Thu, 15 Aug 2013 15:00:38 +0200

Aha, to je tedy něco jiného. V tom případě nerozumím, proč jste o této úhradě napsal: „Část z požadované sumy jsme ji uhradili, pro zachování dobrých vztahů.“

Nehradil jste pro zachování dobrých vztahů, ale z povinnosti. Jednotlivá vyúčtování, o jejichž výši není sporu, jste povinen vždy uhradit.

Částka označená „fond oprav“ nemá nic společného se službami, které Vám byly poskytovány. Tak se nazývá fond, který vytváří bytové družstvo z přijatého nájemného od svých členů. Nejste nájemcem družstva, takže z vašich plateb se netvoří fond oprav družstva. Ostatně částky na fond oprav jsou u družstevních bytů součástí nájemného. Nejde o platbu navíc.

lake

_{P.S. Dávejte laskavě příspěvkům názvy, které odpovídají
úvodnímu příspěvku, nebo takové, které dávají nějaký smysl.
Děkuji.}

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Zaplatil jsem pouze dluh na

otak — Thu, 15 Aug 2013 14:57:09 +0200

Zaplatil jsem pouze dluh na za spotřebu elektrické energie, který vznikl tím, že paní majitelka odváděla část našich peněz do fondu oprav. Nyní mám v plánu požadovat nepatřičně získanou částku na fond oprav zpět.

Částku na fond oprav si po celý rok automaticky ukrajovala bez našeho vědomí do fondu oprav. My s tím nesouhlasili, což jsme hned odsoudili emailem z naší strany.

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Majitel si z našich ... 8

lake — Thu, 15 Aug 2013 14:45:33 +0200

Pane otaku, vaše nájemní smlouva je částečně neurčitá v části, která má definovat úhradu za plnění spojená s užíváním bytu. Neměl jste ji v této podobě podepisovat.

Jestliže jste už uhradil platbu za fond oprav, kterou na Vás vymáhala majitelka (podle mne neoprávněně), zbavil jste se i do budoucna možnosti odepřít úhradu těchto částek. Neuváženým zaplacením nad rámec Vašich povinností jste dal souhlas s důvodem platby nejen pro letošní rok, ale váš souhlas Vás zavazuje i do budoucna. Došlo k nenávratnému přesunutí důkazní povinnosti.

Do zaplacení byla majitelka povinna tvrdit a prokazovat, že součástí Vašich plateb je i „fond oprav“ a další platby v nájemní smlouvě neuvedené. To by soudu nebyla schopna prokázat.
Dobrovolným zaplacením požadovaných částek jste s nimi ovšem vyjádřil souhlas. Nyní jste to Vy, kdo by musel tvrdit a prokazovat, že tyto platby nepatří mezi úhrady, ke kterým jste se v nájemní smlouvě zavázal.

Každý soud by dal v této situaci majitelce za pravdu v tom, že jste uznal neurčité části nájemní smlouvy za platné. Je tedy celkem zbytečné, že se zde na to ptáte. Domnívám se, že radit Vám cokoliv je v tomto okamžiku už zbytečné.

lake

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Všem Vám strašně moc

otak — Thu, 15 Aug 2013 14:27:29 +0200

Všem Vám strašně moc děkuju, přecijen jde asi o 15.000 Kč za rok, což jsou pro mě hodně velké peníze

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Služby spojené s užíváním bytu

Miki — Thu, 15 Aug 2013 14:24:44 +0200

Fond oprav (dlouhodobá záloha na opravy a údržbu domu – pro Lake) určitě není službou. slouží na opravy a údržbu a pronajímatel si ji má započíst do nájemného. Možná pomůže cenový výměr Ministerstva financí 01/2010 (z 8.12.2009), kterým se regulují právě ceny služeb spojených s užíváním nájemního bytu a který také obsahuje definici těchto služeb. http://www.mfcr.cz/…009-c-13.pdf

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Nájemní smlouva a vyúčtování 2

Zdenek 22 — Thu, 15 Aug 2013 13:50:03 +0200

Také si myslím, že inkriminovaný text „a další služby spojené s užíváním bytu“ je velice nešťastný. Na druhou stranu tento text hovoří o „službách“ a tak pokud pronajímatel po nájemci na základě tohoto ustanovení požaduje úhradu „těchto dalších služeb“, musí je specifikovat. Jako vodítko by se dal již nyní použít platný, byť účinný až od 1. 1. 2014, zákon č. 67/2013 Sb., kde jako služba žádná platba do fondu oprav není.

Platba pronajímatele do „fondu oprav“ souvisí s udržováním bytu jako majetku a tu má pokrytou nájemným.

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Nájemné buď v SBD nebo v SVJ

Petr — Thu, 15 Aug 2013 12:24:29 +0200

Byt je SBD nebo SVJ ?

Zkuste hledat na internetu „nájem bytu“, např.

http://www.pravnilinka.cz/…ce-bytu.html

http://www.profipravo.cz/index.php…

http://www.mmr.cz/…ova-politika-(napr-najemne)/Najem-bytu

http://www.mmr.cz/…ova-politika-(napr-najemne)/Najem-bytu#CatName

http://www.pravnipraxe.eu/…jmu-bytu.php

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Nájemní smlouva a vyúčtování

petrsv — Thu, 15 Aug 2013 12:13:11 +0200

K tomuto se nejlíp vyjádří právník, takže čistě laický pohled… Onen text „a další služby spojené s užíváním bytu“ je podle mě velmi nešťastný. Pod to se dá schovat cokoliv, co SBD vyúčtuje majiteli. Takže paní majitelka má nejspíš pravdu. Osobně dávám přednost smlouvám, kde je buď fixní částka bez jakýchkoliv rozdělování a vazeb na spotřebu nebo takovým, kde je jasně uvedeno, co je nájem a co spotřeba. Žádné věty typu „a další“, „a podobně“, „atd.“. Stejně tak se mi nelíbí, když je předem ve smlouvě tzv. inflační doložka. Závěr – paní majitelka zřejmě postupuje v právu a evidentně má snahu to uvést do lepší srozumitelnosti. Za minulé období tedy budete muset zaplatit, co po vás požaduje, napříště už v tom bude aspoň pořádek. Nezmizí-li ale ta nehezká věta ze smlouvy, nebudete si nikdy jisti, že nenastane něco podobného.

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Nevím jestli zmiňovaný

otak — Thu, 15 Aug 2013 11:28:08 +0200

Nevím jestli zmiňovaný paragraf bude stěžejní pro mou argumentaci :-/

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat? - Nájemné v bytě SBD

Petr — Thu, 15 Aug 2013 11:06:51 +0200

Pane Otaku, vás nemusí zajímat výše fondu oprav v bytě SBD. Máte smlouvu s určenou výší nájemného a úhradou služeb. Nájem se neřídil indexem inflace, ale dle ceny obvyklé v místě. To by se dalo zjistit na internetu nebo dotazem na obci.

Kauce by měla být vyúčtována myslím i s úroky.

Pokud chce členak družstva poctivá ve službách a energiích, musela by předložit vyúčtování za služby SBD a energie (plyn, světlo) od dodavatelů.

Členka družstva by měla mít svolení od majitele (SBD) k pronajímání. Ve stanovách SBD to asi není.

Přečtěte si Občanský zákoník http://business.center.cz/…ny/obcanzak/

Oddíl čtvrtý: Zvláštní ustanovení o nájmu bytu od § 685

Majitel si z našich záloh za služby platil za položky, které nejsou definovány ve smlouvě (fond oprav). Jak postupovat?

otak — Thu, 15 Aug 2013 09:16:51 +0200

Potřeboval bych poradit s následující věcí:

V současné době s manželkou řešíme neshody s pozice nájemců s paní, která byt vlastní a s níž máme řádně uzavřenou smlouvu. Ve smlouvě nám vyčíslila kolik bude naše nájemné a také zálohu za služby. V částce za služby bylo konkrétně uvedeno, kolik bude měsíčně odvádět za elektrický proud a plyn.

Na konci roku jsme si propočítávali, jak jsme si v bytě vedli a došli jsme k závěru, že jsme se do výše záloh v pohodě vešli a bude nám část vrácena.

K našemu překvapení (šoku) se ukázalo, že paní majitelka ze záloh platila také fond oprav (přestože ve smlouvě není uveden – viz níže) a proto jí prý zbývala jen nepatrná část na úhradu elektrického proudu.

Nemalý doplatek po nás chtěla uhradit. Část z požadované sumy jsme ji uhradili, pro zachování dobrých vztahů.

Znění smlouvy:

Nájemné a úhrada za plnení poskytovaná s užíváním bytu

Nájemné a úhrada za plnení poskytovaná s užíváním bytu jsou stanoveny dohodou úcastníku ve výši xxxx Kc mesícne.
Výše dohodnutého mesícního nájemného ciní xxxx,—Kc.
Dále je nájemce povinen platit úhrady za plnení související s nájmem ve výši celkem xxxx Kc. Tato cástka zahrnuje dle výmeru SBD dodávku vody, odvádení odpadních vod,teplo, odvoz odpadu, spol. elektrinu a další služby spojené s užíváním bytu, dále ctvrtletní zálohu na plyn ve výši xxxx Kc a mesícní zálohu na el. energii ve výši xxx Kc. Pokud dojde ke zvýšení záloh dle výmeru SBD, bude o toto navýšení upravena také výše úhrady a tato skutecnost bude neprodlene oznámena nájemci a stvrzena jeho souhlasem ve forme dodatku k této smlouve. Pokud dojde v budoucnu i k navýšení spotreby vodného a stocného, plynu nebo el. energie, bude pomerne zvýšena i tato platba. V prípade snížené spotreby bude pomerná cástka nájemci vrácena.
Nájemné spolu s úhradou za služby a energie je splatné mesícne predem, a to do 20. dne predcházejícího kalendárního mesíce. Nájemce se zavazuje platit mesícní nájemné ve stanovené lhute bankovním prevodem na úcet pronajímatele c. xxxxxxx/xxxx, vedený u CSOB. Nájemné se považuje za zaplacené dnem pripsání cástky na úcet pronajímatele.
Nájemce se zavazuje uhradit pronajímateli vzniklé nedoplatky za spotrebovanou el. energii, plyn, teplo, vodné a stocné, popr. další služby za období trvání nájmu na základe vyúctování predloženého pronajímatelem, a to nejpozdeji ve lhute do 7dnu od obdržení výzvy od pronajímatele.
V prípade nižší spotreby a vyúctování preplatku za poskytované služby se pronajímatel zavazuje vrátit nájemci vzniklý preplatek nejpozdeji do 30 dnu ode dne dorucení konecného vyúctování.
Povinnost platit nájemné a úhradu za služby vzniká dnem zahájení nájmu a koncí dnem skoncení nájmu – predáním bytu pronajímateli.
Smluvní strany se dohodly, že pronajímatel je oprávnen sjednané nájemné vždy k 1.kvetnu príslušného kalendárního roku zvýšit o míru inflace vyjádrenou prírustkem prumerného rocního indexu spotrebitelských cen vyhlášenou Ceským statistickým úradem za predchozí kalendární rok.
Dle této smlouvy bude k rukám pronajímatele složena ke dni podpisu smlouvy v hotovosti kauce ve výši xxxx,– Kc. Tato kauce bude vrácena nájemci v den ukoncení nájmu oproti nepoškozenému zarízení bytu. Pronajímatel je oprávnen tyto financní prostredky použít k úhrade pohledávek na dlužném nájemném, k úhrade nedoplatku za služby spojené s užíváním bytu, popr. k úhrade vzniklých škod na zarízení a vybavení bytu. Ke dni ukoncení nájmu provede pronajímatel vyúctování složené kauce.
Nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnení poskytovaná s užíváním bytu do peti dnu po její splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení za každý den prodlení ve výši 2,5 promile dlužné cástky, nejméne 25,–- Kc za každý i zapocatý mesíc

prodlení.

11. Dále se nájemce zavazuje pro prípad prodlení s úhradou nájmu nebo úhradou za plnení poskytovaná s užíváním bytu zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 500,–- Kc za každých i zapocatých 15 dní prodlení.”

Paní majitelka na náš poslední email odpověděla následujícím textem:

“Dobrý den,

Částka do fondu oprav sice není vyjádřená ve smlouvě explicitně, ale je zahrnutá pod dalšími službami spojenými s užíváním bytu. Dle tabulky “Rozpis plateb pro rok 2013” částka na měsíc vychází přesně na xxxx,– Kč. Výpočet je správný. Předepsané částky od SBD se v průběhu roku nemění, zálohy od RWE a ČEZ jsou v tuto dobu take nastavené na aktuální spotřebu. V současné době se nájemné podobného bytu pohybujem kolem 9–10 tis na měsíc včetně záloh. Dodatek nastavím tak, aby se celková částka Vašeho nájemného nezvedla, zůstane tedy xxxx Kč. Do konce tohoto týdne vytvořím dodatek ke smlouvě, kde bude každá položka uvedena přesně (včetně částky odcházející do fondu oprav), tak aby do budoucna nedocházelo k podobným nedorozuměním. “

Proto by nás zajímalo, lze nějak argumentovat, že povinnost platit fond oprav v našem případě ročně 12.000 Kč je povinnost majitele bytu?