Portál společenství vlastníků jednotek - Oprávnění jednání SVJ při podávání žádosti o stanovisko ve věci památkové péče - Comments

Oprávnění jednání SVJ při podávání žádosti o stanovisko ve věci památkové péče - SVJ a památková péče 3

lake — Fri, 09 Aug 2013 06:54:44 +0200

Napsal jste: „Pokud budeme vycházet z toho, že nemovitostí je celý dům …“
To je sice pravda, ale jakmile je tato nemovitost rozdělena na jednotky a společné části, uplatní se § 20 odst. 1 ZoVB:

S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu.

Mezi právy a povinnostmi, které přecházejí na vlastníky jednotek ze zákona, jsou také práva a povinnosti vlastníka nemovitosti vyplývající ze zákona o památkové péči. Zákonodárce se o vlastníkovi jednotky nemohl výslovně zmínit v zákonu č. 20/1987, neboť netušil, že o sedm let později vejde v platnost zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, který rozdělí vlastnické právo k budově na jednotky a společné části.

Napsal jste: „… úřad nebude zkoumat, které části jsou domu jsou společné (a jejich správcem je SVJ) a které mají individuálního vlastníka (konkrétní jednotka)“.
Úřad nemusí vlastnický vztah nějak nepřímo odvozovat ani zkoumat, neboť vlastnictví jednotky je nesporné: je vloženo do katastru, který je veřejným seznamem. Jednotka má svůj list vlastnictví jako každá jiná nemovitost, i když v Občanském zákoníku není jako nemovitost definována.

Z uvedeného plyne, že vlastník jednotky podává žádost o závazné stanovisko sám za sebe (např. k výmalbě své jednotky,nebo k individuální výměně svých oken). Tvrzení, že by měl k tomu prokazovat souhlas ostatních vlastníků jednotek v domě nemá oporu v platném právu. Jediným vlastníkem je on sám a z toho plyne jeho aktivní legitimace k podání žádosti o závazné stanovisko.

Úřad není oprávněn požadovat plné moci osob, které nejsou vlastníky jednotky. Není mi zřejmé k čemu by taková plná moc měla sloužit. Co by mělo být jejím obsahem? Závazné stanovisko úřadu k opravě/údržbě památky je veřejnoprávní. To nemá nic společného s případným (pozdějším) soukromoprávním souhlasem ostatních vlastníků jednotek podle § 13 ZoVB.

To by se úřad choval jako president Zeman, když zpupně předem vyžadoval notářsky ověřené podpisy 101 poslanců, přestože k takovému požadavku neměl žádné zákonné právo.

lake

Oprávnění jednání SVJ při podávání žádosti o stanovisko ve věci památkové péče - SVJ a památková péče 2

H7 — Thu, 08 Aug 2013 23:55:17 +0200

Děkuji. Mám ještě doplňující dotaz. Úřad také tvrdí, že žádost o stanovisko je třeba podat i při údržbě v rámci jednotky (bytu) – např. výmalbě místnosti bytu (kvalifikují to jako údržbu nemovitosti).

Pokud budeme vycházet z toho, že nemovitostí je celý dům a že úřad nebude zkoumat, které části jsou domu jsou společné (a jejich správcem je SVJ) a které mají individuálního vlastníka (konkrétní jednotka), jak se řeší žádost o údržbu v rámci jednotky? Vlastník jednotky musí získat plné moci všech ostatních spoluvlastníků domu?

Oprávnění jednání SVJ při podávání žádosti o stanovisko ve věci památkové péče - Památkáři a doklady pro získání závazného stanoviska

MartinII — Thu, 08 Aug 2013 11:26:57 +0200

Nám odpověděl MHMP, že „v případě společenství vlastníků jednotek dle §11 odst. 5 zákona č.72/1994 Sb., je třeba doložit souhlas 3/4 většiny všech vlastníků jednotek (na základě odkazu ve větě třetí §13 odst.3 zákona, viz. §11 odst. 5, věta druhá zákona)“.

Souhlas lze doložit jen kopií zápisu (případně upraveného zápisu bez bodů o dluzích, nedoplatcích) a prezenční listinou s PM.

Získání závazného stanoviska není přípravná práce, jak tvrdíte, ale závazné stanovisko pro údržbu nemovitosti v památkové zóně.

Oprávnění jednání SVJ při podávání žádosti o stanovisko ve věci památkové péče - SVJ a památková péče 1

lake — Thu, 08 Aug 2013 03:31:45 +0200

Žádost o závazné stanovisko podle § 14 zákona č. 20/1987 Sb. předkládá svým jménem vlastník, nebo správce, nebo uživatel nemovitosti. Úřad je povinen zjišťovat, zda žadatel splňuje tento zákonný předpoklad. Není-li to splněno, úřad vyzve žadatele k doplnění, případně (po marném uplynutí poskytnuté lhůty) žádost usnesením odloží, neboť byla podána neoprávněnou osobou.

SVJ není vlastníkem nemovitosti.
SVJ není správcem (celé) nemovitosti.
SVJ není uživatelem nemovitosti.

Podrobněji k bodu č. 2: SVJ není správcem celé nemovitosti, nýbrž je právnickou osobou s omezenou právní způsobilostí. SVJ ze zákona vykonává správu pouze společných částí domu, navíc ve velmi omezeném rozsahu: správou jsou opravy a údržba společných částí (§ 9 odst. 1 ZoVB). SVJ ale není oprávněno provádět samo jiné činnosti (které již nespadají pod správu domu): technické zhodnocení modernizací, rekonstrukcí, nástavbou, přístavbou či vestavbou. K těmto činnostem potřebuje SVJ souhlas vlastníka domu (§ 11 odst. 5 ZoVB).

U nespolečných částí domu (což mohou být např. okna, dveře bytů, terasy a jejich zábradlí atd.) není SVJ správcem a nemá žádné zákonné oprávnění, o které by se mohlo opřít. Úřad, který má o žádosti SVJ jako správce rozhodovat, ovšem netuší které části jsou v kterém domě společné či nespolečné. A určitě si to úředníci nebudou zjišťovat sami listováním v Prohlášení vlastníka budovy.

Je tedy třeba vyjít ze skutečnosti, že SVJ není správcem (celého) domu ve smyslu § 14 zákona č. 20/1987 Sb. o památkové péči. Z toho plyne, že SVJ může vystupovat jedině v procesním postavení zmocněnce či zástupce vlastníka domu. Proto je logické, jestliže úřad požaduje, aby SVJ doložilo své oprávnění například plnou mocí podepsanou vlastníky jednotek, nebo zápisem ze schůze shromáždění, na kterém vlastníci rozhodli o budoucí změně stavby, opravě či udržovacích pracích na domě (s tím, že SVJ zároveň pověřili aby je zastupovalo v úředních jednáních).

lake

Oprávnění jednání SVJ při podávání žádosti o stanovisko ve věci památkové péče

Wed, 07 Aug 2013 20:09:59 +0200

Dobrý den, obecní úřad obce s rozšířenou působností tvrdí, že v žádosti dle § 14, odst. 2 zákona 20/1987 Sb. (o památkové péči) v případě údržby společných částí domu je třeba mimo jiné doložit prezenční listinu ze schůze shromáždění SVJ, zápis z hlasování, kde se odsouhlasila daná údržba/oprava apod., nebo plné moci vlastníků. Přitom:

V uvedeném paragrafu je uvedeno, že žádat nemusí vlastník, ale může žádat i správce nebo uživatel nemovitosti.
Dle §9 ZoVB: Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu…
a dle § 10, odst. 13 ZoVB: Statutárním orgánem společenství je výbor nebo pověřený vlastník. Za výbor jedná navenek jeho předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, postačí k písemnému právnímu úkonu jeho podpis.

Není mi tedy jasné, z čeho by plynulo právo úřadu kontrolovat hlasování shromáždění a oprávnění výboru v dané věci jednat.
Chápu, že některé práce nelze provést bez přijatého usnesení na shromáždění. Ale ze ZoVB mi neplyne, že by bylo třeba usnesení shromáždění k přípravných pracem jako je získání stanoviska z hlediska památkové péče. Toto stanovisko totiž může stanovit různé podmínky a tedy teprve po jeho získání jsou známy skutečnosti, které ovlivňují výsledek prací, ceny prací apod.

Obecní úřad požaduje i další náležitosti žádosti jako výkresy v přesně stanových měřítkách, fotodokumentaci stávajícího stavu apod.

Nikde jsem nenašel konkrétní náležitosti žádosti. Může si úřad stanovit náležitosti, bez kterých se žádostí nebude zabývat a žádost odloží? Lze se proti tomu nějak bránit (jak)?

Zákon 20/1987 Sb., § 14 (2) zní takto:

Vlastník (správce, uživatel) nemovitosti, která není kulturní památkou, ale je v památkové rezervaci, v památkové zóně nebo v ochranném pásmu nemovité kulturní památky, nemovité národní kulturní památky, památkové rezervace, nebo památkové zóny (§ 17), je povinen k zamýšlené stavbě, změně stavby, terénním úpravám, umístění nebo odstranění zařízení, odstranění stavby, úpravě dřevin nebo udržovacím pracím na této nemovitosti si předem vyžádat závazné stanovisko obecního úřadu obce s rozšířenou působností, není-li tato jeho povinnost podle tohoto zákona nebo na základě tohoto zákona vyloučena (§ 6a, 17).

Citace Žádosti o doplnění údajů:

Pro vydání závazného stanoviska MHMP – OKP je třeba k žádosti doplnit:

originál datovaně kvalifikované plné moci nebo originál ověření kopie k zastupování účastníka řízení, tj. Společenství vlastníků jednotek, při projednání výše uvedené věci s příslušným orgánem státní památkové péče, např. kopii zápisu ze schůze SVJ, na které byly zamýšlené práce prezentovány, a kopii prezenční listiny s podpisy, (V případě společenství vlastníků jednotek dle § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), je třeba doložit souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek (na základě odkazu ve větě třetí § 13 odst. 3 zákona, viz. § 11 odst. 3, věta druhá zákona). Z výše uvedeného vyplývá, že je možné doložit souhlas 3/4 většiny všech vlastníků jednotek, též úředně ověřenou kopii zápisu zjednání Shromáždění včetně přijatých usnesení a příslušného dokladu o hlasování. Za splnění uvedených podmínek potom může ve věci vydání závazného stanoviska s MHMP – OKP jednat Statutární orgán Společenství. Podle §9 odst. 13 zákona je statutárním orgánem Společenství výbor nebo pověřený vlastník. Za výbor jedná navenek jeho předseda. Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, postačí k písemnému právnímu úkonu jeho podpis. Statutární orgán Společenství pro jednání s úřadem MHMP – OKP pak může zplnomocnit žadatele.)
…

Děkuji předem za radu.