Portál společenství vlastníků jednotek - Správa podle ZoVB a podle NOZ - Comments

Správa podle ZoVB a podle NOZ - Správa podle ZoVB - výklad MMR 2

lake — Sat, 31 Aug 2013 13:26:15 +0200

• Za prvé:
Mylně označujete text MMR za „výklad“. Není problém to rozpoznat. Pouhé nedoložené tvrzení ještě není výkladem právního předpisu. Text z ministerstva (bez označení autora, nedatovaný a již zastaralý) je pouze kusem papíru, nikoliv výkladem.

• Za druhé:
Mnozí ouředníci MMR, MŽP a MF se už druhou desítku let domnívají, že SVJ je vlastníkem domu – asi jako bytové družstvo je vlastníkem družstevního domu. Tento jejich omyl je všeobecně znám a je doložitelný v písemných dokumentech vydaných těmito ministerstvy. Z toho pramení všechny ty nesmysly o údajném právu SVJ(2000) rozhodovat o rekonstrukcích a modernizacích cizího majetku.

• Za třetí:
Vybral jste z textu jedno nepodložené tvrzení. Ale už jste necitoval minimálně tři další místa, která říkají, že pojem „správa“ není vůbec tak jednoznačný. Tomu se říká manipulativní citace a jde o nekorektní práci se zdrojem. Chcete příklady? Budiž. Ministerský text říká (hned zkraje na str. 4):

„Oproti ZoVB však je v § 1189 NOZ obecně vymezen pojem, resp. základní okruh činností, které jsou správou domu a pozemku (v ZoVB takové vymezení chybí).“

A hned o pár řádků níže:

„Současné praxi za účinnosti ZoVB napomáhají (při absenci souhrnné bližší úpravy činností správy domu a pozemku v zákoně), vzorové stanovy SVJ, (…).“

A ještě jeden citát uvedu z toho ministerského slepence. Je na str. 14:

„Zcela samostatně je jako další činnost spojená se správou domu a pozemku uvedena činnost týkající se stavebních změn společných částí domu (především změny účelu užívání stavby a změny stavby, stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci). Jedná se o činnosti, u nichž vznikaly z hlediska vymezení správy domu a pozemku pochybnosti, zda je lze subsumovat pod pojem správa domu a pozemku; to byl také důvod pro samostatné uvedení této činnosti ve vzorových stanovách SVJ. (Tyto dosavadní pochybnosti odstranilo v NOZ obecné vymezení -resp. definice – správy domu a pozemku v § 1189, kde jsou v rámci správy domu a pozemku uvedeny také činnosti spojené s přípravou a prováděním stavebních změn společných částí domu.)“

A pokud Vám to nebylo po přečtení onoho textu jasné: nevytvořila jej jedna osoba. Je to slepenec z odstavců od minimálně tří autorů. Pak to dostal do počítače někdo čtvrtý a pomocí Ctrl-C a Ctrl-V z toho udělal jeden dlouhý a nepřehledný dokument. Poznáte to ihned: stejné věci se v textu objevují vícekrát, na různých místech, a pokaždé je to napsáno jinak.

Já se tím už nehodlám zabývat, ten text si protiřečí a nemá právní kvalitu. Chvála vzorových stanov, které údajně mají zachraňovat neurčitý zákon, je úsměvná: vzorové stanovy (právně vadný dokument v části týkající se technického zhodnocení domu) připravilo vládě před deseti lety samo MMR!

Může to celé posloužit pouze jako ukázka nedbalé práce čtyř či více ouředníků za peníze z našich daní.

lake

Správa podle ZoVB a podle NOZ - Správa podle ZoVB - výklad MMR

Kolemjdoucí — Fri, 30 Aug 2013 19:10:36 +0200

Přes všechny Lakeho argumenty a jím uváděné judikáty vykládá MMR správu podle ZoVB stále naprosto odlišně.

Nejčerstvější výklad správy podle ZoVB obsahuje dokument MMR:
HODNOCENÍ DOPADŮ REGULACE k nařízení vlády, kterým se provádějí některá ustanovení občanského zákoníku týkající se bytového spoluvlastnictví (zatím návrh nařízení).

V části „1.3.3 Právní úprava správy společných částí domu jako činnosti v zákonných úpravách vlastnictví bytů“ je mimo jiné uvedeno:

„Obecně se tedy správou domu a pozemku rozumějí podle ZoVB jednak činnosti spojené s opravami, údržbou, úpravami, apod. společných částí domu a pozemku a s tím spojené správní činnosti. V širším pojetí se do této činnosti zahrnují také např. rekonstrukce, modernizace, apod. společných částí domu, což plyne z § 11 odst. 5 ZoVB…
…Správu domu a pozemku podle současné právní úpravy v ZoVB a podle nové úpravy v NOZ lze tedy obecně pro účely přístupu k úpravě podrobností činnosti správy v prováděcím nařízení vlády charakterizovat tak, že – správou domu a pozemku jsou činnosti zajišťující jednak řádnou péči, provozuschopnost a dobrý stav nemovitosti rozdělené na jednotky, dále činnosti směřující k modernizaci této nemovitosti, apod., jednak správní činnosti správy domu a pozemku, a to ve všech záležitostech správy, kdy tato povinnost nepřísluší jednotlivým vlastníkům jednotek (tedy v zásadě jde o správu společných částí nemovitosti, protože ke správě jednotlivých bytů či nebytových prostorů tvořících součást jednotky jsou oprávněni a povinni vlastníci těchto jednotek)…“

Dokument dostupný zde:
https://apps.odok.cz/kpl-detail…

Správa podle ZoVB a podle NOZ - Právní poměry v SVJ bez právní subjektivity 1

lake — Tue, 27 Aug 2013 12:27:11 +0200

Soudím, že nemůže vzniknout SVJ(2012), neboť k tomu není splněn kogentní právní předpoklad obsažený v NOZ: neexistuje dům v režimu bytového vlastnictví podle NOZ, rozdělený na jednotky(2012) podle NOZ.

Staré SVJ(2000) podle ZoVB již po 01.01.2014 vzniknout nově nemůže.
SVJ(2012) podle NOZ také vzniknout nemůže. Nejsou splněny zákonné podmínky pro jeho založení a vznik. NOZ neupravuje vznik právnické osoby pokud v domě existují jednotky(1994), ani pravomoci, které by taková právnická osoba měla nabýt.
SVJ(2012) by nebylo ani oprávněno provádět správu domu, který je rozdělen na jednotky(1994) a společné části domu podle ZoVB. O takový majetek se SVJ(2012) starat nemůže, není k tomu ze zákona oprávněno.
Nové jednotky(2012) nemohou do 01.01.2014 vzniknout, protože stále platí dosavadní rozdělení vašeho domu na jednotky(1994) podle ZoVB.
Pouze zrušením současných vlastnických vztahů a vytvořením nových jednotek(2012) může nastat situace, která umožní vznik SVJ(2012) podle NOZ. To se neobejde bez nového Prohlášení a založení SVJ přijetím stanov podle NOZ.

Družstvo se může po 01.01.2014 chovat podle NOZ jedině jako správce bez vzniku společenství vlastníků. To je vše. Pokud vynecháte nové prohlášení, které by vytvořilo jednotky(2012), a prohlásíte, že zakládáte SVJ(2012), vznikne kočkopes v rozporu s právní úpravou. Není vyloučeno, že Ústavní soud v budoucnu takový postup označí za rozporný s právem. Musíme si počkat na první takový spor.

lake

Správa podle ZoVB a podle NOZ - Právní poměry v SVJ bez právní subjektivity

Dušan — Tue, 27 Aug 2013 11:16:49 +0200

Lake,

v našem domě máme SVJ bez právní subjektivity, správcem je původní vlastník SBD uvedené v § 24 odst. 1 a 2 ZoVB. Právní poměry upravuje ZoVB 2000 a ZoVB 1994 v případě § 9, 11 a § 15 odst. 2.

V případě schválení vl.n.z. o převodu vlastnického práva by u nás mělo v příštím roce vzniknout SVJ jako právnická osoba (SBD už nemá většinu). Může vzniknout SVJ (2012) aniž bude zrušeno rozdělení domu na jednotky a podáno nové prohlášení s rozdělením na jednotky podle nové definice jednotek dle NOZ? Anebo by v takovém případě vzniklo SVJ (2000), jehož právní poměry by se řídili ZoVB? Nebo by SVJ s právní subjektivitou bez nového vymezení jednotek vůbec vzniknou nemohlo, případně by mohlo vzniknout až při poklesu podílu družstva pod 1/4 jak upravuje § 9 odst. 4 ZoVB?

Vím, že nejjednodušší by bylo zrušením rozdělení a novým prohlášením vymezit nově jednotky, ale dle názoru správce a ostatních vlastníků to není potřebné, počítají s tím, že vznikne SVJ (2012) i bez nového prohlášení.

Správa podle ZoVB a podle NOZ - Prostá a plná správa 2

lake — Tue, 27 Aug 2013 08:22:34 +0200

Pane Dotaze,
Že Vaše SVJ(2000) nemá „plnou správu“ poznáte snadno: přečtěte si § 9 odst. 1 ZOVB. Ten definuje omezenou právní způsobilost SVJ. Nikdo nemůže na jinou osobu převést více práv, než má sám.

K pojmu „vzniklé právní vztahy“:
To je velmi jednoduché. Stal jste se vlastníkem jednotky(1994) a vlastníkem společných částí domu za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb.. Vaše práva a povinnosti vlastníka bytu a spoluvlastníka společných částí vznikly v rozsahu podle zákona č. 72/1994 Sb.. Zároveň jste se stal členem právnické osoby SVJ(2000), která vznikla na základě zákona č. 72/1994 Sb. a má ze zákona omezenou právní způsobilost. Platí pro Vás stanovy, které jsou smlouvou sui generis podle zákona č. 72/1994 Sb. mezi Vámi a společenstvím. Máme zde tedy tyto skupiny existujících právních vztahů:

vztahy mezi vlastníky jednotek(1994) navzájem,
vztahy mezi vlastníkem jednotky a SVJ(2000),
rozsah oprávnění SVJ(2000) nakládat s cizím majetkem, uzavírat k tomu smlouvy a vymáhat plnění.

Nový občanský zákoník tyto vztahy ani neruší, ani nemění. Na SVJ(2000) a na vlastníky jednotek(1994) se v NOZ zapomnělo. Současné právní vztahy (a práva a povinnosti z nich vzniklé) se budou i nadále posuzovat podle zákona č. 72/1994 Sb..

Pouhé zrušení právního předpisu nic nemění na tom, že tento předpis zůstává i nadále součástí práva a soudy jsou povinny podle něj i nadále posuzovat právní vztahy a rozsuzovat spory.

lake

Správa podle ZoVB a podle NOZ - Prostá a plná správa domu 6

Dotaz — Tue, 27 Aug 2013 03:43:34 +0200

Omlouvám se předem, pokud mluvím jako Alf, ale prosím

jak se pozná, že zrovna moje SVJ nemá „Plnou“ správu tj. že SVJ nesjednalo třeba se správcem takovou smlouvu o správě která by něco podobného umožnila. Ani nevím jaké indicie by taková smlouva mohla mít abych na to přišel (pokud by se mi podařilo aby mi na nátlak SVJ ukázalo všechny uzavřené smlouvy), nebo prostě jak na to lze přijít? Mám se prostě zeptat SVJ a poté co mi sdělí, že žádnou smlouvou správu „Prostou“ na „Plnou“ nepřevedli → „nemusím se pro danou chvíli ničeho obávat“ nebo mám pátrat nějak dále??
předpokládám že Vaše kategorické tvrzení (o zasahování do právních vztahů – čemuž nerozumím) plyne z toho, že pokud jsou Vámi uvedené §§ z NOZ, tedy na mne (SVJ(1994)) se nevztahují – což dokládáte citací v rámečku o dobrých mravech – ano?

Správa podle ZoVB a podle NOZ - Prostá a plná správa domu 4

lake — Mon, 26 Aug 2013 20:03:30 +0200

Takže moje odpověď zní: nelze nic převádět či měnit bez výslovného souhlasu každé osoby, které by se měl změnit rozsah jejích práv a povinností. Nelze zasahovat do již vzniklých právních vztahů bez výslovné zákonné úpravy. Psal jsem o tom zde: http://www.portalsvj.cz/…j-podle-zovb.

40/1964 Sb. § 3
(1) Výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy."

lake

Správa podle ZoVB a podle NOZ - plná správa ... může přestavět, rozdělit, prodat, bourat ...

Dotaz — Mon, 26 Aug 2013 18:29:44 +0200

Rád bych se zeptal zda může být resp. bude moci být převedena správa „Prostá“ na správu „Plnou“ → USNESENÍM (tj. hlasováním většiny) ?

(jak u SVJ(2012) tak hlavně u stávajících SVJ(1994))

Správa podle ZoVB a podle NOZ - Nechápu...

Novák — Mon, 29 Jul 2013 15:59:53 +0200

DD, lehce nechápu vaši informaci „Lehce nabyl, lehce pozbyl, byty se opět vrátí pod správu družstva a lidé budou platit a nadávat. Znám dva případy, kde se již stalo.“ – To bylo to družstvo tak dobré, že se k němu vrátili?? Pokud ano, nevidím v tom problém. Pokud ne, tak mají asi problém vlastníci bytů a to s hlavou.. Přeji hezký teplý den. N.

Správa podle ZoVB a podle NOZ - Správa podle ZoVB

Maty — Mon, 29 Jul 2013 08:45:45 +0200

Pane Lake,
náš výbor se rozhodně nechová, jako „ponížený úředník svých pánů“, opak je pravdou. Shromáždění je nejvyšší orgán, čímž se statutární orgán ohání a lidem servírují nepravdivé informace. Samozřejmě existují vlastníci, kteří se začnou bránit, je podána uměle vytvořená žaloba nasměrovaná k rukám exekutora a je vymalováno. Člověk žasne, co vše jsou schopni lidé odsouhlasit. Co z toho plyne ? Lehce nabyl, lehce pozbyl, byty se opět vrátí pod správu družstva a lidé budou platit a nadávat.Znám dva případy, kde se již stalo. Přeji pěkný den !

Správa podle ZoVB a podle NOZ - Správa podle ZoVB a podle NOZ 1

lake — Mon, 29 Jul 2013 08:43:49 +0200

SVJ(1994) je pouhý ponížený služebník svých pánů. Najatý sluha, který pouze pečuje o cizí dům. Pojem „správa domu“ nezahrnuje technické zhodnocení, modernizace, rekonstrukce, změny stavby ani změny účelu užívání stavby. Tato skutečnost je zřejmá od samého počátku, od přijetí ZOVB. Původní zákon č. 72/1994 Sb. obsahoval tato ustanovení:

72/1994 Sb. v původním znění:
§ 5 odst. 3
Prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu (dále jen „správce“).
§ 9 odst. 1
Správu, provoz a opravy společných částí domu (dále jen „správa domu“) zajišťuje správce.
§ 10 odst. 1
Vlastníci jednotek se spolu mohou dohodnout, že zřídí právnickou osobu podle zvláštního zákona, jejímž účelem bude zejména správa společných částí domu. Tato právnická osoba může být zřízena pouze z vlastníků jednotek. (…)
§ 10 odst. 2
Pokud vlastníci jednotek zřídili právnickou osobu, plní povinnosti správce tato právnická osoba.

Z uvedeného je zřejmé, že od počátku měl zákonodárce na mysli to, že může vzniknout právnická osoba, která ovšem bude mít jen tolik oprávnění, kolik mají dnešní smluvní správci či družstva, která vykonávají správu domu. Správce zejména nenahrazuje ani nezastupuje vlastníky jednotek v jejich rozhodování o vlastním majetku. Správce byl a je hlavně jejich služebník, který zajišťuje služby a provádí údržbu a opravy společných částí domu.

Porovnejme původní znění příslušných ustanovení ZoVB z r. 1994 s nynějším zněním po novelách. Zjistíme, že postavení správce-služebníka vlastníků se od té doby celkem nezměnilo. Navíc pro SVJ přibyly pouze pravomoci a oprávnění vyjmenované v § 9a ZoVB. Porovnejte si:

72/1994 Sb. po novele 103/2000 Sb.
§ 5 odst. 3
Prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu (dále jen „správce“).
§ 9 odst. 1
Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám.

Nikdy nebylo úmyslem zákonodárce stvořit SVJ jako Velkého Bratra, který začne vlastníkům rozkazovat. Kdyby úmyslem zákonodárců bylo, aby SVJ-právnická osoba kompletně rozhodovala o domě namísto vlastníků, jistě by nevtělili do zákona č. 103/2000 naprosto stejné omezení okruhu činností, jaké měl původní „správce“ podle znění zákona před novelami. Porovnejte obě znění § 9 odst. 1.

Ostaně podřízené postavení SVJ je zřejmé i z následující novelizace ZoVB zákonem č. 451/2001, ve které zákonodárce právní způsobilost SVJ ještě více omezil a zpřesnil.

72/1994 po novele 451/2001 Sb.
§ 9 odst. 1
Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.

Z právní úpravy je zřejmé, že zákonodárce skutečně pod pojmem „správa“ mínil to, co je uvedeno v Občanském zákoníku č. 40/1964 Sb.: omezené rozhodování, které slouží pouze k zachování věci a k běžnému hospodaření s ní. Úmysl zákonodárce je zřetelně vyjádřen např. v historii změn § 13 ZoVB:

72/1994 Sb. v původním znění
§ 13 odst. 3
Vlastník jednotky nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Úpravy, jimiž se mění vzhled domu nebo jeho vnitřní uspořádání, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem společenství.

Jde o původní znění zákona, ve kterém „společenství“ znamenalo pouze vlastníky jednotek, nikoliv právnickou osobu. Zákonem č. 103/2000 zákonodárci vytvořili správce domu jako právnickou osobu a nazvali tuto osobu „společenství“. A teď pozor: kdyby úmyslem zákonodárce tenkrát bylo, aby tato nová právnická osoba převzala rozhodování o domě za vlastníky, ponechali by § 13 odst. 3 v původním znění. Ale zákonodárci udělali přesný opak: ZMĚNILI text tohoto ustanovení tak, aby odňali nově vzniklé právnické osobě právo rozhodovat o záležitostech, do kterých jí nic není. Sledujte:

72/1994 Sb. po novele zákonem č. 103/2000 Sb.
§ 13 odst. 3
Vlastník jednotky nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Úpravy, jimiž se mění vzhled domu nebo jeho vnitřní uspořádání, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.

Tvrzení, že SVJ(1994) je Velký Bratr, který rozhoduje o všem, se objevilo poprvé teprve ve vadných vzorových stanovách. Ta jejich část, která přisuzuje sluhovi-SVJ rozhodovat o změnách stavby, modernizacích, rekonstrukcích je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem.

lake

Správa podle ZoVB a podle NOZ

lake — Sun, 28 Jul 2013 08:14:10 +0200

Někteří popletové směšují právnickou osobu SVJ(2000) s právnickou osobou SVJ(2012). Přitom jde o dvě odlišné osoby, které mají (ve vztahu k majetku svých členů) velmi rozdílný rozsah pravomocí. Dále mají odlišné vnitřní poměry, což se týká přijímání rozhodnutí SVJ a hlasování vlastníků mezi sebou. Zjednodušeně řečeno:

SVJ(2000) je „minimální správce“, který je oprávněn pouze ve věcech správy, provozu a oprav cizího domu. Nemá žádná zákonná práva ani oprávnění ve věcech zlepšení domu (technické zhodnocení), ani ve věcech uplatnění práva z vad cizího majetku (závady na splečných částech stavby). Je oprávněn stanovit a vybírat dlouhodobé zálohy, avšak pouze na opravy (nikoliv na technické zhodnocování cizího majetku).
SVJ(2012) je „maximální správce“, který rozhoduje prakticky ve všem, co se týká společných částí. Jeho zákonná pravomoc je rozšířena i na zlepšování domu (technickým zhodnocením) a na uplatňování práva z vad stavby. Podle NOZ však nemá SVJ(2012) zákonné právo stanovit ani vybírat dlouhodobé zálohy na správu. Namísto toho je oprávněno vybírat příspěvky na správu, které nejsou zálohami, jsou vlastním příjmem právnické osoby a nevyúčtují se s plátci.

Tyto zásadní odlišnosti obou typů právnických osob je třeba mít na mysli vždy, když se diskutuje o tom, zda a jak se SVJ(2000) může stát právnickou osobou SVJ(2012).

Zejména je třeba zcela odmítnout protiústavní názor, že všichni členové SVJ(2000) se dne 1. ledna 2014 ráno probudili jako členové SVJ(2012), se všemi povinnostmi, které jaou s takovým členstvím spojeny. Jde o názor, který je v rozporu jak s Ústavou, tak s Listinou základních práv a svobod. Zejména je v příkrém nesouladu s konstantní judikaturou Ústavního soudu o podmínkách zavedení nepravé retroaktivity právního předpisu.

1. Co je „správa majetku“ podle ObčZ

Z právní úpravy v zákonu č. 40/1964 Občanský zákoník je zřejmé, že zákonodárce zařazuje do správy pouze prostou péči o zachování majetku a předcházení škodám. ObčZ to označuje „běžná záležitost“ či „obvyklé hospodaření“. Jakmile má jít o něco více, je to již nad rámec správy a k takové činnosti je nezbytný speciální souhlas. Nad rámec správy jsou zásahy do samé podstaty předmětu vlastnictví, které neslouží pouze k zachování, nýbrž i ke změně či zlepšení spravovaného majetku. Uvádím k tomu citáty, z nichž je tento rozdíl dobře patrný:

ObčZ § 28
Jestliže zákonní zástupci jsou povinni též spravovat majetek těch, které zastupují, a nejde-li o běžnou záležitost, je k nakládání s majetkem třeba schválení soudu.

ObčZ § 145 odst. 2
Obvyklou správu majetku náležejícího do společného jmění manželů může vykonávat každý z manželů. V ostatních záležitostech je třeba souhlasu obou manželů; jinak je právní úkon neplatný.

ObčZ § 480a odst. 2
Správce dědictví při výkonu své funkce vykonává práva a plní povinnosti, které ke svěřenému majetku příslušely zůstaviteli. Úkony přesahující rámec obvyklého hospodaření však může učinit jen se souhlasem dědiců a se svolením soudu.

Z uvedených citací je zřejmé, že zákon rozlišuje kdy jde o tzv. „běžnou záležitost“, „obvyklou správu“, „obvyklé hospodaření“. Při této správě NENÍ správce oprávněn činit se spravovaným majetkem cokoliv se mu zlíbí, nýbrž pouze to, co je „běžné“ či „obvyklé“. Co to znamená je v judikatuře známo a dostatečně to vysvětlil jeden z komentářů k Občanskému zákoníku:

ŠVESTKA, Jiří, a kol. : Občanský zákoník I, II . 2. vyd. . Praha: C. H. Beck (2009) .
„Obvyklou správou je možné rozumět takovou správu společného jmění manželů, která směřuje k uchování stávajícího majetku a proti níž by druhý z manželů neměl žádných výhrad. Zpravidla se jedná o běžné, opakující se úkony, které jsou pro udržení tohoto majetku potřebné. Hovoří se také o běžných záležitostech, které může obstarávat každý z manželů. Záležitosti nikoli běžné (zákon hovoří o ostatních záležitostech) vyžadují souhlasu obou manželů."

Z uvedeného plyne, že dokonce ani mezi nejbližšími osobami – manželi, kteří mají nemovitost ve společném jmění – nemůže jeden z nich činit cokoliv je mu libo. Tím spíše se musí takové omezení pravomoci správce uplatnit mezi vlastníkem domu a SVJ – cizí osobou, pouhým služebníkem, který dům nevlastní a pouze slouží svému pánovi. Proto ZoVB svěřuje do pravomoci SVJ (sluhy vlastníka) pouze „správu, provoz a opravy domu“.

2. Co je „správa domu“ podle ZoVB

Zákonnou definici správy domu právnickou osobou SVJ(2000) podává ustanovení § 9 odst. 1 ZoVB. Bohužel zákonodárce se omezil na konstatování, že pod činností správce se rozumí „správa, provoz a opravy společných částí domu“. Definici pojmu „správa“ však ZoVB neobsahuje. Je tedy nutné k výkladu pojmu „správa“ použít Občanský zákoník:

ObčZ § 853
Občanskoprávní vztahy, pokud nejsou zvláště upraveny ani tímto, ani jiným zákonem, se řídí ustanoveními tohoto zákona, která upravují vztahy obsahem i účelem jim nejbližší.

Použijí se samozřejmě nejbližší ustanovení o správě majetku obsažená v ObčZ, viz výše. Z toho plyne, že pojem „správa společných částí domu“ zahrnuje pouze běžné záležitosti, obvyklé hospodaření, a k tomu přistupují taxativně uvedené záležitosti zmíněné v § 9a ZoVB (uzákoněno novelou č. 451/2001 Sb.). Podotýkám, že správu domu společenstvím podle § 9 odst. 1 ZoVB je samozřejmě vhodnější přirovnávat k ObčZ § 28 a § 480a, neboť ve všech těchto případech jde o CIZÍ osobu, která spravuje majetek namísto vlastníka.

Jsou tedy protizákonná tvrzení, že SVJ je Velký Bratr, který vše rozhoduje namísto skutečného vlastníka domu. Naopak platí, že SVJ(2000) má zákonem výslovně omezenu právní způsobilost právě jen na činnosti správy domu podle § 9 ZoVB a § 9a ZoVB. Je tedy vyloučeno, aby pod správu prováděnou SVJ(2000) spadaly všechny činnosti, zmíněné v § 11 ZoVB; zejména nepatří pod správu změny stavby a technické zhodnocení domu (nástavby, přístavby, vestavby, další stavební úpravy).

Ostatně kdyby zákonodárce chtěl, aby pod správu domu společenstvím spadaly kromě oprav také tyto další činnosti, jistě by je ve svém taxativním výčtu výslovně uvedl přímo v § 9 ZoVB, stejně jako tam uvedl provoz domu a jeho opravy. O věcech mimo tento seznam rozhoduje vlastník domu, neboť jsou jednoznačně mimo právní způsobilost SVJ – právnické osoby.

3. Co je „správa majetku“ podle NOZ

NOZ se správou zabývá nejen v části o bytovém vlastnictví. Správa cizího majetku je podrobně upravena v NOZ oddíl 6 „Správa cizího majetku“. NOZ rozlišuje dva rozdílné druhy správy, které se velmi liší rozsahem oprávnění správce. Cituji:

Prostá správa cizího majetku
NOZ § 1405
Kdo vykonává prostou správu cizího majetku, činí vše, co je nutné k jeho zachování.
NOZ § 1406
Správce uplatňuje při prosté správě všechna práva týkající se spravovaného majetku a řádně s ním hospodaří. Správce nesmí bez souhlasu beneficienta změnit účel spravovaného majetku.
(…)

Plná správa cizího majetku
NOZ § 1409
Komu je svěřena plná správa cizího majetku, dbá o jeho rozmnožení a uplatnění v zájmu beneficienta.
NOZ § 1410
Správce může se spravovaným majetkem činit cokoli, co je nutné a užitečné.

Všimněte si, že osoba vykonávající plnou správu cizího majetku jej může přestavět, rozdělit, prodat, zbourat podle své úvahy. To je naprosto odlišný, mnohem širší přístup nežli v zákonu č. 40/1964 Občanský zákoník.

4. Co je „správa domu“ podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví

Pojem „správa domu“ podle NOZ má také dva odlišné „stupně“. Prostou správu domu vykonává správce v domě, kde nevzniklo společenství (2012). Je oprávněn pouze zachovávat spravovaný majetek (tedy provoz, údržba a opravy):

89/2012 Sb. § 1192
(2) Správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku; pokud je určeno něco jiného, nepřihlíží se k tomu.

Jakmile vzniklo společenství vlastníků podle NOZ, stává se osobou odpovědnou za „správu domu“ (NOZ § 1190). Tato správa ale zahrnuje podstatně více práv než měl správce před vznikem společenství. SVJ(2012) je oprávněno navíc i zlepšovat spravovaný majetek:

89/2012 Sb. § 1189
(1) Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

Z uvedeného je zřejmé, že SVJ(2012) se může pustit i do technického zhodnocení domu (rekonstrukce, modernizace, stavební úpravy). Stále se však nejedná o „plnou správu“ ve smyslu NOZ §1406. Nebo se snad někdo domnívá,že SVJ je oprávněno prodávat či pronajímat cizí majetek bez souhlasu vlastníků tohoto majetku?

5. Závěr

Z uvedeného srovnání obou typů správy majetku je zřejmé, že zákonná definice správy domu podle ZoVB přibližně odpovídá „správě majetku“ podle ObčZ a také „prosté správě cizího majetku“ podle NOZ. Do správy domu společenstvím(2000) tedy nespadá zlepšení domu (modernizace, rekonstrukce, technické zhodnocení). K jinému výkladu nelze dojít ani výkladem, vzhledem k jednoznačnému znění § 9 odst. 1 ZoVB.

lake