Portál společenství vlastníků jednotek - Dotaz na hlasovací procenta v naší situaci - Comments

Dotaz na hlasovací procenta v naší situaci - Dotaz na hlasovací procenta 7

Vít Kocián — Wed, 03 Jul 2013 22:26:17 +0200

Nejhorší je, že je celá věc velmi neprůhledná. Rekonstrukce se schválila v roce 2011 v nějaké výši, která bude hrazena z dotací a úvěrem. Na základě toho, že se vzal úvěr se zvýšil „fond oprav“ (dle zápisu schůze, ve stanovách tento termín nefiguruje). Nicméně na shromáždění o rok později bylo předloženo, že se zvýšil rozpočet o 456 580 Kč a proto je nutné zvýšit úvěr o více jak milion (z 2 352 800) na 3 401 022). Zde je navýšena doba splácení a zvýšená částka za metr čtverečný. Dále je v zápise uvedeno, že bývalé bytové družstvo již zaplatilo svou část 1 847 621 Kč a je tedy na ostatních členech SVJ, aby doplatilo 254 327 Kč. Dále není uvedeno nic, nejsou uvedeny žádné konkrétní částky, ani jak se k nim došlo. Není určen žádný termín ani způsob platby. A za další rok všem vlastníkům jednotek přišla obsílka, že dlužíme velmi konkrétní částku, která již měla být dávno uhrazena. Žádná z částek na sebe nesedí a z žádné z částky se nedá vypočítat podíl, který máme každý platit.

Asi je dobré i zmínit, že je v zápise uvedeno, že o tomto bodě bylo hlasováno, což se na základě svědeckých výpovědí ukázalo jako nepravda.

Když to shrnu. My platíme před dvěma lety schválenou měsíční platbu, aby se uhradil úvěr nad rámec dotace a nyní jsme byli bez jakýchkoli podkladů a odůvodnění vyzváni k zaplacení mimořádné splátky, která není nikde specifikována, o jejíž výši jsme nikdy nebyly zpraveni ze strany SVJ. Nebyli jsme rovněž zpraveni o tom, proč byl rozpočet navýšen a za co.

Dle mého názoru toto není legitimní počínání pověřeného vlastníka.

Děkuji za reakce, VK

Dotaz na hlasovací procenta v naší situaci - Dotaz na hlasovací procenta 7

Vít Kocián — Wed, 03 Jul 2013 22:11:14 +0200

Děkuji za odpověď. S tou roční lhůtou to moc nechápu. Jedná se o povinnost uskutečnit shromáždění minimálně jednou za kalendářní rok, nebo minimálně jednou za rok od data, kdy se konalo minulé shromáždění? Pokud by to byl kalendářní rok, může tedy být svoláno shromáždění v lednu a pak až v prosinci dalšího roku a vnikne téměř dvouletá prodleva.

Není potom, co pověřený vlastník nesvolá schůzi v daném termínu nutné nejprve vyzvat ke svolání shromáždění a pokud na toto nebude reflektováno, tak se potom obrátit na soud? Ust. § 11 odst. 3 ZoVB uvádí, že shromáždění se sejde z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. To my nemáme. Tudíž naše výzva ke svolání shromáždění by nebyla zákonná, nepletu-li se.

Děkuji, VK

Dotaz na hlasovací procenta v naší situaci - Dotaz na hlasovací procenta 6

lake — Wed, 03 Jul 2013 20:59:06 +0200

Pan Kocián se táže: „Pokud se statutární orgán rozhodne shromáždění nesvolat, nemáme jakoukoli možnosti toto zvrátit, je to tak?“

Nikoliv, není to tak. Podle zákona se schůze shromáždění koná povinně minimálně jednou ročně. Vlastníci se mohou v průběhu roku obracet na PV s návrhy o čem by shromáždění mělo na schůzi hlasovat.

Jestliže shromáždění se neuskuteční podle zákona, může se vlastník (po marném uplynutí lhůty kdy mělo nejpozději být svoláno) obrátit na soud podle § 11 odst. 3 a požadovat, aby o jeho věci rozhodl soud. Tato situace je výhodnější v tom, že soud může rozhodnout podle svého uvážení a v souladu s dobrými mravy i odlišně od přání vašeho PV.

Tatáž možnost je pokud se shromáždění sice sešlo, ale nebylo dosaženo potřebné většiny, nebo dohody.

Totéž platí, jestliže věc o jejíž projednání bylo žádáno, nebyla vůbec svolavatelem zařazena na program jednání.

lake

Dotaz na hlasovací procenta v naší situaci - Dotaz na hlasovací procenta 6

Wed, 03 Jul 2013 18:56:25 +0200

Já bych to tak černě neviděl. Bytové družstvo má členy a koná členské schůze. Přece všichni nejsou úplní blbci, kteří sebou nechají orat. Pokud členská schůze družstva o něčem rozhodne v souladu se zákony a stanovami družstva, pak máte pramalou šanci to zvrátit.

Pokud členská schůze rozhodne o rekonstrukci, pak je následná schůze shromáždění SVJ již jen informativní. Předseda vám sdělí rozhodnutí družstva. Formálně pak může nechat hlasovat, ale to už je jen divadlo. Zvedne ruku, zapíše 88% hlasů pro návrh a nazdar.

Trvejte na tom, na co máte ze zákona právo, ale smiřte se s tím, že rozhodovat se bude na členské schůzi družstva. Doufejte, že členové družstva jsou rozumní lidé a nebudou hlasovat proti svým zájmům. Jejich zájmy přece nejsou tak odlišné od vašich.

Pokud rekonstrukce stála 3 mil. Kč a váš podíl činí 1%, pak přispějete 30 tis. Kč. Tomu se těžko vyhnete.

Na závěr: Nemyslete si, že jsem nějakým placeným propagátorem družstev. U nás v domě byla situace podobná. Dokud mělo družstvo většinový podíl, tak jsme my „soukromníci“ mohli posílat stížnosti a reklamace klidně na lampárnu Wilsoňáku, účinek by to mělo stejný. Pro zachování duševního zdraví je lepší se na to vykašlat a doufat v moudrost družstevníků. Můžete se také mezi ně vydat na misijní cestu, pokud máte schopnost přesvědčovat.

Dotaz na hlasovací procenta v naší situaci - Pověřený vlastník

Vít Kocián — Wed, 03 Jul 2013 16:44:20 +0200

Ještě mě napadá jedna věc. Zákon a stanovy taxativně stanoví jako jednu z forem statutárním orgánu SVJ pověřeného vlastníka. Z tohoto jasně vyplývá, že musí jít o vlastníka, který je funkcí shromážděním pověřen. Náš pověřený vlastník ale není vlastník, je to pouhý nájemník, který je předsedou bytového družstva, které vlastní 88 % hlasů v domě. Stanovy sice stanoví, že je možné, aby funkci statutárního orgánu SVJ vykonávala osoba zplnomocněná právnickou osobou – členem společenství, ale je legitimní, aby předseda bytového družstva dal sám sobě plnou moc k zastupování bytového družstva v SVJ a byl volen 88 % hlasů, které sám drží, do funkce statutárního orgánu SVJ?

Dotaz na hlasovací procenta v naší situaci - Dotaz na hlasovací procenta 5

Vít Kocián — Wed, 03 Jul 2013 16:20:47 +0200

Lake, děkuji za odpověď.

Máte pravdu, že v našich stanovách termín „fond oprav“ neexistuje a není vymezen. Tímto svým komentářem jste mne potěšil :-)

Ta platba, která je v předžalobní upomínce nazývána mimořádnou splátkou fondu oprav, je dle vyjádření pověřeného vlastníka nějaký finanční převis, který vznikl při rekonstrukci domu. Blíže částku specifikovat však odmítá. Rozhodně se tedy nejednalo o nutnou opravu odvracející hrozící škodu.

Ve zákoně jsem se v ust. § 15 odst. 1 dočetl následující: „Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).“ Pokud tomu tedy dobře rozumím, pokud dohoda neurčuje jinak, měl bych platit pouze takovou částku, která je v poměru velikosti mého spoluvlastnického podílu, tedy v mém případě něco málo přes jedno procento. Celková částka „převisu“, který má být zaplacen, je tedy někde o kolo 3 000 000 Kč, pokud je po mě požadováno zaplacení částky 30 000 Kč, chápu to správně?

Ještě k těm procentům. Vzhledem k naší situaci nejsme za žádných okolností schopni ani svolat shromáždění ani vymínit jeho svolání, je to tak? Pokud se statutární orgán rozhodne shromáždění nesvolat, nemáme jakoukoli možnosti toto zvrátit, je to tak?

Fórum se snažím procházet, ale těch příspěvků je opravdu velké množství :-( Proto bych byl rád za odkaz třeba jen na příslušnou právní normu.

Moc děkuji, s pozdravem VK

Dotaz na hlasovací procenta v naší situaci - Dotaz na hlasovací procenta 4

lake — Wed, 03 Jul 2013 08:09:49 +0200

Pane Kociáne,
SVJ vzniklo okamžikem, kdy rozhodnutí o nabytí vlastnického práva k jednotce bylo doručeno třetímu vlastníkovi. Teprve po této události se mohla konat první schůze shromáždění s přijetím stanov a volbou statutárního orgánu. Možná že jde o bezvýznamnou záležitost – neuvádíte zda a v čem se vaše stanovy liší od vzorových.

Neexistuje žádný „fond oprav“ a tedy nemůže ani existovat „mimořádná splátka fondu oprav“. Jakékoliv rozhodnutí shromáždění o „fondu oprav“ je podle mého názoru zmatečné a neplatné pro neurčitost. Jedině kdyby pojem „fond oprav“ byl definován ve stanovách, pak by se k této definici samozřejmě přihlédlo. Nenapsal jste ale zda tomu tak je.

Předžalobní výzva je tedy z uvedeného důvodu neurčitá a nesrozumitelná. Pro jistotu to oznamte SVJ písemně s doručenkou. Mimochodem: jakékoliv Vaše dotazy, výzvy a urgence k předložení dokumentů, listin, smluv či účetních dokladů provádějte rovněž písemně s doručenkou.

Opravy domu spadají pod správu domu. Ze zákona o nich rozhoduje SVJ tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků. Tvrdit a prokazovat, že schůze shromáždění byla řádně svolána, že se uskutečnila a přijala příslušná rozhodnutí, je povinností SVJ-právnické osoby.
Pokud snad šlo o opravu nutnou, kterou se odvracela hrozící škoda, mohla se uskutečnit bez předchozího schválení shromážděním. Je povinností toho, kdo škodu odvracel, prokázat že šlo o takový případ a rovněž je povinen prokázat výši nutných nákladů, které mu vznikly. To platí pro kohokoliv, nejen pro SVJ.

Pokud nevíte jak postupovat, přečtěte si o tom něco na tomto portálu. Je zde na výběr 67981 příspěvků a bylo by velmi neekonomické každému opakovat dokola totéž. Pak se případně obraťte na právníka.

lake

Dotaz na hlasovací procenta v naší situaci - Odpovědi

Vít Kocián — Wed, 03 Jul 2013 07:00:21 +0200

Odpověď lakemu: Máte pravdu, nevyjádřil jsem se v tomto ohledu přesně. Stanovy byly opravdu řádně schváleny na první schůzi nově vzniklého SVJ, nicméně v této figuruje z 91 bytů pouze jedna fyzická osoba jako vlastník jedné bytové jednotky, všechny ostatní jednotky jsou podepsány zástupcem akciové společnosti, viz. https://or.justice.cz/ias/ui/vypis-sl….

Zatím se nejedná o způsobenou škodu, ale o to, že pověřený vlastník SVJ obeslal cestou právního zástupce SVJ členy SVJ předžalobní upomínkou v tom smyslu, že členové již rok dluží SVJ částku v řádů desetitisíců za mimořádnou splátku fondu oprav, která vznikla při rekonstrukci domu. V této upomínce je dále napsáno, že úhrada částky byla odhlasována na minulém shromáždění vlastníků. K takovému hlasování ale oficiálně nikdy nedošlo, stejně jako nedošlo k v upomínce avizovaným výzvám. S předložením zápisu ze shromáždění se dělají obstrukce, zápis nikde není k dispozici (domovní vývěska, web). Zatím nám ani nikdo nebyl schopen přesně specifikovat za co konkrétně jakou požadovány velmi konkrétní částky. Nevíme, jak se v této věci máme bránit :-( Obrátit se na soud? Čekat, až se na soud obrátí právník zastupující SVJ?

Odpověď j: Děkuji za odpověď, sice nejsem vůbec rád, že tomu tak je, ale aspoň vím, že tomu rozumím správně. Nyní však vyvstává otázka, jak tento stav zrušit. Je nějaká možnost se např. od stávajícího SVJ odtrhnout, nebo jeho strukturu zpochybnit, případně rozdělit? Musí přece existovat nějaký prostředek, kterým lze tento evidentně nelegitimní a v podstatě nedemokratický stav eliminovat. Nelze zde mluvit o nějakém porušení např. ústavních práv? Nejde třeba o střet zájmů, když stejná osoba je statutárním orgánem většinového (resp. v tomto případě v podstatě absolutního) podílníka hlasů a statutárním orgánem právnické osoby, která na základě těchto hlasů přijímá rozhodnutí zásadní povahy? Dle logické úvahy toto musí jít nějak napadnout, ale existuje pro to nějaká zákonná opora?

Moc děkuji všem za rady! S pozdravem VK

Dotaz na hlasovací procenta v naší situaci - Dotaz na hlasovací procenta 2

lake — Wed, 03 Jul 2013 05:42:24 +0200

Pane Kociáne,
píšete, že „stanovy byly schváleny v době, kdy celý dům vlastnila jedna akciová společnost“. V té době ovšem neexistovalo SVJ. Neexistující právnická osoba nemohla schválit své stanovy. Skutečnost je nejspíše taková, že stanovy byly řádně schváleny na první schůzi shromáždění po vzniku SVJ.

Bohužel je všeobecně známo, že paskvil ZoVB neobsahuje žádné povinnosti statutárního orgánu ohledně řádného hospodaření. Pověřený vlastník může tedy hospodařit neřádně. Nemá povinnost nikomu prokazovat, že konal s péčí řádného hospodáře. Budete-li chtít prokázat, že SVJ Vám svým jednáním a rozhodováním způsobilo škodu, je to právně obtížné, prakticky nemožné. Občanský zákoník zase vylučuje, aby za způsobenou škodu odpovídala osoba, která je statutárním orgánem či členem statutárního orgánu.

Je to dokonalá past. Sedíte ve velkém tunelu na peníze.

lake

Dotaz na hlasovací procenta v naší situaci - hlasovací procenta

Wed, 03 Jul 2013 04:26:39 +0200

Rozumíte tomu dobře, 88 % nemůžete přehlasovat ani jinak ovlivnit. Bytové družstvo nemá jeden hlas, ale 88 % podílu na domě. Zástupce družstva vás vždycky přehlasuje.

Dotaz na hlasovací procenta v naší situaci

Wed, 03 Jul 2013 03:25:19 +0200

Dobrý den,

pročítám zde diskuse a mnoho jsem se již dozvěděl, ale nějak stále nemohu rozklíčovat problém, který v rámci našeho SVJ řešíme. Resp. se bojím, že to, jak jej rozklíčovávám, je správně.

V našem SVJ se začínají dít divné věci. V ročním intervalu se nekonala žádná schůze, na minulé schůzi byl požadavek na předložení účetní uzávěrky, kdy na tento nebylo reflektováno, v rámci rekonstrukce domu byly některé záležitosti realizovány jinak, než bylo schváleno, apod. Naše SVJ funguje ve velkém panelovém domě, kde je 91 bytových jednotek. V SVJ figuruje 11 subjektů, kdy 9 je fyzických osob a dvě jsou právnické osoby v následujících podílech (czuk): Fyzická osoba 1: 802/129975 tedy 0,61704174 % Fyzická osoba 2: 802/129975 tedy 0,61704174 %(1 a 2 mají na půl jednu jednotku jako druh a družka) tedy 1,23408348 % Fyzická osoba 3: 897/86650 tedy 1,03519908 % Fyzická osoba 4: 1243/103980 tedy 1,1954222 % Fyzická osoba 5: 1243/103980 tedy 1,1954222 % Fyzická osoba 6: 1243/103980 tedy 1,1954222 % Fyzická osoba 7: 1604/129975 tedy 1,23408348 % Fyzická osoba 8: 1604/129975 tedy 1,23408348 % Fyzická osoba 9: 771/173300 tedy 0,44489325 % Právnická osoba – bytové družstvo: 45913/51990 tedy 88,31121369 % Právnická osoba – uzavřený investiční fond, a. s.: 7591/259950 tedy 2,92017696 %

Statutární orgán SVJ je pověřený vlastník. Pověřený vlastník je zároveň předseda bytového družstva vlastnícího více než 88 %. Vzhledem k tomu, co se v posledních měsících u nás děje jsme se s ostatními vlastníky (fyzickými osobami) dohodli, že chceme, aby byl pověřený vlastník odvolán a byl zvolen výbor. Jak jsem ale pochopil ze zákona, ze stanov a ze zdejších diskusí, je „při hlasování rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.“. Pokud tomu tedy dobře rozumím, tak vzhledem k tomu, že bytové družstvo vlastní více než 88 % hlasů, nemáme nikdy jako ostatní subjekty vlastnící jednotky, případně zlomky procent hlasů jak svolat shromáždění podle příslušných ustanovení zákona o VB, tak cokoli odhlasovat (a už vůbec ne odvolat z funkce pověřeného vlastníka, který je zároveň předsedou družstva, které má takto většinový podíl hlasů). Je to tak? Nebo je to tak, že má bytové družstvo jeden hlas, jakožto jeden subjekt? Pokud je to tak, jak se domnívám (tedy, že družstvo má 88 % hlasů), lze tuto skutečnost nějak zvrátit? Protože pak je nám bráněno v jakémkoli rozhodování a pan předseda družstva a pověřený vlastník v jedné osobě si může schválit a odhlasovat „sám“ úplně cokoli, aniž bychom měli šanci do toho nějak zasáhnout.

Možná je dobré ještě uvést, že stanovy byly schváleny v době, kdy celý dům vlastnila jedna akciová společnost a za každou jednotku byl v podílu hlasů podepsán ten samý člověk. My jsme byty postupně odkupovali právě od této akciové společnosti a tím nastupovali do rozjetého vlaku.

Mnohokrát děkuji za odpovědi, jsme z této situace trochu zoufalí. Vít Kocián