Portál společenství vlastníků jednotek - Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví - Comments

Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví - Reklamace společných prostor

PavelSt — Tue, 25 Jun 2013 22:52:44 +0200

Dobrý den, pročetl jsem vaši diskusi a dovoluji si uvést, že vše popisované je řešitelné ve správném nastavení pověření (správě plných mocí). Z naší zkušenosti známe, že například SVJ adresovalo chybně žalobu právnímu zástupci firmy, nikoli firmě samotné, a tak podobně SVJ může celkem zbytečně žalovat či uplatňovat reklamaci bez potřebných náležitostí a dokladů. Pokud potřebujete pomoci s Vašim případem, můžeme věc zkonzultovat. Činností identifikace všech uplatnitelných reklamačních vad a zastupování při reklamaci se intenzivně zabýváme, posledním našim případem byl bytový dům o 240 bytech.

Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví - Reklamace společných částí 7

lake — Tue, 11 Jun 2013 20:10:47 +0200

Pane Zdenku, namátkou uvádím jak uplatňují reklamace jiní. Zpravidla si většina vlastníků volí osobu, které udělí plnou moc k vyřizování reklamací.
http://www.strankydomu.cz/tulipan/soubory/uplatneni_naroku_z_vad_strecha.pdf
http://www.rezidenceexpo.eu/sites/default/files/sdeleni_pro_vlastniky_0.pdf
Zdá se, že v žádném z případů developer neuplatnil námitku že nereklamuje 100% spoluvlastníků.

lake

Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví - Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví 4

Zdenek 22 — Tue, 11 Jun 2013 19:01:16 +0200

Pane lake, je asi zřejmé, že se ptám proto, že tento problém řeším. S vaší odpovědí v zásadě musím souhlasit, současně mě ale neuspokojuje. Ten 100% souhlas spoluvlastníků k podání reklamace společné části se zdá být logický, jen ale do té doby, než se řekne, že jedním ze spoluvlastníků je developer sám.

Když to tak hodnotím z odstupu, tak reklamace společných částí funguje jen rámcově, jakmile se ale jde do detailů a s uvážením možnosti soudu a co vlastně žalovat, když developer reklamaci odmítne, tak to fungovat přestane.

Jako nejpochopitelnější se mně v této situaci jeví, aby alespoň jeden spoluvlastník zplnomocnil společenství a další reklamaci řešilo toto společenství. To se ale zase dostáváme k problému udělení a přijetí plné moci.

Alespoň že v novém ObčZ je to již vyřešeno.

Zdenek

Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví - Reklamace společných částí 6

lake — Tue, 11 Jun 2013 15:46:32 +0200

Pane Zdenku, znovu píši, že je nutno vyjít ze znění kupní smlouvy. Ohledně reklamací viz FAQ: http://www.portalsvj.cz/…h-casti-domu.

Nastínil jste k tomu problém ohledně způsobu vyřízení reklamace. Je-li více spoluvlastníků, mohou při reklamaci někteří požadovat odstranění vady a jiní mohou chtít slevu z kupní ceny. Při tom je zřejmé, že obojí najednou developer provést nemůže.

To je oříšek, jehož řešení neznám. Neznám ani žádný judikát k věci. Jde o „díru“ v platném právu, kterou způsobili naši zákonodárci schválením paskvilu ZoVB. Rozpor je totiž v rozdílném obsahu pojmu spoluvlastnictví.

Podle § 139 odst. 1 ObčZ platí: „z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně“. Pojem „společně a nerozdílně“ znamená JEDEN ZA VŠECHNY – VŠICHNI ZA JEDNOHO. Tedy kterýkoliv ze spoluvlastníků může jednat za ostatní a je oprávněn činit právní úkony týkající se celé společné věci. Včetně reklamací.
Pro spoluvlastnictví podle ZoVB platí podle § 12 opačné ustanovení: „Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů“. Tedy žádný ze spoluvlastníků nemůže jednat za ostatní a není oprávněn činit právní úkony týkající se celé společné věci.

Developer by tedy mohl požadovat k uplatnění reklamace závad na společné části, aby ji uplatnili všichni spoluvlastníci (100%). Jinak totiž nejde o právní úkon vlastníka věci. Tento průšvih zůstává v českém právu neřešený.

Nový Občanský zákoník jej vyřeší tak, že reklamace vzniklé vadou jednotky podle NOZ uplatňuje vždy společenství. Ani to není dobré řešení: Jednotka podle NOZ totiž zahrnuje jak byt, tak společné části domu. Takže reklamovat závady uvnitř bytu by za Vás mělo povinně společenství. Nejste oprávněn reklamovat je sám.

lake

Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví - Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví 3

Zdenek 22 — Tue, 11 Jun 2013 12:00:58 +0200

Pane Lake,

tomu rozumím. Nejasnost mám ale v tom, zda jeden jediný vlastník (přímý nabyvatel od developera) z titulu podílového spoluvlastnictví např. části střechy v rozsahu několika % může reklamovat tuto střechu jako celek v případě, že má vady. Nebo nosné části zdiva jako celek v případě, že byly zhotoveny z jiných než SÚ schválených materiálů. Prostě jakoukoliv celou společnou část v případě její vady.

Pokud by se to dosatalo až k soudu, tak by mohl požadovat

slevu z ceny nebo
opravu vadné části.

Jak by se postupovalo v případě např. střechy? Pokud by požadoval opravu, to by developer měl opravit jen část střechy nebo celou? A pokud by požadoval slevu z ceny, mohl by žádat slevu v rozsahu předpokládané opravy celé střechy?

Zdenek

Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví - Reklamace společných částí pro Zdenka

lake — Tue, 11 Jun 2013 11:29:48 +0200

Už jsem napsal: reklamovat vadné plnění může pouze účastník smluvního vztahu. Takže je nutné si přečíst co dotyčný nabyl do vlastnictví kupní smlouvou. Z kupní smlouvy lze následně odvodit za co odpovídá prodávající či zhotovitel kupujícímu a čeho se může týkat reklamace. Z kupní smlouvy, případně ze zákona, pak lze odvozovat jaká práva a jakým způsobem uplatňuje nabyvatel věci vůči prodávajícímu či zhotoviteli.

lake

Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví - Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví 2

Zdenek 22 — Tue, 11 Jun 2013 08:36:24 +0200

Děkuji za objasnění.

Měl bych ještě podotázku: V případě, že některý legitimní spoluvlastník reklamuje vadu společných částí, předpokládám, že reklamace se pak vztahuje na celou tuto společnou část (například zateplení, střechu ap.) a nikoliv jen na příslušný díl této společné části odpovídající SVP reklamujícího spoluvlastníka nebo součtu SVP legitimních spoluvlastníků?

Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví - Reklamace společných částí 1

lake — Mon, 10 Jun 2013 20:20:48 +0200

Podílové spoluvlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů je odlišné od spoluvlastnictví podle Občanského zákoníku. Ustanovení § 139 ObčZ se pro dům s jednotkami nepoužije. Výslovně to vylučuje § 3 ZoVB.

Reklamaci může uplatnit pouze účastník právního vztahu vůči druhému účastníkovi. To je shodné bez ohledu na to, zda jde o mixer, osobní automobil nebo nemovitost.

lake

Reklamace společných částí a podílové spoluvlastnictví

Zdenek 22 — Mon, 10 Jun 2013 19:45:01 +0200

Společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků. Podle § 139/1 ObčZ platí: „Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.“

Představme si situaci, že některý vlastník jednotky (a současně podílový spoluvlastník společných částí) není přímým nabyvatelem této jednotky od developera. Je přesto legitimován k reklamaci vad společných částí u developera, pokud má stejná práva jako ostatní spoluvlastníci? Nebo převáží ta skutečnost, že není v postavení přímého kupujícího k developerovi?