Portál společenství vlastníků jednotek - NOZ § 1 186/2 podle EP - Comments

NOZ § 1 186/2 podle EP - NOZ § 1186/2 podle EP - můj závěr

lake — Thu, 06 Jun 2013 16:41:47 +0200

Jsem rád, že paní Schodelbauerová rozumí právní argumentaci, je-li jí věc podrobně a pomalu vysvětlena. O hranicích jejích analytických schopností v oblasti práva jsem napsal v jiné diskusi: http://www.portalsvj.cz/…eskeho-prava.

Udivuje mne, že citáty z pera této autorky se občas objevují ve zdejších diskusích a jsou prezentovány jako by šlo o validní argument. Tím pro sebe tuto diskusi také uzavírám.

lake

NOZ § 1 186/2 podle EP - NOZ § 1 186/2 podle EP ZÁVĚR

Pavel — Thu, 06 Jun 2013 15:49:07 +0200

S JUDr. P.Sch. jsem probral její komentář k § 1 186/2. Dospěli jsme k souhlasnému stanovisku, že první komentáře nových zákonů mají dětské nemoci.

Závěr diskuse byl, že ve druhém vydání knihy bude text opraven.

Domnívám se, že vlákno splnilo svůj účel a tímto jej pro sebe uzavírám.

Hezký den!

Pavel

NOZ § 1 186/2 podle EP - dluhy - nový majitel BJ 2

Dušan — Mon, 27 May 2013 18:38:36 +0200

Pane Křikava,

splátky za výdaje za renovaci domu by měly být vyčísleny odděleně od běžných záloh nebo příspěvků na správu (tzv. fondu oprav). Pokud by měl kupující ve svých platbách SVJ pokračovat ve splácení těchto výdajů (prodávající by po prodeji už dál nesplácel), pak souhlasím s postupem jak uvedl lake v bodě 2 v příspěvku „NOZ § 1186/2 podle EP 3“ http://www.portalsvj.cz/…2-podle-ep-2#….

Pokud by chtěl prodávající uhradit SVJ jednorázově nebo splácet výdaje za renovaci i po prodeji sám, je postup popsán v bodu 1 lakeho příspěvku, kupující by splácet už nemusel.

V prvém případě by mělo být v prodejní ceně bytu zohledněno, že kupující zaplatí část nebo celou renovaci a tedy prodejní cena by měla být nižší než v případě druhém.

NOZ § 1 186/2 podle EP - převod splácení úvěru na nového vlastníka bytu

JVaněk — Mon, 27 May 2013 10:27:47 +0200

V červenci 2010 jsem koupil byt, kde je v kupní smlouvě napsáno: Prodávající prohlašují, že jsou oprávněni předmětem převodu bez omezení disponovat, a že na něm neváznou žádné dluhy, zástavní práva, žádná věcná břemena ani jiné právní povinnosti ani další závady…...Prodávající seznámili kupující podrobně se stavem předmětu převodu a prohlašují, že předmět převodu nemá žádné vady, na které by měli povinnost podle ust. §596 občanského zákoníku kupující upozornit.

Po provedení převodu jsem byl správcem (ne předsedou výboru) informován, že společenství splácí asi rok úvěr na opravu střechy domu. V evidenčním listu záloh na úhradu nákladů spojených se správou domu, který mě byl následně předán, je v kolonce Fond oprav uvedena částka 1600,–Kč (bez dalšího vysvětlení). Na prvním shromáždění po převodu bytu bylo konstatováno, že Fond oprav je v mínusu a byla příslušná částka navýšena na 2.000,–Kč. Na splátku úvěru tak měsíčně přispívám 1013,–Kč. Úvěr není dosud splacen.

Co s tím?

NOZ § 1 186/2 podle EP - NOZ § 1 186/2 podle EP 5

lake — Mon, 27 May 2013 01:28:59 +0200

Pane Dušane,
Vámi uvedený text důvodové zprávy k nObčZ samozřejmě znám. Netýká se však dluhů původního vlastníka. Je zřejmé, že autor důvodové zprávy se spletl, když k ustanovení § § 1186 částečně opsal znění § 1107 nObčZ:

„(1) Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.
(2) Závady, které nepřejdou, zanikají.“

Ustanovení § 1107 se samozřejmě týká i nabytí vlastnického práva k jednotce, ale upravuje pouze přechod závad váznoucích na věci. Neupravuje přechod dluhů původního vlastníka jednotky. Takový dluh samozřejmě může přejít na nabyvatele jednotky podle § 1888 nObčZ. Ovšem se závadami váznoucími na věci to nemá naprosto žádnou spojitost! Paní Schodelbauerová prostě jen bez vlastní mozkové činnosti opsala nesmysl, který se objevil v důvodové zprávě k zákonu, ale nemá to hlavu ani patu.

Pojem „závada váznoucí na věci“ je v českém právu dobře definován a jeho výklad nečiní potíže. Takovou závadou na věci určitě není stav, kdy osoba A dluží cosi osobě B. Rozdíl mezi věcnými právy a obligačními (závazkovými) právy jsem už vysvětlil. Pro zopakování:

Jestliže jako majitel rodinného domu dlužíte kominíkovi z vyčistění komínu, nejde o závadu na věci, nýbrž pouze o závazkový vztah (dluh) mezi Vámi a tím kominíkem.
Jestliže jako vlastník automobilu neuhradíte dluh za jeho opravu, nejde o závadu na věci, nýbrž pouze o závazkový vztah (dluh) mezi Vámi a oním autoservisem.
Jestliže jako vlastník jednotky v domě dlužíte příspěvky na správu za půl roku, nejde o závadu na věci, nýbrž pouze o závazkový vztah (dluh) mezi Vámi a SVJ.

Podle zákona č. 99/1963 Sb. Občanský soudní řád (před posledními novelami), § 336a odst. 1, platí, že před provedením dražby nemovitosti „soud určí a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou“.

Závadami ve smyslu odstavce 1 písm. c) jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále.

Obdobně podle zákona 280/2009 Sb., Daňový řád, § 221 platí, že při daňové exekuci se postupuje tak, že „Po právní moci exekučního příkazu ustanoví správce daně znalce k ocenění nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s ní spojených“.

Závadami věci jsou takové závady, které jsou spojeny s vlastnictvím věci a omezují vlastníka věci v užívání (nebo jej v budoucnu omezí): Zástavní práva, zadržovací práva, věcná břemena, výkon rozhodnutí (exekuce), jejímž předmětem je věc, právo stavby svědčící jiné osobě, právo jiné osoby provozovat v domě výměníkovou stanici, právo jiné osoby zřídit a provozovat telekomunikační vedení uvnitř stavby, neukončený soudní spor týkající se věci, probíhající řízení vedené Stavebním úřadem týkající se věci, práva z trvajících nájemních smluv. Poslední uvedenou položku bude dokonce podle nObčZ možno zapsat do katastru.

lake

NOZ § 1 186/2 podle EP - dluhy - nový majitel BJ

Křikava — Sun, 26 May 2013 21:09:05 +0200

Pane Dušane, Prosím,jestli tedy tomu co zde čtu rozumím,když se prodává byt,tak by tedy postačilo pouze informovat nového nabyvatele bytu o skutečnosti plateb v SVJ. Např.splácení úvěru za renovaci domu. Peníze jdou tedy z tzv. „Fondu oprav“,do kterého přispívá každý stejnou částkou za m2 své bytové plochy.Jde mi tedy o to, že by tato skutečnost nemusela být uvedena v prodejní smlouvě, protože jak chápu,každý člen SVJ se řídí nejen Stanovami SVJ ale stejně musí plnit své závazky k SVJ. Tedy požadované fin.úhrady.A proč to tady takto píšu? No protože co je uvedeno výše p.Pavlem a p.Lakem, tak mám z toho zmatek v hlavě, jak to tedy chápat.Dle Vašeho příspěvku bych to chápal tak, jak jsem již zde výše uvedl. Snad tedy dobře. Jinak se omlouvám za „nechápavost“ právních obezliček. Děkuji za pochopení.

NOZ § 1 186/2 podle EP - NOZ § 1 186/2 podle EP 4

Dušan — Sun, 26 May 2013 18:50:24 +0200

Lake uvádíte:

EP píše: „… dluhy, které mají na nabyvatele jednotky přejít jsou závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno.“.

To jsou jen pohádky ovčí babičky paní Pavly Schodelbauerové. Bohužel plave v právní teorii a neumí rozeznat věcná práva od závazkových (obligačních) práv…

Myslím, že to, co citovaná dáma napsala, nevymyslela sama, je to uvedeno v konsolidované verzi Důvodové zprávy NoZ.

Cituji z důvodové zprávy k § 1186:

Nově se však navrhuje, ve shodě s předchozími legislativními projekty zákona o vlastnictví bytů, stanovit převodci povinnost doložit nabyvateli, jaké dluhy související se správou domu na nabyvatele účinností smlouvy přejdou. Do ustanovení se promítají obecné důsledky úpravy převodu vlastnického práva. Podle ní jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno. Proto se vyžaduje, aby o těchto dluzích měl nabyvatel jednotky vědomost. Bez potvrzení nepůjde o řádnou nabídku, což má význam např. i v souvislosti s ujednaným nebo zákonným předkupním právem.

NOZ § 1 186/2 podle EP - NOZ § 1186/2 podle EP 3

lake — Mon, 27 May 2013 07:14:54 +0200

Samotný dluh nemůže být „závadou váznoucí na věci“. Takovou závadou je teprve zástava k zajištění tohoto dluhu. Je tedy zjevné, že ustanovení § 1186 nObčZ se týká přechodu dluhu podle § 1888. Netýká se obecně závad váznoucích na věci (§ 1107).

Zákon č. 89/2012 Sb. § 1888 Převzetí dluhu
(1) Kdo ujedná s dlužníkem, že přejímá jeho dluh, nastoupí jako dlužník na jeho místo, dá-li k tomu věřitel souhlas původnímu dlužníku nebo přejímateli dluhu.
(2) Přejde-li na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou. Po převodu vlastnického práva může zcizitel vyzvat věřitele v písemné formě, aby namísto něho přijal nabyvatele jako nového dlužníka. Neodepře-li věřitel dát k tomu souhlas, platí, že souhlas dal, pokud byl na tento následek ve výzvě výslovně upozorněn.

A nyní následuje praktický příklad. Řekněme, že vlastník jednotky spolu s ostatními odhlasoval zateplení domu, které bylo provedeno a nyní je splácí. Zbývá mu ještě uhradit 100×400 Kč = 40000 Kč. Při prodeji jednotky mohou nastat tři možnosti:

Proedávající do kupní smlouvy nezařadí přechod tohoto dluhu na nabyvatele jednotky. Zůstatek dluhu bude dále hradit ve splátkách, nebo splatí jednorázově (to záleží na obsahu smlouvy o splátkovém kalendáři, kterou uzavřel se SVJ). Kupující obdrží potvrzení, že žádné dluhy na něj nepřecházejí.
Prodávající do kupní smlouvy zařadí přechod dluhu na nabyvatele jednotky (§ 1888 odst. 1 nObčZ). Prodejní cena bytu bude tedy pochopitelně o to nižší. SVJ je povinno potvrdit, že souhlasí s přechodem dluhu a že prodávající je tím „osvobozen“ od dalších splátek. Kupující obdrží potvrzení, že tyto dluhy na něj přecházejí.
Prodávající v době prodeje dluží SVJ částku po lhůtě splatnosti; společenství již podalo žádost o vklad zástavy do katastru. Pokud k prodeji jednotky dochází v krátkém období mezi podáním žádosti a zápisem zástavního práva, je to vyznačeno „plombou“, která ovšem neobsahuje podrobnosti o probíhajícím katastrálním řízení. V těchto případech může SVJ jako budoucí zástavní věřitel poskytnout potvrzení o výši dlužné částky, která přejde na nabyvatele (§ 1888 odst. 2).

Racionální zákonodárce přijal tedy právní normu, která má dobrý a spravedlivý důvod. Zamezí se tím podvodům, kdy vlastník se při prodeji jednotky nezmíní o splácení svého dluhu a SVJ se pak pokouší vymámit tyto peníze z nabyvatele jednotky, aniž by tento dluh na nabyvatele přešel. Při tom se nabyvateli podvodně tvrdí, že „splátka zateplení“ je údajně totéž co „zálohy na budoucí náklady správy domu“.

Těmto postupům bude od 1. ledna 2014 konec: Kupující vždy dostane do ruky papír, potvrzující, že nepřebírá žádné skryté dluhy, nebo naopak dostane potvrzení o dluhu, který na něj přechází. Významně se tím zvýší právní jistota kupujícího.

lake

NOZ § 1 186/2 podle EP - NOZ § 1186/2 podle EP 2

lake — Sun, 26 May 2013 05:04:29 +0200

Pan Pavel položil zajímavou otázku: „Ale pokud bych připustil „argument racionálního zákonodárce“ (vím, že to v ČR není prakticky možné, ale soudy tuto teorii někdy používají), tak jak vysvětlit § 1 186/2 o přechodu dluhů souvisejících se správou domu na nabyvatele jednotky?“

Pokusím se tedy o vysvětlení. Ustanovení § 1186 odst. 2 nObčZ o přechodu dluhů na nabyvatele jednotky lze vysvětlit celkem snadno.

Toto ustanovení neobsahuje nic o ZÁKONNÉM přechodu dluhu na nabyvatele jednotky. Takže zákonný přechod dluhu se nekoná. Tečka. Zákonodárce by jistě takový zákonný přechod dluhu neopomněl výslovně uvést, kdyby bylo jeho úmyslem takovou právní úpravu zavést a zasáhnout tak do čistě soukromoprávních vztahů.
Toto ustanovení se nemůže týkat závazků, které jsou zaznamenány v katastru (zástavní právo, věcné břemeno k jednotce či pozemku). Racionální zákonodárce jistě ví, že přechod těchto závazků nemůže potvrzovat správce, neboť jsou vloženy do veřejného seznamu – katastru nemovitostí. Ostatně nejde o dluhy, takže toto ani zákonodárce mínit nemohl.
Zbývá tedy jedině přechod dluhu na základě soukromoprávní dohody mezi postupitelem a postupníkem. Jde tedy v § 1186 odst. 2 pouze o činost správce (SVJ) při smluvním přechodu dluhu (cese) ze současného vlastníka jednotky na nabyvatele. Přechod dluhu bude nejspíše uveden přímo v kupní smlouvě.

Ustanovení § 1186 odst. 2 je tedy možno vyložit jedině tak, že stanoví jakou konkrétní povinnost má prodávající vůči nabyvateli jednotky a jaká je povinnost SVJ vůči prodávajícímu:

SVJ je povinno vystavit prodávajícímu potvrzení, že SVJ jako věřitel souhlasí s přechodem dluhu (cesí), kterou si mezi sebou v kupní smlouvě dohodli prodávající a kupující. SVJ tím potvrzuje výši dluhu. Prodávající toto potvrzení povinně předkládá nabyvateli.
Nedochází-li k přechodu dluhu na nabyvatele jednotky (na základě soukromoprávní smlouvy), je povinností správce (SVJ) vydat potvrzení, že žádný dluh na nabyvatele nepřechází.

Podotýkám, že při změně v osobě dlužníka je nezbytné, aby věřitel vyslovil se smluvním přechodem dluhu (cesí) svůj souhlas. Proto musí tato skutečnost být věřiteli oznámena. Oznamuje to vždy jedna z obou smluvních stran. SVJ tedy pouze potvrzuje svůj souhlas s přechodem dluhu původního vlastníka na nabyvatele jednotky. Nic jiného nelze v § 1186 odst. 2 hledat.

lake

NOZ § 1 186/2 podle EP - NOZ § 1 186/2 podle EP 1

lake — Sun, 26 May 2013 09:06:48 +0200

To jsou jen pohádky ovčí babičky paní Pavly Schodelbauerové. Bohužel plave v právní teorii a neumí rozeznat věcná práva od závazkových (obligačních) práv. Fantazie má dost, ale právo je o něčem jiném než o vymýšlení neuvěřitelných zápletek. Snad by mohla raději sepsat něco o Harry Potterovi.

„Pohledávku má věřitel vůči dlužníkovi. Tento právní poměr se řídí pouze obligačním právem, které ustanovuje, jak pohledávka vzniká a jakým způsobem a kdy je dlužník povinen věřiteli plnit na vyrovnání jeho pohledávky svůj dluh. O splnění své pohledávky může věřitel žalovat pouze dlužníka.“
ELIÁŠ, K. a kol.: Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012

K rozdílu mezi obligačními a věcnými právy viz texty pro první ročník práv, namátkou: http://amapro.cz/…avazkova.php. Pouze věcnými právy (nikoliv obligačními) se zabývá např. § 1107 nObčZ:

"Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.
(§ 1107 nObčZ)

Závadou váznoucí na věci ovšem není dluh, který má dosavadní vlastník jednotky vůči SVJ. To nepatří mezi věcnápráva, nýbrž jde o obligační (závazkové) právo, působící mezi dvěma osobami navzájem. S vlastnictvím jakékoliv věci to nemá žádnou spojitost. „Závadou na věci“ zákonodárce samozřejmě mínil něco jiného:

věcná břemena, zástavní práva a omezení, zapsaná v katastru,
práva vzniklá zákonným způsobem, avšak nezapsaná v katastru (právo telekomunikační společnosti či distributora elektrické energie ke zřízení a provozování rozvodů pod povrchem, nad zemí či v budově).
předkupní právo věcné,
povinnost opravovat a udržovat nemovitost, aby sloužila kolaudačnímu účelu a aby se nestala zdrojem ohrožení zdraví či majetku,
rovněž další povinnosti, např. povinnost nabyvatele národní kulturní památky udržovat ji v řádném stavu.

Takže je zcela zjevné, že vývody paní Schodelbauerové a Kabelkové nemají žádný racionální ani zákonný podklad a plynou pouze z neznalosti práva.

Pro úplnost uvádím triviální skutečnost, že, že ani současná legislativa, ani nObčZ nestanoví povinný přechod jakéhokoliv dluhu na nabyvatele jednotky. K přechodu dluhu dosavadního vlastníka jednotky může samozřejmě dojít na základě soukromoprávní dohody s nabyvatelem jednotky – půjde o cesi (převzetí dluhu) mezi dvěma osobami.

lake

NOZ § 1 186/2 podle EP

Pavel — Sun, 26 May 2013 01:21:37 +0200

NOZ § 1 186/2:

(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Komentář EP str. 156 a 157:

„…dluhy, které mají na nabyvatele jednotky přejít jsou závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno.“

„Po dni nabytí účinnosti NObčZ nelze použít judikát NS sp.zn. 22 Cdo 242/2009“

Hezký den!