Portál společenství vlastníků jednotek - Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Comments

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - "Dlouhodobou zálohu poznáte snadno"

FilipN — Sun, 28 Jul 2013 17:14:38 +0200

„Dlouhodobou zálohu poznáte velmi snadno: je to záloha, s dobou použití přesahující jeden rok.“

V předpisu mám napsáno: Správa domu 800 Kč měsíčně. Píšete, že dlouhodobou zálohu snadno poznám. Poraďte tedy, jedná se o dlouhodobou zálohu na správu domu nebo nejedná?

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - A to nejlepší nakonec 3

lake — Sun, 28 Jul 2013 15:39:25 +0200

Pane Kolemjdoucí,
až do této chvíle jste nebyl schopen citovat z nálezu Ústavního soudu ani jediné místo, kde by se Ústavní soud výslovně vyjádřil v tom smyslu, že rozhodování podle § 11 odst. 5 je rozhodováním SVJ – právnické osoby. Vaše neschopnost najít takový citát svědčí o tom, že od počátku mystifikujete čtenáře. Vyzývám Vás tedy: uveďte konečně takový citát, nebo budu nucen Vás označit za lháře.

V nálezu ÚS není to, co se od počátku snažíte tvrdit. Popletl jste si co napsali poslanci v návrhu s tím, co ve věci judikoval Ústavní soud. Chci věřit, že to nebylo schválně, ale snad proto, že máte potíže s prozuměním textům judikátů.
--------------------------------------------------------------------------

Pokud jde o zákon č.451/2001 Sb., také píšete nesmysly. Předpokládám, že v tomto případě to nečiníte schválně, ale z neznalosti legislativního procesu při novelizacích zákona. Ustanovení § 9 odst. 1 ZoVB přijaté novelou č. 451/2001 Sb. se od předchozího znění liší právě v důležité poslední větě:

„Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.“

V tom je právě ten rozdíl. Právě tato jedna věta výslovně vyloučila, aby SVJ mohlo (třebas smluvně) nabýt právo rozhodovat svým jménem a svými orgány o jiných záležitostech nežli těch, které jednoznačně spadají pod správu domu. Do přijetí novely č. 451/2001 mohlo být argumentováno např. tím, že záležitosti nad rámec správy domu je SVJ oprávněno rozhodovat, provádět a případně vymáhat na základě stanov. Po přijetí novely 451/2001 Sb. je taková právní obezlička výslovně vyloučena.

Také jste vynechal, že novelou č. 451/2001 přibyl důležitý § 9a ZoVB, který (po zásadním omezení způsobilosti SVJ v poslední větě § 9 odst. 1 ) přidal do ZoVB taxativní výčet konkrétních oprávnění SVJ. To byla reakce zákonodárce na zúžení právní způsobilosti SVJ.

SVJ tedy není oprávněno namísto vlastníka rozhodovat o modernizacích, rekonstrukcích, změnách stavby, i kdyby to bylo např. uvedeno ve stanovách konkrétního SVJ. Společenství také není oprávněno uplatňovat práva netýkající se správy – např. předepisování a vymáhání (údajně) povinných dlouhodobých záloh na budoucí technické zhodnocení domu (modernizací, rekonstrukcí, atd.) K tomu viz § 9a odst. 3 ZoVB, ten byl také přidán zákonem č. 451/2001 Sb..

Také zcela ignorujete skutečnost, že v době rozhodování Ústavního soudu bylo k rekonstrukci, modernizaci, změně stavby nutno získat „souhlas všech vlastníků jednotek“. Nikoliv souhlas všech členů společenství. Šlo tedy o rozhodování vlastníků jednotek mezi sebou, což je stejné i dnes. Dílčí změna tohoto ustanovení (pouze snížení kvóra, nikoliv přesun rozhodovací pravomoci na SVJ) nastala až novelou č. 171/2005 Sb.. Vyhledejte si laskavě znění § 11 odst. 5 ZoVB ve znění před novelou č. 171/2005 Sb., abyste zjistil, k čemu se vlastně Ústavní soud vyjadřoval.

ÚS řešil znění ZoVB, které od té doby prošlo sedmi novelizacemi. Upnul jste se na judikát, který nemá s nynější platnou a účinnou podobou ZoVB mnoho společného, ani v něm není uvedeno co se snažíte tvrdit. Co z toho chcete vykoumat?

Závěrem:
Seznamte se s tím, co znamená v českém právu (v ObčZ a v ZoVB) pojem „správa cizího majetku“, protože to zřejmě stále nevíte. Pak k tomu případně diskutujte. Děkuji. Viz http://www.portalsvj.cz/…-a-podle-noz.

A abyste nezapomněl: čekám na Váš citát z nálezu Ústavního soudu, kterým prokážete, co zde bez důkazu tvrdíte. Nebo prostě napište, že jste se zmýlil a že Ústavní soud nic takového nenapsal.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Pro FilipN

lake — Sun, 28 Jul 2013 07:17:35 +0200

Pane Filipe, tato diskuse má od počátku přesně dané téma. Obsahem zdejší diskuse je (mylný) názor pana Kolemjdoucího, že podle nálezu Ústavního soudu ze dne 13.03.2001 lze hodnotit znění ZoVB účinné teprve po novelizaci od 31.12.2001.
Vaše speciální dotazy ohledně kontroly předpisu záloh, deratizace a výměny vodoměrů laskavě uplatněte v jiné diskusi, kterou založíte za tímto účelem. Zde je to off-topic. Děkuji za porozumění.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - A to nejlepší nakonec (pro Kolemjdoucího)

lake — Sun, 28 Jul 2013 07:34:11 +0200

Pan Kolemjdoucí se snažil v úvodním příspěvku argumentovat nálezem Ústavního soudu ze dne 13.03.2001 (publikován jako předpis č. 128/2001 Sb.). Pan Kolemjdoucí ovšem při tom přehlédl, že jím citovaný nález Ústavního soudu se týkal znění zákona o vlastnictví bytů před novelou č. 451/2001 Sb. Teprve tato novela upravila text § 9 ZoVB do dnešní podoby a zavedla omezení právní způsobilosti SVJ pouze na činnost „správy, provozu a oprav domu“.

Ústavní soud se v citovaném nálezu zabýval zákonem o vlastnictví bytů ve znění novely č. 103/2000 Sb., účinné ode dne 01.07.2000.
Skupina poslanců k tomu podala návrh Ústavnímu soudu dne 16.10.2000.
Ústavní soud o jejich návrhu rozhodl dne 13.03.2001.
Novela ZoVB omezující právní způsobilost SVJ nabyla účinnosti až dne 31.12.2001 (zákon č. 451/2001 Sb. http://www.psp.cz/sqw/sbirka.sqw…).

Je tedy zřejmé,že argumentace pana Kolemjdoucího se míjí s realitou. Jím uváděný nález Ústavního soudu se vůbec netýká nynějšího znění § 9 odst. 1 ZoVB,v němž je definována právní způsobilost společenství.

Tato definice je stále platná. A v ní NENÍ zahrnuto technické zhodnocování stavby (rekonstrukce, modernizace, stavební úpravy). SVJ je pouhý slouha vlastníků: právnická osoba, jejímž zákonným předmětem činnosti je pouze správa, provoz a opravy domu. Z tohoto postavení podřízeného sluhy vyplývá důležitá skutečnost, kterou zde stále opakuji: SVJ (sluha) není oprávněno na tyto účely ani stanovit, ani vybírat od vlastníků jednotek (pánů domu) dlouhodobé zálohy na „změnu účelu užívání stavby, a změnu stavby, modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy“, ani na jakékoliv další činnosti nevyjmenované výslovně v § 9 ZoVB či § 9a ZoVB. Společenství není tedy oprávněno ani vymáhat vlastním jménem úhradu takových nezákonně stanovených záloh (§ 9a odst. 3 ZoVB).

SVJ není povinná dlouholetá spořitelna na cokoliv. Zákon hovoří jednoznačně. Úhradu činností nespadajících pod zákonnou způsobilost SVJ (zejména rekonstrukce, modernizace, zhodnocení domu) může vlastník jednotky hradit jedním ze dvou způsobů (nebo jejich kombinací):

složí přiměřenou zálohu těsně před akcí (zákon č. 40/1964 Sb. § 728),
složí úhradu po skončení akce (§ 12 ZoVB).

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Kde je uloženo, že musím mít předepsány zvlášť krátkodobé a zvlá

FilipN — Sun, 28 Jul 2013 06:28:20 +0200

Takže třeba deratizace – zálohy hradit musím, dělá se každoročně,

výměna vodoměrů – zálohy hradit nemusím, dělá se jednou za pět let.

Je to tak?

Další problém je, že mám zálohy na správu předepsány jednou částkou. Kde je uloženo, že musím mít předepsány zvlášť krátkodobé a zvlášť dlouhodobé zálohy na správu?

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Zálohy na správu neplatit 2

Dotaz — Sun, 28 Jul 2013 03:15:01 +0200

Pokud se domníváte že je chybně stanovena nebo že ji platíte chybnému subjektu

podívejte se do Stanov na jaký účet bylo určeno kam zálohy hradit
seznejte zda Vám byla částka předepsána zákonným způsobem
zjistěte zda je vybírána za zákonem předjímaným účelem

A teprve pak, shledáteli že některý z důvodů není naplněn a ani přes Vaši prokazatelnou snahu o nápravu – pak přestaňte (platit) a počkejte na reakci (…žalobce musí dokazovat…). Co se týče judikátu – zkuste „21 Cdo 803/2002“, „26 Cdo 4742/2010“, „26 Cdo 3413/2008“ (samozřejmě tam nenajdete citaci „pan FilipN může neplatit“ ale jistě Vám pomohou pro realizaci Vašeho rozhodnutí přestat platit a udělat PŘEDTÍM ty správné kroky…)

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Zálohy na správu neplatit 2

lake — Sat, 27 Jul 2013 23:26:15 +0200

Pane Filipe,
pokud platíte částky aniž víte na co, dokonce ani netušíte zda jde o dlouhodobou či krátkodobou zálohu, je to jako byste vzal balík stokorun a rozházel je po chodníku. Když tudy půjdete o den později, nenajdete už nic a nevymyslíte žádný způsob, jak byste se právně mohl domoci vrácení Vašich peněz.

Zaplacením bez protestů jste dal konkludentně najevo, že souhlasíte s výší částky i důvodem platby. Kdo sype dobrovolně peníze do černé díry, nemůže se divit, že v ní všechny zmizí.

Dlouhodobou zálohu poznáte velmi snadno: je to záloha, s dobou použití přesahující jeden rok.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Zálohy na správu neplatit

FilipN — Sat, 27 Jul 2013 22:09:24 +0200

„SVJ je …právnická osoba, jejímž zákonným předmětem činnosti je pouze správa, provoz a opravy domu. … SVJ … není oprávněno na tyto účely ani stanovit, ani vybírat od vlastníků jednotek … dlouhodobé zálohy, ani není oprávněno vymáhat vlastním jménem úhradu takových nezákonně stanovených záloh.“

Mohu tedy přestat platit takovéto zálohy a požadovat vrácení zaplacených, resp. provést zápočet zaplacených? Nebyl by na to judikát? Jak poznám dlouhodobou zálohu? V předpisu záloh takovéto označení použito není.

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Když si úvěr bere SVJ 2

lake — Fri, 24 May 2013 15:05:15 +0200

Pane Neználku, snažím se odpovědět na Vaše dotazy.

"mělo by pak po vlastníkovi, co nechce NYNÍ podepsat „individuální smlouvu“ → vymáhat okamžitě alikvótní podíl jako „bezdůvodné obohacení“? "
Nemyslím, že by šlo o bezdůvodné obohacení. Právním důvodem pro stavební úpravu bylo platné hlasování podle § 11 odst. 5, které zavazovalo vlastníky jednotek mezi sebou (i ty nesouhlasící) a bylo závazné i pro SVJ – právnickou osobu. Pokud vím, Nejvyšší soud to bral jako řádnou smlouvu uzavřenou mezi SVJ jako zhotovitelem a vlastníkem domu jako objednavatelem. Z této smlouvy jsou vlastníci jednotek povinni podle svých spoluvlastnických podílů (§ 12 ZoVB).

„… závazek plynoucí z přijatého usnesení je stále závazkem člena SVJ který byl členem v okamžiku přijetí toho usnesení …“
Má to logiku. Okamžikem přijetí usnesení již vlastník jednotky ví, že má být provedena určitá práce na domě. Má možnost byt rychle prodat a neúčastnit se splácení. V jeho vlastním zájmu tedy je, aby se pokusil přenést splácení na nabyvatele jednotky, a to písemnou dohodou v rámci kupní smlouvy. Kupující pak má dvě možnosti:

přistoupí na přechod dluhu na sebe a cena bytu bude pochopitelně o to nižší (neboť nabyvatel bytu bude pokračovat ve splácení namísto původního vlastníka).
nepřistoupí na přechod dluhu na sebe a cena bytu bude pochopitelně o něco vyšší (neboť prodávající z ní bude muset přednostně uhradit celý dluh vůči SVJ).

Pokud Vám to něco připomíná, pak nejspíše přechod leasingu na jinou osobu před úplným splacením.

„… může „alikvótní podíl“ vymáhat i do třech let …“
Promlčení nároku nastává po dvou letech. Nikoliv po třech. SVJ přece od počátku vědělo, že pro vlastníky jednotek provedlo nějaké stavební a montážní práce (jako zprostředkovatel), znalo přesně výši částek k vymáhání (viz uhrazená faktura) a vědělo také velmi dobře jaký je okruh osob na nichž je třeba dluh vvymáhat. Promlčecí lhůta počala běžet okamžikem, kdy SVJ mohlo své právo uplatnit poprvé.

„… může se ale této činnosti ujmout i jednotlivec“
Jednotlivec může navrhnout usnesení, kterým shromáždění vlastníků přikáže SVJ-právnické osobě konat určitým způsobem (například přikročit k vymáhání dluhů). Není-li schváleno, zbývá jedině obrátit se na soud podle § 11 odst. 3 ZoVB.
Ovšem v případě, že SVJ zahájí vymáhání, ocitne se nejspíše v důkazní nouzi: výbor od počátku sabotoval celou akci, provedl ji záměrně neprůhledně, klíčové původní usnesení je neurčité, není z něj zřejmý ani rozsah prací, ani způsob a čas úhrady, písemné smlouvy s dlužníky nejsou uzavřeny. V takovém případě soud by rozhodl ve prospěch údajných dlužníků a poučil by SVJ, že jako právnická osoba si mělo a mohlo předem zabezpečit „neprůstřelné“ právní vztahy a smlouvy či usnesení, které by nepřipouštěly různé výklady.

A už jste ve studni hlavou dolů! Nezbývá Vám než doufat, že nabyvatelé bytů, kteří za výtah už jednou zaplatili v ceně bytu, budou naivně dál hradit cizí dluhy.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Když si úvěr bere SVJ... (jak indivindi ze studny...)

Neználek' — Fri, 24 May 2013 12:02:49 +0200

„…výbor odmítl zajistit splácení pohledávek SVJ za dlužníky individuálními smlouvami…“

kdyby se v SVJ najednou „rosvítilo“ – mělo by pak po vlastníkovi, co nechce NYNÍ podepsat „individuální smlouvu“ → vymáhat okamžitě alikvótní podíl jako „bezdůvodné obohacení“?
závazek plynoucí z přijatého usnesení je stále závazkem člena SVJ který byl členem v okamžiku přijetí toho usnesení = Vaš názor, zhutnělý v eufemismu že „dluhy nemají nožičky“ – je to tak?
může „alikvótní podíl“ vymáhat i do třech let (poté dlužník nepochybně uplatní námitku promlčení) po skončení členství v SVJ. Ano?
může se ale této činnosti ujmout i jednotlivec, pokud tak SVJ z blbosti či záměrně nečiní ??? (§12 ZoVB).
A čeho by se měl domáhat
- celého „alikvótního podílu co dlužník dluží SVJ“ (tj. činí za SVJ co činit mělo samo a náklady za právní zastoupení pak přeúčtuje SVJ k náhradě)
- nebo jen svého alikvótního podílu z „alikvótního podílu co dlužník dluží SVJ (i zde ale vymáhací účely uplatní u SVJ)“
Kdyby SVJ při převodu práv chtělo vymáhat ten „alikvótní podíl“ – mělo by uspět, že?

MOHLO BY BÝT TEDY VÝŠE NAZNAČENÉ „cestou ze studny“ alespoň u těch případů a které nemůže dopadnout námitka „promlčení“ ??

Neználek

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Dluhy "skákající jako blechy"....

Neználek' — Fri, 24 May 2013 11:17:37 +0200

„…to by snad bylo možné zadlužit vlastníka, aniž by se o tom vůbec dozvěděl…“

pro úplnost odkazuji na vlákno kde popisuji OPAK. Tedy výslovně že „dluhy často mají nožičky“…
pokud nyní nějaký judikát uvádí, že „co není ve Stanovách dovoleno je nedovoleno“ (…viz. zákaz zastupování „Plnou mocí“ na Shromáždění dle ObčZ…), tak logicky by měla být možnost „vzít si úvěr na SVJ“ explicitně uvedena. A pokud není, pak je přijmutí úvěru jehož jednou stranou bude SVJ – protiprávním jednáním statutárního orgánu. O které Lake tvrdí že dle §420 ObčZ je nepotřestatelné. :))
na „filosofické“ otázky nejsou ani odpovědi a ani řešení. :)

Neználek

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 13

Viktor_SVJ — Wed, 22 May 2013 23:24:55 +0200

Mne na tom neprestava fascinovat, ze jde o rozhodnuti na shromazdeni vlastniku, ktere je nejvyssim organem SVJ, je to podle paragrafu, ktery popisuje hlasovani v tomto organu, ale presto to neni rozhodnuti tohoto organu, protoze tento organ o modernizaci nemuze rozhodovat :) A nebo muze, ale pak to neni usneseni/rozhodnuti SVJ coby pravnicke osoby, ackoliv jej ucinil jeji nejvyssi organ?

NOZ jsem jeste necetl, ale horsi to snad uz byt nemuze a treba to bude lepsi…

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 12

lake — Wed, 22 May 2013 22:38:57 +0200

Nu, píšu to už asi popáté, ale budiž: šlo v každém případě o rozhodnutí učiněné na shromáždění vlastníků jednotek podle § 11 odst. 5 ZoVB (modernizace).

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 11

Viktor_SVJ — Wed, 22 May 2013 21:20:34 +0200

Nechci probirat jednotlive konkretni pripady. Chci jasnou odpoved na to, jak se ma formalne postupovat v pripadech, kdy jde o rekonstrukci a ne opravu. A mam pocit, ze jste dost chytry na to, abyste to vedel taky. Takze svuj priklad zopakuju s drobnou upravou:

Kona se schuze nejvyssiho organu SVJ, shromazdeni vlastniku jednotek. Schuzi vede predseda vyboru SVJ. A tento predseda vyboru SVJ rekne: „Za rok a pul musime udelat modernizaci tohole a tamhletoho. Kdo je pro?“.

Vsichni pritomni zvednou ruku a hlasuji pro modernizaci. (za „tohle a tamhleto“ si prosim dosadte neco, co vyhovi definici rekonstruce/modernizace dle predstav Vasich ci dle rozsudku, ktere nepovazujete za popletene)

Kvizova otazka za pet bludistaku: Slo o rozhodnuti shromazdeni vlastniku jednotek? Nebo slo o rozhodnuti nejvyssiho organu pravnicke osoby, ktere zakon nedava pravo o dane veci rozhodovat?

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 10

lake — Wed, 22 May 2013 20:38:28 +0200

Co je ještě oprava a co již rekonstrukce či modernizace majetku řešil např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 27. dubna 2012, č.j. 8 Afs 4/2012. Viz http://www.portalsvj.cz/…-neni-oprava.

Pokud chcete probírat jednotlivé konkrétní případy, otevřete si k tomu laskavě nové vlákno.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 10

Neználek' — Wed, 22 May 2013 15:47:33 +0200

„…Slo o rozhodnuti shromazdeni vlastniku jednotek…“

o „Shromáždění vlastníků jednotek“ v „rámci SVJ“ samozřejmě. (se závazností pro všechny členy SVJ – i ty nepřítomné).
Spoluvlastníci kteří se nesejdou na Shromáždění – ale „za bukem“ – také mohou „rozhodovat“ – ale již ne „v rámci SVJ“ ale právě v té skupině ve které se sešli. Závaznost shody ale bude platná jen pro ně a ne již pro ty členy SVJ kteří hlasovali proti nebo se této „sešlosti za bukem“ neúčastnili.
SVJ je právnická osoba sloužící k realizaci rozhodnutí Shromáždění.
rozhodujeli SVJ-právnická osoba (nejde o rozhodování „v rámci SVJ“ ani rozhodování „za bukem“), pak prostřednictvím Výboru třeba těch 3-lidí a to o záležitostech „správy domu“ (definované v §9/1 nebo v usneseních)
pokud jde o modernizaci – tedy zhodnocení: Shromáždění se o tom může usnést. Modernizace ale bude vyžadovat stavební povolení a podle StavZ bude muset SVJ doložit souhlas vlastníků – 100% (§ 110 odst. 2 písm. a) – ne všude si samzořejmně vysvětlují zákon „úzkoprse“ :|).

Neználek

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 9

Viktor_SVJ — Wed, 22 May 2013 15:10:33 +0200

Kdyz to stare neni rozbite, ale blbci v parlamentu zakazou to pouzivat, tak je to oprava vymenou, to je dobre vedet :)

A ted zkuste odpovedet na podobnou otazku s tim, ze vymenu vytahu nahradite necim jinym, u ceho bude neoddiskutovatelne, ze jde o rekonstrukci/modernizaci a nikoliv opravu vymenou.

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 8

lake — Wed, 22 May 2013 14:43:47 +0200

Není pravdivé Vaše tvrzení, že o této věci „zakon nedava pravo SVJ o dane veci rozhodovat“.

Odpověď na Váš dotaz je jednoduchá a nečiní žádné obtíže: jde o opravu výtahu výměnou. Oprava spadá do předmětu činnosti SVJ – právnické osoby. Viz § 9 odst. 1 ZoVB. Takže rozhodování o opravě výtahu spadá do právní způsobilosti SVJ.

Pokud počet zvednutých rukou představoval tříčtvrtinovou většinu všech vlastníků jednotek, pak SVJ právě rozhodlo o opravě výtahu. Samozřejmě, že šlo zároveň o rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek. Vždyť shromáždění vlastníků jednotek je nejvyšším orgánem SVJ.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Je třeba doplnit "Pojmy" pane Admine

Nechápu — Wed, 22 May 2013 14:41:34 +0200

možná by nedocházelo k „debatám o prdech“ kdyby tady nebyl Babylon ve kterém není jasné co která „skupina písmenek“ znamená. Je zřejmé že ve slovníku (http://www.portalsvj.cz/pojmy) chybí pojmy

„Shromáždění“ – hromada vlastníků řídících se ZoVB a hlasujících podle něj a v souladu s ním
„SVJ“ – sluha sloužící „hromadě vlastníků“ k činění právních úkonů a ke „správě domu“. NIC v domě nevlastní. Rozhoduje výhradně na základě stanov nebo přikazujících usnesení…
„Modernizace“ – lze se o ní usnést dle §11/5. Nelze na ni přikázat „zálohy“ dle §15/2 neboť ty jsou výhradně pro „správu domu“ dle §9/1 tj. výhradně na činnosti uvedené ve stanovách… Lze ji ale financovat dohodou vlastníků o úvěru nebo jednorázovými alikvótními příspěvky dle §12 …
„Resrvační studie“ – …
„Smlouva o výkonu funkce“ – …
„Salvátorská klausule“ – …
„Použití plné moci“ – … judikátek 29-Cdo-3399/2010
a jiný bláboly

apod.
Ony štítky jsou dobrý ale je únavný se prokusovat balastem názorových třenic a nechtění pochopit.

Ten kdo to může editovat by to měl doplnit – relevantně.
^{já to samozřejmě neumím tak přesně ale bylo by to třeba
„lidsky“ – protože tady jsou furt nějaký blbý hádanice co, kdo,
čím a jak myslí nebo tiše předpokládá – třeba ten Lake. Hodně
lidemrtady prostě splývá „FO“ a „příspěvky na správu“ stejně
jako odpovědnost výboru (…že žádná není) apod.}

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 7

Viktor_SVJ — Wed, 22 May 2013 14:33:10 +0200

Gratuluji. Opet jste ve sve odpovedi dokazal naprosto ignorovat moji otazku.

Zkusim Vam tedy dat konkretni priklad. Kona se schuze nejvyssiho organu SVJ, shromazdeni vlastniku jednotek. Schuzi vede predseda vyboru SVJ. A tento predseda vyboru SVJ rekne: „Za rok a pul musime vypnout stary vytah. Musime koupit novy, vyjde to na milion. Kdo jste pro, abychom vybudovali pres prazdniny novy vytah?“.

Vsichni pritomni zvednou ruku a hlasuji pro vybudovani noveho vytahu.

Kvizova otazka za pet bludistaku: Slo o rozhodnuti shromazdeni vlastniku jednotek? Nebo slo o rozhodnuti nejvyssiho organu pravnicke osoby, ktere zakon nedava pravo o dane veci rozhodovat?

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 6

lake — Wed, 22 May 2013 14:22:02 +0200

Pane Viktore, pokud máte pocit, že dělám přednášky pro blbce, neberu Vám ho. Je to Váš názor.

Když píšu „SVJ“, mám tím na mysli SVJ. Společenství vlastníků jednotek. Právnickou osobu zapsanou v rejstříku společenství vlastníků jednotek. Nemám na mysli výbor SVJ. Nemám na mysli ani předsedu SVJ. Jediný, kdo si tyto pojmy zřejmě plete, jste Vy. jinak byste se takto neptal.

Pokud nerozeznáte právnickou osobu, která v domě nic nevlastní a není oprávněna o věci rozhodovat, od vlastníka tohoto domu, který je oprávněn o věci rozhodovat – je to špatné. Pokud jste na to nepřišel ani po třech mých přednáškách, vzdávám se naděje, že kdy pochopíte rozdíl mezi autoservisem a vlastníkem automobilu.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 5

Viktor_SVJ — Wed, 22 May 2013 14:04:31 +0200

Krucinál, a právě o tomto se zde celou dobu bavíme!!!

Ano. A vy si myslite, ze ja to nevim, a porad delate prednasky jak pro blbce :)).

Cizí osoba SVJ není oprávněna o tom rozhodnout.

A celou dobu je diskuse o tom, ze nejvyssi organ teto „cizi osoby SVJ“ tvori ti sami jedinci, kteri JSOU opravneni o tom rozhodnout. Takze spousta lidi bezne pouziva vyraz „SVJ rozhodlo“, kdyz mysli „shromazdeni vlastniku rozhodlo“, zatimco vy si pod tim predstavujete vzdycky „vybor SVJ“ nebo mozna dokonce jen „predseda vyboru“…

A ja bych od Vas chtel slyset, jestli a jak je nutno formalne rozlisovat rozhodovani shromazdeni vlastniku od shromazdeni vlastniku coby nejvyssiho organu SVJ, nebo zda je mozne povazovat je za ekvivalentni. A pokud ne, jake formality je nutno dodrzet pri organizaci toho prvniho, kdyz je to neco jineho, nez to druhe.

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 4

lake — Wed, 22 May 2013 13:47:54 +0200

Krucinál, a právě o tomto se zde celou dobu bavíme!!!
Těch 75% spoluvlastníků je oprávněno o tom rozhodnout.
Cizí osoba TJ Spartak Lhotka není oprávněna o tom rozhodnout.
Cizí osoba Škoda a.s. není oprávněna o tom rozhodnout.
Cizí osoba SVJ není oprávněna o tom rozhodnout.

Pokud si stále pletete spoluvlastníky domu se sluhou, který v domě nic nevlastní, pak je jakákoliv diskuse nadále zbytečná.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 3

Viktor_SVJ — Wed, 22 May 2013 13:30:25 +0200

Podle Vás tedy může autoservis bez Vašeho výslovného souhlasu přestříkat Vaši starší Oktavii na růžovo (za 55000 Kč) zamontovat turbo (za 39000 Kč) nebo vyměnit Vám kola za hliníková (za 11600 Kč)?

Pokud tu Oktavii spoluvlastnim s dalsimi lidmi a 75% z nich se rozhodne, ze takovou modernizaci chteji, tak ano. A o tom se tady bavime – tu modernizaci si nevymysli vybor SVJ/automechanik, ale 75% vetsina vlastniku toho majetku. A jde jen o to, ze to (asi) formalne nemohou udelat coby organ SVJ, protoze tomu to neprislusi.

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování vlastníka vs. SVJ 2

lake — Wed, 22 May 2013 11:04:29 +0200

Pan Viktor píše: „Vase prirovnani je uplne mimo. Automechanik je opravdu uplne cizi, zatimco v nejvyssim organu te pravnicke osoby SVJ sedim ja.“

Pane Viktore, Váš laický názor je zcela mimo právní realitu. Pouhá skutečnost, že jste členem právnické osoby, nedává této osbě právo zasahovat do Vašeho majetku nezákonným způsobem.

Řekněme, že jste členem sportovního klubu TJ Spartak Lhotka. Domníváte se tedy, že klub může nechat přestavět Váš rodinný dům, nebo za Vás nechat provést zateplení Vašeho domu? Samozřejmě s tím, že si to zaplatíte celé sám. Vždyť – podle Vás – klub není pro Vás cizí osoba, jste jeho členem a sedíte v nejvyšším orgánu klubu! Takže podle Vás: může či nemůže tato právnická osoba přistavět k Vašemu domu jedno patro, či garáž?

A teď zpět k mému příkladu s automechanikem:

Řekněme, že jde o značkový autoservis Škoda.
Vy máte jednu akcii firmy Škoda a.s.
Jste tedy členem nejvyššího orgánu společnosti (valné hromady akcionářů).
Podle Vás tedy může autoservis bez Vašeho výslovného souhlasu přestříkat Vaši starší Oktavii na růžovo (za 55000 Kč) zamontovat turbo (za 39000 Kč) nebo vyměnit Vám kola za hliníková (za 11600 Kč)?

SVJ je sluha vlastníků domu, který pouze spravuje cizí nemovitost. Nic víc. Co spadá pod správu společných částí domu definuje § 9 odst. 1 ZoVB. Vítejte zpátky v reálném světě.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - rozhodovani vlastniku vs. SVJ

Viktor_SVJ — Wed, 22 May 2013 10:15:56 +0200

Tím cizím automechanikem, který pouze ze zákona spravuje cizí majetek, je SVJ-právnická osoba. Pokud tomu nyní už rozumíte, pak jste pochopil vše.

Vase prirovnani je uplne mimo. Automechanik je opravdu uplne cizi, zatimco v nejvyssim organu te pravnicke osoby SVJ sedim ja.

A to s temi zalohami mi vysvetlovat nemusite, to je mi jasne. A abyste mne neskatulkoval k tem „schovat sebrat ukrast nedat“ zlym Cechum – nemam s tim zadny problem, ze se rekonstrukce financuji nezalohove. A nemam zadny problem s tim, ze o rekonstrukcich a modernizacich nerozhoduje vybor SVJ. Problem mam akorat s tim, ze o nich nerozhoduje Shromazdeni SVJ, ale shromazdeni vlastniku jednotek, coz jsou ti sami lide.

Velmi rad bych slysel odpoved na svoje otazky ke konci tohoto prispevku. Co vlastne je „shromazdeni vlastniku jednotek“? V ZoVB se tento termin vyskytuje pouze jednou, jakozto organ SVJ. Nikde jinde jsem ho nenasel, nikde jsem nenasel popis, jak by melo fungovat a jakymi pravidly se ridit.

A jeste dve citace: Vlastníci jednotek VŽDYCKY jednají na shromáždění vlastníků jednotek. To je jediný v zákoně uvedený způsob, jak vzájemně jednají o společném majetku.

Shromáždění vlastníků jednotek existuje v domě vždy. Jakmile vznikne právnická osoba SVJ, stává se toto shromáždění bez jakékoliv změny zároveň nejvyšším orgánem SVJ.

Kdyz tam tato dve tvrzeni dohromady, vlastnici o spolecnem majetku jednaji v nejvyssim organu SVJ. A presto opakovane ctu, ze SVJ nemuze rozhodovat o rekonstrukcich/modernizacich – ale pritom je to jediny zpusob, jak vlastnici mohou jednat? Nebo jde jen o to, ze pod SVJ si nekdo predstavuje vybor SVJ (ktery o rekonstrukcich rozhodovat nemuze), zatimco jiny si predstavuje Shromazdeni v.j., ktere o nich zjevne jednat muze?

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Co patří do působnosti SVJ

lake — Wed, 22 May 2013 05:47:50 +0200

Pane Viktore, nejde o „debatu o prdu“. Jde totiž o peníze, což je pro některé z nás docela podstatná záležitost v rodinném rozpočtu. Mezi rozhodováním SVJ a rozhodováním vlastníků jednotek je zásadní rozdíl.

V jiném příspěvku (http://www.portalsvj.cz/…ek-na-spravu#…) jsem Vám v posledním odstavci napsal něco o cizím automechanikovi, který spravuje Vaše auto, ale nesmí Vaše auto ani přestříkat na růžovo, ani svévolně zlepšit či technicky zhodnotit (např. namontovat turbo či hliníkové disky). Tím cizím automechanikem, který pouze ze zákona spravuje cizí majetek, je SVJ-právnická osoba. Pokud tomu nyní už rozumíte, pak jste pochopil vše.

1. Pro rozhodování SVJ – právnické osoby platí:

SVJ je oprávněno rozhodovat pouze o správě, provozu a opravách domu podle § 9 odst. 1 ZoVB. O ničem jiném.
Pouze na tento účel může předepisovat zálohy, a to i dlouhodobé, na celé roky dopředu (§ 15 odst. 2 ZoVB).
A je také oprávněno tyto částky na vlastnících vymáhat i soudně (§ 9a odst. 3 ZoVB).

2. Naopak pro rozhodování vlastníků jednotek platí:

Jsou oprávněni rozhodovat o čemkoliv ostatním mimo „správu domu“ (např. o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravě, vytvoření nové jednotky, změně spoluvlastnických podílů).
Na tento účel nemohou být nikomu předepisovány dlouhodobé zálohy.
A nelze platbu takových záloh ani vymáhat soudně.

Takže nejde vůbec o debatu o prdu. Debata je o tom, co mi může SVJ přikázat a co už ne. Na co jsem povinen hradit dlouhodobě zálohy a na co už ne. K čemu mne může SVJ soudně donutit a k čemu už ne. K tomu ovšem je nutné napřed znát hranice omezené právní způsobilosti SVJ podle § 9 odst. 1 ZoVB.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Shromáždění vlastníků jednotek

Viktor_SVJ — Tue, 21 May 2013 20:01:57 +0200

Schůze shromáždění SVJ rozhoduje pouze o věcech v rámci zákonného předmětu činnosti

Ale ti samí lidé přítomní na té samé schůzi jsou zároveň vlastníci a můžou si tam udělat shromáždění vlastníků jednotek (o kterém píše lake) a rozhodovat, o čem se jim zamane. A v jakém zákoně je napsáno, že na takové shromáždění (které není schůzi nejvyššího orgánu právnické osoby) musí být pozváni všichni, případně musí být předem oznámena agenda?

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Princip právní jistoty

Princip právní jistoty — Tue, 21 May 2013 19:21:04 +0200

„Kdo z nich přijímá které rozhodnutí závisí pouze na tom, zda jde o záležitost v rámci omezené právní způsobilosti SVJ, nebo jde o záležitost mimo tento rámec.“

Patrně se jedná o další lakův vtip. Vlastník jednotky, který hlasuje, musí mít před hlasováním jasno, zda hlasuje jako na schůzi shromáždění společenství vlastníků jednotek jako člen společenství nebo zda hlasuje mimo společenství, jako spoluvlastník domu a vlastník jednotky. Opačné tvrzení (shora citované) by vedlo k narušení principu právní jistoty a bylo by tak v rozporu s právním pořádkem Republiky české.

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování o úvěru

petr11 — Tue, 21 May 2013 15:24:56 +0200

Už mi dochází, že to pletu. Stále v tom nemám jasno: Dobře, ručitelský závazek (či odpovědnost) za závazky SVJ je jedna věc, každý vlastník zodpovídá v dle poměru, který vlastní – je to tak? Ale pokud je s ohledem na úvěr předepsána vlastníkům platba do DZOI, kterou se SVJ hradí prostředky na splacení úvěru (dá se říci, že se takto předepsanou platbou do DZOI hradí dluh vlastníka vůči SVJ?), pak se tato platba týká konkrétního vlastníka, který když byt prodává, tak by ho měl buď prodat i se svým závazkem vůči SVJ, nebo svůj dluh splatit SVJ naráz, nebo svůj závazek splácet SVJ dále, i když už není jeho členem. Je to prosím tak? Děkuji za trpělivost.

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - shromáždění vs. Shromáždění

Viktor_SVJ — Tue, 21 May 2013 15:10:34 +0200

„Pokud se na Shromáždění SVJ sejde alespoň 75% vlastníků, můžou si odhlasovat jakoukoliv rekonstrukci/opravu/modernizaci.“ Ano, pokud pro usnesení budou 3/4 všech vlastníků jednotek.

No, vida. Takže vlastníci se sejdou na Shromáždění SVJ, pro něco se rozhodnou a SVJ následně bude konat. Celá velká debata o prdu je tedy v tom, že když se na schůzi nejvyššího orgánu SVJ odehraje hlasování o něčem, o čem SVJ (a tedy ani jeho nejvyšší orgán) není ze zákona oprávněno rozhodovat, stejně to rozhodnutí platí, protože jej ve skutečnosti neučinil nejvyšší orgán právnické osoby, ale osoby, které shodou náhod byly ve stejné místnosti, jsou členy tohoto orgánu, ale narozdíl od tohoto orgánu mají ze zákona právo o této věci rozhodovat, přičemž toto právo jim dává §11 odst. 5 ZoVB. (A paradoxem je, že tento paragraf vůbec nemluví jednotlivých vlastnících a jejich právech, ale popisuje, jak a o čem hlasuje ten orgán, který ale nemá právo o tom hlasovat). A k tomuhle závěru může člověk dojít pouze tehdy, pokud kromě čtení zákona ještě vyplázne pár tisíc za právní poradenství a bude doufat, že zrovna ten právník, na kterého se obrátil, zná patřičné judikáty, ze kterých plyne, že je všechno jinak…

No, je to na zbláznění. Nicméně závěr z toho je jasný. Kdykoliv někde někdo napíše „na Shromáždění jsme si schválili to a to“, ve skutečnosti to znamená „pokud to a to smí schvalovat/usnášet Shromáždění coby nejvyšší orgán SVJ, schválilo/usneslo to Shromáždění SVJ, ale pokud to schvalovat nesmí, schválilo to shromáždění vlastníků jednotek, které to narozdíl od Shromáždění schválit může“.

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování o úvěru

petr11 — Tue, 21 May 2013 14:58:39 +0200

Ano, zní to logicky. Samozřejmě jsme si nic do stanov nepřidávali, čili máme vzorové stanovy vydané nař. vlády. Toto byl názor výboru rovněž (že může o úvěru rozhodnout sám), jenomže banka měla nakonec své podmínky a rozhodnutí čistě výboru jí asi nestačilo. Samozřejmě jsem měl na mysli (ručitelský) závazek vlastníků za úvěr SVJ. (V jiné korespondenci se mnou, jeden mnou oslovený odborník pojem ručitelský závazek vlastníků v tomto případě odmítl, zodpovědnost vlastníků za pohledávky SVJ ze zákona prý není ručitelským závazkem). Takže by měl výbor pravdu, jestliže by tvrdil, že ručitelský závazek (tedy zodpovědnost vlastníka jednotky za závazky SVJ) přechází při prodeji či dědění na nabyvatele bytu? Nebo to zase pletu?

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - ručení za závazky SVJ

Neználek' — Tue, 21 May 2013 13:41:39 +0200

„…Jak budou vymáhat od bývalých vlastníků bez existujících písemných smluv, bez dohodnutého splátkového kalendáře?…“

jednoduše. NEBUDOU. Nemají důvod.
Nechají SVJ přivést k platební neschopnosti a tím nastane aplikovatelnost §13/7 ZoVB – tedy to ručení vlastníků za závazky SVJ.

Kontrolní otázka: Takže „kdo zaplatí“ za závazek bývalého vlastníka, ke kterému nedokáže SVJ podvodem přinutit nabyvatele? …No všichni spoluvlastníci, kteří budou v předmětnou dobu vlastníky ve Společenství

Co na tom vidíte „českou optikou“ nesrozumitelného ??

Neználek

PS: kdyby jste chtěl někoho nazývat trollem tak se s důvěrou obraťte na PR KB ale spíše na pracovníky co s Vámi úvěr sjednávají za účasti pracovníků s oddělení rizik.

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování o rekonstrukci pro Viktora

lake — Tue, 21 May 2013 13:40:39 +0200

„Pokud se na Shromáždění SVJ sejde alespoň 75% vlastníků, můžou si odhlasovat jakoukoliv rekonstrukci/opravu/modernizaci.“
Ano, pokud pro usnesení budou 3/4 všech vlastníků jednotek.

„Nejedná se o rozhodnutí Shromáždění …“
Toto ale není pravda! Vlastníci jednotek VŽDYCKY jednají na shromáždění vlastníků jednotek. To je jediný v zákoně uvedený způsob, jak vzájemně jednají o společném majetku. Shromáždění vlastníků jednotek se koná i v domech, kde nevzniklo SVJ jako právnická osoba. Se SVJ to nesouvisí.

Mimo shromáždění lze samozřejmě činit právní úkony podepisováním smluv a dohod (týkajících se všech VJ). Pak ještě je hlasování per rollam, je-li ve stanovách.

Shromáždění vlastníků jednotek existuje v domě vždy. Jakmile vznikne právnická osoba SVJ, stává se toto shromáždění bez jakékoliv změny zároveň nejvyšším orgánem SVJ. Viz § 9 odst. 7 ZoVB: „Orgány společenství jsou a) shromáždění vlastníků jednotek (dále jen „shromáždění“), výbor společenství (…). Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství.“

„… musí tomu říkat nevratné příspěvky, nesmí tomu říkat zálohy?“ Co je účetně příspěvek a co je záloha je známo. Nelze to libovolně směšovat. Pokud mám uhradit svůj podíl např. na rekonstrukci či modernizaci (§ 11 odst. 5), pak mi prostě SVJ sdělí částku a termín úhrady. Víc mne nezajímá. Bude to příspěvek. Nehodlám ale hradit na tento účel zálohy předem každý měsíc po dobu deseti let. To není mou povinností vlastníka jednotky. Někomu ale může tento způsob platby vyhovovat, proč ne.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování o úvěru 2

lake — Tue, 21 May 2013 12:28:48 +0200

Pane petr11, napsal jste: „Jestli tomu rozumím správně, tak podle Vašeho názoru (…) lze i rozhodnutí o úvěru příjmout hlasováním vlastníků „per rollam“ mimo shromáždění SVJ?“

Já jsem ale nic takového netvrdil. Rozhodnutí o přijetí úvěru je vnitřním rozhodnutím o hospodaření právnické osoby, které není v zákonu o vlastnictví bytů nijak upraveno. Rozhoduje tedy pouze výbor (§ 9 odst. 11 ZOVB). Zákon je nevhodně napsán, chybí jakákoliv kontrola. Je věcí vašich stanov, zda jste si přijímání úvěru v nich nějak omezili nebo neomezili.

Napsal jste: „Výbor k těmto připomínkám dal před hlasováním právní výklad, podle kterého závazek z úvěru přechází automaticky na nabyvatele bytu.“
Inu, to jsou zmatené kecy výboru. Závazek z úvěru je pouze závazkem SVJ – právnické osoby. Tak je tomu až do splacení poslední koruny.

Tento závazek samozřejmě na nikoho nepřechází a nemá žádnou spojitost s vlastnictvím bytů.
Něco jiného je ručení za závazky SVJ. Za ty ručí vlastníci jednotek automaticky ze zákona. Ručitelský závazek přechází na nabyvatele jednotky. Na ručitele by se onrátil věřitel (banka) v okamžiku, kdy by SVJ přestalo splácet.

Jestliže výbor odmítl zajistit splácení pohledávek SVJ za dlužníky individuálními smlouvami, jsou to lempli a lehkomyslní hazardéři. Jak budou vymáhat od bývalých vlastníků bez existujících písemných smluv, bez dohodnutého splátkového kalendáře?

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování o rekonstrukci a modernizaci 16

Kolemjdoucí — Tue, 21 May 2013 10:44:20 +0200

Lake,

myslím, že se začínáme opakovat a točit v kruhu. Respektuji Vás názor, i když s ním nesouhlasím. Dopředu se však neposuneme, pokud neuvedete právně relevantní zdroj s jasným výkladem, že není v kompetenci shromáždění SVJ rozhodovat o zlepšení a zhodnocení společných částí domu. Já jsem jsem tak už citací výkladu z komentáře legislativně-právního odboru SČMBD k Vzorovým stanovám učinil.

Domnívám se, že Vaše krkolomné právní konstrukce (podle mého názoru nesprávné), podpůrná stanoviska a judikáty jednoznačný a jasný výklad o tom, že není v kompetenci shromáždění SVJ rozhodovat o zlepšení a zhodnocení společných částí domu, nepřinášejí.

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - rozhodování o úvěru

petr11 — Tue, 21 May 2013 10:37:49 +0200

Pane lake, děkuji za odpověď, (samozřejmě jsem chtěl napsat, že za úvěr ručí členové SVJ, to členové mi vypadlo). Také mi nešlo o individuální úvěry (to je věcí každého vlastníka), ale o úvěr pro SVJ. Nejde mi o rekonstrukci, jde mi o hlasování „per rollam“ o úvěru. Jestli tomu rozumím správně, tak podle Vašeho názoru (který vůbec nezpochybňuji, na to nemám právní erudici) lze i rozhodnutí o úvěru příjmout hlasováním vlastníků „per rollam“ mimo shromáždění SVJ? Tedy i přesto, že stanovy SVJ takový způsob hlasování neumožňují? Jistě pak chápete ty důsledky: to by snad bylo možné zadlužit vlastníka, aniž by se o tom vůbec dozvěděl !? (Před nějakou dobou zde byl rozsáhlý spor, kterého jsem se účastnil, o tom, zda je možné při tomto hlasování oslovit pouze část vlastníků, nebo je nutno při tomto způsobu hlasování oslovit všechny vlastníky). Na shromáždění SVJ by měl každý dostat minimálně pozvánku s programem. Abych byl konkrétní, uvedu o co mi jde: Na shromáždění SVJ byla odhlasována rekonstrukce (zateplení), o úvěru se nehlasovalo (výbor dal do zápisu, že byl odhlasován i úvěr). Platnost usnesení o úvěru jsem napadl u soudu a oznámil jsem tuto skutečnost i té bance, u které jsem měl důvodný předpoklad, že s ní výbor SVJ může již o úvěru jednat. Trefil jsem se, banka začala dělat výboru těžkosti, takže jeden člen výboru SVJ obětavě oběhl téměř všechny vlastníky a získal tak souhlas minimálně 75procentní, spíš větší. Mě se to nezdálo, protože tento způsob hlasování není ve stanovách umožněn, znovu jsem na své pochybnosti banku upozornil. Výbor pak svolal nové shromáždění SVJ, které úvěr odhlasovalo. Pak mi banka oznámila, že, shledala vše v pořádku. Osobně jsem hlasoval proti úvěru, protože se domnívám, že pokud se vlastníci svobodně rozhodnou rekonstruovat dům, že by si na to měl každý z nich sehnat peníze sám, a že to není věc ostatních vlastníků. Neuznávám kolektivní riziko, pokud je zbytečné. Proč mám například platit výbor, který si svou práci účtuje hodinovou taxou za to, že tráví hodiny jednáním s bankami, kvůli těm vlastníkům, kteří jsou pohodlní si peníze obstarat sami. Kdyby někdo opravdu ani na úvěr nedosáhl, dá se to jistě řešit bez úvěru, v rámci SVJ bez rizika. Ale hlavní můj argument je ten, že velká část vlastníků má své byty již zastaveny. Takže pokud závazek vůči bance neuhradí, budeme ho muset zaplatit my ostatní vlastníci, a těžko si na takovém člověku něco kdy vezmeme (výbor vlastníky přesvědčil o údajné nesmyslnosti tohoto mého argumentu – prý se za jiný úvěr zastavený byt neplatiče prodá, a z prodeje bude uhrazena naše pohledávka – už ale zapomněli dodat, že třeba jako předposlední v dlouhé řadě pohledávek, které mají před tou naší přednost). Také jsem před hlasováním o úvěru požadoval, aby se předem alespoň vyřešila otázka splácení úvěru při případné změně vlastníka. Že je třeba sepsat s vlastníky, kterých se úvěr týká smlouvy o závazku, a pro případ úmrtí vlastníka, že bude třeba uplatnit nárok SVJ v dědickém řízení. Výbor k těmto připomínkám dal před hlasováním právní výklad, podle kterého závazek z úvěru přechází automaticky na nabyvatele bytu).

Tento portál (rád bych věděl, zda ho založilo či moderuje nějaké kompetentní ministerstvo či jiný státní orgán, nebo zda je docela živelné), je pro mne dokladem právní nejasnosti zákonů, které by měly být třeba i složité, ale nesporné, protože se jedná o zákony, které se dotýkají zcela obyčejných právně nevzdělaných lidí, kteří chtějí jen bydlet (tak jak žili po celá léta) bez rizika, že z nich nějaký podvodník udělá bezdomovce.

odcituji klasika: „Žili jsme ve světě, jemuž záleželo na tom, aby vztahy mezi lidmi byly temné, a který by nemohl existovat, kdyby se lidé domluvili“.

Domnívám se, že v takovém světě žiji. Pro určité lidi je takový svět velmi výnosný. Pomocí úvěrů pro SVJ podle mne mohou někomu i snadno spadnout byty do klína. Zákony jsou takové, že každá soudní pře je sázka do loterie pro bohaté (profit mají pouze právníci, ale ani ti často netuší, kde je právo), a tak se většina lidí raději nechá okrádat a mlčí. Žijí často stylem: okradli nás – okradli jsme, čili místo obrany na kterou, aby měli klid rezignují, okradou někoho jiného, mají-li tu možnost, a pak se ještě často v internetových diskuzích chlubí, jak se mají dobře, a nechápou, proč si lidé pořád stěžují). Je možné, že takto uboze žijeme ve 21.století v jedné z nejbohatších částí světa? Na tyto filosofické otázky samozřejmě nečekám odpovědi. Šetřete svůj čas. Děkuji, Petr

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování o rekonstrukci 13

Viktor_SVJ — Tue, 21 May 2013 10:32:37 +0200

Na shromáždění jsou přítomni vlastníci jednotek a zároveň je přítomen nejvyšší orgán SVJ – právnické osoby. Kdo z nich přijímá které rozhodnutí závisí pouze na tom, zda jde o záležitost v rámci omezené právní způsobilosti SVJ, nebo jde o záležitost mimo tento rámec. Pokud by snad ještě nebylo něco jasné, klidně se zeptejte.

Takže pár věcí/dotazů, které z toho vyplývají:

Pokud se na Shromáždění SVJ sejde alespoň 75% vlastníků, můžou si odhlasovat jakoukoliv rekonstrukci/opravu/modernizaci. Nejedná se o rozhodnutí Shromáždění, takže do zápisu se pouze uvede, že vlastníci zavazují výbor SVJ provést nějaké kroky k jeho realizaci.

Takže když pro jednoduchost budeme u všech hlasování uvádět do zápisu „vlastníci rozhodli“ namísto „Shromáždění se usneslo“, máme po starostech?

Vlastníci si zároveň musí dohodnout financování celé akce, přičemž pokud se rozhodnou na to spořit předem místo toho, aby nakázali výboru SVJ vzít si úvěr, musí tomu říkat nevratné příspěvky, nesmí tomu říkat zálohy?

A poslední otázka – pokud k nějakému rozhodnutí stačí 75% vlastníků (ale nesmí to rozhodnutí udělat Shromáždění), musí o tom rozhodování vědět všichni vlastníci? A jakým způsobem je o tom musím informovat, když takové hlasování chci vyvolat?

pověsím to na nástěnku
hodím jim papírek do schránky
pošlu jim to do vlastních rukou s doručenkou
napíšu to na pozvánku na schůzi Shromáždění (můžu vůbec, když je to něco, o čem Shromáždění nemůže rozhodovat?)
řeknu jim to až na místě

U bodů a, b a c by mne zajímalo, jak dlouho před tím, než chci hlasování provádět, je musím informovat…

A pokud nebudou přítomni, jakou formou je mám/musím informovat o výsledku toho hlasování?

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Rozhodování o rekonstrukcích

lake — Mon, 20 May 2013 18:40:18 +0200

Pane petr11,
pravidla pro rozhodování přece najdete v zákonu o vlastnictví bytů. Rozhodování o rekonstrukcích a modernizacích naleznete v § 11 odst. 5 ZoVB. Tam se dočtete jakou většinou se usnášejí vlastníci jednotek o těchto záležitostech.

Tam, kde má ZoVB na mysli rozhodování SVJ – právnické osoby, píše se o „většině hlasů“. Hlas je matematický podíl, není to člověk. Usnesení shromáždění SVJ není právním úkonem. Právní úkony za SVJ činí pouze statutární orgán.
Tam, kde jde o rozhodování živých osob – vlastníků jednotek mezi sebou, píše se o „většině vlastníků jednotek“. Rozhodování vlastníků jednotek je právním úkonem. Ten je závazný i pro SVJ – právnickou osobu, pokud v domě vznikla.

Úvěr pro jednotlivou osobu si domluvte individuálně ve Vaší bance. Netýká se domu ani SVJ.

Úvěr přijatý SVJ je záležitost, kterou ZoVB nijak neřeší. Přitom jde o závazek, za který ručí ze zákona všichni vlastníci jednotek. Banky zpravidla při poskytování úvěru SVJ – právnické osobě vyžadují tříčtvrtinový souhlas vlastníků jednotek, ale neptejte se mne proč. To vyplývá z požadavku banky, nikoliv ze ZoVB.

• Citoval jste, že „… za úvěr takto odhlasovaný (podle sdělení výboru SVJ) ručí SVJ“. Není tomu tak. Ručit za cizí závazek a splácet vlastní závazek jsou dvě VELMI různé věci.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - dotaz k Vašemu příkladu

petr11 — Mon, 20 May 2013 14:52:06 +0200

Co píšete je zajímavé. Takže rekonstrukce, modernizace domu je věcí vlastníků a ti se mohou dohodnout mimo SVJ. Jaká pravidla pro jejich rozhodování platí – stačí pouhá většina, nebo kvalifikovaná většina, či je potřeba souhlas všech vlastníků. Ale k rekonstrukci či modernizaci domu je často potřeba i úvěr. I o tom mohou vlastníci rozhodnout také mimo SVJ? Pokud ano, jak vypadá například ručení věřiteli (bance)? Ručí všichni vlastníci, či jen ti, kteří hlasovali pro, či jen ti, kteří se na úvěru podílí, (tj. ti, kteří náklady na rekonstrukci neuhradili předem …)? Uvedu konkrétní případ: Jednání o zateplení probíhalo v rámci našeho shromáždění SVJ, bylo odhlasováno, v zápisu se ale objevilo, že bylo zateplení odhlasováno včetně souhlasu s úvěrem. Toto jsem napadl u soudu, což by výbor nijak nevzrušilo, ale upozornil jsem na žalobu také banku, se kterou výbor jednal o úvěru. Výsledkem nakonec bylo hlasování o úvěru mimo shromáždění SVJ „per rollam“ (Stanovy SVJ možnost takového způsobu hlasování neumožňují, z toho usuzuji, že šlo o hlasování mimo SVJ o kterém píšete). Avšak za úvěr takto odhlasovaný (podle sdělení výboru SVJ) ručí SVJ !!?

(Mimo jiné: úvěrovou smlouvu mi jako členu SVJ výbor SVJ odmítá poskytnout k nahlédnutí. Na dotaz bance, zda má ona něco proti tomu, aby mi výbor smlouvu ukázal, banka sdělila pouze, že se smlouvy zásadně „třetím stranám“ neukazují, ale že banka není povinna mi právně posuzovat, zda jsou členové SVJ v tomto případě třetí strany či nikoliv – výslovně mi doporučila dotázat se na „portalsvj“)

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Právní způsobilost SVJ podle SČMBD

lake — Mon, 20 May 2013 07:03:47 +0200

Svaz českých a moravských bytových družstev (SČMBD) http://www.scmbd.cz/ má stovky členů, má legislativně právní odbor,který poskytuje konzultace členským družstvům a spolupracuje i s externími právníky.

Na svém webu zveřejnil SČMBD nařízení vlády č. 371/2004 Sb., Vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, s komentářem (autor neuveden). Viz http://www.scmbd.cz/…s-komentarem. Pro osvěžení paměti, článek IV vzorových stanov SVJ (z větší části shodný s textem § 11 odst. 5 ZoVB) zní takto:

„Čl. IV Změny společných částí domu
Společenství dále zajišťuje se souhlasem všech členů společenství změny účelu užívání stavby a změny stavby, pokud není dále uvedeno jinak.
Stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, zajišťuje společenství se souhlasem nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství.“

Podívejme se, co k tomu říkají odborníci z SČMBD. Komentář, zpracovaný legislativně-právním odborem SČMBD, k článku IV začíná takto:

„K článku IV. V tomto článku se uvádějí činnosti, které nepatří mezi správu domu a mají povahu změny stavby a změny v užívání stavby. (…).“

Aha. Je zjevné, že také právníci SČMBD v souladu se zněním ZoVB dospěli k názoru, že rozhodování o technickém zhodnocení stavby (rekonstrukce a modernizace) nespadá pod správu domu o níž rozhoduje společenství.

Je tomu tak z toho ústavně konformního důvodu, že nejde o pouhou údržbu a opravy, nýbrž o něco víc: o změnu cizího majetku. A k tomu SVJ není oprávněno. SVJ je jen správce, sluha, pamatujete?

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - § 9 odst. 1 zák. 72/1994 Sb.

Krobot — Sun, 19 May 2013 14:50:52 +0200

Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu… M.j. co to je „modernizace a rekonstrukce“ třeba podle stavebního zákona?

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5? - Právní způsobilost SVJ

lake — Sun, 19 May 2013 00:23:22 +0200

Citovaný nález Ústavního soudu se nikde neodchyluje od (v zákoně uvedeného a všeobecně známého) faktu, že rozhodování o rekonstrukci a modernizaci společných částí domu nepatří do působnosti a pravomoci SVJ – právnické osoby. O těchto záležitostech rozhoduje vlastník domu.

SVJ jako právnická osoba je subjekt odlišný od vlastníka domu. Nic v domě nevlastní, žádná majetková práva k budově nemůže uplatňovat. Je to pouhý sluha vlastníka. Rozhoduje jako správce o údržbě a opravách cizího majetku, nemá však oprávnění tento majetek měnit. Způsobilost SVJ je jednoznačně dána definicí správy domu podle § 9 odst. 1 ZoVB (správa, provoz a opravy domu).

Čtenáře odkazuji na diskusi http://www.portalsvj.cz/…-rozuctovani, kde jsem k tématu uvedl i notoricky známé judikáty a citáty z nich. Nebudu to zde dokola opakovat.

lake

Patří do působnosti SVJ rozhodování o rekonstrukci a modernizaci §11/5?

Sat, 18 May 2013 18:12:42 +0200

Už delší dobu zde příspívatel „lake“ prosazuje názor, že rozhodování o rekonstrukci a modernizaci spol. částí domu nepatří do působnosti a pravomoci SVJ, a že by to bylo protiústavní a v rozporu s LZPS.

Tuto záležitost řešil mimo jiné ve svém nálezu Ústavní soud ze dne 13. března 2001 (Předpis č. 128/2001 Sb.)
http://www.epravo.cz/…iky-854.html

Od té doby proběhlo několik aktualizací ZoVB vč. § 11, ale níže citované zdůvodnění ÚS zůstává stále aktuální.

Z nálezu ÚS cituji část vztahující se k § 11:

Navrhovatelé dále uvádějí, že zákonodárce klade v celé konstrukci společenství, jeho působnosti a způsobu přijímání rozhodnutí nepřiměřený důraz na kolektivní stránku realizace práv spojených s užíváním a nakládáním s domem (§ 9 odst. 1 a § 11 odst. 4 a 5 zákona o vlastnictví bytů). V první řadě je nutno poukázat na specifický charakter bytového vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů. Podle § 1 odst. 1 tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, při němž spoluvlastník budovy je zároveň vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Platná právní úprava je tedy postavena na spoluvlastnické koncepci, kde hlavním předmětem je budova a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy, a ke spoluvlastnictví budovy tak přistupuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru (konstrukce tzv. dualistické teorie bytového vlastnictví ve spoluvlastnickém pojetí). Uvedená zvláštní právní úprava umožněná občanským zákoníkem, který stanoví, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory (§ 118 odst. 2), a který v ustanovení § 125 odst. 1 odkazuje na napadený zákon, je dána právě specifickou povahou bytu nebo nebytového prostoru, které nemohou být fakticky samostatnými, oddělitelnými částmi budovy. Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je potom z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek. Argumentům navrhovatelů proto nelze přisvědčit, neboť platná právní úprava je vedena právě snahou na zmíněná specifika reagovat. Jedná se o projev ústavně zakotvené zásady, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy (čl. 11 odst. 3 Listiny)…

Protiústavní není ani způsob rozhodování společenství vlastníků jednotek vymezený v § 11 zákona o vlastnictví bytů. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Jedná-li se o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl (§ 11 odst. 3). Jednomyslnost je stanovena v případě rozhodování o přijetí usnesení v závažných situacích, kterými jsou změna účelu užívání stavby, změna stavby nebo podstatné změny týkající se společných částí domu (§ 11 odst. 5). Článek 11 odst. 1 Listiny zakotvuje především právo každého vlastnit majetek a právo na zajištění stejného zákonného obsahu a ochrany vlastnického práva všech vlastníků. Napadená ustanovení právo každého vlastnit majetek nikterak neomezují a není jimi vytvořena ani nerovnost v obsahu a ochraně vlastnického práva, když daná právní úprava dopadá na každého spoluvlastníka domu a vlastníka jednotky stejně.