Portál společenství vlastníků jednotek - Platnost dohody - Comments

Platnost dohody - Platnost dohody 8

salve — Sat, 04 May 2013 11:23:34 +0200

Pro lake.
Že je dohoda blábol tvrdím od počátku.
Prosazení opravy prohlášení vlastníka bude běh na dlouhou trať.
Členové výboru tvrdili, že to dávali dohromady s právničkou dlouhodobě spolupracující s BD. Prohlášení vlastníka s chybami je nakonec také její dílo.

Platnost dohody - Platnost dohody 8

lake — Fri, 03 May 2013 17:11:44 +0200

Celá dohoda je blábol.

V první řadě je vadné Prohlášení vlastníka, cituji: „Společnými částmi domy nebyly určeny místností sklepních kójí“. To je nesmysl: existuje nejspíše jedna místnost. Že je rozdělena nějakými přepážkami na kóje je bezvýznamné.

Každá místnost v domě musí být vždy a bez výjimky určena buď jako společná, nebo jako součást některého bytu. Vaše prohlášení je od počátku zatíženo vadou. To je tedy třeba opravit, ne vytvářet jakousi zmatečnou dohodu, která nic neřeší.

Že je změna Prohlášení nezbytná je patrné z toho, že k podlahové ploše bytů byly neoprávněně přičteny plochy které nejsou místnostmi. Je tedy nutné v Prohlášení opravit podlahové plochy všech bytových jednotek a uvést jako společnou místnost sklep, na který se zapomnělo. Je k tomu nutná změna Prohlášení vlastníka budovy + jeho vložení do katastru. Dohoda nemá žádný právní účinek.

Jediná dohoda, která by měla smysl, a kterou byste mohl ihned podepsat, je tato věta:

„Vlastníci se dohodli, že výše příspěvku na náklady, spojené se správou společných částí domu a pozemku, bude vypočtena podle plochy bytové jednotky bez výměry takzvané sklepní kóje, která není místností a proto ji nelze započítat do podlahové plochy bytu.“

lake

Platnost dohody - Platnost dohody 6

salve — Fri, 03 May 2013 16:45:17 +0200

Pro lake. Dík za odpověď. Níže zveřejňuji zmiňovanou dohodu.

Dohoda vlastníků jednotek
o způsobu užívání společných částí domu čp. 312 - 316 v ulici Na Úbočí v Kácově a o odlišném způsobu přispívání na náklady, spojené se správou domu a pozemku
uzavřená podle ust. § 139. odst. 2 občanského zákoníku a ust. § 15, odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů

1.
Prohlášením vlastníka, vloženým do katastru nemovitostí pod č.j. V 9 6282/97 s právními účinky ke dni 17.12.1997, byly v domě čp. 312 - 316, postaveném na pozemcích p.č. st. 5 5 1 8 až st.5522 k.ú. Kácov, vymezeny jako společné části domu mimo jiné :

* 5 kočárkáren
* 2 sušárny
* prádelna
* 20 společných sklepů

Společnými částmi domy nebyly určeny místností sklepních kójí - každá bytová jednotka měla přidělenu jednu sklepní kóji, jejíž výměra 1.98 m2 byla připočtena k podlahové ploše bytu, rozhodné pro výpočet spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Vlastníci bytových jednotek a současně podíloví spoluvlastníci těchto společných částí domu
se jednomyslně dohodli, že :

1) se původní sklepní kóje zruší a místnosti, v nihž byly umístěny, se stanou společnými částmi domu

2) společné části domu. uvedené v článku I. i společné části, vzniklé zrušením původních kójí, fyzicky rozdělí a přidělí do výlučného užívání vlastníkům jednotlivých bytů podle schématu, které je přílohou této dohody. Přidělené prostory lze užívat pouze jako sklepy, nelze v nich ukládat hořlaviny, parkovat motorová vozidla apod.

III.
Podle ust. § 15, odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů jsou vlastníci povinni přispívat na náklady, spojené se správou domu a pozemku podle velikosti svých spoluvlastnických podílů na společných částech domu, pokud dohoda neurčuje jinak.

Vlastníci se dohodli, že výše příspěvku na náklady, spojené se správou společných částí domu a pozemku (dlouhodobá přijatá záloha - DPZ) bude vypočtena podle plochy bytové jednotky bez výměry dosavadního sklepa - 1,98 m2, zvýšené o plochu nově přiděleného sklepa.

IV.
Aktuální a nově stanovená výše příspěvků je uvedena v této tabulce :
V.
Vlastníci podpisem v této tabulce vyjadřují souhlas s výše uvedenou dohodou. Zároveň berou na vědomí, že tyto prostory jsou povinní zpřístupnit v případě havárie a za účelem nutných oprav či odečtu. Vpřípadě nedostupnosti uživatele a hrozícímu nebezpečí z prodlení je
možné tyto prostory zpřístupnit násilným otevřením, za účasti alespoň tři vlastníků různých bytů.

Vch.; Byt; Jméno; Plocha byt; Plocha skl.; Příspěvek nový; Současný př.

318; B21; Vorák Aleš; 88,84; 16,2; 1839; 1842
318; B22; Prchal Josef; 72,75; 16,2; 1638; 1609
318; B23; Kopal Daniel; 88,84; 16,2; 1839; 1842
318; B24; Švejk Antonín; 72,75; 18,5; 1667; 1609
318; B25; Horák Bohuslav; 88,84; 16,2; 1839; 1842
318; B26; Kučera Jiří; 72,75; 16,2; 1638; 1609
318; B27; Petřík Jiří; 88,84; 16,2; 1839; 1842
318; B28; Hromada Jiří; 72,75; 18,5; 1667; 1609

Omlouvám se, tabulku neumím.

Platnost dohody - Platnost dohody 6

lake — Fri, 03 May 2013 12:52:16 +0200

Máte vadné Prohlášení. Podle § 2 ZoVB „podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu“.

Sklepní kóje samozřejmě není místnost. Tedy podlahovou plochu kóje ve společném sklepě započítat nelze. Spoluvlastnické podíly uvedené v katastru jsou však platné, dokud je nezměníte novým Prohlášením vlastníka.

lake

Platnost dohody - Platnost dohody 5

salve — Fri, 03 May 2013 12:29:04 +0200

Pro lake. Ta smlouva měla být právě ta dohoda o jiném způsobu přispívání. Byl jsem jediný, který to nepodepsal. Tudíž je neplatná.

Doplňující otázka – v prohlášení vlastníka i v katastru je velikost vlastnického podílu odvozena z plochy bytu + plocha dřevěné kóje (je to u všech bytů). Je zde zřejmě chyba. Je to důvod k neuznání výpočtu např. výše splátky úvěru?

Platnost dohody - Platnost dohody 5

lake — Wed, 01 May 2013 10:20:26 +0200

Jde jednoznačně o protiprávní usnesení. Náklady na správu domu lze rozpočítat jedině podle spoluvlastnických podílů zapsaných v katastru, jestliže k tomu neexistuje dohoda všech o jiném způsobu přispívání. Viz notoricky známý § 15 odst. 1 ZoVB.

Spoluvlastnický podíl se odvozuje z podlahové plochy podle § 2 písm. i (pro byt) a § 2 písm. j (pro nebytový prostor). Tato podlahová plocha je uvedena v Prohlášení vlastníka a od ní se odvozuje spoluvlastrnický podíl. Zkontrolujte si tedy obsah Prohlášení a Váš spoluvlastnický podíl uvedený v katastru. Pouze podle tohoto čísla jste povinen přispívat na správu domu.

Vše ostatní je bludná fantazie Vašeho předsedy a právníka – neználka.

Splátek úvěru se toto už vůbec nemůže týkat: splátky jsou úhradou dluhu, který již vznikl a jehož splácení se děje podle dříve přijatých pravidel. Ani změny vlastnické struktury po vzniku platební povinnosti nemají na povinnost splácet žádný vliv. Jak ostatně judikoval Nejvyšší soud: dluhy nepřecházejí na nového vlastníka jednotky. Viz http://www.portalsvj.cz/…Cdo+242/2009.

A už vůbec se pouhá změna v užívání společných částí nemůže projevit, a to samozřejmě ani zpětně, ani do budoucna. Pouhá změna v užívání nemá totiž žádný vliv na vlastnické poměry a na již vzniklé závazky a právní vztahy.
------------------------------------------------------------------------------------

Co jste popsal mi ovšem něco velmi neblahého připomíná:

Takový nepřehledný a zmatený postup ve změně práv a povinností připouští (bohužel) nový Občanský zákoník (http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…). Viz ustanovení § 1180. Právní úprava se uplatní pro SVJ vzniklá od 1. ledna 2014 podle zákona č. 89/2012 Sb. Zda se toto vztáhne i na současná SVJ podle zákona č. 72/1994 Sb. není ze znění nObčZ možno nijak dovodit.

Domnívám se, že nynější způsob řešení vzájemných nároků je mnohem přehlednější. Dnes se jednoznačně odděluje pevně dané přispívání na správu domu od pohyblivé finanční kompenzace (odvozené z příjmu z nájemného) která je důsledkem vyloučení jednotlivého vlastníka z poměrného užívání společných částí. Ostatně současná právní úprava je prověřena dvěma staletími od r. 1811 (rakouský ABGB a československý Zákoník občanský).

Ke změnám v užívání společných částí může totiž docházet poměrně často, někdy pouhou dohodou dvou vlastníků navzájem, aniž by to ostatní museli vědět. Pan Novák si přehodí sklepní kóji s panem Horákem, vždyť to znáte. Někdy to ani jinak rozumně upravit nejde: v domě je např. 10 společných garážových stání a 30 bytů.

Je ukázkou naprosté tuposti a pitomosti našich zákonodárců, když tyto drobné a často dočasné úpravy v užívání podřadili pod režim placení příspěvků na správu. Spletli si vlastnické vztahy k nemovitosti s pouhým užívacím právem – jako by nájemce či uživatel byl právně totéž co vlastník !!!

To je prasečí uplatnění práva a prasečí zákon.

lake

Platnost dohody - Platnost dohody 4

salve — Wed, 01 May 2013 07:35:49 +0200

Pro lake. Dík za odpověď i za štítek.
Většinu Vašich příspěvků jsem již dříve četl.
Některé z termínů jsem zatím nepochopil, ale časem to přijde.
Výbor na pověření VJ nechal vypracovat smlouvu o rozdělení místností ve společných prostorech s dodatky o změně plateb na provoz a správu domu a plateb splátky úvěru. Smlouvu vypracoval právník, dodatky o platbách vypočítal předseda výboru - přičetl plochu této místnosti k plochám bytů a přepočetl výši úhrady.
Mně se však způsob rozpočítání vůbec nelíbí. Samozřejmě jsem to nepodepsal.
Teď hledám a sbírám informace, jak by to mělo být správně.

Platnost dohody - Platnost dohody 4

lake — Tue, 30 Apr 2013 18:47:44 +0200

Na Vaši otázku dává odpověď štítek „vyloučený spoluvlastník“. Nic Vám nebrání požadovat finanční náhradu. To nemá žádnou spojitost s povinným přispíváním na správu domu. Píšu Vám to potřetí.

lake

Platnost dohody - Platnost dohody 3

salve — Tue, 30 Apr 2013 18:19:07 +0200

Pro lake. Máte pravdu, s původním dotazem to nemá opravdu spojitost. Co se týče úvěru, jedná se opravdu o splátku úvěru rozpočítanou podle podílu na vlastnictví domu.

Nechci zakládat nové vlákno diskuze. Zeptám se tedy zde. Pokud se jedná o způsob užívání společných prostor. Když by se měli rozdělit sklepní místnosti mezi spoluvlastníky (samozřejmě po vzájemné dohodě). Platí také, že by to mělo být v poměru podílu na vlastnictví domu?

Ptám se ze zištných důvodů. Na správu a provoz domu přispívám podle velikosti bytu. Na splátku přispívám podle velikosti bytu. Ale mohu výhradně užívat místnost ve spol. prostorech o stejné velikosti, jako výrazně menší byt. Můj dojem je, že tento byt finančně dotuji. Moje představa je, že stejně velkou místnost ve skl. protorech by měl přispívat stejně.

Platnost dohody - Platnost dohody 3

lake — Sun, 28 Apr 2013 13:41:13 +0200

Pane salve, odchylujete se nyní od původního dotazu. Píšete: „V těchto zálohách je stejným poměrem zahrnuta i splátka úvěru na zateplení a rekonstrukci“

To samozřejmě není pravda. Pokud bylo provedeno zateplení a „rekonstrukce“, splácejí tyto stavební úpravy ti, kdo si zateplení a rekonstrukci objednali. Netýká se to nijak záloh na budoucí nutné výdaje podle § 15 odst. 2 ZoVB. Vždyť náklad byl už prokazatelně vynaložen, majetek byl už zveleben! Jaképak tedy zálohy? Na co??? Zřejmě máte výbor, který se snaží vlastníky podvádět. Už jsem o tom psal dva příspěvky jinde: http://www.portalsvj.cz/…pi-bytu-v-ov#….

Opakuji: nerozumím, proč se zde zmiňujete o zálohách na správu. Nemá to s Vaším úvodním dotazem naprosto žádnou spojitost. Vlastnictví nemovitosti nemá přímou spojitost se způsobem užívání této nemovitosti. To platí na našem území od roku 1811, od platnosti rakouského zákoníku ABGB.

lake

Platnost dohody - Platnost dohody 1

salve — Sun, 28 Apr 2013 13:14:29 +0200

Pro lake. V příspěvku mi šlo převážně o platnost takové dohody. Mám stejný názor – na rozdíl od nynějších VJ.

Zkusím vysvětlit zbytek příspěvku. Zálohy na správu domu se platí (pokud není dohodnuto jinak) podle velikosti bytu. Užívání společných prostor by mělo tomuto poměru odpovídat. V těchto zálohách je stejným poměrem zahrnuta i splátka úvěru na zateplení a rekonstrukci (proto výrazný nárust záloh do DPZ). Sklepní místnosti tvoří největší část společných prostor. Vlastník malého bytu užívá výhradně 1 místnost, která výrazně převyšuje jeho podíl na společných prostorech. Pak dochází k tomu, že majitel většího bytu za něj doplácí. Užívá výhradně také 1 místnost o stejné výměře.

V čem je moje kalkulace chybná? V čem tkví můj zásadní omyl?

Platnost dohody - Platnost dohody 1

lake — Sat, 27 Apr 2013 21:24:56 +0200

Úvodní otázka je nesmyslná. Nájemci nebyli nikdy oprávněni rozhodovat o cizím majetku. Jakákoliv zdánlivá „dohoda“ skupinky nájemců za zády pronajímatele a vlastníka budovy byla samozřejmě nulitní (absolutně neplatná).

Platil pouze obsah nájemních smluv. Jestliže nájmy byly již ukončeny, pak ani k obsahu těchto smluv nelze dnes přihlížet.

Zbytek úvodního příspěvku je naprosto nesrozumitelný. Zkratka DPZ znamená asi zálohu na správu domu? Její výše nemá naprosto žádnou souvislost s užíváním společných sklepních místností v domě.

lake

Platnost dohody

Sat, 27 Apr 2013 16:44:23 +0200

Jsou platné dřívější dohody (ať ústní, či písemné) uzavřené mezi nájemníky i po vzniku SVJ?

Příklad: Najemníci se dohodli před lety na schůzi o rozdělení společných prostor určitým způsobem a schválili to většinovým hlasováním. Každý byt obsadil ve sklepním prostoru jednu místnost. Neřešilo se žádné finanční vyrovnání (při příspěvku 2,50 Kč /m2 asi není co řešit). Do DPZ se přispívalo podle velikosti bytu.
Nájemníci si zakoupili byty do osobního vlastnictví, vzniklo SVJ. Příspěvek do DPZ mezi tím vzrostl na 22 Kč/m2 a jeden vlastník se dožaduje finanční kompenzace za výměru, kterou nemůže využívat (rozdíl je až 4 m2).

Možnosti jsou - všichni budou přispívat stejně. Nebo majitelé menších bytů to budou kompenzovat bytům větším.

Máte někdo s tímto nějaké zkušenosti?