Portál společenství vlastníků jednotek - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Comments

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Pro Dasa

JaVa — Fri, 25 Nov 2016 16:51:09 +0100

Přeji dobrý den.Doporučuji k Vašemu dotazu založit nové samostatné vlákno v kolonce diskuse.JaVa

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Převzetí závazku

tečka — Fri, 25 Nov 2016 16:01:15 +0100

Odpověď od lake nečekejte, ten už delší dobu tady nepřispívá. Důvod já neznám. Jste v situaci, kdy platí: dva právníci, tři názory. Já se dotazuji, ty splátky jsou součátí něčeho, např. fondu oprav, nebo máte spátky za zateplení nějak uvedené na rozpisu plateb samostatně? Napište podrobnosti.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Prevzeti zavazku na revitalizaci jako vydrazitel

Dasa — Fri, 25 Nov 2016 14:09:54 +0100

Dobry den, preletla jsem vase radky, protoze hledam odpoved a podporu ke svemu sporu. Vydrazila jsem byt a nyni po me bytova sprava chce, abyhc prevzala placeni revitalizace. U dvou ruznych exekutoru se setkavam se dvema ruznymi nazory, jeden tvrdi, ze dluh je byvaleho majitele a tedy ho nemama prebirat a druhy tvrdi, ze bych do data koupe mela prebrat – duvody nebudu vypisovat…ale neco jako ze je to jiny pripad a atak dal, za kazdou radu budu vdecna, samozrejem jeste ve volne chvili proctu vase prispevky do podrobna…pomohly by mi odkaz na rozhodnuti nejvyssiho soudu a zakony, dekuji moc

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - reakce

acer2001 — Sun, 02 Jun 2013 21:02:27 +0200

P.lake, velmi pozorně načítám Vaše příspěvky a jako osoba pohybující se ve státní správě, právní prostředí, mnohdy se zájmem zjišťuji svoje nedostatky-přiznávám, jsem jedna z tzv. „ovcí“ jak jste kdysi na foru uvedl. Každopádně třeba i o tom tady to forum je…oceňuji, že snad jako jeden z mála svoje tvrzení dokládáte judikaturou, či odkazy na zákonná či jiná ustanovení, což kvituji a nejen já určitě děkuji.
Nyní k věci a mojí neznalosti v souvislosti s Vaším článkem, že dluhy nepřecházejí na nového vlastníka:

manželka již 3 rokem vlastní bytovou jednotku v domě v SVJ, kde již před „x“ lety (tedy dříve než se stala nabyvatelem) odsouhlasili na shromáždění SVJ zateplení domu, opravu střechu, výměna stoupaček a vzali si úvěr. Splátka měsíční činí příkladmo dle podílu cca 2 tis. Kč v našem případě (jen pro upřesnění, bydlíme jinde, byt pronajímáme). Teď se od Vás dozvídám a přiznávám zároveň svoji neznalost, že dluhy (závazky) tenkráte odsouhlasené nepřecházejí na moji manželku. Bohužel i my splácíme měsíční splátku za „tenkrát“ odsouhlasený úvěr, jak jsem již popsal. Neexistuje žádné písemné či jiné, dobrovolné převzetí tohoto závazku mojí ženou za původního vlastníka.

****Chápu dobře Váš výklad, že manželka tento dluh, který jak jsem řekl splácí již 3 rokem a ještě 7 let by ji čekalo, splácet nemusí ?- jak to oznámit výboru, postačí písemně, či na shromáždění… Existuje nějaký právní podklad, na kterém by bylo možné neoprávněné splátky (3 roky nazpět), chtít vrátit ?-či jsme byli 3 roky hloupí a máme smůlu?****

Omlouvám se za délku, ale chtěl jsem to řádně vysvětlit. Děkuji předem za odpověď a přeji pevné nervy tady na foru, neboť nás pravda mnohdy bolí…jsem tím příkladem.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Teorie bez poučení je k ničemu...

Neználek' — Sat, 18 May 2013 03:52:51 +0200

„…pokusy paní PeDuPles uvádět nabyvatele jednotky v omyl (a označovat dluhy bývalého vlastníka za zálohy na budoucí správu domu) jsou v rozporu s právem…“

jak vidět ani senátu okresního soudu nevadí používat pojem „fond oprav“, který Vás tak irituje. Divné ne?
nicméně judikát je jedna věc a poučení pak druhá. I přes znalost takového judikátu je nutno vyvodit nějaké teze či postupy. Jde výslovně o to, že uvedený princip není takto v praxi aplikován. Z neznalosti nebo z tuposti. Co ale může udělat vlastník který toto ví, který je s tímto principem za jedno? Uvedu příklad mně známého SVJ
Usnesly se ovce na zateplení domu/budovy (nechytejte mne za slova). A tak se odsouhlasil, že „příspěvek do FO“ (ať již FO znamená cokoli) bude XX-Kč/m2 a z tohoto „FO“ se budou hradit splátky úvěru, který byl vzat u jedné „spřátelené“ dohazovačky bankovních úvěrů. To bylo v r. 2006. Od té doby změnilo majitele asi 15% bytů. 2% vlastníků zemřely stářím a 3% z tíhy exekucí
Situace je taková, že Výbor tají jaké jsou dluhy spoluvlastníků – prý podle zák. 101/2000 musí se sdělením dluhů ke spoluvlastníkům souhlasit a vůbec obstrukčně brání výkonu práv. Úvěr má skončit za 12 let

A teď otázka: dejme tomu, že po skončení splácení úvěru začne vymáhat některý spoluvlastník na základě teze Vámi uvedeného judikátu bezdůvodné obohacení SVJ v důsledku nesprávně stanovené částky na správu domu – tedy, že do nich byly kalkulovány dluhy předchozího vlastníka. A pravděpodobně i uspěje.
- Kdo zaplatí toto neoprávněné obohacení? Ostatní konkrétní-vlastníci (nebo SVJ? – tedy i ti co jen ručí podle §13/7 tedy ti „noví“), kteří dopustili aby vlastník, který se odstěhoval a splácel toliko splátky za úvěr aby při odstěhování nevyrovnal mimořádnou splátkou tento dluh?
- Nebo by ho měli jít hledat a vyžalovat to na něm? Jenže ho zřejmě nenajdou.
- A především, co může udělat vlastník-jednotlivec již teď pokud o uvedeném ví? Má jej vymáhat? A proti komu? Proti SVJ nebo má honit vlastníka sám?

A takto popsané to je zřejmě v hodně případech.

Neználek

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 37

lake — Sat, 18 May 2013 02:23:35 +0200

Pan Pavel napsal: „… lze vymýšlet různé konstrukce o „dluzích“ bývalých vlastníků, kteří si schválili modernizaci domu a kteří budou desítky let splácet „dluhy“. Já nejsem teoretik, jako praktikovi je mi bližší výklad uvedený v literatuře …“

Pane Pavle, snad by bylo lepší vycházet raději ze znění zákona a z judikatorní praxe. V diskusích s Vámi tuto zásadu připomínám v poslední době často. Vaše literatura je z období, kdy nebyly k dispozici judikáty, nebo je autoři neznali.

Uvedu další konkrétní případ z nedávné rozhodovací praxe Ústavního soudu: I.ÚS 2926/10 ze dne 19.01.2011. O co šlo? Shromáždění odsouhlasilo novou elektroinstalaci a zároveň příspěvek vlastnice jednotky na tento účel. Po výměně elektroinstalace vlastnice svou jednotku převedla na jinou osobu a tvrdila, že povinnost k úhradě má nabyvatel jednotky, nikoliv ona.

Ústavní soud ji poučil, že povinnost hradit má ten, kdo byl vlastníkem jednotky v okamžiku hlasování o částce na budoucí technické zhodnocení. ÚS zcela odmítl tezi, že by náklady měl splácet někdo jiný než dotyčná vlastnice. Stálo ji to pak kromě úhrady dlužné částky i úrok z prodlení a náhradu nákladů řízení v částce 10.500,– Kč. ÚS shledal výstižným a zcela správným názor odvolacího soudu:

„Skutečnost, že žalovaná převedla kupní smlouvou vlastnické právo k předmětné bytové jednotce na další osobu jí nezbavila povinnosti uhradit závazek vzniklý prokazatelně v době, kdy ještě byla vlastníkem této bytové jednotky.“

Tím je opět potvrzeno, co píšu: ať jde o elektronstalaci či zateplení, na počátku určenou částku (či její splátky) hradí pouze ti, kdo o věci rozhodovali jako spoluvlastníci domu. Ten,kdo se stal vlastníkem jednotky později, nepřebírá dluhy předchozího vlastníka jednotky. Tak pravil první senát ÚS ve složení Ivana Janů, Vojen Güttler a František Duchoň. Cituji z I.ÚS 2926/10:

„Ústavní soud přitom neopomíjí princip, jež má pro tento případ zásadní význam, a sice, že vlastnictví nelze chápat jako beneficium svědčící toliko jednotlivci, ale že klade na vlastníka (třebas i bývalého) rovněž povinnosti; stručně řečeno, že vlastnictví zavazuje (čl. 11 odst. 3 Listiny).
Těchto povinností se přitom nelze obecně apriori zříci jen tím, že jedinec přestane být vlastníkem věci, s níž tyto povinnosti ať už jakýmkoliv způsobem souvisí; řečeno jinak, ne všechny závazky související s vlastnictvím konkrétní věci přichází automaticky na nového vlastníka.“

Z právního hlediska tedy není pochyb, že kdo si objednává opravu či technické zhodnocení, ten za ně také zaplatí plnou částku, i když prodá jednotku.

Byla by jistě zajímavá diskuse o tom, zda povinnost uhradit částku vznikla již v okamžiku, kdy byla její výše odhlasována shromážděním (k tomu dospěl ÚS), nebo teprve v okamžiku zhodnocení majetku (k tomu se přikláním já). Vycházím z toho, že teprve faktickým zhodnocením majetku (ve věcném plnění) vzniká obohacení vlastníka jednotky a také jeho povinnost přispět na toto zhodnocení jinak než zálohově. K tomu viz shodná formulace o „věcném plnění“ použitá v § 4 zákona o daních z příjmů.
---------------------------------------------------------------------------------

Je zřejmé, že rafinované pokusy paní PeDuPles uvádět nabyvatele jednotky v omyl (a označovat dluhy bývalého vlastníka za zálohy na budoucí správu domu) jsou v rozporu s právem. Také Váš názor, že bývalí vlastníci nemají splácet své dluhy je v rozporu s právem. Jen pro zajímavost: kdo tedy má tyto dluhy vůči SVJ splatit za ně, podle Vás?

Běžné klamavé praktiky s označováním splácených dluhů jako budoucí zálohy jsem označil za švindl a podvod, ke kterému dochází hromadně v tisících SVJ. Jediným cílem tohoto podvodného jednání je totiž uvést nabyvatele jednotky v omyl, udělat z něj hejla a vzbudit v něm přesvědčení, že on je tím, kdo má tyto „zálohy na správu“ (ve skutečnosti dluhy jiné osoby) uhradit.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházeí na nového vlastníka 36

Anonymuss — Wed, 24 Apr 2013 06:43:40 +0200

Mínusujete zbytčne ovčané, ať se vám to líbí nebo nelíbí je to tak. Není možné vymáhat na nabyvateli jednotky splátky zateplení či opravy střechy nebo balkonů, které je povinen i nadále hradit ten, kdo si stavební úpravu objednal. Tečka.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 35

lake — Wed, 24 Apr 2013 06:13:34 +0200

Skutečnost, že se změnou vlastnictví jednotky nepřecházejí ani existující pohledávky, ani dluhy dřívějšího vlastníka, je zcela běžná a nikdo se nad tím nepozastavuje. Podívejme se, jak je to řešeno při změně vlastníka pronajímané jednotky.

Právní vztah z nájmu přechází na nabyvatele jednotky ze zákona. Mezi bývalým vlastníkem jednotky a jeho nájemcem většinou existují nevypořádané pohledávky a závazky (dlužné nájemné, přeplatek z vyúčtování služeb, atd.). Tipněte si: co se s nimi stane? Přejdou, nebo nepřejdou na nabyvatele? Doložím citátem z rozsudku Nejvyššího soudu:

„Jde o zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona, (…). Nabyvatel tak vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními atributy, (…). Na nabyvatele však nepřecházejí z titulu tohoto právního nástupnictví všechna práva a povinnosti pronajímatele, což je dáno povahou nájemního vztahu jako vztahu obsahově vnitřně složitého, zahrnujícího řadu různorodých práv a povinností, z nichž některá mají samostatný právní režim, daný právním důvodem jejich vzniku.
Na nabyvatele tak nepřecházejí peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele, vzniklé za trvání původního nájemního vztahu, jako je např. pohledávka na splatné nájemné.“
(rozsudek Nejvyššího soudu z 31.10.1997, sp.zn. 2 Cdon 863/97)

Nu, a když si namísto vztahu vlastník-nájemce dosadíte vztah vlastník-SVJ, uvidíte, že vzájemné pohledávky a závazky řeší právo i judikatura shodně: na nového vlastníka samozřejmě nepřecházejí.

Mimochodem, při nucené dražbě nemovitosti je tomu stejně: peněžní závazky nepřecházejí na nabyvatele.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 34

lake — Wed, 24 Apr 2013 06:11:07 +0200

Přidávám další judikát Nejvyššího soudu ohledně skutečnosti, že dluh bývalého vlastníka nepřechází na nabyvatele jednotky. Není tedy možné vymáhat na nabyvateli jednotky splátky zateplení či opravy střechy nebo balkonů, které je povinen i nadále hradit ten, kdo si stavební úpravu objednal. Cituji:

„Nárok na zaplacení bezdůvodného obohacení je nárokem závazkovým (obligačním), který směřuje vůči osobě, není tedy vázán na spoluvlastnický podíl (nejde o nárok věcně právní). Účastníci právního vztahu nejsou vymezení tím, že jsou vlastníky podílu i poté, kdy k vynaložení nákladu na věc došlo. To tedy znamená, že [povinnost zaplatit] nepřechází na nabyvatele podílu (nejde-li o případ universální sukcese), dlužníkem je ten, kdo se takto na úkor investujícího spoluvlastníka obohatil, věřitelem je ten, kdo náklad ve prospěch jiného vynaložil. Nemůže tedy – vyjma případů universální sukcese, případného převzetí dluhu – být dlužníkem někdo, kdo nebyl spoluvlastníkem věci v době, kdy k vynaložení nákladu došlo.“
(rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 216/2011, ze dne 24.1.2013)

To je přesně to, co zde tvrdím od počátku: Nabyvatel jednotky nepřebírá žádný závazek, pokud on sám dobrovolně nepřevzal splácení dluhu po prodávajícím. Pro ty, kteří stále nedovedou pochopit – v právu se rozlišují dva druhy právních vztahů:

obligační (závazková) práva mezi osobami;
věcná práva týkající se věcí (např. věcné břemeno k nemovitosti, zástavní právo k jednotce, atd.)

Povinnost k úhradě objednaného zateplení domu je obligační vztah. Hradit náklad je povinen ten, kdo byl členem SVJ v době provádění prací. Že dlužník později svou jednotku prodá na tom naprosto nic nemění. Tento závazek vůči zhotoviteli díla je osobní povahy, neváže se k jednotce a nepřechází na nabyvatele jednotky.

Ostatně ani pohledávky původního vlastníka vůči SVJ nepřecházejí na nabyvatele. O tom píši jinde: http://www.portalsvj.cz/…zase-popletl.

A pro pana Pavla dodávám:
Je úplně jedno, zda šlo o náklad správy domu (oprava, údržba), nebo o náklad nespadající pod správu domu (technické zhodnocení domu rekonstrukcí, modernizací, nástavbou či přístavbou). Problém tedy vůbec nespočívá v tom jaká je definice správy domu podle ZoVB. Všechny náklady se řeší stejně – a to tak, že osoby povinné k úhradě jsou ty, pro které byla stavba provedena. Nikoliv ti, kdo si později pořídili byt v tomto (opraveném či zatepleném) domě.

Kupec přece za byt platí plnou tržní cenu do kapsy předchozího vlastníka. Prodávající by ze získaných peněz měl přednostně vyrovnávat splátky svého dluhu vůči SVJ. Společenství tedy musí úhradu tohoto dluhu i nadále vymáhat na skutečném dlužníkovi – na bývalém vlastníkovi, neboť pohledávku SVJ vůči němu má od počátku zavedenu do účetnictví. Jiný postup je podvod a švindl s účetnictvím.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 9

lake — Thu, 11 Apr 2013 06:12:51 +0200

Paní PeDuPles si ve svém příspěvku zřejmě plete dva odlišné právní vztahy:

závazek SVJ vůči bance ke splácení úvěru,
závazek objednatele díla vůči SVJ k úhradě díla.

Dluh vlastníka jednotky vůči SVJ vznikl v plné výši poskytnutím objednaného věcného plnění (stavebních prací na domě). Objednateli – vlastníkovi jednotky – je přece zcela lhostejné, zda si zhotovitel k vytvoření díla vzal nějaký bankovní úvěr. Také ho nezajímá zda a jak dlouho bude tento úvěr společnost Rychlostav (či SVJ či jiný zhotovitel) splácet. A tento dluh samozřejmě nepřechází na nabyvatele jednotky.

ZoVB se zmiňuje o úvěru poskytnutém SVJ – právnické osobě, ale ani slovem nenaznačuje, že by závazek ke splácení měl automaticky přejít z dlužníka na nabyvatele jednotky. Naopak: ustanovení § 9 odst. 2 ZoVB obsahuje jediný postup jak si SVJ má zajistit splácení přijatých úvěrů: pomocí zástavního práva k jednotce:

Zákon o vlastnictví bytů, § 9 odst. 2:
Se souhlasem vlastníka jednotky je společenství oprávněno sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a to k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy.

Z toho je zřejmé, že k žádnému zákonnému přechodu dluhu nedochází. Kdyby mělo dojít k automatickému přechodu dluhu (cesi) podle § 531 ObčZ, zákonodárce by se o této důležité skutečnosti jistě zmínil, že ano?

Znění ZoVB je tedy jasné a nepřipouští jiný výklad: Neexistujuje nic takového jako „automatický přechod dluhu na jinou osobu“. Takové fantazie je třeba vyhnat si z hlavy. Existuje pouze zákonné ručení vlastníků za závazky SVJ, tedy i za závazek společenství vůči bance.

SVJ si může zajistit splácení pomocí soukromoprávní smlouvy s dlužníkem, popř. pomocí zástavy nemovitosti. Je pouze věcí SVJ, že některým (nebo všem) dlužníkům povoluje splácení dluhu na základě platebního kalendáře bez jakékoliv zástavy a bez sjednání sankcí. To je rozhodnutí SVJ a je to pouze dvoustranná soukromoprávní dohoda mezi věřitelem a dlužníkem. Dluh však nepřechází na nabyvatele jednotky, neboť dluhy nemají nožičky.

Kdo dluží, ten platí. Pokud se někdo domnívá opak, ať uvede příslušný právní předpis.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 8

lake — Thu, 11 Apr 2013 06:31:11 +0200

Že dluhy předchozího vlastníka nepřecházejí na nového vlastníka, je možno odvodit i z toho, že ani dotace poskytnuté státem na rozvoj bydlení nepřecházejí s prodejem jednotky. K takovému přechodu (ať práv, či závazků) chybí právní důvod.

Řekněme, že v domě byly provedeny úpravy a vlastníci čerpají dlouhodobou dotaci poskytovanou státem ze Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB). Kdyby dluhy předchozího vlastníka přecházely automaticky na nabyvatele jednotky, jistě by zároveň s tím přecházelo na nabyvatele bytu i právo dále čerpat dotaci z SFRB při splácení tohoto dluhu. Avšak tak tomu není. Podívejme se na text nařízení vlády č. 299/2001 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy, modernizace nebo regenerace panelových domů.

Vládní právníci, kteří připravovali znění tohoto nařízení, věděli velmi dobře, že práva a povinnosti spojené se splácením NEPŘECHÁZEJÍ automaticky na nabyvatele jednotky. Proto je v Nařízení vlády č. 299/2001 Sb. uveden tento text:

§ 5 Podmínky pro čerpání podpory (…)
3) Dojde-li k převodu nebo přechodu vlastnictví domu nebo jednotky na jinou fyzickou nebo právnickou osobu, podpora se vyplácí i tomuto novému vlastníkovi, případně společenství vlastníků jednotek, a to ve výši podle smlouvy s původním příjemcem podpory, pokud nový vlastník převezme v plném rozsahu závazek ke splacení zbývající části úvěru, k němuž byla podpora poskytnuta, a převezme v plném rozsahu i práva a závazky ze smlouvy o poskytnutí podpory.
V případě, že nový vlastník domu nebo jednotky splatí úvěr, ke kterému byla podpora poskytnuta, novým úvěrem, bude nevyčerpaná část podpory vyplácena tomuto novému vlastníkovi, případně společenství vlastníků jednotek, převezme-li práva a závazky vyplývající z uzavřené smlouvy o poskytnutí podpory.
[citováno z Nařízení vlády č. 299/2001 Sb.]

Všimněme si: závazek přechází na nového vlastníka pouze tehdy, jestliže jej on sám převezme. To platí i v případě, kdy plátcem úvěru bance (a příjemcem státní podpory) je SVJ – právnická osoba.

Musel by tedy nastat případ, kdy nabyvatel jednotky dobrovolně (smluvně) převzal a věřiteli potvrdil, že přebírá závazek prodávajícího vůči SVJ (písemné převzetí dluhu podle § 531 Občanského zákoníku). Pouze v v tomto speciálním případě lze k novému vlastníkovi přistupovat jako k dlužníkovi a vymáhat po něm splácení částek namísto původního dlužníka. A pouze v tomto speciálním případě bude nabyvatel jednotky mít také nárok dočerpat prostřednictvím SVJ zůstatek finanční podpory ze SFRB.

Úhrada již vzniklého dluhu je odlišným právním titulem od výběru záloh na správu (na budoucí náklady) podle § 15 odst. 2 ZoVB. Nelze to vzájemně zaměňovat a vydávat jedno za druhé.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy předchozího vlastníka - pro LAKE

podvedená vlastnice — Tue, 12 Mar 2013 13:14:48 +0100

Lake,
vaše označení „popletená vlastnice“ neodpovídá skutečnosti.

Od roku 2005 jsem se snažila dát věc do pořádku. Tehdejší výbor situaci prostě neřešil. Vzhledem k tomu, že jsem se v bytě zdržovala o víkendu, jsem po ročním vyjednávání ustoupila. V roce 2007 – 2008 jsem se starala o nemocnou matku. V bytě jsem byla minimálně. V roce 2008 jsem obdržela nový měsíční předpis plateb: dlouhodobá záloha na opravy 33,– Kč splátka revitalizace 640,– Kč Řeknete: „vaše chyba, měla jste se bránit!“. Měla !!!!

Nový výbor / 15.11.2010 – tři starobní důchodci/ je razantnější, starý výbor obvinil ze špatného hospodaření a to je vše, na policii prý řekli,že je to manažérské selhání, či-li vyvázli bez trestu.
V únoru 2011 na schůzi shromáždění vlastníků,výbor vlastníkům sdělil: v roce 2008 skončila dotace od ČMZRB, předešlý výbor nenavýšil měsíční splátky na uvěr /rekonstruce domu/ proto se měsíční splátky na úvěr navýší a doplatí zpětně za roky 2009 – 2010. Vlastníkům dali k podpisu vypočítané dlužné částky. Nepodepsala jsem jediná ze 140 vlastníků. Na fond Wustenrot odeslali vlastníci, jako mimořádnou úhradu celkem 960 000,– Kč.

Mimochodem v dubnu 2012 si vlastníci odsouhlasili – doplatit zpětně navýšené měsíční splátky úvěru /1.8.2008 – 31.12.2008/, toto bude součástí ročního vyúčtování záloh za plnění poskytovaná s užíváním bytu za rok 2012.

Odmítla jsem platit navýšené, nedohodnuté a právně nepodložené měsíční splátky na úvěr /rekonstrukce domu/.

Byla podána žaloba, žalobce /výbor společenství prostřednictvím právního zástupce/ se domáhal dlužných plateb za roky 2009–2010 a záloh na úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu / navýšená měsíční splátka na úvěr/. Žaloba obsahovala špatné datum a adresu. Zaplatila jsem, v domnění, že protistrana stáhne žalobu a já budu mít klid a čas se věnovat handicapované matce.

Výboru jsem zaslala doporučený dopis a požádala o bezchybný měsíční předpis + navrácení plateb bez právního podkladu, zpětně za tři roky. Bez odpovědi.

Od okresního soudu jsem obdržela usnesení: žalovaná po zahájení řízení zaplatila žalovanou částku a tím zavinila zastavení řízení /v odporu jsem vše podrobně popsala/ je proto povinna nahradit žalobci, vzniklé náklady řízení celkem 11 500,– Kč.

Vzhledem k tomu, že jsem starobní důchodce,nemám finance na kvalitní právní zastoupení, / protistrana má 960 000,– Kč na fondu Wustenrot/, jsem rozhodnuta si vzít půjčku a vše doplatit. Prostě jsem přestala věřit, že je Česko právní stát. Pomáhám matce s jejím handicapem a doufám, že již bude klid /?/.

Příběh jsem zveřejnila, jako odstrašující příklad pro ostatní vlastníky – kupce.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - kteří nechtějí žít pod kuratelou SVJ.

sauron — Fri, 08 Mar 2013 04:05:24 +0100

takoví lidé ale nebydlí v bytových domech :-D
reverzní hypotéka v Česku? Kde?

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - i když převedl jednotku na svou dceru ve snaze splátkám se vyhn

sauron — Fri, 08 Mar 2013 03:58:50 +0100

…no to je nějaký spekulant, neznáme podrobnosti…

A máte jistotu v tom, že když koupím byt, kde SVJ má úvěr, že já vyhraju soud o tom, že splácet má původní majitel bytu? Asi ne, že?

a asi tomu nerozumím, leč prakticky se 1/ vybírá fond oprav 25,–/metr a měsíc na účet SVJ a 2/ banka si inkasuje splátky úvěru z účtu SVJ…

nikde obvykle není nijak stanoveno, jaký vlastník má jaký konkrétní dluh atp. Stejně tak jak si to účetní firma vykouzlí, to je snad její problém, ne?

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Legálně čisté řešení

Fri, 08 Mar 2013 02:15:51 +0100

„Ale co mne zajima nejvic – jestli je nejake legalne ciste reseni – tedy napriklad, co kdyz Shromazdeni rozhodne, ze ted se zvysi prispevky na spravu a udrzbu o X, aby se za 5 let dal vymenit stary vytah?“

Viktore, pletete příspěvky se zálohami. Měl jste jistě na mysli zálohy, že?

Právně čisté řešení existuje, ale dostanu za něj hezkých pár mínusů. Na všechny větší schválené (75%) opravy, rekonstrukce a modernizace vlastníci přispějí ve vhodném okamžiku jednorázově. Kdo nemá peníze, tak si vezme úvěr nebo byt prodá. Starý člověk požádá o příspěvek své dědice (má-li nějaké) nebo byt prodá nebo si vezme reverzní hypotéku (a dědicové utrou). Při prodeji bytu se cena stanoví na základě aktuálního stavu domu (a samozřejmě nabídky a poptávky v místě). Pokud se 20 let nic s domem nedělá, tak dům podle toho vypadá a dosažená cena bude nižší než u domu po nákladné rekonstrukci. SVJ ze záloh na správu průběžně zajišťuje údržbu a menší opravy, spoření a úvěry na větší akce si každý zajišťuje sám. SVJ tak nemusí řešit, zda dluhy mají nožičky apod.

Uvědomuji si, že výše popsaný postup má jednu závažnou nevýhodu. Vyžaduje totiž samostatné lidi, kteří nechtějí žít pod kuratelou SVJ.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Co patří do správy domu 2

JanaN — Thu, 07 Mar 2013 18:44:02 +0100

Plně se ztotožňuji se s vaším názorem a z toho budu vycházet.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí (pro PeDuPles) 10

lake — Thu, 07 Mar 2013 18:34:15 +0100

Paní PeDuPles, nevím, zda to v diskusi zapadlo, ale hned ve třetím řádku úvodního příspěvku jsem jednoznačně vymezil, že píšu o „… případech, kdy dluh je hrazen ve splátkách podle splátkového kalendáře.“.

I v citovaném rozsudku šlo o ten případ, kdy vznikla povinnost hradit náklady na dům (příspěvek), a to nikoliv zálohově, nýbrž příspěvkově (v tomto případě ve splátkách). Proto také soud dovodil, že je to bývalý vlastník, kdo je povinen dále splácet, i když převedl jednotku na svou dceru ve snaze splátkám se vyhnout.

I oba příklady (na které jsou na konci úvodního článku uvedeny odkazy) se zabývají právě takovými situacemi: Kdosi měl platit, neplatí – napsalo se to tedy na nabyvatele jednotky, jakoby šlo o zálohu. Existující splátky dluhu ovšem nelze dodatečně označit za zálohové platby a ty předepsat jiné osobě podle § 15 odst. 2 ZoVB.

Vám zřejmě leží na srdci v první řadě financování pomocí záloh na správu, nikoliv případ s dluhem hrazeným ve splátkách.

Uzavírám, že tyto dva režimy jsou navzájem nekompatibilní. Hrazení splátek dluhu je zásadně odlišné od skládání záloh. SVJ je povinno účtovat o pohledávce za vlastníkem jednotky, jakmile vznikla. Pozdější prodej jednotky na tom nic nezmění. Pak ovšem nemůže nastat případ, aby se dlužná částka ocitla najednou nějakým kouzlem v rozpisu záloh jiné osoby.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Co patří do správy

lake — Thu, 07 Mar 2013 17:31:53 +0100

Jano, zde se velmi podrobně psalo o tom, co spadá pod opravy (správa domu podle § 9 odst. 1 ZoVB) a co již je technickým zhodnocením uvedeným jinde (v § 11 odst. 5). Přečtěte si to, ať pouze nehádáte. http://www.portalsvj.cz/…-neni-oprava

Je tam uveden i odkaz na poměrně čerstvý rozsudek NSS 8 Afs 4/2012, který se zabýval výjimkami v rozlišení oprav a technického zhodnocení majetku.

Výměna výtahu s vyššími technickými parametry spadá do správy domu (i když nejde o opravu), neboť dnes už neexistuje možnost (ani technicky, ani právně) pouze opravit původní výtah do původního stavu.

U zateplení musíte rozlišovat, zda jde o nutnost (k dodržení povinného ukazatele energetické náročnosti), či se tím odstraňuje technická závada stavby (nedostačující izolace, promrzání, vlhkost zdiva), nebo zda jde o zhodnocení nikoliv nutné (proto, že vlastníci chtějí prostě mít hezký a zateplený dům). Uvedený rozsudek odkázal na individuální posouzení v každém jednotlivém případě.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Co patří do správy domu a z toho vyplývající dluhy 5

JanaN — Thu, 07 Mar 2013 17:19:15 +0100

Jenom jsem reagovala na váš odkaz, nic víc. Nicméně, zda zateplování patří do správy domu jasné dle mého názoru není.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Co patří do správy domu a z toho nevyplývající dluhy 5

Pavel — Thu, 07 Mar 2013 17:05:16 +0100

JanoN,

já řeším v tomto podvláknu pouze to, co patří do správy domu.

Neřeším novelu stavebního zákona. Takto bychom se mohli postupně dostat až k tomu, co dělat, když nikdo nechce být ve výboru nebo není usnášeníschopné shromáždění. To potom také nemůžete dělat rekonstrukci.

Na to co patří do správy domu nemůže mít vliv nějaká novela stavebního zákona.

Hezký den!

Pavel

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Co patří do správy domu a z toho vyplývající dluhy 4

JanaN — Thu, 07 Mar 2013 16:56:50 +0100

Domnívám se, že dnes to už nebude úplná pravda. Od ledna se změnil stavební zákon a SVJ už není automaticky oprávněno zastupovat vlastníky ve stavebním řízení, tak jak to bylo do 31.12.2012. A na zateplení je potřeba stavební povolení.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Banka by si nedovolila

Janda — Thu, 07 Mar 2013 16:50:01 +0100

„Vůči bance by si to nedovolil.“

Banka by si nedovolila, co si dovolí společenství vlastníků.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí (pro Viktora) 9-1

PeDuPles — Thu, 07 Mar 2013 16:36:58 +0100

Slušný prodávající by řekl na rovinu: mám hradit 800 Kč měsíčně na 20 let jako splátky SVJ, takže v kupní smlouvě to převezmete a já Vám dám příslušnou slevu.

Celou dobu tvrdím, že podobně to má proběhnout, tedy bez té smlouvy, a NObčZ se právě toho trochu nešikovně snaží docílit. Takže moje teorie je správná.

Ve reálném životě to ovšem bude spíše tak, že prodávající se o svém dluhu kupujícímu nezmíní, inkasuje peníze, zmizí z domu a přestane splácet co je dlužen. Vůči bance by si to nedovolil. Je-li ale věřitelem SVJ, je velká šance, že neschopný výbor se nebude vůbec namáhat s výběrem dluhu.

V tomhle máte taky pravdu. Ale nevím, který zákon ukládá SVJ, aby tu bylo od toho hlídat, že Mánička má platit zálohy na správu 8,43 Kč/m2, protože tu nebydlela když jsme dělali střechu, a Hurvínek 12,89 Kč/m2, protože tu nebyl když jsme dělali dveře ale na střechu už jo, a Křemílek co bydlí už pět let ve Švédsku nám má ještě 43 měsíců splácet malování na chodbě za 4,56 Kč/m2 a Vochomůrka má nedoplatek na tři roky za opravu dlažby v sušárně za 2,78 Kč/m2, ačkoli se odstěhoval dva dny před nástupem dlaždičů.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Co patří do správy a z toho neplynoucí dluhy 3

Pavel — Thu, 07 Mar 2013 16:32:42 +0100

JanoN,

že zateplení patří do správy jsem tu psal již v roce 2009:

http://www.portalsvj.cz/…a-pod-spravu

Je o tom literatura, tu jsem již dnes také uváděl.

NOZ to postavil najisto v § 1189/1.

Že se někdo opozdí s platbou, to ano, ale že by odmítl „splácet úvěr“, protože si zateplení nepřál, tak to nikoho zatím nenapadlo. Máme 141 jednotek a k prodeji bytů dochází často.

Hezký den!

Pavel

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 7-2

PeDuPles — Thu, 07 Mar 2013 16:27:21 +0100

Pane lake, máte nějaký chaos v terminologii a účetnictví, takže ani nevím, kde začít.

Ano, v okamžiku provedení opravy (a fakt nevím, proč bych ve chvíli odsouhlasení Vaší Reserve Study na 30 let dopředu měla mít závazek několik milionů) vzniká vlastníkům NESPLATNÝ závazek vůči SVJ. (Kdyby byl splatný, složí se všichni rovnou a nemusí se brát úvěr; pak by byla tato diskuze zbytečná).

Ano, zálohy nelze vybírat na něco, co bylo vynaloženo. Problém je v tom, že v případě financování oprav úvěrem SVJ nic nevynaložilo. Pouze závazek vůči dodavateli, splatný okamžitě a najednou, vyměnilo za závazek vůči bance, splatný na několik let až desítek let dopředu a po částech.

Vzhledem k tomu, že prostředky, jež jsou předmětem závazku vůči bance, byly použity na správu domu, stává se splátka úvěru nákladem na správu domu – ale až ve chvíli, kdy jsou peníze vynaloženy, tedy splátka z účtu SVJ odeslána. Teprve v té chvíli dochází k čerpání příspěvku na správu.

Není tedy problém, aby se na splátku splatnou bance 25.dne v měsíci vybíraly zálohy na správu splané do 20. dne v měsíci. Jsou totiž vybírány na náklad, který bude teprve vynaložen. Zároveň okamžikem vynaložení prostředků na splátku bance dochází ke snížení závazku vlastníka vůči SVJ.

Pokud by SVJ vynaložilo prostředky (tedy čerpalo zálohy na správu) tak, jak to tvrdíte Vy, dokonce v okamžiku schválení akce, byl by účet dlouhodobých záloh všech SVJ v trvalém několikamilionovém minusu. Ano, i takové jsem viděla :-(

Účtuji řádně jak o (nesplatných) závazcích SVJ bance, tak o (nesplatných) pohledávkách vlastníků. Nevím jak jste dospěl k názoru, že tomu tak není. Stejně tak řádně účtuji o přijatých zálohách vlastníků a jejich vynakládání na náklady spojené se správou domu.

Je zcela jasné, že SVJ za vlastníky nic neuhradilo a žádnou finanční službu tedy vlastníkům neposkytuje. Plnění poskytuje SVJ vlastníkům průběžně, tedy prostředky na splátky úvěru měsíčně vynakládá, a účtuje je těm, kterým poskytuje plnění – tedy vlastníkům v době, kdy je vynakládá.

Představte si to jako technickou kontrolu u auta – povinen ji uhradit je ten, v jehož vlastnictví se auto v den technické nachází, ne původní vlastník automobilu, který Vám ho jasně prodal s technickou v té době platnou na dobu určitou. O nákladech i jejich splatnosti jste věděl nebo měl vědět dopředu.

K Vaší teorii tedy potřebuji vysvětlit pár věcí – jak SVJ může vynaložit peníze, které nemá, v době, kdy nic nedělá, za akci, která neproběhla, a co potom dělá ve chvíli, kdy peníze bance posílá, když je nevynakládá.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Co patří do správy a z toho neplynoucí dluhy 2

JanaN — Thu, 07 Mar 2013 16:13:15 +0100

Děkuji přispívateli Pavel za posun někam dál. Chápu tedy snad správně, že výměna technicky zastaralého výtahu za nový, který je logicky na jiné technické úrovni je modernizací domu a patří do správy. A co je tedy zateplení. Zejména, co tedy s novým vlastníkem, který koupí byt v zatepleném domě a odmítne se podílet na splátkách úvěru. Přichází do úvahy soudní vymáhání, když ano, bude výsledek tohto sporu jednoznačný? Jsme síce praktici, ale co si budeme namlouvat, takoví vlastníci existují.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí 10

Viktor_SVJ — Thu, 07 Mar 2013 16:03:36 +0100

Ano, Vas priklad s panem A je jasny. Jenze nizke prispevky nepostacujici k reprodukci majetku nejsou vinou pana A, ale SVJ. Sam rikate, ze dlouhodobe zalohy maji slouzit k tomu, aby si vlastnici postupne nasetrili. Nas pristup se lisi jen v tom, ze podle meho si nemaji nasetrit jen na udrzbu, ale i na modernizace postupne.

A na Vas priklad mam jiny. Pripada mi stejne nemravne, abych platil neco, co jsem si neobjednal (byl jsem prehlasovan) a co nevyuziju (prodavam byt). A nejak neverim tomu, ze mam realnou sanci pri prodeji to, co dluzim na zvelebeni, dostat nejakou formou od kupujiciho. (Z jeho pohledu jiste nebude tezke najit podobny byt, kde stejny cilovy stav zafinancovalo SVJ z nasetrenych penez, nikoliv z cerstve porizeneho uveru, ktery je potreba splatit).

Ale co mne zajima nejvic – jestli je nejake legalne ciste reseni – tedy napriklad, co kdyz Shromazdeni rozhodne, ze ted se zvysi prispevky na spravu a udrzbu o X, aby se za 5 let dal vymenit stary vytah?

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí (pro Viktora) 9

lake — Thu, 07 Mar 2013 15:03:26 +0100

Pane Viktore, nepochopil jste možná, že za byt v zatepleném domě s opravenou střechou a novými okny získává vlastník jednotky výhodu a vyšší peněžní hodnotu při prodeji.

Pak jste možná nepochopil, k čemu mají sloužit dlouhodobé zálohy: právě k tomu, aby si vlastníci postupně našetřili na nutné opravy a údržbu. Uvažte zda toto je mravné:

Pan A dvacet let vybydluje dům,
platí při tom nízké zálohy, nepostačující k reprodukci majetku,
pak si nechá z cizího úvěru zvelebit svůj majetek,
byt v opraveném domě dobře prodá a inkasuje rozdíl v tržních cenách pro sebe,
a vzápětí přestane svůj dluh splácet – ať se stará ten hejl, kterému pan A prodal draho svůj byt.

To je nejen nemravné, ale protizákonné jednání. Dluhy se mají platit. Podvádět se nemá, je to trestné.

Slušný prodávající by řekl na rovinu: mám hradit 800 Kč měsíčně na 20 let jako splátky SVJ, takže v kupní smlouvě to převezmete a já Vám dám příslušnou slevu.

Ve reálném životě to ovšem bude spíše tak, že prodávající se o svém dluhu kupujícímu nezmíní, inkasuje peníze, zmizí z domu a přestane splácet co je dlužen. Vůči bance by si to nedovolil. Je-li ale věřitelem SVJ, je velká šance, že neschopný výbor se nebude vůbec namáhat s výběrem dluhu.

Zdá se, že někteří členové výboru si ani nestačili všimnout, že nějaký dluh již panu A vznikl ze zákona a že by již pár měsíců či let měl být veden v účetnictví SVJ jako pohledávka za panem A. Viz příspěvky paní PeDuPles.

Řešívá se to tak, jak jsem popsal – protizákonně. Výbor či správce se snaží podfouknout nabyvatele jednotky. Cizí splátky se dovedně ukrývají v zálohách na správu pod podivnými názvy: „fond oprav Wustenrot“ nebo „fond doplňkové tvorby“ nebo „revitalizace“ nebo (jako u paní PeDuPles) „záloha na úvěr“.

Počítá se s tím, že většina nových vlastníků jednotek se ve věci neorientuje a na podfuk nepřijde.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Co patří do správy a z toho neplynoucí dluhy

Pavel — Thu, 07 Mar 2013 16:06:21 +0100

JanoN,

podle § 9 odst. 1 ZoVB je SVJ způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Gramatickým výkladem lze dospět k názoru, že rekonstrukce a modernizace (zateplení, výměna oken, výměna balkonů za lodžie aj.) nespadá do správy domu.

V literatuře (1), (2) jsou ale výklady, které do správy domu zahrnují i modernizaci a rekonstrukci společných částí domu. Pokud tedy přijmeme tento rozšiřující teleologický výklad, mělo by se postupovat podle § 15 odst. 4 ZoVB, tj. při vypořádání závazku SVJ vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlédne k zálohám na správu domu, které bývalý vlastník uhradil podle § 15 odst. 2 ZoVB.

Pokud nebude diskutujícím jasno, co patří do správy podle ZoVB, lze vymýšlet různé konstrukce o „dluzích“ bývalých vlastníků, kteří si schválili modernizaci domu a kteří budou desítky let splácet „dluhy“.

Já nejsem teoretik, jako praktikovi je mi bližší výklad uvedený v literatuře, který vychází z účelu SVJ.

A nový OZ již mnohem konkrétněji upravuje, co patří do správy v § 1189. Nejsou to pouhé opravy.

Používat pouze jazykový výklad paskvilu ZoVB je nedostatečné, přímo zavádějící. Ale každý má možnost volby.

Hezký den!

Pavel

Lit.:

(1) Čáp, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2009,

(2) Pražák, Z. Společenství vlastníků jednotek. 3. vydání. Praha: Leges, 2010,

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 8

Viktor_SVJ — Thu, 07 Mar 2013 14:31:55 +0100

Vskutku absurdni situace.

Chci-li prodat jednotku, musim tedy zuby nehty sabotovat veskere plany na rekonstrukce, modernizace, zateplovani a podobne veci – protoze pokud by to nedejboze Shromazdeni schvalilo (75%), budu to jako debil platit, kdyz z toho nebudu mit prospech…

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy a nový vlastník

JanaN — Thu, 07 Mar 2013 14:23:22 +0100

Domnívám se, že se tady možná dávají dohromady dvě věci. To, co ze zakona patří do správy domu s tím, co tam nepatří. Oprava střechy patří do správy domu, zateplování tam nepatří. Uvedu praktický reálný příklad. Člen společenství plánuje prodat byt (takového vlastníka znám) a ví, že když se mu provede prosadit zateplení domu, tak svůj byt zhodnotí. Dům se zateplí, byt pak prodá za vyšší cenu, což nás vcelku nemusí zajímat. Kdo tedy bude splácet ten jeho podíl na zateplení. Původní vlastník už není členem, nový vlastník je dejme tomu informovaný a ten to platit odmítne. Úvěr na zateplení není úvěr na správu domu. Prosim, nenapište sem nakonec, že to nebude platit ani jeden. To by to pak splácel zbytek vlastníků. To co uvádím je docela reálná situace, tak jak jí řešit v souladu s právem. Děkuji za odpověď.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 7

lake — Thu, 07 Mar 2013 14:24:41 +0100

Paní PeDuPles, potřetí musím připomenout, že příspěvky nerovnají se zálohy. Možná nerozumíte tomu, že zálohu nelze vybírat po tom, co již byla částka vynaložena. V tom případě již lze vymáhat pouze konečnou platbu. O zálohách nemůže být ani řeči. Je k tomu konstantní judikatura.

Vaše tvrzení je tedy nesprávné: vlastníci jednotek kteří si odhlasovali určitou stavební akci (opravu) ji pak splácejí. Jde tedy o běžné splátky dluhu vzniklého ze zákona, nikoliv o úhradu záloh na budoucí výdaje. Máte to popletené, nebo jde o podvodné jednání. Skutečně se domníváte, že ve vašem účetnictví je vše v pořádku?

ObčZ § 39: „Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.“ Tvrdíte, že později po vzniku dluhu jej označíte jako by to byla záloha na budoucí nutné výdaje. Vaším cílem je obejít zákon a přehodit splácení dluhu z dlužníka na jinou osobu, která tuto povinnost nemá. To je jednoznačně podvod jako vyšitý, spáchaný v organizované skupině.

Podle ustálené soudní praxe se organizovanou skupinou rozumí sdružení více osob, tj. nejméně tří, v němž je provedena určitá dělba úkolů mezi jednotlivé členy a jehož činnost se v důsledku toho vyznačuje plánovitostí a koordinovaností. Tato definice platí i pro výbor, že ano. Dostat se za hranu zákona je velmi lehké, jestliže jej nedodržujete.

ObčZ § 35 (2): „Právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.“. Takže jestliže výbor vyjádřil svou vůli vymáhat úhradu vzniklého dluhu, je bezvýznamné, jestliže to nesprávně ukryli pod předpis zákoh na budoucí nutné výdaje. Jde vůči nabyvateli jednotky o úkon, který se příčí zákonu i dobrým mravům a je tedy neplatný.

Jakmile SVJ provedlo po schválení podle § 11 odst. 5 jakoukoliv činnost na nemovitosti, vznikl vlastníkům jednotek automaticky (ze zákona) závazek podílet se na úhradě této činnosti (§ 13 odst. 1). Jde o závazek vůči osobě vykonávající správu domu – SVJ. Toto nelze nijak okecat.

Pokud o tomto zákoném závazku vlastníků jednotek neúčtujete řádně, popřípadě o něm neúčtujete vůbec, porušujete zákon.

Jestliže SVJ cosi uhradilo za vlastníky jednotek a nepožadovalo ihned úhradu v plné výši, šlo nejspíše o finanční službu, kterou normálně poskytují banky. Veškeré náklady této služby je SVJ povinno naúčtovat těm, kterým poskytlo plnění. Představte si toto půjčování peněz jako by šlo např. o dodávku vody či tepla a pochopíte, KDO je povinen ji uhradit. Ten kdo plnění odebral, že ano.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 4-1

PeDuPles — Thu, 07 Mar 2013 13:16:10 +0100

Ano, je opravdu potřeba rozumět judikátu a tomu, čeho se týká.

Je-li tedy judikát na úhradu dluhu, který byl splatný před započetím oprav, nelze ho použít na dluhy, jejichž splatnost ještě nenastala. A mám s financováním oprav prostřednictvím úvěrů ze stavebního spoření osobní zkušenost, bylo použito v domě, jehož jsem předsedou. Takže vím naprosto přesně, o co v daném judikátu jde.

Zde se ale bavíme o něčem jiném. Jestliže shromáždění odsouhlasí opravu a její způsob financování úvěrem na SVJ, který bude splácen z běžných záloh na správu, pak přes to nejede vlak a splatnost pohledávky SVJ vůči vlastníkovi nastává v daném měsíci pouze pro alikvotní podíl výše splátky úvěru, resp. stanovené zálohy na správu.

To nic nemění na tom, že SVJ samozřejmě eviduje pohledávku vůči vlastníkům ve výši nesplaceného úvěru vůči bance; splatnost této pohledávky ale ještě nenastala a tudíž není po nikom vymahatelná. Právo určit splatnost pohledávek usnesením shromáždění snad nikdo SVJ neupírá.

Splátky úvěru bance jsou pak samozřejmě zahrnuty ve finančním plánu jako náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech na správu domu, a promítnuty do záloh. S tím vším se nový vlastník může seznámit a zařídit se podle toho – buď požadovat slevu z kupní ceny, nebo byt nekupovat.

Stejně tak by se měl nový vlastník seznámit se schváleným plánem oprav na další roky, aby se pak nedivil, že po něm bude SVJ měsíc po koupi požadovat peníze na novou střechu. Protože je SVJ opravdu, ale opravdu nebude vymáhat na vlastníkovi, který tuto (dosud nerealizovanou) opravu na shromáždění před rokem schválil.

Nevím tedy, o jakém přechodu dluhu se tady bavíme. SVJ účtuje o dluhu vůči bance i o (nesplatné) pohledávce vůči vlastníkům. Splatnost jednotlivých částek nastává vlastníkům z titulu splatnosti záloh na správu po jednotlivých měsících; i podle rozsudku NS se tak děje vůči vlastníkovi aktuálnímu.

Výši záloh si určili vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu zcela dle zákona a pro nového vlastníka tam výjimku nevidím. A tyto zálohy jsou opět zcela v souladu se zákonem použity na splátku dluhu právnické osoby SVJ, jejímž je nový vlastník členem. Tak jaký cizí dluh?

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 7-1

PeDuPles — Thu, 07 Mar 2013 12:31:10 +0100

Jestliže se neskládaly zálohy (nebo v nedostatečné výši), vzniká závazek vlastníka jednotky vůči ostatním vlastníkům jednotek SVJ ve výši alikvotní částky, která byla vydána na správu domu.

A to jako proč? V případě úvěru, který získala právnická osoba SVJ a náklad na správu domu uhradila, by měli mít vlastníci závazek vůči SVJ, a ne vůči sobě navzájem, ne?

SVj je pak oprávněno tuto částku vymáhat svým jménem – samozřejmě pouze po dlužníkovi (§ 9a ZoVB).

Nějak jsem si myslela, že lze vymáhat jen splatné dluhy. Pokud splatnost zálohy nenastala, nelze ji vymáhat. Čili pokud je lednová splátka bance dle usnesení shromáždění splatná z lednové zálohy vlastníků, nemůžu ji vymáhat o tři roky dřív.

Mimochodem, citovaný judikát určuje zajímavý detail: že povinnost vlastníka hradit vznikla (nezávisle na účetnictví SVJ) již v okamžiku, kdy shromáždění o věci platně rozhodlo.

A to vidíte kde? Já tam úrok z prodlení od roku 2003 nevidím.

Okruh povinných osob je tedy dán seznamem všech vlastníků jednotek v okamžiku hlasování, neboť oni si tím práci objednali.

A ne a ne a ne. Když se vloni na shromáždění odsouhlasilo, že se letos udělá oprava střechy, tak přece nebudu náklady vymáhat po těch, co v průběhu roku byt prodali a střechu ani neviděli. A chtěla bych vidět soud, který by takový rozsudek vydal…

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 7

lake — Thu, 07 Mar 2013 12:08:18 +0100

Paní PeDu Ples, pletete si vztah SVJ-teplárna se vztahem SVJ-vlastník jednotky. Pouze o tom se zde bavíme. To pak nemá cenu jakákoliv diskuse.

Ve vašem případě půjde spíše o vztah SVJ-zhotovitel stavby. O tom jistě účtujete a víte přesně, kdy vznikl závazek SVJ a pohledávka vůči vlastníkovi stavby. Jak SVJ následně rozúčtuje jednotlivé položky vlastníkům jednotek je přece dáno zákonem: buď podle spoluvlastnického podílu, nebo podle dohody uzavřené podle § 15 odst. 1 ZoVB. Je povinností SVJ řídit se podle toho.

Jestliže se na daný účel skládaly zálohy, SVJ svou pohledávku odepíše z nich. Jestliže se neskládaly zálohy (nebo v nedostatečné výši), vzniká závazek vlastníka jednotky vůči ostatním vlastníkům jednotek SVJ ve výši alikvotní částky, která byla vydána na správu domu. SVj je pak oprávněno tuto částku vymáhat svým jménem – samozřejmě pouze po dlužníkovi (§ 9a ZoVB).

Mimochodem, citovaný judikát určuje zajímavý detail: že povinnost vlastníka hradit vznikla (nezávisle na účetnictví SVJ) již v okamžiku, kdy shromáždění o věci platně rozhodlo. Okruh povinných osob je tedy dán seznamem všech vlastníků jednotek v okamžiku hlasování, neboť oni si tím práci objednali.

Spoluvlastníci (popř. SVJ) jsou oprávněni vymáhat vždy na konkrétním neplatiči, nikoliv však na osobě, která nabyla jednotku po něm.

Jestliže nastoupíte do tramvaje, nemůže na Vás revizor vymáhat pokutu za černého pasažéra, který předtím seděl na Vašem sedadle.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 1-1

PeDuPles — Thu, 07 Mar 2013 12:01:03 +0100

Pane lake, přečtěte si pořádně Vaše tvrzení z úvodního příspěvku: Ten, kdo rozhodoval o opravě či technickém zhodnocení domu, je také povinen za provedení prací zaplatit plnou částku. Na věci nic nemění, zda později přestane být vlastníkem jednotky v domě.

Od člověka, co propaguje schvalování reserve study na 30 let dopředu, to je opravdu góóól – to už se v téhle republice neschválí jediná oprava :-))) To jako myslíte, že když se na shromáždění v lednu schválí na červen oprava střechy a někdo v únoru prodá byt, bude přesto hradit opravu střechy v červnu??? Nebo za deset let v květnu? To nemůžete myslet vážně…

V rozsudku 22 Cdo 242/2009 se jasně říká: Z uvedeného vyplývá, že vlastník jednotky, který jednotku převedl na jiného, je pasivně legitimován ve sporu o platby záloh podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, KTERÉ SE STALY SPLATNÝMI V DOBĚ, KDY BYL VLASTNÍKEM JEDNOTKY; na nabyvatele jednotky povinnost platit tyto zálohy nepřechází.

Dále ale rozsudek říká také: Naproti tomu není žádného … důvodu, proč by na nového vlastníka neměla přejít povinnost ke složení zálohy dle § 15 odst. 2 zákona, když povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku vázne ze zákona na vlastníkovi jednotky jako takovém (§ 15 odst. 1 zákona) .

Rozsudek tedy není možno použít na zrušení obecné povinnosti hradit zálohy na správu ve shromážděním odsouhlasené výši současným vlastníkem na náklady odsouhlasené do budoucna; týkal se zálohy/příspěvku na jednorázovou akci splatné před jejím zahájením.

Jestliže je ale podloženo usnesením shromáždění vlastníků, že se úvěr bude splácet ze záloh/příspěvků na správu, bylo by nebezpečné vyvozovat, že usnesení shromáždění vzniklá před datem nabytí jednotky nejsou pro nového vlastníka závazná, čili že splatnost zálohy/příspěvku na úhradu úvěru nenastává až aktuálnímu vlastníkovi v aktuálním měsíci. Pokud se to novému vlastníkovi nelíbí, neměl byt kupovat; pokud se neobtěžoval si informace o plánu výdajů zjistit, proč by se mělo angažovat SVJ?

O účetnictví diskutovat nebudu, to mám samozřejmě správně, ale tam se minimálně v průběhu účetního období uvádí celkové částky, nikoli rozpočty na konkrétní osoby. Ojeté auto se také ZoVB neřídí.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 5-1

PeDuPles — Thu, 07 Mar 2013 11:49:25 +0100

Hahaha, to by mě tedy zajímalo, kde v zákoně o účetnictví nebo českém účetním standardu je napsáno, jak při úhradě lednové faktury za teplo pro celej barák zjistím, cituji, „kdo je dlužníkem, kdo je věřitelem, ve kterém okamžiku vznikl dluh, kdo je povinen jej uhradit.“

V tomto okamžiku totiž vím, že dlužníkem je SVJ a věřitelem Teplárna; komu vznikl dluh vůči SVJ a kdo je povinnen ho na SVJ uhradit se dozvím nejdříve za rok. Takže asi tak o účetnictví, pohledávky se evidují až do doby jejich vyúčtování vcelku.

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 5

lake — Thu, 07 Mar 2013 11:47:56 +0100

Abychom si v této diskusi ušetřili výlevy různých grafomanů, prosím nesouhlasící přispěvatele, aby NA ZAČÁTKU SVÉHO TEXTU uvedli jednoznačně, zda při vedení účetnictví dodržují zákon o účetnictví a české účetní standardy.

Pokud dodržují zákonný rámec, pak je naprosto jednoznačné, kdo je dlužníkem, kdo je věřitelem, ve kterém okamžiku vznikl dluh, kdo je povinen jej uhradit. Rozumím tomu, že mnozí členové výborů o těchto věcech nemají ani tušení, ale pak by o nich neměli ani diskutovat.

Nehodlám zde provádět osvětu o tom jak se účtuje o vzniklém dluhu a o jeho splátkách. Ani o tom, co jsou zálohy na budoucí výdaje a jak se o nich účtuje. Ani o tom, že účetnictví musí v první řadě věrně odrážet vzniklé závazkové vztahy týkající se majetku.

Děkuji za pochopení.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 4

lake — Thu, 07 Mar 2013 11:15:21 +0100

NeznáIku, nerozumíte-li obsahu některého judikátu, nemohu Vám nijak pomoci. Už jstem to napsal jinde.

Je na Vás, abyste citoval zákonné ustanovení, které by umožňovalo švindlovat v účetnictví SVJ právnické osoby. Já takové neznám. Paní PeDuPles také ne, a to se v účetnictví vyzná mnohem lépe než Vy.

Je na Vás, abyste citoval zákonné ustanovení, které by umožňovalo přechod dluhu na jinou osobu jinak než zákonným způsobem. Já takové neznám (vynechám li odporovatelnost, dobrovolné převzetí dluhu, zdědění dluhu, dluh váznoucí na nemovitosti jako věcné břemeno).

Uveďte fakta a čísla paragrafů, jinak je to jako obvykle o ničem.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy "nepřecházejí" ... 3

NeznáIek˙ — Thu, 07 Mar 2013 11:02:42 +0100

všechno zde uvedené, jsou pouze Vaše právní fantazie. Ukažte mi judikát že tomu tak je. A tím judikátem NENÍ již zmíněný „22 Cdo 242/2009“. Takže JINÝ!

Neználek

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy "nepřecházejí" ...

NeznáIek˙ — Thu, 07 Mar 2013 10:54:13 +0100

No comment

nabyvatel nemá povinnost hradit „ZATEPLENÍ“ pokud by SVJ jednalo tím způsobem naznačeným v „22 Cdo 242/2009“ – jenomže jak u tazatelky tak v tomto vlákně u tazatele se má hradit zmíněný úvěr zálohovými platbami příspěvků na správu (nazývanou „FO“) a proto „je/by byla“ argumentace analogií s „22 Cdo 242/2009“ zcela lichá protože v tom „22 Cdo 242/2009“ nejde o skládání záloh ale o hrazení příspěvku

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka - Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka 1

lake — Thu, 07 Mar 2013 10:55:29 +0100

Toto je odpověď na příspěvek, uveřejněný v jiné diskusi: http://www.portalsvj.cz/…i-koupi-bytu#…
.........................................................

Paní PeDuPles,
Napsala jste: „V okamžiku vystavení předpisu záloh není SVJ vůči vlastníkovi cizí osoba.“. Jistě, ale je to bezvýznamné. Dluh vznikl dříve a zcela jiné osobě, že ano. Nabyvatele jednotky se nijak netýká. Váš odlišný názor byste musela „podložit paragrafy“, což se nestalo.

Jestliže si koupíte ojetý, avšak opravený automobil, jste ochotna uhradit autoservisu dluh původního vlastníka? Ne, nemusíte odpovídat …

Napsala jste: „… [rozsudek] nelze použít na situaci, kdy je úvěr na SVJ a splácí se ze záloh na správu.“ To je Vaše druhá chyba. Nelze nařizovat splácení dluhu dvakrát dvěma různým osobám. Existující výdaj již vznikl, už je v účetnictví zanesen, dlužník je znám, pohledávka vůči dlužníkovi již existuje. Nemůže se tedy zároveň jednat o předmět záloh na budoucí nutné výdaje podle § 15 odst. 2. To byste o jediné pohledávce účtovala dvakrát.

Navíc by šlo o fiktivní pohledávku za jinou osobou, než je ta, která si práce objednala, rozhodla o nich a má od počátku povinnost splácet náklad s tím spojený. Viz řádně vedené účetnictví SVJ. A Vy je přece vedete řádně, že?

Uvěr je pouze splácením (vracením) půjčky, kterou si SVJ vzalo dříve. Náklad na opravu domu byl prokazatelně vynaložen v okamžiku, kdy SVJ uhradilo cenu zakázky zhotoviteli. Tím okamžikem vznikla povinnost vlastníků jednotek podílet se na těchto nákladech správy domu podle § 15 odst. 1 ZoVB. Jde o povinný příspěvek na správu. SVJ je oprávněno jej vymáhat vlastním jménem podle § 9a ZoVB.

Paní PeDuPles, pokud neúčtujete takto o závazcích vlastníků jednotek v účetnictví SVJ, pak porušujete zákon. Vaše účetnictví tedy nezachycuje věrně peněžní toky a závazkové vztahy, ani okamžik jejich vzniku. Zeptejte se na FÚ, zda si můžete dovolit do účetnictví nezanášet vzniklé pohledávky a čarovat s nimi nějak někdy později.

Celá výše nákladů na opravu domu je přece kryta zákonným závazkem vlastníků jednotek podle § 15 odst. 1, § 12 a § 13 odst. 1 ZoVB.

Mohlo jistě dojít k situaci, že SVJ a některý dlužník se dohodli (soukromoprávní smlouvou), že podíl vlastníka nebude uhrazen jednorázově na výzvu věřitele (viz ObčZ), nýbrž ve splátkách. Splátka je ovšem pouze dílčím plněním již vzniklého dluhu a ten – jak víme – nemá nožičky …

V tomto speciálním případě (splátky) jistě SVJ uzavřít s dlužníkem dohodu o splátkovém kalendáři. Jde pouze o smlouvu mezi nimi dvěma. Netýká se nijak ostatních vlastníků jednotek, a už vůbec ne pozdějšího nabyvatele jednotky.

lake

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka

lake — Thu, 07 Mar 2013 09:58:42 +0100

Prodejem bytu na nového vlastníka nepřecházejí jeho existující dluhy vůči SVJ. Pro některé členy výborů je to naprostá novinka i devatenáct let po nabytí účinnosti zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů. Snad je na čase se konečně probudit a začít se chovat podle práva a zdravého rozumu.

Na to, že dluh na nikoho automaticky nepřejde, se často zapomíná v případech, kdy má být hrazen najednou či ve splátkách podle splátkového kalendáře. Viz ZoVB, Občanský zákoník a podpůrně např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8.12.2010, sp. zn. 22 Cdo 242/2009. Viz usnesení Ústavního soudu I.ÚS 2926/10 ze dne 19.01.2011. Další judikáty k věci najdete v http://www.portalsvj.cz/…-vlastnika-0.

"Skutečnost, že žalovaná převedla kupní smlouvou vlastnické právo k předmětné bytové jednotce na další osobu jí nezbavila povinnosti uhradit závazek vzniklý prokazatelně v době, kdy ještě byla vlastníkem této bytové jednotky.
(Okresní soud v Přerově, sp. zn. 11 C 58/2010)

„[V]lastnictví nelze chápat jako beneficium svědčící toliko jednotlivci, ale že klade na vlastníka (třebas i bývalého) rovněž povinnosti; stručně řečeno, že vlastnictví zavazuje (čl. 11 odst. 3 Listiny). Těchto povinností se přitom nelze obecně apriori zříci jen tím, že jedinec přestane být vlastníkem věci, s níž tyto povinnosti ať už jakýmkoliv způsobem souvisí; řečeno jinak, ne všechny závazky související s vlastnictvím konkrétní věci přichází automaticky na nového vlastníka.“
(usnesení Ústavního soudu I. ÚS 2926/10 ze dne 19.01.2011)

Co z toho plyne? Ten, kdo rozhodoval o opravě či technickém zhodnocení domu, je také povinen za provedení prací zaplatit plnou částku. Na věci nic nemění, zda později přestane být vlastníkem jednotky v domě. Pokud měl s věřitelem (SVJ) dohodnut splátkový kalendář, splácí podle něj dál. Dluh nemá nožičky a nepřechází na nového vlastníka. Viz též Nejvyšší soud ve známém rozsudku 22 Cdo 216/2011:

„Nárok na zaplacení bezdůvodného obohacení je nárokem závazkovým (obligačním), který směřuje vůči osobě, není tedy vázán na spoluvlastnický podíl (nejde o nárok věcně právní). Účastníci právního vztahu nejsou vymezení tím, že jsou vlastníky podílu i poté, kdy k vynaložení nákladu na věc došlo. To tedy znamená, že [povinnost hradit] nepřechází na nabyvatele podílu (nejde-li o případ universální sukcese), dlužníkem je ten, kdo se takto (…) obohatil, věřitelem je ten, kdo náklad ve prospěch jiného vynaložil. Nemůže tedy – vyjma případů universální sukcese, případného převzetí dluhu – být dlužníkem někdo, kdo nebyl spoluvlastníkem věci v době, kdy k vynaložení nákladu došlo.“.
(rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 22 Cdo 216/2011, ze dne 24.1.2013)

Obdobně je odsouzen k nezdaru pokus vylákat z nabyvatele jednotky nějaké peníze z důvodu údajného jeho bezdůvodného obohacení. Nejvyšší soud odmítl takový názor jednoznačně takto:

„Povinnost vydat bezdůvodné obohacení bez dalšího nepřechází na nabyvatele zhodnocené věci. Nepřevzal-li 2. žalovaný dluh 1. žalované a ani k němu nepřistoupil, nelze uvažovat o tom, že by se mohl obohatit opravami společných prostor.
Druhému (…) žalovanému nemohlo bezdůvodné obohacení vůbec vzniknout, jelikož 2. žalovaný se stal vlastníkem bytové jednotky až dne 20. 7. 2006 (…). Pokud by na 2. žalovaného měla přejít veškerá práva a povinnosti spojená s vlastnictvím bytové jednotky včetně závazku vydat bezdůvodné obohacení, musel by být dluh v kupní smlouvě konkretizován a žalobkyně by musela vyslovit souhlas s jeho převzetím, což ovšem vůbec nebylo tvrzeno. Soud tedy žalobu (…) jako nedůvodnou zamítl.“
(rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 4131/2011 ze dne 13. června 2012)

Mnozí bývalí vlastníci přestávají plnit svou platební povinnost, jakmile prodají jednotku. Měly by být výborem okamžitě zahájeny kroky k vymáhání. Kupodivu v mnoha SVJ není učiněn ani jediný pokus o vymáhání zůstatku dlužné částky!!! Namísto toho se splátka dluhu napíše do rozpisu záloh jako dluh nového vlastníka. Očekává se, že tímto podvodným jednáním bude uveden v omyl a začne sám od sebe platit cizí závazky.

Tento protiprávní trik bývá kupodivu velmi úspěšný. Vlastníci jednotek, zmatení pojmy jako „fond oprav“ a podobnými nesmysly, uvěří ve svou vinu a zahajují jako ovce splácení dluhu cizí osoby. Jsou při tom přesvědčeni, že plní svou zákonem danou povinnost. Manipulace je dokonalá, oběť podrazu horlivě spolupracuje.

Jestliže se objeví nový vlastník, který nehodlá splácet cizí dluh bez právního důvodu, uplatní se vůči němu psychický nátlak pomocí písemných výzev, předžalobních upomínek a platebních rozkazů. Jde o to udržet jej pod tlakem, aby si nestačil uvědomit, že žádný úvěr se jej netýká a on svému SVJ žádné splátky nedluží. Často to oběť nakonec vzdá a začíná poslušně platit nezákonné výpalné.

Zde je popsán případ vlastníka, který se tomuto triku dokázal ubránit na základě mé rady: http://www.portalsvj.cz/…ond-oprav-35.
A zde je opačný případ, v němž popletená vlastnice (podepsána „slepice“) zaplatila splátky cizího dluhu bez jakékoliv obrany, a dokonce pokračuje v hrazení i nadále: http://www.portalsvj.cz/…i-tepla-vody#….

lake