Portál společenství vlastníků jednotek - Reklamace záloh na správu - Comments

Reklamace záloh na správu - Příklad pravidel pro hospodaření 39

NeznáIek˙ — Thu, 28 Mar 2013 20:52:41 +0100

viz. odkaz „sbírka listin“ pro dokument „S 9510/SL 19“ u SVJ s ICO:28480490

Nehodnotím je, pouze je uvádím jako příklad pro ostatní Neználky, kteří zjišťují jak asi taková pravidla vypadají…

Neználek

Reklamace záloh na správu - „…SVJ uhradí náklady 2

NeznáIek˙ — Thu, 28 Mar 2013 20:42:32 +0100

k praktické použitelnosti soudní úschovy viz. zde

Reklamace záloh na správu - Reklamace záloh pro Jar

Jar — Wed, 27 Feb 2013 14:49:44 +0100

Děkuji,

tedy, jakákoli záloha na správu? Jedno zda na úklid domu, případné opravy, elektřina společných prostor, revize atd. Rozumím správně tomu, že:

pokud je přesně předem známá výše výdaje na správu (např. mám nasmlouvaný úklid za určitou cenu), lze si vybrat příspěvek od vlastníka BJ, který se použije na předem známý výdaj, výdaj se uhradí a tím vše končí
pokud neznám předem přesnou výši výdaje, udělá se kvalifikovaný odhad, z něho odvodí výše zálohy, záloha se poté jednou ročně vyúčtuje, myšleno samozřejmě vždy výdaj na konkrétní účel

Děkuji za odpověď, Jar

PS Když přemýšlím o tom, proč jsou v takové oblibě tzv. FO, jak Vy říkáte „klobouky“, napadá mě, že možná jde často o to, že laici nejsou schopni předem udělat kvalifikovaný odhad budoucích potřebných výdajů, a tak z obavy, že budou chybět finance, se tzv. šetří. Přivítám diskuzi na téma tvorby finančního plánu na správu v českých pomínkách, tedy koho přizvat, s kým konzultovat, atd. Děkuji

Reklamace záloh na správu - Vejvar 6

lake — Wed, 27 Feb 2013 05:41:36 +0100

Pane NeznáIku, nepleťte do toho § 15 odst. 4 ZoVB. Ten přece nemá s bezdůvodným obohacením SVJ naprosto nic společného. Postupuje se podle Občanského zákoníku. Pokud toužíte po praktických radách o vymáhání pro Vaši situaci, jak vymáhat Vám sdělí každý právník.

SVJ je dlužníkem. Je povinno provést vyúčtování záloh nejméně jednou ročně. Věřitel (vlastník či bývalý vlastník) se může domáhat každoročního vyúčtování. Z toho pak vyplyne, zda existuje nespotřebovaný zůstatek zálohy uhrazené vlastníkem či bývalým vlastníkem.

Nevím, proč jste uvedl „kdo tvrdí prokazuje“. To je přece zřejmé. SVJ bylo povinno tvrdit a prokazovat účel vybíraných záloh a termín jejich použití v budoucnu. SVJ přijalo zálohu a má závazek. Je to SVJ, kdo je povinen tvrdit a prokazovat, že tento závazek již zanikl. Neprokáže-li to, pak lze mít za to, že nezanikl a trvá dále. Ten, kdo složil zálohu, má právo na její vyúčtování alespoň jednou ročně. Po marném uplynutí termínu je oprávněn požadovat vrácení zálohy, neboť odpadl důvod, ke kterému byla vybrána. Je to SVJ, které je povinno tvrdit a prokazovat, že tento důvod nezanikl (např. že se zateplení pouze odkládá o dva či čtyři roky). To prokáže jedině pomocí schválené Reserve Study.

SVJ se svého závazku nemůže nijak zbavit.

lake

Reklamace záloh na správu - Vejvar & Zlatej grál

NeznáIek˙ — Wed, 27 Feb 2013 01:48:44 +0100

„…Jakmile dojde k přebytku, musí o něm být rozhodnuto, nebo musí být vrácen…“

v čistě akademické rovině souhlasím. Potíž je v tom, že většinou ani aktivní členové SVJ nemají možnost se důkladně a v reálném čase se seznamovat s účetnictvím SVJ tak, aby mohli nějak zasáhnout pokud zástupci SVJ nečinili co mají.

„…Zaniknout může pouze spotřebováním zálohy na daný účel, nebo jejím vrácením…“

Vašimi slovy: kdo tvrdí dokazuje. Pochybuji, že lze najít advokáta, který by toto dokázal obhájit a prosadit tyto Vaše fantazie (netvrdím že jsou chybné ale jsou neprosaditelné a nerealizovatelné), pokud by jím nebyl sám.

„…Jakmile se to pan A dozví, má právo na vrácení alikvotní nespotřebované částky, kterou uhradil na účel, který odpadl…“

určitě má. Ale ono nestačí jen „právo mít“ ale taky umět „si ho vzít“. Obávám se že nemáte ŽÁDNÉ PRAKTICKÉ zkušenosti s jakýmkoliv vymáháním čehokoliv.

„…Pro SVJ je výhodné, jestliže se vlastník jednotky odstěhuje a už se nikdy neshání po osudu svých záloh…“

nejen výhodné – ono je to uvedeno i v §15/4. Takže co?

Mezmálek

Reklamace záloh na správu - Vejvar 5

Viktor_SVJ — Wed, 27 Feb 2013 00:27:27 +0100

A co jste tedy v predchozim prispevku myslel tim Jakmile dojde k přebytku, musí o něm být rozhodnuto, nebo musí být vrácen?

Kdo a jak o nem muze „rozhodnout“ jinak, nez aby byl vracen?

Reklamace záloh na správu - Vejvar 4

lake — Tue, 26 Feb 2013 23:08:15 +0100

Nespotřebovaný přeplatek dříve vybíraných záloh je bezdůvodným obohacením SVJ. O tom se nedá rozhodovat většinou na shromáždění.

Pan A samozřejmě už není členem SVJ a nemá do „porcování medvěda“ co mluvit. Ale jeho podíl na medvědovi mu nikdo nemůže upřít. Vždyť SVJ mu stále tuto částku dluží! Jistě jej nikdo celých 10 let nevodil se zálohami za nos, ale pokud vlastníci později od akce odstoupili, jde o bezdůvodné obohacení SVJ. A to lze vymáhat.

V praxi bude ovšem častější případ, kdy záloha se postupně spotřebuje na plánovaný účel a závazek SVJ vůči bývalému vlastníkovi takto časem zanikne.

S příspěvky máte úplnou pravdu. Možná právě z toho důvodu se nový Občanský zákoník už ani slovem nezmiňuje o zálohách na správu. Žádné zálohy na správu tedy nebude možno od 1. ledna 2014 požadovat, protože vlastník jednotky nebude mít zákonnou povinnost je hradit.

lake

Reklamace záloh na správu - vejvar 3

Viktor_SVJ — Tue, 26 Feb 2013 22:04:33 +0100

Mam dva doplnujici dotazy:

1) Jakmile dojde k přebytku, musí o něm být rozhodnuto, nebo musí být vrácen.

Priklad: Ocekavame, ze v roce 2016 budeme realizovat rekonstrukci vytahu za X a v roce 2020 zatepleni za Y. Dejme tomu, ze schvalime zalohy X/4 + Y/8. V roce 2016 budeme mit vybrano 4*X/4 + 4*Y/8. Kdyz se nam ted podari udelat novy vytah za Z < X, kdo a kdy musi rozhodnout, co provest rozhodnuti/vraceni? Muzeme pockat do dalsi schuze a tam si schvalit, ze o (X-Z)/4 snizime platby v letech 2017–2020? A kdyz to rozhodnou vlastnici na schuzi, znamena to, ze pan A. z Vaseho prikladu do toho nebude mit co mluvit?

Pan A. platil 10 let zálohy

A muze si shromazdeni schvalit, ze nebude platit zalohy, alebrz prispevky? Viz vzorove stanovy, cl. VII odst 3 f). – tam se jasne hovori o prispevcich, nikoliv zalohach. Tim by se leccos vyresilo.

P.S. Dal jsem Vam plus :) – nemam zadnou touhu „neprijit o cizi penize“. Zajima me pouze, jak to delat spravne.

Reklamace záloh na správu - praxe

anonn — Tue, 26 Feb 2013 18:01:25 +0100

Kvanta teoretiků. Ale PRAXE je bohužel jiná. Udržet takový dům/SVJ v chodu je především PRAKTICKÝ problém. Ve svém příspěvku jste mimo realitu hned 2×:

Cituji poprvé: „napriklad tim, ze nejaka rekonstrukce vyjde vyrazne levneji, nez se pred 10 lety planovalo“. To je ale hovadina. Každý rok všechny ceny letí nahoru, dotace klesají. To co píšete je naprostý praktický NESMYSL.

Cituji podruhé: „po kazde revizi muze nasledovat snizeni ci zvyseni prispevku podle potreby.“ A další hovadina. Asi opravdu nemáte ani tušení jaký je problém zvýšit příspěvky na správu byť jen o kačku na metr. A je úplně jedno že např. do střechy teče nebo okny fouká.

Tedy jako teorie hezké ale pro praktický chod SVJ v ČR s českými lidmi prostě naprosto nepoužitelné.

Předseda

Reklamace záloh na správu - Vejvar a co s ním 2

lake — Tue, 26 Feb 2013 17:53:37 +0100

To je řečeno velmi přesně. Plán (Reserve Study) se v Kalifornii aktualizuje a schvaluje podle zákona minimálně jednou za tři roky, avšak doporučuje se, aby Asociace toto prováděla každoročně na výročním shromáždění.

Jakmile dojde k přebytku, musí o něm být rozhodnuto, nebo musí být vrácen. Není to příliš zjevné, pokud v mezdobí nedošlo ke změně vlastníků bytů, ale dám takový příklad:

Pan A. platil 10 let zálohy na budoucí zateplení a výměnu oken 1000 Kč/měsíčně, celkem 120000 Kč. V roce 2010 prodal byt. Zateplení se však nekonalo, v roce 2012 byla provedena pouze výměna oken a nátěr fasády bez zateplení. Jakmile se to pan A dozví, má právo na vrácení alikvotní nespotřebované částky, kterou uhradil na účel, který odpadl. Na jeho nárok nemá žádný vliv skutečnost, že už není vlastníkem jednotky v domě.

Na to se často zapomíná: závazek SVJ vůči vlastníkovi nekončí s prodejem jednotky. Trvá i nadále. Zaniknout může pouze spotřebováním zálohy na daný účel, nebo jejím vrácením.

lake

_{P.S. Že vám tohle nikdo nikdy neřekl? A proč by měl? Všimněte
si, jak jsou mé příspěvky zde mohutně minusovány. Výbory nechtějí
přijít o cizí peníze. Pro SVJ je výhodné, jestliže se vlastník jednotky
odstěhuje a už se nikdy neshání po osudu svých záloh. Jen se zeptejte
vaší účetní, zda nespotřebované zůstatky záloh bývalých vlastníků
vede jako závazek SVJ vůči těmto osobám. Bude se dušovat, že o něčem
takovém nikdy neslyšela …}

Reklamace záloh na správu - Reklamace záloh pro Jar

lake — Tue, 26 Feb 2013 17:27:56 +0100

Povinnost účtovat odděleně po vlastnících není uložena žádným právním předpisem. SVJ však má podle českých účetních standardů povinnost vyúčtovat přijatou zálohu minimálně jednou ročně.

Zálohu je povinno vyúčtovat každé osobě, od které zálohu přijalo. U záloh na správu domu je tedy každoroční povinností SVJ provést vyúčtování záloh na správu stejně tak, jako Vám vyúčtuje zálohy na služby. Ve vyúčtování je povinno uvést obvyklé údaje, tedy minimálně:

stav pohledávky vlastníka jednotky na počátku zúčtovacího období,
přijatá záloha od vlastníka jednotky v průběhu zúčtovacího období,
výše a konkrétní účel výdajů na správu domu,
z toho část, která připadá na vlastníka jednotky,
konečný stav pohledávky vlastníka jednotky.

lake

Reklamace záloh na správu - Vejvar v SVJ Viktora...

taky vlastník — Tue, 26 Feb 2013 15:29:03 +0100

Tento „vejvar“, v okamziku, kdy vznikne (napriklad tim, ze nejaka rekonstrukce vyjde vyrazne levneji, nez se pred 10 lety planovalo),

musí být samozřejmě vrácen, protože je jasné že vybrané zálohy neposlouží na vybraný účel. Samozřejmě je možné jej použít uvedeným způsobem pakliže již existuje, ale je jasné že vznikl a existuje právě a pouze proto, ten kdo se má starat o to aby vybírané zálohy byly v souladu s §15/1 – tedy Vašimi slovy „aktualizuje verze planů“ NEDĚLÁ CO MÁ. A tím je kdo – no tím je SVJ že, protože shromáždění tímto pověří přímo výhradně SVJ.

Takže stále dokola: mít 1M náskok k nějakému datu a nemít již se vznikem tohoto „náskoku“ aktualizovaný plán – obsahující to co se tím 1-Megem pokryje (to Vaše „NASPORENÍ“) je samozřejmě napadnutelné a já bych to rozhodně torpédoval.

Reklamace záloh na správu - Fond oprav a SVJ

Jar — Tue, 26 Feb 2013 15:13:22 +0100

Děkuji za vysvětlení,

omlouvám se použití zkratky BD nikolo pro bytové družstvo, jak je zde zvykem, ale pro bytový dům…

Vznesu dotaz na správce i výbor, zda ono FO je příspěvek, nebo dlouhodobá záloha.

Prosím, jak se nakládá v účetnictví s příspěvkem a jak se zálohou na správu domu? Dlohodobá záloha je, pokud tomu dobře rozumím, závazkem SVJ vlastníkovi a naopak, moje složená záloha je moji pohledávkou, vede se stav těchto závazků a pohledávek na zvláštních účtech?

Děkuji Jar

Reklamace záloh na správu - Pro Jar

lake — Tue, 26 Feb 2013 14:06:39 +0100

Pane Jar, jmenoval jste se ve Vašem dotazu výslovně BD, což je zkratka běžně znamenající „bytové družstvo“. Použil jste čtyřikrát zkratku „FO“, což nepochybně znamená fond oprav bytového družstva. O SVJ jste se nezmínil ani jednou. Cituji: „FO v našem BD = peníze nevratné, tedy vložené do klobouku, ze kterých výbor zaplatí to, co uzná za vhodné.“ .......................................................................................

Jestliže v rozpisu plateb máte položku „Správa domu: fond oprav 1000“ a jde o příspěvek (nikoliv zálohu), pak okamžitě přestaňte tuto položku hradit. Měl byste dostatzpětně vše, co jste na tento účel uhradil (platba omylem, bezdůvodné obohacení SVJ).

lake

Reklamace záloh na správu - Reklamace pro Jar 2

Jar — Tue, 26 Feb 2013 12:36:20 +0100

Promiňte pane Lake,

ale jak jste dospěl názoru, že píšu o bytovém družstvu? Neurazte se, prosím, ale nerozumím tomu. Jsem vlastník BJ, v našem BD existuje SVJ a vložený dotaz se týká dokumentu, který nazýváte v předchozích příspěvcích „předpis záloh“. Diskuzi na téma FO sleduji a myslím, že chápu, že FO v SVJ prostě neexistuje. Spíš nevím, jak s mým „předpisem záloh“ naložit, komu zaslat dotazy, když mi jej poslal účetní správní firmy, a také se bojím, že zase vyvolám bouři nevole u výboru i správní firmy…

K ostatním přispěvatelům na téma odměny: no, máme odsouhlasené odměny ve výši 30 000 č měsíčně, po uzákonění sociálního pojištění placeného z odměn stat. orgánu a po odvodu příslušné části zdr. pojiětní činí náklady na výbor pro SVJ 40200 + 900 Kč za zpracování odměn měsíčně , čili nějakých 41100,–Kč měsíčně, při platbě zálohy na odměny 300 Kč na BJ, to dělá při 102 BJ 30600,– měsíčně. Stále chybí 10500 Kč každý měsíc. Takže mě spíš překvapuje, že záloha je pouze 300 kč:-)

Jar

Reklamace záloh na správu - socialismus podle Viktora 2

Viktor_SVJ — Tue, 26 Feb 2013 11:47:28 +0100

jasně, členům vejborů a jejich kámošům „MOC NASPORIT“ nevadí. Nakonec s tímto vejvarem pak nakládá SVJ

Tento „vejvar“, v okamziku, kdy vznikne (napriklad tim, ze nejaka rekonstrukce vyjde vyrazne levneji, nez se pred 10 lety planovalo), bude samozrejme zohlednen v aktualizovane verzi toho planu. Shromazdeni si muze schvalit, ze bude chtit od vyboru revizi toho planu kazdy rok, kazde dva roky, kazdych pet let, to je vcelku jedno. A po kazde revizi muze nasledovat snizeni ci zvyseni prispevku podle potreby. Pokud se usetri milion na rekonstrukci nove strechy, na dalsim Shromazdeni se vlastnici muzou dohodnout, ze nebudou platit do pristiho shromazdeni ani korunu, protoze oproti planu maji 1M naskok.

Nevidim v tom zadny problem a uz vubec zadny socialismus.

Reklamace záloh na správu - pro taky vlastníka

Anonymous. — Tue, 26 Feb 2013 09:01:59 +0100

Negramota jste vy a k tomu ještě hulvát. Poslední dobou se s tohoto portálu stává portál pivních keců. Být lake,tak vás mažu bez pardonu. A nedodám ani slovo chytáku.

Reklamace záloh na správu - Míšo, už zase tady

Anonymous.. — Tue, 26 Feb 2013 08:05:03 +0100

Míšo, už zase tady plkáte nesmysly.

Reklamace záloh na správu - Reklamace pro Jar

lake — Tue, 26 Feb 2013 06:46:56 +0100

Pane Jar,
Váš příspěvek je off topic, neboli mimo téma této diskuse. Netýká se vůbec SVJ ani záloh na správu domu. Píšete, že jde o bytové družstvo. Má fond oprav, stejně jako tisíce jiných bytových družstev. O fondech oprav bytových družstev tato diskuse ale není; ostatně celý portál je věnován problematice SVJ.

Fond oprav družstva je zaveden v účetnictví družstva a naplňuje se z přijatého nájemného, to jest z vlastních zdrojů družstva. Nájemné je daňově účinný příjem a družstvo s ním hospodaří zcela podle své úvahy. Částka nájemného či příspěvků se samozřejmě nájemci nevyúčtuje, neboť nejde o zálohové platby. Stovky tisíc nájemců družstevních bytů takto „naplňují klobouk“ a je to v souladu se zákonem: jako nájemci Vám není nic do toho, jak pronajímatel použije nájemné, které od Vás vybral a jaké rezervy tvoří ve svém účetnictví.

Bohužel na tomto portálu jsou desítky neználků, kteří tento pojem z družstevního účetnictví nesprávně používají v prostředí SVJ, kde (rezervní) fond oprav právně ani účetně neexistuje. Pletou tím sami sebe i jiné neznalé čtenáře. Váš „náhlý objev“ že družstvo má fond oprav je toho dokladem.

Ptáte se, zda se máte „tázati po konkrétním účelu“. K tomu si musíte přečíst stanovy Vašeho družstva, protože je zřejmě neznáte. Najdete v nich jaké možnosti má jednotlivý člen družstva pro kontrolu družstevního hospodaření.

lake

Reklamace záloh na správu - socialismus podle Viktora

taky vlastník — Tue, 26 Feb 2013 05:21:14 +0100

„nejhorsim se stane, ze se naspori zbytecne moc“

jasně, členům vejborů a jejich kámošům „MOC NASPORIT“ nevadí. Nakonec s tímto vejvarem pak nakládá SVJ? A mně pořád nebylo jasný z čeho mohou vznikat prostředky SVJ, když SVJ vybírá pouze zálohy na příspěvky. A vono ejhle – budeme vybírat na správu z prstu vycucaných 100kachen za metr i když by stačilo 15 kachen a těch 85 kachen nevyúčtujeme a nevrátíme. To je rejže… hurá. Hele Viktore v jakým Trumpetově bydlíš – hned se k Vám stěhuju :))

Reklamace záloh na správu - „odměny členům výboru

taky vlastník — Tue, 26 Feb 2013 05:06:28 +0100

„odměny členům výboru 300,–“

a napadá Vás vůbec něco za co je tato položka? Tj. co konkrétně pro Vás ten Výbor za 300/byt dělá když většinu udělá (pakliže něco dělá) správní firma. Souhlasím – neplnit ani klobouk ani konto Míša

Reklamace záloh na správu - Reklamace záloh na správu 1

Jar — Tue, 26 Feb 2013 03:04:21 +0100

Leži mi na stole dokument nazvaný: " Měsíční předpis pevných plateb a zálohových úhrad na plnění poskytovaná s užíváním bytu a garážových stání" ve znění: "Správa domu: fond oprav 1000,– fond oprav terasy 0,– správa 220,– odměny členům výboru 300,– pojištění domu 82,–

Zálohové platby: ohřev TUV teplo voda pro TUV vodné stočné odpoad výtah elekt. energie společných prostor úklid úklid venk. prostor údržba a úklid zeleň zimní údržba Správa garážových stání: fond oprav 0,– správa 56,– Zálohové platby garáže: el. energie garáží revize garáží úklid garáží"

Neuvádím výši záloh, jen tzv. pevných plateb. Pevná platba = zřejmě příspěvek, který ze nevyúčtovává! Patří sem podle rozpisu zřejmě i onen FO, ano, i my máme FO! FO v našem BD = peníze nevratné, tedy vložené do klobouku, ze kterých výbor zaplatí to, co uzná za vhodné. Ano, myšlenka byla taková, že se šetří na případné opravy a údržbu. Samozřejmě bez jakéhokoli plánu. O účelu a výši čerpání rozhoduje výbor.

Mám dále plniti klobouk nebo se tázati po konkrétním účelu?

A také mě napadá, jak se vyjádří soud k dluhům našich neplatičů, bude-li uvedeno, že kromě jiného dluží příspěvek do FO cca 30 000!. To asi nedopadne dobře.

A také mě napadá, proč platím každý měsíc v rámci poplatku za správu domu správní firmě cca 130 Kč za vedení účetnictví, když mi pak pošle jejich účetní takovýto předpis záloh, ano poslal ho účetní, nikoli výbor. Mailem…

Jar

Reklamace záloh na správu - Slepé ovce 4

Viktor_SVJ — Mon, 25 Feb 2013 20:45:50 +0100

Samozrejme neni nutne, aby to bylo 30 let… ale nebylo by od veci mit aspon hruby nastrel i pro akce „za moji funkcionarskou zivotnosti“ – protoze kdyz pak budou chybet penize a bude se brat drahy uver na novou strechu apod, odskacu to ja nebo moje deti, at uz budu funkcionar nebo ne :).

Je jasne, ze cim delsi casovy horizont, tim mene presne ty odhady budou – ale lepsi nepresny odhad, nez kopnout bosou nohou do zdi. V nejhorsim se stane, ze se naspori zbytecne moc, a s tim se da prezit.

Hezky vecer, V.

Reklamace záloh na správu - Sedlaci

Viktor_SVJ — Mon, 25 Feb 2013 20:40:48 +0100

Dříve každý sedlák svým selským rozumem usoudil, že pokud to má na statku k něčemu vypadat, tak musí statek průběžně opravovat.

To kazdy sedlak zvlada i dneska. Problem je v tom, ze to nezvlada „sedlak“, ktery vlastni treba 1/50 statku, stara se jen o svoji postel a plati nekomu, kdo se snad, mozna, stara za nej.

Bohuzel je to smutna realita – spousta lidi, i tech, co si koupili jednotku v bytovem dome, nema vubec tuseni, o co vsechno se museji starat. Ja na tom pred dvema lety nebyl jinak.

A slavna reserve study neni nic jineho, nez trocha zodpovedneho koukani smerem dopredu, aby si ten sedlak nasetril na novou strechu v klidu a nemusel si pujcovat u lichvare, kdyz mu v pulce zimy zacne snezit na hlavu.

Reklamace záloh na správu - Nový ObčZ

Zdenek 22 — Mon, 25 Feb 2013 16:43:08 +0100

„Jednoho krásného dne nám nařídí zákon…“ Už se stalo. § 1200 odst. 2 písm. g) nového ObčZ: Stanovy obsahují (mj.) alespoň pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Jestliže budou muset existovat pravidla pro tvorbu rozpočtu, tak nepochybně i rozpočet samotný.

Reklamace záloh na správu - Slepé ovce 3

Pavel — Mon, 25 Feb 2013 15:35:52 +0100

Viktore,

v podstatě souhlasím.

Když jsem přesvědčoval shromáždění, že si vezmeme úvěr 30 mil. Kč, tak jsem předložil „Plán údržby, oprav a modernizace“ na 10 let. Pokud by členové SVJ neviděli nějakou představu, co a kdy budeme dělat a z čeho to zaplatíme, tak by úvěr neschválili.

Od té doby tento plán pouze aktualizujeme, protože vnější vlivy ho přes veškerou snahu ovlivňují.

K sestavení plánu nepotřebuji nějaký zákon, dělám to pro sebe, abych dokázal odpovědět na zvídavé dotazy členů.

Horizont 30 let je za mou funkcionářskou životností, to ať si naplánují naši následovníci. :-))

Hezký den!

Pavel

Reklamace záloh na správu - Reserve study

euroskeptik — Mon, 25 Feb 2013 15:08:18 +0100

Dříve jsme měli chozraščot, dnes máme Reseve Study. Mimochodem, aby to nebylo vážnější než vážné. Jednoho krásného dne nám nařídí zákon, který připluje z EU, že musíme mít Reserve Study od člověka s kulatným razítkem a my všichni mu za to budeme platit jako magoři. Nezapomeňte, že jsme v zemi neomezených možností a hlavně neomezených nápadů různých lobistů a grázlů co z nás tahají peníze. Dříve každý sedlák svým selským rozumem usoudil, že pokud to má na statku k něčemu vypadat, tak musí statek průběžně opravovat. Dnes jsme všichni EU považování za pitomce, my dnes nevíme, že dům musíme průběžně opravovat. Jednoho krásného dne, nám to někdo nařídí stejně tak jako ten nesmyslný energetický štítek. Doporučuji všem podívat se na heslo v angličtině co se píše o Reserve Study v Americe a Kanadě. Hned budete mít jasno odkud vítr fouká. To možná výhledově nebude žádná fikce i když nám to dnes připadá k smíchu.

Reklamace záloh na správu - Slepé ovce 2

Viktor_SVJ — Mon, 25 Feb 2013 15:03:10 +0100

Na to neni tak tezke prijit, obycejnym selskym rozumem. Za co platime? Typicky za tri okruhy veci:

zalohy na sluzby: sluzby, ktere primo spotrebovavame (teplo, ohrev vody, studena voda, kanalizace, udrzba vytahu, STA, domovni telefony apod.
zalohy na spravu – vydaje na spravu a beznou udrzbu, ktere bezny vlastnik nevidi, ale neco stoji (typicky cinnosti, ktere provadi spravni firma – evidencni listy, rozuctovani sluzeb, vedeni ucetnictvi apod.)
prispevky, kterym valna vetsina lidi porad rika „fond oprav“.

Zatimco u bodu 1) a 2) se vcelku da vychazet z jednorocniho cyklu, nechat si drobnou rezervu na narust cen, vracet preplatky, vymahat nedoplatky, tak u bodu 3) to neni tak jednoduche. Je naprosto normalni zodpovedne chovani mit dopredu naplanovano, jake velke vydaje mne cekaji, a vychazet pritom jak z aktualniho stavu veci, tak z ocekavane zivotnosti – a opravdu planovat dopredu.

Pokud vite, ze za X let budete muset v dome vymenit vytah, samozrejme mate moznost sedet na zadku, nedelat nic a pak si na vytah vzit uver a solit bance na urocich. Ale taky mate moznost to na shromazdeni probrat a dohodnout se, ze si na vytah nasporite dopredu.

A cela Reserve Study (nebo dlouhodobe plany oprav, muzeme tomu rikat jakkoliv) neni nic jineho, nez pohled o neco dal, nez na pristi vyplatu.

Schvalne, jakou vy mate ve svem dome pozici? Jste „jen“ vlastnikem? Nebo jste clenem vyboru? A vite, jake vydaje Vas dum s nejvetsi pravdepodobnosti cekaji v pristich 3 letech? V pristich 10 letech? V pristich 30 letech?

Jak uz jsem to psal, nejde o nic jineho, nez o zodpovedne zachazeni s vlastnim majetkem. Kdyz vim, ze se mi za tri roky zacne auto rozpadat (nebo kaspari z EU schvali nove emisni limity a zakazou mi s nim jezdit, to uz je jedno), taky se muzu rozhodnout zacit si na auto sporit uz ted – a nebo to pak resit leasingem. Reserve Study je to same, akorat jde o spolecny majetek v situaci, kdy valna vetsina vlastniku se o nej vubec nestara a vubec nema tuseni, jak je na tom jeho zivotnost, kdy bude potreba to ci ono draze zrekonstruovat apod.

Reklamace záloh na správu - Slepé ovce

Mgr. Beran — Mon, 25 Feb 2013 14:33:49 +0100

Úkolem výboru je sestavit Reserve Study na třicet let dopředu. Pokud toto nemáte jste jako slepé ovce. A na to jste pane lake přišel jak ?

Reklamace záloh na správu - Reserve Study ve wiki

lake — Mon, 25 Feb 2013 08:48:39 +0100

Pane anonne,
nikde a nikdy jsem netvrdil, že by obsah wikipedie nahrazoval celostátně platné právní předpisy. Nikdy a nikde jsem netvrdil, že SVJ v tomto státě mají zákonnou povinnost zpracovávat Reserve Study přesně podle California Civil Code.

Pokud chcete paragrafy, ty samozřejmě existují v českém právu. Uvedl jsem je už. SVJ má zákonnou povinnost prokázat nutnost výše záloh, viz § 15 odst. 2 ZoVB. I toto jsem už napsal: věřitel v České republice má povinnost prokázat důvod závazku, který vymáhá. Viz § 495 Občanského zákoníku. To je také zákonná povinnost, není-liž pravda?

SVJ se těchto právních povinností nemůže zbavit. Mějte se pěkně.

lake

Reklamace záloh na správu - wiki

anonn — Mon, 25 Feb 2013 06:48:15 +0100

Nechci tady vířit už tak „zajímavou“ diskusi. Ale v jiném tématu jste nám říkal, že „wiki je nic“ a „všechno je v zákoně“. Kde v tom našem českém zákoně máte onu „reserve study“? Paragraf prosím.

Mimochodem věta „Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.“ může ale nemusí znamenat vypracování nějakého takového dokumentu. Pokud se shromáždění usnese že náklady odhadne z křišťálové koule je to přece jejich věc.

Předseda

Reklamace záloh na správu - „…SVJ uhradí náklady

NeznáIek˙ — Mon, 25 Feb 2013 04:10:07 +0100

„…SVJ uhradí náklady soudní úschovy jako trest…“

lze zřejmě také uplatnit § 522 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb..
tj. například vyhrožujeli SVJ žalobou za neplacení záloh (viz.
Viktorka) a vlastník si tedy musí vzít právní rady od právníka.
Věřitel je v prodlení, jestliže nepřijal řádně nabídnuté plnění nebo neposkytl v době plnění součinnost potřebnou ke splnění dluhu. V takových případech je věřitel zejména povinen nahradit dlužníkovi náklady, které mu tím vznikly…

Neználek

Reklamace záloh na správu - Plán dlouhodobých oprav

Zdenek 22 — Sun, 24 Feb 2013 18:09:29 +0100

Pane Jane, nemám žádnou potřebu obhajovat pana lake, ale snad by bylo pro tuto diskusi přínosnější, pokud byste se spíše než formální podobě termínu „Reserve study“ věnoval jeho obsahu.

Reklamace záloh na správu - Co je Reserve Study

lake — Mon, 25 Feb 2013 06:42:39 +0100

Jane, z neznalosti píšete nepravdu. Reserve Study je běžný termín, nastudujte si jej zde: http://en.wikipedia.org/…eserve_study. Reserve Study je nástroj pro plánování rozpočtu, který

bere do úvahy stav nemovitosti a očekávané budoucí náklady na údržbu a opravy,
obsahuje stabilní a reálný finanční plán, zahrnující jak současné rezervy, tak dlouhodobý postup k zajištění finančních zdrojů (což zpravidla zahrnuje opakované či jednorázové platby, půjšky či bankovní úvěry, popř. kombinaci těchto nástrojů).

Reserve Study sestavují běžně společenství vlastníků či Condominiums či Homeowners' Associations. Reserve Study o které se zmiňuji je přesně definována například v California Civil Code 1365(e). Viz jeden z odkazů, které jsem uvedl v úvodním příspěvku: http://www.portalsvj.cz/…hy-na-spravu, tam si to zájemci mohou prostudovat.

Nehodlám zde vést s nikým debatu o obsahu tohoto pojmu. Jde o dobře legislativně definovaný pojem v oblasti péče o majetek a plánování záloh (reserve) v USA a jiných ekonomicky vyspělých zemích. Proto také používám původní název „Reserve Study“ a nesnažím se o překlad do češtiny, který by mohl znamenat posun významu.

Důležité je, že pomocí Reserve Study je SVJ (i v České republice) schopno prokázat oprávněnost stanovení výše záloh na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB. Bez Reserve Study to neprokáže a jednotlivý vlastník může úspěšně vzdorovat žádosti o hrazení neurčitých a nezdůvodněných částek. Část SVJ sestavuje již dnes dlouhodobý plán oprav a financí, což je totéž. A pokud se nic takového v SVJ nesestavuje, je na vlastníkovi jednotky, aby toto základní plánování vyžadoval.

Tato diskuse je o tom, jak reklamovat neurčitě stanovené zálohy na správu. Jste-li členem výboru, pak vám jistě vlastníci sdělí jaké plánování výdajů po vás požadují. Chcete-li od nich vybírat zálohy na správu, budete jednou muset poslouchat co Vám říkají a zařídit se podle toho. Jinak od nich neuvidíte ani korunu.

lake

Reklamace záloh na správu - Reserve Study neexistuje

Jan. — Sun, 24 Feb 2013 15:35:18 +0100

Neexistuje žádná Reserve Study!

Reklamace záloh na správu - Reklamace záloh na správu 2

lake — Sun, 24 Feb 2013 14:23:40 +0100

Pojem „skládat do úschovy“ je známý z Občanského zákoníku, ale popíšu postup podrobněji. Jestliže potřebujete vědět víc, obraťte se na právníka.

Podle § 495 ObčZ platí: „Platnosti závazku nebrání, není-li vyjádřen důvod, na základě kterého je dlužník povinen plnit. Věřitel je však povinen prokázat důvod závazku.“

Což znamená: Výbor nebo pověřený vlastník oznamuje výši částky a tím je dán okamžik vzniku závazku. Reklamací rozpisu záloh se vlastník jednotky bude dožadovat svého práva podle § 495 ObčZ (aby věřitel prokázal důvod závazku). Z uvedeného ustanovení plyne, že SVJ je povinno tvrdit, a dlužníkovi prokazovat, z jakých částek se záloha na správu skládá a rovněž prokázat, že každá z těchto částek opovídá definici zálohy uvedené v § 15 odst. 2 ZoVB.

• Jestliže SVJ jako údajný věřitel nesplnilo ani po prokazatelné výzvě svou zákonnou povinnost, pak neposkytlo potřebnou součinnost ke splnění závazku. Povinnost dlužníka plnit tím sice nezaniká, ale je dán důvod pro složení částky do úřední úschovy (pro nejistotu kdo je věřitelem, popř. pro neposkytnutí součinnosti věřitelem). Skládá se u soudu. Náklady na soudní úschovu nese věřitel.

• Jestliže věřitel splnil svou zákonnou povinnost a prokázal důvod závazku, je možno závazek (a jeho jednotlivé dílčí složky) přezkoumat z hlediska splnění podmínek uvedených v § 15 odst. 2 ZoVB. Dále zda naplánované opravy, rekonstrukce a modernizace jsou schváleny potřebnou většinou (§ 11 odst. 5 ZoVB). Není-li stanovení záloh dostatečně určité (pomocí schválené Reserve Study), pak je tvrzení SVJ nepřezkoumatelné. I to je důvod ke skládání do úřední úschovy.

SVJ se k uschovaným částkám dostane jedině pokud prokáže, že částky skutečně jsou řádně stanovenými zálohami na správu, „… které bude nutné vynaložit v příštích měsících a následujících letech“ (§ 15 odst. 2 ZoVB). Navíc SVJ uhradí náklady soudní úschovy jako trest za to, že nedokázalo rovnou zálohy pojmenovat a prokázat jejich oprávněnost.

lake

Reklamace záloh na správu - Reklamace záloh na správu 1

lake — Sun, 24 Feb 2013 14:13:59 +0100

SVJ je povinno dodržovat zákon. Povinnost společenství ohledně záloh na správu domu výslovně upravuje § 15 odst. 2 ZoVB. Ten definuje co je touto zálohou a co jí není.

Typický případ:
Dostanete „předpis záloh“. SVJ od Vás požaduje hradit měsíčně určitou částku, avšak není schopno/ochotno prokázat její důvod a oprávněnost. Pak jde nejspíše o požadavek neurčitý, který je podle ObčZ neplatný. Mimochodem ten, kdo něco tvrdí, je také povinen to prokazovat. A to takov7m zp;sobem, abyste si mohl zkontrolovat, zda požadavek je oprávněný či nikoliv.

Zcela obdobně soudy vícekrát řešily vyúčtování záloh za služby: není-li (řádné) vyúčtování, nestává se splatným, a to ani tehdy, pokud se později ukáže, že požadovaná částka byla zčásti nebo zcela správná. Psal jsem o tom zde vícekrát, včetně citací z judikátů.

Domnívám se, že totéž platí pro předpis záloh: není-li (řádný) předpis záloh, nestává se splatným, a to ani tehdy, pokud se později ukáže, že požadovaná částka byla zčásti nebo zcela správná. Musíte ovšem vadný předpis záloh vždy reklamovat a napsat zřetelně, čeho se domáháte (jakých doplňkových informací) a v jaké lhůtě.

Rnení-li reklamace vyřízena, pak lze buď hradit do úschovy, nebo se rovnou obrátit na soud s určením, že neurčité a nepřezkoumatelné usnesení shromáždění nemá vůči Vám právní účinky (§ 11 odst. 3 ZoVB). Běží k tomu šestiměsíční lhůta.

Poznámka závěrečná: ZoVB říká, že výbor nebo pověřený vlastník pouze „oznamují“ výši záloh a lhůtu splatnosti. Proti předání tohoto oznámení nemá cenu brojit, protože nejde o právní úkon. Rozhodnutí bylo přijato shromážděním již dříve.

lake

Reklamace záloh na správu

lake — Sun, 24 Feb 2013 14:04:02 +0100

Ve většině SVJ se výše záloh na správu tvoří tajemným šamanským způsobem, o kterém ani výbor, ani vlastníci nejsou schopni nic konkrétního říci. Zkrátka se střelí od boku nějaká částka, např. 25 Kč/m2.

Navíc se v rozpisech záloh používají podivné a neurčité termíny, které nejsou nikde definovány, například záhadný „fond oprav“. V tom případě je třeba nehradit nic, neboť přispívání do jakéhosi „fondu oprav“ není zákonnou povinností vlastníka jednotky.

Smíří-li se vlastník jednotky s tímto nepořádkem a začne jako ovce platit, navěky se připravuje o možnost kontrolovat jak se se zálohami hospodaří. Dále ztrácí právo žádat zpětné proplacení té části zálohy, která byla vybrána, avšak odpadl důvod na který byla určena.

Pro vlastníka jednotky, který nechce platit naslepo, je důležité vědět, že takto tajemně stanovené zálohy jsou neprokazatelné a nepřezkoumatelné. Je tedy velmi jednoduché je zpochybnit.

Psal jsem celkem podrobně o povinnosti SVJ prokázat vlastníkovi jednotky nutnost úhrady konkrétní výše záloh na správu – a tedy i jejich účel a výši – na základě Reserve Study (což je česky dlouhodobý plán, viz http://en.wikipedia.org/…eserve_study). Doporučuji k zálohám na správu přečíst tyto diskuse:

Pouze řádné plánování je podkladem ke stanovení záloh na správu. Úkolem výboru v ekonomicky stabilních státech je sestavit Reserve Study, což je plán oprav a údržby domu na třicet let dopředu, se započtením životnosti jeho částí. K tomu patří dlouhodobý finanční plán, který musí k těmto výdajům přiřadit finanční zdroje a vyřešit cashflow (dostupnost zdrojů v určitém čase). Součástí finančního plánu SVJ samozřejmě jsou všechny zdroje, i jednorázové příspěvky na správu od vlastníků, či budoucí bankovní půjčky a úvěry.

Teprve na základě schválené Reserve Study má smysl začít hlasovat o tom, jaké zálohy (a od kdy) bude nutné hradit v nejbližších měsících a následujících letech.Pokud se toto u vás v domě neděje, jste jako slepé ovce: nic netušíte, nic nevíte, jen se třesete a čekáte odkud se vám do zadku zakousne vlk.

Připojuji dva samostatné příspěvky, překopírované z jiných diskusí. Týkají se techniky reklamace neurčitých záloh na správu, které nejsou doloženy Reserve Study a jsou tedy neurčité a nepřezkoumatelné. Ten, kdo nechce platit naslepo „předsedovi do klobouku“ si v nich své informace najde.

lake

_{Vidím, že mnohým, kteří nechtějí či neumějí plánovat výdaje
v SVJ, se mé příspěvky hrubě nelíbí. Nedivím se: museli by konečně
začít pracovat pořádně a průhledně tak, jak je to zákonem přikázáno
v Kanadě, USA a jiných státech.}