Portál společenství vlastníků jednotek - Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Comments

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Soulad s právním stavem

lake — Fri, 09 May 2014 00:02:33 +0200

Pane SV, nepište tolik nesmyslů. Kdo to má po Vás opravovat?

Nerní pravda, že by ke změně vnitřního uspořádání domu nedošlo. Tazatel napsal jasně, že u dvou bytů „… došlo k pouhému probourání příčky a zkolaudování na jeden byt“. Takže došlo ke změně vnitřního uspořádání domu (probouráním dveří v příčce mezi byty). Došlo také k zániku dvou bytů v domě a ke vzniku jednoho nového bytu. Jen blb nebo troll by mohl tvrdit, že vnitřní uspořádání domu zůstalo stejné.

Mýlíte se i ohledně velikosti spoluvlastnických podílů. Do katastru se nezapisují pouze spoluvlastnické podíly,nýbrž napřed musí do katastru být vloženo prohlášení vlastníka (či smlouva o výstavbě). Prohlášení definuje jednotlivé byty a místnosti, které jsou součástí těchto bytů. Teprve na základě prohlášení je možno vyčíslit spoluvlastnický podíl. Nepište o věcech, o kterých nic nevíte.

Vaše domněnka, že se nic nezměnilo, je tedy nepodložená. Změnilo se toho víc než dost: dva byty zmizely z povrchu zemského, zanikli jejich vlastníci a namísto dvou bytů je v domě jeden nově zkolaudovaný byt. Podle toho je nutno změnit i celé prohlášení vlastníka: namísto dvou bývalých jednotek v něm bude uvedena jedna nová jednotka. Celkový počet jednotek bude o jednu menší.

lake

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Rozlišovat plochu jednotky a spoluvlastnický podíl

SV — Thu, 08 May 2014 19:35:27 +0200

Lake: „Došlo ke změně vnitřního uspořádání domu…“

Tazatel jasně napsal, že ke změně vnitřního uspořádání domu nedošlo.

Lake: " a podlahové plochy se samzřejmě také změnily: zanikly dva byty s menšími podlahovými plochami a namísto nich vznikl nový byt o větší podlahové ploše."

Přesně tak. Jenže změna podlahové plochy jednotky je zde irelevantní, rozhodující podle ZoVB je změna „velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu“ a ty se v daném případě nezměnily.

Lake: „To má samozřejmě dopad i na vlastnické vztahy a na záznamy spoluvlastnických podílů k jednotkám v katastru.“

Znovu, „velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu“ se u žádného vlastníka nezměnily, změna podlahové plochy jednotek nehraje roli.

Rozlišovat velikost podlahové plochy jednotky a velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, nekorespondují spolu vždy.

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Pro Kormorána o čtení a porozumění

lake — Sun, 12 May 2013 07:28:13 +0200

Pane Kormoráne,
už jsem Vás upozornil dvakrát, že nerozumíte smyslu psaného textu. Opět komentujete něco jiného, než jsem napsal já. Porozumění psanému textu se dá trénovat. Zkoušejte to.

Jak postupují všechny katastrální úřady při zápisu jednotek mají pevně stanoveno v § 2 Pokynů Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 24 (č.j. 2648/2000–23), http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx….

Skutečnost, že v domě vznikl nový byt, a že je z veřejnoprávního hlediska způsobilý k užívání, lze doložit pouze kolaudačním souhlasem Stavebního úřadu. Podotýkám, že při zápisu nové jednotky do katastru je zapisovanou skutečností také zda jde o byt či o nebytový prostor. To lze doložit pouze a jedině kolaudačním souhlasem Stavebního úřadu.

lake

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Vyloučení ze společenství

Petr — Sat, 11 May 2013 15:57:53 +0200

Já bych se obrátil také na katastr. Místní nebo ústředí. Měli by umět poradit aspoň kdo je k tomu kompetentní. Vyloučení ze společenství, to si snad pletou s družstvem. Snad ani kdyby to bylo ve stanovách. Máte je ?

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Katastru stačí prohlášení vlastníka

Kormorán — Sat, 11 May 2013 15:12:46 +0200

lake: K zápisu nové bytové jednotky do katastru musí žadatel vždy přiložit kolaudační souhlas Stavebního úřadu k příslušnému bytu, jinak katastr jednotku nezapíše.

Katastru k zápisu bytových jednotek a jejich vlastnictví zcela postačí prohlášení vlastníka.

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - SÚ, SVJ a Kormorán

lake — Sat, 11 May 2013 07:20:31 +0200

Nenapsal jsem nikde, že jednotky v domě „… vymezuje stavební úřad“. To jsou pouze Vaše vlastní slova. Zde se od počátku bavíme o bytech v domě, které se za určitých okolností mohou stát jednotkami.

Byt se stává bytem pouze (veřejnoprávním) kolaudačním souhlasem stavebního úřadu. Najdete to hned zkraje v § 2 ZoVB a samozřejmě i ve Stavebním zákoně.
Teprve potom může vlastník budovy vymezit tento byt (svým soukromoprávním jednáním) jako jednotku v domě.

K zápisu nové bytové jednotky do katastru musí žadatel vždy přiložit kolaudační souhlas Stavebního úřadu k příslušnému bytu, jinak katastr jednotku nezapíše. Totéž platí pro sloučení či rozdělení existujících bytů.
----------------------------------------------------------------

Nenapsal jsem nikde, že „… prohlášení vlastníka do katastru vkládá SVJ“. To jsou pouze Vaše vlastní slova.

Zde se od počátku bavíme nikoliv o vkladu Prohlášení do katastru (v té době SVJ neexistuje), ale pouze o vkladu změny Prohlášení do katastru (v době po vzniku SVJ). Povinnost SVJ oznámit katastrálnímu úřadu změnu (např. sloučení či rozdělení jednotek) je společenství výslovně uložena v § 11 odst. 7 ZoVB. Při tomto oznámení SVJ dokládá změnu buď smlouvou o výstavbě, nebo změněným Prohlášení vlastníka budovy, nebo dodatkem Prohlášení vlastníka budovy, případně kolaudačním souhlasem SÚ. To je standardní zákonný postup v tomto státě.

lake

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - SÚ, SVJ, prohlášení vlastníka & katastr

Kormorán — Fri, 10 May 2013 23:27:12 +0200

lake: Pane Kormoráne, bude přece jen vhodnější, abyste se zeptal na něco, co jsem SKUTEČNĚ napsal.

lake: Dvě jednotky byly rozhodnutím stavebního úřadu sloučeny a tedy již zanikly dnem, kdy rozhodnutí SÚ nabylo právní moci.

Kormorán: Jak jste přišel na to, že jednotky v domě vymezuje stavební úřad svým kolaudačním rozhodnutím? Podle BytZ jednotky v domě vymezuje vlastník.

Znamená to, že je potřeba obou rozhodnutí, tj. rozhodnutí Stavebního úřadu i rozhodnutí vlastníka? Nebo rozhoduje vlastník? A jak to bude podle NObčZ?

lake: SVJ nesplnilo svou povinnost vložit změnu do katastru.

Kormorán: Jak jste přišel na to, že prohlášení vlastníka do katastru vkládá SVJ? V BytZ nic takového není uvedeno, naopak z BytZ se dá dovodit, že prohlášení vlastníka jde mimo SVJ.

Do katastru se vkládá prohlášení vlastníka.

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Pro Kormorána

lake — Fri, 10 May 2013 18:18:46 +0200

Pane Kormoráne, bude přece jen vhodnější, abyste se zeptal na něco, co jsem SKUTEČNĚ napsal. Ne na to, co si jen představujete že jsem napsal.

lake

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Kdo vymezuje jednotky v domě?

Kormorán — Fri, 10 May 2013 17:50:36 +0200

Jak jste přišel na to, že jednotky v domě vymezuje stavební úřad svým kolaudačním rozhodnutím?

Podle BytZ jednotky v domě vymezuje vlastník.

Jak jste přišel na to, že prohlášení vlastníka do katastru vkládá SVJ? V BytZ nic takového není uvedeno, naopak z BytZ se dá dovodit, že prohlášení vlastníka jde mimo SVJ. (V NObčZ je tomu jinak.)

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Marko, prostě žádné

Anonym007 — Mon, 04 Feb 2013 17:51:26 +0100

Marko, prostě žádné jiné rozhodnutí NS neznáte a neumíte to přiznat. Vás je skutečně pro tento web škoda, Vám by slušela nějaká vysoká politická funkce. Tam se vyskytují podobní duševní giganti.

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - I když by možná stálo

Marko Polo — Mon, 04 Feb 2013 17:36:13 +0100

I když by možná stálo za to snažit se vám to vysvětlit, prostě a jednoduše mám jiné starosti než neustále přispívat na toto fórum (za což vám naopak patří můj hluboký obdiv), to nemluvím o tom, že jsou situace, kdy každá ze stran mluví jiným jazykem a odmítá připustit opak. Účelem těchto diskuzí by mělo být poradit tazatelům – jelikož žádný efekt z této diskuze už ani pro jednu stranu nevyplyne, budu svou energii věnovat zas jiným směrem a zároveň tím ušetřím i tu vaši, kterou budete moci věnovat zas jinému tématu.

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Stavebně-technický a právní stav 10

lake — Mon, 04 Feb 2013 14:30:41 +0100

Vážený Marco Polo,
Napsal jste: „Autor se totiž výslovně na spojování bytů ptá, i když vy tvrdíte opak“.
To není pravda. Autor se v oné diskusi (http://www.portalsvj.cz/…ojeni-bytu-0) na žádné spojování neptá, natož aby tak činil „výslovně“. Zeptal se pouze na možnost komunikačního propojení (schodištěm) mezi dvěma různými byty. A výslovně zdůraznil, že oba byty budou i nadále samostatnými věcmi a samostatnými jednotkami. Takže spíše Vy nerozumíte tam položenému dotazu a proto jste neporozuměl ani mé odpovědi na něj.

Napsal jste: „V tomto vlákně je popsána naprosto ta samá situace.“
Naopak, v tomto vláknu je popsána naprosto odlišná situace. Propojit dva samostatné byty (schodištěm, nebo dveřmi) je něco zcela jiného než sloučit dva byty dohromady a vytvořit z nich stavebně a právně jediný byt. Pokud ani toto nerozeznáváte, nemohu Vám bohužel nijak pomoci.

Napsal jste: „Velmi odvážné je mluvit o konstantní judikatuře, pokud existuje nejedno rozhodnutí NS ČR, ze kterého vyplývá opak.“
Netřeba mlátit prázdnou slámu. Uveďte tedy alespoň jedno soudní rozhodnutí NS, ze kterého podle Vás vyplývá opak.

lake

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Na úvod je dobré uvést,

Marko Polo — Mon, 04 Feb 2013 12:41:03 +0100

Na úvod je dobré uvést, že já jsem žádný byt nekupoval a žádný dotaz jsem nepokládal, to jen tak na okraj, ať v tom máme pořádek.

Možná každý z nás mluvíme jiným jazykem, ale pokud na otázku – cituji: „Jde vůbec stavebně propojit dva byty a nechat je právně (na katastru) jako oddělené jednotky?“

odpovíte – cituji: „Pokud stavební úřad vydal souhlas se změnou stavby, pak ano.“

tak si naprosto nevyhnutelně protiřečíte, pokud nyní tvrdíte to, co tvrdíte. Autor se totiž výslovně na spojování bytů ptá, i když vy tvrdíte opak – nevím, jakým výkladem jste k tomu došel. V tomto vlákně je popsána naprosto ta samá situace.

Velmi odvážné je mluvit o konstantní judikatuře, pokud existuje nejedno rozhodnutí NS ČR, ze kterého vyplývá opak – já bych si toto tvrdit nikdy netroufl. Velmi trefně argumentoval soud, když řekl, že přednost má dostat takový výklad, který nepůsobí neplatnost smluv před výkladem, který by neplatnost způsoboval, tím spíš, pokud se tím nezasahuje od oprávněných zájmů jiných (podíl ne společných částech domu se spojením jednotek NEZMĚNIL, jakkoliv jsem narazil i na opačná tvrzení).

Na uzavření této debaty říkám následující:

Netvrdím, že moje argumentace je bezchybná a jediná správná. Nicméně, pokud někdo z nějakého důvod nutí tazatelku k příslušným úkonům, měl by se opírat o konkrétní zákonná ustanovení – protože současným stavem není nikdo krácen na svých právech. Byť nechci zpochybňovat vaše znalosti v tomto oboru, které jsou jistě široké, ani vaše argumentace není natolik přesvědčivá, aby z ní povinnost tazatele vyplývala. Je to jen jeden z názorů, ostatně ani vy v nich nejste konzistentní. Navíc podobnou argumentaci jako já zvolil i jiný uživatel v jiném vlákně – netvrdím opět, že je správná, jen dokazuje, že na tento problém lze nahlížet z mnoha úhlů:

http://www.portalsvj.cz/…ych-jednotek Propojení bytových jednotek Vložil Právník (bez ověření), 19. Leden 2009 – 10:57 Váš dotaz má dvě samostatné části – stavebně-technickou (zda je třeba mít stavební povolení či ohlášení, zda s propojením bytů musí souhlasit vlastníci ostatních jednotek) a druhou – zda dojde ke změně v Prohlášení vlastníka. K otázce první zde máte několik názorů, k otázce druhé sděluji, že i přes fyzické propojení sousedících jednotek se právně jedná o 2 samostatné jednotky (na SVJ hlasuje za obě, 2× vyúčtování apod.). Pokud by chtěl vlastnit místo 2 bytů jeden, tedy „spojit je i na katastru“, musí k tomu získat souhlas vlastníků všech jednotek v domě.

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Nesrovnalosti v počtu jednotek 15

lake — Sun, 03 Feb 2013 01:21:39 +0100

Pane Marko Polo, nechtěně jsem Vás spletl. První příspěvek jsem psal podle Vašeho úvodního dotazu, ve kterém jste tvrdil: „Loni jsme koupili přes realitní kancelář DVĚ bytové jednotky“. Z toho jsem vyšel jako z pravdivého tvrzení a předpokládal jsem, že jste koupil dvě jednotky a nechal jste je následně propojit a zkolaudovat jako jediný byt. Podle toho jsem Vám odpověděl v prvním příspěvku.

Teprve z následného Vašeho líčení jsem porozuměl, že běh událostí byl opačný: dřívější vlastník vytvořil ze dvou bytů jediný byt, nová jednotka však nebyla nikdy zanesena do prohlášení vlastníka a celému zmatku pak nasadil korunu tím, že Vám „prodal“ něco, co v době „prodeje“ již z veřejnoprávního hlediska stavebně neexistovalo.

Takže dva mé příspěvky nelze navzájem porovnávat. V každém z nich jsem popsal jinou situaci, jak se mi v tom okamžiku jevila. Platí co jsem napsal v druhém z obou příspěvků: Netvrdím, že vlastníte dvě bytové jednotky. Tvrdím, že nevlastníte žádnou jednotku. V domě přece nejsou dvě bytové jednotky, jak se Vaši právníci domnívají; obě již zanikly pravomocným rozhodnutím Stavebního úřadu o sloučení dvou bytů. Mylný je názor, že platí co je uvedeno v Prohlášení. Naopak Prohlášení je dnes již nesprávné, nezachycuje skutečný stavebně-technický stav nemovitosti a mělo proto být nahrazeno nebo upraveno.

Je naprosto jisté, že vlastníci jednotek měli povinnost řešit změnu v počtu a podlahové ploše jednotek pouze jediným přípustným způsobem: smlouvou o výstavbě podle § 17 odst. 3 ZoVB. Tato smlouva o výstavbě pak nahradila původní Prohlášení vlastníka, které se změnou vnitřního uspořádání domu dostalo do rozporu se skutečným stavem. Proč se nepostupovalo v souladu se zákonem netuším; vidíte však jaké to bohužel má následky.

Jisto je, že předmětem koupě a prodeje může být pouze existující věc, ve Vašem případě (řádně zkolaudovaný) byt. To je podle Vašeho líčení splněno, Vy ale kupní smlouvu k tomuto bytu v ruce nemáte.
Má-li takový byt být prodán jako jednotka v domě s byty, musí být jako jednotka již vymezen v Prohlášení vlastníka, nebo ve smlouvě o výstavbě. To podle Vašeho líčení není splněno. Jednotka o kterou jde tedy nevznikla.

Osobou, která měla uloženu zákonnou povinnost postarat se o změnu v katastru bylo SVJ – právnická osoba. Viz § 11 odst. 7 ZoVB: „Všechny změny, které se týkají označení jednotek a velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, je společenství povinno do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu.“
.............................................................................................

Ohledně toho, zda přednost má vejce nebo slepice, existuje bohatá a konstantní judikatura. Prohlášení může být částečně vadné a lze jej opravit. Záznam v katastru nemá konstitutivní povahu, nýbrž pouze deklaratorní a může být nesprávný. Rozhodující je stavebně technický stav nemovitosti, vyjádřený ve schválené stavební dokumentaci a stvrzený „kolaudačním“ souhlasem stavebního úřadu. To je triviální skutečnost, potvrzená desítkami judikátů. Jistou naději pro vás nacházím pouze v těchto soudních rozhodnutích:
II.ÚS 329/05 ze dne 07.12.2005
28 Cdo 2120/2004 ze dne 24.02.2005
22 Cdo 3248/2008 ze dne 19.07.2010
29 Cdo 3992/2010 ze dne 19.06.2012.
.............................................................................................

Váš dotaz k údajnému mému „názorovému obratu“ svědčí o tom, že jste nejspíše nepřečetl dostatečně pozorně co jsem v oné starší diskusi napsal. Ani slovem jsem se nezmínil o spojování dvou bytů do jednoho bytu, ostatně ani tazatel se na to neptal – naopak chtěl zachovat oba byty jako samostatné nemovité věci. O žádném svém názorovém obratu tedy nevím.

lake

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - NESROVNALOSTI

MarkoPolo — Sat, 02 Feb 2013 19:26:18 +0100

Vážený pane lake,

přečetl jsem si Vaše názory a jelikož se jedná o opravdu zajímavou situaci, kterou jsme probírali i v práci s kolegy (právníci u developera), rád bych Vás poprosil, jestli byste je mohl i právně zdůvodnit.

píšete že „Tím se ovšem vůbec nic nezměnilo. Nejste vlastníkem jednoho bytu, jak se mylně domníváte, nýbrž možná vlastníte dva samostatné byty“

a dále: „Z hlediska Stavebního úřadu již dávno nejde o dva byty, nýbrž o byt jediný. Změnu na dva byty byste museli provést jedině tak, že požádáte SÚ o kladné stanovisko k rozdělení bytu na dva. V právních záležitostech týkajících se majetku (převod jednotky, pronájem) budou soudy vycházet ze stavebně-technického stavu podle platného kolaudačního rozhodnutí.“

Oproti tomu nabízím pohled právníků v oboru: Máte pravdu v tom, že tazatel stále vlastní dvě bytové jednotky – a to PROTO, že počet bytových jednotek v domě se neurčuje kolaudačním rozhodnutím, nýbrž právě PROHLÁŠENÍM VLASTNÍKA BUDOVY dle zákona o vlastnictví bytů! Mohu si propojovat v rámci domu jak chci, ale dokud nezměním toto prohlášení, stále se jedná o dvě jednotky. Stejně tak dle našeho názoru nemáte pravdu v tom, že se při převodu vychází z kolaudačního rozhohdnutí – vychází se totiž ze zápisu v KN – to je totiž veřejný seznam, který má sloužit k publicitě údajů.

2)Napsal jste: „Mýlíte se. Došlo ke změně vnitřního uspořádání domu a podlahové plochy se samozřejmě také změnily: zanikly dva byty s menšími podlahovými plochami a namísto nich vznikl nový byt o větší podlahové ploše. To má samozřejmě dopad i na vlastnické vztahy a na záznamy spoluvlastnických podílů k jednotkám v katastru.“

a dále: „Dvě jednotky byly rozhodnutím stavebního úřadu sloučeny a tedy již zanikly dnem, kdy rozhodnutí SÚ nabylo právní moci. Od toho okamžiku neexistují dvě jednotky, nýbrž jediný byt, který dosud nebyl za jednotku prohlášen.“

Jak se podle vás rozměrově změnily dipozice bytů tím, že byly propojeny? SNížila či zvýšila se podle vás podlahová plocha a tím pádem došlo ke změně podílů na společných částech domu? Ať počítám jak počítám, ke změně vnitřního uspořádání nedošlo (když mám dva byty dejme tomu 40 a 50 m2 a tedy podíl na poslečných částech domu odpovídající 90m2 celkově, jak se to změní, když ty byty spojím?)

Jediný byt nemůže nikdy existovat, dokud nedojde ke změně prohlášení vlastníka (podkladem pro zápis je prohlášení vlastníka, ne kolaudační rozhodnutí)

Napsal jste: „Otázkou je, zda kupní smlouva na dvě jednotky je vůbec platná.“

Proč by měla být smlouva neplatná? Předmětem koupě byly dvě jednotky jak dle prohlášení vlastníka, tak dle KN.

4)Kdysi jste na tomto fóru odpovídal: http://www.portalsvj.cz/…ojeni-bytu-0

"Jde vůbec stavebně propojit dva byty a nechat je právně (na katastru) jako oddělené jednotky? " Pokud stavební úřad vydal souhlas se změnou stavby, pak ano.

Jinými slovy říkáte, že je možné, aby spojené jednotky byly v KN dále vedeny jako samostatné? V čem spočívá váš názorový obrat?

Jak jsem již zminoval, jedná se o zajímavou otázku, na kterou očividně každý nahlíží jinak, takže budu jen rád, pokud doplníte vaše názory ještě logickou právní argumentací a opět si rozšířím případně obzory:)

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - OK, takže kdybychom

Anonymous_ — Fri, 01 Feb 2013 09:40:35 +0100

OK, takže kdybychom vyřešili toto na stavebním úřadě, co dalšího budeme muset zařídit? Určitě nechceme hrát mrtvého brouka, ale vyřešit to tak, aby bylo vše v pořádku a my byli spokojení (ne se nechat natlačit do něčeho, co sami nechceme). Bude např nutné opět bytyt předělit? Nebo případně nechat je přeměřit geodetem? Jinak určitě děkuji za radu, na SÚ jsem se obrátila, tak uvidím, co mi odpoví.

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Změna spoluvlastnického podílu 12

lake — Fri, 01 Feb 2013 09:37:04 +0100

Obraťte se na stavební úřad a požádejte o souhlas s opětným rozdělením bytu na dva. Oznamte, že dříve to dva samostatné byty byly. Neměl by s tím být problém.

lake

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Takže kdybychom chtěli

Anonymous_ — Fri, 01 Feb 2013 09:22:46 +0100

Takže kdybychom chtěli zanechat v katastru současný stav, tj. mít opět i dle stavebního úřadu dva byty, co pro to musíme udělat?

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Změna spoluvlastnického podílu 10

lake — Fri, 01 Feb 2013 09:14:34 +0100

Mýlíte se. Došlo ke změně vnitřního uspořádání domu a podlahové plochy se samzřejmě také změnily: zanikly dva byty s menšími podlahovými plochami a namísto nich vznikl nový byt o větší podlahové ploše. To má samozřejmě dopad i na vlastnické vztahy a na záznamy spoluvlastnických podílů k jednotkám v katastru.

Má poznámka o „mrtvém broukovi“ se týkala Vašeho návrhu dělat jako by se nic nestalo. Ono se ale stalo. Dvě jednotky byly rozhodnutím stavebního úřadu sloučeny a tedy již zanikly dnem, kdy rozhodnutí SÚ nabylo právní moci. Od toho okamžiku neexistují dvě jednotky, nýbrž jediný byt, který dosud nebyl za jednotku prohlášen. SVJ nesplnilo svou povinnost vložit změnu do katastru. Jen Vás varuji, protože současný stav je časovanou bombou.

Otázkou je, zda kupní smlouva na dvě jednotky je vůbec platná. Nevylučuji, že soud v budoucnu dovodí, že při absolutní neplatnosti kupní smlouvy je původní vlastník stále majitelem jediného sloučeného bytu. Nařídí abyste mu vrátili klíče a on bude povinen vám vrátit kupní cenu. Uvědomte si, že záznam v katastru neznamená, že jste skutečným vlastníkem nemovitosti. Záznam v katastru pouze osvědčuje, že katastrální úřad rozhodl o zápisu do veřejného seznamu. To je zásadní rozdíl.

lake

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - změna spoluvlastnického podílu?

Anonymous_ — Fri, 01 Feb 2013 08:51:54 +0100

Ale spoluvlastnický podíl se nezměnil nikomu. Tyto podíly zůstaly stejné, neboť nedošlo ke změně podlahové plochy, ale došlo pouze k probourání příčky mezi byty, které oba patří nám. Zajímavé je, že tento stav trvá už několik let a doteď s tím nikdo problém neměl. Takže v podstatě pokud nebudeme souhlasit se změnou prohlášení vlastníka, nebo případně nebudou souhlasit potřebné 3/4, bude to tak, že se změna provést nemusí?

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Soulad stavebně-technického stavu 6

lake — Thu, 31 Jan 2013 17:47:41 +0100

Povinnost vložit změnu do katastru má SVJ. Katastrálnímu úřadu dokládá:

změněné prohlášení vlastníka,
souhlasné stanovisko stavebního úřadu,
rozhodnutí podle § 11 odst. 5 ZoVB (souhlas tříčtvrtinové většiny, avšak všech, kterým se spoluvlastnický podíl mění),
výpis z rejstříku SVJ.

Velmi vám nedoporučuji hrát dále roli mrtvého brouka. Z hlediska Stavebního úřadu již dávno nejde o dva byty, nýbrž o byt jediný. Změnu na dva byty byste museli provést jedině tak, že požádáte SÚ o kladné stanovisko k rozdělení bytu na dva. V právních záležitostech týkajících se majetku (převod jednotky, pronájem) budou soudy vycházet ze stavebně-technického stavu podle platného kolaudačního rozhodnutí. Nemůžete tedy převést jeden z bytů, jestliže ze stavebně-technického hlediska již neexistují.

Uvnitř SVJ (ve vztazích mezi vlastníky jednotek) bude možná soud vycházet ze stavu, který je zachycen v Prohlášení vlastníka. Nedovedu odhadnout jaké právní následky může mít nesoulad obou dokumentů.

lake

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Soulad

Anonymous_ — Thu, 31 Jan 2013 17:01:41 +0100

V kupní smlouvě jsou uvedeny jednotky podle katastru, tedy 2. Takže to je tedy v pořádku. Ale teď můj dotaz – už jsem ho položila níže – ukládá mi zákon po kolaudaci (i když byla před několika lety) povinnost měnit prohlášení vlastníka? My bychom totiž preferovali v katastru zachovat současný stav, tj. mít 2 jednotky.

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Děkuji za reakce. Jde mi

Anonymous_ — Thu, 31 Jan 2013 16:59:29 +0100

Děkuji za reakce. Jde mi ale o to, zda máme povinnost měnit prohlášení vlastníka, čímž potom budeme nuceni změnit i zápis v katastru. Pokud bychom tuto povinnost neměli, rádi bychom v katastru byt ponechali jako jednotky dvě, protože s nimi máme určité plány do budoucna (znova je předělit a věnovat dítěti). Takže přeformuluji svůj dotaz – pokud byly byty zkolaudovány (před x lety) na jednu jednotku, musíme nebo nemusíme měnit prohlášení vlastníka (ukládá nám to nějaký zákon za povinnost)?

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Soulad stavebně-technického stavu 2

lake — Thu, 31 Jan 2013 16:57:23 +0100

Paní Anonymous,
píšete, že dvě bytové jednotky byly po propojení změněny rozhodnutím Stavebního úřadu ("zkolaudovány na jeden byt"). Tím se ovšem vůbec nic nezměnilo. Nejste vlastníkem jednoho bytu, jak se mylně domníváte, nýbrž možná vlastníte dva samostatné byty, ale možná nevlastníte nic.

Bylo potřebné změnit Prohlášení vlastníka budovy (opravit podlahové plochy, změnit označení jednotek a nové Prohlášení vložit do katastru). Dokud toto není provedeno a katastrální úřad neporvedl zápis, jde stále o dvě samostatné jednotky a z toho plynou i Vaše povinnosti vlastníka dvou jednotek vůči SVJ.

O obsahu kupní smlouvy se nemohu vyjádřit. Pokud snad je formulovaná tak, že vaším vlastnictvím se stal jeden spojený byt, pak taková smlouva je bezpochyby absolutně neplatná. Právně neexistuje věc, která měla být předmětem prodeje. Měla byste se obrátit na skutečného vlastníka obou bytů.

lake

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru) - Co vyhovuje Vám?

Krobot — Thu, 31 Jan 2013 16:30:26 +0100

Pokud by jste někdy v budoucnu chtěl byty rozdělit jde to velmi jednoduše. Současný stav pro Vás není moc ekonomicky vhodný. Rozhodně bych se zamyslel jak propojit instalace aby obchodní měřidla plynu a elektřiny nebyla duplicitní a tím ušetřil nemalé peníze. Výhrůžky pověřeného vlastníka jsou úsměvné pokud nebylo vůči společným prostorám nic měněno.

Soulad stavebně-technického stavu bytu se stavem právním (zápis v katastru)

Thu, 31 Jan 2013 14:32:24 +0100

Dobrý den,

chci se zeptat na následující případ. Loni jsme koupili přes realitní kancelář dvě bytové jednotky, které jsou spojeny průchodem a zkoulaudovány na jednu bytovou jednotku. Kolaudace proběhla cca před 5 lety, tedy v době, kdy byty vlastnil jiný majitel. Vstupní dveře u obou jednotek zůstaly, je tak možné každou jednotku využívat. Zároveň má každá vlastní elektroměr, vodoměr a plynoměr a taktéž zálohy platíme za dvě jednotky. Taktéž výměra jednotek se neměnila, došlo k pouhému probourání příčky a zkolaudování na jeden byt.

V katastru je tato zkolaudovaná jednotka zapsána jako dvě samostatné jednotky (na stejném listu vlastnictví). Pověřený vlastník SVJ nám však vyhrožuje, že tento soulad je nepřípustný a že nechá naší kupní smlouvu prohlásit za neplatnou a vyloučí nás ze SVJ. Požaduje, abychom změnili prohlášení vlastníka a nechali si geodetem byt přeměřit a s těmito podklady jít na Katastr a změnit zápis místo dvou jednotek na jednu. Přitom tento stav trvá už několik let od doby, kdy jsme byt vůbec nevlastnili.

Zajímá mě tedy, jestli je tento jeho požadavek oprávněný, zda je podložen na nějakém právním předpisu, a zda jsme opravdu povinní to v katastru takto změnit. Snad jsem svůj dotaz položila srozumitelně.