Portál společenství vlastníků jednotek - Odměny výboru - dotaz - Comments

Odměny výboru - dotaz - jen doplnim

Marek2 — Wed, 26 Feb 2014 20:23:23 +0100

Pokud by se stalo, ze shromazdeni neprizna zadnou odmenu za vedeni ci spravu a dotycni se ji nevzdaji, mohou se take dotycni predstavitele domahat bezduvodneho obohaceni na vlastnicich.

Odměny výboru - dotaz - Odměny výboru - dotaz 6

lake — Thu, 10 Jan 2013 10:51:04 +0100

Pane salve,
v letech, kdy členové výboru nic neobdrželi (ani odměnu z dohody o provedení práce), šlo o bezdůvodné obohacení SVJ – právnické osoby. Doporučuji jednoduše provést započtení tohoto přeplatku vůči Vaší platební povinnosti v běžném roce.

SVJ je povinno Vám vyúčtovat přijaté zálohy alespoň jednou ročně, a to jak krátkodobé, tak dlouhodobé. Protože se to většinou neprovádí, nezbývá Vám, než abyste o toto každoroční vyúčtování požádsal. Odmítne-li SVJ, domnívám se, že je to důvod k pozastavení plateb záloh na správu. Viz ustanovení o příkazní smlouvě. Psal jsem o tom podrobně zde: http://www.portalsvj.cz/…na-informace. Judikát však k tomu není dosud žádný.

Ovšem pozor: neplést si zálohy a příspěvky. Příspěvky se nevyúčtují, což plyne z charakteru těchto plateb.

Uložením částky do soudní úschovy je dluh vyrovnán. Postupuje tak ten, kdo si není jist kdo (zda) je věřitelem. V tom případě nelze uplatnit úrok z prodlení a údajný věřitel se může domáhat určení že částka mu náleží. Při tom je povinen svůj nárok prokázat soudu.

lake

Odměny výboru - dotaz - Vypořádání záloh na odměnu výboru

salve — Thu, 10 Jan 2013 10:22:35 +0100

Není to jediná zmatečná věc v našich stanovách. Ale vysvětlete to členům výboru, kteří trvají na svém. No a jak chcete dosáhnout změny stanov, když nikomu jinému to nevadí? Toto zjistíte až při případném sporu.

Odměny výboru - dotaz - Re: Odměny výboru - dotaz 4

salve — Thu, 10 Jan 2013 10:23:57 +0100

SVJ vzniklo v prosinci 2010. Stanovy byly převzaty od SBD a byly přijaty na ustavující schůzi – jako funkční ve většině oddělených SVJ. Byla odsouhlasena částka pro odměny členů výboru ve výši 100 Kč na byt.

Účetnictví nám vede správce – SBD tj. bývalý vlastník. Odměna pro členy výboru je vedena v příloze mandátní smlouvy jako „Ostatní provozní náklady SVJ“ v části „Úhrady“. Jsou tam dále položky: Tvorba DPZ; Splátka úvěru (bylo provedeno zateplení); Odměna správce – byt (SVJ); Pojištění domu. Druhá část jsou „Zálohy na služby“ – tj. zálohy na teplou a studenou vodu, vytápění, el. energie spol.prostor.

Zálohy na částky v první části mi nikdo nevyúčtovává – jsou pouze demonstrovány při schvalování účetní uzávěrky. Zálohy z druhé části jsou každoročně zúčtovány.

Ve stanovách je uvedeno, že výlučně shromáždění rozhoduje o stanovení výše odměn výboru. Na shromáždění (konané v roce 2012)se výbor vzdal odměn za rok 2011 (je to v zápise) a nechal si schválit (kvůli daním) – odměnu jako práci na DPP po dohodě se správcem.

Na shromáždění v prosinci 2012 se o odměnách vůbec nejednalo. Dle sdělení výboru nebyla ani od správce uzavřena žádná DPP pro členy výboru. Tolik další informace.

Dotaz mimo. Proč je doporučováno ukládání sporných částek do úschovy (notářské, advokátní atd.) Na co to má při sporu vliv?

Odměny výboru - dotaz - Vypořádání záloh na odměnu výboru

Zdenek 22 — Tue, 08 Jan 2013 14:42:17 +0100

salve: Vaše stanovy jsou zmatečné nebo mně něco uniklo:

Náklady na odměnu členů výboru máte v čl. 5a) jako „náklady spojené se správou společenství“.

Dále z čl. 7) plyne, že náklady na správu společenství (tj. i odměny členům výboru) se hradí z prostředků určených ke krytí nákladů na opravy, provoz, rekonstrukce a modernizace domu (DPZ), protože se proti těmto prostředkům vypořádávají.

A konečně z čl. 9) plyne, že nevyčerpaný zůstatek prostředků na opravy, provoz, rekonstrukce a modernizace domu (DPZ) se s sjednotlivými členy nevypořádává.

Jestliže se tedy nevyčerpané prostředky na opravy, provoz, rekonstrukce a modernizace domu (DPZ) nevypořádávají a jsou-li z těchto prostředků hrazeny i odměny členům výboru, jak mohou být současně proti těmto prostředkům odměny vypořádány?

Odměny výboru - dotaz - Odměny výboru - dotaz 4

lake — Tue, 08 Jan 2013 02:37:47 +0100

Pane salve, Váš konkrétní případ jste nepopsal natolik jednoznačně, abych se mohl pokusit odhadnout jaké jsou Vaše šance. V obdobných nejasných případech radívám složit částku do úschovy.

Je třeba vyjít ze znění zákona. Ustanovení § 15 odst. 2 stanoví jednoznačně podmínku pro výběr záloh na správu takto: „Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.“

• Podívejme se na zálohy na odměny výboru.
SVJ je při stanovení záloh na následující období povinno Vám tvrdit a prokazovat, že tato záloha je nutná právě ve stanovené výši. Buď Vám k tomu předloží smlouvy o výkonu funkce s členy výboru, ve kterých je ustanovení o výši odměny a termínu výplaty, nebo existuje usnesení shromáždění o výši každoroční odměny, nebo alespoň výbor může doložit z účetnictví, že v uplynulých x letech dostávali členové výboru celkem pravidelně odměnu ve výši yyyy Kč ročně. Pokud SVJ nic z toho nedoloží, pak zjevně nejde o náklad který bude nutné vynaložit. V tom případě reklamujte předpis záloh, neboť částka není naplánována jako prokazatelně nutná, nýbrž byla stanovena nekontrolovatelně na základě libovůle.

Vícekrát jsem zde upozorňoval, že vlastníci jednotek mají trvat na sestavení a schválení finančního plánu příjmů a výdajů (Reserve Study). Ten je podkladem pro rozpis záloh. Z něj byste lehce vyčetl jaké odměny a ke kterému datu mají být vypláceny. Nemáte-li schválenou a vytištěnou Reserve Study v ruce, jste vydán na milost a nemilost členům výboru. Záleží jen na tom, co si dodatečně vymyslí ohledně termínů výplat a jaký antedatovaný „zápis ze schůze výboru“ dodatečně vypracují a předloží soudu jako neprůstřelný důkaz.
.............................................................................................

• Vraťme se k rozboru Vaší současné situace.
Je možno na ni hledět ze tří různých hledisek. Které platí nevím – neznám detaily.

(1) Možný právní stav: Zálohy na odměny byly vybírány jako krátkodobá záloha, avšak nebyly v průběhu účetního období použity na plánovaný účel. Důvod, k němuž byla záloha vybírána, odpadl. Jde tedy o typické bezdůvodné obohacení SVJ a to je povinno celou přijatou zálohu vydat.
(2) Možný právní stav s přihlédnutím ke znění Vašich stanov: Zálohy na odměny byly vybírány jako krátkodobá záloha, avšak nebyly v průběhu účetního období použity na plánovaný účel. SVJ nevypořádá tento přeplatek, ale použije celou částku jako Vaši zálohu (na tentýž účel) pro rok 2013. Máte tedy na zálohách „předplaceno“. V roce 2013 SVJ není oprávněno vybírat na stejný účel zálohu opakovaně, protože by to bylo v rozporu s § 15 odst. 2 ZoVB. V r. 2013 nejste tedy povinen již hradit nic.
(3) Možný právní stav označený jako katastrofický: Výbor bude tvrdit, že přijaté zálohy jsou dlouhodobou zálohou. Budou použity na účel, ke kterému byly vybrány, a to ve vzdálené budoucnosti. Například tak, že odměna za pětiletou činnost výboru v letech 2010–2014 bude vyplacena až ke dni 31.12.2014 souhrnně. Pokud jste v předpisu záloh neměl výslovně uvedeno, že jde o krátkodobou zálohu, a nebyl určen termín výplaty v každém roce, pak máte VELKÝ problém. Jak soudu Vaše tvrzení prokážete?

.............................................................................................

• Na závěr ještě o podivuhodném pojmu „nevratná záloha“.
Pojem nevratná záloha je naprosto absurdní a nikdo, kdo má alespoň špetku rozumu, by neměl strpět, aby takové stanovy byly přijaty a zůstaly v platnosti. Nikdo by se neměl dobrovolně nechat připravit o právo požadovat sám za sebe vrátit zálohu, jejíž důvod odpadl.

Představme si, že by vám nabídl takovou smlouvu distributor elektřiny: stanoví zálohy podle své úvahy, ale zároveň prohlásí, že přeplatky Vám nikdy nebude vracet. Jedině když s tím budou souhlasit všichni odběratelé v celé ulici. To přece není normální jednání, na toto by nikdy nikdo myslící nepřistoupil. Proč se tedy členové SVJ chovají jako ovce?

_{Tento pojem byl řešen v judikatuře Nejvyššího soudu, viz rozsudek
32 Cdo 4604/2007:

„Zálohou je v občanskoprávních vztazích míněna část platby
poskytnutá předem, zpravidla před vznikem práva na zaplacení konečné
platby smlouvou sjednané (ceny kupní, ceny díla, provize atd.), případně
platba uhrazená ještě před uzavřením určité smlouvy (viz § 498 obč.
zák.). Právním důvodem k poskytnutí zálohy je závazek k úhradě
určité (konečné) sumy vyplývající z konkrétního smluvního ujednání.
Principielně platí, že odpadne-li (nenastane-li) právní důvod, na jehož
základě byla záloha jako částečné plnění poskytnuta, je třeba ji
vrátit, není-li ve smlouvě dohodnuto jinak (viz též rozhodnutí
Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 890/2002). Z tohoto hlediska nelze
odvolacímu soudu vytknout jakékoli pochybení, hodnotí-li pojem nevratná
záloha jako vnitřně rozporný.“}

lake

Odměny výboru - dotaz - Odměny výboru - dotaz2

salve — Mon, 07 Jan 2013 22:55:21 +0100

Děkuji za odpověď. Taky si to myslím. Ale co s tím? Výbor mi to odmítl, že to nelze protože to je ve stanovách. Jak mám prokazovat že stanovy jsou v tomto (nebo v jakémkoliv) bodě v rozporu se zákonem? PS: Upozornil jsem výbor dopisem, požádal o vrácení částky do určitého termínu a pak jsem zkrátil zálohu o příslušnou částku. Zatím mi nabíhá penále a výbor si nechal na shromáždění odhlasovat zahájení právních kroků. Případně žalobu, pokud nezaplatím. Budu mít ve sporu úspěch?

Odměny výboru - dotaz - Odměny výboru - dotaz 2

lake — Mon, 07 Jan 2013 16:37:21 +0100

Pane salve,
vaše stanovy jsou v rozporu s právem v odst. 2 a ost. 9. Ve stanovách uvedené „rekonstrukce a modernizace domu“ samozřejmě nepatří mezi náklady, spojené se správou, provozem a opravami společných části domu a pozemku. Přečtěte si si § 9 odst. 1 ZoVB, který pojem „správa domu“ definuje dostatečně určitě.

Na tento účel (rekonstrukce, modernizace, přístavby, nástavby) není SVJ oprávněno vybírat ani příspěvky podle § 15 odst. 1 ZoVB, ani zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB. Také není pravdou, že by se zálohy na technické zhodnocení neměly s plátcem vypořádat. Opak je pravdou a nevypořádání by znamenalo bezdůvodné obohacení společenství.

Pokud jde o odměny členům výboru: je-li tato částka uvedena v rozpisu zálohových plateb, je vždy nutno po skončení rozhodného období ji vyúčtovat.
Jestliže částka nebyla vydána k účelu, ke kterému se vybrala, vzniklo tím bezdůvoné obohacení SVJ (§ 451 ObčZ). Vlastník jednotky je oprávněn žádat vypořádání zálohy ve výši nevyčerpaného zůstatku.

Totéž ostatně platí pro jakoukoliv zálohu, jestliže odpadl konkrétní důvod, pro který ji SVJ předepsalo a vybralo. Nevypořádat je možno pouze ty zálohy, které jsou určeny na budoucí výdaje, které teprve nastanou. Tvrzení že SVJ se bude chovat jinak je v rozporu se zákonem a tato část stanov je absolutně neplatná.

lake

Odměny výboru - dotaz - Mely by se vratit

JC — Mon, 07 Jan 2013 11:35:49 +0100

Na odmeny vyboru jsou obvykle vybirany zalohy.

Pokud se prostredky nevycerpaji, tak se to ma zohlednit ve vyuctovani. Tj. v te polozce bude preplatek, secte se to s ostatnimi preplatky/nedoplatky a finalni castka se bud vraci nebo pozaduje k doplaceni.

Neni to tedy tak, ze by tyto zalohy figurovaly nekde samy za sebe. Je to jen jedna z polozek ve vyuctovani.

Odměny výboru - dotaz

salve — Mon, 07 Jan 2013 11:14:39 +0100

Níže uvádím výňatek ze stanov našeho SVJ. Můj dotaz zní. Pokud se členové výboru vzdají odměny. Má člen SVJ nárok na vrácení zálohy za příslušné účetní období?

Část VI.
Hospodaření společenství ČI. 12
Hospodaření společenství, způsob úhrady nákladů spojených se správou domu
1) Společenství vede účetnictví v plném rozsahu podle zákona č. 563/1991 Sb., ve zněni pozdějších předpisů.

2) Společenství spravuje svěřené peněžní prostředky vlastníků jednotek, které skládají členové společenství zálohově na úhradu nákladů na služby, poskytované s bydlením a na náklady, spojené se správou, provozem a opravami společných části domu a pozemku, a to :
a) příspěvky členů společenství na náklady, spojené se správou společenství
b) příspěvky členů společenství na opravy, provoz, rekonstrukce a modernizace domu a pozemku (dlouhodobá přijatá záloha)

3) Příspěvky a zálohy, uvedené včl. 11, odst 2, hradí členové na účet společenství do 15. dne běžného měsíce. Jejich výši stanoví svým usnesením shromáždění, přičemž výše příspěvků jednotlivých členů společenství musí odpovídat velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu, pokud není dohodou všech vlastníků stanoveno jinak. Měsíční výši příspěvků pro jednotlivé členy společenství určuje statutární orgán společenství.

4) DalSími zdroji výnosů společenství jsou:
a) úroky z běžného účtu
b) výnosy smluvních pokut
c) výnosy z pronájmu majetku ve vlastnictví společenství
d) další mimořádné výnosy

5) Náklady společenství jsou zejména:
a) náklady, spojené se správou společenství (zřizovací náklady, odměny statutárních orgánů, poplatky za vedení účtu, odměna správce apod.)
b) náklady na opravy, provoz, rekonstrukce a modernizace domu a pozemku

6) Finanční prostředky, uvedené včl. 11., odst. 2, jsou vedeny na běžném účtu společenství a jim odpovidajici náklady jsou z tohoto Účtu hrazeny. Statutární orgán společenství dále hospodaří se zálohou na drobná vydání, určenou k úhradě drobných hotově placených výdajů.

7) Zisk nebo ztráta z hospodaření společenství (tzn. rozdíl mezi příspěvky a náklady na správu společenství se vypořádává po skončení ročního zúčtovacího období s prostředky, určenými ke krytí nákladů na opravy, provoz, rekonstrukce a modernizace domu (DPZ), pokud nebude dohodou členů společenství rozhodnuto o rozdělení zisku nebo ztráty mezi členy společenství podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů.

8) Fond společenství je tvořen případným nerozděleným ziskem, příspěvky členů SVJ z rozhodnutí statutárního orgánu SVJ, prostředky z případně poskytnutého úvěru. Čerpán bude do výše jeho zůstatku na neplánované havarijní opravy, na opravy a rekonstrukce financované z úvěru, na úhradu případně vzniklé ztráty a na jiné účely, o kterých rozhodne statutární orgán společenství ve své kompetenci.

9) Nevyčerpaný zůstatek prostředků na opravy, provoz; rekonstrukce a modernizace domu (DPZ) se sjednotlivými členy nevypořádává, ale převádí se do následujícího kalendářního roku, pokud nebude dohodou všech vlastníků rozhodnuto jinak. Nevyčerpaný zůstatek DPZ, připadající na jednotlivé jednotky, se nevypořádává ani při převodu či přechodu vlastnictví jednotky.

10) Vyúčtování záloh na úhradu služeb, poskytovaných s bydlením, provede sjednotlivými členy společenství správce v termínech, stanovených obecně závazným právním předpisem.

11) Členové společenství ručí za závazky, společenství, spojené s hospodařením společenství, v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.